Ihr Immobilienmakler in Rüsselsheim-Königstädten

Was macht ein Immobilienmakler in Rüsselsheim-Königstädten genau für mich?

Die Gemarkung zerfällt in Altortsparzellen mit Wiederaufbaubestand, in die regelmäßig geschnittenen Siedlungsgrundstücke der Zeit nach der Eingemeindung und in die Randlagen zum Königstädter Wald; innerhalb jeder Gruppe liegen die Baualtersklassen zusätzlich weit auseinander. Wovon Ihr Preis abhängt, ist vor allem die Frage, womit verglichen wird, und deshalb klären wir sie vor allem anderen. Danach untermauern wir die Spanne mit passenden Fällen und richten die Vermarktung auf die Gruppe aus, die genau dieses Objekt sucht. Was dahintersteht: über 104 vermittelte Immobilien in der Rhein-Main-Region und 5,0 Sterne bei Google. Unterlagen, Termine, Verhandlung und Beurkundung führt bei uns eine einzige Ansprechperson, und der Einstieg über die Markteinschätzung ist kostenfrei.

Wie bewerten Sie ein Haus auf einer alten Königstädter Parzelle?

Nicht über einen pauschalen Quadratmeterpreis, sondern über das Verhältnis von Grundstück und Gebäude. Zuerst nehmen wir den Zuschnitt auf: Breite der Straßenfront, Tiefe, Grenzverlauf, Zufahrt, Stellplatzsituation und die Frage, ob nach hinten oder ins Dach hinein noch etwas möglich ist. Danach sehen wir uns die Substanz an, also aus welcher Bauepoche sie stammt und was seither geschehen ist: Anbauten, Aufstockung, Dachausbau, erneuerte Fenster, Heizung, Elektrik, Dämmung sowie der Zustand von Keller und Dachstuhl. Erst aus Zuschnitt, Bauepoche und Zustand zusammen ergibt sich eine begründbare Spanne. Eine Markteinschätzung ersetzt dabei kein beglaubigtes Gutachten; stehen Fragen zur Statik oder zur Bauphysik im Raum, holen Sie bitte zusätzlich einen Fachplaner dazu.

Mein Haus stammt aus dem Wiederaufbau. Ist das ein Nachteil beim Verkauf?

In aller Regel nicht, sofern der Zustand offen benannt wird. Nach dem Luftangriff wurde in Königstädten fast flächendeckend neu gebaut, und ein großer Teil des heutigen Bestands stammt aus dieser Zeit. Häuser dieser Jahrgänge haben typische Eigenschaften: eher kleinere Fenster, klar getrennte Räume, solide Rohbauten und in vielen Fällen Modernisierungsbedarf bei Fenstern, Heizung und Dämmung. Für Käufer, die Fläche und Gestaltungsspielraum suchen, ist genau das ein Kaufgrund, weil sie das Haus nach eigenen Vorstellungen weiterentwickeln können. Wir beschreiben den Stand deshalb ehrlich und zeigen im Exposé, welche Möglichkeiten die Parzelle zusätzlich bietet. Verschwiegene Mängel kommen bei der Besichtigung zurück, und zwar als Preisabschlag.

Königstädten hat keinen eigenen S-Bahn-Halt. Drückt das den Preis?

Es verändert vor allem die Käufergruppe. Der Ortsname steht an der Anschlussstelle 29 der A 60, nicht an einem Bahnsteig, und der Alltag läuft entsprechend über die Straße: Der Bahnhof Rüsselsheim in der Kernstadt ist über Stadtbuslinien erreichbar, von dort fahren die S-Bahnen Richtung Frankfurt, Flughafen, Mainz und Wiesbaden. Für Haushalte, die ohnehin mit dem Auto pendeln, ist die kurze Auffahrt ein handfester Vorteil und kein Kompromiss. Wer dagegen ausdrücklich Gleise in Gehweite sucht, wird hier nicht fündig, und dieser Teil der Nachfrage lässt sich auch mit Werbung nicht zurückholen. Praktisch heißt das: Wir stellen Stellplatz, Garage und Zufahrt in den Vordergrund und sprechen gezielt die Gruppe an, für die Erreichbarkeit über die Straße zählt.

Welche Unterlagen brauche ich für einen Verkauf in Königstädten?

Fünf Papiere liegen in jeder Mappe, ganz gleich, um welche Objektart es geht: Flurkarte, Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung, Grundrisse und ein gültiger Energieausweis. Alles Weitere richtet sich danach, was auf der Parzelle steht. Bei Häusern auf Altortsparzellen sind es die Genehmigungen für Anbau, Aufstockung, Dachausbau und für Wohnraum, der aus einem früheren Nebengebäude entstanden ist, dazu Baulasten und eingetragene Wegerechte. Bei Siedlungsgrundstücken treten Teilungsunterlagen und der Nachweis über Garagen oder Stellplätze hinzu, bei der Eigentumswohnung Teilungserklärung, Versammlungsprotokolle und der Nachweis zur Rücklage. Fehlt auch nur eines dieser Papiere, gerät die Finanzierung des Käufers ins Stocken, und jede Verzögerung schlägt später auf Ihren Preis durch. Unser Backoffice fordert alles beim Bauamt der Stadt Rüsselsheim am Main und beim Landkreis Groß-Gerau an und bereitet es bank- und notarfest auf.

Zählt die Nähe zum Königstädter Wald beim Preis mit?

Ja, wenn sie tatsächlich besteht und sich belegen lässt. Im Süden schließt der Königstädter Wald an, östlich grenzt das Naturschutzgebiet Mönchbruch an, und beides ist eine dauerhafte Grünkante, die sich nicht verschiebt. Käufer, die gezielt eine solche Randlage suchen, verhandeln erfahrungsgemäß zurückhaltender über den Preis als jemand, der beliebige Adressen im Ort vergleicht. Wichtig ist die Ehrlichkeit im Detail: Wir belegen eine echte Randlage beim Ortstermin mit Aufnahmen und geben an, was von Ihrer Tür aus wirklich zu Fuß erreichbar ist. Jede Übertreibung im Exposé fliegt spätestens beim ersten Rundgang auf und kostet dann Vertrauen und Geld.

Wann wird Ihre Provision fällig und wer trägt sie?

Sie entsteht allein im Erfolgsfall, das heißt mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Bis dahin zahlen Sie weder einen Vorschuss noch eine Pauschale; bleibt die Vermarktung ohne Abschluss, bleibt auch der Aufwand bei uns. Ihre Höhe und die Aufteilung zwischen Verkäufer- und Käuferseite ergeben sich aus der gesetzlichen Regelung, die für Ihre Objektart gilt. Für die vermietete Wohnung im Geschossbau gelten dabei andere Vorgaben als für das selbst bewohnte Haus in der Altortsgasse, weshalb wir Ihren Fall einzeln durchsprechen. Betrag und Gegenleistung sind im Maklerauftrag schriftlich festgehalten, ehe Ihre Unterschrift daruntersteht. Vom ersten Tag an kalkulieren Sie damit dieselbe Summe wie wir.

Wie lange dauert eine Vermarktung in Rüsselsheim-Königstädten?

Vom Auftrag bis zur Beurkundung vergehen bei unseren Mandaten im Mittel weniger als neun Wochen; die Streuung fällt hier allerdings größer aus als an Orten mit einheitlichem Bestand. Ein modernisiertes Haus auf einem regelmäßig geschnittenen Siedlungsgrundstück ist meist rasch untergebracht, weil mehrere Gruppen gleichzeitig zugreifen. Ein Objekt auf einer schmalen Altortsparzelle mit ungeklärter Zufahrt braucht länger, weil zuerst die Unterlagen stimmen müssen; dafür steht der Preis danach auf einer Grundlage, die sich im Gespräch auch verteidigen lässt. Bei geerbten Häusern hängt der Takt daran, wie schnell die Beteiligten auf eine gemeinsame Linie kommen. Ausgebremst werden alle drei durch denselben Fehler: einen Startpreis, bei dem in den ersten Wochen niemand zum Hörer greift.

Wir erben zu dritt ein Haus in Königstädten. Wie fangen wir an?

Am besten mit einer Zahl, die alle drei mittragen können. Ein großer Teil des Bestands stammt aus den Wiederaufbau- und Siedlungsjahrgängen und kommt deshalb schubweise in den Generationenwechsel; Erbengemeinschaften sind hier kein Sonderfall. Fehlt eine neutrale Einschätzung, hat jeder Beteiligte ein anderes Haus im Kopf, und das Gespräch dreht sich um Vermutungen. Zu einer gemeinsamen Begehung reisen wir an, nehmen Zustand, Parzellenzuschnitt und Grundstück auf und schicken allen Beteiligten das gleiche Ergebnis zu, kostenfrei und ohne dass daraus ein Auftrag folgen müsste. Auf dieser Grundlage lässt sich danach klären, ob verkauft, vermietet oder von einem Miterben übernommen wird. Die erbrechtlichen und steuerlichen Fragen selbst beantworten Notariat und Steuerberater.

Kann ich in Königstädten verkaufen, ohne dass es im Ort die Runde macht?

Ja. In einem Stadtteil mit ausgeprägtem Vereinsleben und einer Kerb, bei der sich der halbe Ort trifft, ist dieser Wunsch alles andere als ungewöhnlich. Diskret bedeutet in unserem Haus: weder ein Inserat im Portal noch ein Schild am Gartenzaun, sondern die direkte Ansprache bereits vorgemerkter und geprüfter Interessenten. Zur Ehrlichkeit gehört die Kehrseite. Je enger der Kreis, desto geringer der Wettbewerb, und kein anderer Hebel wirkt so stark auf den Preis wie genau dieser. Beide Varianten legen wir Ihnen samt ihren Folgen vor; wie viel Öffentlichkeit Sie zulassen wollen, entscheiden allein Sie. Dass Ihr Anliegen schon ab dem ersten Telefonat vertraulich bleibt, versteht sich für uns von selbst.

Betreuen Sie auch die Rüsselsheimer Kernstadt, Bauschheim und Nauheim?

Ja, wir arbeiten im gesamten Stadtgebiet von Rüsselsheim am Main und in den angrenzenden Kommunen des Kreises Groß-Gerau, unter anderem im südlich benachbarten Nauheim. Für die Bewertung ist allerdings wichtig, dass wir nicht über die Ortsgrenze hinweg mitteln: Königstädten ist der südlichste Stadtteil, gilt innerhalb Rüsselsheims als der mit dörflichem Charakter und vergleichsweise großzügigen Grundstücken, und die Kombination aus alten Parzellen und junger Substanz gibt es in den Nachbarorten so nicht. Deshalb stammen unsere Vergleichsfälle in erster Linie aus der Königstädter Gemarkung selbst; Objekte von jenseits der Ortsgrenze nehmen wir nur dann hinzu, wenn sie sachlich wirklich passen. Unser Vergleichsrahmen endet genau dort, wo auch der Ihrer Käufer endet.

Verkaufen oder vermieten: was ist in Königstädten sinnvoller?

Ausschlaggebend sind Ihre persönlichen Umstände und einige Zahlen, die vorher vorliegen müssen. Auf der Mietseite geht es hier fast immer um eine Eigentumswohnung aus dem Geschossbau, um eine Einliegerwohnung oder um ein Obergeschoss, das über die Jahrzehnte selbstständig geworden ist. Wir stellen den erzielbaren Kaufpreis der realistisch erreichbaren Miete gegenüber und rechnen ein, was in solchen Überlegungen gern untergeht: laufender Erhalt, Verwaltungsaufwand, Mieterwechsel, der Modernisierungsstand eines über Jahrzehnte erweiterten Gebäudes und die Stellplatzfrage, die in einem Ort ohne eigenen Bahnhalt über die Vermietbarkeit mitentscheidet. Gibt es Miterben, liefert genau diese Gegenüberstellung nebenher die Basis für das gemeinsame Gespräch. Zur steuerlichen Seite hin ist Ihr Steuerberater der richtige Ansprechpartner.

Ich wohne weit weg. Können Sie den Verkauf vor Ort übernehmen?

Ja, und solche Mandate machen bei uns einen erheblichen Teil der Arbeit aus. Ein geerbtes Haus in Königstädten und ein Wohnsitz mehrere Bundesländer entfernt passen öfter zusammen, als man denkt. Alles, wofür jemand vor Ort sein muss, übernehmen wir: Schlüssel verwahren, Begehung, Aufnahmen, Besichtigungstermine, die Abstimmung mit dem Bauamt der Stadt Rüsselsheim am Main und den Stellen des Landkreises Groß-Gerau, dazu Rückfragen von Handwerkern oder aus der Nachbarschaft. Über Telefon und Videoschalte halten wir Sie im Bild und melden den Zwischenstand, bevor Sie danach fragen. Sind mehrere Erben beteiligt, erhält jeder von ihnen denselben Sachstand, damit keiner mit weniger Information entscheiden muss. Zur Beurkundung selbst können Sie sich per Vollmacht vertreten lassen; welche Form dafür nötig ist, sagt Ihnen das Notariat.