Ihr Immobilienmakler in Dreieich-Buchschlag

Was leistet ein Immobilienmakler in Dreieich-Buchschlag für mich?

In erster Linie eine saubere Einordnung: Über den Wert entscheidet hier vor allem der Abstand Ihres Hauses zum Kolonieplan von 1905 – Parzellenmaß, Dachform, Deckung, Sockel, Fachwerk und Grundriss. Zuerst wird dieser Befund festgehalten, dann kommen die dazu passenden Vergleichsfälle, und am Schluss steht die Käufergruppe, die darauf anspringt. Belegt ist das durch mehr als 104 vermittelte Objekte im Rhein-Main-Gebiet und 5,0 Sterne bei Google. Dazu gehören eine Ansprechperson, die sich nicht abwechselt, eine Preisherleitung, die Sie Schritt für Schritt mitrechnen können, und eine Abwicklung, in der Aktenarbeit, Verhandlung und Beurkundung bei derselben Person bleiben.

Wie bewerten Sie ein Landhaus aus den Gründungsjahren der Kolonie?

Wir kommen selbst vorbei und nehmen Sockel, Fachwerk, Schindel, Dachform, Deckung, Fenster, Grundriss und Parzellenzuschnitt einzeln auf. Bei Häusern dieser Phase wiegt der Zustand der historischen Substanz schwerer als die reine Wohnfläche, und die Parzelle bewerten wir für sich, weil sie dem im Plan vorgegebenen Mindestmaß folgen kann oder eben nicht. Anschließend suchen wir Vergleichsfälle aus Dreieich und dem Kreis Offenbach heraus und gewichten sie nach Erhaltungsgrad. Pauschale Quadratmeterpreise lassen wir weg, weil sie bei solcher Substanz regelmäßig am Objekt vorbeigehen. Berechnet wird dafür nichts, Ihre Angaben bleiben vertraulich, und ein beglaubigtes Gutachten ist unsere Einschätzung nicht.

Was bedeutet die Gesamtanlage für meinen Verkauf?

Die Villenkolonie ist als Gesamtanlage aus geschichtlichen und künstlerischen Gründen geschützt, zahlreiche Häuser sind zusätzlich einzeln geschützt. Für Ihren Verkauf wirkt das vor allem als Zusicherung: Die Umgebung Ihres Hauses bleibt in ihrem Charakter erhalten, und genau das sucht die Käufergruppe, die hierher will. Käufer fragen allerdings regelmäßig nach dokumentierten Umbauten und nach dem Status des Objekts selbst. Diese Auskunft fordern wir vorab bei der Stadt Dreieich und beim Kreis Offenbach an, nehmen sie in die Objektakte und schreiben sie ins Exposé, anstatt sie zu umschiffen. Was an einer einzelnen Maßnahme zulässig ist, sagt verbindlich allein die Denkmalbehörde; steuerliche Fragen zu geschützter Substanz beantwortet Ihr Steuerberater.

Mindert eine geteilte Kolonieparzelle den Wert?

Das lässt sich nicht pauschal sagen, weil beide Fälle einen eigenen Markt haben. Eine Parzelle, die noch im vorgegebenen Mindestmaß liegt, spricht Käufer an, die genau diese Größe und das daraus folgende Erscheinungsbild suchen. Eine durch Teilung entstandene, kleinere Fläche spricht dagegen Interessenten an, die weniger Garten pflegen möchten oder eine geringere Gesamtsumme aufbringen können. Für Ihre Einschätzung klären wir den tatsächlichen Zuschnitt über Flurkarte und Katasterauskunft und weisen Gebäude- und Flächenanteil getrennt aus. Welche Käufergruppe daraus folgt, entscheidet dann über Bildauswahl und Ansprache. Zur baurechtlichen Beurteilung einer weiteren Teilung ist das zuständige Amt maßgeblich.

Welche Rolle spielt der S-Bahn-Halt für den Preis?

Die Station Dreieich-Buchschlag an der Strecke Frankfurt–Heidelberg liegt in diesem Stadtteil und ist der S-Bahn-Halt der Gesamtstadt; hier endet außerdem die Dreieichbahn im Norden. Für einen erheblichen Teil der Interessenten ist diese Verbindung der Grund, überhaupt hier zu suchen – gerade bei Haushalten, die beruflich nach Frankfurt müssen. Im Exposé nennen wir deshalb die Verbindung selbst, aber keine Liniennummern und keine Minutenangaben, weil Fahrpläne fortgeschrieben werden. Im Preisgespräch ist der Halt ein sachliches Argument, das sich belegen lässt, und Argumente, die man belegen kann, halten länger als Behauptungen. Entscheidend bleibt am Ende dennoch der Zustand Ihres Hauses.

Wie verkaufe ich eine Wohnung in einem aufgeteilten Landhaus?

Zuerst sammeln wir die Unterlagen der Gemeinschaft: Teilungserklärung, Beschlüsse, Abrechnungen, Nachweis der Rücklage und, falls es eine gibt, die Daten der Verwaltung. In kleinen Gemeinschaften ohne professionelle Verwaltung fehlt davon häufig etwas, und ohne diese Papiere hält die Bank der Käuferseite ihre Zusage zurück. Danach klären wir die Zuständigkeiten für Dach, Fassade und Garten, damit Interessenten wissen, worauf sie sich einlassen. In der Darstellung trennen wir strikt zwischen Ihrem Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum. Erst wenn beides belegt ist, gehen Inserat und Anzeigen los – nachträgliche Lücken kosten regelmäßig mehr als die Wochen, die das Zusammentragen braucht.

Wann wird die Maklerprovision in Buchschlag fällig?

Erst mit der Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar – vorher zu keinem Zeitpunkt, auch nicht bei Auftragserteilung. Für Buchschlager Objekte ist das die wichtigere Hälfte der Antwort: Aktenbeschaffung bei Stadt und Kreis, die Aufnahme des Erhaltungsgrads Bauteil für Bauteil, Fotografie samt Bearbeitung und die getrennten Anzeigenstränge laufen vollständig auf unser Risiko, bis ein Käufer unterschreibt. Wie sich der Satz zwischen den Parteien verteilt, folgt der gesetzlichen Vorgabe zur Objektart und unserer schriftlichen Absprache – beides liegt Ihnen vor der Beauftragung vor. Anzahlungen, Aufwandspauschalen und Einzelrechnungen für Teilleistungen kennen wir nicht. Kommt kein Kaufvertrag zustande, bleiben Ortstermin, Einordnung und Aufbereitung bei uns.

Übernehmen Sie die Behördenwege für mein Kolonieanwesen?

Ja – vom ersten Antrag bis zur fertigen Mappe. Für Bauakte und genehmigte Nutzung ist die Stadtverwaltung Dreieich zuständig, Kataster, Baulastenverzeichnis und Gutachterausschuss sitzen beim Kreis Offenbach, bei geschützter Substanz tritt die Denkmalbehörde dazu. Gebraucht werden ein frischer Grundbuchauszug, die Flurkarte, die Grundrisse, die Wohnflächenberechnung und ein gültiger Energieausweis; bei einer Wohnung im aufgeteilten Haus zusätzlich Teilungserklärung und Beschlüsse. Ist irgendwann eine Gaube, ein Anbau oder eine geschlossene Veranda dazugekommen, muss der Genehmigungsnachweis vorliegen. Jede Lücke hat zwei Folgen zugleich: Die finanzierende Bank zögert die Zusage hinaus, und die Käuferseite hat ein Argument für einen Abschlag in der Hand.

Wie lange dauert ein Verkauf in Dreieich-Buchschlag?

Im Mittel steht der Notartermin bei unseren Mandanten nach knapp neun Wochen. Über die konkrete Dauer entscheiden der Erhaltungsgrad des Objekts, die Vollständigkeit der Akte und vor allem der Startpreis. Eine Wohnung im aufgeteilten Haus findet eine breitere Gruppe und ist meist schneller vergeben als ein Landhaus mit viel Originalsubstanz, dessen Käuferkreis klein und über die Region hinaus verstreut ist – genau deshalb bauen wir für solche Objekte eigene Anzeigenstränge. Ein zu hoher Startpreis verschenkt die Aufmerksamkeit der ersten Wochen, und die kommt nicht wieder. Diese Wochen investieren wir lieber vorab in eine tragfähige Einordnung.

Soll ich ein Kolonieanwesen vor dem Verkauf instand setzen?

Das hängt davon ab, welche Arbeit sich im Preis wiederfindet. Bei Häusern aus den Gründungsjahren wirkt fachgerechte Pflege von Sockel, Fachwerk, Schindel und Deckung stärker als eine neue Einbauküche, weil die Käufergruppe für Originalsubstanz genau darauf schaut. Bei späteren Bauten im Plangebiet sind Heizung, Fenster und Dämmung die Punkte, nach denen gefragt wird. Wo eine Maßnahme die geschützte Erscheinung berührt, sprechen wir vorher mit den zuständigen Stellen, damit aus einer gut gemeinten Erneuerung kein Problem wird. Wir rechnen beide Wege nebeneinander durch – instand gesetzt verkaufen oder den Zustand offen ausweisen und entsprechend kalkulieren – und Sie entscheiden anschließend mit Zahlen vor sich.

Verkaufen oder vermieten: was passt bei einem geerbten Landhaus?

Ausschlaggebend ist Ihr Ziel: einmal eine größere Summe oder über Jahre ein laufender Ertrag. Für die Vermietung spricht hier vor allem eine abgeschlossene Einheit in einem aufgeteilten Anwesen, weil sie zu Mietergruppen passt, die wegen der Schienenverbindung nach Frankfurt kommen. Ein ganzes Landhaus mit mehreren Geschossen und großer Parzelle spricht dagegen eher Selbstnutzer an und ist in Pflege und Verwaltung aufwendig, zumal bei historischer Substanz jede Instandhaltung fachgerecht ausgeführt werden sollte. Wir rechnen Ihnen beide Wege nebeneinander vor: den Kaufpreis, der hier realistisch zu erzielen ist, und die Miete, die sich tatsächlich durchsetzen lässt – gegengerechnet mit dem, was Verwaltung, Instandhaltung und jeder Mieterwechsel an Zeit und Geld kosten. Was daraus steuerlich folgt, besprechen Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.

Welche Papiere fehlen bei alten Kolonieanwesen am häufigsten?

Am häufigsten fehlt der Genehmigungsnachweis für einen späteren Eingriff: eine zusätzliche Gaube, ein Anbau, eine geschlossene Veranda, ein ausgebautes Dachgeschoss. An zweiter Stelle steht die Wohnflächenberechnung, die bei Häusern mit Mansard- oder Zeltdach und Schrägen oft nie fachgerecht erstellt wurde. Bei aufgeteilten Häusern ohne professionelle Verwaltung fehlen regelmäßig Beschlüsse und Abrechnungen vergangener Jahre. Und bei lange gehaltenem Familienbesitz ist der Grundbuchauszug häufig jahrzehntealt. Wir fordern all das zu Beginn des Mandats an und bringen es in eine Form, die Bank und Notar unverändert übernehmen können – das ist unspektakuläre Arbeit, verhindert aber die Abschläge, die aus Unklarheit entstehen.

Sind Sie auch in Langen, Neu-Isenburg und Dreieich tätig?

Ja. Unser Arbeitsgebiet ist die gesamte Rhein-Main-Region, und die direkte Nachbarschaft kennen wir aus laufenden Mandaten: Langen im Südwesten, Neu-Isenburg im Nordwesten, Sprendlingen im Osten und das übrige Dreieich. Praktisch bedeutet das für Sie: Interessenten aus diesen Orten stehen bei uns in der Kartei, noch bevor Ihr Objekt online geht. Ein Haushalt, der zunächst in Langen oder Neu-Isenburg gesucht hat, lässt sich für ein Haus an der Schienenverbindung nach Frankfurt oft unmittelbar gewinnen. Andersherum sehen wir früh, welches Argument einen Interessenten aus Frankfurt überzeugt und welches wirkungslos bleibt.

Was sollte ich steuerlich vor dem Verkauf klären?

Zuerst geht es fast immer um die Frage, ob auf einen Verkaufsgewinn Steuer anfällt. Bei einem selbst bewohnten oder lange gehaltenen Haus bleibt der Verkauf häufig steuerfrei; bei einem vermieteten Objekt kann Spekulationssteuer greifen, falls zwischen Erwerb und Weiterverkauf zu wenige Jahre liegen. Bei einem geerbten Objekt zählt zusätzlich, wie lange und wie es vorher genutzt wurde. Ist eine Einheit im aufgeteilten Haus vermietet oder stehen bei geschützter Substanz besondere Abschreibungen zur Debatte, verschiebt sich die Beurteilung noch einmal. Wir bringen das Thema früh zur Sprache, damit der Verkaufszeitpunkt bewusst gewählt wird; verbindlich beurteilen kann ihn nur Ihr Steuerberater, und Rechtsfragen gehören zu Notar oder Fachanwalt.