Wohnung vermieten in Hanau-Großauheim

Wohnung vermieten in Hanau-Großauheim – was kostet der Makler?

Bei Wohnraum berechnen wir maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer, fällig erst in dem Moment, in dem der Mietvertrag unterschrieben ist. Enthalten sind alle Leistungen: die Sichtung Ihrer Unterlagen, die Zuordnung der Nebenflächen, die Herleitung des Mietansatzes, Aufnahme und Bildaufbereitung, die Prüfung der Bewerber, der Vertrag und die dokumentierte Übergabe. Vorschüsse verlangen wir nicht, Auslagen rechnen wir nicht zusätzlich ab. Findet sich kein Mieter, entstehen Ihnen keine Kosten. Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zählt ein solches Honorar üblicherweise zu den Werbungskosten; wie das bei Ihnen ausfällt, beurteilt Ihre Steuerberatung.

Wie lange dauert es, eine Wohnung in Großauheim zu vermieten?

Das hängt an der Vorbereitung deutlich stärker als am Objekt. Sind Unterlagen vollständig, Nebenflächen zugeordnet und der Mietansatz begründet, beginnt die Vermarktung ohne Unterbrechung und endet entsprechend früher. Über alle Objekte hinweg liegt die Vermarktungsdauer mit paralleler Kampagne bei rund 1,7 statt 3,8 Monaten. Verzögerungen entstehen fast nie an fehlenden Interessenten, sondern an nachgereichten Dokumenten, an einer Abrechnung, die niemand findet, oder an einem Hofanteil, über den erst noch gesprochen werden muss. Deshalb ziehen wir diese Klärung vor den Start und nicht mitten hinein.

Welche Unterlagen brauche ich, bevor die Anzeige läuft?

Für die Wohnung selbst sind das Grundriss, Wohnflächenangabe, Baujahr, Angaben zur Ausstattung und ein gültiger Energieausweis. Dazu kommt die Ebene der Gemeinschaft: Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Gemeinschaftsordnung, Hausordnung, die letzte Hausgeldabrechnung und der Wirtschaftsplan sowie die Beschlusssammlung, soweit vorhanden. In den aufgeteilten Anwesen des Ortskerns kommt häufig hinzu, was zu Hof, Scheune und Rückgebäude schriftlich existiert. Vieles davon liegt bei der Verwaltung oder bei einem Miteigentümer und muss angefordert werden. Diese Beschaffung übernimmt unser Backoffice, damit die Vermarktung nicht auf einzelne Dokumente wartet.

Woran erkenne ich, dass ein Bewerber die Miete dauerhaft tragen kann?

Nicht am Eindruck im Gespräch, sondern an Belegen. Üblich sind aktuelle Einkommensnachweise, eine Bonitätsauskunft und eine Bescheinigung über die Mietschuldenfreiheit aus dem bisherigen Mietverhältnis. Entscheidend ist das Verhältnis von Nettoeinkommen zur Gesamtbelastung aus Miete und Nebenkosten, nicht der absolute Betrag. Sinnvoll ist außerdem ein Blick auf die Stabilität des Beschäftigungsverhältnisses und darauf, ob die Wohnung zur Haushaltsgröße passt, denn eine zu kleine Wohnung wird selten lange gehalten. Wir holen diese Unterlagen ein, bevor jemand Ihre Wohnung betritt, und legen Ihnen nur die Bewerbungen vor, die standhalten.

Was darf in einer Selbstauskunft abgefragt werden?

Zulässig sind Fragen, die für das Mietverhältnis erkennbar von Bedeutung sind: Einkommen und Beschäftigungsverhältnis, Zahl der einziehenden Personen, offene Verbindlichkeiten aus früheren Mietverhältnissen, geplante gewerbliche Nutzung. Nicht zulässig sind Fragen aus dem höchstpersönlichen Bereich ohne Bezug zur Zahlungsfähigkeit oder zur vertragsgemäßen Nutzung. Auf unzulässige Fragen muss niemand wahrheitsgemäß antworten, und eine darauf gestützte Entscheidung steht auf schwachem Grund. Wir arbeiten deshalb mit einem Fragebogen, der sich auf das Notwendige beschränkt, und führen das Gespräch über alles Weitere offen. Wo im Einzelfall Unsicherheit besteht, ordnet ein Fachanwalt ein.

Gehört der Hof im Altbau automatisch zur Wohnung?

Nein, und diese Annahme ist eine der häufigsten Ursachen für Ärger nach dem Einzug. In einem aufgeteilten Anwesen im Großauheimer Ortskern bleibt der zur Straße abgeschrankte Hof rechtlich in aller Regel Gemeinschaftseigentum. Ob Sie ihn ganz oder in Teilen mitvermieten dürfen, hängt davon ab, ob Ihnen daran ein Nutzungsrecht förmlich eingeräumt wurde oder ob sich lediglich eine Übung eingespielt hat, die nie jemand aufgeschrieben hat. Nur ein eingeräumtes Recht können Sie verlässlich weiterreichen; eine bloße Duldung kann die Gemeinschaft ändern, und dann steht Ihr Mieter ohne die Fläche da, für die er mitbezahlt. Wir sehen Teilungserklärung und Beschlüsse durch und benennen im Exposé, was zugeordnet ist und was nicht.

Darf mein Mieter im Ortskern die Fenster tauschen lassen?

In aller Regel nicht auf eigene Faust. Fenster gehören typischerweise zum Gemeinschaftseigentum, sodass schon deshalb die Eigentümergemeinschaft entscheidet und nicht Sie allein. Hinzu kommt der Schutz des historischen Ortskerns als Gesamtanlage, der Dachform, Fassadengliederung, Fenster und Hofmauer erfasst und auch für Gebäude gilt, die selbst kein Einzeldenkmal sind. Ein Fenstertausch ist damit weder eine Mietersache noch eine reine Geschmacksfrage. Sinnvoll ist, den baulichen Stand vor der Vermietung zu dokumentieren und im Exposé zu benennen, was ausscheidet. Was im Einzelfall genehmigungsfähig ist, klären die zuständigen Stellen der Stadt Hanau und des Main-Kinzig-Kreises.

Welche Vorauszahlung passt zur Abrechnung meiner Eigentümergemeinschaft?

Die passende Vorauszahlung ergibt sich, wenn Sie die Hausgeldabrechnung und den Mietvertrag nebeneinanderlegen. Aus dem Hausgeld sind nur bestimmte Positionen auf den Mieter umlagefähig; Verwaltungskosten und Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage gehören regelmäßig nicht dazu. Aus dem umlagefähigen Teil plus dem individuellen Verbrauchsanteil ergibt sich ein realistischer monatlicher Betrag. In den aufgeteilten Anwesen des Ortskerns tragen häufig nur zwei oder drei Parteien eine Abrechnung, sodass eine einzelne Reparatur sofort spürbar durchschlägt und ein zu knapper Ansatz die erste Nachzahlung zur Belastungsprobe macht. Wir rechnen das vorher durch und erklären den Wert im Exposé, statt ihn nur zu nennen.

Lohnt sich bei einer Wohnung eine Staffel- oder Indexvereinbarung?

Das hängt davon ab, wie lange Sie die Einheit vermietet halten wollen. Bei der Staffelmiete stehen künftige Beträge und Termine bereits im Vertrag und treten ohne weitere Erklärung ein, was Planbarkeit für beide Seiten schafft. Bei der Indexmiete folgt der Betrag der Entwicklung des Verbraucherpreisindex, was bei langen Laufzeiten näher an der realen Entwicklung liegt. Beide Formen haben eigene gesetzliche Voraussetzungen und schließen andere Erhöhungswege weitgehend aus; ohne eine solche Klausel bleibt der Weg über die ortsübliche Vergleichsmiete, der an Fristen und Grenzen gebunden ist. Wir wägen mit Ihnen ab, was zu Objekt und erwarteter Mietdauer passt, und lassen Zweifelsfragen von einem Fachanwalt für Mietrecht klären.

Muss der Energieausweis schon in der Wohnungsanzeige stehen?

Für die Vermietung von Wohnraum ist ein gültiger Energieausweis erforderlich, und bestimmte Kennwerte daraus gehören bereits in die Anzeige. Bei Wohnungseigentum wird der Ausweis üblicherweise für das gesamte Gebäude ausgestellt und nicht für die einzelne Einheit, weshalb er über die Verwaltung oder die Gemeinschaft zu beschaffen ist. Bei den älteren Gebäuden im Großauheimer Kern lohnt sich der frühe Blick besonders, denn eine Neuausstellung braucht Vorlauf und verschiebt sonst den Vermarktungsstart. Wir fragen den Ausweis rechtzeitig an, prüfen seine Gültigkeit und ordnen die Kennwerte im Exposé ein, damit Bewerber sie richtig lesen.

Was gehört in ein Übergabeprotokoll für eine Wohnung?

Raum für Raum der Zustand, dazu Zählerstände für Strom, Wasser und Wärme, vorhandene Mängel, Datum, Unterschriften beider Seiten und Bilder. Bei einer Wohnung kommt alles hinzu, was außerhalb der Wohnungstür überlassen wird: Keller- oder Speicherabteil, Waschraum, Abstellflächen, der vereinbarte Anteil am Hof und ein etwaiger Teil des Rückgebäudes. Besonders wichtig ist eine vollständige Schlüsselliste, denn in einem aufgeteilten Anwesen kommen Haustür, Hoftor, Briefkasten und Nebengebäude zusammen, und später kann niemand rekonstruieren, was ausgegeben wurde. Beim Auszug haben Sie damit eine belastbare Grundlage für die Frage, welcher Zustand bei Einzug bestand.

Kann ich meine Großauheimer Wohnung möbliert vermieten?

Grundsätzlich ja, allerdings gelten für die möblierte Überlassung bei Preisbildung und Vertragsgestaltung Besonderheiten, und der Möblierungsanteil sollte nachvollziehbar hergeleitet und im Vertrag ausgewiesen sein. Eine zeitliche Befristung setzt zusätzlich voraus, dass ein zulässiger Grund bereits im Vertrag genannt wird, etwa eine geplante spätere Eigennutzung. Hinzu kommt die Ebene der Gemeinschaft, denn manche Gemeinschaftsordnung beschränkt kurzzeitige Überlassungen ausdrücklich, und in einem Haus mit wenigen Parteien fällt ein häufiger Wechsel stärker auf als in einer großen Anlage. Wir sehen Ihre Unterlagen durch, stellen möblierte und unmöblierte Überlassung gegenüber und setzen die gewählte Variante sauber auf; ob eine Befristung trägt, beurteilt verbindlich ein Fachanwalt für Mietrecht.

Darf ich als Eigentümer die Untervermietung ausschließen?

Ein pauschaler Ausschluss trägt im Zweifel nicht. Für einen Teil der Wohnung besteht unter bestimmten Voraussetzungen ein Anspruch auf Erlaubnis, sofern nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht und in der Person des Untermieters kein wichtiger Grund entgegensteht. Sinnvoller als ein Verbot ist deshalb eine Regelung, die die Zustimmung an eine vorherige Anzeige und an die Person des Untermieters knüpft, sodass Sie wissen, wer im Haus wohnt. Bei einer vollständigen Überlassung an Dritte oder bei kurzzeitiger Vermietung liegt die Sache anders, und zusätzlich kann die Gemeinschaftsordnung Beschränkungen enthalten. Wir formulieren die Klausel ausdrücklich statt sie offenzulassen und ziehen bei Zweifeln einen Fachanwalt für Mietrecht hinzu.