Ihr Immobilienmakler in Bad Homburg-Gonzenheim

Wofür brauche ich in Bad Homburg-Gonzenheim überhaupt einen Immobilienmakler?

Zuallererst für eine saubere Zuordnung. Der Bestand teilt sich hier auf vier Zonen auf: den Fachwerkkern um Alt Gonzenheim, das Villenband um die Kaiser-Friedrich-Promenade, den Siedlungsgürtel um die Heilig-Kreuz-Kirche und die Büro- und Gewerbezone an der Daimlerstraße. Jede bringt eigene Baualtersklassen und eigene Käufergruppen mit. Woran Ihr Preis am stärksten hängt, ist die Frage, womit Ihr Objekt verglichen wird, und genau damit fangen wir an. Danach unterlegen wir die Spanne mit passenden Fällen und richten die Vermarktung auf die Gruppe aus, die diesen Bestand wirklich sucht. Hinter dieser Arbeit stehen über 104 vermittelte Immobilien in der Rhein-Main-Region und 5,0 Sterne bei Google. Unterlagen, Termine, Verhandlung und Beurkundung laufen über eine einzige Ansprechperson, und der Einstieg über die Markteinschätzung ist kostenfrei.

Wie bewerten Sie ein Fachwerkhaus in Alt Gonzenheim?

Nicht über einen pauschalen Quadratmeterpreis, sondern über Substanz, Nutzungsgeschichte und Parzelle. Wir klären zuerst, was das Haus ursprünglich war und welche Umbauten seither stattgefunden haben, und nehmen dann auf, was an Dach, Fenstern, Heizung, Elektrik, Feuchtebild und Statik sichtbar ist. Nebengebäude wie das frühere Hofgebäude weisen wir getrennt aus, weil sie weder Wohnfläche sind noch unberücksichtigt bleiben dürfen. Weil die Parzellen im Kern eng und unregelmäßig geschnitten sind, gehört die Frage nach Zuwegung, Stellplatz und Bebaubarkeit der hinteren Fläche dazu. Was wir liefern, ist eine Markteinschätzung und kein beglaubigtes Gutachten; sobald es um Statik oder Bauphysik im Detail geht, gehört ein Fachplaner an den Tisch, und für ein gerichtsverwertbares Gutachten verweisen wir an einen vereidigten Sachverständigen.

Meine Villa liegt an der Kaiser-Friedrich-Promenade. Was zählt dort?

An der Kaiser-Friedrich-Promenade steht Bestand aus den Jahren 1906 bis 1911, und Häuser dieser Klasse werden anders beurteilt als der übrige Bestand des Stadtteils. Entscheidend sind Grundstücksgröße und Zuschnitt, der Zustand von Dach, Fassade und Fenstern, die Frage, ob originale Bauteile wie Stuck, Treppenhaus oder Kastenfenster erhalten sind, und der Stand der Haustechnik. Ist das Haus in mehrere Wohneinheiten geteilt, kommen Teilungserklärung, Rücklage und die Frage hinzu, ob und wie lange Einheiten vermietet sind. Die Käufergruppe ist klein und sucht sehr gezielt, deshalb erreichen wir sie nicht über die allgemeine Trefferliste, sondern über eine eigene Objektseite und eine getrennt ausgesteuerte Ansprache. Was an denkmalrechtlichen Auflagen gilt, fragen wir vorab schriftlich bei der zuständigen Behörde ab.

Mein Haus stammt aus dem Siedlungsgürtel. Wovon hängt der Preis ab?

In den Wohngebieten, die sich in den Jahrzehnten nach 1950 um den alten Kern gelegt haben, ähneln sich Zuschnitt und Grundriss stark. Genau deshalb entscheidet dort weniger die Adresse als der Modernisierungsstand: Dach, Fenster, Dämmung, Heizung, Bäder und Elektrik. Zwei Häuser derselben Straße und desselben Jahrzehnts können deshalb weit auseinanderliegen, ohne dass man es von außen sieht. Hinzu kommen Grundstücksbreite, Ausrichtung des Gartens, Garage oder Carport und die Frage, ob ein Anbau oder Dachausbau genehmigt war. Wir nehmen diese Punkte beim Ortstermin auf und belegen die Spanne anschließend mit Vergleichsfällen aus demselben Abschnitt statt aus dem Ortskern oder dem Villenband.

Wie stark wirkt sich die Nähe zum Bahnhof auf den Wert aus?

Sie wirkt, aber nicht auf jede Käufergruppe gleich. Der Bahnhof Bad Homburg liegt auf Gonzenheimer Gemarkung, dort halten die S-Bahn Richtung Frankfurt Süd und die Regionalbahn in den Hintertaunus, dazu kommt der Busbahnhof. Für Pendlerhaushalte ist die Gehdistanz zum Bahnsteig häufig das erste Auswahlkriterium überhaupt, noch vor Baujahr und Gartengröße. Für Familien, die ohnehin mit dem Auto fahren, und für Betriebe, die den Autobahnzubringer zur A 5 und zur A 661 brauchen, zählt sie dagegen weniger. Nicht die Anbindung als solche geht deshalb in die Bewertung ein, sondern die Frage, welche Gruppe bei Ihrem Objekt die zahlungsbereite ist; danach richtet sich die Ansprache. Konkrete Fahrzeiten nennen wir bewusst nicht, weil Fahrpläne sich ändern.

Zählt der U2-Endpunkt für Käufer wirklich als Argument?

Ja, und zwar bei zwei Gruppen besonders. Die U 2 endet an der Station Bad Homburg Gonzenheim und fährt von dort bis zum Frankfurter Südbahnhof; die Station wurde am 18. Dezember 1971 eröffnet. Wer an einer Endstation einsteigt, bekommt regelmäßig einen Sitzplatz, und dieses Argument zieht bei Berufspendlern nach Frankfurt sofort. Die zweite Gruppe sind Kapitalanleger, für die die Doppelanbindung aus S-Bahn und U-Bahn die Wiedervermietbarkeit absichert. Für Eigennutzer, die im Alltag das Auto nehmen, ist der Endpunkt dagegen ein Nebenaspekt. Wir setzen das Argument deshalb dort ein, wo es trägt, und belasten das Exposé nicht damit, wenn Ihr Objekt eine andere Gruppe anspricht.

Welche Unterlagen brauche ich für einen Verkauf in Gonzenheim?

Grundrisse, Flurkarte, Grundbuchauszug, eine Wohnflächenberechnung und ein gültiger Energieausweis gehören bei jeder Objektart dazu. Was darüber hinaus nötig ist, hängt am Bestand: bei den gewachsenen Häusern im Kern vor allem die Genehmigungen für Anbauten, Umnutzungen von Nebengebäuden und überbaute Durchfahrten, bei einer geteilten Villa Teilungserklärung, Versammlungsprotokolle und Nachweise zur Rücklage, im Denkmalbestand zusätzlich die geltenden Auflagen. Fehlt davon ein Stück, kommt die Finanzierung des Käufers ins Stocken, und aus jedem Stillstand wird später ein Argument gegen Ihren Preis. Unser Backoffice fordert die Papiere bei der Stadt Bad Homburg vor der Höhe und beim Hochtaunuskreis an und bereitet sie so auf, dass Bank und Notariat damit arbeiten können. Zum Bauamt müssen Sie dafür nicht.

Wann fällt Ihr Honorar an und wer trägt es?

Ausgelöst wird es ausschließlich vom Erfolg, also von der notariellen Beurkundung. Vorher verlangen wir keinen Vorschuss und keine Pauschale, und kommt kein Vertrag zustande, bleibt der gesamte Aufwand bei uns. Wie sich der Betrag auf Verkäufer- und Käuferseite verteilt, richtet sich nach der gesetzlichen Regelung für Ihre Objektart, und weil für eine vermietete Einheit im Villenband andere Vorgaben gelten als für das selbst bewohnte Haus an der Feldstraße, gehen wir Ihren Fall einzeln durch. Zahl und Leistungsumfang stehen schriftlich fest, bevor Sie den Maklerauftrag unterschreiben. Damit kennen Sie die Rechnung von Anfang an und müssen nicht darauf hoffen, dass am Ende niemand nachrechnet.

Wie lange dauert eine Vermarktung in Bad Homburg-Gonzenheim?

Im Schnitt vergehen zwischen Auftrag und Beurkundung weniger als neun Wochen; die Streuung ist hier allerdings größer als in einem Stadtteil mit gleichförmigem Bestand. Ein modernisiertes Haus im Siedlungsgürtel, von dem aus man in wenigen Minuten am Bahnsteig steht, findet meist rasch seinen Käufer, weil mehrere Gruppen gleichzeitig zugreifen. Ein Fachwerkhaus im Kern oder eine Villa mit sichtbarer Aufgabenliste braucht länger, bis der Richtige auftaucht, dafür wird dann kaum noch um den Betrag gerungen. Bei Nachlässen hängt vieles davon ab, wie schnell sich die Beteiligten einig werden. Ausgebremst werden alle drei vom selben Fehler: einem Startpreis, bei dem in den ersten Wochen niemand zum Telefon greift.

Wir erben zu dritt ein Haus in Gonzenheim. Womit fangen wir an?

Mit einer Zahl, die alle drei tragen können. Viele Häuser im Ortskern und im Villenband sind seit Generationen in Familienhand, während die Nachkommen häufig in Frankfurt oder anderswo im Rhein-Main-Gebiet leben; Erbengemeinschaften sind hier deshalb kein Sonderfall. Fehlt die neutrale Einschätzung, redet jeder Beteiligte über ein anderes Haus, und die Diskussion läuft auf Vermutungen hinaus. Wir kommen zu einer gemeinsamen Begehung, nehmen Zustand, Nebengebäude und Grundstück auf und geben allen denselben Kenntnisstand, kostenlos und ohne Auftragspflicht. Darauf lässt sich dann über Verkauf, Vermietung oder die Übernahme durch einen Miterben sprechen. Erbrechtliches und Steuerliches klären Notariat und Steuerberater.

Mein Haus steht unter Denkmalschutz. Was ändert das beim Verkauf?

Es ändert vor allem die Reihenfolge der Arbeitsschritte. Der geschützte Bestand in Gonzenheim reicht vom 17. Jahrhundert bis in die Fünfzigerjahre und umfasst auch ganze Zeilen und Ensembles, etwa an Alt Gonzenheim und an der Frankfurter Landstraße. Wir fragen deshalb vor dem Vermarktungsstart schriftlich ab, was konkret geschützt ist und welche Auflagen für Fenster, Dach, Fassade und Anbauten gelten. Diese Auskunft gehört ins Exposé, weil ernsthafte Käufer ohnehin danach fragen und weil eine früh benannte Auflage weniger kostet als eine spät entdeckte. Käufer, die gezielt nach solcher Substanz suchen, empfinden den Schutz häufig als Vorteil, nicht als Last. Zu steuerlichen Fragen im Zusammenhang mit denkmalgeschützten Gebäuden ist Ihr Steuerberater die richtige Adresse.

Lohnt sich ein Alleinauftrag oder mehrere Makler in Gonzenheim?

Bei einem überschaubaren Angebot wie hier fällt sofort auf, wenn dieselbe Immobilie über mehrere Anbieter parallel beworben wird, womöglich mit abweichenden Preisen und unterschiedlichen Bildern. Interessenten lesen daraus Verhandlungsspielraum und warten ab, statt zuzugreifen. Ein Alleinauftrag bündelt dagegen die Vermarktung, hält die Preisaussage eindeutig und erlaubt es, eine Kampagne über Wochen aufzubauen, statt sie gegen Anzeigen desselben Objekts laufen zu lassen. Im Gegenzug dürfen Sie erwarten, dass Leistungen, Laufzeit und Berichtsrhythmus schriftlich feststehen. Genau das legen wir offen, bevor Sie unterschreiben, und Sie erfahren den Stand regelmäßig, ohne nachfragen zu müssen.

Ich wohne nicht mehr in Hessen. Können Sie trotzdem verkaufen?

Ja, und das ist bei uns weniger Ausnahme als Normalfall. Viele Eigentümer haben ein Elternhaus in Gonzenheim geerbt und leben längst in einer anderen Stadt. Was Anwesenheit verlangt, erledigen wir: Schlüssel, Begehung, Fotos, Besichtigungen, die Abstimmung mit der Stadt Bad Homburg vor der Höhe und dem Hochtaunuskreis, dazu Rückfragen von Handwerkern und Nachbarn. Sie bleiben per Telefon und Videocall dabei und erfahren den Zwischenstand, ohne danach fragen zu müssen. Gehört das Objekt mehreren Erben, bekommen alle dieselben Informationen, damit die Entscheidung auf gemeinsamer Grundlage fällt. Für den Notartermin ist eine Vollmacht möglich; die Einzelheiten dazu klärt das Notariat.

Vermieten Sie auch Büro- und Praxisflächen in Gonzenheim?

Ja, und wir behandeln solche Flächen bewusst getrennt von Wohnimmobilien. Gonzenheim ist das wirtschaftliche Zentrum Bad Homburgs mit Verwaltungs- und Bürostandorten, einem Klinikstandort und dem Gewerbeband an der Daimlerstraße; dazu kommen Laden-, Praxis- und Kanzleiflächen an der Frankfurter Landstraße. Für die Einordnung zählen dort andere Merkmale: Zuschnitt und Teilbarkeit der Fläche, Ausbaustandard, Stellplätze, Anlieferung, Barrierefreiheit und die planungsrechtlich zulässige Nutzung. Auch die Ansprache läuft anders, weil die Interessenten Betriebe und Freiberufler sind und nicht über die üblichen Wohnportale suchen. Wir erstellen für solche Objekte eine eigene Objektseite und steuern die Kampagne auf Branchen und Betriebsgrößen aus, für die dieser Standort passt.

Verkaufen oder vermieten: was ist in Gonzenheim sinnvoller?

Das hängt an Ihrer persönlichen Lage und an ein paar Zahlen, die vorher auf dem Tisch liegen sollten. Auf der Mietseite geht es in Gonzenheim meist um eine Etage im Geschossbau des Siedlungsgürtels, um eine abgeteilte Einheit in einer Villa oder um den zur Wohnung ausgebauten Teil einer alten Hofanlage. Wir stellen erzielbaren Kaufpreis und realistisch erreichbare Miete nebeneinander und rechnen ein, was dabei gern untergeht: laufender Erhalt, Verwaltungsaufwand, Mieterwechsel und der Sanierungsstau eines älteren Hauses. Ob eine Mietpreisbremse oder eine Kappungsgrenze auf Ihr Objekt anwendbar ist, richtet sich nach der jeweils geltenden Landesverordnung und gehört im Einzelfall geprüft. Was steuerlich daraus folgt, besprechen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.