Wohnungen im Mauerring und in den Quartieren davor
Wohnung vermieten in Dreieich-Dreieichenhain
Wer in Dreieich-Dreieichenhain eine Wohnung vermieten will, klärt zuerst, was an Haus und Einheit überhaupt verändert werden darf – denn davon hängen Miethöhe, Bewerberkreis und Vermarktungsweg ab.
Vermietung mit geklärtem Spielraum
Wohnung vermieten in Dreieich-Dreieichenhain: Was wir für Wohnungseigentümer übernehmen
Dreieichenhain gehört seit dem 1. Januar 1977 zu Dreieich und ist der zweitgrößte Stadtteil der Stadt. Für Wohnungseigentümer zerfällt der Ort nicht in Baugebiete, sondern in zwei Genehmigungslagen. Innerhalb des vollständig erhaltenen Mauerrings, zwischen Obertor und Untertor, stehen über sechzig denkmalgeschützte Fachwerkbauten; Wohnungen darin sind fast immer durch Umbau entstanden, und was sich an Fenstern, Dämmung, Dachflächen oder Stellplätzen verändern lässt, gehört mit der Denkmalbehörde besprochen, bevor ein Handwerker anrückt. In den Wohnquartieren Hainer Berg und Weibelfeld gilt das nicht: Dort stehen Geschosswohnungsbauten und Reihenhauszeilen mit regulären Zuschnitten, und die Vermietung folgt dem normalen Weg. Beide Lagen bringen Mieteinnahmen, aber sie verlangen unterschiedliche Unterlagen, unterschiedliche Versprechen im Inserat und unterschiedliche Bewerberkreise. Wir sortieren das vor der ersten Anzeige.
Zwei Wohnungstypen, zwei Bewerberkreise
Eine ausgebaute Einheit in einem Fachwerkhaus an der Fahrgasse spricht andere Haushalte an als eine Wohnung mit Balkon und Stellplatz im Weibelfeld. Wir schneiden Anzeige und Ansprache so zu, dass sich jeweils die richtige Gruppe meldet
Übergabe im Bild und auf dem Papier
Zählerstände, Schlüsselzahl, Zustand jedes Raums und der Stand der Gemeinschaftsflächen werden schriftlich und fotografisch festgehalten. Beim späteren Auszug muss darüber niemand mehr diskutieren
Was zur Wohnung gehört, steht vorher fest
Kellerabteil, Hofanteil, Abstellfläche, Fahrradplatz, Stellplatz: In alten Häusern im Kern ist die Zuordnung selten selbsterklärend. Wir klären sie aus den Unterlagen, bevor sie im Mietvertrag landet
Wohnungsbewerber gezielt ansprechen
Wohnung vermieten in Dreieichenhain: Wie aus Anfragen geprüfte Bewerber werden
Die Haushalte, die am längsten bleiben, sitzen selten vor einer Trefferliste. Es sind Familien, die einen kurzen Weg zur Ludwig-Erk-Schule oder zur Weibelfeldschule suchen; Berufstätige, die einen der beiden Haltepunkte der Dreieichbahn im Stadtteil nutzen und in Buchschlag auf die S-Bahn umsteigen; Paare, die bewusst eine Wohnung in einem historischen Haus wollen und wissen, dass solche Einheiten nicht wöchentlich frei werden. Diese Menschen denken über einen Wechsel nach, bevor sie ihn suchen. Wir bringen Ihre Wohnung genau in dieser Phase vor sie – mit einem ehrlichen Bild von Haus, Zugang und Umgebung.
Sichtbar, bevor ein Suchauftrag entsteht
Anzeigen werden nach Region, Interessen und Lebenssituation ausgesteuert und erreichen damit auch Haushalte ohne Suchauftrag. Für Dreieichenhain heißt das: Wer die Altstadt vom Weihnachtsmarkt oder von der Haaner Kerb kennt, sieht Ihre Wohnung, ohne je nach ihr gesucht zu haben.
Haus, Zugang und Regeln offen zeigen
Wer aufmerksam wird, landet auf einer eigenen Seite zu Ihrer Wohnung. Dort stehen Grundriss, Etage, Ausstattung, die Nebenkostenvorauszahlung und eine nüchterne Beschreibung des Hauses samt Zuwegung. Gerade bei schmalen Parzellen im Kern erspart diese Offenheit beiden Seiten den Termin, der ohnehin nichts geworden wäre.
Geprüfte Bewerbungen statt volles Postfach
Alle Rückmeldungen laufen bei uns auf, nicht bei Ihnen. Wir sichten sie, fragen fehlende Nachweise nach und legen Ihnen nur die Bewerbungen vor, die zu Zuschnitt, Miethöhe und Hausgemeinschaft passen. Sie lesen eine kurze Liste, keine Sammlung von Einzeilern.
Geprüfte Bewerbungen liegen nebeneinander
Weil die Ansprache breiter beginnt, steht am Ende nicht ein einzelner Interessent da, sondern ein Feld. Sie wählen aus Unterlagen aus und nicht aus der Sorge, dass sonst niemand mehr kommt.
Kein leerer Monat zwischen zwei Verträgen
Beginnt die Ansprache rechtzeitig, berühren sich altes und neues Mietverhältnis fast nahtlos. Läuft eine Kampagne daneben, sinkt die Vermarktungsdauer erfahrungsgemäß um bis zu 50 Prozent – geeignete Haushalte stehen dann bereits fest, während die Frist noch läuft.
Entschieden wird aus einem Feld heraus
Ein größerer Kreis erlaubt die Entscheidung nach Zahlungsfähigkeit, Haushaltsgröße und Passung zum Haus. Daraus entsteht ein Mietverhältnis, das Jahre trägt, statt nach kurzer Zeit erneut Arbeit zu machen.
Portalanzeige und Kampagne nebeneinander
Was eine Kampagne bei der Wohnungsvermietung in Dreieichenhain bewirkt
Ein Portalinserat erreicht nur, wer gerade aktiv sucht, und es zeigt vom Haus selbst fast nichts. Bei einer Wohnung im gebundenen Bestand ist das besonders ungünstig, weil sich der Reiz der Einheit erst aus dem Gebäude erschließt. Eine parallel geschaltete Kampagne trägt Ihre Wohnung zusätzlich vor Haushalte, die den Wechsel erst erwägen. Erfahrungsgemäß kommen dadurch rund acht zusätzliche Anfragen im Monat hinzu. Die folgenden Vergleichswerte zeigen, wie sich Anfragen, Besichtigungen und Dauer bis zum Vertrag verschieben.
Ohne Werbekampagne
Nur ImmoScout-Inserat
Ø 5 Anfragen
Ø 4 Besichtigungen pro Monat
Ca. 3,8 Monate Vermarktungsdauer
Mit paralleler Werbekampagne
ImmoScout + Werbekampagne
Ø 13 Anfragen
Ø 8 Besichtigungen pro Monat
Ca. 1,7 Monate Vermarktungsdauer
Ø 8 Besichtigungen pro Monat
Nicht mehr Termine, sondern bessere: Wir führen vorgeprüfte Haushalte durch Ihre Wohnung, die Hauseingang, Treppe und Hoflage vorher gesehen haben und trotzdem gekommen sind.
Die Wohnung ist rascher wieder belegt
Rund 1,7 statt 3,8 Monate bis zur Unterschrift – weil die Ansprache schon läuft, während die Einheit noch bewohnt ist, und der leere Monat zwischen zwei Verträgen deshalb gar nicht entsteht.
Aus Auswahl wird ein tragfähiges Mietverhältnis
Stehen mehrere geprüfte Haushalte nebeneinander, entscheiden Zahlungsfähigkeit und Passung zum Haus, nicht der Zufall des ersten Anrufs. Daraus wird ein Mietverhältnis, das Jahre hält, statt einer Einheit, die bald wieder frei wird.
Eine größere Auswahl senkt das Mietausfallrisiko
Ziel der Kampagne ist nicht die höchste Zahl an Zuschriften, sondern ein Feld, aus dem sich begründet auswählen lässt. Für Ihre Dreieichenhainer Wohnung heißt das: Wir zeigen Einheit, Haus und Umgebung in einer zusammenhängenden Darstellung und tragen sie zu deutlich mehr Haushalten, als ein Inserat erreicht. Dadurch entfallen die Anfragen, die nach dem ersten Rundgang ohnehin abgesprungen wären, und es bleiben genug belegte Bewerbungen nebeneinander liegen. Je mehr geprüfte Unterlagen auf dem Tisch liegen, desto geringer ist die Wahrscheinlichkeit, dass die Miete später ausbleibt. Die Schaltung ist in unserer Vermietungsvergütung enthalten, die erst bei erfolgreicher Vermietung fällig wird – Sie strecken kein Werbebudget vor.
Mehr erfahren zur Valuvis Methode
Vermietet im Hainer Wohnbestand
Was die Vorarbeit an einer Dreieichenhainer Wohnung einbringt
Eine ausgebaute Einheit hinter einer Fachwerkfassade in der Spitalgasse spricht andere Haushalte an als eine Geschosswohnung mit Balkon nahe dem Haltepunkt Weibelfeld. Wir übersetzen diesen Unterschied in eine gezielte Ansprache und in eine Miete, die sich aus dem konkreten Objekt herleitet statt aus einem Quadratmeterschnitt.
104+
Vermittelte Miet- und Kaufobjekte
in der Rhein-Main-Region
5.0
Sterne Bewertung
auf Google
<9
Meist unter neun Wochen
bis zum unterschriebenen Mietvertrag
Erfahrungen aus vermieteten Wohnungen
Rückmeldungen nach abgeschlossener Vermietung
Rückmeldungen von Eigentümerinnen und Eigentümern, deren Wohnung wir vermietet haben, stehen hier unverändert. 5,0 Sterne auf Google, zusammengekommen aus einzelnen Aufträgen und nicht aus einer Werbeaktion.
Ein großes Dankeschön an Valuvis Immobilien! Als ich mich entschied, meine Wohnung in Frankfurt zu verkaufen, war ich mir unsicher über den aktuellen Immobilienmarkt und die Marktsituation. Das Team von Valuvis hat mir mit einer detaillierten Immobilienbewertung geholfen und den Wert meiner Wohnung präzise ermittelt. Ich war beeindruckt, wie professionell und effizient sie meine Wohnung vermarktet haben. Dank ihrer Expertise in Preisverhandlungen konnte ich einen tollen Verkaufspreis erzielen. Für alle, die einen zuverlässigen Immobilienmakler in Frankfurt suchen, kann ich Valuvis wärmstens empfehlen!
Professioneller Verkauf mit Top-Ergebnis
~ Magdalena Eichelsbacher
Der Verkaufsprozess mit diesem Immobilienmakler war eine durchweg positive Erfahrung. Die Bewertung der Immobilie basierte auf fundiertem Marktwissen, und die Verkaufsstrategie war effektiv und zielgerichtet. Die professionelle Herangehensweise und das umfassende Verständnis für den Immobilienmarkt führten zu einem schnellen Verkauf und einem hervorragenden Verkaufspreis. Die kontinuierliche Kommunikation und Beratung während des gesamten Prozesses waren außergewöhnlich und vermittelten uns ein hohes Maß an Sicherheit und Vertrauen.
Strukturiert, transparent und erfolgreich
~ Bernd Rettig
Wir haben uns vom ersten Kontakt an gut aufgehoben gefühlt. Die Beratung war professionell, ehrlich und unaufdringlich – genau das, was man sich bei einem Immobilienkauf in dieser Größenordnung wünscht.
Rundum zufrieden mit dem Kaufprozess
~ Familie Schröder
Herr Rücker ist ein ehrlicher und offener Geschäftspartner. Ich kann ihn guten Gewissens empfehlen. Seine unkomplizierte Art und direkte Kommunikation haben die Zusammenarbeit sehr angenehm gemacht.
Ehrlich, direkt und absolut empfehlenswert
~ Lennart Rondi
Im Namen unserer Webagentur Geomodo bedanke ich mich für die tolle Zusammenarbeit mit Valuvis Immobilien. Wir sind froh in Frankfurt mit einem so zuverlässigen Immobilienmakler arbeiten zu können und freuen uns schon auf's nächste Mal.
Tolle Zusammenarbeit, gerne wieder
~ Niklas Rapp
Ich war anfangs etwas skeptisch, weil der Immobilienmarkt momentan ja eher unübersichtlich ist, aber das Team der Valuvis GmbH hat mich komplett überzeugt. Was mir besonders positiv aufgefallen ist: Man ist hier keine Nummer. Mein Ansprechpartner, Herr Rücker, war gefühlt immer erreichbar und hat sich immer viel Zeit genommen, mir alles in Ruhe zu erklären. Alles verlief super transparent und professionell.
Persönlich betreut statt nur eine Nummer
~ Tanja F.
Der Verkaufsprozess mit diesem Immobilienmakler war eine durchweg positive Erfahrung. Die Bewertung der Immobilie basierte auf fundiertem Marktwissen, und die Verkaufsstrategie war effektiv und zielgerichtet. Die professionelle Herangehensweise und das umfassende Verständnis für den Immobilienmarkt führten zu einem schnellen Verkauf und einem hervorragenden Verkaufspreis. Die kontinuierliche Kommunikation und Beratung während des gesamten Prozesses waren außergewöhnlich und vermittelten uns ein hohes Maß an Sicherheit und Vertrauen.
Strukturiert, transparent und erfolgreich
~ Bernd Rettig
Maximilian Rücker
Geschäftsführer
Warum wir den Stadtteil einordnen können
Der erlaubte Eingriff bestimmt die Wohnung
Dreieichenhain ist seit 1256 als Stadt belegt und hat seinen mittelalterlichen Umriss vollständig behalten: ein geschlossener Mauerring mit dem Obertor aus der Zeit um 1350 und dem Untertor aus dem 15. Jahrhundert, dazu über sechzig denkmalgeschützte Fachwerkbauten aus dem 16. bis 19. Jahrhundert und die Burgruine Hayn am Weiher. Für die Bewertung einer Wohnung ist das keine Kulisse, sondern eine Rahmenbedingung. Innerhalb des Rings entscheidet nicht in erster Linie, was am Objekt schon gemacht wurde, sondern was daran gemacht werden darf. Diese Frage steht am Anfang jedes Gesprächs, das wir hier führen.
Konkret wird das bei einer Wohnung schneller, als viele Eigentümer erwarten. Fenster, Außendämmung, Dachflächen und Gauben liegen in solchen Häusern häufig im gemeinschaftlichen Bereich und berühren zugleich die denkmalrechtliche Bindung; ein Austausch ist dann weder allein Ihre Entscheidung noch allein die der Gemeinschaft. Stellplätze sind in den schmalen Gassen zwischen Fahrgasse, Saalgasse, Erbsengasse und Alter Bogengasse selten selbstverständlich, Grundrisse folgen dem Bestand statt einer Planung. Wer das im Inserat unterschlägt, bekommt viele Anfragen und wenige Verträge. Am Hainer Berg und im Weibelfeld dagegen greift keine dieser Bindungen: Dort gelten die üblichen Parameter aus Etage, Schnitt, Außenfläche und Energiestandard, und genau so behandeln wir die Objekte auch.
Aufgenommen wird beim Ortstermin von unserem eigenen Team; auf einen externen Fotografen wartet niemand. Die Nachbearbeitung übernimmt Vivesta Studio, eine im Haus entwickelte KI-Anwendung: Sie gleicht Farbstiche aus, sorgt für ausgewogene Helligkeit, lässt Räume in ihrer wirklichen Tiefe erscheinen, räumt Alltagsgegenstände fort, möbliert leere Zimmer auf Wunsch digital und macht Außenaufnahmen vom Wetter unabhängig. Für die Verbreitung sorgt Novascale Agency, ebenfalls eine eigene Einheit von uns: eine eigene Seite zu Ihrer Wohnung und, neben dem Portal, Anzeigen bei Facebook und Instagram nach Region, Interessen und Lebenslage. Beides steckt in unserer Vermarktung und lässt sich nicht einzeln dazubuchen.
Zuständig ist von Anfang bis Ende dieselbe Person – beim Mietansatz, beim Zusammentragen der Papiere und schließlich beim Protokoll zur Schlüsselübergabe. Getragen wird diese Arbeit von mehr als 1.200 eingeschätzten Objekten und über 104 vermittelten Miet- und Kaufobjekten im Rhein-Main-Gebiet; bis zur Unterschrift unter dem Mietvertrag liegen in der Regel keine neun Wochen.
Maximilian Rücker
Geschäftsführer
Mietwert Ihrer Wohnung in Dreieichenhain
Welche Miete trägt Ihre Wohnung zwischen Mauerring und Weibelfeld?
Eine ausgebaute Einheit im historischen Kern und eine Geschosswohnung in einem der Quartiere davor landen selten beim selben Ergebnis – der Zuschnitt, die Ausstattung und der Spielraum am Gebäude verschieben die erzielbare Miete in beide Richtungen. Der kurze Fragebogen dauert rund drei Minuten. Die Einschätzung kommt danach von uns persönlich, kostenlos und unverbindlich.
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Selbst inserieren oder begleiten lassen
Woran die Vermietung in Eigenregie hier scheitert
Eine Wohnung in einem Ort mit dieser Ansicht scheint sich von selbst zu vergeben. Genau daraus entstehen die typischen Fehler: ein Inserat, das Zusagen macht, die das Gebäude nicht hergibt, ein Vertrag, der an der Gemeinschaftsordnung vorbeigeht, und eine Zusage aus dem Bauch heraus.
Zugesagter Zustand wird zur vereinbarten Beschaffenheit
Was Sie über Fenster, Heizung, Bad, Schallschutz oder die Möglichkeit späterer Veränderungen schreiben, bindet Sie. In gebundenem Bestand ist das heikel, weil sich manche Zusage später nur mit Abstimmung einlösen ließe. Wir beschreiben den Ist-Zustand so, dass er trägt, und nennen bekannte Einschränkungen von vornherein.
Gemeinschaft, Hausordnung und Vertrag müssen greifen
Hoffläche, Abstellräume, Fahrradplätze, Tiere und oft auch die Frage nach einem Gewerbe in der Wohnung sind in Gemeinschaftsordnung und Hausordnung längst geregelt. Sagen Sie etwas zu, was diese Papiere nicht hergeben, geraten Sie zwischen Mieterseite und Verwaltung. Wir nehmen die Unterlagen vor dem Inserat durch und formulieren den Vertrag entlang dessen, was dort wirklich steht.
Ein leerer Monat kostet mehr als die Vergütung
Bei jedem Monat ohne Mieter entfällt die Einnahme, während Hausgeld und Zins unverändert abgebucht werden. Ein zu vorsichtig gewählter Ansatz wiederum begleitet Sie über die gesamte Vertragslaufzeit. Wir rechnen einmalig ab, ausschließlich im Erfolgsfall – bei einer vermieteten Einheit üblicherweise als Werbungskosten absetzbar.
Vorteile für Wohnungseigentümer im Stadtteil
Wohnung vermieten in Dreieich-Dreieichenhain: vier Bausteine unserer Arbeit
Jeder Schritt von der Mieteinschätzung bis zum Einzug liegt bei uns. Was das Gebäude zulässt, welche Positionen umlagefähig sind und wer sich bewirbt, steht dabei schon vor der Zusage schriftlich auf dem Tisch.
Die Miete steht auf belegten Unterlagen
Bevor über eine Zahl gesprochen wird, gehören die Grundlagen zusammengetragen: Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Teilungserklärung, letzte Betriebskostenabrechnung. Dazu kommt die Begehung, bei der wir festhalten, wie die Einheit erschlossen ist und welchen Spielraum das Gebäude lässt. Erst daraus wird eine Einschätzung, die im Gespräch mit Bewerbern standhält.
Genehmigungslage des Gebäudes wird getrennt vom Zustand der Wohnung erfasst
Etage, Schnitt, Außenfläche, Stellplatz und Energiestandard fließen einzeln ein
Rückmeldung zur erzielbaren Miete meist am nächsten Werktag
Nebenkosten und Hausregeln stehen im Inserat
Auf Anzeige und Objektseite stehen neben den Räumen auch die Regeln des Hauses: was monatlich vorauszuzahlen ist, welche Posten umgelegt werden, wie Hof, Keller und Abstellflächen genutzt werden dürfen. Wer sich daraufhin meldet, kennt die Bedingungen bereits.
Bildaufbereitung über Vivesta Studio, ohne den Schnitt schönzurechnen
Grundriss, Wohnflächenberechnung, Etage und Höhe der Vorauszahlung
Eigene Objektseite mit Einordnung zwischen historischem Kern, Hainer Berg und Weibelfeld
Mieter, die zu Haus und Hausgemeinschaft passen
In einem Mehrparteienhaus teilen sich mehrere Haushalte Treppenhaus, Hof und Abstellflächen, im alten Bestand oft auf engem Raum. Neben der Zahlungsfähigkeit zählt deshalb, ob ein Haushalt zur Größe der Wohnung und zum Rhythmus des Hauses passt.
Bonitätsauskunft, Einkommensbelege und Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
Gespräch über Haushaltsgröße, Arbeitszeiten und Nutzung von Hof und Keller
Rücksprache mit der Hausverwaltung vor der Unterschrift
Nachfrage entsteht, bevor das Portal greift
Wer die Wohnung so anbietet, wie sie im Gebäude tatsächlich liegt, bekommt Mieter, die bleiben. Für Dreieichenhain heißt das: Einheit, Haus und Zuwegung in einer Darstellung zeigen, statt die Umgebung dem ersten Termin zu überlassen.
Anzeigen über Meta Ads bei Haushalten ohne hinterlegtes Suchprofil
Eigenes Exposé auf den nachfragestarken Immobilienportalen
Jede Anfrage vorqualifiziert, damit kein Termin ins Leere läuft
Nebenkosten und Hausregeln stehen im Inserat
Auf Anzeige und Objektseite stehen neben den Räumen auch die Regeln des Hauses: was monatlich vorauszuzahlen ist, welche Posten umgelegt werden, wie Hof, Keller und Abstellflächen genutzt werden dürfen. Wer sich daraufhin meldet, kennt die Bedingungen bereits.
Bildaufbereitung über Vivesta Studio, ohne den Schnitt schönzurechnen
Grundriss, Wohnflächenberechnung, Etage und Höhe der Vorauszahlung
Eigene Objektseite mit Einordnung zwischen historischem Kern, Hainer Berg und Weibelfeld
Vom Erstgespräch bis zum Einzug
Sechs Schritte, bis Ihre Dreieichenhainer Wohnung vermietet ist
Sechs Stationen in fester Folge, jede mit Namen und abgestimmtem Termin – so vergeben wir eine Wohnung im Stadtteil. Entschieden wird von Ihnen, gearbeitet von uns.
Einheit aufnehmen, Papiere durchsehen
Aufgenommen werden Geschoss, Grundriss, Ausstattung und Zustand; parallel lesen wir Gemeinschaftsordnung, Hausordnung, Energieausweis und die jüngste Abrechnung. Im selben Termin besprechen wir, welcher Haushalt Ihnen für die Einheit vorschwebt.
Spielraum am Gebäude klären
Wir halten fest, wie die Einheit erschlossen ist, was zum Sondereigentum gehört und wo Veränderungen an Abstimmungen gebunden sind. Bei denkmalrechtlichen Fragen verweisen wir auf die zuständige Behörde, statt Zusagen zu machen, die niemand halten kann.
Miete ableiten und Bilder erstellen
Aus Zuschnitt, Ausstattung, Außenfläche und Energiestandard leiten wir eine Miete ab, die Bewerber anzieht, ohne Ertrag liegen zu lassen. Unser Team fotografiert beim Termin, Vivesta Studio bereitet die Aufnahmen auf.
Inserat online, Kampagne parallel dazu
Auf den reichweitenstarken Portalen erscheint das Exposé, gleichzeitig gehen die Anzeigen über Novascale live. Die Ausspielung zielt auf Haushalte, deren Vorstellungen zu Einheit und Gebäude tatsächlich passen – so bleiben Leerlauftermine die Ausnahme.
Unterlagen prüfen, Einzeltermine vergeben
Selbstauskunft, Einkommensbelege und Bonitätsauskunft holen wir ein; eingeladen wird nur, wessen Unterlagen vollständig vorliegen. Besichtigt wird einzeln – in einem alten Haus mit schmalem Treppenhaus ist alles andere ohnehin unzumutbar.
Vertragsschluss, Protokoll und Schlüsselbund
Der Vertrag wird an Gemeinschaftsordnung, Hausordnung und den tatsächlichen Zustand der Einheit angepasst. Zur Übergabe halten wir Zählerstände, Schlüsselzahl und Raumzustand schriftlich und im Bild fest – inklusive der Gebrauchsspuren, die in gewachsener Substanz schon vorhanden sind.
Aufbereitete Bilder, gezielte Reichweite
Wie Ihre Wohnung vor den passenden Haushalten landet
Zwei eigene Werkzeuge arbeiten zusammen: Das eine macht eine Einheit mit gewachsenem Grundriss auf dem Bildschirm verständlich, das andere bringt sie überhaupt erst vor die Haushalte, für die sie gedacht ist.
Bilder, die eigenwillige Grundrisse lesbar machen
Farbstiche, zu dunkle Ecken und flach wirkende Räume gleicht Vivesta Studio aus, räumt Alltagsgegenstände fort und möbliert leere Zimmer auf Wunsch digital. An Aufteilung, Quadratmetern und Zustand ändert sich dabei nichts – die Besichtigung bestätigt, was auf dem Schirm zu sehen war. Bei Einheiten, die beim Umbau eines alten Hauses entstanden sind, entscheidet das über alles: Zimmer, die ohne Flur ineinander übergehen, gedrückte Deckenhöhen und tiefe Fensterlaibungen bleiben auf einem mittelmäßigen Foto schlicht unlesbar. Am Ende stehen mehr belastbare Anfragen und weniger Termine, aus denen nichts wird.
Haushalte erreichen, die den Ort längst kennen
Wer am Ende ein Jahrzehnt bleibt, hat meist gar kein Suchabo laufen. Die Burgfestspiele in der Ruine kennt er, auf der Haaner Kerb war er schon, am Hengstbach geht er spazieren – und über einen Umzug denkt er nach, ohne ihn zu betreiben. Unsere Agentur trifft ihn dort, wo er sich ohnehin bewegt, und leitet ihn auf eine eigene Seite zu Ihrer Wohnung, die Einheit, Gebäude und Umfeld gemeinsam zeigt. Nach dieser Lektüre kommen Anfragen mit klaren Fragen; geprüft ist alles Übrige, ehe es Sie erreicht.
Bewerber, die das Haus vorher kennen
So wird aus vielen Anfragen eine begründete Entscheidung
Entschieden wird am Ende durch Gegenüberstellung: mehrere Haushalte nebeneinander, jeweils mit lückenlosen Unterlagen, dazu der Eindruck aus dem Gespräch – und Bewerber, denen Gebäude und Zuwegung vor dem Termin bereits vertraut waren. Über eine Zusage reden wir erst danach.
Einkommensbelege und Bonitätsauskunft liegen schon vor dem Gespräch vor
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung und Vormieterreferenz holen wir selbst ein
Persönliches Gespräch zu Haushaltsgröße, gewünschter Mietdauer und Nutzung der Gemeinschaftsflächen
Vorschlag an Sie mit Begründung, warum dieser Haushalt zu Wohnung und Haus passt
Begleitete Vermietungen der Region
Wohnungen, die wir in Dreieich und der Umgebung vermietet haben
Ein Ausschnitt aus den Objekten, die wir begleitet haben: Geschosswohnungen, Dachgeschosse und ausgebaute Einheiten im historischen Bestand.
Verkauft
Familienfreundliches Reihenhaus
Nieder-Erlenbach (Frankfurt)
Verkaufspreis:
860.000 €
Verkaufsdauer:
4 Wochen
+3–5%
über Marktpreis
Verkauft
Penthouse mit Dachterrasse
Offenbach
Verkaufspreis:
1.050.000 €
Verkaufsdauer:
10 Wochen
+4–6%
über Marktpreis
Verkauft
Apartment als Kapitalanlage
Frankfurt-Niederrad
Verkaufspreis:
125.000 €
Verkaufsdauer:
4 Wochen
+10–15%
über Marktpreis
Verkauft
Wohn- und Geschäftshaus
Aschaffenburg
Verkaufspreis:
1.700.000 €
Verkaufsdauer:
6 Wochen
+6–8%
über Marktpreis
Verkauft
Penthouse mit Dachterrasse
Offenbach
Verkaufspreis:
1.050.000 €
Verkaufsdauer:
10 Wochen
+4–6%
über Marktpreis
Mietwert nach Lage im Gebäude
Was bringt Ihre Wohnung in Dreieichenhain an Miete?
Etage, Schnitt und Außenfläche verschieben die erzielbare Miete erheblich, der Spielraum am Gebäude verschiebt den Bewerberkreis. Lassen Sie den Mietwert kostenlos einschätzen, bevor Sie eine Zahl ins Inserat schreiben.
Ausgebaute Einheit im historischen Kern
Erzielbare Miete für eine Wohnung in einem Fachwerkhaus innerhalb des Mauerrings einschätzen lassen, samt Einordnung des baulichen Spielraums.
Geschosswohnung im Weibelfeld
Mietwert Ihrer Etagenwohnung mit Balkon, Keller und Stellplatz in Bahn- und Schulnähe ermitteln lassen.
Wohnung unter historischem Dachstuhl
Was eine Wohnung unter dem Dach trägt, hängt an Schrägen, Belichtung und sommerlicher Erwärmung. Wir rechnen das für Ihre Einheit durch.
Auslöser einer Neuvermietung
Aus welchen Anlässen Wohnungen in Dreieichenhain vermietet werden
Niemand vermietet grundlos: Am Anfang steht ein Nachlass, eine Kündigung oder eine veränderte Lebenslage. Ehe Sie sich auf eine Zahl festlegen, sollte jemand von außen die erzielbare Miete einordnen. Sechs Anlässe führen Wohnungseigentümer im Stadtteil besonders oft zu uns:
Geerbte Einheit im Familienvermögen halten
Verkaufen ist bei einer geerbten Wohnung nur eine von zwei Möglichkeiten. Wird sie vermietet, trägt sie sich selbst, wirft monatlich etwas ab und bleibt im Vermögen der Familie. Wir beziffern die erzielbare Miete ohne Kosten für Sie, lesen Gemeinschaftsordnung und Abrechnung durch und führen die erste Vergabe von der Prüfung der Bewerbungen bis zum Vertragsschluss. Sitzen mehrere Erben am Tisch, dient dieselbe Zahl als Grundlage für die Frage: halten oder abgeben?
Die Miete an der konkreten Einheit ausrichten
Zwei Wohnungen gleicher Größe stehen in Dreieichenhain ganz unterschiedlich da, je nachdem, in welchem Gebäude sie liegen und welchen Spielraum dieses Gebäude lässt. Ein Online-Rechner erfasst das nicht, ein Interessent dagegen sofort. Wir sehen uns die Adresse an, ordnen Zuschnitt, Ausstattung und Erschließung einzeln ein und nennen eine Spanne, die sich in Verhandlungen halten lässt.
Die Kündigung ist da, der Nachmieter nicht
Mit dem Eingang der Kündigung beginnt der Wettlauf gegen den leeren Monat. Noch während jemand in der Wohnung lebt, entstehen bei uns Aufnahmen und Exposé; parallel gehen wir unseren Interessentenkreis durch und legen den Kampagnenstart so, dass der Folgevertrag direkt anschließt. Innerhalb des Mauerrings zählt dieser Vorlauf doppelt, weil dort schlicht weniger Haushalte in Frage kommen und die Suche deshalb länger dauert.
Ob Erbfall, Mieterwechsel oder neue Lebensphase – am Anfang steht eine belastbare Miete.
Rund drei Minuten dauert der Fragebogen, und er kostet Sie nichts. Ihre Angaben sieht bei uns ein Mensch durch; meist am nächsten Werktag erhalten Sie eine Einschätzung zur erzielbaren Miete Ihrer Einheit – mit Einordnung, ob sie im gebundenen Kern oder im regulären Bestand davor liegt. Verpflichtend ist daran nichts.
Erstbezug nach abgestimmter Modernisierung
Ein erneuertes Bad, eine moderne Heizung oder ertüchtigte Fenster heben die erzielbare Miete spürbar, rein kosmetische Eingriffe selten. Im gebundenen Bestand kommt die Vorfrage hinzu, welche Maßnahme überhaupt in der geplanten Ausführung zulässig ist – das klärt die Denkmalbehörde, nicht das Handwerkerangebot. Wir schätzen vorher ein, was sich über die Miete trägt, und richten Bilder und Ansprache auf den neuen Zustand aus.
Trennung, Pflegefall oder Ruhestand
Eine Trennung, ein Pflegefall, ein Dienstort weiter weg oder der Wunsch, im Ruhestand kleiner zu wohnen: In allen diesen Fällen steht die Einheit zur Disposition, ohne dass die Entscheidung heute fallen müsste. Vermietet sichert sie Einnahmen und verschafft Ihnen Zeit. Eine Adresse im historischen Kern über Stufen und enge Treppen ist irgendwann nicht mehr die eigene, bleibt aber ein wertvolles Objekt. Wir liefern die neutrale Mieteinschätzung als Grundlage und übernehmen die Vermietung auch, wenn Sie nicht mehr vor Ort wohnen.
Kapitalanlage: halten oder abgeben
Zieht der Mieter einer Anlagewohnung aus, steht die Grundsatzfrage erneut an: weiter vermieten oder veräußern. Wir rechnen beide Varianten mit den Zahlen Ihrer Einheit durch, stellen Mietertrag und laufenden Aufwand einander gegenüber und sagen Ihnen offen, wohin die Rechnung zeigt. Läuft demnächst eine Zinsbindung aus, nehmen Sie dieselbe Aufstellung mit ins Bankgespräch.
Wenn die Vermietung Vorarbeit braucht
Wohnungsvermietungen in Dreieichenhain mit besonderem Klärungsbedarf
Nicht jede Vermietung folgt demselben Muster. Diese drei Konstellationen begegnen uns bei Wohnungen im Stadtteil besonders häufig, und so gehen wir sie an:
Die Wohnung liegt in einem gebundenen Gebäude
Ihre Einheit liegt innerhalb des Mauerrings, das Haus ist häufig Einzeldenkmal oder Teil der geschützten Gesamtanlage? Dann stoßen zwei Regelwerke aufeinander: Die Gemeinschaft entscheidet über das gemeinschaftliche Eigentum, und die denkmalrechtliche Bindung begrenzt, in welcher Ausführung Eingriffe daran möglich sind. Betroffen sind meist genau die Punkte, nach denen Bewerber fragen – Fenster, Dämmung, Heizungsart, Beschattung. Wenn Sie im Inserat oder im Gespräch etwas zusagen, das später nicht umsetzbar ist, steht das im Raum, sobald es konkret wird. Wir lesen Teilungserklärung und Hausordnung, beschreiben den Ist-Zustand so, dass er im Vertrag trägt, und verweisen für jede Veränderungsabsicht auf die zuständige Denkmalbehörde, statt Ihnen eine Genehmigung in Aussicht zu stellen.
Sie haben die Wohnung bisher selbst bewohnt
Nach Jahren in der eigenen Wohnung fehlen oft genau die Papiere, nach denen Bewerber und Behörden fragen: eine belastbare Wohnflächenberechnung, ein gültiger Energieausweis, eine saubere Aufstellung der umlagefähigen Kosten. Ohne diese Grundlage geraten Miethöhe und Nebenkostenvorauszahlung ins Rutschen. Dazu kommt ein blinder Fleck, den man im eigenen Haus nicht mehr bemerkt: wie Hauseingang, Treppe, Hof und Abstellsituation auf jemanden wirken, der zum ersten Mal kommt – in schmal parzellierten Häusern ein Thema für sich. Wir beschaffen die Unterlagen, beschreiben Zustand und Zugang so, dass beides im Exposé und im Vertrag standhält, und beginnen mit einer kostenlosen Einschätzung der erzielbaren Miete.
Ein sehr langes Mietverhältnis endet
Wenn ein Haushalt jahrzehntelang in der Wohnung gelebt hat, ist der alte Vertrag meist kein Maßstab mehr: Ausstattung, Nebenkostenstruktur und die Frage, wer welche Instandhaltung trägt, sind über die Jahre gewachsen und nicht immer dokumentiert. Häufig fehlt auch ein Übergabeprotokoll aus dem Einzug, sodass sich der ursprüngliche Zustand nicht mehr belegen lässt und Streit über Abnutzung naheliegt. Wir nehmen den tatsächlichen Zustand auf, trennen normale Abnutzung von tatsächlichem Instandsetzungsbedarf, schätzen ein, welche Maßnahme sich über die neue Miete trägt, und setzen den Folgevertrag auf einer sauberen, dokumentierten Grundlage neu auf. Rechtliche Streitfragen aus dem alten Vertrag gehören zu einem Fachanwalt, dorthin verweisen wir ausdrücklich.
Erst sprechen, dann entscheiden
Wohnung vermieten in Dreieich-Dreieichenhain: das erste Gespräch
Die Vermietung steht im Raum, aber es ist unklar, wie Grundriss, Zustand und die Regeln der Gemeinschaft zusammenspielen? Melden Sie sich – wir sortieren das im Gespräch, offen und ohne dass daraus ein Auftrag werden muss.
Der Teil nach der Entscheidung
Was zwischen Zusage und Einzug geregelt sein muss
Ist der Bewerber gewählt, beginnt der Teil, der über die nächsten Jahre entscheidet. Vertrag, Kaution, Nebenkosten, Hausverwaltung und Übergabe müssen zueinander passen – eine Lücke an einer dieser Stellen zeigt sich erst beim Auszug, und dann kostet sie.
Vertrag entlang Gemeinschaftsordnung, Hausordnung und Ist-Zustand der Einheit
Umlagefähige Kosten aus der Hausgeldabrechnung herausgerechnet
Kaution wirksam vereinbart, abgesondert angelegt und sauber abgerechnet
Protokoll mit Zählerständen, Schlüsselzahl und Fotos aus jedem Raum
Wohnung vermieten Dreieich-Dreieichenhain
Was Eigentumswohnungen im Hainer Bestand von anderen unterscheidet
Was Wohnungseigentümer im Stadtteil beschäftigt: der bauliche Spielraum am Gebäude, die Grenze zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Nebenkosten, Kaution, Selbstauskunft und die Frage, was eine Modernisierung wirklich einbringt.
Zwei Genehmigungslagen, zwei Vermietungswege
Dreieichenhain trennt sich für Vermieter nicht nach Baugebiet, sondern nach dem, was an einem Gebäude zulässig ist. Innerhalb des geschlossenen Mauerrings stehen über sechzig denkmalgeschützte Fachwerkbauten aus dem 16. bis 19. Jahrhundert; Wohnungen darin unterliegen mittelbar den Bindungen des Gebäudes, weil Fenster, Dach, Fassade und Dämmung fast immer gemeinschaftlich und zugleich denkmalrechtlich berührt sind. Am Hainer Berg und im Weibelfeld greift davon nichts: Dort steht regulärer Siedlungsbestand mit normalen Zuschnitten. Für die Vermietung bedeutet das zwei verschiedene Ausgangslagen – andere Unterlagen, andere Zusagen im Inserat, andere Bewerber. Wer beides über einen Kamm schert, verliert entweder Interessenten oder handelt sich Zusagen ein, die sich nicht halten lassen.
Sondereigentum endet früher, als viele denken
Vermieten können Sie nur Ihr Sondereigentum. Treppenhaus, Hof, Fassade, Dach und häufig auch Fenster und Wohnungseingangstür gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum und stehen nicht zu Ihrer freien Verfügung. Ob ein Stellplatz, ein Kellerabteil, ein Hofanteil oder eine Abstellfläche mitvermietet werden darf, ergibt sich aus der Teilungserklärung und aus etwaigen Sondernutzungsrechten. In alten Häusern des Kerns lohnt der Blick besonders, weil Hofflächen, Zufahrten und Nebengebäude dort historisch gewachsen und nicht immer eindeutig zugeordnet sind. Wir prüfen Ihre Unterlagen vor dem Inserat, damit der Mietvertrag nichts verspricht, was die Gemeinschaft nicht deckt.
Energetische Maßnahmen im gebundenen Bestand
Fenstertausch, Außendämmung und sichtbare Anlagentechnik sind in denkmalgeschützten Gebäuden nicht frei wählbar, sondern in Ausführung und Detail abzustimmen. Für Eigentümer heißt das zweierlei: Eine Maßnahme kann zulässig sein, aber nur in einer bestimmten Ausführung, und die Entscheidung liegt ohnehin nicht bei Ihnen allein, sondern bei der Gemeinschaft. Was daraus folgt, gehört ins Gespräch mit der zuständigen Denkmalbehörde und mit einem Fachplaner, bevor Angebote eingeholt werden. Steuerliche Fragen zu solchen Aufwendungen beantwortet Ihr Steuerberater im Einzelfall; wir machen dazu keine Zusagen. Für die Vermietung ist vor allem wichtig, den Ist-Zustand korrekt zu beschreiben und keine Verbesserung in Aussicht zu stellen, die von fremden Entscheidungen abhängt.
Stellplätze sind im Kern kein Selbstläufer
Die Gassen innerhalb des Mauerrings sind schmal, gepflastert und historisch parzelliert. Ein zugeordneter Stellplatz ist dort eher Ausnahme als Regel, und zusätzliche Plätze lassen sich nicht einfach anlegen. Das ist für die Vermietung weniger ein Problem als eine Anforderung an die Ehrlichkeit des Inserats: Wer die Stellplatzsituation offen benennt, bekommt weniger, aber passende Anfragen. Umgekehrt ist ein vorhandener Stellplatz oder eine gesicherte Abstellmöglichkeit in dieser Lage ein Merkmal, das nach vorn gehört und nicht in einer Aufzählung verschwindet. Am Hainer Berg und im Weibelfeld stellt sich die Frage in der Regel gar nicht erst.
Zwei Haltepunkte im Stadtteil richtig beschreiben
In Dreieichenhain liegen zwei Haltepunkte der Dreieichbahn: Dreieich-Weibelfeld erschließt den Norden, Dreieich-Dreieichenhain den Süden des Stadtteils. Die Dreieichbahn ist eine eingleisige, nicht elektrifizierte Nebenstrecke im Regionalbahn-Betrieb und verbindet Dreieich-Buchschlag mit Rödermark-Ober-Roden. Einen S-Bahn-Halt gibt es im Stadtteil nicht; umgestiegen wird im Nachbarstadtteil Buchschlag. Dazu kommt die A 661, die in Nord-Süd-Richtung durch die Gemarkung verläuft. Für die Anzeige ist genau diese Genauigkeit wertvoll: Wer einen Halt benennt, der vorhanden ist, statt pauschal von guter Anbindung zu schreiben, wird von den Haushalten gefunden, die danach filtern – und enttäuscht beim Ortstermin niemanden.
Umlagefähige Kosten von Hausgeldposten trennen
Weitergeben dürfen Sie ausschließlich wiederkehrende Betriebskosten – Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Müllabfuhr, Treppenhausreinigung, Grünpflege, Gebäudeversicherung. Was in die Erhaltungsrücklage fließt, was Reparaturen kosten und was die Verwaltung bekommt, bleibt bei Ihnen und darf in keiner Abrechnung beim Mieter auftauchen. Heikel ist das bei Wohnungseigentum deshalb, weil die Hausgeldabrechnung beide Blöcke in einer Liste führt; sie muss erst auseinandersortiert werden. In einem alten Gebäude wächst der Anteil für die Erhaltung der Substanz zusätzlich an – umlagefähig wird davon trotzdem nichts. Und ohne eindeutige Vertragsgrundlage samt Schlüssel streicht Ihnen die Mieterseite einzelne Posten. Wir bauen diese Grundlage so, dass Ihre Jahresabrechnung Bestand hat.
Die Selbstauskunft: was gefragt werden darf
Gefragt werden darf nach allem, was für das Mietverhältnis erkennbar Gewicht hat: wie viele Personen einziehen, welcher Beruf ausgeübt wird, ob das Einkommen gesichert ist, ob Mietschulden bestehen, ob ein Insolvenzverfahren läuft. Außen vor bleiben Themen ohne Bezug zur Wohnung – Kinderwunsch, Parteibuch, Konfession oder Vorstrafen, die mit dem Wohnen nichts zu tun haben. Wer trotzdem danach fragt, bekommt eine Antwort, auf die er sich nicht berufen kann, und macht jede Absage angreifbar. Unser Formular bleibt deshalb beim Notwendigen, die dazugehörigen Nachweise holen wir gesondert ein. Damit lässt sich die Auswahl begründen, auch gegenüber denen, die eine Absage erhalten.
Kaution: getrennt anlegen, sauber abrechnen
Die Sicherheitsleistung ist bei Wohnraum der Höhe nach begrenzt, und der Mieter darf sie in Raten zahlen, wenn nichts Abweichendes wirksam vereinbart ist. Der Punkt, an dem Vermieter am häufigsten scheitern, ist die getrennte Anlage: Liegt die Kaution nicht abgesondert vom eigenen Vermögen, lässt sie sich im Streitfall womöglich nicht mehr einbehalten. Die Zinsen gehören dem Mieter und werden am Ende mitgerechnet. Nach dem Auszug dürfen Sie einen angemessenen Teil zurückhalten, solange die Betriebskostenabrechnung noch offen ist. Wir formulieren die Klausel tragfähig und weisen die Anlage nachvollziehbar aus.
Energieausweis: Pflichtangaben und Denkmalfall
Ohne gültigen Energieausweis darf keine Wohnung vermietet werden, und liegt er vor, wandern fünf Angaben daraus in die Anzeige: um welche Art von Ausweis es sich handelt, welcher Energieträger überwiegt, das Baujahr, der Kennwert und die Effizienzklasse. Beim Besichtigungstermin ist er ungefragt vorzuzeigen, mit dem Vertragsschluss geht er an die Mieterseite über. Weil er bei Eigentumswohnungen fast immer für das gesamte Gebäude ausgestellt wird, führt der Weg dorthin über die Hausverwaltung. Bei Baudenkmälern sieht das Energierecht Sonderwege vor; ob Ihr Gebäude darunterfällt, sagen Ihnen die zuständige Behörde und der Aussteller, nicht wir. Erledigt ist dieser Punkt bei uns, bevor die Anzeige freigeschaltet wird.
Was Bewerber im Weibelfeld und am Hainer Berg suchen
Nördlich und westlich des historischen Kerns liegt regulärer Siedlungsbestand: Einfamilien- und Reihenhäuser, dazu Eigentumswohnungen im Geschosswohnungsbau. Die Haushalte, die sich hier melden, fragen nach anderen Dingen als die Interessenten für eine Altstadteinheit – nach Balkon und Ausrichtung, nach einem festen Stellplatz, nach dem Weg zur Ludwig-Erk-Schule oder zur Weibelfeldschule und nach dem Fußweg zum Haltepunkt. Die Miete leitet sich hier aus den gewohnten Parametern ab, und die Vermarktung darf entsprechend geradeheraus sein. Wir sprechen diese Gruppe getrennt an, statt sie mit Argumenten zu bedienen, die für den Kern gedacht sind.
Wohnungen in Dreieich gemeinsam denken
Dreieichenhain ist seit dem 1. Januar 1977 Teil von Dreieich und der zweitgrößte Stadtteil der Stadt. Wer hier vermietet, vermietet in einem Markt, dessen Interessenten sich im gesamten Stadtgebiet und in den angrenzenden Kommunen des Kreises Offenbach umsehen. Ein Haushalt, der eine Wohnung in einem historischen Haus sucht, findet ein solches Angebot nicht in jedem Stadtteil; umgekehrt konkurriert eine Geschosswohnung im Weibelfeld mit Angeboten aus mehreren Nachbarorten. Für die Anzeige heißt das, den Vorzug des eigenen Objekts konkret zu benennen, statt ihn in allgemeinem Lagelob zu verpacken. Genau daran arbeiten wir im ersten Gespräch mit Ihnen.
Fragen aus dem Hainer Wohnungsbestand
Fragen zur Wohnungsvermietung in Dreieich-Dreieichenhain
Was Wohnungseigentümer aus dem Mauerring, vom Hainer Berg und aus dem Weibelfeld am häufigsten von uns wissen wollen.
Wohnung vermieten in Dreieich-Dreieichenhain: Was verlangt Valuvis dafür?
Zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer sind die Grenze; mehr stellen wir bei Wohnraum nicht in Rechnung. Abgegolten sind damit sämtliche Schritte: der hergeleitete Mietansatz, das Sortieren von Gemeinschaftsordnung, Hausordnung und Abrechnungen, der Fototermin samt Nachbearbeitung, die eigene Objektseite, Portalanzeige und Kampagne, jede Bewerberprüfung, der Vertragsentwurf und das Übergabeprotokoll. Bis zum Abschluss bekommen Sie von uns keine Rechnung – der Betrag entsteht mit der Unterschrift unter dem Mietvertrag. Bei einer vermieteten Einheit gehört er üblicherweise zu den Werbungskosten; beurteilen tut das Ihre Steuerberatung.
Woraus leitet sich die Miete für eine Einheit im Mauerring ab?
Der erste Schritt ist die Begehung, und zwar eine, die das Gebäude einschließt. Innerhalb des Mauerrings entscheidet mit, welchen baulichen Spielraum das Haus lässt, wie die Einheit erschlossen ist und wie die Stellplatzsituation aussieht; am Hainer Berg und im Weibelfeld zählen die gewohnten Parameter. Anschließend rechnen wir Zuschnitt, Etage, Ausstattung, Außenfläche und Energiestandard einzeln gegen vergleichbare Wohnungen. Sie erhalten eine Spanne mit Begründung statt einer einzelnen Zahl. Die Einschätzung ist eine Markteinschätzung und kein beglaubigtes Gutachten.
Wohnung vermieten in Dreieich-Dreieichenhain: Wirkt sich eine denkmalrechtliche Bindung auf meine Einheit aus?
Mittelbar ja, und zwar an genau den Punkten, nach denen Bewerber fragen. Liegt Ihre Wohnung in einem Gebäude innerhalb des historischen Kerns, sind Fenster, Dach, Fassade und Dämmung meist gemeinschaftliches Eigentum und zugleich in der Ausführung gebunden. Für den Mietvertrag heißt das vor allem, den Ist-Zustand korrekt zu beschreiben und keine Veränderung zuzusagen, die von der Gemeinschaft und der Behörde abhängt. Ob eine konkrete Maßnahme möglich ist, entscheidet die zuständige Denkmalbehörde, nicht der Makler und nicht der Handwerker. Wir sagen Ihnen, welche Folgen das für Miethöhe und Zielgruppe hat, und verweisen für die Genehmigungsfrage an die richtige Stelle.
Mit welcher Vermarktungsdauer muss ich im Stadtteil rechnen?
Steuerbar ist das durchaus, auch wenn Zuschnitt, Zustand und Preis den Rahmen setzen. Eine reine Portalanzeige braucht erfahrungsgemäß etwa 3,8 Monate bis zum Abschluss, mit begleitender Kampagne sind es ungefähr 1,7. Sobald die Kündigung im Haus ist, entstehen bei uns Aufnahmen und Exposé, damit die Anzeige schon läuft, während noch jemand in der Einheit wohnt. Weil Gebäude und Zuwegung von Beginn an mitgezeigt werden, fallen zusätzlich die Termine weg, aus denen ohnehin nichts geworden wäre. Vom ersten Kontakt bis zur Unterschrift liegen dann meist keine neun Wochen.
Welche Papiere brauche ich, bevor meine Wohnung online geht?
Sechs Dokumente bilden bei einer Eigentumswohnung die Grundlage: Grundriss, Wohnflächenberechnung, ein gültiger Energieausweis, die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung, die aktuell geltende Hausordnung und die jüngste Abrechnung über Hausgeld und Betriebskosten. Letztere lesen wir vor allem daraufhin, welche Posten überhaupt weitergereicht werden dürfen und mit welcher Vorauszahlung Sie realistisch arbeiten. Bei älterem Bestand tritt der Nachweis hinzu, wem Hofanteil, Kellerabteil oder Abstellfläche als Sondernutzungsrecht zugewiesen ist. Was fehlt, fordert unser Backoffice bei der Verwaltung an. Freigeschaltet wird die Anzeige, sobald dieses Paket vollständig vorliegt – vorher nicht.
Welche Nachweise sichern ab, dass die Miete zuverlässig eingeht?
Belege ersetzen bei uns den ersten Eindruck. Auf dem Tisch liegen vor jeder Zusage eine vollständig ausgefüllte Selbstauskunft, Einkommensbelege mehrerer Monate, eine Wirtschaftsauskunft und die Bestätigung der bisherigen Vermieterseite über offene Mieten. Danach rechnen wir nach, in welchem Verhältnis Warmmiete und Haushaltseinkommen stehen, und haken nach, sobald sich etwas nicht deckt. Junge Haushalte und Personen in Ausbildung bringen naturgemäß wenig Historie mit; hier schließt eine Bürgschaft die Lücke. Garantien gibt es im Mietrecht keine, aber eine Entscheidung auf belegter Grundlage schlägt jeden Eindruck aus einer halben Stunde Besichtigung.
Was darf ich laut Teilungserklärung überhaupt mitvermieten?
Dass Sie vermieten dürfen, steht außer Frage; wie die Einheit genutzt werden darf, kann die Gemeinschaft dagegen begrenzen. In Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung steht beispielsweise, ob ein Büro in der Wohnung betrieben werden darf, wem Hoffläche, Stellplatz und Abstellraum zugeordnet sind und welche Vorgaben für Tiere und für die Ruhezeiten gelten. Mitvermieten können Sie ausschließlich Ihr Sondereigentum und das, was Ihnen als Sondernutzungsrecht zugewiesen ist. Gerade in den alten Häusern zwischen Obertor und Untertor ist diese Zuordnung historisch entstanden und selten sauber verschriftet. Deshalb lesen wir Ihre Papiere, bevor die Anzeige entsteht, und übertragen die geltenden Regeln in den Mietvertrag; ist eine Klausel auslegungsbedürftig, gehört sie zu einem Fachanwalt.
Muss mein Mieter beim Auszug streichen und renovieren?
Zwei Dinge entscheiden darüber: was wirksam vereinbart wurde und in welchem Zustand die Einheit einmal übergeben worden ist. Starre Fristenpläne und Klauseln, die eine unrenoviert übergebene Wohnung betreffen, halten einer Prüfung häufig nicht stand. Die normale Abnutzung bei vertragsgemäßem Gebrauch ist ohnehin mit der Miete abgegolten. Damit bleibt das Übergabeprotokoll der eigentliche Hebel – gerade in einem alten Haus, wo Gebrauchsspuren an Dielen, Türen und Fensterlaibungen oft schon beim Einzug vorhanden sind und ohne Fotos niemand mehr belegen kann, wann sie entstanden sind. Wir formulieren die Klausel zurückhaltend und dokumentieren die Übergabe so, dass am Ende niemand raten muss.
Zahlt sich eine Modernisierung von Bad und Heizung über die Miete aus?
Meistens schon, doch die Pauschale trügt. Was auf den Zustand und auf die laufenden Kosten durchschlägt – ein neues Bad, zeitgemäße Wärmeerzeugung, dichte Fenster –, hebt den Ansatz und öffnet den Bewerberkreis. Rein dekorative Eingriffe kommen selten wieder herein. Bei Wohnungseigentum tritt eine zweite Hürde dazu: Fenster, Fassade und Dach zählen in aller Regel zum gemeinschaftlichen Eigentum, und darüber entscheiden Sie nicht allein; liegt das Haus im geschützten Bestand, ist überdies die Ausführung abzustimmen. Wir rechnen vor dem ersten Handwerkerangebot durch, welcher Einsatz sich über die Miete zurückholt, und sagen Ihnen dabei, was überhaupt in Ihrer Hand liegt.
Kann ich meine Wohnung vermieten lassen, wenn ich nicht mehr in Dreieich wohne?
Das ist bei uns eher der Normalfall als die Ausnahme. Den Fototermin machen wir vor Ort und nehmen Eingangsbereich, Treppenhaus und Hoflage gleich mit auf; was an Papieren fehlt, fordern wir bei der Hausverwaltung an. Besichtigt wird einzeln, geprüft wird jede Bewerbung bis zum letzten Nachweis. Die fertigen Unterlagen kommen digital zu Ihnen, die Entscheidung treffen Sie von dort aus, wo Sie wohnen. Auch am Übergabetag stehen wir in der Einheit, lesen die Zähler ab, zählen die Schlüssel, fotografieren jeden Raum und schicken Ihnen das Protokoll. Los geht es mit einer unverbindlichen Einschätzung der erzielbaren Miete, die nichts kostet.
Kann ich meine Wohnung an Angehörige vermieten, ohne Nachteile zu riskieren?
An Tochter, Sohn oder Geschwister zu vermieten ist zulässig. Damit das Finanzamt darin eine Vermietung sieht, muss das Verhältnis allerdings genauso geführt werden wie jedes andere: Vertrag auf Papier, eine Miete in ortsüblicher Höhe, Zahlungen, die tatsächlich fließen, und eine jährliche Abrechnung der Nebenkosten. Was ortsüblich heißt, ermitteln wir für Ihre Einheit und schreiben den Vertrag entlang dieser Zahl – mit Sicherheitsleistung, Protokoll und einer belastbaren Regelung zu Umlage und Vorauszahlung. Ändern sich später die Lebensumstände, trägt die Vereinbarung weiterhin. Wie Ihr Fall steuerlich zu würdigen ist, sagt Ihnen allein Ihre Steuerberatung.
Wohnungen vermieten in Dreieich und Umgebung
Wohnung vermieten in Dreieich und im Kreis Offenbach
Was eine Wohnung vermieten in Dreieich-Dreieichenhain ausmacht, gilt jenseits der Stadtteilgrenze genauso: belegte Bewerber, ein Vertrag, der zum Gebäude passt, und eine Miete, die aus dem konkreten Objekt hergeleitet ist. Dieselbe Arbeit übernehmen wir für Wohnungseigentümer in den übrigen Dreieicher Stadtteilen, im Kreis Offenbach und in der weiteren Rhein-Main-Region.
