Wohnung verkaufen in Dreieich-Sprendlingen

Warum in Sprendlingen die Bauperiode den Vergleich bestimmt

Sprendlingen ist mit rund 2.045 Hektar der größte Stadtteil von Dreieich und umfasst etwa 40 Prozent des Stadtgebiets. Auf dieser Fläche liegen vier Bauschichten dicht beieinander: der Fachwerkkern um Lindenplatz und Erasmus-Alberus-Kirche, die in den Aufbaujahren auf der grünen Wiese geplante Siedlung im Norden und Westen, die Wohnungsbaujahre bis zur Fusion von 1977 und der jüngere Bestand, der die Lücken gefüllt hat. Zwei Wohnungen, die nur wenige hundert Meter auseinanderliegen, können deshalb völlig unterschiedliche Grundrisse, Haustechnik und Miteigentumsanteile haben. Wer beim Vergleich allein auf den Ortsnamen schaut, greift zwangsläufig daneben. Wir ordnen Ihre Einheit zuerst ihrer Bauperiode zu und suchen die Vergleichsfälle dort.

Wohnungen aus den Jahren vor der Fusion 1977

Am 1. Januar 1977 ging Sprendlingen in der neu gebildeten Stadt Dreieich auf. Der Großteil des Sprendlinger Wohnungseigentums entstand in den Jahrzehnten davor: Geschosswohnungsbau, Zeilenbebauung und Reihenhauszeilen, gebaut für eine stark gewachsene Einwohnerschaft. Diese Wohnungen sind bis heute die klassischen Ersterwerber- und Kapitalanlageobjekte des Ortes, solide geschnitten, überschaubar in der Fläche, meist mit Balkon und Stellplatz. Für die Bewertung heißt das: Der Grundriss ist berechenbar, die Unterschiede stecken in Zustand, Etage und in dem, was die Gemeinschaft seither an Maßnahmen beschlossen hat.

Teilungserklärung aus den Wohnungsbaujahren lesen

Die Teilungserklärung markiert, wo Ihr alleiniges Eigentum endet und der Anteil aller Eigentümer beginnt; zugleich legt sie die Miteigentumsanteile sowie die Sondernutzungsrechte an Stellplatz, Kellerabteil oder Gartenanteil fest. In den Wohnungsbaujahren wurden solche Urkunden oft knapper abgefasst als heute, und die Praxis im Haus hat sich an manchen Stellen davon entfernt – etwa bei dem Kellerraum, den jemand seit Jahrzehnten selbstverständlich nutzt, oder beim Stellplatz, dessen Zuordnung nie zu Papier kam. Interessenten und deren Kreditinstitute studieren diese Urkunde Zeile für Zeile, denn aus ihr ergibt sich, welche Lasten und welche Gestaltungsspielräume auf sie übergehen. Treten Abweichungen erst mitten in der Verhandlung zutage, drücken sie unmittelbar auf den Preis. Wir lassen uns das Dokument aushändigen und gleichen es mit der tatsächlichen Nutzung ab, ehe Ihre Wohnung an den Markt geht.

Hausgeld und Erhaltungsrücklage im Geschosswohnungsbau

Kaum eine Größe ziehen Interessenten so schnell zum Quervergleich heran wie das Hausgeld. Entscheidend ist dabei nicht der Betrag an sich, sondern seine Aufteilung: Welcher Anteil deckt Betriebskosten, welcher die Vergütung der Verwaltung, und welcher wandert in die Erhaltungsrücklage? An Gebäuden der Sprendlinger Wohnungsbaujahre steht irgendwann Arbeit an der Substanz bevor – Dach, Leitungsstränge, Fenster oder Heizzentrale. Ist die Rücklage ordentlich gefüllt, trägt sie ein höheres Hausgeld mit, weil Sonderumlagen dann unwahrscheinlicher werden; fällt sie dünn aus, muss das erklärt werden, sonst liest der Käufer daraus ein verstecktes Risiko. Wir legen beide Seiten offen und stellen die Verbindung dazwischen her, damit niemand raten muss.

Protokolle der Eigentümerversammlung als Preisargument

In der Protokollsammlung steht festgehalten, woran sich sonst niemand erinnert: welcher Antrag durchging, welcher vertagt und welcher abgeschmettert wurde, ob über den Köpfen eine Sonderumlage schwebt und wie rau oder verbindlich die Eigentümer miteinander verhandeln. Nahezu jede finanzierende Bank verlangt diese Papiere; liegen sie nicht vor, gerät der Kredit Ihres Käufers ins Stocken. Bei den älteren Häusern aus den Sprendlinger Wohnungsbaujahren drehen sich die Beschlüsse besonders oft um die Gebäudehülle, weil dort der Nachholbedarf am größten ausfällt. Wir besorgen die Protokolle, arbeiten sie von vorn bis hinten durch und bereiten unangenehme Beschlüsse so auf, dass im Verkaufsgespräch niemand davon überrascht wird.

Vermietet oder bezugsfrei: welcher Käuferkreis passt

Diese eine Festlegung sortiert bereits aus, welcher Teil des Marktes Ihre Einheit überhaupt zu Gesicht bekommt. Für Kapitalanleger ist der bestehende Mietvertrag ein Vorteil, weil vom ersten Tag an Geld hereinkommt; gerechnet wird dann mit Mieteinnahme, laufenden Kosten und Erhaltungszustand. Ein Selbstnutzer dagegen schaut nur Wohnungen an, die er auch beziehen darf, honoriert dafür Etage, Zuschnitt und Ausstattung ungleich stärker. Bezugsfreie Einheiten in Sprendlingen fragen vor allem Ersterwerber aus dem verdichteten Umland und Pendler nach, vermietete eher Anleger aus dem Kreis Offenbach und dem Frankfurter Umland. Leerstehend lässt sich mitunter mehr erzielen, doch bis zum Abschluss fehlt Ihnen die Mieteinnahme. Welche Variante für Ihre Einheit die bessere ist, rechnen wir vorab durch.

Wohnfläche, Balkon und Stellplatz im Zeilenbau zuordnen

An der Wohnfläche hängt nahezu jede weitere Kennzahl, und ältere Unterlagen geben sie nur selten belastbar wieder. Räume unter Dachschrägen gehen bloß anteilig ein, Balkon, Loggia und Terrasse jeweils mit einem Bruchteil, Kellerflächen üblicherweise überhaupt nicht. Auch beim Stellplatz muss geklärt sein, ob er echtes Sondereigentum darstellt, über ein Sondernutzungsrecht zugewiesen wurde oder seit Jahren einfach nur hingenommen wird; in der Zeilenbebauung mit gemeinsam genutztem Hof bleibt das weit öfter offen, als Eigentümer vermuten. Wir lassen die Flächen nachrechnen und fixieren schriftlich, wem Stellplatz, Kellerabteil und Gartenanteil gehören, noch bevor jemand danach fragt.

Energieausweis bei Wohnungen aus dem Zeilenbau

Ohne Energieausweis geht kein Verkauf über die Bühne; spätestens beim ersten Besichtigungstermin muss er auf dem Tisch liegen. Über die energetische Verfassung des Gebäudes bestimmen Sie als einzelner Wohnungseigentümer nur begrenzt mit: Fenster, Dach, Fassade und in aller Regel auch die Heizzentrale gehören der Gemeinschaft, entschieden wird darüber in der Versammlung. An Gebäuden der Wohnungsbaujahre setzt genau hier die doppelte Nachfrage der Interessenten an – einmal zu Ihrer Einheit, einmal zum gesamten Haus. Sind Beschlüsse und ausgeführte Maßnahmen mit Belegen dokumentiert, gibt es an dieser Stelle keinen Anlass mehr für einen Abschlag.

Der Halt Dreieich-Sprendlingen in den Eckdaten der Wohnung

Sprendlingen hat einen eigenen Halt an der Dreieichbahn, Richtung Ober-Roden und Dieburg sowie in der Gegenrichtung nach Dreieich-Buchschlag; eröffnet wurde er 1905 unter dem Namen Sprendlingen-Ort, das historische Empfangsgebäude ist Kulturdenkmal nach hessischem Denkmalschutzrecht. Der S-Bahn-Halt der Stadt heißt Dreieich-Buchschlag, liegt im Nachbarstadtteil und ist von Sprendlingen aus rasch erreichbar. Dazu kommen der Anschluss an die A661 Richtung Frankfurt am Main und die Landesstraßen L 3262 und L 3313 in die Nachbargemeinden. Im Exposé einer Eigentumswohnung ist das keine Dekoration, sondern ein hartes Auswahlkriterium: Wer seinen Arbeitsweg ohne eigenes Auto zurücklegen möchte, filtert gezielt nach solchen Adressen. Wir schreiben die Anbindung nüchtern und ohne Versprechen zu Fahrzeiten an die Stelle, an der Interessenten sie suchen.

Wohnungen im Fachwerk-Ortskern rund um den Lindenplatz

Der alte Kern liegt um den Lindenplatz mit der Erasmus-Alberus-Kirche, die zwischen 1716 und 1718 errichtet wurde; entlang von Alberusstraße, Hellgasse, Tempelstraße, Hauptstraße und Darmstädter Straße stehen traufständige Fachwerkhäuser und Hofreiten, dazu einzelne klassizistische Bauten, das Alte Rathaus mit Torbogen und die Stadtapotheke. Wohnungen in dieser Substanz sind Einzelstücke: schmale Geschosse, gewachsene Grundrisse, und Eingriffe an Fenstern oder Fassade betreffen fast immer Gemeinschaftseigentum. Der Käuferkreis ist kleiner als bei einer Einheit aus dem Geschosswohnungsbau, dafür sucht er gezielt. Offen beschrieben ist die Bausubstanz ein Argument; verschwiegen wird sie zum Abschlagsgrund.

Bodenrichtwert und Miteigentumsanteil am Grundstück

Wer eine Eigentumswohnung besitzt, hält einen Miteigentumsanteil am Grundstück, nicht die Fläche selbst – der Boden schlägt also nur mittelbar auf den Kaufpreis durch. In Gesprächen taucht er dennoch regelmäßig auf, weil eine amtliche Zahl nach Objektivität klingt. Herausgegeben wird sie vom Gutachterausschuss beim Kreis Offenbach und bezieht sich auf ein gedachtes Standardgrundstück der jeweiligen Lage; Ihre konkrete Einheit steckt darin nicht. Weit mehr Gewicht haben Bauschicht, Etage, Zuschnitt, Erhaltungszustand, Ausstattung und die Beschlusslage der Gemeinschaft. Wir sagen Ihnen, welche dieser Größen wirklich trägt, und verzichten auf jede Zahl, für die uns der Beleg fehlt.

Vom Notartermin zur Übergabe der Wohnung

Die Unterschrift beim Notar setzt keinen Schlusspunkt. Danach stehen die Zahlung des Kaufpreises an, die Löschung eingetragener Grundschulden, das Ummelden von Strom, Wasser und Wärme sowie die Nachricht an die Hausverwaltung, damit Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung künftig auf den Erwerber lauten. Bei einer vermieteten Einheit treten die Übergabe der Kaution und die Information des Mieters hinzu. Für die Schlüsselübergabe selbst zählt das Protokoll: Zählerstände, sämtliche Schlüssel für Wohnungstür, Hauseingang, Kellerabteil und Müllplatz, zurückbleibendes Inventar sowie der Zustand der Räume gehören hinein. Fehlt dieses Blatt, lässt sich im Nachhinein kaum rekonstruieren, wer wem was zugesagt hat. Den Übergabetermin bereiten wir vor und schreiben ihn gemeinsam mit Ihnen mit.

Privatverkauf einer Eigentumswohnung: der Zeitfresser Verwaltung

Was beim Wohnungsverkauf wirklich zählt, verwahrt nicht Ihr Aktenschrank, sondern die Hausverwaltung: Teilungserklärung samt Aufteilungsplan, die gesammelten Protokolle, der Wirtschaftsplan sowie ein Rücklagennachweis. Wie viele Wochen ins Land gehen, bis dieser Satz beisammen ist, und mit welcher Strenge Banken ihn danach prüfen, setzen Verkäufer in Eigenregie fast immer zu niedrig an. Setzt man dann noch einen Angebotspreis an, der sich an Einheiten aus einer anderen Bauschicht orientiert, ist die eingesparte Provision rasch dahin. Für verschwiegene Mängel haften Sie außerdem noch Jahre nach der Beurkundung. Bei uns hängt das Honorar allein am Ergebnis und entsteht keinen Tag früher als die notarielle Beurkundung.