Grundstück verkaufen in Hanau-Innenstadt

Was ist mein Grundstück in Hanau-Innenstadt wert?

Zuerst zählt, was auf der Fläche entstehen darf. Erst danach wirken Größe, Zuschnitt, Zufahrt, Erschließungsstand, Teilbarkeit und vorhandener Altbestand. Eine Lücke zwischen zwei Blockrandhäusern, ein Hof ohne eigene Anbindung und ein Flurstück mit abgängigem Gebäude ergeben völlig verschiedene Beträge, selbst wenn die Quadratmeterzahl dieselbe ist. Wir stellen deshalb den zulässigen Rahmen voran, ziehen dann Vergleichsfälle heran und erklären, warum wir von einer reinen Zonenangabe nach oben oder unten abweichen. Diese erste Einschätzung stellen wir Ihnen nicht in Rechnung, und eine Bindung entsteht daraus nicht.

Grundstück verkaufen in Hanau-Innenstadt: womit fange ich an?

Weder beim Preis noch bei der Anzeige — sondern beim Baurecht. Ganz zu Anfang steht die Frage, ob für das Flurstück ein Bebauungsplan besteht oder ob sich die Zulässigkeit erst aus dem Einfügen in die Nachbarschaft ergibt. Gleichzeitig fordern wir die Papiere bei den Ämtern an, sichten Eintragungen und Baulasten und nehmen die Zufahrt in Augenschein — bei einer Hoffläche hängt daran alles Weitere. Liegt die Fläche in der als Gesamtanlage erfassten Altstadt, kommt die denkmalrechtliche Einordnung dazu. Steht dieses Fundament, folgt die Werteinordnung, und danach bestimmen wir gemeinsam die Zielgruppen. Am schnellsten beginnt das über den kurzen Fragebogen: kostenfrei, unverbindlich, und am Ende ruft ein Mensch an.

Wer erteilt in Hanau verbindlich Auskunft zur Bebaubarkeit?

Verbindlich ist diese Auskunft nur bei den zuständigen Stellen zu bekommen, in erster Linie beim Bauamt der Stadt Hanau. Zunächst ist zu klären, ob ein Bebauungsplan besteht — dann ergibt sich die Zulässigkeit aus seinen Festsetzungen. Ohne Plan gibt stattdessen die vorhandene Nachbarbebauung den Maßstab vor, und die Erschließung muss gesichert sein. Liegt das Flurstück im Bereich der als Gesamtanlage erfassten Altstadt oder grenzt an geschützte Substanz, gehört die Untere Denkmalschutzbehörde mit an den Tisch. Wer ein Vorhaben konkret beschreiben kann, bekommt über eine Bauvoranfrage Sicherheit. Diesen Weg bahnen wir gemeinsam mit Ihnen an und tragen zusammen, was sich belegen lässt — an die Stelle der Behörde treten wir dabei nicht.

Kann ich den Hof hinter meinem Haus abtrennen und verkaufen?

Manchmal ja, häufig nur begrenzt. Zu prüfen sind die überbaubare Grundstücksfläche, die Abstandsflächen zu allen Seiten, die Belichtung der bestehenden Wohnungen im Vorderhaus und vor allem die Erschließung des hinteren Teils: Er braucht entweder einen eigenen Anschluss an eine öffentliche Verkehrsfläche oder ein im Grundbuch gesichertes Geh- und Fahrtrecht. In der Hanauer Innenstadt endet eine Abtrennung sehr oft genau an diesem Punkt, weil die alte Hofdurchfahrt für heutiges Baugerät zu eng ist. Gehört das Vorderhaus einer Eigentümergemeinschaft, ist zusätzlich zu klären, wem die Hoffläche zugeordnet ist. Ist eine Teilung machbar, gehören Vermessung durch ein öffentlich bestelltes Büro und Grundbuchvollzug dazu. Wir klären die Machbarkeit und stellen Ihnen Teilverkauf und Gesamtverkauf gegenüber.

Lohnt sich eine Bauvoranfrage vor dem Verkauf in der Innenstadt?

Mit Bindungswirkung beantwortet sie, ob sich ein genau beschriebenes Vorhaben genehmigen ließe — und räumt damit das größte Risiko der Käuferseite aus. Bleibt offen, wie hoch und wie tief gebaut werden darf, setzt ein Bieter einen Abschlag an oder lässt es ganz bleiben; und auch das finanzierende Institut will die Verwertbarkeit schwarz auf weiß sehen. Das Ergebnis gilt zeitlich begrenzt und kann an einen Erwerber weitergereicht werden. Bei einer Lücke in einem beplanten Gebiet ist die Anfrage oft entbehrlich; bei einem Hofgrundstück ohne gesicherte Zufahrt oder bei einer Fläche im Bereich der Gesamtanlage macht sie den Verkauf häufig überhaupt erst möglich. Ob sich der Aufwand in Ihrem Fall lohnt, sagen wir Ihnen offen — und die Anfrage setzen wir gemeinsam mit Ihnen auf.

Warum liegt Ihre Einschätzung neben dem Bodenrichtwert?

Weil ein Richtwert für eine ganze Zone gilt und nicht für Ihr Flurstück. Er unterstellt ein gedachtes Grundstück mit bestimmten Merkmalen; sobald Ihre Fläche davon abweicht — rückwärtige Lage mit Zufahrt nur über ein Wegerecht, eine eingetragene Baulast, ein Gebäude, das erst weichen muss, oder eine Breite, die kaum ein Treppenhaus zulässt —, weicht auch der Wert ab, teils erheblich. Besonders deutlich wird das dort, wo das Einfügen in die Umgebung die Ausnutzung begrenzt: Wer schlicht multipliziert, erhält einen Betrag, für den sich kein Käufer findet. In die andere Richtung heben nachgewiesene Teilbarkeit, eine eigene gesicherte Zufahrt oder eine hohe Nachbarbebauung den Wert an. Wir gewichten solche Zahlen entsprechend und legen offen, woraus der Unterschied entsteht.

Darf ich ein altes Gebäude in der Hanauer Altstadt abreißen?

Das ist keine Frage, die sich allein nach Wirtschaftlichkeit beantwortet. Denkmalpflegerisch bildet die Hanauer Altstadt eine Gesamtanlage, und deren Schutz endet nicht bei den eingetragenen Einzeldenkmälern – er erfasst das Erscheinungsbild des Ensembles insgesamt. Ein Abbruch kann deshalb genehmigungspflichtig sein, und ein Ersatzneubau kann Anforderungen an Kubatur, Dachform und Fassadengliederung unterliegen. Verbindlich antwortet die Untere Denkmalschutzbehörde der Stadt Hanau, nicht der Makler und nicht der Käufer. Für Sie ist entscheidend, diese Frage vor der Vermarktung zu stellen: Ein Bieter, der sie selbst klären muss, preist die Unsicherheit ein. Wir tragen zusammen, was bekannt ist, und stellen den Kontakt zur zuständigen Stelle her.

Muss ich bekannte Bodenbelastungen vor dem Verkauf nennen?

Alles, was Sie über den Zustand des Bodens wissen, gehört offengelegt – und zwar bevor ein Kaufvertrag entsteht. Verschweigen kann teuer werden, offenlegen dagegen fast nie, denn Käufer rechnen ohnehin mit dem ungünstigsten Fall, solange niemand widerspricht. Anlass zur Prüfung geben in der Hanauer Innenstadt besonders Flächen mit früherer gewerblicher Nutzung — Werkstätten in Hinterhöfen, Lager, Ladeneinbauten mit eigener Technik — sowie Böden, die nach der Zerstörung von 1945 mit Trümmermaterial verfüllt wurden. Wo Verdachtsflächen bekannt sind, geben Stadt und Kreis darüber Auskunft; beurteilen lässt sich der Befund nur durch ein Sachverständigenbüro. Wir sprechen den Punkt früh an und formulieren die Angaben im Exposé so, dass sie tragen.

Wie lange dauert der Verkauf eines Innenstadtgrundstücks in Hanau?

Planen Sie mehr Vorlauf ein als bei einem Hausverkauf, vor allem aber eine andere Gewichtung. Das Schwergewicht liegt vor der ersten Anzeige: Unterlagen besorgen, Lasten und Baulasten durchsehen, den baurechtlichen Rahmen klären, bei Bedarf eine verbindliche Auskunft einholen. Ist diese Strecke bewältigt, geht es zügig weiter: Erfahrungswerte sind etwa 3,8 Monate, solange allein das Portal läuft, und eher 1,7 Monate mit begleitender Werbung. Der nächste Engpass sitzt dann beim Institut der Käuferseite, das Boden und Bauvorhaben in einem Zug tragen muss. Kommt eine Abtrennung hinzu, verlängern Vermessung und Grundbuchvollzug den Weg.

Wie hoch ist die Maklerprovision bei einem unbebauten Grundstück?

Die gesetzliche Teilungsregelung greift bei unbebauten Grundstücken nicht in derselben Weise wie beim Einfamilienhaus oder bei der Eigentumswohnung; unsere Vergütung vereinbaren wir daher vorab und schriftlich. Ein Anspruch entsteht ausschließlich mit einem wirksam geschlossenen Kaufvertrag; bis dahin zahlen Sie keinen Cent, und Vorschüsse fordern wir grundsätzlich nicht. Damit ist die gesamte Kette bezahlt. Im Vorfeld gehören dazu die Einordnung des Flurstücks, die Beschaffung von Flurkarte und Auszug aus dem Grundbuch, das Durchsehen von Lasten und Baulasten und alles, was sich zum baurechtlichen Rahmen belegen lässt. In der Vermarktung folgen Aufnahmen, Unterlage und eigene Objektseite, die auf jede Zielgruppe zugeschnittene Kampagne, jeder Termin auf der Fläche, die Prüfung der Bieter und die Verhandlungsführung. Im Anschluss stimmen wir uns mit Vermessungsbüro und Notariat ab.

Soll ich lieber an einen Bauträger oder an einen Privatkäufer verkaufen?

An beide zugleich ansprechen, denn wer am Ende mehr bietet, lässt sich vorher nicht bestimmen. Ein Projektentwickler rechnet vom erzielbaren Erlös der geplanten Einheiten rückwärts und bietet ordentlich, solange die Umgebung mehrere Geschosse und eine tiefe Bebauung zulässt; sobald Zufahrt, Abstandsflächen oder Denkmalpflege die Ausnutzung begrenzen, hält er sich zurück. Ein privater Käufer wiederum misst die Fläche an seinem eigenen Bauwunsch und daran, wie es sich dort leben lässt; passt beides, bietet er über das hinaus, was betriebswirtschaftlich zu begründen wäre. Dazu kommen Betriebe aus dem Stadtteil, die Erweiterungsfläche suchen, und die direkten Anlieger. Wir sprechen alle an — entscheiden soll der Wettbewerb.

Mein Flurstück ist bebaut und vermietet: geht ein Verkauf als Grundstück?

Er geht, verlangt aber zwei getrennte Betrachtungen. Zum einen die bauliche: Liegt der Bodenwert über dem Gebäudewert, wird die Fläche als Grundstück gehandelt, sofern Rückbau zulässig und beziffert ist. Zum anderen die mietrechtliche: Bestehende Mietverhältnisse enden nicht mit dem Eigentümerwechsel, sondern gehen auf den Käufer über — bei Wohnraum ebenso wie bei gewerblichen Flächen im Erdgeschoss. Für einen Käufer mit Bauabsicht hängt daran der gesamte Zeitplan, und rechtliche Wege zur Beendigung sind an enge Voraussetzungen geknüpft, die im Einzelfall zu prüfen sind. Wir legen Mietverträge, Restlaufzeiten und Zuordnung von Einbauten von Anfang an offen und ziehen bei unklarer Lage eine fachanwaltliche Einschätzung hinzu.

Welche Unterlagen muss ich für ein Innenstadtgrundstück beibringen?

Drei Papiere stehen am Anfang: ein tagesaktueller Auszug aus dem Grundbuch, die Flurkarte samt Grenzmaßen sowie eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis. Hinzu kommen die Belege zum baurechtlichen Rahmen: ein Bebauungsplan samt Festsetzungen, sofern vorhanden, sonst die planungsrechtliche Einordnung und gegebenenfalls ein Vorbescheid. Trägt die Fläche noch ein Gebäude, wollen Baujahr, Zustand und bisherige Nutzung dokumentiert sein; im Bereich der als Gesamtanlage erfassten Altstadt gehört ein Hinweis auf bestehende Auflagen dazu. Laufen Miet- oder Pachtverhältnisse, brauchen wir die Verträge, und für die Anschlüsse sind Quittungen über gezahlte Erschließungsbeiträge nützlich. Nichts davon müssen Sie selbst zusammensuchen: Sobald Sie uns beauftragen, geht unser Backoffice die Behördenwege für Sie.

Kann ich meine Fläche in der Hanauer Innenstadt aus der Ferne verkaufen?

Bei einer Fläche ist die Abwicklung über Distanz eher der Regelfall. Etliche Innenstadtflurstücke stehen im Eigentum von Erben, die seit Langem anderswo leben und manches Grundstück nie betreten haben. Was in Hanau selbst zu erledigen ist, liegt bei uns: die Begehung mitsamt Aufnahmen, das Anfordern der Papiere bei den Ämtern, das Sichten der Eintragungen, alles Belegbare zum baurechtlichen Rahmen einschließlich der denkmalrechtlichen Einordnung, die Termine auf dem Flurstück samt Bieterprüfung, das Verhandeln und bei Bedarf die Abstimmung mit einem Vermessungsbüro. Entschieden und freigegeben wird von Ihnen; nach jedem Abschnitt bekommen Sie von uns Bescheid. Für die Beurkundung genügt eine Vertretung mit Vollmacht — welche Form sie braucht, erklärt Ihnen das Notariat.