Wohnung verkaufen in Bad Homburg-Ober-Eschbach

Wie lange dauert es, eine Wohnung in Bad Homburg-Ober-Eschbach zu verkaufen?

Im Schnitt vergehen bei uns weniger als neun Wochen bis zum Notartermin. Die häufigste Verzögerung entsteht bei Eigentumswohnungen nicht bei der Käufersuche, sondern bei der Beschaffung der Gemeinschaftsunterlagen über die Verwaltung. Deshalb fordern wir Teilungserklärung, Protokolle und Rücklagenstand an, während die Vermarktung schon läuft. Ein realistischer Ausgangspreis verkürzt die Zeit zusätzlich, weil in den Ober-Eschbacher Baugebieten regelmäßig vergleichbare Einheiten angeboten werden und Interessenten sofort vergleichen. Bei vermieteten Wohnungen kommt die Abstimmung der Besichtigungstermine mit dem Mieter hinzu, was wir für Sie übernehmen.

Welche Papiere verlangt die Bank des Käufers bei einer Eigentumswohnung?

Neben Grundbuchauszug und Energieausweis werden vor allem die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft verlangt: Teilungserklärung, Aufteilungsplan, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, der Wirtschaftsplan und der Stand der Instandhaltungsrücklage. Fehlt eines dieser Dokumente, gibt es keine Finanzierungszusage, und der Notartermin verschiebt sich um Wochen. Die Beschaffung läuft über die Hausverwaltung und braucht Vorlauf, den man einplanen muss. Unser Backoffice fordert alles parallel zur Vermarktung an, prüft es auf Widersprüche und bereitet es so auf, dass Interessenten es ohne Erläuterung verstehen. So bleibt der Ablauf planbar, auch wenn ein Käufer schnell entscheiden will.

Soll ich meine vermietete Wohnung erst kündigen oder vermietet verkaufen?

Das hängt davon ab, welchen Käuferkreis Sie ansprechen wollen und was rechtlich möglich ist. Vermietet verkauft erreicht die Wohnung Kapitalanleger, die über Jahresnettokaltmiete, Bewirtschaftungskosten und Rücklagenstand rechnen; bezugsfrei erreicht sie Selbstnutzer, die einziehen wollen und meist mehr zu zahlen bereit sind. Eine Kündigung setzt einen zulässigen Grund voraus und ist als Weg zum höheren Preis nicht frei verfügbar. In Ober-Eschbach sind viele Einheiten seit dem Erstbezug vermietet, sodass die Miete oft unter dem heutigen Niveau liegt und den Ertragswert drückt. Wir stellen beide Varianten mit Zahlen gegenüber; die mietrechtliche Beurteilung gehört zu einem Fachanwalt.

Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn ich verkaufe?

Möglich ist das vor allem dann, wenn die Wohnung erstmals in Wohnungseigentum umgewandelt wurde, während der Mieter schon darin wohnte. In dieser Konstellation wird der Mieter über den Inhalt des Kaufvertrags informiert und kann innerhalb einer Frist selbst in den Vertrag eintreten. Für Sie bedeutet das keinen Nachteil, wohl aber einen Schritt, der im Zeitplan berücksichtigt werden muss – und einen Käufer, den man vorher darüber informiert. Wir prüfen die Situation vor der Vermarktung, planen den Ablauf mit dem Notar ein und sagen Ihnen früh, worauf Sie achten müssen. Die verbindliche rechtliche Beurteilung Ihres Einzelfalls trifft ein Fachanwalt.

Was passiert beim Verkauf mit der Instandhaltungsrücklage?

Die angesparte Rücklage ist Vermögen der Eigentümergemeinschaft und geht mit dem Verkauf auf den Erwerber über; an Sie ausgezahlt wird sie nicht. Auf den Preis wirkt ihr Stand dennoch deutlich, weil er dem Käufer zeigt, wie gut die Anlage für anstehende Maßnahmen aufgestellt ist. In Ober-Eschbacher Siedlungen, die in wenigen Jahren fertiggestellt wurden, altern Dach, Fenster, Stränge und Heizzentrale gemeinsam – eine gefüllte Rücklage ist dort ein starkes Argument. Ist sie dünn und stehen Arbeiten an, muss man das offen einordnen statt es zu übergehen. Wir legen den Stand vor und rechnen ihn in die Preisargumentation ein, damit nach dem Kauf kein Streit über eine Sonderumlage entsteht.

Muss ich eine beschlossene Sonderumlage im Exposé angeben?

Ja. Eine beschlossene Sonderumlage ist für den Käufer wertrelevant und muss offengelegt werden, ebenso absehbare Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Verschweigen führt im besten Fall zu Nachverhandlungen kurz vor dem Notartermin, im schlechteren zu Haftungsansprüchen nach dem Verkauf. Offen dargestellt lässt sich dagegen sauber regeln, wer welchen Teil trägt; ist die Umlage beschlossen, aber noch nicht abgerechnet, gehört diese Zuordnung ausdrücklich in den Kaufvertrag. Wir holen den Beschlussstand bei der Verwaltung ein, lesen die Protokolle und stellen dar, was entschieden und was vertagt wurde. Das schützt Sie und beschleunigt die Verhandlung.

Was kostet mich der Wohnungsverkauf in Ober-Eschbach?

Vorkosten entstehen Ihnen keine: Unsere Vergütung ist eine reine Erfolgsprovision, wird in Hessen zwischen Käufer und Verkäufer geteilt und ist erst mit dem notariellen Kaufvertrag fällig. In der Maklergebühr enthalten sind ohne Mehrkosten die aufbereiteten Innenaufnahmen, der Grundriss, die eigene Objektseite, die Werbekampagne und die Beschaffung der Gemeinschaftsunterlagen. Hinzu kommen objektbezogene Positionen, die bei Ihnen anfallen können – etwa die Löschung von Grundschulden oder eine Vorfälligkeitsentschädigung bei laufender Finanzierung. Notar- und Grundbuchkosten der Umschreibung trägt üblicherweise der Käufer. Alle Posten legen wir vor dem Markteintritt offen.

Was bringt eine Renovierung vor dem Wohnungsverkauf?

Eine vollständige Renovierung rechnet sich meist nicht, weil Käufer eigene Vorstellungen umsetzen wollen. In Ober-Eschbach gibt es allerdings eine Besonderheit: Weil Interessenten denselben Grundriss aus der Nachbarschaft kennen, entscheidet der Ausstattungsstand sichtbarer über den Preis als anderswo. Ein erneuertes Bad oder neue Fenster wirken hier stärker als eine Auffrischung der Wände. Wirksam und günstig sind außerdem entrümpeln, Kleinreparaturen und gute Lichtverhältnisse für die Aufnahmen. Wir sagen Ihnen vor der Vermarktung konkret, welche Maßnahme im Verkaufspreis zurückkommt und welche Sie sich sparen können; die Bildaufbereitung übernimmt Vivesta Studio.

Erfährt die Eigentümergemeinschaft von meinem Verkauf?

Nur wenn Sie es wollen. In Siedlungen, in denen viele seit dem Erstbezug wohnen, spricht sich jeder Besichtigungstermin schnell herum, und das möchten manche Eigentümer vermeiden. Auf Wunsch vermarkten wir ausschließlich über vorgemerkte Interessenten, verzichten auf ein öffentliches Inserat und legen alle Termine auf wenige Tage statt über Wochen einzelne Besucher durchs Treppenhaus zu führen. Wettbewerb entsteht dabei trotzdem, weil mehrere geprüfte Interessenten gleichzeitig im Gespräch sind. Formal erfährt die Verwaltung vom Eigentümerwechsel erst mit dem Kaufvertrag; für die Anforderung der Unterlagen genügt Ihr Auftrag an uns.

Wer besorgt den Energieausweis für meine Wohnung?

Bei einer Eigentumswohnung wird der Energieausweis für das gesamte Gebäude ausgestellt und über die Hausverwaltung bezogen, die ihn üblicherweise vorhält. Vorlegen und in der Anzeige angeben müssen Sie ihn dennoch. Wir fordern ihn im Rahmen der Unterlagenbeschaffung mit an und organisieren, falls keiner vorliegt, die Ausstellung. Wichtiger als die Kennzahl ist in Ober-Eschbach die Einordnung: Ein Ausweis, der den Bauzeitstandard der Achtzigerjahre abbildet, sagt nichts über die Fenster in Ihrer Einheit. Deshalb trennen wir gegenüber Interessenten, was die Gemeinschaft verantwortet und was Sie selbst modernisiert haben.

Wie prüfen Sie die Bonität eines Kaufinteressenten?

Vor einem Besichtigungstermin sprechen wir mit Interessenten über Finanzierungsstand, Eigenkapital und Zeitplan; vor der Reservierung verlangen wir eine Finanzierungsbestätigung der Bank. Das filtert Anfragen heraus, die im Ergebnis nur Termine kosten. Bei Kapitalanlegern achten wir zusätzlich darauf, ob die Kalkulation zu den tatsächlichen Zahlen der Wohnung passt, weil sonst später nachverhandelt wird. Ziel ist, dass die Zusage bis zum Notartermin hält und Sie nicht nach Wochen neu beginnen müssen. Erst wenn diese Prüfung steht, gehen wir in die Preisverhandlung und stimmen den Vertragsentwurf mit dem Notar ab.

Fällt beim Verkauf meiner Eigentumswohnung Spekulationssteuer an?

Das hängt von Haltedauer und Nutzung ab. Selbst bewohnte Wohnungen bleiben in der Regel steuerfrei, ebenso Einheiten nach einer längeren Haltedauer. Bei vermieteten Wohnungen innerhalb der Spekulationsfrist kann dagegen eine Steuer auf den Veräußerungsgewinn anfallen, und bei geerbten Einheiten wird die Besitzzeit des Erblassers angerechnet – gerade bei Wohnungen aus dem Erstbezug der Ober-Eschbacher Siedlungen ist das häufig der entscheidende Punkt. Weil bei Kapitalanlagen zusätzlich Abschreibungen in die Rechnung einfließen, wird es schnell komplex. Wir weisen Sie früh auf die relevanten Punkte hin; die Berechnung gehört zu Ihrem Steuerberater.

Welche Rolle spielt die Anbindung nach Frankfurt beim Verkauf?

Für einen großen Teil der Kaufinteressenten ist sie das ausschlaggebende Argument: Ober-Eschbach hat eine eigene U2-Station mit Direktverbindung in die Frankfurter Innenstadt, dazu die Anschlussstelle Bad Homburg an A 5 und A 661. Diese Lage spricht Haushalte an, die täglich nach Frankfurt fahren und dabei eine Bad Homburger Adresse behalten wollen. Gleichzeitig gehört zur Ehrlichkeit, dass es im Stadtteil keinen S-Bahn- oder Regionalbahnhalt gibt und die U2 nicht in die Bad Homburger Innenstadt führt. Wir beschreiben die Wege sachlich und nutzen sie in der Ansprache der Zielgruppen, statt sie zu einem Werteversprechen zu überhöhen.