Wohnung verkaufen in Hanau-Nordwest

Drei Bauepochen, drei Wohnungsmärkte im Stadtteil

Anders als die gewachsenen Dorfkerne der übrigen Hanauer Stadtteile ist Nordwest um einen barocken Staatspark herum geplant entstanden: drei Wohnquartiere aus drei Planungsgenerationen, jedes mit eigenem Zuschnitt – gründerzeitliche Villen am Kurpark, Landhäuser im Wald, Reformwohnungsbau am Beethovenplatz. Wohnungseigentum gibt es deshalb in drei sehr verschiedenen Formen – als Einheit im viergeschossigen Blockrand, als Etage in einem nachträglich aufgeteilten Landhaus und als Wohnung im Geschossbau der Nachkriegsjahrzehnte dazwischen. Für den Verkauf ist das die erste Weichenstellung: Sie bestimmt die Größe der Gemeinschaft, den Umfang der Unterlagen und den Käuferkreis, den die Vermarktung ansprechen muss.

Das Kulturdenkmal am Beethovenplatz und Ihre Fenster

Angelegt wurde der Beethovenplatz 1926/27 als Kreisverkehr dort, wo Kastanienallee und Hochstädter Landstraße zusammentreffen; die viergeschossigen Wohnhäuser ringsum entwarf Architekt Georg Clormann. Der Denkmalschutz erfasst den Platz und seine Umbauung als Ganzes, nicht einzelne Adressen. Für Eigentümer bedeutet das eine Genehmigungspflicht bei Eingriffen an Fenstern, Fassade und Dach – also genau bei den Bauteilen, die in der Kalkulation eines Käufers am schwersten wiegen. Wer diesen Rahmen vor der Vermarktung klärt und benennt, verhandelt aus einer stabilen Position; wer ihn ausspart, erlebt die Frage spätestens dann, wenn der Käufer mit seinem Architekten wiederkommt.

Eckbalkon und Eckfenster als Ausstattungsmerkmal

Die Bebauung am Beethovenplatz trägt expressionistische Züge, Vorbild war der Frankfurter Wohnungsbau nach Ernst May: Balkone laufen um die Hausecken, Fenster sitzen über Eck. Das ist kein Detail für Architekturliebhaber, sondern ein handfestes Ausstattungsmerkmal – es verändert Lichtführung, Möblierbarkeit und Aufenthaltsqualität einer Einheit gegenüber einer Wohnung im geraden Riegel. Im Exposé gehört das benannt und fotografisch gezeigt, weil sonst ausgerechnet der Unterschied verlorengeht, der den Preis trägt. Wir beschreiben diese Merkmale sachlich und ordnen sie gegenüber Interessenten ein, statt sie zu Prosa zu verarbeiten.

Was in der Teilungserklärung einer geteilten Villa fehlt

Was Ihnen allein gehört und was allen gemeinsam, steht in der Teilungserklärung; wie das räumlich gemeint war, zeigt der Aufteilungsplan. In den Blockrandhäusern des Musikerviertels ist diese Zuordnung von Beginn an sauber festgehalten. Anders bei Landhäusern der Hohen Tanne und Villen an der Frankfurter Landstraße, die man erst lange nach dem Bau aufgeteilt hat: Dort bleiben Speicherflächen, eine Garage im Garten, eine Terrasse oder der Anteil am parkartigen Grundstück oft ungeregelt. Weicht die gelebte Nutzung vom Papier ab, lässt sich das regeln – vorausgesetzt, es kommt vor dem Verkauf zur Sprache. Entdeckt es erst die finanzierende Bank, rutscht der Notartermin nach hinten.

Hausgeld einer kleinen Eigentümergemeinschaft erklären

Das Hausgeld landet bei Käufer und Bank sofort in der Monatsrate, und ohne Erklärung wirkt ein hoher Betrag wie ein Mangel. Es kommt auf die Aufteilung an: Welcher Anteil deckt die Bewirtschaftung, welcher wandert in die Rücklage, welcher fällt nach dem Eigentümerwechsel weg, weil er nur Ihren eigenen Verbrauch abbildet? Bei einer aufgeteilten Villa mit wenigen Parteien verteilt sich außerdem jede Maßnahme auf wenige Schultern, sodass die Summe je Einheit höher ausfällt als im großen Blockrandhaus. Wir schlüsseln die Abrechnung so weit auf, bis aus einer abschreckenden Zahl ein erklärbarer Posten geworden ist.

Rücklage im denkmalgeschützten Bestand

Was die Gemeinschaft angespart hat, bleibt ihr Vermögen und wandert mit der Wohnung zum Käufer – an Sie fließt davon nichts zurück. Auf den Preis wirkt der Stand trotzdem, weil er zeigt, wie gut das Haus die nächsten Arbeiten schultern kann. Bei einem Gebäude unter Denkmalschutz wiegt das schwerer als anderswo: Fenster, Fassade und Dach müssen genehmigungsfähig ausgeführt werden, was Planung und Ausführung aufwendiger macht. Eine gefüllte Rücklage ist dann ein Argument, eine dünne ein Risiko – eines, das man besser selbst benennt, als darauf zu setzen, dass niemand danach fragt.

Beschlüsse zu Fassade und Dach offenlegen

Was am Gemeinschaftseigentum beschlossen ist oder sich abzeichnet, beeinflusst den Wert und gehört deshalb auf den Tisch. Bleibt es unerwähnt, folgt im günstigen Fall eine Nachverhandlung kurz vor der Beurkundung, im ungünstigen eine Haftungsfrage danach. Liegt es dagegen offen, lässt sich die Kostenteilung sauber vereinbaren – ist eine Sonderumlage beschlossen, aber noch nicht abgerechnet, gehört sie ausdrücklich in den Kaufvertrag. Wir fragen den Beschlussstand bei der Verwaltung ab, arbeiten die Protokolle der zurückliegenden Versammlungen durch und halten fest, was entschieden und was vertagt wurde.

Vermietet oder bezugsfrei im Musikerviertel abgeben

Ob eine Einheit vermietet oder bezugsfrei übergeben wird, verschiebt nicht nur den Preis, sondern zuerst den Adressaten: Der laufende Vertrag ist für den Anleger ein Argument und für den einziehenden Käufer ein Ausschlussgrund. In den Mietshäusern der späten Zwanzigerjahre am Beethovenplatz bestehen Mietverhältnisse oft seit Jahrzehnten, sodass die vereinbarte Miete hinter dem zurückbleibt, was heute vereinbart würde – der Ertragswert fällt entsprechend niedriger aus. Eigenbedarf des Erwerbers ist an enge Voraussetzungen geknüpft und keine Frage, die ein Makler beantwortet, sondern ein Fachanwalt. Wir legen Ihnen beide Varianten als Rechnung vor, damit die Entscheidung auf Zahlen beruht und nicht auf einer Annahme.

Das Vorkaufsrecht des Mieters einplanen

Ein Vorkaufsrecht der Mietpartei kommt vor allem dann in Betracht, wenn eine bislang vermietete Einheit erstmals in Wohnungseigentum umgewandelt und danach veräußert wird. Im Nordwesten trifft das besonders auf Häuser zu, die lange einem einzigen Eigentümer gehörten und erst spät geteilt wurden. Ein Hindernis ist das nicht, wohl aber ein Arbeitsschritt: Der Mieter erfährt den Inhalt des Kaufvertrags und kann binnen einer Frist selbst eintreten. Wer das übergeht, riskiert Schadensersatz und einen Käufer, dem das Vertrauen abhandenkommt. Wir klären die Lage vor dem Markteintritt und stimmen den Ablauf mit dem Notariat ab; beurteilen muss den Einzelfall ein Fachanwalt.

Stellplatz, Kellerabteil und Gartenanteil im Park

Ob ein Stellplatz, ein Kellerabteil oder ein Gartenanteil zur Einheit zählt, steht in der Teilungserklärung und in den Protokollen – mal als Sondereigentum, mal als Sondernutzungsrecht. Gerade der Gartenanteil hat im Nordwesten Gewicht, weil die Grundstücke hier parkartig geschnitten sind und alter Baumbestand darauf steht; entsprechende Erwartungen bringen Käufer mit. Wer mit einem Anteil rechnet, den ihm das Papier nicht gibt, hat nach dem Kauf ein Problem – und unter Umständen Sie ebenfalls. Wir lesen nach, was verbindlich vereinbart wurde, setzen jedes Recht einzeln an und schreiben ins Exposé nur, was sich belegen lässt.

Energieausweis für ein Gebäude unter Denkmalschutz

Ausgestellt wird der Energieausweis immer für das gesamte Gebäude und nie für die einzelne Einheit – von der Pflicht, ihn bereitzuhalten und seine Kennwerte in der Anzeige zu nennen, befreit Sie das nicht. Zu bekommen ist er über die Verwaltung, die ihn üblicherweise vorhält. Bei einem denkmalgeschützten Haus am Beethovenplatz zählt die Einordnung mehr als die Kennzahl selbst: Das Papier beschreibt die Substanz eines Baus der Zwanzigerjahre und trifft keine Aussage darüber, ob in Ihrer Wohnung Heizkörper, Innentüren oder Elektrik erneuert wurden. Wir holen das Dokument ein, erläutern es Interessenten und ziehen dabei eine klare Linie zwischen dem, was die Gemeinschaft verantwortet, und dem, was Sie selbst investiert haben.

Die Wege ab Wilhelmsbad nüchtern beschreiben

Mit Hanau-Wilhelmsbad liegt ein eigener Haltepunkt der Strecke nach Frankfurt im Stadtteil; eröffnet wurde er 1848 als Fürstenbahnhof, und sein Empfangsgebäude von Julius Eugen Ruhl gehört zu den ältesten erhaltenen Bahnhofsbauten Hessens und steht unter Denkmalschutz. Halt machen dort RE 54 und RB 58; die beiden Außenbahnsteige verbindet allein der Bahnübergang Burgallee, und der große Parkplatz davor dient als P+R. Regionalverkehr also – mehr sollte im Exposé daraus nicht werden. Genau diese Zurückhaltung zahlt sich aus: Wer eine Anbindung verspricht, die es nicht gibt, sammelt Absagen nach der ersten Besichtigung ein und verliert Wochen.

Provision, Notarkosten und was übrig bleibt

Die Maklerprovision wird in Hessen zwischen beiden Seiten geteilt, und sie entsteht erst, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet ist. Für Beurkundung und Grundbuchumschreibung kommt üblicherweise die Käuferseite auf. Bei Ihnen können dagegen die Löschung eingetragener Grundschulden, eine Vorfälligkeitsentschädigung bei laufender Finanzierung und – je nach Besitzdauer und bisheriger Nutzung – eine Steuer auf den Gewinn aus der Veräußerung anfallen; gerade bei den lange vermieteten Einheiten im Musikerviertel ist der letzte Punkt regelmäßig relevant. Diese Positionen stellen wir zusammen, bevor die Wohnung an den Markt geht, damit Sie den Betrag kennen, der am Ende tatsächlich bei Ihnen bleibt; gerechnet wird er von Ihrer Steuerberatung.