Wohnung verkaufen in Dreieich-Buchschlag

Wie in Buchschlag aus einem Landhaus mehrere Einheiten wurden

Die Villenkolonie Buchschlag entstand nach einem einzigen Entwurf: 1903 die Initiative des Frankfurter Kaufmanns Jakob Latscha für eine erschwingliche Genossenschaftssiedlung nach englischem Gartenstadtvorbild, am 1. Juli 1904 der Gründungsvertrag über rund 30 Hektar Domanialwald, 1905 der Bebauungsplan von Friedrich Pützer, 1909 erweitert. Der Großherzog lenkte das Vorhaben in Richtung repräsentativer Architektur, aus der geplanten Arbeitersiedlung wurde eine Kolonie gehobener Landhäuser. Vorgesehen war durchweg das Einzelhaus für eine Familie; Eigentumswohnungen kommen im Plan überhaupt nicht vor. Wo heute eine Wohnung verkauft wird, hat jemand später ein solches Haus in Einheiten geteilt, meist weil es für einen Haushalt zu groß geworden war. Dieser Eingriff steht als Urkunde im Grundbuch und ist der Ausgangspunkt jeder Bewertung.

Weshalb die Einheit eine Abweichung vom Kolonieplan ist

In anderen Orten erklärt die Baugeschichte die Preisunterschiede. In Buchschlag erklärt sie der Abstand eines Objekts zum Ursprungsentwurf. Der Plan gab Mindestparzellen von eintausend Quadratmetern vor, einen Mindestabstand von sechs Metern zur Grundstücksgrenze, höchstens drei Geschosse einschließlich Dach sowie Backstein mit Sandsteinsockel, sichtbares Fachwerk im Dachgeschoss, bemalte Schindeln und als Deckung Schiefer oder roten Biberschwanzziegel; zulässig waren Sattel-, Walm-, Mansard- und Zeltdach. Eine Aufteilung in Wohnungen ist gegenüber diesem Entwurf die stärkste Abweichung, die ein Haus erfahren kann, weil sie über ein einzelnes Bauteil hinausgeht und die Nutzungseinheit selbst verändert. Das ist kein Mangel und kein Minuspunkt. Es heißt nur, dass Sie beim Verkauf zwei Dinge belegen müssen: was vom Entwurf am Gebäude noch steht und wie die Teilung geregelt wurde.

Die Teilungserklärung hinter Ihrer Einheit lesen

Die Urkunde markiert, wo Ihr Sondereigentum endet und das gemeinschaftliche beginnt, hält die Miteigentumsanteile fest und verteilt Sondernutzungsrechte auf Gartenstück, Stellfläche, Kellerabteil oder Dachboden. Bei einem nachträglich geteilten Landhaus der Kolonie ist sie häufig dünn: Zwei Parteien haben sie vor Jahrzehnten einvernehmlich aufsetzen lassen und den Rest unter sich geregelt. Erwerber und Kreditinstitute nehmen dieses Papier dagegen Zeile für Zeile durch, denn es sagt, welche Pflichten und welche Freiheiten mitwandern. Tauchen Unterschiede zwischen Urkunde und tatsächlicher Übung erst mitten in der Verhandlung auf, schlägt das sofort auf den Preis durch. Wir ziehen die Urkunde und halten sie gegen die Nutzung im Haus, bevor Ihre Etage in den Markt geht.

Höchstens drei Geschosse: wo Ihre Einheit im Haus liegt

Weil der Kolonieplan nur drei Geschosse einschließlich Dach erlaubte, hat ein aufgeteiltes Buchschlager Landhaus in der Regel zwei bis vier Einheiten, und jede davon hat eine klar unterscheidbare Lage. Im Sockelgeschoss über dem Sandsteinsockel sind die Räume niedriger, dafür liegt der Gartenzugang direkt davor. Das Hauptgeschoss bietet die höchsten Räume und die großen Fensterformate des Entwurfs. Unter dem Fachwerkgiebel nehmen Schrägen Wohnfläche, dafür kommen Giebelfenster und Blick über die Baumkronen dazu. Diese drei Lagen sprechen drei verschiedene Haushalte an und bringen jeweils eigene Vorbehalte mit. Wir ordnen Ihre Einheit dem Käuferkreis zu, der ihre Lage am höchsten bewertet, statt sie nur nach Quadratmetern anzubieten.

Welcher Gartenanteil zu Ihrer Einheit gehört

Die Mindestparzelle von eintausend Quadratmetern wirkt bis heute nach: Zu einem aufgeteilten Koloniehaus gehört ein Gartenstück, das deutlich größer ist als bei einem gewöhnlichen Mehrparteienhaus, und es ist fast immer Gemeinschaftseigentum. Ob Sie einen Teil davon allein nutzen dürfen, hängt an einem Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung oder an einem Beschluss der Eigentümer. Fehlt beides und wird der Garten seit Jahrzehnten einfach aufgeteilt genutzt, ist das für einen Käufer eine offene Frage und für seine Bank ein Vorbehalt. Wir klären vor dem Marktstart, was schriftlich zugewiesen ist und was nur geübte Praxis, und halten das Ergebnis so fest, dass es im Exposé belastbar steht.

Treppenhaus, Keller und Nebengebäude der Einheit zuordnen

Bei einem Haus, das für eine Familie entworfen wurde und später geteilt worden ist, sind die Nebenflächen der schwächste Punkt der Unterlagen. Das Treppenhaus war ursprünglich Teil der Wohnung und ist nach der Teilung Gemeinschaftseigentum, mit der Folge, dass über jede Veränderung daran die Versammlung entscheidet. Keller und Dachboden sind häufig nur grob abgegrenzt, ein Nebengebäude oder eine Garage kann zugewiesen, mitbenutzt oder schlicht geduldet sein. Interessenten fragen genau danach, weil davon abhängt, was sie wirklich erwerben. Wir gehen diese Flächen einzeln durch, benennen offen, wo die Zuordnung ungeklärt ist, und sagen Ihnen, welche Punkte sich vor dem Verkauf noch regeln lassen.

Hausgeld in einer Gemeinschaft aus drei Einheiten

Am Hausgeld setzt der Vergleich mit anderen Angeboten zuerst an. Wichtiger als die Gesamtsumme ist ihre Zusammensetzung: welcher Teil in Betriebskosten geht, welcher in eine Verwaltervergütung, welcher in die Erhaltungsrücklage. Buchschlag hat dabei eine Eigenart: Zählt die Gemeinschaft nur zwei oder drei Einheiten, liegt jede größere Maßnahme am Gebäude auf sehr wenigen Schultern, und eine Sonderumlage schlägt entsprechend hart durch. Eine gut gefüllte Rücklage rechtfertigt daher auch ein höheres Hausgeld; eine dünne verlangt eine Erklärung, sonst vermutet der Erwerber dahinter ein verschwiegenes Risiko. Wir legen beide Werte nebeneinander und erläutern ihren Zusammenhang, damit niemand raten muss.

Die Erhaltungsrücklage hinter einer Koloniewohnung

An einem Haus der Villenkolonie sind die Bauteile, die Geld kosten, genau jene, die den Entwurf tragen: Schieferdeckung oder Biberschwanzziegel, das sichtbare Fachwerk im Dachgeschoss, bemalte Schindeln, der Sandsteinsockel und die Backsteinfassade. Alle gehören zum Gemeinschaftseigentum, und die Villenkolonie ist als Gesamtanlage aus geschichtlichen und künstlerischen Gründen geschützt, weshalb die Wiederherstellung in der Regel mehr verlangt als ein beliebiger Ersatz. Käufer rechnen damit, und ihre Banken fragen danach. Eine belegte Rücklage und eine Protokollreihe, aus der hervorgeht, was in den vergangenen Jahren erledigt wurde, nehmen an dieser Stelle den Grund für einen Abschlag weg. Wir bereiten beides auf, bevor die erste Besichtigung stattfindet.

Woran man in den Protokollen die Einheit erkennt

In der Protokollreihe steht, was mündlich längst verblasst ist: welcher Antrag angenommen, welcher verschoben, welcher abgelehnt wurde, ob eine Sonderumlage ansteht und wie verbindlich die Eigentümer untereinander auftreten. Nahezu jedes finanzierende Institut verlangt sie; ohne sie bleibt der Kredit des Erwerbers liegen. In den kleinen Gemeinschaften der Kolonie sind die Protokolle oft knapp, einiges wurde beim Gartenzaun verabredet und nie notiert – und genau das kommt später hoch. Wir beschaffen die Reihe, arbeiten sie vollständig durch und bereiten unbequeme Beschlüsse so auf, dass sie im Verkaufsgespräch niemanden kalt erwischen.

Eigennutzer oder Kapitalanleger: wer die Einheit kauft

Die beiden Gruppen bewerten dieselbe Wohnung nach verschiedenen Maßstäben. Ein Selbstnutzer sucht in Buchschlag bewusst den Bestand der Kolonie: hohe Räume, Originaldetails, den Garten, den Ortsmittelpunkt aus evangelischer und katholischer Kirche, die Selma-Lagerlöf-Schule und den eigenen S-Bahn-Halt. Er zahlt für Geschosslage, Zuschnitt und erhaltene Substanz und akzeptiert, dass die Gemeinschaft über die Hülle bestimmt. Ein Kapitalanleger rechnet mit Mietzins, Hausgeld, Rücklagenstand und Erhaltungszustand und sieht in einem Bestand ohne Neubaukonkurrenz eine stabile Größe. Welche Gruppe für Ihre Einheit mehr aufbringt, hängt davon ab, ob sie bezugsfrei oder vermietet übergeht und wie vollständig die Unterlagen sind. Wir sprechen beide getrennt an und mit unterschiedlichen Argumenten.

Bezugsfrei oder vermietet: der Preis der Einheit

Diese Festlegung bestimmt, welcher Teil des Marktes Ihre Etage überhaupt angeboten bekommt. Für einen Anleger spricht der laufende Mietvertrag, weil die Einnahme nicht aussetzt. Wer einziehen will, kommt ausschließlich für bezugsfreie Einheiten in Betracht, honoriert dann aber Geschoss, Grundrissqualität und Substanz merklich stärker. Bezugsfrei melden sich in der Kolonie vorwiegend Haushalte aus den übrigen Dreieicher Ortslagen sowie aus Langen, Neu-Isenburg und Frankfurt am Main; vermietet eher Anlegerkapital aus dem Kreis Offenbach. Die leere Etage verspricht meist den höheren Betrag, kostet aber bis zum Abschluss jede Mieteinnahme und möglicherweise ein Kündigungsverfahren. Was in Ihrem Fall mehr einbringt, rechnen wir vor dem Marktstart durch.

Wohnfläche einer Einheit unter dem Fachwerkgiebel

Nahezu jede andere Kennzahl setzt auf der Wohnfläche auf, und in alten Koloniepapieren ist sie selten belastbar. Unter Dachschrägen zählt sie nur anteilig, Balkon, Loggia und Terrasse ebenfalls, Kellerräume meist überhaupt nicht. Besonders im Dachgeschoss, wo das sichtbare Fachwerk die Höhe des Kniestocks festlegt, liegt die anrechenbare Fläche oft deutlich neben dem Wert, der seit Jahrzehnten in den Akten steht. Beim Stellplatz lautet die Frage, ob er im Grundbuch als Sondereigentum geführt, über ein Sondernutzungsrecht zugewiesen oder einfach seit Jahren hingenommen wird. Wir lassen neu aufmessen und schreiben fest, wem welche Nebenfläche zusteht, bevor der erste Bewerber danach fragt.

Energieausweis, wenn die Hülle allen Einheiten gehört

Verkaufen lässt sich ohne Energieausweis nicht; spätestens zur ersten Besichtigung muss er auf dem Tisch liegen. Als einzelner Eigentümer haben Sie auf den energetischen Zustand kaum Einfluss, denn Fenster, Dach, Fassade und meist auch die Heizung sind gemeinschaftlich, und darüber befindet die Versammlung. Stammt das Haus aus den Gründungsjahren, fragen Interessenten an dieser Stelle zweimal: einmal zu Ihrer Etage, einmal zum ganzen Gebäude. Sind Beschlüsse und ausgeführte Arbeiten belegt, verliert ein Abschlag hier seine Begründung. Wir holen den Ausweis ein und legen die Unterlagen der Gemeinschaft dazu.

Der S-Bahn-Halt in den Eckdaten einer Einheit

Die Station Dreieich-Buchschlag liegt an der Strecke Frankfurt–Heidelberg und ist seit 1879 in Betrieb, ein Vierteljahrhundert vor dem Gründungsvertrag der Kolonie; der Ort entstand am Haltepunkt und nicht umgekehrt. Hier endet außerdem die Dreieichbahn, eine eingleisige, nicht elektrifizierte Nebenstrecke im Regionalbahn-Betrieb, nach Norden. Für einen Teil der Wohnungsinteressenten ist die Schienenanbindung ein hartes Auswahlkriterium: Wer seinen Arbeitsweg ohne eigenes Auto zurücklegt, prüft genau, wie viele Umstiege dazwischenliegen. Wir schreiben die Anbindung ohne Versprechen zu Fahrzeiten an die Stelle, an der Interessenten sie suchen, und ergänzen sie um die Wege zur Selma-Lagerlöf-Schule, zum Ortsmittelpunkt und zur Landesstraße L 3262.

Ohne Verwaltung: wer die Unterlagen der Einheit führt

Je kleiner die Gemeinschaft, desto häufiger fehlt eine professionelle Verwaltung, und bei zwei oder drei Einheiten in einem aufgeteilten Landhaus ist das der Normalfall. Dann gibt es keine Stelle, bei der sich der komplette Unterlagensatz abrufen lässt: Die Teilungserklärung liegt bei einem Eigentümer, Rechnungen bei einem anderen, Protokolle wurden gar nicht geführt. Verkäufer unterschätzen regelmäßig, wie lange es dauert, diesen Bestand zusammenzutragen, und wie genau Banken ihn danach lesen. Wir beginnen deshalb mit einer Inventur, bevor ein Preis fällt, und sagen Ihnen, welche Beschlüsse nachgeholt werden müssen, damit ein Käufer finanzieren kann.

Wenige Vergleichsfälle für eine Buchschlager Einheit

Wo Eigentumswohnungen kaum je angeboten werden, lässt sich kein Preis von einem laufenden Inserat abnehmen. Wir werten daher beurkundete Verkäufe aus der Kolonie über einen längeren Zeitraum aus und erweitern den Radius bewusst auf das übrige Dreieich sowie auf Langen und Neu-Isenburg. Danach rechnen wir die Unterschiede zu einer gewöhnlichen Geschosswohnung ein: die Bindungen der geschützten Gesamtanlage, das Gartenstück aus der Mindestparzelle, die Zahl der Einheiten im Haus und den Zustand der erhaltenen Originaldetails. Diese Rechnung zeigen wir Ihnen, statt eine Zahl ohne Herkunft hinzustellen. Ein förmliches Verkehrswertgutachten ersetzt sie nicht.

Nach dem Notartermin: die Einheit übergeben

Mit der Beurkundung ist die Sache nicht erledigt. Danach stehen an: Kaufpreiszahlung, Löschung eingetragener Grundschulden, Umschreibung von Strom, Wasser und Wärme und eine Mitteilung an Gemeinschaft oder Verwaltung, damit Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung auf den neuen Eigentümer laufen. Bei vermieteter Etage kommen die Weitergabe der Kaution und ein Schreiben an den Mieter hinzu. Bei der Schlüsselübergabe trägt das Protokoll: Zählerstände, sämtliche Schlüssel für Wohnungstür, Hauseingang, Kellerabteil, Gartenpforte und Nebengebäude, verbleibendes Inventar und der Zustand der Räume. Fehlt dieses Blatt, lässt sich hinterher nichts mehr nachweisen. Wir setzen den Termin an und halten ihn mit Ihnen gemeinsam schriftlich fest.

Eine Einheit ohne Makler verkaufen

Die Papiere, von denen ein Wohnungsverkauf abhängt, liegen bei Dritten: Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Protokollreihe, Wirtschaftsplan, Rücklagennachweis. In einer kleinen Kolonie-Gemeinschaft ohne eingesetzte Verwaltung zieht sich die Beschaffung, weil vorab zu ermitteln ist, bei wem welcher Ordner steht. Setzt man dann einen Angebotspreis an, der aus einem völlig anderen Wohnungsmarkt stammt, ist die gesparte Provision schnell aufgezehrt. Dazu kommt Ihre Haftung für verschwiegene Mängel, die noch Jahre nach dem Kaufvertrag greift. Wir werden ausschließlich im Erfolgsfall bezahlt, und zwar erst mit der Beurkundung.