Ihr Immobilienmakler in Bad Homburg-Ober-Eschbach

Was bringt mir ein Immobilienmakler in Bad Homburg-Ober-Eschbach?

Er sortiert Ihr Objekt richtig ein, und das ist hier keine Formsache. In einer Gemarkung von knapp sieben Quadratkilometern stehen zwei Baugeschichten nebeneinander: der gewachsene Kern mit Hofreiten, Scheunen und unregelmäßigen Parzellen und die Wohnquartiere einer einzigen Generation mit vergleichbaren Grundrissen. Welcher Welt Ihre Immobilie zugerechnet wird, bewegt den Preis stärker als die meisten Ausstattungsdetails. Wir beginnen deshalb mit dieser Zuordnung, unterlegen die Spanne danach mit passenden Fällen und richten die Vermarktung auf die Käufer aus, für die genau diese Eigenschaften den Kaufgrund bilden. Dahinter stehen über 104 vermittelte Immobilien in der Rhein-Main-Region und 5,0 Sterne bei Google. Unterlagen, Termine, Verhandlung und Beurkundung liegen bei einer einzigen Ansprechperson, und die Markteinschätzung am Anfang kostet nichts.

Wie bewerten Sie eine Hofreite im alten Ortskern?

Wir beginnen nicht mit der Wohnfläche, sondern mit der Anlage als Ganzes. Aufgenommen werden Wohntrakt, Scheune, Stall und Remise getrennt, dazu Hoffläche, Torbogendurchfahrt, Zufahrt, Rangiermöglichkeit und der tatsächliche Grenzverlauf. Anschließend klären wir, was in den Nebengebäuden zulässig ist und ob Substanz nach der Denkmaltopographie geschützt ist, weil beides den Handlungsspielraum des Käufers bestimmt. Erst danach entsteht die Spanne, und zwar aus Vergleichsfällen mit ähnlicher Struktur, nicht aus Reihenhauspreisen aus den Quartieren. Was wir liefern, ist eine begründete Markteinschätzung und kein beglaubigtes Gutachten – für rechtliche und steuerliche Fragen verweisen wir auf Notariat und Steuerberater.

Mein Reihenhaus steht in den Hessengärten – worauf kommt es an?

Auf den Modernisierungsstand, und zwar belegt. Weil die Häuser in diesem Quartier zwischen 1979 und 1982 entstanden sind, teilen sie Baujahrgang, Bauweise und Grundrissfamilie, und die Lage unterscheidet sich über ganze Zeilen hinweg kaum. Damit entscheidet sich der Preis an Fenstern, Heizung, Dach, Dämmung, Bädern und Elektrik sowie an Ausbauten wie einem nutzbaren Dachgeschoss. Käufer in solchen Quartieren vergleichen gut, oft haben sie zwei ähnliche Häuser gleichzeitig besichtigt. Wir dokumentieren deshalb jede Maßnahme mit Jahr und Umfang und stellen sie im Exposé so dar, dass der Unterschied zum Nachbarhaus nachvollziehbar wird – das ist der Unterschied zwischen einem begründeten Preis und einem Verhandlungsspielraum.

Hat Ober-Eschbach einen eigenen Bahnhalt?

Der Stadtteil hat eine eigene U2-Station mit Direktverbindung in die Frankfurter Innenstadt, aber weder einen S-Bahn-Halt noch einen Regionalbahnhalt. Das ist wichtig, weil beides in Anzeigen gern vermischt wird und Interessenten es prüfen, bevor sie zur Besichtigung kommen. Wer täglich in die Frankfurter City fährt, hat hier eine direkte Schienenverbindung; wer Regionalzüge braucht, steigt außerhalb des Stadtteils ein. Dazu liegen die Autobahnen A 5 und A 661 an der Gemarkung, mit einer Anschlussstelle in der Nähe. Wir beschreiben die Anbindung ab Ihrer Adresse konkret und ohne Fahrzeitversprechen, weil belastbare Angaben in der Verhandlung mehr wert sind als große Worte.

Welche Unterlagen beschaffen Sie für mein Ober-Eschbacher Objekt?

Unabhängig von der Objektart brauchen wir fünf Dokumente: Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und einen gültigen Energieausweis. Was darüber hinaus nötig ist, bestimmt Ihr Objekt. Im alten Kern sind das die Auskunft zur zulässigen Nutzung von Scheune und Nebengebäuden, Nachweise für Anbauten, Baulasten und Wegerechte über Nachbarflächen sowie bei geschützter Substanz die Auflagenlage. In den Quartieren sind es Teilungserklärung und Protokolle bei Anlagen, der Rücklagenstand, die Stellplatzregelung und Belege über erneuerte Dächer, Fenster und Heizungen. Jedes fehlende Blatt bremst später die Finanzierung, und aus jeder Wartezeit wird ein Argument gegen Ihren Preis. Unser Backoffice fordert alles bei der Stadtverwaltung Bad Homburg und beim Hochtaunuskreis an und bereitet es auf, bis Bank und Notariat nichts mehr vermissen.

Wann wird Ihre Vergütung fällig und was ist enthalten?

Mit der Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar, vorher nicht. Vorschuss, Pauschale oder Aufwandsersatz kennen wir nicht; findet sich kein Käufer, bleibt der Aufwand bei uns. Abgedeckt sind mit diesem einen Betrag die Begehung, die begründete Einschätzung, die Beschaffung der Unterlagen, Fotografie und Bildaufbereitung, Ihre Objektseite, die Portalauftritte, die Kampagnen, alle Besichtigungen, die Verhandlung sowie Notartermin und Übergabe. Höhe und Aufteilung ergeben sich aus der gesetzlichen Regelung zu Ihrer Objektart – ein vermietetes Reihenhaus im Quartier wird dabei anders behandelt als das selbst bewohnte Haus im alten Kern, weshalb wir das an Ihrem Fall einmal durchsprechen. Alles davon steht im Maklerauftrag, bevor Sie unterschreiben.

Lohnt es sich, mehrere Makler gleichzeitig zu beauftragen?

In einem Stadtteil dieser Größe selten. Mehrere parallele Anzeigen desselben Hauses fallen in Ober-Eschbach schnell auf, und es entsteht der Eindruck, hier müsse etwas dringend weg – dieser Eindruck kostet in der Verhandlung mehr, als die vermeintlich größere Reichweite einbringt, zumal die Portale ohnehin dieselben sind. Dazu kommt ein wirtschaftlicher Punkt: Wer nur einen Teil der Vermarktung verantwortet, steckt kein Geld in eigene Aufnahmen, in eine Objektseite und in getrennt ausgesteuerte Kampagnen, weil offen bleibt, ob sich das für ihn auszahlt. Mit einem Alleinauftrag übernehmen wir das ganze Risiko und legen die Arbeit entsprechend an, und Sie haben eine Ansprechperson sowie einen Auftritt, der überall gleich aussieht. Zeitlich befristet ist der Auftrag trotzdem, und der Leistungsumfang steht vorab schwarz auf weiß.

Wie lange dauert eine Vermarktung in Ober-Eschbach?

Im Mittel liegen bei unseren Mandaten keine neun Wochen zwischen Auftrag und Beurkundung, nur sagt ein Mittelwert hier weniger aus als anderswo, weil die beiden Bauwelten unterschiedlich ticken. Für ein gepflegtes Reihenhaus im Quartier meldet sich oft schnell jemand, weil der Objekttyp gesucht ist und Käufer sofort vergleichen können. Bei einer Hofreite mit Scheune braucht es länger, bis der richtige Käufer auftaucht; sitzt er dann am Tisch, wird über den Betrag meist wenig gestritten. Und bei einem Objekt mit ungeklärter Nutzung der Nebengebäude hängt das Tempo daran, ob die Auskünfte vorliegen. Ausgebremst werden alle drei durch dieselbe Ursache: einen Startpreis, bei dem in den ersten Wochen niemand zum Hörer greift.

Kann ich mein Haus in Ober-Eschbach diskret verkaufen?

Ja, auf Wunsch ohne jede öffentliche Spur: kein Portaleintrag, kein Hinweis am Grundstück, kein Exposé, das durch Bekanntenkreise wandert. Wir gehen dann auf vorgemerkte Interessenten zu, deren Suchprofil und Finanzierung bereits geprüft sind, und Novascale Agency steuert die Kampagne bei Bedarf so, dass überhaupt kein Inserat entsteht. Verständlich ist dieser Wunsch in einem Stadtteil, in dem man sich im Verein, beim Einkauf und an der U2-Station wiedersieht. Eines muss man einkalkulieren: Ein kleiner Kreis erzeugt wenig Konkurrenz, und Konkurrenz ist der stärkste Preistreiber überhaupt. Wir stellen Ihnen beide Varianten mit ihren Folgen gegenüber; wie öffentlich Ihr Verkauf wird, legen Sie fest. Verschwiegenheit gilt in beiden Fällen ab dem ersten Telefonat.

Verkaufen oder vermieten – was rechnet sich im Stadtteil?

Bevor Sie sich festlegen, sollten zwei Beträge nebeneinanderliegen. Ober-Eschbach hat einen verlässlichen Mieterkreis, weil die U2 direkt in die Frankfurter Innenstadt führt und weil das Gewerbeband im Osten der Gemarkung Beschäftigte in den Stadtteil bringt; dazu kommen Familien, die Bad Homburg als Wohnort gewählt haben. Wir rechnen deshalb beide Wege durch: einmal den erzielbaren Kaufpreis, einmal die Miete, die sich dauerhaft durchsetzen lässt, und zwar nach Abzug der Posten, die bei solchen Überlegungen gern vergessen werden: Instandhaltung, Verwaltung, Leerstand zwischen zwei Mietparteien und bei einer Hofreite der Zustand der Nebengebäude. Sitzen mehrere Erben am Tisch, ersetzt diese Gegenüberstellung die Diskussion über Bauchgefühle. Was steuerlich daraus folgt, besprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.

Wie erreichen Sie Käufer, die nicht nach Ober-Eschbach suchen?

Mit Werbung, die wir nach Region, Interessen und Lebenslage ausspielen, statt zu warten, bis jemand den Ortsnamen eintippt. Dieser Weg ist hier wichtig, weil der passende Käufer meist nach einer Familienwohnung mit direkter Verbindung nach Frankfurt oder nach einem Haus mit Werkstatt im Vortaunus sucht und Ober-Eschbach dabei nicht im Kopf hat. Diese beiden Gruppen bekommen bei uns eigene Anzeigen, eigene Motive und eigene Argumente, weil sie auf völlig Verschiedenes reagieren. Am Ende jeder Anzeige steht Ihre Objektseite mit Formular, gebaut für das Mobiltelefon; alle Rückmeldungen laufen bei uns zusammen und werden vorqualifiziert. Der Portalauftritt bleibt daneben bestehen – eines ersetzt das andere nicht.

Mein geerbtes Haus steht im geschützten Kern – was heißt das für den Verkauf?

Zuerst klären wir den Status: Ist Substanz nach der Denkmaltopographie erfasst, und welche Auflagen folgen daraus für Dach, Fenster, Fassade und Innenausbau? Diese Auskunft holen wir vor dem Vermarktungsstart bei der zuständigen Denkmalschutzbehörde ein, weil sie darüber entscheidet, was ein Käufer verändern darf – und damit über seinen Zahlungswillen. Danach beschreiben wir die Substanz offen, von Gebälk und Mauerwerk bis zum Gewölbekeller, und suchen gezielt Käufer, die genau das wollen: Menschen, die Fachwerk und Hofstruktur bewusst erhalten möchten. Was an Förder- und Steuerfragen daran hängt, gehört zu Ihrem Steuerberater; wir liefern die Unterlagen, auf die er sich stützen kann. Verschwiegen wird nichts, denn ein Käufer, der den Schutzstatus erst vom eigenen Gutachter erfährt, verhandelt danach über Vertrauen statt über Substanz.

Betreuen Sie auch Bad Homburg und die Nachbarschaft?

Ja. Unsere Mandate reichen über das ganze Stadtgebiet von Bad Homburg vor der Höhe und in den Hochtaunuskreis hinein, und die angrenzenden Orte gehören dazu, weil Ihre Käufer genau dort vergleichen: Gonzenheim und Ober-Erlenbach, Bommersheim und Oberursel, der nördliche Rand von Frankfurt mit Nieder-Eschbach. Für Ober-Eschbach heißt das konkret, dass wir wissen, welche Alternativen ein Interessent gerade besichtigt hat und mit welchen Argumenten er in die Verhandlung kommt. Die Arbeitsweise bleibt überall dieselbe: Zuordnung des Objekts, vollständige Unterlagen vor dem Start, getrennte Ansprache der Käufergruppen und eine Ansprechperson bis zur Übergabe. Wo wir einmal kein passendes Vergleichsmaterial haben, sagen wir das offen, statt eine Spanne zu behaupten.