Wohnung verkaufen in Eppertshausen

Wohnung verkaufen in Eppertshausen: Wie ermitteln Sie den Wert meiner Einheit?

Am Anfang steht die Wohnung selbst: Fläche, Geschoss, Ausrichtung, Zuschnitt, Ausstattung und die Qualität eines möglichen Ausbaus. Hinzu kommt, was die Teilungserklärung Ihrer Einheit an Stellplatz, Kellerabteil oder Hofanteil zuweist. Danach schauen wir auf die Gemeinschaft, also auf laufende Kosten, Rücklage und den Zustand von Dach, Fassade und Haustechnik, weil diese Posten unmittelbar auf den erzielbaren Preis durchschlagen. Zuletzt ordnen wir den Standort ein: geteiltes Haus im historischen Kern, Mehrfamilienhaus im Siedlungsring oder waldnahe Randlage. Weil ein Vergleichsangebot im Ort meist fehlt, machen wir jeden dieser Schritte einzeln nachvollziehbar. Am Ende steht der Termin in Ihrer Wohnung, und der ist für Sie kostenlos.

Wie finde ich einen Preis, wenn es kaum vergleichbare Wohnungen im Ort gibt?

Genau das ist in Eppertshausen der Normalfall, weil Geschosswohnungsbau hier die Ausnahme ist. Statt einen Preis aus dem Nachbarangebot abzuleiten, bauen wir ihn aus den Eigenschaften Ihrer Einheit auf und ordnen ihn anschließend in das weitere Umfeld des Landkreises ein, ohne fremde Objekte gleichzusetzen. Wichtiger als die Zahl selbst ist ihre Begründung: Ein Käufer, der versteht, warum eine Wohnung so bewertet wird, verhandelt sachlich statt pauschal abzuschlagen. Dieselbe Begründung braucht auch die finanzierende Bank für ihre eigene Einschätzung. Wir halten sie deshalb schriftlich fest und legen sie im Gespräch offen.

Welche Unterlagen brauche ich beim Verkauf einer Wohnung in Eppertshausen?

Gebraucht werden die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Nachweise über die laufenden Kosten und ihre Verteilung, Belege zu Instandhaltungsmaßnahmen sowie, falls vorhanden, Protokolle und Beschlüsse der Gemeinschaft. Dazu kommen Grundbuchauszug, Grundriss und ein gültiger Energieausweis für das Gebäude, bei laufender Vermietung außerdem der Mietvertrag. Gibt es eine Verwaltung, lagert der größte Teil dort und die Herausgabe braucht Vorlauf; verwaltet sich das Haus selbst, liegen die Papiere bei den Miteigentümern und müssen zusammengetragen werden. Unser Backoffice übernimmt beides und stimmt sich dafür mit der Gemeinde Eppertshausen und dem Landkreis Darmstadt-Dieburg ab, damit die Akte steht, bevor der erste Interessent fragt.

Lässt sich eine Einliegerwohnung in Eppertshausen einzeln verkaufen?

Möglich ist das, wenn das Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt ist oder aufgeteilt wird. Voraussetzung dafür ist eine abgeschlossene Einheit mit eigenem Zugang, eigener Küche und eigenem Bad, was bei nachträglich ausgebauten Obergeschossen nicht immer von selbst gegeben ist. Die Aufteilung wird notariell erklärt und im Grundbuch vollzogen, und sie braucht Zeit und Vorbereitung. Für viele Eigentümer ist deshalb die Alternative interessanter: das Haus als Ganzes anzubieten und gezielt Käufer anzusprechen, die selbst einziehen und die zweite Wohnung vermieten wollen. In Eppertshausen ist diese Kombination aus Wohnen und Vermieten ein häufiger Kaufwunsch. Wir vergleichen beide Wege mit Ihnen, bevor Sie sich festlegen.

Was ist zu beachten, wenn unsere Eigentümergemeinschaft nur aus zwei Parteien besteht?

Kleine Gemeinschaften funktionieren im Alltag oft unbürokratisch, hinterlassen aber wenig Schriftliches. Für den Verkauf zählt jedoch genau das: Ein Käufer und seine Bank wollen wissen, wie Kosten verteilt werden, was zuletzt am Gebäude gemacht wurde und ob Rücklagen existieren. Fehlen Nachweise, entsteht Unsicherheit, und Unsicherheit kostet im Gebot. Wir helfen dabei, Vereinbarungen und Zahlungen der vergangenen Jahre nachvollziehbar zusammenzustellen, und prüfen zugleich, ob die Teilungserklärung eine Zustimmung zum Verkauf verlangt. Fällt so ein Punkt erst kurz vor der Beurkundung auf, verschiebt sich der ganze Ablauf.

Muss ich als Wohnungsverkäufer einen Energieausweis vorlegen?

Ja. Ohne gültigen Energieausweis sollte keine Besichtigung stattfinden, und seine Kennwerte gehören bereits in das Inserat. Bei einer Eigentumswohnung wird er für das gesamte Gebäude ausgestellt, nicht für Ihre Einheit allein. Existiert eine Verwaltung, fragen wir das Dokument dort an; in selbstverwalteten Eppertshäuser Häusern klären wir mit den Miteigentümern, wer die Erstellung beauftragt und wie die Kosten getragen werden. Bei denkmalgeschützten Gebäuden im alten Ortskern gelten Ausnahmen, die wir im Einzelfall mit der Behörde prüfen. Wir kümmern uns zu Beginn darum, damit der Ausweis nicht ausgerechnet dann fehlt, wenn ein Käufer entscheiden will.

Muss ich Feuchtespuren im Keller den Kaufinteressenten offenlegen?

Weil der Untergrund in Eppertshausen vielerorts tonig und damit wenig durchlässig ist, sind Abdichtung und Entwässerung hier ein reales Thema und keine Formalie. Für Ihre Wohnung heißt das: Der Keller ist in aller Regel Gemeinschaftseigentum, Ursache und Behebung betreffen also alle Miteigentümer. Verschweigen ist keine Option, denn ein Käufer bemerkt Feuchtespuren beim Termin oder erfährt davon später mit unangenehmen Folgen. Sinnvoller ist, den Zustand offen darzustellen, durchgeführte Maßnahmen zu belegen und den möglichen Handlungsbedarf einzuordnen. Das nimmt dem Punkt die Wucht in der Verhandlung. Für die bauliche Beurteilung ziehen wir bei Bedarf einen Fachbetrieb hinzu.

Zählt der ausgebaute Dachraum zur Wohnfläche meiner Einheit?

Nur teilweise, und die Rechnung überrascht viele Eigentümer. Räume unter Schrägen gehen je nach lichter Höhe anteilig oder gar nicht in die Wohnfläche ein, und ob ein Raum überhaupt als Aufenthaltsraum gilt, hängt an baurechtlichen Anforderungen. In den über Werkstatt- und Lagerräumen ausgebauten Dachgeschossen Eppertshäuser Handwerkerhäuser ist das besonders relevant, weil dort oft in Etappen und ohne durchgehende Dokumentation ausgebaut wurde. Eine zu großzügig angesetzte Fläche fällt spätestens dem Gutachter der finanzierenden Bank auf und kostet Vertrauen. Wir rechnen die Fläche vor der Vermarktung sauber nach und weisen aus, wie sie zustande kommt.

Darf ich meine vermietete Wohnung in Eppertshausen verkaufen?

Ja, und bei Einliegerwohnungen ist das sogar der Normalfall. Am Mietverhältnis ändert der Eigentümerwechsel nichts; der Käufer übernimmt den bestehenden Vertrag mit allen Rechten und Pflichten. Damit richtet sich Ihr Angebot an Kapitalanleger, die den Vertrag ebenso genau prüfen wie die Räume. Entscheidend ist eine klare Gegenüberstellung von Mieteinnahme, umlagefähigen Kosten und den Posten, die beim Eigentümer bleiben. Besteht ein Vorkaufsrecht des Mieters, planen wir es in den Ablauf ein. Fragen rund um Eigenbedarf oder Kündigung gehören zum Fachanwalt und nicht ins Maklergespräch.

Wie lange dauert der Verkauf einer Wohnung in Eppertshausen?

Im Schnitt vergehen bei uns unter neun Wochen bis zum Notartermin. Wie schnell es tatsächlich geht, hängt vor allem an den Unterlagen, denn ohne Teilungserklärung, Kostennachweise und Energieausweis entscheidet weder Käufer noch Bank. Deshalb beginnt unser Backoffice mit der Beschaffung, sobald der Auftrag steht, und nicht erst beim ersten Interessenten. In selbstverwalteten Häusern kalkulieren wir zusätzlich Zeit für die Abstimmung mit den Miteigentümern ein, weil dort niemand die Papiere auf Abruf bereithält. Ein nachvollziehbar hergeleiteter Angebotspreis verkürzt den Weg zusätzlich, weil Besichtigungen dann zu Geboten führen statt zu langem Abwägen.

Wie hoch ist die Maklerprovision beim Wohnungsverkauf?

Unsere Vergütung hängt am Erfolg: Sie entsteht erst, wenn der Kaufvertrag beim Notar beurkundet ist, und sie teilt sich zwischen beiden Seiten auf. Abgedeckt sind damit die Bewertung Ihrer Einheit, die Beschaffung der Papiere bei Behörden, Verwaltung oder Miteigentümern, Aufnahmen, Grundriss und Exposé, die Platzierung auf den Portalen, die eigene Objektseite sowie die parallel laufende Werbekampagne, für die keine Mehrkosten entstehen. Hinzu kommen Besichtigungen mit vorab geprüften Interessenten, Bonitätsprüfung, Preisverhandlung und die Begleitung bis zum Schlüsselwechsel. Was in Ihrem Fall gilt, legen wir im Erstgespräch offen, bevor Sie sich binden.

Wie läuft die Übergabe der Wohnung nach dem Notartermin ab?

Übergeben wird in der Regel, sobald der Kaufpreis vollständig gezahlt ist, nicht schon am Tag der Beurkundung. Beim Termin in der Wohnung halten wir gemeinsam mit beiden Seiten ein Protokoll fest: Zählerstände, Schlüssel für Wohnung, Haustür, Briefkasten, Keller und gegebenenfalls Hoftor sowie den Zustand der Räume. Bei Einheiten im aufgeteilten Handwerkerhaus gehört ein Punkt dazu, der leicht vergessen wird: die Übergabe von Zugängen zu Nebengebäuden und die Klarstellung, wer die Hofdurchfahrt künftig nutzt. Auch übernommene Einbauten gehören ins Protokoll, ebenso die Information der übrigen Miteigentümer über den Wechsel. Das Protokoll bringen wir vorbereitet mit und führen durch den Termin, damit am Ende nichts Offenes zurückbleibt.