Wohnung verkaufen in Rodgau-Hainhausen

Woraus sich der Wohnungspreis in Hainhausen ergibt

Wer nur auf die Quadratmeter schaut, hat den kleinsten Teil der Rechnung. Hinzu treten Etage und Zugang, die Anordnung der Räume, wie viel unter Schrägen tatsächlich zählt, Balkon oder Terrasse, Keller und Stellplatz, das Baujahr und der bauliche wie energetische Zustand des Gebäudes. Eine zweite Ebene gibt es beim Einfamilienhaus überhaupt nicht: die Gemeinschaft mit ihrem Hausgeld, dem Stand der Erhaltungsrücklage, den gefassten oder absehbaren Maßnahmen und der Zahl der Parteien, die sich alles teilen. In Hainhausen kommt eine dritte Ebene dazu, nämlich die Seltenheit selbst. Weil im Jahresverlauf nur wenige Wohnungen angeboten werden, fehlt der direkte Vergleich im Ort, und der Preis muss aus dem Bestand von Rodgau und dem Kreis Offenbach hergeleitet und begründet werden, statt sich aus einer Liste zu ergeben.

Der Fußweg zum Bahnsteig als Bewertungsdetail

Der Stadtteil hat einen eigenen Halt: Rodgau-Hainhausen an der Rochusstraße, bedient von der Linie S1 in Richtung Offenbach und Frankfurt. Anders als in Orten, in denen der Bahnsteig die Ortsmitte markiert, liegt er hier rund 500 Meter südlich des historischen Kerns. Das klingt nach wenig, wirkt sich für eine Zielgruppe aber unmittelbar aus: Pendler rechnen in Minuten, nicht in Metern, und der Unterschied zwischen einer Adresse nahe der Rochusstraße und einer am nördlichen Ortsrand ist im Alltag deutlich spürbar. Für eine Eigentumswohnung, deren Käufer überdurchschnittlich häufig mit der Bahn fahren, gehört diese Angabe deshalb ins Exposé – nachvollziehbar beschrieben und nicht als Werbeversprechen. Wir ordnen sie im Verhältnis zu Etage, Zustand und Stellplatz ein, damit sie das Gesamtbild ergänzt, statt es zu ersetzen.

Miteigentumsanteil: die Zahl mit Monatswirkung

Die Grenze zwischen Ihrem Sondereigentum und dem Besitz aller zieht die Teilungserklärung samt Aufteilungsplan; dort steht auch der Miteigentumsanteil, der an Ihrer Einheit hängt. Dieser Anteil hat zwei ganz praktische Folgen: Er bestimmt, welchen Teil von Hausgeld und Sonderumlagen Sie tragen, und meist auch, wie schwer Ihre Stimme in der Versammlung wiegt. In nachträglich geteilten Wohnhäusern folgt er selten sauber der Wohnfläche, weil bei der Aufteilung andere Erwägungen zählten – etwa die Familienlage der damaligen Eigentümer oder die Frage, wem Hof und Nebengebäude zufallen sollten. Käufer rechnen hier genau nach: viel Anteil bei wenig Fläche heißt dauerhaft höhere Kosten. Wir holen die Zahl aus der Urkunde, ordnen sie ein und erklären sie im Gespräch, statt sie zum Gegenargument werden zu lassen.

Welche Papiere die Bank des Käufers anfordert

Beim Wohnungskauf verlangt die Bank spürbar mehr als beim Haus, und ohne das vollständige Paket gibt es keine Zusage. Gefordert werden Abgeschlossenheitsbescheinigung, Aufteilungsplan sowie Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, dazu die Niederschriften der jüngsten Versammlungen, der laufende Wirtschaftsplan und die letzte Jahresabrechnung. Außerdem interessiert das Institut, wie voll die Erhaltungsrücklage ist und welche beschlossenen Arbeiten noch ausstehen. Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung und Energieausweis gehören ebenfalls dazu. Verwaltet sich ein Haus mit zwei oder drei Parteien selbst – in Hainhausen der Normalfall –, fehlt davon regelmäßig einiges; dann rekonstruieren wir aus Kontoauszügen, Handwerkerrechnungen und alten Beschlüssen so viel wie möglich. Unser Backoffice beginnt damit, ehe die erste Anzeige online geht.

Hausgeld und Rücklage vor dem Verkauf lesen

Weil das Hausgeld direkt in die monatliche Belastung des Käufers und damit in die Rechnung der Bank eingeht, kommt es auf seine Bestandteile an: umlagefähige Betriebskosten, Verwaltungskosten und der Teil, der in die Erhaltungsrücklage wandert. Ein hoher Betrag ist kein Makel, im Gegenteil – er kann belegen, dass vorgesorgt wird. Bedenklich ist der andere Fall: wenig Rücklage bei einem Gebäude mit Jahren auf dem Buckel, weil anstehende Arbeiten dann über Sonderumlagen laufen. In kleinen Hainhäuser Gemeinschaften trifft eine solche Umlage den Einzelnen besonders hart, weil sie sich auf wenige Schultern verteilt. Wir stellen die Zahlen so dar, dass Käufer sie einordnen können und nicht erschrecken, und machen deutlich, welcher Teil des Hausgelds überhaupt eine echte Belastung ist.

Wie Eigennutzer und Anleger dieselbe Wohnung bewerten

Zwei Interessenten stehen in derselben Wohnung und rechnen völlig verschieden. Der Eigennutzer bewertet Zuschnitt, Lichtverhältnisse, Bad, Küche, den Stellplatz vor der Tür und die Frage, wie sich der Alltag hier anfühlt; der Fußweg zum Halt an der Rochusstraße geht bei ihm direkt in die Lebensqualität ein. Der Kapitalanleger interessiert sich für die erzielbare Miete, das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresertrag, die Höhe der nicht umlagefähigen Kosten und den Instandhaltungsstau am Gebäude. Ein Exposé, das beide gleichzeitig überzeugen will, überzeugt am Ende keinen von beiden. Deshalb legen wir vor dem Start fest, welche Gruppe im Vordergrund steht – und bespielen die zweite mit einer eigenen Argumentation, statt sie zu ignorieren.

Stellplatz und Gartenanteil in kleinen Gemeinschaften

In einem Ort, der überwiegend aus Häusern besteht, gehört zu vielen Wohnungen ein Stück Außenfläche: ein Stellplatz in der Einfahrt, ein Gartenstreifen hinter dem Haus, ein Schuppen im Hof. Entscheidend ist die rechtliche Zuordnung. Ist die Fläche Sondereigentum oder Teileigentum, hängt an ihr ein eingetragenes Sondernutzungsrecht, oder nutzt man sie seit Jahrzehnten einfach so? Nur in den ersten beiden Fällen wandert sie beim Verkauf mit. Dasselbe gilt für den zweiten Kellerraum und den Abstellplatz neben der Garage. In selbst verwalteten Häusern ist das häufig nie sauber dokumentiert worden. Wir vergleichen vor der Vermarktung Urkunde und Wirklichkeit und schreiben jede Abweichung ins Exposé, statt sie beim Notartermin auffliegen zu lassen.

Vermietet anbieten oder den Auszug abwarten

Ohne Mieter erreichen Sie beide Lager – Eigennutzer, die aus dem Bauch entscheiden, und Anleger, die rechnen – und erzielen in aller Regel mehr. Mit laufendem Vertrag bleiben die Anleger, denn der Käufer tritt in das Mietverhältnis ein und käme nur über einen durchgesetzten Eigenbedarf heraus. Die eigentliche Frage lautet also: abwarten oder nicht? Antwort geben drei Punkte – ob ein Auszug überhaupt absehbar ist, wie die vereinbarte Miete zum ortsüblichen Niveau steht und wie lange Sie eine leerstehende Einheit tragen könnten. Bei zuverlässiger Vermietung ist der Weg zum Anleger oft der bessere, weil der Ertrag nachweisbar ist und kein Leerstand dazwischenkommt. Wir stellen beide Rechnungen auf, bevor Sie sich entscheiden.

Die Lage der Wohnung im Haus als Preisfaktor

Innerhalb desselben Gebäudes liegen zwischen zwei Einheiten oft mehr Unterschiede als zwischen zwei Häusern. Das Erdgeschoss punktet mit dem stufenlosen Zugang und häufig mit einem Gartenanteil, kämpft aber mit Einblicken von der Straße. Das mittlere Geschoss ist im Betrieb das genügsamste, weil es von oben und unten mitbeheizt wird. Das Dachgeschoss bietet Licht und Ruhe, verliert jedoch Fläche unter Schrägen und heizt sich im Sommer stärker auf. Dazu kommt die Himmelsrichtung der Wohnräume und die Frage, ob die Schlafzimmer zur ruhigen Seite liegen – in Hainhausen ein Thema für Adressen nahe der Bahnstrecke und nahe den durchgehenden Straßenachsen. Wir benennen diese Punkte offen und stellen sie ins Verhältnis, statt sie im Exposé zu übergehen.

Warum der Angebotspreis von Anfang an sitzen muss

Bei einem seltenen Objekttyp gibt es keinen zweiten Anlauf zum halben Preis, ohne dass es auffällt. Startet eine Wohnung deutlich zu hoch, bleibt die Anzeige stehen, die Zahl der Anfragen sinkt Woche für Woche, und irgendwann ist die Suchhistorie voller Preisreduzierungen, die jeder Interessent nachlesen kann. Von da an verhandelt niemand mehr über den Wert, sondern über die Dauer. In einem überschaubaren Stadtteil wirkt das zusätzlich nach, weil sich das Angebot herumspricht. Umgekehrt verschenkt ein zu niedriger Startpreis genau den Wettbewerb, der den Preis trägt. Wir legen den Angebotspreis deshalb vor dem ersten Klick fest, begründen ihn mit den herangezogenen Vergleichsfällen und planen von vornherein, wie wir in den ersten Wochen die Aufmerksamkeit konzentrieren.

Verwalterzustimmung und Grundbuchvollzug

Enthält die Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung, muss der Verwalter dem Verkauf zustimmen, bevor der Eigentümerwechsel ins Grundbuch eingetragen wird; verweigern darf er sie allein aus wichtigem Grund. Praktisch bedeutet das meist nur einen weiteren Arbeitsschritt, für den manche Verwaltungen eine Gebühr erheben. Verwaltet sich das Haus selbst, entscheidet ein dazu bestellter Miteigentümer – und bei zwei Parteien unter einem Dach kann das heikel werden, wenn das Verhältnis angespannt ist. Einkalkulieren sollten Sie außerdem, dass spätestens damit die Hausgemeinschaft Bescheid weiß. Wir prüfen die Teilungserklärung vorher auf diesen Punkt, klären den Ablauf mit der Verwaltung und stimmen den Zeitplan so ab, dass die Zustimmung nicht zum Engpass zwischen Beurkundung und Umschreibung wird.

Wie sich die Provision beim Wohnungsverkauf aufteilt

Steht auf der Käuferseite ein Verbraucher, tragen beide Parteien je die Hälfte; alles dem Käufer aufzubürden, ist unzulässig. Zum Anspruch wird der Betrag erst mit dem wirksam geschlossenen Kaufvertrag, eine Anzahlung verlangen wir zu keiner Zeit. Abgegolten ist damit die gesamte Arbeit: Wertermittlung, das Beschaffen sämtlicher Unterlagen einschließlich der Papiere aus der Gemeinschaft, aufbereitete Aufnahmen, Exposé, Objektseite unter eigener Adresse, Werbekampagne, jede Besichtigung, das Prüfen der Interessenten, die Verhandlungsführung, die Vorbereitung beim Notar und die protokollierte Übergabe. Kosten, die außerhalb unserer Leistung anfallen – für Unterlagen etwa oder eine Verwalterzustimmung –, erfahren Sie im Voraus und nicht hinterher.