Wohnung verkaufen in Oberursel-Oberstedten

Warum zwei Käuferkreise auf dieselbe Wohnung schauen

Oberstedten gehört erst seit der hessischen Gebietsreform zum 1. April 1972 zu Oberursel. Davor war der Ort über Jahrhunderte nach Osten ausgerichtet: ab 1622 zur Landgrafschaft Hessen-Homburg, ab 1866 zu Preußen. Diese Orientierung ist rund 350 Jahre alt, die Oberurseler Zugehörigkeit gut 50 – und sie wirkt bis heute in den Gewohnheiten der Suchenden nach. Wer im Vortaunus eine Wohnung sucht, zieht seinen Suchraum häufig um Bad Homburg, weil der Ort im Osten unmittelbar an Dornholzhausen grenzt und die Gemarkungsgrenze am Forellengut verläuft. Für Verkäufer hat das eine klare Folge: Ein Angebot, das ausschließlich unter Oberursel geführt wird, bleibt einem Teil der ernsthaften Interessenten verborgen, und eine Preisbegründung, die nur Oberurseler Fälle heranzieht, übersieht die Vergleichsfälle direkt hinter der Grenze.

Wie Wohnungseigentum in Oberstedten überhaupt entstanden ist

Der Ort wurde 817 erstmals erwähnt, damals als Stetine beziehungsweise Steti; von der alten Teilung in Ober-, Mittel- und Niederstedten ist nur Oberstedten übrig geblieben. Gewachsen ist die Bebauung um den Kern an der evangelischen Kirche St. Nikolaus, deren Saalbau zwischen 1706 und 1715 errichtet und 1954/55 saniert wurde. Evangelisch war der Ort seit 1526; eine katholische Gemeinde entstand erst durch den Zuzug nach 1945 aus den Ostgebieten und wurde 1960 gegründet, ihre Kirche St. Petrus Canisius 2009 neu errichtet. Aus demselben Zuzug stammen die Siedlungs- und Wohnzeilen der Nachkriegsjahrzehnte rings um den historischen Kern. Wohnungseigentum entsteht in Oberstedten deshalb auf zwei Wegen: in diesen Zeilen – und durch nachträgliche Aufteilung eines älteren Hauses im Kern. Welcher der beiden Wege bei Ihrer Einheit vorliegt, bestimmt, welche Unterlagen zu beschaffen sind und welche Vergleichsfälle überhaupt passen.

Die Teilungserklärung in einem alten Haus an der Kirchstraße

Vier Dinge regelt diese eine Urkunde: wo Ihr Sondereigentum endet und das gemeinschaftliche beginnt, wie hoch Ihr Miteigentumsanteil ist, welche Sondernutzungsrechte an Stellfläche, Kellerabteil, Hof oder Gartenstück bestehen – und damit zugleich, welche Lasten und welche Spielräume auf die Käuferseite übergehen. Deshalb liest jeder Erwerber sie gemeinsam mit seinem Kreditinstitut Zeile für Zeile. Schwierig wird es bei nachträglich aufgeteilten Häusern an Hauptstraße und Kirchstraße, weil die Urkunde dort oft knapp gefasst ist, während sich der Alltag im Haus davon entfernt hat: der Schuppen, den eine Partei seit Jahrzehnten wie selbstverständlich nutzt, oder die Stellfläche im Hof, deren Zuordnung nie jemand aufgeschrieben hat. Tauchen solche Abweichungen erst in der Verhandlung auf, schlagen sie unmittelbar auf den Preis durch. Wir fordern die Urkunde daher früh an und gleichen sie mit der gelebten Nutzung ab, ehe die Wohnung überhaupt angeboten wird.

Hausgeld und Erhaltungsrücklage in kleinen Gemeinschaften

Keine andere Zahl vergleichen Interessenten so schnell quer über mehrere Angebote wie das Hausgeld – und keine andere wird so oft falsch gelesen. Denn die Summe allein sagt wenig; entscheidend ist ihre Aufteilung auf Betriebskosten, Verwaltervergütung und Erhaltungsrücklage. Ein gut gefüllter Rücklagentopf trägt deshalb auch ein höheres Hausgeld mit, während eine dünne Rücklage erklärt werden muss, sonst liest die Käuferseite ein verdecktes Risiko hinein. In Oberstedten kommt die Größe der Gemeinschaften hinzu: Mehrparteienhäuser sind hier die Ausnahme, also verteilt sich jede größere Maßnahme am Gebäude auf sehr wenige Schultern, und eine Sonderumlage fällt entsprechend spürbar aus. Wir legen beide Zahlen nebeneinander und erläutern ihren Zusammenhang, damit niemand spekulieren muss.

Was die Versammlungsprotokolle über das Gebäude aussagen

Wer wissen will, wie es in einem Haus wirklich zugeht, liest die Protokollreihe. Dort steht, welcher Antrag durchkam, welcher vertagt und welcher abgelehnt wurde, ob eine Sonderumlage im Raum steht und in welchem Ton die Eigentümer miteinander verhandeln. Für den Verkauf ist das kein Beiwerk: Nahezu jede finanzierende Bank fordert die Protokolle an, und ohne sie kommt der Kredit Ihres Käufers nicht voran. Bei kleinen Oberstedtener Gemeinschaften stehen allerdings oft nur wenige Zeilen pro Versammlung darin, weil manches am Gartentor besprochen und nie festgehalten wurde – was später dann auffällt. Wir holen die Reihe vollständig ein, lesen sie durch und bereiten auch die unangenehmen Beschlüsse so auf, dass sie im Verkaufsgespräch niemanden überrumpeln.

Bezugsfrei oder vermietet: wer dann als Käufer auftritt

Mit dieser einen Entscheidung legen Sie fest, welcher Teil des Marktes Ihre Wohnung überhaupt zu Gesicht bekommt. Für den Anleger ist der laufende Mietvertrag ein Pluspunkt, weil die Einnahmen ohne Lücke weiterlaufen; in seine Rechnung gehen Mietzins, Bewirtschaftungskosten und Erhaltungszustand ein. Der Selbstnutzer dagegen sieht sich ausschließlich bezugsfreie Einheiten an, bewertet dafür Geschosslage, Grundrissqualität und Ausstattung deutlich höher. Auch die Herkunft unterscheidet sich: Bezugsfrei fragen in Oberstedten vor allem Haushalte aus der Oberurseler Kernstadt, aus Stierstadt und Weißkirchen sowie aus Bad Homburg und Dornholzhausen nach, vermietet eher Anlegerkapital aus dem Hochtaunuskreis und dem Frankfurter Raum. Die leere Wohnung verspricht meist den höheren Preis, kostet bis zum Abschluss aber jede Mieteinnahme. Welcher der beiden Wege bei Ihrer Wohnung unterm Strich mehr bringt, rechnen wir vorab aus.

Wohnfläche, Balkon und Stellplatz sauber zuordnen

Die Wohnfläche ist die Bezugsgröße, aus der sich fast jede weitere Kennzahl ableitet – und ausgerechnet sie steht in älteren Oberstedtener Unterlagen selten verlässlich. Unter Dachschrägen zählen Flächen nur anteilig, Balkon, Loggia und Terrasse ebenfalls jeweils nur zu einem Teil, Kellerräume in der Regel gar nicht. Eine zweite Unsicherheit betrifft den Stellplatz: Steht er als Sondereigentum im Grundbuch, ist er per Sondernutzungsrecht zugewiesen, oder wird er seit Jahren einfach geduldet? In einem aufgeteilten Haus im Ortskern mit gemeinschaftlich befahrenem Hof bleibt gerade das häufiger offen, als die Eigentümer vermuten – und da es im Ort keinen Schienenhalt gibt, wiegt eine gesicherte Stellfläche für viele Käufer schwer. Wir lassen die Flächen deshalb neu aufmessen und halten schriftlich fest, wem Stellfläche, Kellerabteil und Gartenanteil zustehen, bevor ein Interessent danach fragt.

Energieausweis, wenn die Gemeinschaft über die Hülle beschließt

Spätestens zum ersten Besichtigungstermin muss der Energieausweis vorliegen; ohne ihn kommt kein Verkauf zustande. Die Besonderheit beim Wohnungseigentum liegt darin, dass Sie an dem Zustand, den er beschreibt, allein kaum etwas ändern können: Fenster, Dach, Fassade und in aller Regel auch die Heizanlage gehören zum Gemeinschaftseigentum, und darüber befindet die Versammlung. Interessenten fragen deshalb zweimal – einmal zu Ihrer Einheit und einmal zum Gebäude –, und besonders ausgeprägt tun sie das bei den Siedlungszeilen der Nachkriegsjahrzehnte sowie erst recht bei älteren Häusern im Oberstedtener Kern. Lassen sich Beschlüsse und bereits erledigte Arbeiten belegen, entfällt der Anlass für einen Abschlag an dieser Stelle.

Zwei Vergleichsräume in einer Preisbegründung zusammenführen

Eine Preisbegründung, die nur Oberurseler Abschlüsse heranzieht, lässt die Hälfte der verfügbaren Information liegen, denn die nächsten Wohnhäuser jenseits der Gemarkungsgrenze stehen in Bad Homburg-Dornholzhausen. Umgekehrt gilt dasselbe: Wer ausschließlich mit Homburger Fällen rechnet, blendet aus, dass die Wohnung in Oberursel liegt und auch so verwaltet, beschult und versorgt wird. Wir ziehen deshalb abgeschlossene Verkäufe aus beiden Räumen heran und korrigieren anschließend, was Oberstedten von beiden unterscheidet: die abgesetzte Lage am Fuß des Taunus auf rund 231 Metern, der kleine Wohnungsbestand und die Erschließung über Buslinien statt über einen Schienenhalt im Ort. Diese Rechnung legen wir offen, statt eine Zahl ohne Herkunft zu nennen. Ein förmliches Verkehrswertgutachten ist damit nicht abgedeckt.

Ohne Schienenhalt: wie die Buslage ins Exposé gehört

Oberstedten hat keinen eigenen Schienenhalt; die Anbindung läuft über Buslinien in Richtung Oberurseler Kernstadt und Bad Homburg. Die U-Bahn-Linie U3 und ihre Endstation Hohemark liegen in der Kernstadt, die S-Bahn-Halte Stierstadt und Weißkirchen in den anderen Oberurseler Stadtteilen. Das gehört nüchtern in die Eckdaten, weil es für einen Teil der Interessenten ein hartes Auswahlkriterium ist und weil eine Lücke im Exposé immer schlechter wirkt als eine klare Angabe. Für andere Käufergruppen – Haushalte mit Auto, Familien mit Kindern an der Dornbachschule, ältere Eigentümer aus dem Ort – zählt dieser Punkt deutlich weniger als der Taunuswald vor der Tür. Wir schreiben die Anbindung ohne Fahrzeitversprechen an die Stelle, an der Interessenten sie suchen, und steuern die Kampagne so aus, dass sie vor allem jene Haushalte erreicht, für die diese Lage passt.

Der Miteigentumsanteil am Grundstück und der Bodenrichtwert

In fast jedem Gespräch fällt der Bodenrichtwert, weil eine amtliche Zahl Verlässlichkeit ausstrahlt. Beim Wohnungseigentum führt sie dennoch in die Irre: Sie halten einen Miteigentumsanteil am Grundstück, nicht die Fläche selbst, der Boden wirkt also nur mittelbar auf den Kaufpreis. Hinzu kommt, dass der Gutachterausschuss für den Hochtaunuskreis diese Werte für ein gedachtes Standardgrundstück der jeweiligen Lage veröffentlicht – Ihre konkrete Wohnung kommt darin nicht vor. Ungleich mehr Gewicht haben Geschoss, Zuschnitt, Erhaltungszustand, Ausstattung sowie Größe und Beschlusslage der Gemeinschaft. Wir benennen die Größen, die den Preis wirklich bewegen, und nennen keine Zahl, zu der wir die Quelle nicht angeben können.

Geschoss und Himmelsrichtung schlagen auf den Preis durch

Dieselbe Quadratmeterzahl, dasselbe Oberstedtener Haus – und trotzdem zwei verschiedene Preise. Der Grund liegt im Geschoss und in der Ausrichtung. Ein Erdgeschoss mit Zugang zum Garten, ein Mittelgeschoss mit Balkon zur ruhigen Seite und ein Dachgeschoss mit Schräge und Blick in den Taunuswald sprechen jeweils andere Haushalte an und bringen jeweils eigene Vorbehalte mit. Dazu treten Details, die beim Termin binnen Sekunden auffallen: ein Treppenhaus ohne Aufzug, ein Kellerabteil am entgegengesetzten Ende des Hauses, eine Stellfläche im Hof statt an der Straße, Fenster zur Durchgangsseite. Wir arbeiten diese Merkmale einzeln durch, ordnen jedes dem Käuferkreis zu, der es am höchsten bewertet, und begründen damit den Preis – statt die Einheit allein nach Quadratmetern anzubieten.

Nach der Beurkundung: Übergabe und Meldung an die Verwaltung

Die Unterschrift beim Notar erledigt den Vorgang nicht, sie sortiert ihn. Danach ist eine Reihe von Stellen zu bedienen. Der Kaufpreis will gezahlt sein. Im Grundbuch eingetragene Grundschulden sind zu löschen. Strom, Wasser und Wärme werden umgemeldet. Und – hier liegt der Unterschied zum Hausverkauf – die Verwaltung braucht eine Mitteilung, damit künftig der Erwerber in Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung steht. War die Wohnung vermietet, treten zwei weitere Adressaten hinzu: Die Kaution wird weitergegeben, der Mieter benachrichtigt. Über den Übergabetermin selbst entscheidet dann allein das Protokoll. Vermerkt gehören die Zählerstände, der Zustand der Räume, das zurückbleibende Inventar und jeder einzelne Schlüssel – vom Hauseingang über die Wohnungstür bis zu Kellerabteil, Hoftor und Müllplatz. Ohne dieses Blatt lässt sich hinterher nicht mehr klären, wer wem was zugesagt hat. Diesen Termin bereiten wir vor und schreiben ihn zusammen mit Ihnen nieder.

Allein verkaufen: woran es beim Wohneigentum hakt

Vier Dinge machen den Alleingang beim Wohnungseigentum teurer, als er zunächst aussieht. Das erste ist der Ort der Akte: Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Protokollreihe, Wirtschaftsplan und Rücklagennachweis liegen nicht bei Ihnen im Schrank, sondern in der Verwaltung. Das zweite ist die Dauer, bis dieser Satz beisammen ist – und in einer kleinen Oberstedtener Gemeinschaft ohne professionelle Verwaltung geht die Vorfrage voraus, wer die Unterlagen überhaupt führt. Das dritte ist die Gründlichkeit, mit der Banken anschließend lesen; wer sie unterschätzt, verliert Wochen. Das vierte ist der Preis: Ein Angebot, das nur aus einem der beiden Vergleichsräume abgeleitet wurde, kostet am Ende mehr, als eine gesparte Provision einbringt. Bestehen bleibt daneben, wofür Sie einstehen: Ein Mangel, den Sie nicht offengelegt haben, lässt sich noch Jahre nach dem Kaufvertrag gegen Sie wenden. Ein Honorar verlangen wir dagegen nur, wenn verkauft ist – und frühestens vom Tag der Beurkundung an.

Der Taunuswald am Ortsrand als Argument im Exposé

Oberstedten liegt am Fuß des Taunus und ist vom Taunuswald umgeben; der Ort ist Teil des Naturparks Taunus. Vor der Haustür liegen die Bärenhöhle, der Aussichtspunkt Schöne Aussicht mit Blick über die Wetterau, der Keltenweg und das Forellengut an der Gemarkungsgrenze. Im Ort selbst stehen die Dornbachschule, der städtische Kindergarten Taunuswichtel, die Freiwillige Feuerwehr, die Taunushalle und die Alte Wache als Veranstaltungsorte sowie Fußball-, Tennis- und Reitanlage. Diese Ausstattung ist kein weicher Zusatz, sondern der Grund, aus dem viele Käufer den Ort überhaupt in Betracht ziehen – gerade jene, die keine Wohnung mit Schienenanschluss suchen, sondern eine mit kurzem Weg in den Wald. Wir schreiben das konkret ins Exposé und nicht als allgemeine Lobrede auf den Taunus.