Grundstück verkaufen in Hanau-Großauheim

Warum die Hofreite und nicht das Haus bewertet wird

Im gewachsenen Teil Großauheims ist die Bewertungseinheit nicht das Wohnhaus, sondern die Hofreite: das giebelständig zur Gasse stehende Fachwerkhaus, der seitlich zur Straße abgeschrankte Hof und die Rückgebäude dahinter, alles auf einer schmalen, tiefen Parzelle. Wer nur die Wohnfläche des Vorderhauses aufnimmt, übersieht regelmäßig genau den Gebäudeteil, an dem Ausbaupotenzial und Kaufpreis hängen – und unterschätzt zugleich die Tiefe, die über eine mögliche Nachverdichtung entscheidet. Käufer rechnen umgekehrt: Sie beginnen bei der Frage, was hinter dem Hoftor entstehen darf, und leiten von dort ihr Gebot ab. Deshalb nehmen wir jedes Nebengebäude einzeln auf, mit Maßen, Zustand, Deckenhöhe und Zufahrt, statt es pauschal als Hof zu führen.

Was die Gesamtanlage für Ihr Grundstück bedeutet

Der historische Ortskern Großauheims steht als Gesamtanlage nach dem Hessischen Denkmalschutzgesetz unter Schutz, aus geschichtlichen und künstlerischen Gründen, und erfasst den Ort in seinem Umfang bis etwa 1850. Der Schutz gilt dem Ensemble, nicht nur den einzelnen Baudenkmälern: Auch ein gewöhnliches Wohnhaus innerhalb der Gesamtanlage ist an Dachform, Fassadengliederung, Fenster und Einfriedung gebunden, wenn Veränderungen das äußere Erscheinungsbild berühren. Für den Grundstücksverkauf ist das keine Nebensache, sondern die erste Frage: Ein Käufer, der die Scheune ausbauen oder ein Rückgebäude ersetzen will, muss wissen, woran er gebunden ist. Ob und wie weit die Gesamtanlage Ihre Parzelle erfasst, beantwortet allein die Untere Denkmalschutzbehörde – eine eingeholte Auskunft gehört ins Exposé, eine Vermutung nicht.

Bebauungsplan, Innenbereich, Außenbereich in Großauheim

Für Ihre Parzelle gilt entweder ein Bebauungsplan oder es gilt keiner, und die Folgen unterscheiden sich grundlegend. Gilt einer, stehen Art und Maß der Nutzung, Bauweise und überbaubare Fläche schriftlich fest; das betrifft in Großauheim vor allem die Wohnquartiere, die nach dem Bahnbau von 1854 und in den Nachkriegsjahrzehnten entstanden sind. Gilt keiner, kommt es darauf an, ob die Fläche noch im bebauten Zusammenhang liegt; dann ist eine Bebauung möglich, sofern sich das Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Genau dieses Einfügen ist im Kern die Hürde, denn die Umgebung besteht aus ein- bis zweigeschossigen, giebelständigen Bauten – ein Entwurf, der aus dieser Reihe fällt, scheitert daran. Jenseits des Zusammenhangs beginnt der Außenbereich mit seinem engen Katalog privilegierter Vorhaben. Antworten, auf die man sich verlassen kann, geben die Bauverwaltung der Stadt Hanau und die zuständige Bauaufsicht.

Was ein Bodenrichtwert über Ihre Parzelle nicht sagt

Was der Gutachterausschuss für den Main-Kinzig-Kreis veröffentlicht, beschreibt eine Zone und darin ein gedachtes Grundstück mit definierten Eigenschaften. Ihre Parzelle ist dieses Grundstück nicht – in Großauheim praktisch nie. Nach unten wirken ein Zuschnitt aus alter Hofzeit, eine Durchfahrt, durch die kein Kranwagen kommt, ein Rückgebäude, das stehen bleiben muss, und die Bindungen der Gesamtanlage. Nach oben wirken eine belegte Teilbarkeit, eine eigene gesicherte Zufahrt oder eine Scheune, die sich umnutzen lässt. Multipliziert man Zonenangabe und Quadratmeterzahl, kommt ein Betrag heraus, den kein Käufer aufbringt; am krassesten bei sehr langen Parzellen, auf denen trotzdem nur ein Haus zulässig ist. Wir nehmen solche Angaben als ein Indiz unter mehreren und begründen jede Abweichung einzeln.

Erschließung und Zufahrt durch enge Gassen

Bauland entsteht nicht durch Größe, sondern durch Anschluss: Zugang zu einer öffentlichen Verkehrsfläche, dazu Wasser, Abwasser und Strom in der Straße. Der schwache Punkt sitzt in Großauheim fast immer bei der Zufahrt. Weil die Höfe seitlich zur Gasse abgeschrankt wurden, sind die Durchfahrten schmal, und im Halbkreis aus Haggasse und Hintergasse sind es die Gassen selbst. Für den rückwärtigen Teil einer langen Parzelle hängt daran die nächste Frage: Gibt es ein Geh- und Fahrtrecht über den Nachbarhof, und ist es im Grundbuch eingetragen oder wird es seit dem Krieg lediglich geduldet? Zwischen beidem liegt ein Abgrund, der spätestens beim Kaufvertrag aufgeht. Käufer erkundigen sich außerdem nach Erschließungsbeiträgen: abgerechnet oder offen? Auf all das legen wir Belege, damit niemand Puffer einrechnet.

Teilung einer schmalen, tiefen Parzelle

Bei einer langen Auheimer Parzelle ist die Teilbarkeit der stärkste Hebel auf den Erlös – und derjenige, der am häufigsten an einem einzigen Maß scheitert: der Breite der alten Hofeinfahrt. Zwei Prüfungen laufen deshalb nebeneinander. Baurechtlich braucht jeder neue Teil eine gesicherte Zufahrt, die Abstandsflächen müssen aufgehen, und im geschützten Kern muss ein zweites Gebäude sich in die Eigenart der Umgebung einfügen. Formal braucht es ein öffentlich bestelltes Vermessungsbüro, die Fortführung im Liegenschaftskataster und die Eintragung im Grundbuch, nacheinander und jeweils mit eigener Laufzeit. Und noch ein Rat aus der Praxis: Ziehen Sie die Grenze nicht, bevor ein Käufer feststeht. Ein vorab gewählter Zuschnitt passt hinterher oft zu keinem der Interessenten, während die umgekehrte Reihenfolge Ihnen Spielraum offenhält.

Bauvoranfrage: wann sie den Verkauf überhaupt öffnet

Die größte Unsicherheit einer Hofparzelle lässt sich vorab aus dem Weg räumen. Wer ein konkret beschriebenes Vorhaben zur Prüfung einreicht, bekommt einen befristeten Bescheid darüber, ob es an dieser Stelle genehmigungsfähig wäre – und dieser Bescheid lässt sich an den Erwerber weitergeben. Für den Verkauf wirkt das zweifach. Solange offenbleibt, ob die Scheune ausgebaut oder ein Rückgebäude ersetzt werden darf, zieht jeder Bieter vorsorglich ab oder verabschiedet sich; mit dem Bescheid entfällt dieser Abschlag. Und die Bank des Käufers, die nach der Verwertbarkeit fragt, bekommt eine Antwort auf Papier. Ob sich der Aufwand rechnet, hängt daran, wie viel unklar ist: Bei einer Baulücke in einem beplanten Wohngebiet meist nicht, bei einer Hofreite innerhalb der Gesamtanlage gelegentlich der ganze Verkauf.

Grundbuch und Baulastenverzeichnis getrennt lesen

Zwei Register entscheiden mit, und sie liegen an verschiedenen Orten. Beim Amtsgericht steht das Grundbuch: Abteilung II sammelt Wege- und Leitungsrechte, Nießbrauch, Wohnrechte und Vorkaufsrechte, Abteilung III die Grundschulden und Hypotheken – dort finden sich erfahrungsgemäß am häufigsten Beträge, die seit Jahrzehnten bezahlt sind und deren Löschung eine Bankbewilligung und mehrere Wochen braucht. Bei der Bauaufsicht liegt davon völlig getrennt das Baulastenverzeichnis mit den öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen, etwa einer Zufahrts- oder Abstandsflächenbaulast zugunsten des Nachbargrundstücks. Im Grundbuch findet man sie nicht, den Käufer binden sie dennoch. Und weil Auheimer Hofreiten über Generationen geteilt, getauscht und wieder zusammengezogen wurden, ist genau hier mit Eintragungen zu rechnen, von denen niemand mehr wusste. Wir lesen beide Register, bevor die erste Anzeige läuft.

Nebengebäude: Bestandsschutz, Umnutzung, Abriss

Scheune, Stall und Rückgebäude sind in Großauheim der Gebäudeteil mit der größten Spannweite: Für den einen Käufer sind sie Abbruchkosten, für den anderen der eigentliche Kaufgrund. Drei Fragen entscheiden darüber. Erstens der Bestandsschutz: Ein seit Langem bestehendes Gebäude darf in aller Regel weiter so genutzt werden wie bisher, was aber nicht heißt, dass jede neue Nutzung zulässig ist. Zweitens die Umnutzung: Wohnen, Werkstatt oder Büro im ehemaligen Wirtschaftsteil erfordert eine Genehmigung, und im geschützten Kern kommen Anforderungen an das äußere Erscheinungsbild hinzu. Drittens der Rückbau: Er liegt innerhalb der Gesamtanlage nicht allein in Ihrer Hand, und ein Ersatzbau muss sich einfügen. Wir klären diese drei Punkte vorab, weil sie den Kreis der möglichen Käufer bestimmen – und damit den Preis.

Altlastenfrage bei früherer gewerblicher Nutzung

Nach dem Bahnbau von 1854 wurde aus dem Bauern- und Fischerdorf mit seiner Mainflößerei binnen weniger Jahrzehnte eine Industriegemeinde: Eisengießereien, Zigarrenfabriken, Metallverarbeitung, Diamantschleiferei, Holzmehl – und all das häufig in Werkstätten, die unmittelbar an das Wohnhaus anschlossen. Die Folge steckt heute mitunter im Boden, ohne dass man ihr etwas ansehen könnte: verfüllte Gruben, alte Fundamente, Material aus einem Betrieb, den niemand mehr zuordnet. Dagegen hilft nur, den Punkt selbst auf den Tisch zu legen. Ein Interessent, dem die Vorgeschichte der Parzelle offen dargelegt wird, kalkuliert; einer, der während seiner Planung darauf stößt, greift hoch oder zieht sich zurück. Wir sammeln, was aktenkundig ist, und schreiben den Rest als offen dazu, statt ihn zu verschweigen.

Mainnähe, Leinpfad und die Grenzen am Ufer

Großauheim liegt am nördlichen Mainufer, und der Leinpfad entlang des Flusses ist in der Denkmalbegründung ausdrücklich als Zeugnis der ältesten Schifffahrt auf dem Main genannt. Für Grundstücke in Ufernähe folgen daraus eigene Fragen, die ein Standardinserat nicht kennt: Wie verläuft die Grenze zum Gewässer und zu öffentlichen Uferflächen, welche Abstände sind einzuhalten, wie steht es um Bewuchs, Zuwegung und die Nutzbarkeit der rückwärtigen Fläche? Die denkmalgeschützte Auheimer Mainbrücke, die den Stadtteil mit Klein-Auheim verbindet, geht auf eine Eisenbahnbrücke von 1882 zurück; die daneben liegende alte Straßenbrücke ist seit 1988 dem Fuß- und Radverkehr vorbehalten. Beides gehört zu den Motiven, die Käufer mit der Lage verbinden. Wir klären die rechtlichen Punkte vorab und vermarkten die Lage als Argument, ohne ihr Eigenschaften zuzuschreiben, die sich nicht belegen lassen.

Neuwirtshaus: Siedlungsteil an der alten Bundesstraße

Im Norden Großauheims liegt mit Neuwirtshaus ein eigener Siedlungsteil an der alten Bundesstraße von Hanau nach Aschaffenburg, deren Vorläufer die mittelalterliche Birkenhainer Straße war. Hier verlief einst die Grenze zwischen der Grafschaft Hanau-Münzenberg und Kurmainz; 1693 errichtete Mathes Botzum auf kurmainzischem Boden die erste Wirtschaft, weil die Abgaben niedriger waren als in der Grafschaft, 1713 kam eine zweite hinzu. Nordöstlich liegt der Neuwirtshäuser Weiher, dazu ein Anglersee und Waldflächen. Für Grundeigentümer ist das kein Folklorewissen, sondern Ordnungsmerkmal: Die Bebauung ist jünger und lockerer als im alten Kern, der geschützte Ortskern liegt weiter südlich, dafür rücken Bebauungsplan, Erschließung und die Abgrenzung zum Außenbereich in den Vordergrund. Wer eine Fläche in diesem Bereich verkauft, braucht andere Auskünfte als jemand an der Alten Langgasse.

Wie lange ein Grundstücksverkauf in Großauheim dauert

Den Takt gibt in Großauheim nicht die Vermarktung vor, sondern die Papierlage davor. Flurkarte, Grundbuchauszug und Baulastenauskunft müssen vorliegen, der baurechtliche Rahmen muss stehen, im Kern zusätzlich die Auskunft zur Gesamtanlage und bei Flächen weiter draußen die Einordnung zwischen bebautem Zusammenhang und Außenbereich. Ist diese Strecke zurückgelegt, geht die Vermarktung selbst meist rasch, und der nächste Engpass sitzt nicht mehr bei Ihnen, sondern bei der Bank des Käufers, die Boden, Instandsetzung und Ausbau in einem Zug tragen soll. Eine Abtrennung im hinteren Hofbereich hängt am Ende noch Vermessung und Eintragung an. Wo Ihr Grundstück in dieser Kette steht, sagen wir vorab – ein Datum, das auf nichts ruht, bekommen Sie von uns nicht.