Wohnung vermieten oder verkaufen: Dieser Rechner hilft bei der Entscheidung

Als Eigentümer einer Immobilie stehen Sie oft vor der Frage: Soll ich meine Wohnung vermieten oder verkaufen? Beide Wege haben finanzielle und persönliche Vor- und Nachteile. Die Valuvis GmbH, Ihr Immobilienexperte in Frankfurt am Main, bietet Ihnen hier einen Rechner und wichtige Überlegungen, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.

Der Vermieten-oder-Verkaufen-Rechner erklärt

Dieser Rechner ist ein praktisches Werkzeug, um die rein finanzielle Seite Ihrer Entscheidung zu beleuchten. Er vergleicht den Nettoerlös aus einem sofortigen Verkauf mit dem Nettoerlös aus der Vermietung über einen bestimmten Zeitraum.

So funktioniert der Rechner:

• Eingaben:

  • Verkaufspreis: Der erwartete Preis, den Sie für Ihre Wohnung erzielen können.
  • Verkaufskosten: Kosten, die beim Verkauf anfallen (z.B. Maklerprovision, Notarkosten, ggf. Spekulationssteuer). Nutzen Sie hierfür auch unseren Spekulationssteuer-Rechner.
  • Monatliche Miete: Die erzielbare Kaltmiete für Ihre Wohnung.
  • Betriebskosten pro Jahr: Die nicht auf den Mieter umlegbaren Kosten, die bei Ihnen als Eigentümer verbleiben (z.B. Instandhaltungsrücklage, Verwaltergebühren).
  • Jahre der Vermietung: Der Zeitraum, über den Sie die Vermietung betrachten möchten.

• Ausgaben:

  • Nettoerlös Verkauf: Der Verkaufspreis abzüglich der Verkaufskosten.
  • Nettoerlös Vermietung: Die gesamten Mieteinnahmen über den gewählten Zeitraum abzüglich der jährlichen Betriebskosten. (Beachten Sie: Wertsteigerung und steuerliche Effekte wie AfA werden hier nicht direkt abgebildet, dienen aber als wichtiger Kontext).

Dieser Vergleich gibt Ihnen eine quantitative Grundlage, ersetzt aber nicht die Abwägung der qualitativen Aspekte.

Argumente für den Verkauf Ihrer Wohnung

Der Verkauf einer Immobilie kann in bestimmten Situationen die attraktivere Option sein:

• Sofortige Liquidität: Sie erhalten einen hohen Einmalbetrag, den Sie flexibel für andere Investitionen, zur Schuldentilgung oder für persönliche Wünsche nutzen können.
• Keine Vermieterpflichten: Sie entledigen sich aller Aufgaben und Risiken, die mit der Vermietung verbunden sind: Mietersuche, Verwaltung, Instandhaltung, Umgang mit Mietnomaden oder Mietausfällen.
• Marktpotenzial nutzen: In Phasen hoher Immobilienpreise können Sie einen attraktiven Verkaufserlös erzielen und Gewinne realisieren.
• Vermeidung hoher Kosten: Stehen hohe Sanierungs- oder Modernisierungskosten an, kann ein Verkauf wirtschaftlicher sein als die Investition in die Immobilie.
• Persönliche Gründe: Änderung der Lebensumstände, wie Umzug oder Bedarf an Kapital, können einen Verkauf nahelegen.

Argumente für die Vermietung Ihrer Wohnung

Die Vermietung bietet sich an, wenn Sie langfristig denken und von den Vorteilen des Immobilienbesitzes profitieren möchten:

• Regelmäßige Einnahmen: Mieteinnahmen sorgen für einen kontinuierlichen Cashflow und können zur Deckung von Finanzierungskosten oder als Zusatzeinkommen dienen.
• Langfristige Wertsteigerung: Immobilien, insbesondere in gefragten Lagen wie Frankfurt am Main, haben oft Potenzial für Wertsteigerungen über die Jahre. Sie partizipieren weiterhin an dieser Entwicklung.
• Inflationsschutz: Mieten können in der Regel an die Inflation angepasst werden, wodurch Ihre Einnahmen an Kaufkraft behalten. Immobilien gelten als Sachwerte und bieten so einen gewissen Schutz vor Geldentwertung.
• Steuerliche Vorteile: Als Vermieter können Sie Kosten wie Zinsen für Darlehen, Instandhaltungskosten und die Abschreibung (AfA) des Gebäudewerts steuerlich geltend machen. Nutzen Sie unseren AfA-Rechner zur Kalkulation.
• Altersvorsorge: Eine vermietete Immobilie kann ein wichtiger Baustein für die private Altersvorsorge sein.

Wichtige Entscheidungsfaktoren

Neben den reinen Zahlen aus dem Rechner sollten Sie folgende Punkte berücksichtigen:

• Ihre persönliche Situation: Benötigen Sie kurzfristig Kapital? Haben Sie Zeit und Nerven, sich um die Vermietung zu kümmern? Wie sehen Ihre langfristigen finanziellen Ziele aus?
• Marktlage: Wie ist die aktuelle Nachfrage nach Mietwohnungen im Vergleich zu Kaufimmobilien in Ihrer Region (z.B. Frankfurt)? Sind die Mieten oder die Verkaufspreise aktuell attraktiver?
• Zustand der Immobilie: Ist die Wohnung in einem guten Zustand oder stehen bald teure Sanierungen an, die die Rendite schmälern oder einen Verkauf erschweren würden?
• Steuerliche Aspekte:
  • Spekulationsfrist: Liegt der Kauf weniger als 10 Jahre zurück (und wurde die Wohnung nicht ausschließlich selbst genutzt), fällt auf den Verkaufsgewinn Einkommensteuer an (Spekulationssteuer). Prüfen Sie dies mit unserem Spekulationssteuer-Rechner.
  • Laufende Besteuerung: Mieteinnahmen müssen versteuert werden, abzüglich absetzbarer Kosten (Zinsen, AfA, etc.).
• Rechtliche Rahmenbedingungen: Als Vermieter müssen Sie das Mietrecht beachten und Pflichten wie die Erstellung eines Energieausweises erfüllen (dieser ist auch beim Verkauf nötig). Informationen zum Energieausweis finden Sie z.B. bei der Verbraucherzentrale.

Fazit: Nutzen Sie den Rechner als Ausgangspunkt

Die Entscheidung "vermieten oder verkaufen" ist sehr individuell. Der Rechner auf dieser Seite gibt Ihnen eine wertvolle finanzielle Orientierung, indem er den Nettoerlös beider Optionen gegenüberstellt. Berücksichtigen Sie jedoch immer auch die qualitativen Faktoren, Ihre persönliche Situation und die steuerlichen Rahmenbedingungen.

Die Experten der Valuvis GmbH unterstützen Sie gerne bei der Bewertung Ihrer Immobilie in Frankfurt und bei der Entscheidungsfindung.

Nutzen Sie auch unsere weiteren hilfreichen Tools:

• Hauskauf Rechner
• Nebenkostenrechner beim Hauskauf
• Finanzierungsrechner
• AfA-Rechner
• Spekulationssteuer Rechner

Für eine persönliche Beratung kontaktieren Sie uns gerne über unsere Kontaktseite.

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Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Was berechnet der Vermieten-oder-Verkaufen-Rechner?

• Der Rechner vergleicht den finanziellen Nettoerlös aus einem sofortigen Verkauf (Verkaufspreis minus Verkaufskosten) mit dem Nettoerlös aus der Vermietung über einen von Ihnen gewählten Zeitraum (Mieteinnahmen minus nicht umlegbare Betriebskosten).

Ist Verkaufen immer besser, wenn der Rechner einen höheren Nettoerlös anzeigt?

• Nicht unbedingt. Der Rechner zeigt nur eine finanzielle Momentaufnahme bzw. Projektion. Er berücksichtigt nicht die potenzielle zukünftige Wertsteigerung bei Vermietung, steuerliche Effekte über die Jahre oder Ihre persönlichen Präferenzen und Risikobereitschaft.

Welche Kosten fallen beim Verkauf an?

• Typische Verkaufskosten sind Maklerprovision, Notar- und Grundbuchgebühren sowie eventuell die Spekulationssteuer, falls die Frist von 10 Jahren noch nicht abgelaufen ist. Nutzen Sie den Spekulationssteuer-Rechner.

Welche Kosten habe ich als Vermieter?

• Neben den Finanzierungskosten fallen nicht auf den Mieter umlegbare Betriebskosten an (z.B. Instandhaltungsrücklage, Verwaltergebühren) sowie Kosten für Reparaturen, die nicht aus der Rücklage gedeckt werden. Diese Kosten können aber oft steuerlich geltend gemacht werden.

Wann lohnt sich Vermieten eher?

• Wenn Sie langfristig planen, von Mieteinnahmen und potenzieller Wertsteigerung profitieren möchten, die Immobilie als Altersvorsorge sehen und bereit sind, den Verwaltungsaufwand zu tragen.

Wann lohnt sich Verkaufen eher?

• Wenn Sie schnell Kapital benötigen, hohe Verkaufspreise erzielen können, den Aufwand und die Risiken der Vermietung scheuen oder hohe Sanierungskosten anstehen.

Muss ich Gewinne aus dem Verkauf versteuern?

• Ja, wenn Sie die Immobilie weniger als 10 Jahre besitzen und nicht im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren ausschließlich selbst genutzt haben (Spekulationssteuer).

Kann Valuvis mir bei der Entscheidung helfen?

• Ja, als Immobilienexperten in Frankfurt können wir den Marktwert Ihrer Wohnung einschätzen und Sie zu den Vor- und Nachteilen von Verkauf oder Vermietung in Ihrer spezifischen Situation beraten. Kontaktieren Sie uns hier.