Ihr Immobilienmakler in Hanau-Nordwest

Was bringt mir ein Immobilienmakler in Hanau-Nordwest?

Er sortiert Ihr Objekt in den richtigen Zusammenhang – und das ist hier alles andere als Routine. In einem einzigen Stadtteil liegen drei Planungsepochen nebeneinander: Staatspark samt Villenviertel, die Landhaussiedlung Hohe Tanne im Wald und das Musikerviertel mit dem geschützten Ensemble am Beethovenplatz. Welchem dieser Quartiere Ihre Immobilie zufällt, wirkt sich stärker aus als die meisten Ausstattungsmerkmale. Wir setzen deshalb genau dort an, belegen die Spanne anschließend mit Fällen derselben Kategorie und richten die Vermarktung auf jene Käufer aus, die wegen dieser Merkmale kommen. Im Rücken haben wir mehr als 104 vermittelte Objekte im Rhein-Main-Gebiet und 5,0 Sterne bei Google. Unterlagen, Termine, Verhandlung und Beurkundung laufen über eine Person, und die erste Markteinschätzung ist kostenlos.

Wie bewerten Sie ein Landhaus an der Hohen Tanne?

Der erste Blick gilt nicht dem Haus, sondern der Parzelle. Aufgenommen werden Zuschnitt, Baumbestand, Abstand zum Wald, Zufahrt, Nebengebäude und der tatsächliche Grenzverlauf; danach folgen Bauzeit, Substanz und Ausbaustand des Gebäudes. Im dritten Schritt klären wir das geltende Baurecht und die Frage der Teilbarkeit, denn beides bestimmt den Handlungsspielraum eines Käufers und wiegt bei parkartigen Grundstücken oft schwerer als jeder zusätzliche Quadratmeter Wohnfläche. Die Spanne entsteht ganz am Schluss, gestützt auf Objekte mit vergleichbarer Struktur und nicht auf Wohnungspreise aus dem Musikerviertel. Das Ergebnis ist eine hergeleitete Markteinschätzung, kein beglaubigtes Verkehrswertgutachten; rechtliche und steuerliche Fragen gehören zu Notariat und Steuerberatung.

Meine Wohnung liegt am Beethovenplatz – worauf kommt es an?

Auf die Auflagen und auf den Zustand der Gemeinschaft, beides belegt. Platz und umliegende Bebauung stehen als Kulturdenkmal unter hessischem Denkmalschutz, und damit sind Fenster, Fassade und Dach genehmigungspflichtig. Käufer fragen danach, ihre Banken ebenfalls, deshalb holen wir die Auskunft vorab ein und legen sie offen. Daneben zählt, was in jeder Eigentümergemeinschaft zählt: Rücklagenstand, Protokolle der letzten Jahre, beschlossene und aufgeschobene Maßnahmen, Verwaltung, Schnitt und Geschoss. Weil die Wohnbebauung rund um den Platz aus einer einzigen Bauphase stammt, treffen Instandhaltungen häufig alle Einheiten gleichzeitig – eine gut gefüllte Rücklage ist hier ein echtes Verkaufsargument, ein Sanierungsstau umgekehrt ein Preisrisiko, das wir lieber vorher benennen als hinterher.

Hat Hanau-Nordwest einen eigenen Bahnhalt?

Ja, den Haltepunkt Wilhelmsbad an der Bahnstrecke Frankfurt–Hanau, bedient von RE 54 und RB 58, mit großem Parkplatzangebot, das entsprechend als Park-and-ride genutzt wird. Es handelt sich um eine Station des Regionalverkehrs und nicht um einen Fern- oder Schnellbahnhalt. Diese Einordnung ist keine Wortklauberei: In Anzeigen wird beides gern vermengt, und Interessenten schlagen so etwas nach, bevor sie sich auf den Weg machen. Baulich ist der Halt eine Besonderheit: Zwei Außenbahnsteige, verbunden allein über den Bahnübergang an der Burgallee, und ein denkmalgeschütztes Empfangsgebäude, das 1848 als Fürstenbahnhof eröffnet wurde. Wir schildern den Weg von Ihrer Haustür aus so, wie er ist, und verzichten auf Fahrzeitversprechen – in der Verhandlung zählt allein, was sich überprüfen lässt.

Welche Unterlagen beschaffen Sie für mein Objekt in Nordwest?

Fünf Dokumente brauchen wir immer, gleich um welche Objektart es geht: Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, gültiger Energieausweis. Alles Weitere hängt am Objekt. Bei Landhaus oder Villa sind das Belege für spätere Anbauten, Baulasten und Wegerechte über angrenzende Flächen, die Auskunft zu Baurecht und Teilbarkeit und, bei geschützter Substanz, die Auflagenlage. Bei einer Ensemblewohnung kommen Teilungserklärung, Versammlungsprotokolle, Rücklagenstand, Stellplatzregelung sowie Nachweise über erneuerte Dächer, Fenster und Heizungen hinzu. Jedes Papier, das fehlt, verzögert später die Finanzierung, und jede Verzögerung liefert ein Argument gegen Ihren Preis. Unser Backoffice beschafft die Unterlagen bei den Ämtern der Stadt Hanau und beim Main-Kinzig-Kreis und bereitet sie so auf, dass Bank und Notariat nichts nachfordern müssen.

Wann wird Ihre Vergütung fällig und was deckt sie ab?

Fällig wird sie im Moment der Beurkundung beim Notariat, keinen Tag früher. Vorschüsse, Pauschalen oder Aufwandsersatz gibt es bei uns nicht – kommt kein Vertrag zustande, bleibt der Aufwand unser Problem. Enthalten sind in diesem einen Betrag sämtliche Leistungen von der Erstbegehung bis zur Übergabe: Einschätzung, Unterlagen, Fotografie und Bildaufbereitung, Objektseite, Portalauftritte, Werbung, Besichtigungen, Verhandlung und Notartermin. Wie hoch die Provision ausfällt und wie sie sich zwischen den Parteien verteilt, gibt die gesetzliche Regelung zur jeweiligen Objektart vor; für eine vermietete Ensemblewohnung gelten andere Regeln als für ein Landhaus, das Sie selbst bewohnen, weshalb wir das an Ihrem Fall einmal gemeinsam durchgehen. Nachlesen können Sie alles im Maklerauftrag, bevor Sie ihn unterzeichnen.

Sollte ich mehrere Makler gleichzeitig beauftragen?

Bei einem Stadtteil dieser Größenordnung raten wir davon ab. Taucht dasselbe Haus zeitgleich in mehreren Inseraten auf, fällt das in Nordwest sofort auf, und es entsteht der Eindruck von Dringlichkeit – was Sie das in der Verhandlung kostet, holt die vermeintlich breitere Streuung nicht wieder herein, zumal alle Anbieter dieselben Portale bespielen. Hinzu kommt die wirtschaftliche Seite: Wer nur einen Teil des Mandats hält, investiert weder in eigene Aufnahmen noch in eine Objektseite noch in getrennt ausgesteuerte Werbung, weil er nicht weiß, ob sich das für ihn rechnet. Beim Alleinauftrag tragen wir dieses Risiko vollständig und legen die Arbeit entsprechend groß an; Sie erhalten dafür eine feste Ansprechperson und einen Auftritt, der überall identisch wirkt. Befristet ist der Auftrag trotzdem, und welche Leistungen darin stecken, steht vorher schriftlich fest.

Wie lange dauert eine Vermarktung in Hanau-Nordwest?

Zwischen Auftrag und Beurkundung liegen bei unseren Mandaten durchschnittlich weniger als neun Wochen – nur trägt ein Durchschnitt hier weniger weit als anderswo, weil die drei Quartiere unterschiedlich funktionieren. Eine gepflegte Wohnung im Musikerviertel findet oft rasch einen Käufer, weil sich dieser Objekttyp gut mit anderen vergleichen lässt. Ein Landhaus auf parkartigem Grundstück braucht länger, bis der Passende auftaucht; sitzt er dann am Tisch, wird über die Summe selten lange diskutiert. Bei geschützter Substanz hängt das Tempo daran, wie schnell die Behörde ihre Auskunft erteilt. Was alle drei gleichermaßen ausbremst, ist ein Startpreis, auf den sich in den Anfangswochen niemand meldet.

Kann ich meine Villa in Nordwest diskret verkaufen?

Ja – auf Wunsch ohne öffentliche Spur: kein Portalauftritt, kein Schild am Zaun, kein Exposé, das durch Bekanntenkreise gereicht wird. Wir sprechen dann vorgemerkte Interessenten an, deren Suchprofil und Finanzierung bereits geprüft sind, und Novascale Agency kann die Werbung so zuschneiden, dass gar kein Inserat nötig wird. Nachvollziehbar ist dieser Wunsch gerade in Straßen, in denen jedes unbekannte Fahrzeug registriert wird. Eines sollten Sie einkalkulieren: Ein kleiner Kreis erzeugt wenig Wettbewerb, und Wettbewerb ist der wirksamste Hebel auf den Preis. Wir legen Ihnen beide Wege mit ihren Konsequenzen nebeneinander; wie öffentlich es zugeht, bestimmen Sie. Vertraulich behandeln wir Ihr Anliegen in jedem Fall, vom ersten Telefonat an.

Lässt sich mein parkartiges Grundstück teilen?

Das entscheidet nicht die Grundstücksgröße, sondern das geltende Planungsrecht und die Erschließung. Geprüft werden müssen die zulässige Bebauung, Grenzabstände, die Zufahrt zur möglichen zweiten Parzelle, Leitungsrechte, bei Waldrandlagen der Waldabstand und je nach Lage der Schutzstatus der Umgebung. Wir holen diese Auskunft bei den zuständigen Ämtern der Stadt Hanau ein, bevor wir eine Spanne nennen – denn falls eine Teilung möglich ist, verändert das den Wert Ihres Objekts oft deutlich stärker als jede Modernisierung im Haus. Falls sie nicht möglich ist, ist auch das eine wichtige Information: Dann bewerten und vermarkten wir das Grundstück als Ganzes und ersparen Ihnen Interessenten, die mit einer Teilung gerechnet hatten und ihre Enttäuschung in den Preis rechnen.

Wie erreichen Sie Käufer, die nicht nach Nordwest suchen?

Über Werbung, die wir nach Gebiet, Interessenlage und Lebensphase aussteuern, statt darauf zu hoffen, dass jemand von allein den Stadtteilnamen eingibt. In Nordwest ist dieser Weg besonders wichtig, weil die passenden Käufer nach einem Haus am Wald, nach einem großen alten Garten oder nach einer Altbauwohnung mit Charakter suchen – und den Stadtteil dabei nicht auf dem Zettel haben. Jede dieser Gruppen bekommt eigene Motive, eigene Texte und eigene Argumente, weil sie auf ganz Verschiedenes reagiert. Am Ende jeder Anzeige steht Ihre Objektseite mit Anfrageformular, gebaut fürs Mobiltelefon; sämtliche Rückläufer sammeln sich bei uns und werden vorab geprüft. Der Portalauftritt läuft unverändert weiter – das eine ersetzt das andere nicht.

Mein Haus steht unter Denkmalschutz – was bedeutet das beim Verkauf?

Zuerst stellen wir fest, worauf sich der Schutz bezieht: Ist das Gebäude selbst eingetragen, oder liegt es innerhalb eines geschützten Ensembles – und welche Vorgaben ergeben sich daraus für Dach, Fenster, Fassade und den Innenausbau? Diese Auskunft besorgen wir bei der zuständigen Behörde, bevor die Vermarktung startet, denn sie bestimmt den Spielraum eines Käufers und damit seine Zahlungsbereitschaft. Anschließend legen wir die Substanz offen dar, vom Mauerwerk über die Fenster bis zu bereits genehmigten Maßnahmen, und suchen gezielt jene Interessenten, die Altbau bewusst erhalten wollen. Förder- und Steuerfragen gehören in die Hand Ihres Steuerberaters; wir liefern ihm die Unterlagen dafür. Verschwiegen wird nichts – erfährt ein Käufer vom Schutzstatus erst durch seinen eigenen Sachverständigen, dreht sich die Verhandlung anschließend um Vertrauen und nicht mehr um das Haus.

Betreuen Sie auch Hanau und die übrigen Stadtteile?

Ja. Wir arbeiten im gesamten Stadtgebiet Hanaus und darüber hinaus im Main-Kinzig-Kreis. Die Nachbarstadtteile gehören zwingend dazu, denn dort vergleichen Ihre Interessenten: Kesselstadt südlich, Mittelbuchen nördlich, dazu die Orte entlang der Achse Richtung Frankfurt. Für Nordwest bedeutet das, dass wir wissen, welche Alternative ein Bewerber am Wochenende zuvor besichtigt hat und mit welchem Argument er in die Verhandlung geht. Am Vorgehen ändert sich dabei nichts: Einordnung des Objekts, vollständige Mappe vor dem Start, getrennte Ansprache der Gruppen, eine Ansprechperson bis zur Übergabe. Und wo uns einmal brauchbares Vergleichsmaterial fehlt, sagen wir das, statt eine Spanne zu erfinden.