Wohnung verkaufen in Hanau-Innenstadt

Woraus sich der Preis einer Innenstadtwohnung ergibt

Von allen Posten dieser Rechnung wiegt die Quadratmeterzahl am wenigsten. Hinzu treten das Geschoss und der Weg dorthin, die Abfolge der Räume, Balkon oder Terrasse samt Himmelsrichtung, Keller und Stellplatz sowie der Sanierungsstand der eigenen Einheit. Eine zweite Ebene fehlt beim Einfamilienhaus vollständig: die Gemeinschaft mit Hausgeld, Rücklagenstand, beschlossenen oder erkennbar anstehenden Arbeiten und der Frage, auf wie viele Schultern sich das verteilt. In der Hanauer Innenstadt tritt eine dritte Ebene hinzu, und sie ist ortsspezifisch: die Bauschicht. Im Karree stehen Häuser aus den Wiederaufbaujahren, am östlichen Rand erhaltene Gründerzeitbauten. Wer eine Einheit aus der einen Schicht am Maßstab der anderen misst, liegt zwangsläufig daneben.

Warum Selbstnutzer und Anleger anders rechnen

Ein Selbstnutzer bewertet, wie sich das Leben in der Wohnung anfühlt: Lichteinfall, Zuschnitt, Bad, Küche, die Frage, ob die Fußgängerzone um Marktplatz und Altstädter Markt zu Fuß erreichbar ist und ob der Alltag ohne Auto funktioniert. Er zahlt für Zustand und Lage, weil er beides täglich nutzt. Ein Kapitalanleger bewertet dagegen den Ertrag und das Risiko: Höhe und Verlässlichkeit der Miete, Hausgeld und nicht umlagefähige Anteile, Rücklagenstand, Erhaltungsbedarf des Gebäudes und die Frage, wie leicht sich die Einheit wieder vermieten lässt. Für ihn ist ein unsaniertes Bad kein Ausschlussgrund, ein dünn gefüllter Rücklagentopf dagegen schon. Weil beide auf verschiedene Dinge schauen, braucht ein gutes Exposé beide Argumentationslinien – und eine Kampagne, die sie getrennt ausspielt.

Der Miteigentumsanteil und seine monatliche Wirkung

Die Grenze zwischen Ihrem Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum ziehen Teilungserklärung und Aufteilungsplan – und in denselben Urkunden steht der Miteigentumsanteil Ihrer Einheit. Zwei Wirkungen hat dieser Anteil, beide spürbar: Er legt fest, mit welchem Teil Sie an Hausgeld und Sonderumlagen beteiligt sind, und normalerweise auch, wie schwer Ihre Stimme in der Versammlung zählt. Wo neben Wohnungen Ladenflächen im Gebäude liegen, läuft der Anteil oft nicht parallel zur Wohnfläche, weil die gewerbliche Nutzung bei der Aufteilung gesondert eingerechnet wurde. Genau hier setzen Käufer den Taschenrechner an, denn ein hoher Anteil auf wenig Fläche heißt dauerhaft höhere Monatslasten. Wir holen die Zahl aus der Urkunde, stellen sie der Fläche gegenüber und erläutern sie im Gespräch, ehe sie jemand als Verhandlungshebel gegen Sie einsetzt.

Diese WEG-Unterlagen verlangt die finanzierende Bank

Für eine Wohnung verlangt das Kreditinstitut spürbar mehr Papier als für ein Haus, und mit Lücken bewegt sich gar nichts. Auf der Liste stehen Abgeschlossenheitsbescheinigung, Aufteilungsplan sowie Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, dazu die Niederschriften der letzten Versammlungen, der aktuelle Wirtschaftsplan und die jüngste Jahresabrechnung. Gefragt wird außerdem nach dem Stand der Erhaltungsrücklage und danach, welche beschlossenen Arbeiten noch nicht ausgeführt sind. Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung und Energieausweis gehören ohnehin dazu. Sitzt gewerbliches Teileigentum im Gebäude, erkundigen sich manche Institute zusätzlich nach der Nutzungsstruktur. Dieses Material trägt unser Backoffice zusammen, lange bevor die erste Anzeige online geht – denn eine Lücke kostet nicht Tage, sondern Wochen.

Was Hausgeld und Rücklage über das Haus verraten

Jeden Monat drückt das Hausgeld auf das Budget des Erwerbers, entsprechend taucht es in der Kalkulation seiner Bank auf. Entscheidend ist die Zusammensetzung: umlagefähige Betriebskosten, Verwaltungskosten und jener Anteil, der in die Erhaltungsrücklage wandert. Ein hoher Betrag ist kein Einwand gegen das Haus – er kann im Gegenteil belegen, dass die Gemeinschaft vorsorgt. Heikel ist die umgekehrte Konstellation, eine dünne Rücklage bei einem Gebäude, das seit den Wiederaufbaujahren steht, weil fällige Arbeiten dann über Sonderumlagen laufen. Für Kapitalanleger ist der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds die entscheidende Größe, denn er schmälert den Ertrag unmittelbar. Wir ordnen diese Posten für beide Käufergruppen ein, damit aus einer Zahl kein Schreckgespenst wird.

Wenn im Erdgeschoss ein Laden sitzt

Die Blockrandhäuser im Karree tragen häufig eine gewerbliche Erdgeschossnutzung, und das ist ein Erbe der Planstadt von 1597: Das Raster legte Geschäftslagen an, der Wiederaufbau folgte ihnen. Rechtlich sind diese Flächen Teileigentum derselben Gemeinschaft. Daraus folgt Praktisches: Die Kostenverteilung kann für Wohn- und Gewerbeeinheiten unterschiedlich geregelt sein, das Stimmgewicht verschiebt sich, und bei Maßnahmen an Fassade oder Eingangsbereich treffen unterschiedliche Interessen aufeinander. Für den Verkauf gilt: offen darstellen, nicht umschiffen. Käufer fragen ohnehin, was unten passiert, und wer es von sich aus erklärt, wirkt glaubwürdiger. Für Anleger ist die Mischung oft sogar ein Argument, weil sie Frequenz und damit dauerhafte Vermietbarkeit der Wohnungen darüber bedeutet.

Geschoss, Aufzug und Treppenhaus im Blockrandbau

Über den Wert einer Wohnung entscheidet nicht allein, wo das Haus steht, sondern wo die Einheit im Haus liegt. Wer Stufen meiden will, greift zum Erdgeschoss; verspielt ist der Vorteil dort, wo Passanten in die Räume schauen können – in einer engen Blockrandzeile kein theoretischer Fall. Ganz oben ohne Aufzug ist es umgekehrt: ruhiger und mit Blick über die Karrees, dafür fällt ein Teil der Interessenten von vornherein weg. Denn ein Aufzug gehört im Bestand der Wiederaufbaujahre nicht zur Grundausstattung, und sein Fehlen verschiebt den Käuferkreis merklich. Ähnlich verhält es sich mit dem fest zugeordneten Stellplatz: In einem Stadtteil, in dem viele den Alltag bewusst ohne Auto organisieren, ist er verzichtbar – wer aber eines besitzt, zahlt dafür. Solche Merkmale bekommen bei uns ein eigenes Gewicht, statt in einer Aufzählung zu verschwinden.

Sanierungsstand innerhalb gleichaltriger Substanz

Wenn ein ganzer Straßenzug in derselben Bauphase entstanden ist, verliert das Baujahr als Unterscheidungsmerkmal an Bedeutung. An seine Stelle tritt die Frage, was seither gemacht wurde – und zwar auf zwei Ebenen. In der Wohnung: Bad, Küche, Fenster, Böden, Elektrik, Heizkörper. Am Gebäude: Dach, Fassade, Dämmung, Heizzentrale, Leitungen, Treppenhaus. Die erste Ebene bestimmen Sie allein, über die zweite befindet die Eigentümerversammlung. Käufer und ihre Banken schauen auf beide, und wer Nachweise vorlegen kann, welche Arbeiten wann ausgeführt wurden, nimmt der Verhandlung viel Spielraum. Wir sammeln Rechnungen, Beschlüsse und Abnahmen und stellen sie zusammen, statt sie einzeln nachreichen zu müssen.

Vermietet übergeben oder leer: die Rechnung dahinter

Eine freie Wohnung spricht beide Seiten an, die Selbstnutzer, die nach Gefühl entscheiden, und die Anleger, die rechnen, und das schlägt sich in aller Regel im Erlös nieder. Läuft ein Mietvertrag weiter, bleiben die Anleger übrig; der Erwerber tritt in das Mietverhältnis ein und kommt ohne durchgefochtenen Eigenbedarf nicht wieder heraus. Die eigentliche Frage lautet also, ob das Abwarten sich auszahlt. Antwort geben drei Größen: wie realistisch ein Auszug in absehbarer Zeit ist, wie die vereinbarte Miete zum ortsüblichen Niveau steht und wie lange Sie die Einheit ohne Einnahme tragen könnten. Bei einer verlässlich vermieteten Wohnung in zentraler Lage des Stadtteils kommt man über den Anleger häufig weiter, weil der Ertrag belegbar ist und kein Monat Leerstand dazwischenrutscht. Sie bekommen beide Rechnungen nebeneinander, bevor Sie sich festlegen.

Gründerzeitliche Wohnungen am östlichen Rand

Am östlichen Rand des Stadtteils hat sich Gründerzeitsubstanz gehalten: massiv gemauerte Wohnhäuser mit gegliederter Fassade und Ziergiebel, mal freistehend, mal in der Zeile. Eine Eigentumswohnung in einem solchen Haus folgt anderen Regeln als eine im Karree. Decken stehen höher, Fenster sind größer, Grundrisse weiter geschnitten – dafür ist die Unterhaltung historischer Bauteile aufwendiger: Fenster, Stuck, Treppenhäuser, Dachtragwerke. Steht das Gebäude unter Denkmalschutz oder liegt es in einer als Gesamtanlage erfassten Zone, greifen zusätzliche Abstimmungen mit der Unteren Denkmalschutzbehörde, auch für Maßnahmen an Einzelteilen. Was das für Ihre Einheit bedeutet, klären wir vor dem Start, denn Käufer stellen diese Frage zuverlässig – und wer sie beantwortet, verhandelt nicht darüber.

Der Energieausweis gilt dem ganzen Gebäude

Ein gültiger Energieausweis ist Voraussetzung dafür, dass die Einheit überhaupt angeboten werden darf. Bezugsgröße ist das komplette Gebäude und nicht Ihre einzelne Wohnung; in der Regel liegt das Dokument bei der Verwaltung, in Häusern ohne professionelle Verwaltung muss es unter Umständen erst in Auftrag gegeben werden. Vorgelegt wird es jedem Interessenten von selbst, und die Kennwerte erscheinen bereits in der Anzeige. Aus diesen Werten leiten Käufer künftige Heizkosten und möglichen Sanierungsaufwand ab – mit dem Unterschied zum Haus, dass energetische Eingriffe am Gebäude nicht in Ihrer Hand liegen, sondern von der Gemeinschaft beschlossen werden. Liegen Nachweise über bereits getauschte Fenster, ein neues Dach oder einen erneuerten Wärmeerzeuger vor, verliert die Diskussion sofort an Schärfe. In einer Nachbarschaft, in der alle Häuser aus derselben Bauphase stammen, ist es genau dieser Nachweis, der zwei sonst gleichwertige Angebote auseinanderzieht.

Verwalterzustimmung und Vollzug im Grundbuch

Im Grundgerüst läuft es wie beim Hausverkauf ab: Wertermittlung, Papiere, Fotos, Vermarktung, Einigung mit einem geprüften Käufer, anschließend Entwurf, Beurkundung, Vormerkung im Grundbuch, Fälligkeit, Schlüsselübergabe. Zwei zusätzliche Schleifen kommen bei der Eigentumswohnung dazu. Die erste betrifft das Kreditinstitut: Geprüft wird nicht nur der Erwerber, sondern ebenso der Aktenbestand der Gemeinschaft – und hier verlieren schlecht vorbereitete Verkäufe regelmäßig Wochen. Die zweite betrifft den Verwalter: Steht in der Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung, hängt der Grundbucheintrag an seiner Zustimmung, die er nur aus wichtigem Grund verweigern darf. Beide Punkte notieren wir uns am ersten Tag, damit sie später nicht den Zeitplan sprengen.

Wann die Maklerprovision entsteht und wer sie trägt

Steht auf der Käuferseite ein Verbraucher, wird hälftig geteilt – das Gesetz erlaubt es nicht, die gesamte Last dem Erwerber aufzubürden. Zum Anspruch wird die Provision erst mit einem wirksamen Kaufvertrag; vorher fließt bei uns nichts. Abgedeckt ist damit die gesamte Strecke davor: Wertermittlung, das Zusammentragen der Papiere bis hinein in den Ordner der Gemeinschaft, Bildaufbereitung, Exposé, Objektseite, Werbekampagne, jede einzelne Besichtigung, die Prüfung der Interessenten, die Verhandlungsführung, die Vorbereitung des Notartermins und schließlich das Übergabeprotokoll. Zusätzliche Gebühren – etwa für Urkunden oder das Entgelt einer Verwaltung – beziffern wir Ihnen im Voraus.