Ihr Immobilienmakler in Bad Homburg-Kirdorf

Was leistet ein Immobilienmakler in Bad Homburg-Kirdorf für Eigentümer?

Der Ortsbezirk zerfällt in vier Bauepochen: den als Gesamtanlage geschützten Dorfkern, den Sandstein- und Gründerzeitgürtel, den Siedlungsbau der Nachkriegsjahrzehnte und die Waldrandlagen am Hardtwald. Am stärksten hängt Ihr Preis daran, welche Objekte zum Vergleich herangezogen werden, und deshalb steht diese Frage bei uns ganz vorn. Danach untermauern wir die Spanne mit passenden Fällen und richten die Vermarktung auf die Gruppe aus, die genau diese Art von Objekt sucht. Was dahintersteht: über 104 vermittelte Immobilien in der Rhein-Main-Region und 5,0 Sterne bei Google. Akten, Termine, Verhandlung und Beurkundung liegen bei uns in der Hand einer einzigen Ansprechperson, und der Einstieg über die Markteinschätzung kostet Sie nichts.

Mein Haus steht in der Gesamtanlage. Was ändert das beim Verkauf?

Es verschiebt die Reihenfolge der Arbeitsschritte und die Zielgruppe, nicht zwangsläufig den Preis. Weil der historische Dorfkern als Gesamtanlage im Denkmalbuch des Landes Hessen eingetragen ist, sind Veränderungen an Substanz, Fassade, Fenstern und Dach genehmigungsrelevant. Für einen Käufer ist das zuerst eine Unsicherheit, und Unsicherheit wird im Gespräch in Geld umgerechnet. Deshalb klären wir vor dem Vermarktungsstart, was am Objekt bereits genehmigt wurde, was baulich möglich wäre und welche Stelle darüber entscheidet, und legen das im Exposé offen. Angesprochen werden anschließend gezielt Interessenten, die einen gewachsenen Ortskern bewusst suchen und den Schutzstatus als Qualität lesen. Verbindliche denkmalrechtliche Auskünfte erteilt allerdings nur die zuständige Behörde; wir bereiten die Anfrage vor und begleiten Sie dabei.

Wie bewerten Sie ein Fachwerkhaus im Kirdorfer Ortskern?

Nicht über einen pauschalen Quadratmeterpreis, sondern über Substanz und Genehmigungslage. Weil der Wiederaufbau nach dem Brand von 1622 weitgehend auf den alten Fundamenten erfolgte, stecken in solchen Häusern Bauteile sehr unterschiedlichen Alters, und das Baujahr in den Unterlagen sagt wenig über den tatsächlichen Stand. Wir sehen uns Fachwerk, Keller, Dachstuhl, Leitungen, Heizung und Fenster einzeln an, halten fest, welche Arbeiten wann ausgeführt wurden, und klären den Status innerhalb der Gesamtanlage. Dazu kommt der Grundstückszuschnitt, der im alten Kern häufig noch dem historischen Verlauf folgt. Erst aus Substanz, Genehmigungslage und Fläche zusammen ergibt sich eine begründbare Spanne. Was wir liefern, ist eine begründete Markteinschätzung und kein beglaubigtes Gutachten; wo es um Statik oder um die Bauphysik eines Fachwerkgefüges geht, braucht es zusätzlich das Urteil eines Fachplaners.

Lohnt sich die energetische Sanierung vor dem Verkauf meines Siedlungshauses?

Das hängt davon ab, wie weit der Zustand vom Üblichen abweicht. Im Kirdorfer Siedlungsbestand aus den Jahrzehnten nach dem Krieg streut der Modernisierungsstand stärker als in jeder anderen Epoche des Ortsbezirks: Manche Häuser sind längst durchsaniert, andere stehen weitgehend im Originalzustand. Liegt Ihr Objekt am unteren Ende, kann eine gezielte Maßnahme den Kreis der Interessenten spürbar verbreitern, weil viele Käufer eine Finanzierung samt Sanierungsbudget darstellen müssen. Eine vollständige Rundumsanierung rechnet sich dagegen selten, weil ein Teil der Nachfrage genau nach einem Objekt sucht, das sie selbst gestalten kann. Wir gehen die Maßnahmen mit Ihnen einzeln durch und sagen offen, welche sich im Preis niederschlägt. Zu Förderprogrammen und steuerlichen Fragen holen Sie bitte zusätzlich fachlichen Rat ein.

Welche Unterlagen brauche ich für einen Verkauf in Kirdorf?

Fünf Papiere braucht jede Mappe, ob Hofreite, Altbauetage oder Reihenhaus: Flurkarte, Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung, Grundrisse und ein gültiger Energieausweis. Was darüber hinaus nötig ist, gibt die Bauepoche vor. Bei Objekten im geschützten Kern sind es die Nachweise zu Maßnahmen an Fassade, Fenstern und Dach sowie zu umgenutzten Scheunen oder Hofreiten. Im Gründerzeitgürtel treten Teilungserklärung, Versammlungsprotokolle, Rücklagennachweis und die Nutzung von Hinterhaus oder Remise hinzu, im Siedlungsbestand die Genehmigung für den Dachausbau und Belege zu erneuerter Technik. Fehlt auch nur eines dieser Papiere, kommt die Finanzierung des Käufers ins Stocken, und jede Verzögerung taucht später als Argument gegen Ihren Preis wieder auf. Unser Backoffice fordert alles bei der Stadtverwaltung Bad Homburg und beim Hochtaunuskreis an und bereitet es bank- und notarfest auf.

Meine Obstwiese liegt im Kirdorfer Feld. Lässt sie sich bebauen?

Das entscheidet die planungsrechtliche Einstufung, und die muss vor jeder Zahl geklärt sein. Vom Kirdorfer Feld stehen seit 1996 rund 55 Hektar als Naturschutzgebiet und rund 78 Hektar als Landschaftsschutzgebiet unter Schutz, dazu kommt die Einordnung als Natura-2000-Gebiet. Innerhalb dieser Kulissen endet die Bebauung dauerhaft. Eine Parzelle kann damit Bauland, Gartenland, Streuobstfläche im Landschaftsschutz oder Fläche im Naturschutzgebiet sein, und zwischen diesen Einstufungen liegen Welten, die man dem Grundstück nicht ansieht. Wir holen die verbindliche Auskunft ein, bevor wir eine Spanne nennen, und sagen Ihnen offen, wenn sich eine Erwartung nicht halten lässt. Für die rechtsverbindliche Bewertung Ihres Einzelfalls ist die zuständige Behörde die richtige Adresse.

Ab wann fällt Ihre Provision an und wie verteilt sie sich?

Sie wird einzig im Erfolgsfall fällig, also in dem Moment, in dem der Kaufvertrag notariell beurkundet ist. Bis dahin zahlen Sie nichts, weder vorab noch pauschal; kommt kein Vertrag zustande, bleibt der Aufwand bei uns hängen. Ihre Höhe und die Aufteilung zwischen Verkäufer- und Käuferseite ergeben sich aus der gesetzlichen Vorgabe, die für Ihre Objektart gilt. Für die vermietete Etage im Gründerzeithaus gelten dabei andere Vorgaben als für das selbst bewohnte Reihenhaus, weshalb wir Ihren Fall einzeln durchsprechen. Betrag und Gegenleistung sind im Maklerauftrag schriftlich festgehalten, ehe Sie ihn unterzeichnen. Von Beginn an rechnen Sie damit also mit derselben Summe wie wir.

Wie lange dauert eine Vermarktung in Bad Homburg-Kirdorf?

Zwischen Auftrag und Beurkundung liegen bei uns im Schnitt keine neun Wochen; in Kirdorf streuen die Werte allerdings weiter als an Orten mit einheitlichem Bestand. Ein modernisiertes Reihenhaus mit Garten ist meist rasch untergebracht, weil gleich mehrere Familien zugreifen. Ein Altbau in der Gesamtanlage braucht länger, bis die passende Gruppe erreicht ist, wird dann aber kaum noch heruntergehandelt. Bei geerbten Häusern hängt der Takt daran, wie schnell die Beteiligten auf eine gemeinsame Linie kommen, und bei Freiflächen daran, wie zügig die Auskunft zum planungsrechtlichen Status vorliegt. Alle vier bremst derselbe Fehler aus: ein Einstiegspreis, auf den in den ersten Wochen kein Interessent reagiert.

Wir erben zu dritt ein Haus in Kirdorf. Wie fangen wir an?

Mit einer Zahl, hinter der alle stehen können. Der Kirdorfer Siedlungsbestand ist in wenigen Jahrzehnten entstanden und kommt deshalb schubweise in den Generationenwechsel; Erbengemeinschaften sind hier kein Sonderfall. Solange keine neutrale Einschätzung vorliegt, hat jeder der drei ein anderes Haus vor Augen, und die Diskussion dreht sich um Vermutungen. Wir kommen für eine gemeinsame Begehung vorbei, halten Zustand, Bauepoche und Grundstück fest und geben jedem Beteiligten denselben Stand an die Hand, kostenlos und ohne Auftragspflicht. Auf dieser Grundlage lässt sich anschließend klären, ob verkauft, vermietet oder von einem Miterben übernommen wird. Erbrecht und Steuern gehören zu Notariat und Steuerberater.

Wie wirkt sich eine Waldrandlage am Hardtwald auf den Preis aus?

Sie verändert vor allem die Zusammensetzung der Nachfrage. Am Hardtwald entstand ein bevorzugtes Villengebiet, und wer dort sucht, vergleicht weniger den Quadratmeterpreis als Grundstückszuschnitt, Zuschnitt des Hauses und die Umgebung am Waldrand. Der Kreis möglicher Bewerber ist damit kleiner als bei einem Reihenhaus im Siedlungsbestand, die Bereitschaft der passenden Interessenten aber häufig ausgeprägter. Für Eigentümer folgt daraus zweierlei: Reichweite ist hier besonders wichtig, weil wenige geeignete Haushalte gefunden werden müssen, und die Präsentation trägt mehr als anderswo. Wir fotografieren deshalb vor Ort, beschreiben die Lage sachlich und verzichten auf Superlative, die bei der Besichtigung nicht einlösbar wären.

Betreuen Sie auch Dornholzhausen, Ober-Erlenbach und Ober-Eschbach?

Ja, wir arbeiten im gesamten Stadtgebiet von Bad Homburg und in den angrenzenden Kommunen des Hochtaunuskreises. Für die Bewertung ist allerdings wichtig, dass wir nicht über die Ortsbezirksgrenze hinweg mitteln: Kirdorf hat mit dem als Gesamtanlage geschützten Dorfkern, dem Gründerzeitgürtel, dem Siedlungsbau und den Waldrandlagen eine Schichtung, die es in den Nachbarortsbezirken so nicht gibt. Vergleichsfälle holen wir deshalb bevorzugt aus derselben Epoche innerhalb des Ortsbezirks und ergänzen sie nur dort um Objekte von außerhalb, wo das inhaltlich trägt. Dort, wo Ihre Käufer vergleichen, vergleichen wir mit.

Verkaufen oder vermieten: was ist in Kirdorf sinnvoller?

Entscheiden lässt sich das nur entlang Ihrer eigenen Lebenslage und entlang einiger Zahlen, die vorher feststehen müssen. Auf der Mietseite geht es hier fast immer um eine Etage im Gründerzeit- oder Jugendstilhaus, um eine abgeteilte Einheit in einem gewachsenen Haus des Ortskerns oder um ein Reihenhaus mit Gartenanteil. Wir halten den erzielbaren Kaufpreis gegen die realistisch erreichbare Miete und bringen dabei unter, was bei solchen Überlegungen gern vergessen wird: laufender Erhalt, Verwaltungsaufwand, Mieterwechsel und der Zustand der Technik in einem Altbau mit hohen Räumen. Gehört das Objekt mehreren Erben, liefert genau diese Gegenüberstellung nebenbei die gemeinsame Gesprächsgrundlage. Die steuerliche Seite besprechen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.

Ich wohne weit entfernt. Lässt sich der Verkauf von dort steuern?

Ja, und in unseren Mandaten ist diese Konstellation beinahe die Regel. Ein geerbtes Haus in Kirdorf und ein Wohnsitz mehrere Bundesländer entfernt passen öfter zusammen, als man denkt. Alles, wofür jemand vor Ort sein muss, übernehmen wir: Schlüssel verwahren, Begehung, Aufnahmen, Besichtigungstermine, die Abstimmung mit der Stadtverwaltung Bad Homburg und dem Hochtaunuskreis, dazu Rückfragen von Handwerkern oder aus der Nachbarschaft. Über Telefon und Videoschalte bleiben Sie dabei und hören den Zwischenstand, bevor Sie danach fragen müssen. Sitzen mehrere Erben im Boot, geht jeder Sachstand gleichzeitig an sämtliche Adressen, damit keiner mit weniger Information entscheiden muss als die anderen. Zum Beurkundungstermin können Sie sich bevollmächtigt vertreten lassen; welche Form die Vollmacht braucht, sagt Ihnen das Notariat.