Immobilienmakler im ebenen Ostteil
Ihr Immobilienmakler in Oberursel Bommersheim
Wir bewerten, verkaufen und vermieten Objekte, bei denen nicht der Höhenmeter zählt, sondern was zusätzlich auf dem Grundstück steht.
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Was wir im Bommersheimer Ortsteil übernehmen
Immobilienmakler Oberursel Bommersheim für Hofreiten, Wohnhäuser und Eigentumswohnungen
Bommersheim liegt im östlichen Teil des Oberurseler Stadtgebiets, Richtung Frankfurt und zum Nachbarstadtteil Weißkirchen hin. Die Gemarkung ist eben und waldfrei; außerhalb des Ortskerns beginnt landwirtschaftlich genutzte Feldflur, und am östlichen Ortsrand entspringt in der Niederwiese der Kalbach, der nach Frankfurt zur Nidda abfließt. Wer hier ein Objekt einordnen will, zählt deshalb nicht Höhenmeter und Aussicht, sondern Parzellentiefe, Hoffläche und den Zustand der Nebengebäude. Genau darauf legen wir in jedem Mandat zuerst das Maßband an – und führen anschließend alle Vorgänge dort, wo sie seit dem 1. Oktober 1929 hingehören: bei der Stadt Oberursel.
Bewerten mit der Nebenfläche als eigener Position
Eine Hofreite an der Langen Straße, ein Reihenhaus aus den Nachkriegsjahrzehnten und ein freistehendes Haus mit tiefer Parzelle folgen jeweils anderen Größen. Wir erfassen Wohnhaus, Stall, Scheune und Hoffläche getrennt und legen offen, welcher Posten welchen Anteil am Ergebnis trägt. Das kostet Sie nichts und bindet Sie an nichts.
Zur Bewertung
Verkauf an Parteien, die finanzieren können
Im Altkern zwischen Lange Straße und Burgstraße spricht sich jede Besichtigung herum, lange bevor ein Vertrag auf dem Tisch liegt. Deshalb läuft jede Anfrage zuerst bei uns auf: Wir klären Kaufabsicht und Finanzierungsstand ab und öffnen Haustür, Stall und Scheune nur für Interessenten, die auch beurkunden können.
Zum Verkauf
Vermietung von Wohnraum, Stall und Stellfläche
Vermietet wird hier beides: Wohnungen in Mehrfamilienhäusern der Nachkriegsjahrzehnte und Nebengebäude, aus denen längst Unterstellplatz, Werkstatt, Lager oder Pferdebox geworden ist. Für jede dieser Nutzungen suchen wir eigene Bewerber, prüfen Selbstauskunft und Bonität und formulieren einen Vertrag, der die Nebenfläche sauber mit abbildet.
Zur Vermietung
Reichweite über den Dorfkern hinaus
Wie Kaufinteressenten den Weg nach Bommersheim finden
Wer in einer Suchmaske nach Oberursel filtert, landet in der Trefferliste zuerst bei Hanglage, Weitblick und Waldrand – also genau bei dem, was es hier nicht gibt. Gesucht wird Ihr Objekt trotzdem: von Frankfurter Familien, denen die Grundstückstiefe wichtiger ist als die Aussicht, von Pendlern, die nur ein paar Schritte bis zur U-Bahn gehen wollen, von Pferdehaltern, die Stall und Koppel in Gehweite brauchen, und von Handwerkern mit Bedarf an trockener Abstellfläche. Diese Menschen sprechen wir einzeln an, statt auf ihren Zufallstreffer zu warten.
Sichtbar bei Haushalten mit Platzbedarf
Unsere Anzeigen erscheinen bei Haushalten, deren Wohnumfeld, Lebensphase und Interessen zu diesem Ortsteil passen – auch dann, wenn dort gerade niemand ein Immobilienportal öffnet. Wer eine Scheune, eine Remise oder eine breite Zufahrt braucht, formuliert das selten als Suchbegriff. Erreichen lässt er sich trotzdem, nur eben über ein Bild statt über ein Filterfeld.
Eine eigene Seite für Hof, Koppel und Haus
Hinter jeder Anzeige steht eine Website, die es nur für Ihr Objekt gibt. Dort bekommen Parzellentiefe, Hofpflaster, Torbreite, Boxenzahl und der Weg zur U-Bahn-Station so viel Raum, wie sie verdienen. Ein Portalformular kennt diese Felder schlicht nicht und rechnet Nebenflächen stillschweigend weg. Wer danach anfragt, hat Ihr Grundstück bereits verstanden.
Anfragen landen im Büro, nicht an Ihrem Gartentor
Rückmeldungen gehen an uns, nicht an Ihre Haustür. Wir sortieren sie, fragen Kaufabsicht, Finanzierungsstand und Zeithorizont ab und vergeben erst danach einen Termin. Im überschaubaren Altkern bleibt so unbemerkt, wer sich für Ihr Anwesen interessiert, und Ihre Abende bleiben Ihre eigenen.
Mehrere Bewerber nebeneinander statt einer
Mit nur einem Interessenten bestimmt dieser Interessent die Bedingungen. Stehen mehrere finanzierungsfähige Parteien gleichzeitig bereit, verhandeln Sie aus einer anderen Lage heraus – über den Betrag, über den Übergabetermin, über das, was in Stall und Scheune zurückbleiben darf. Diese Gleichzeitigkeit stellen wir bewusst her.
Kürzere Standzeit im überschaubaren Ortskern
Ein Angebot, das Monat für Monat online steht, wird in einem Ortsteil mit kurzen Wegen als Schwierigkeit gelesen, bevor jemand überhaupt nachfragt. Wer die passenden Interessenten früh erreicht, verkürzt die Zeit am Markt und erspart sich diese Lesart gleich mit.
Wettbewerb um ein Grundstück mit Tiefe
Eine gewachsene Parzelle mit nutzbarem Nebengebäude gibt es nicht zweimal in gleicher Form. Treffen darauf mehrere ernsthafte Bewerber, entsteht ein sachlicher Wettbewerb – und der wird am Ende in der Urkunde sichtbar, nicht in der Portalstatistik.
Portal-Inserat und Kampagne im Gespann
Vermarktung, die Hoffläche und Nebengebäude sichtbar macht
Ein Inserat erreicht die Gruppe, die ohnehin schon sucht. Eine begleitende Werbekampagne holt alle übrigen dazu, und der Unterschied lässt sich beziffern: Statt rund 4 zählen wir erfahrungsgemäß 8 Besichtigungen im Monat, und aus etwa 3,8 Monaten Vermarktungsdauer werden 1,7.
Ohne Werbekampagne
Nur ImmoScout-Inserat
Ø 5 Anfragen
Ø 4 Besichtigungen pro Monat
Ca. 3,8 Monate Vermarktungsdauer
Mit paralleler Werbekampagne
ImmoScout + Werbekampagne
Ø 13 Anfragen
Ø 8 Besichtigungen pro Monat
Ca. 1,7 Monate Vermarktungsdauer
Besichtigungen samt Hof und Nebengebäude
Mit rund 8 Terminen im Monat zeigen wir Wohnhaus, Stall, Scheune und Hoffläche gebündelt an zwei oder drei Tagen, statt Einzeltermine über Wochen zu verteilen. Vor Ihrer Einfahrt parken dann nicht monatelang fremde Fahrzeuge.
Früher am Notartermin
Aus etwa 3,8 Monaten werden rund 1,7 – die Zeit am Markt schrumpft um bis zu 50 %. Wer parallel eine Anschlusslösung sucht oder eine Erbengemeinschaft auseinandersetzen muss, kann zwei Termine dadurch überhaupt erst zusammenlegen.
Preisplus durch mehrere Interessenten
Sobald mehrere Parteien gleichzeitig bieten, werden Parzellentiefe, Hoffläche und nutzbare Nebengebäude bezahlt statt weggerechnet. Erfahrungsgemäß sind das 5–8 % mehr im beurkundeten Kaufpreis – genau der Unterschied, der sonst in der Verhandlung verloren geht.
Der Maklerhebel für den Ostteil
Wer Portal und Kampagne gleichzeitig bespielt, macht aus einer Bommersheimer Adresse eine Reihe geprüfter Interessenten und einen Preis, der die Nebenflächen mitträgt.
Mehr erfahren zur Valuvis Methode
Zahlen statt Zusagen am Hoftor
Worauf sich Eigentümer im Ostteil von Oberursel verlassen können
Eine Hofreite mit Stall, eine kleine Eigentumswohnung aus den Nachkriegsjahrzehnten und eine rückwärtige Koppelfläche haben kaum einen Interessenten gemeinsam, und ihre Unterlagenlage sieht jedes Mal anders aus. Behandelt man sie gleich, entsteht ein Mittelwert, der auf kein einzelnes Objekt passt. Als Immobilienmakler in Oberursel Bommersheim ordnen wir deshalb zuerst zu, stellen danach die Unterlagen zusammen und gehen erst zuletzt in die Verhandlung.
104+
Erfolgreich vermittelte Immobilien
in der Rhein-Main-Region
5.0
Sterne Bewertung
auf Google
<9
Durchschnittlich unter 9 Wochen
bis zum Notartermin
Gesagt von Eigentümern nach der Übergabe
Was Auftraggeber nach der Beurkundung berichten
Rückmeldungen von Eigentümerinnen und Eigentümern, deren Objekt wir in der Rhein-Main-Region begleitet haben. Die 5,0 Sterne bei Google verbuchen wir nicht als Guthaben, sondern als Maßstab für das nächste Mandat.
Ein großes Dankeschön an Valuvis Immobilien! Als ich mich entschied, meine Wohnung in Frankfurt zu verkaufen, war ich mir unsicher über den aktuellen Immobilienmarkt und die Marktsituation. Das Team von Valuvis hat mir mit einer detaillierten Immobilienbewertung geholfen und den Wert meiner Wohnung präzise ermittelt. Ich war beeindruckt, wie professionell und effizient sie meine Wohnung vermarktet haben. Dank ihrer Expertise in Preisverhandlungen konnte ich einen tollen Verkaufspreis erzielen. Für alle, die einen zuverlässigen Immobilienmakler in Frankfurt suchen, kann ich Valuvis wärmstens empfehlen!
Professioneller Verkauf mit Top-Ergebnis
~ Magdalena Eichelsbacher
Der Verkaufsprozess mit diesem Immobilienmakler war eine durchweg positive Erfahrung. Die Bewertung der Immobilie basierte auf fundiertem Marktwissen, und die Verkaufsstrategie war effektiv und zielgerichtet. Die professionelle Herangehensweise und das umfassende Verständnis für den Immobilienmarkt führten zu einem schnellen Verkauf und einem hervorragenden Verkaufspreis. Die kontinuierliche Kommunikation und Beratung während des gesamten Prozesses waren außergewöhnlich und vermittelten uns ein hohes Maß an Sicherheit und Vertrauen.
Strukturiert, transparent und erfolgreich
~ Bernd Rettig
Wir haben uns vom ersten Kontakt an gut aufgehoben gefühlt. Die Beratung war professionell, ehrlich und unaufdringlich – genau das, was man sich bei einem Immobilienkauf in dieser Größenordnung wünscht.
Rundum zufrieden mit dem Kaufprozess
~ Familie Schröder
Herr Rücker ist ein ehrlicher und offener Geschäftspartner. Ich kann ihn guten Gewissens empfehlen. Seine unkomplizierte Art und direkte Kommunikation haben die Zusammenarbeit sehr angenehm gemacht.
Ehrlich, direkt und absolut empfehlenswert
~ Lennart Rondi
Im Namen unserer Webagentur Geomodo bedanke ich mich für die tolle Zusammenarbeit mit Valuvis Immobilien. Wir sind froh in Frankfurt mit einem so zuverlässigen Immobilienmakler arbeiten zu können und freuen uns schon auf's nächste Mal.
Tolle Zusammenarbeit, gerne wieder
~ Niklas Rapp
Ich war anfangs etwas skeptisch, weil der Immobilienmarkt momentan ja eher unübersichtlich ist, aber das Team der Valuvis GmbH hat mich komplett überzeugt. Was mir besonders positiv aufgefallen ist: Man ist hier keine Nummer. Mein Ansprechpartner, Herr Rücker, war gefühlt immer erreichbar und hat sich immer viel Zeit genommen, mir alles in Ruhe zu erklären. Alles verlief super transparent und professionell.
Persönlich betreut statt nur eine Nummer
~ Tanja F.
Der Verkaufsprozess mit diesem Immobilienmakler war eine durchweg positive Erfahrung. Die Bewertung der Immobilie basierte auf fundiertem Marktwissen, und die Verkaufsstrategie war effektiv und zielgerichtet. Die professionelle Herangehensweise und das umfassende Verständnis für den Immobilienmarkt führten zu einem schnellen Verkauf und einem hervorragenden Verkaufspreis. Die kontinuierliche Kommunikation und Beratung während des gesamten Prozesses waren außergewöhnlich und vermittelten uns ein hohes Maß an Sicherheit und Vertrauen.
Strukturiert, transparent und erfolgreich
~ Bernd Rettig
Maximilian Rücker
Geschäftsführer
Wer Sie in Bommersheim begleitet
Ihr Immobilienmakler in Oberursel Bommersheim und das Team dahinter
Erstmals genannt wird der Ort 792 im Lorscher Codex als Botmarsheim, eine fränkische Gründung mit der typischen heim-Endung; im 8. und 9. Jahrhundert hielten die Klöster Lorsch und Fulda hier Besitz, 948 kam Hersfeld dazu. Vom Prägendsten steht heute die barocke katholische Kirche St. Aureus und Justina von 1736 mitten im Ortskern, während von der Wasserburg mit breitem Graben und starker Ringmauer, die im ersten Drittel des 13. Jahrhunderts entstand und 1382 vom Rheinischen Städtebund zerstört wurde, nur Fundamentreste hinter der Kirche blieben. Wer ein Objekt hier einordnen will, muss diesen gewachsenen Grundriss gelesen haben, statt eine Adresse in eine Stadtstatistik einzutragen. Jedes Mandat beginnt bei uns deshalb mit einem Gang über Grundstück und Nebengebäude.
Dazu kommt Technik aus eigener Entwicklung. Unter dem Namen Vivesta Studio läuft bei uns eine KI-Bildoptimierung: Belichtung, Farben und Raumwirkung werden nachgezogen, störende Alltagsgegenstände verschwinden, leerstehende Räume lassen sich virtuell einrichten, und Aufnahmen von Fachwerkgiebel, Hofpflaster oder Koppel entstehen unabhängig vom Wetter. Fotografiert wird beim Termin von unserem eigenen Team, damit kein externer Dienstleister den Start der Vermarktung verzögert. Was die Bilder zeigen, hält der Rundgang aus: Grundriss, Raumgrößen und Zustand bleiben von der Aufbereitung unberührt.
Die Nachfrage erzeugt anschließend Novascale Agency, unsere hauseigene Agentur: je Immobilie eine eigene Objektwebsite, dazu Anzeigen auf Facebook und Instagram, ausgesteuert nach Region, Interessen und Lebenssituation. So erreichen wir auch Haushalte in Frankfurt, in der Oberurseler Kernstadt und entlang der U3, die kein Portal öffnen, einem Umzug in den Ostteil aber offen gegenüberstehen. Alles, was zurückkommt, läuft an einer Stelle zusammen und wird vorqualifiziert, bevor es bei Ihnen landet. Einzeln buchbar ist keines der beiden Werkzeuge; sie gehören zum Mandat und kosten keinen Aufschlag.
Am Anfang steht in jedem Fall eine kostenlose Markteinschätzung, zu der Sie sich nicht verpflichten. Was danach folgt – Preisstrategie, Beschaffung der Unterlagen, Besichtigungen, Verhandlung –, liegt bei uns, bis beurkundet oder übergeben ist. Belegt ist diese Arbeitsweise durch mehr als 104 vermittelte Objekte in der Region und durchschnittlich weniger als neun Wochen bis zur Beurkundung.
Maximilian Rücker
Geschäftsführer
Der Wert steht am Anfang jeder Entscheidung
Was Ihr Grundstück mit Stall und Scheune heute wert ist
Ein Mittelwert für das gesamte Oberurseler Stadtgebiet trifft hier wenig, weil die Nachfrage nicht über Aussicht und Waldnähe entsteht, sondern über Grundstückszuschnitt, Nebengebäude und kurze Wege. Online tragen Sie nur die Basisangaben ein: Objektart, Flächen, Baujahr, Adresse. Die eigentliche Einschätzung erstellt jemand aus unserem Team, der den Ortsteil kennt, und meldet sich in der Regel am folgenden Werktag. Dahinter stehen mehr als 1.200 Bewertungen in der Region – für Sie ohne Kosten und ohne Bindung.
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Vor dem ersten Foto geklärt
Warum wir in Bommersheim die Nebenflächen zuerst aufnehmen
Vieles entscheidet sich, bevor die Kamera ausgepackt wird. Wer eine Scheune als Wohnfläche beschreibt oder eine Koppel wie Bauland bewirbt, sortiert die passenden Interessenten schon im Exposé aus und lädt die falschen trotzdem zum Termin. Als Immobilienmakler in Oberursel Bommersheim klären wir darum vorab, was sich über Ihr Grundstück überhaupt behaupten lässt.
Nebenfläche oder Wohnfläche: zuerst die Einordnung
Stall, Remise, Scheune und überdachte Hoffläche sind keine Wohnfläche, aber sie sind auch kein Nichts. Wir messen sie gesondert auf, halten ihren baulichen Zustand fest und benennen, welche Umnutzung im Einzelfall beim Bauamt der Stadt Oberursel abzuklären wäre. So weiß ein Käufer, wofür er zahlt, und Sie bekommen für diese Flächen ein Ergebnis statt eine Fußnote.
Aufmaß, Nachweise, Termine in einer Kette
Zwischen dem ersten Rundgang über das Grundstück und der Unterschrift im Notariat liegen Aufmaß, Nachweise, Exposé, Besichtigungen und Verhandlung. Diese Kette führen wir durch, ohne Ihnen die Entscheidungen abzunehmen, und achten darauf, dass am Ende weder die finanzierende Bank noch das Notariat auf ein einzelnes Blatt Papier wartet.
Käufer, die eine Scheune suchen, nicht meiden
Für viele Suchende ist ein Nebengebäude ein Kostenpunkt, für andere der eigentliche Grund zu kaufen. Genau diese zweite Gruppe sprechen wir gezielt an: Pferdehalter, Familien mit Platzbedarf, Selbstständige mit Lagerbedarf. Erfahrungsgemäß bringt das 8 Anfragen mehr pro Monat.
Vier Zusagen für den Ostteil
Vier Gründe, Ihr Bommersheimer Objekt uns zu geben
Ein Inserat erzeugt keine Nachfrage, also stellen wir sie selbst her. Dazu kommen eine Bewertung, die Nebenflächen als eigene Position führt, ein Backoffice für den Papierkram und eine Ansprechperson, die von der ersten Frage bis zur Schlüsselübergabe dieselbe bleibt. Wer uns als Immobilienmakler in Oberursel Bommersheim beauftragt, bekommt alle vier Bausteine innerhalb desselben Mandats.
Ortskenntnis bis auf die einzelne Parzellentiefe
Innerhalb weniger hundert Meter liegt hier sehr unterschiedlicher Bestand: Fachwerk und Hofreiten an Lange Straße und Burgstraße, Siedlungsbau der Nachkriegsjahrzehnte daneben, Ein- und Zweifamilienhäuser mit tiefen Parzellen am Übergang zur Feldflur. Boden, Hauptgebäude und Nebengebäude bewerten wir getrennt, damit sichtbar bleibt, wofür ein Käufer zahlt. Ein gerichtsfestes Gutachten ist das ausdrücklich nicht – dafür brauchen Sie öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige.
Wohnhaus, Stall, Scheune und Hoffläche einzeln erfasst
Vergleichsfälle aus dem Ortsteil und dem östlichen Stadtgebiet
Kostenfrei, ohne Bindung, auf Wunsch unter vier Augen
Anfragen von Pendlern entlang der U3
Hofpflaster, Fachwerkgiebel und der freie Blick in die Feldflur brauchen auf Fotos das richtige Licht, sonst bleibt davon nichts übrig. Vivesta Studio bereitet die Aufnahmen so auf, dass der erste Klick trägt und aus Aufmerksamkeit eine qualifizierte Anfrage wird.
Aufnahmen macht unser Team beim Ortstermin selbst
Leerstehende Räume virtuell eingerichtet
Objektwebsite mit Lageerklärung und Anfrageformular
Nachweise und Papiere holen wir herein
Der häufigste Grund für einen stockenden Abschluss ist ein fehlendes Dokument. Unser Backoffice fordert die Unterlagen bei den zuständigen Stellen an und bleibt dran, bis sie eintreffen; Sie kümmern sich um nichts außer um Ihre eigene Entscheidung.
Grundbuchauszug und Katasterunterlagen zur gesamten Parzelle
Abstimmung mit Bauamt, Vermessung und Hausverwaltung
Energieausweis für das bewohnte Hauptgebäude
Eine feste Ansprechperson für das ganze Mandat
Inserat, Kampagne, Besichtigungen und Verhandlung liegen bei derselben Person, die Ihr Grundstück gesehen hat. Ihre Situation schildern Sie einmal; danach antwortet Ihnen jemand, der den Ortsteil und Ihr Objekt kennt.
Im Schnitt 8 zusätzliche Anfragen pro Monat
Ansprache über Frankfurt und das Oberurseler Stadtgebiet hinweg
Erfahrungsgemäß 5–8 % höhere Verkaufspreise
Anfragen von Pendlern entlang der U3
Hofpflaster, Fachwerkgiebel und der freie Blick in die Feldflur brauchen auf Fotos das richtige Licht, sonst bleibt davon nichts übrig. Vivesta Studio bereitet die Aufnahmen so auf, dass der erste Klick trägt und aus Aufmerksamkeit eine qualifizierte Anfrage wird.
Aufnahmen macht unser Team beim Ortstermin selbst
Leerstehende Räume virtuell eingerichtet
Objektwebsite mit Lageerklärung und Anfrageformular
Ein Takt ohne Wartezeiten
In sechs Schritten vom Hofgespräch bis zur Schlüsselübergabe
Ein fester Ablauf nimmt Ihnen die Terminplanung ab und schließt die Leerläufe, die ein Mandat am Ende teuer machen. Entschieden wird an jedem Punkt von Ihnen, erledigt wird es von uns.
Gespräch auf dem Grundstück, ohne Formular
Wir kommen vorbei, hören zu und ordnen Ziele, Fristen und offene Punkte. Ohne Kosten, ohne Bindung.
Aufmaß von Wohnhaus, Stall und Scheune
Baujahr, Zustand, Zuschnitt, Parzellentiefe und jede Nebenfläche gehen einzeln in die Einschätzung ein.
Nachweise aus Grundbuch und Bauakte
Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse und Energieausweis fordert unser Backoffice an und hält nach, bis alles vorliegt.
Aufnahmen im Hof und eigene Objektwebsite
Wir fotografieren im Objekt, lassen die Bilder durch Vivesta Studio laufen und schalten die Objektwebsite frei.
Inserat und Werbekampagne gemeinsam freischalten
Portaleintrag und Kampagne starten am selben Tag – mit einer Ansprache, die die Nebenflächen von Anfang an benennt.
Verhandlung, Beurkundung, Übergabe im Hof
Wir prüfen die Bonität, führen die Preisverhandlung und stehen beim Übergabeprotokoll mit allen Zählerständen daneben.
Eigenentwicklung statt zugekaufter Technik
Vivesta Studio und Novascale Agency im Bommersheimer Mandat
Beide Werkzeuge stammen aus unserer eigenen Entwicklung, und als Immobilienmakler in Oberursel Bommersheim setzen wir sie in jedem Auftrag ein; separat zu buchen ist keines von beiden. Das erste bestimmt, wie Haus, Hof und Nebengebäude auf dem Bildschirm wirken. Das zweite bestimmt, ob überhaupt jemand davon erfährt.
Fachwerk, Hof und Koppel im richtigen Licht
Belichtung, Farben und Raumwirkung zieht unsere KI-Bildoptimierung nach; Alltagsgegenstände verschwinden, leere Räume werden virtuell eingerichtet, Außenaufnahmen entstehen unabhängig von Wetter und Tageszeit. Gerade bei tiefen Fachwerkräumen, Stallgebäuden und einer Hoffläche im Gegenlicht entscheidet das darüber, ob ein Interessent Substanz erkennt oder nur Schatten. Das Ergebnis: mehr qualifizierte Anfragen, ein höher eingeschätzter Wert – und ein Rundgang, der dem Bildschirm standhält.
Nachfrage für einen Ortsteil ohne Hanglage
Jedes Objekt bekommt eine eigene Website, auf der Bilder, Eckdaten, Lage und ein Anfrageformular direkt beieinanderstehen. Dazu schalten wir Anzeigen auf Facebook und Instagram, ausgesteuert nach Region, Interessen und Lebenssituation, auf Wunsch auch still und ohne Portaleintrag. Erreicht werden damit Haushalte, die bei Oberursel an Hanglage denken und erst durch das erste Bild merken, dass eine ebene Parzelle mit Nebengebäude genau das ist, was sie suchen.
Unterlagen für Haupthaus und Nebengebäude
Die Papiere für Haupthaus, Stall und Scheune besorgen wir
An fehlenden Nachweisen scheitern mehr Abschlüsse als an zu hohen Preisvorstellungen. Bei gewachsenen Hofreiten im Altkern fehlt meist eine klare Grenze zwischen Wohn- und Nutzfläche, weil Haus, Stall und Scheune über Generationen umgenutzt wurden. Bei Wohnungen in geteilten Altbauten fehlt häufig die Teilungserklärung oder eine Reihe von Protokollen, bei Flächen am Übergang zur Feldflur die verbindliche Auskunft zum Baurecht. Wir sammeln ein, was Käufer und Banken sehen müssen, und sagen offen, wenn ein Dokument nicht mehr auffindbar ist.
Grundbuch, Flurkarte und Baulasten für die gesamte Parzelle
Rückfragen bei Bauamt und Hausverwaltung übernehmen wir
Wohn- und Nutzfläche getrennt aufgemessen und belegt
Energieausweis passend zu Baualter und Zustand des Gebäudes
Begleitete Mandate bis zur Urkunde
Mandate, die beim Notar geendet haben
Eine Auswahl von Objekten, die wir bis zur Beurkundung getragen haben – jedes mit einer Vermarktung, die zu Objekttyp, Lage und Käuferkreis gepasst hat.
Verkauft
Familienfreundliches Reihenhaus
Nieder-Erlenbach (Frankfurt)
Verkaufspreis:
860.000 €
Verkaufsdauer:
4 Wochen
+3–5%
über Marktpreis
Verkauft
Penthouse mit Dachterrasse
Offenbach
Verkaufspreis:
1.050.000 €
Verkaufsdauer:
10 Wochen
+4–6%
über Marktpreis
Verkauft
Apartment als Kapitalanlage
Frankfurt-Niederrad
Verkaufspreis:
125.000 €
Verkaufsdauer:
4 Wochen
+10–15%
über Marktpreis
Verkauft
Wohn- und Geschäftshaus
Aschaffenburg
Verkaufspreis:
1.700.000 €
Verkaufsdauer:
6 Wochen
+6–8%
über Marktpreis
Verkauft
Penthouse mit Dachterrasse
Offenbach
Verkaufspreis:
1.050.000 €
Verkaufsdauer:
10 Wochen
+4–6%
über Marktpreis
Getrennt für Haus, Wohnung und Grundstück
Haus, Wohnung oder Grundstück in Oberursel Bommersheim bewerten
Zum Bestand gehören Hofreiten mit Scheune im alten Kern, Ein- und Zweifamilienhäuser mit tiefen Parzellen, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern der Nachkriegsjahrzehnte und Flächen am Übergang zur Feldflur. Jede dieser Gattungen braucht einen eigenen Zugang. Suchen Sie den passenden aus: ein paar Angaben online, den Rest übernimmt unser Team persönlich – belegt, kostenfrei, ohne Bindung.
Haus in Bommersheim bewerten
Hofreite an der Burgstraße, Reihenhaus im Siedlungsbau oder freistehendes Haus mit tiefer Parzelle: Für jeden Typ ermitteln wir den Wert getrennt und führen die Nebenflächen eigens auf.
Wohnung in Bommersheim bewerten
Eigentumswohnungen stehen hier vor allem in Mehrfamilienhäusern der Nachkriegsjahrzehnte. Wir rechnen mit tatsächlich erzielten Preisen aus dem Ortsteil statt mit einem Stadtmittelwert.
Grundstück in Bommersheim bewerten
Baulücke im Ort, rückwärtige Hoffläche oder Koppel am Rand der Feldflur: Zuerst klären wir den baurechtlichen Status, dann rechnen wir.
Anlässe im Bommersheimer Bestand
Wenn ein Anlass die Wertfrage auslöst
Nach dem Wert seines Hauses fragt kaum jemand aus Neugier. Vorher passiert in aller Regel etwas anderes: ein Todesfall, eine Veränderung in der Familie, eine Entscheidung, die sich nicht länger verschieben lässt. Diese sechs Ausgangslagen bringen Eigentümer am häufigsten zu uns als Immobilienmakler in Oberursel Bommersheim – bei der Bewertung ebenso wie beim Verkauf und bei der Vermietung.
Die Hofreite fällt an mehrere Erben
Wohnhaus, Stall, Scheune und Hoffläche sind über Generationen zusammengewachsen und lassen sich nicht wie ein Baugrundstück zerlegen. Erben, die weit entfernt wohnen, können die Substanz kaum beurteilen, während Grundsteuer, Versicherung und Unterhalt weiterlaufen. Wir erstellen kostenfrei eine belegte Markteinschätzung, damit alle Beteiligten dieselbe Grundlage haben; was erbrechtlich und steuerlich folgt, gehört zu Notar und Steuerberater.
Die offene Frage nach dem Marktwert
Viele Eigentümer haben keine Vorstellung davon, was ihr Objekt an dieser Stelle erzielt, und ein Durchschnitt über das gesamte Oberurseler Stadtgebiet führt sie in die Irre, weil er Hanglagen mitrechnet, die es hier nicht gibt. Liegt der Preis zu hoch, bleiben Anfragen aus; liegt er zu niedrig, merkt es niemand außer dem Erlös. Wir ordnen ohne Kosten und ohne Bindung ein, auf Grundlage tatsächlich beurkundeter Verkäufe und eines Termins im Objekt.
Ein Verkauf oder eine Neuvermietung rückt näher
Wird ein Verkauf oder eine Neuvermietung konkret, entscheidet die Vorbereitung über das Ergebnis. Ohne Strategie steht früher oder später eine Preiskorrektur an, und jede Korrektur lesen Interessenten als Urteil über das Objekt. Wir legen eine Vermarktung an, die zu Objekttyp, Lage im Ortsteil und Käuferkreis passt, und bleiben bis zur Unterschrift dabei.
Ihr Anlass, unsere Einordnung für Bommersheim
Welcher Anlass es auch ist, am Anfang stehen wenige Angaben: rund drei Minuten für Objektart, Fläche, Baujahr und Adresse. Danach sieht sich jemand aus unserem Team Ihren Fall an und ruft in der Regel am nächsten Werktag zurück. Das kostet nichts, bindet Sie an nichts und führt nicht automatisch zu einem Auftrag.
Scheunendach erneuern oder so verkaufen?
Bad, Heizung, Fenster, Scheunendach: Ob sich eine Maßnahme vor der Vermarktung rechnet, lässt sich nur am einzelnen Objekt beantworten. Eine falsch gewählte Investition holt ihre Kosten nicht wieder ein, und bei Nebengebäuden klafft zwischen Aufwand und Wirkung oft die größte Lücke. Wir schätzen ein, welcher Eingriff den Preis tatsächlich bewegt und welcher Zustand besser offen benannt wird; Förder- und Pflichtfragen gehören zum Energieberater.
Das Anwesen passt nicht mehr zum Alltag
Sind die Kinder aus dem Haus, bleibt oft ein Grundstück zurück, dessen Pflege zu zweit nicht mehr zu schaffen ist – Hoffläche, Garten und Nebengebäude inbegriffen. Dazu kommen Trennung, Pflegebedarf oder ein Wechsel des Arbeitsorts. In solchen Lagen fallen Entscheidungen schnell unter Zeitdruck, und Zeitdruck kostet am Ende Geld. Wir gehen es diskret und ohne Eile an; für die rechtliche Seite ziehen Sie Fachanwalt oder Notar hinzu.
Kapitalbedarf, Beleihung und laufende Erträge
Eine vermietete Wohnung als Anlage behalten, ein Haus für einen Kredit einsetzen, eine Fläche abgeben – jede dieser Rechnungen setzt eine belastbare Werteinordnung voraus. Fehlt sie, wird der Spielraum meist zu großzügig geschätzt. Anlageobjekte bereiten wir mit Zustands- und Ertragsanalyse auf; den Beleihungswert setzt Ihre Bank, und Garantien geben wir bewusst keine.
Objekte mit Stall und Nebengebäude
Konstellationen, für die ein Exposéfeld nicht reicht
Für manche Objekte reichen die Felder eines Exposés nicht aus. In diesen drei Lagen kommen Eigentümer im Ostteil erfahrungsgemäß nicht ohne Unterstützung weiter.
Der Stall ohne geklärte Nutzung
Bommersheim trägt den Beinamen größtes Pferdedorf Hessens, und das sieht man den Grundstücken an: Stallungen, Remisen, Scheunen und Koppelflächen gehören hier zum gewöhnlichen Bestand. Für Eigentümer ist genau das die größte offene Frage, denn Interessenten wollen sofort wissen, ob sich ausbauen lässt, ob eine Pferdehaltung fortgeführt werden darf und wer darüber entscheidet. Bleibt das unbeantwortet, kalkulieren Käufer ein Risiko ein und bieten weniger. Wir nehmen Haupt- und Nebengebäude gesondert auf, weisen Wohn- und Nutzfläche einzeln aus und benennen, welche Punkte im Einzelfall beim Bauamt der Stadt Oberursel liegen – eine ungeprüfte Ausbaureserve versprechen wir niemandem.
Eine vermietete Einheit soll veräußert werden
Läuft das Mietverhältnis weiter, kommen als Käufer fast nur Kapitalanleger in Betracht – gleich ob es um eine Wohnung im Mehrfamilienhaus, ein vermietetes Haus oder eine separat vermietete Nebenfläche geht. Wer das übergeht, bewirbt eine Anlage als Eigenheim, spricht damit die falschen Leute an und verunsichert nebenbei die Mieter. Wir stellen Mietaufstellung, Zustand und Ertrag so zusammen, dass sich damit rechnen lässt, vereinbaren Besichtigungen rücksichtsvoll mit den Bewohnern und zeigen die laufende Vermietung als planbare Einnahme. Wo mietrechtliche Grenzen im Einzelfall verlaufen, prüfen wir nicht selbst; dafür gibt es fachanwaltliche Beratung.
Die Erbengemeinschaft wohnt verstreut
Fällt ein Anwesen an mehrere Erben mit weit auseinanderliegenden Wohnorten, geht Zeit für Anfahrten, verpasste Rückrufe und Unterlagen verloren, die erst im Notariat auffallen. Bei alter Substanz kommt hinzu, dass ein leerstehendes Haus mit offener Scheune sich verändert, ohne dass es aus der Ferne jemand bemerkt. Wir übernehmen die Anwesenheit vor Ort vollständig: Termine im Objekt, Kontrollgänge über Hof und Nebengebäude, Beschaffung der Papiere bei den zuständigen Stellen und den gesamten Kontakt mit Interessenten. Der Anfang kostet Sie nichts – wir sehen uns das Anwesen an und sagen unverbindlich, wo es steht. Eingebunden bleiben alle Beteiligten über Telefon, Mail und Videokonferenz.
Zuerst zuhören, dann anbieten
Ein Gespräch über Ihre Immobilie in Bommersheim
Ob Ihre Pläne feststehen, Sie nur eine Einordnung brauchen oder eine einzelne Frage haben: Greifen Sie zum Telefon, schreiben Sie uns, oder lassen Sie uns bei Ihnen vorbeikommen. Das erste Gespräch mit uns als Immobilienmakler in Oberursel Bommersheim kostet nichts, verpflichtet zu nichts, und gedrängt wird bei uns niemand.
Vom Hofrundgang zum Exposé
So zeigen wir Ihr Objekt im Bommersheimer Ortsbild
Gesehen zu werden reicht nicht; Ihr Objekt muss die richtigen Menschen im richtigen Moment treffen. Als Immobilienmakler in Oberursel Bommersheim fotografieren wir innen, auf dem Hof und draußen am Grundstück, setzen daraus ein digitales Exposé zusammen und spielen es dorthin, wo Familien mit Platzbedarf, Pendler entlang der U3 und Pferdehalter wirklich hinsehen.
Wohnhaus, Hof und Nebengebäude fotografiert unser eigenes Team
Digitales Exposé mit getrennter Flächenaufstellung
Veröffentlichung auf ImmoScout24, Immowelt und weiteren Portalen
Vor dem Betreten des Grundstücks wird jeder Interessent geprüft
Immobilienmakler Oberursel Bommersheim
Was den Bommersheimer Bestand für Eigentümer besonders macht
Dieser Ortsteil funktioniert nicht nach den Regeln der Oberurseler Kernstadt. Wer weiß, wie Grundstückszuschnitt, Nebengebäude, Baualter und Anbindung den erzielbaren Preis bewegen, entscheidet besser – hier steht, worauf wir als Immobilienmakler in Oberursel Bommersheim bei der Einordnung wirklich sehen.
Warum die Nebenfläche hier den Preis bewegt
Zwei Häuser können auf dem Papier nahezu identisch aussehen und sich im Ergebnis deutlich unterscheiden, sobald auf einem Grundstück eine trockene Scheune, ein nutzbarer Stall oder eine befestigte Hoffläche steht. Diese Flächen tauchen in keiner Quadratmeter-Tabelle auf, weil sie keine Wohnfläche sind, bestimmen aber den Käuferkreis und damit die Zahlungsbereitschaft. Ein statisch einwandfreies Nebengebäude hebt den erzielbaren Betrag spürbar; ein undichtes Dach darüber senkt ihn genauso deutlich. Wir nehmen solche Bauten einzeln auf, führen ihre Flächen gesondert und beschreiben den Zustand, wie er ist, statt eine vage Reserve anzudeuten.
Der ebene Ostteil und was daraus für Käufer folgt
Die Gemarkung ist eben und waldfrei, und das ist kein Mangel, sondern ein eigenes Verkaufsargument. Ebene Grundstücke bedeuten barrierearme Erschließung, keine Hangsicherung, keine Stützmauern und eine einfache Zuwegung bis zum rückwärtigen Gebäude. Wer ein Fahrzeug, einen Anhänger oder einen Pferdetransporter bis hinter das Haus fahren will, findet genau das hier vor. In der Vermarktung sprechen wir diesen Vorteil aus, weil er sonst untergeht: Ein Suchender filtert nach Oberursel und erwartet Hanglage – und übersieht, dass ihn gerade die fehlende Steigung weiterbringt.
Parzellentiefe als eigene Wertgröße
Im gewachsenen Kern reichen viele Parzellen weit nach hinten, weil dort früher Wirtschaftsgebäude, Misthaufen und Gartenland lagen. Diese Tiefe ist heute ein Spielraum: Platz für ein zweites Gebäude, für Stellflächen, für eine Umnutzung oder schlicht für Abstand zum Nachbarn. Zwei Grundstücke mit derselben Quadratmeterzahl verhalten sich völlig unterschiedlich, je nachdem, ob die Fläche breit an der Straße oder tief nach hinten liegt. Wir beschreiben den Zuschnitt deshalb konkret statt als nackte Zahl und machen deutlich, was sich daraus machen lässt und was nicht.
Die Hofreite im Altkern als Objekttyp
Entlang der Langen Straße und der Burgstraße steht Fachwerk- und Hofreitenbestand, der aus der Zeit vor der Eingemeindung stammt. Interessenten für ein solches Anwesen prüfen andere Dinge als Käufer eines Siedlungshauses: Holzsubstanz, Deckenhöhen, Durchfahrtsbreite, Pflasterung des Hofs und ob ein Fahrzeug darin wenden kann. Ein glatter Quadratmeterpreis greift hier zu kurz, weil Zustand und Nutzbarkeit der Wirtschaftsgebäude schwerer wiegen als die nackte Wohnfläche. Wir beschreiben diesen Objekttyp in der Sprache, in der ihn die passenden Käufer lesen.
Pferdehaltung als Nachfragefaktor
Bommersheim trägt den Beinamen größtes Pferdedorf Hessens, getragen von Reitställen und dem 1959 gegründeten Reit- und Fahrverein St. Georg Oberursel-Bommersheim mit seiner Anlage an der Kalbacher Straße. Für die Bewertung heißt das: Eine Box, ein Unterstand, eine Weidefläche oder ein befestigter Platz sind hier keine Kuriosität, sondern ein Merkmal mit eigenem Interessentenkreis. Diese Käufer bringen klare Anforderungen mit – Zufahrt für den Transporter, Wasseranschluss, Lagerfläche für Futter und Einstreu, Nachbarschaft, die damit umgehen kann. Wer diese Zielgruppe im Exposé nicht anspricht, verschenkt sie an ein anderes Angebot.
Eine Adresse Oberursel, eine dörfliche Bausubstanz
Seit dem 1. Oktober 1929 gehört Bommersheim zu Oberursel und war damit der zuerst eingemeindete Ortsteil; vorausgegangen war seit 1901 ein Wasserlieferungsvertrag, weil die eigenen Brunnen nicht mehr reichten. Mit der Zeit ist der Ort mit der Kernstadt zusammengewachsen, der Baubestand im alten Kern blieb jedoch dörflich. Auf dem Briefkopf steht eine Stadtadresse, vor der Tür steht eine Hofreite – und genau an diesem Abstand entscheiden sich Erwartung und Enttäuschung beim Besichtigungstermin. Wir räumen den Unterschied vorab aus, indem wir beides benennen, statt das eine hinter dem anderen zu verstecken.
Die U3-Station im Ortsteil und der Bahnhof nebenan
Im Ortsteil liegt die eigene U-Bahn-Station Bommersheim der Linie U3, die vom Frankfurter Südbahnhof bis Oberursel-Hohemark führt; die benachbarte Station in Fahrtrichtung ist Oberursel Bahnhof. Dort halten zusätzlich S5 und RB 15 Richtung Frankfurt und Bad Homburg beziehungsweise Friedrichsdorf, und über die Frankfurter Landstraße führt die Hauptachse mit dem Auto nach Frankfurt. Für Pendlerhaushalte ist der Fußweg bis zum Bahnsteig eine harte Kennzahl, die kein Portalfilter abbildet. Wir messen ihn und schreiben ihn hin, weil er bei der Zielgruppe mehr bewegt als jede allgemeine Lagebeschreibung.
Wohnungen im Ostteil und ihre Vergleichslage
Eigentumswohnungen gibt es hier vor allem als Einheiten in Mehrfamilienhäusern der Nachkriegsjahrzehnte, dazu vereinzelt in geteilten oder ausgebauten Altbauten. Weil das Angebot überschaubar bleibt, greifen die üblichen Vergleichsverfahren schlechter als in dicht bebauten Lagen, und ein Mittelwert über das gesamte Stadtgebiet führt in die falsche Richtung. Bei Altbauteilungen hängt zusätzlich viel an der Teilungserklärung, an Sondernutzungsrechten am Hof und an der Verteilung der Instandhaltungskosten. Wir arbeiten daher mit tatsächlich erzielten Preisen aus dem Ortsteil und legen die Eigentümerunterlagen früh auf den Tisch.
Flächen an der Feldflur sind nicht automatisch Bauland
Außerhalb des Ortskerns überwiegt landwirtschaftlich genutzte Feldflur, und am östlichen Rand liegt mit der Niederwiese eine Feuchtwiese, in der der Kalbach entspringt. Bei solchen Flächen steht die Statusfrage vor der Wertfrage: Bauland, Bauerwartungsland, Außenbereich oder reine Nutzfläche ohne Bebauungsperspektive? Die Antwort verschiebt die Größenordnung des Ergebnisses vollständig, und aus Luftbild oder Nachbarbebauung lässt sie sich nicht ableiten. Wir ordnen zuerst zu, benennen, was bei den zuständigen Stellen verbindlich zu klären ist, und rechnen erst danach.
Zuständig ist die Stadt Oberursel
So eigenständig der Ortskern wirkt, so eindeutig sind die Zuständigkeiten: Bauakten, Auskünfte zum Baurecht und kommunale Fragen laufen über die Stadt Oberursel, Kaufpreissammlung und Bodenrichtwerte über den zuständigen Gutachterausschuss. Wie lange die Beschaffung dieser Papiere dauert, unterschätzen Eigentümer regelmäßig – vor allem, wenn sie erst nach dem ersten Kaufinteressenten damit anfangen. Wir stoßen die Anfragen zeitgleich mit der Objektaufnahme an, damit das Exposé von Beginn an vollständig ist. Bei umgenutzten Wirtschaftsgebäuden lohnt der frühe Blick in die Bauakte besonders, weil dort steht, was einmal genehmigt wurde.
Honorar, Erfolgsbasis und enthaltene Leistungen
Bezahlt wird bei uns ausschließlich der Erfolg: Vor dem Abschluss fließt kein Geld, und die Provision entsteht erst, wenn der Kaufvertrag zustande kommt. Üblich ist in Hessen, dass Verkäufer und Käufer den Betrag teilen, wobei der Verkäufer dabei nicht weniger trägt als der Käufer. Enthalten sind ohne Aufschlag die Bildaufbereitung mit Vivesta Studio, die eigene Objektwebsite, die Kampagne über Novascale Agency sowie die vollständige Beschaffung der Unterlagen. Fragen Sie jeden Anbieter Punkt für Punkt ab, was zum Honorar gehört und was hinterher zusätzlich auf der Rechnung steht.
Woran sich ein belastbarer Makler zeigt
Wer belastbar arbeitet, nennt keine Zahl, bevor er das Grundstück betreten hat, und kann jede Zahl an konkreten Vergleichsfällen zeigen. In diesem Ortsteil erkennen Sie ihn zusätzlich daran, dass er Stall, Scheune und Hoffläche einzeln aufnimmt, statt sie unter sonstige Fläche zu verbuchen, und dass er den dörflichen Altkern von der jüngeren Bebauung unterscheidet. Er legt alle Kosten zu Beginn offen, setzt Sie beim Abschluss nicht unter Zeitdruck und widerspricht auch dann, wenn eine Preisvorstellung nicht zu halten ist. Fragen Sie nach, welche Objekte als Vergleich gedient haben und wer die Besichtigungen persönlich durchführt.
Was Vivesta und Novascale konkret bewirken
Vivesta Studio heißt bei uns eine KI-Bildoptimierung aus eigener Entwicklung. Belichtung, Farben und Raumwirkung zieht sie nach, Alltagsgegenstände nimmt sie heraus, leere Zimmer richtet sie virtuell ein, und Außenaufnahmen werden unabhängig vom Wetter brauchbar. Novascale Agency, unsere hauseigene Agentur, übernimmt die aktive Vermarktung: eine Website je Objekt sowie Anzeigen auf Facebook und Instagram, bei Bedarf auch ganz ohne öffentlichen Portaleintrag. Beide gehören zum Mandat und sind nicht einzeln zu haben. Für Sie heißt das: Mehr passende Menschen sehen Ihre Immobilie früher, und um Fotografen, Websites oder Anzeigenkonten müssen Sie sich nicht kümmern.
Fragen aus Bommersheim
Häufige Fragen an den Immobilienmakler in Oberursel Bommersheim
Was Eigentümerinnen und Eigentümer aus dem Altkern, aus dem Siedlungsbau und von den Grundstücken am Rand der Feldflur am häufigsten wissen wollen – hier der Reihe nach beantwortet.
Warum lohnt sich ein Immobilienmakler in Oberursel Bommersheim?
Weil Sie eine feste Betreuung und überprüfbare Zahlen bekommen: mehr als 104 vermittelte Objekte in der Rhein-Main-Region, 5,0 Sterne bei Google. Wir arbeiten mit dem Unterschied, auf den es hier ankommt: Nebenflächen und Parzellentiefe bewerten wir als eigene Posten, nicht als Beiwerk zur Wohnfläche. Vivesta Studio und Novascale Agency gehören uns selbst; Vergleichbares müsste ein anderer Anbieter einkaufen. Bewertung, Unterlagen, Vermarktung und Verhandlung kommen aus einer Hand, und Ihr Ansprechpartner wechselt dabei nicht.
Wie ermitteln Sie den Wert meiner Immobilie in Bommersheim?
Wir stützen uns auf tatsächlich beurkundete Verkäufe vergleichbarer Objekte und auf einen Termin bei Ihnen. Aufgenommen werden Baujahr, Substanz, Modernisierungsstand, Zuschnitt und Tiefe des Grundstücks sowie der Zustand jedes Nebengebäudes. Bei einer Hofreite im alten Kern zählen Nutzbarkeit von Stall und Scheune sowie die befestigte Hoffläche mit, bei jüngeren Häusern eher der energetische Stand. Am Ende steht eine Einschätzung, die wir Ihnen Position für Position erklären. Berechnet wird dafür nichts, und verpflichtet sind Sie zu nichts – ein beglaubigtes Gutachten ersetzt das Ergebnis allerdings nicht.
Zählt die Scheune bei der Bewertung überhaupt mit?
Ja, aber nicht als Wohnfläche. Nebengebäude gehen über ihren Zustand, ihre Nutzbarkeit und den Interessentenkreis in das Ergebnis ein, den sie zusätzlich öffnen. Eine trockene, statisch intakte Scheune mit befahrbarer Zufahrt bewegt den Preis spürbar nach oben, weil sie Käufer anspricht, die genau danach suchen; ein marodes Dach wirkt in die Gegenrichtung. Wir messen diese Flächen getrennt auf, weisen Wohn- und Nutzfläche einzeln aus und beschreiben den Zustand offen. Was eine Umnutzung angeht, nennen wir die zuständigen Stellen bei der Stadt Oberursel, versprechen aber keine ungeprüfte Genehmigung.
Mindert die fehlende Hanglage den Preis in Bommersheim?
Nein, sofern die Ansprache stimmt. Die Gemarkung ist eben und waldfrei, und wer mit Weitblick wirbt, den es hier nicht gibt, verliert den Interessenten spätestens beim Ortstermin. Umgekehrt bringt die ebene Lage handfeste Vorteile: barrierearme Erschließung, keine Hangsicherung, eine einfache Zufahrt bis hinter das Haus und Stellflächen, die sich tatsächlich nutzen lassen. Diese Punkte sprechen wir aktiv an und wählen die Zielgruppe entsprechend aus. Der Preis entsteht hier über Grundstückszuschnitt, Nebengebäude und die Wege, nicht über den Höhenmeter.
Wann wird die Provision fällig, und wer trägt sie?
Vorab zahlen Sie nichts. Die Provision ist eine reine Erfolgsvergütung; sie entsteht mit dem Abschluss des Kaufvertrags und nicht davor. In Hessen wird der Betrag üblicherweise zwischen Verkäufer und Käufer geteilt, wobei der Verkäufer nicht weniger übernimmt als der Käufer. Kommt kein Abschluss zustande, bleibt der Aufwand bei uns. Höhe und Umfang halten wir vor dem Start schriftlich fest und sagen Ihnen auch, welche Leistungen darin enthalten sind – damit Sie zwei Angebote überhaupt vergleichen können.
Wie lange dauert eine Vermarktung in Bommersheim?
Im Mittel liegen bei unseren Mandaten weniger als neun Wochen zwischen Start und Notartermin. Ausschlaggebend sind im Einzelfall der Objekttyp, der Zustand, Ihre Preisvorstellung – und vor allem, wie vollständig die Unterlagen vorliegen. Bei gewachsenen Anwesen im Altkern kostet es Zeit, Grundrisse und Nachweise zu umgenutzten Wirtschaftsgebäuden nachzuholen; deshalb beginnen wir damit, während die Aufbereitung läuft. Hinzu kommt, dass die Nebenflächen in der Vermarktung erklärt werden müssen, weil sie sonst niemand mitbezahlt. Ist das eingeplant, bewegt sich ein sauber vorbereitetes Objekt deutlich schneller als eines mit offenen Fragen.
Ich habe eine Hofreite in Bommersheim geerbt und wohne weit weg – was nun?
Von auswärts erreicht uns kaum eine Frage häufiger. Zuerst erstellen wir eine kostenlose Markteinschätzung, damit alle Beteiligten über denselben Betrag sprechen. Danach sind wir vor Ort Ihre Vertretung: Kontrollgänge über Hof und Nebengebäude, Besichtigungen, Anforderung der Papiere bei den zuständigen Stellen und der gesamte Kontakt mit Interessenten. Besprochen wird telefonisch, per Mail oder in einer Videokonferenz; anreisen müssen Sie dafür nicht. Erbrechtliche und steuerliche Fragen klären daneben Notar und Steuerberater.
Kann ich mein Bommersheimer Objekt ohne Portalauftritt anbieten?
Ja. Auf Wunsch verzichten wir auf jeden öffentlichen Portaleintrag und gehen ausschließlich auf vorgemerkte, geprüfte Interessenten zu. In einem Ortsteil mit kurzen Wegen und lebhaftem Vereinsleben ist das für viele der entscheidende Punkt, weil sonst jede Besichtigung im Ort besprochen wird. Die Vermarktung über Novascale Agency läuft auch ohne Portalauftritt, Reichweite kostet Sie diese Entscheidung also nicht. Termine legen wir so, dass weder Nachbarn noch Mieter unnötig davon erfahren.
Vermieten Sie auch Stallungen und Stellflächen in Bommersheim?
Ja. Neben Wohnraum vermieten wir hier regelmäßig Nebengebäude und Flächen: Box, Unterstand, Scheunenabschnitt, trockenes Lager, Stellplatz für Anhänger oder Transporter. Diese Mieter suchen Funktion statt Fassade, also Zufahrt, Deckenhöhe, Torbreite, Wasseranschluss und Platz zum Rangieren. Wir erfassen die Einheit mit genau diesen Angaben und erreichen die Zielgruppe über Kampagnen, weil ein Wohnimmobilienportal dafür kaum trägt. Bonität, geplante Nutzung und Laufzeitwunsch klären wir vor der Besichtigung, formulieren den Vertrag sorgfältig und sind bei der Übergabe mit Protokoll dabei.
Soll ich mein Bommersheimer Haus verkaufen oder vermieten?
Drei Größen entscheiden: wie viel Kapital Sie brauchen, ob Sie laufende Einnahmen wollen und wie viel Verwaltungsaufwand Sie tragen möchten. Ein Verkauf bringt einmalig einen Betrag und beendet mit der Übergabe Ihre Pflichten am Gebäude. Eine Vermietung lässt das Objekt in Ihrem Eigentum, bindet Sie aber über Jahre an Mieterbetreuung und Rücklagen. Bei einem gewachsenen Anwesen kommt die Frage hinzu, welche Arbeiten an Dach, Leitungen und Nebengebäuden anstehen und wer sie beaufsichtigt, falls Sie nicht im Ortsteil wohnen. Wir rechnen Ihnen beide Wege durch und liefern die Grundlagen; die steuerliche Bewertung gehört zu Ihrem Steuerberater.
Wie behandeln Sie eine Parzelle in der Bommersheimer Feldflur?
Bei Acker, Grünland, Koppel oder rückwärtiger Hoffläche steht zuerst der Status zur Klärung an, nicht der Wert. Ob eine Fläche als Bauland, als Bauerwartungsland oder als Außenbereich einzuordnen ist, verändert das Ergebnis von Grund auf, und aus Lage und Größe lässt sich das nicht ableiten. Wir ordnen also zunächst zu, sagen, was bei den zuständigen Stellen der Stadt Oberursel verbindlich zu klären ist, und bewerten darauf aufbauend. Über Vermarktungswege sprechen wir erst danach, weil Käuferkreis und Ansprache je nach Status weit auseinanderliegen. Eine Bebaubarkeit setzen wir nie voraus, nur weil eine Fläche am Ortsrand liegt.
Genügt Ihre Einschätzung bei einer Erbauseinandersetzung?
Entscheidend ist, wofür der Wert gebraucht wird. Für eine Verständigung unter den Erben reicht meist eine belegte Markteinschätzung, wie wir sie kostenfrei erstellen und Zeile für Zeile erläutern. Soll der Wert dagegen vor Gericht oder gegenüber einer Behörde Bestand haben, brauchen Sie öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige; unsere Einschätzung ist ausdrücklich kein beglaubigtes Gutachten. Bei einem Anwesen mit Stall und Scheune zahlt sich diese Unterscheidung besonders aus, weil gerade über die Nebengebäude schnell gestritten wird. Wir sagen Ihnen offen, welcher Weg zu Ihrer Lage passt; erbrechtliche und steuerliche Folgen besprechen Sie mit Notar und Steuerberater.
Ist ein Alleinauftrag besser als mehrere Makler?
Mehrere Anbieter parallel klingen nach doppelter Reichweite, bewirken aber das Gegenteil: Dasselbe Haus steht mehrfach online, oft mit abweichenden Angaben und Preisen, und Interessenten lesen daraus eine Notlage. In einem überschaubaren Ortsteil fällt das besonders auf, weil Anzeigen und Besichtigungstermine die Runde machen. Über einen Alleinauftrag laufen Kampagne, Objektwebsite und Anfragen an einer Stelle zusammen, und wir können den Weg planen, statt auf Mitbewerber zu reagieren. Sie erhalten dafür eine klare Berichtslinie und wissen jederzeit, wie viele Anfragen und Besichtigungen zusammengekommen sind.
Nicht nur im Ostteil von Oberursel
Ihr Immobilienmakler in Oberursel Bommersheim und im Umland
An der Grenze dieses Ortsteils hört unsere Zuständigkeit nicht auf: Dieselbe Arbeitsweise und dieselbe feste Ansprechperson bekommen Sie bei uns auch in Oberursel (Taunus) selbst, im übrigen Hochtaunuskreis und in der weiteren Rhein-Main-Region.
