Vier Bauschichten auf engem Raum
Haus bewerten in Dreieich-Sprendlingen
Hofreite am Lindenplatz, Siedlungshaus der Aufbaujahre oder Reihenhauszeile der Wohnungsbaujahre: Wer in Sprendlingen ein Haus bewerten lassen will, merkt schnell, dass der Baujahrgang den Wert stärker bestimmt als die Straße, in der es steht.
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Regionale Marktkenntnis
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Was ein Sprendlinger Haus zuerst einordnet
Haus bewerten in Dreieich-Sprendlingen: Was den Wert zwischen zwei Baujahrgängen trennt
Sprendlingen ist der größte Stadtteil von Dreieich und trägt vier klar unterscheidbare Bauschichten nebeneinander: den Fachwerk- und Hofreitenbestand rund um Lindenplatz und Erasmus-Alberus-Kirche, den Siedlungsgürtel der Aufbaujahre im Norden und Westen, die Reihenhauszeilen und Mehrfamilienhäuser der Wohnungsbaujahre bis zur Fusion von 1977 und den jüngeren Bestand samt Nachverdichtung im gewachsenen Siedlungskörper. Zwei Häuser an derselben Straße können deshalb aus völlig verschiedenen Bauperioden stammen und völlig verschiedene Käufergruppen ansprechen. Wer den Wert über die Adresse herleitet, greift regelmäßig daneben. Drei Prüfungen stehen bei uns deshalb vor jeder Zahl.
Bauperiode und Zustand gehören zusammen gedacht
Ein Fachwerkbau im Ortskern, ein Siedlungshaus der Aufbaujahre und ein Reihenhaus der Wohnungsbaujahre bringen jeweils eigene Schwachstellen mit. Wir prüfen Dach, Heizung, Fenster, Elektrik und Feuchtigkeit im Licht des Baujahrgangs und setzen Kosten an, die sich belegen lassen, statt einen pauschalen Sanierungsabschlag zu übernehmen.
Was an Anbauten und Baulasten ungeklärt geblieben ist
In einem über Jahrzehnte gewachsenen Siedlungskörper sind Anbauten, Dachausbauten, Garagen und Wegerechte über die Jahre dazugekommen – nicht immer mit auffindbarer Genehmigung. Wir sichten Grundbuch und Baulastenverzeichnis, bevor die Bank eines Käufers es tut, und ordnen ein, was daraus für den Hauswert folgt.
Wie viel vom Wert im Grundstück steckt
Auf den gleichförmig geschnittenen Parzellen des Siedlungsgürtels trägt der Boden bei älterem Bestand oft den größeren Anteil, während die schmalen historischen Parzellen im Ortskern kaum Spielraum lassen. Wir bewerten Boden und Gebäude einzeln und prüfen, welches Baurecht auf der Fläche tatsächlich noch offen ist.
Vom Hauswert zur tatsächlichen Nachfrage
Wie aus dem ermittelten Hauswert in Sprendlingen ein Verkaufsergebnis wird
Käufer suchen in Sprendlingen nie ein Haus schlechthin, sondern einen bestimmten Baujahrgang: Wer ein bezugsfertiges Siedlungshaus im Blick hat, greift so gut wie nie nach einer sanierungsbedürftigen Hofreite am Lindenplatz – und umgekehrt genauso wenig. Ein Wertansatz bleibt deshalb nur so tragfähig, wie die Zahl der Interessenten aus genau der passenden Bauschicht es zulässt. Aus diesem Grund gehört die Frage, wer als Käufer überhaupt in Betracht kommt, bei uns bereits in die Einschätzung und nicht erst in die spätere Vermarktung.
Pendler und Familien ohne Portalsuche erreichen
Häuser in Sprendlingen suchen Familien und Berufspendler, die kurze Wege zum Halt der Dreieichbahn und zum Anschluss an die A661 wollen. Über gezielte Kampagnen bei Facebook und Instagram erreichen wir diese Gruppe auch dann, wenn gerade niemand ein Portal geöffnet hat. So sieht Ihr Haus auch, wer noch nicht aktiv sucht.
Ihr Haus auf einer eigenen Seite statt in einer Liste
Eine Trefferliste stellt Ihr Haus neben fremde Angebote und presst es in wenige Zeilen. Wir geben ihm stattdessen eine eigene Adresse im Netz: Grundriss, Garten, Bauschicht und Nachbarschaft bekommen dort so viel Platz, dass sich erklären lässt, warum ein Siedlungshaus der Aufbaujahre nach anderen Maßstäben zu lesen ist als eine Reihenhauszeile aus den Wohnungsbaujahren. Wer diese Seite öffnet, hat sich für Ihr Objekt entschieden und nicht bloß für eine Kategorie.
Vorqualifizierte Anfragen statt offener Liste
Bevor jemand bei Ihnen klingelt, hat er mit uns gesprochen: Wir fragen Finanzierung, Zeithorizont und Kaufabsicht ab und ordnen ein, ob der ermittelte Hauswert für diese Partei realistisch erreichbar ist. An Ihrer Haustür stehen deshalb nur noch Menschen, mit denen ein Abschluss tatsächlich möglich wäre – Termine, die von Anfang an ins Leere gelaufen wären, fallen vorher weg.
Der Wertansatz wird durch Interesse gedeckt
Zeigen mehrere geprüfte Parteien parallel Interesse an demselben Sprendlinger Haus, muss der Wertansatz nicht mehr verteidigt werden. Das Interesse selbst ist der Beleg. Diskussionen über die Herleitung verlieren damit ihre Grundlage.
Kürzere Sichtbarkeitsphase am Markt
Je länger ein Inserat unverändert im Netz steht, desto selbstverständlicher wird die Frage nach einem Nachlass – und zwar völlig unabhängig davon, wie sauber der Wert hergeleitet wurde. Werbedruck parallel zum Portal bringt die passenden Interessenten in einem engeren Zeitfenster zusammen und hält genau diese kritische Phase kurz.
Mehrere Interessenten verschieben das Ergebnis
Steht eine einzige Partei am Tisch, verhandelt sie über das untere Ende der Spanne; sind es mehrere zugleich, verschiebt sich das Gespräch von selbst nach oben. Bei den gut vergleichbaren Doppelhaushälften und Reihenhäusern der Wohnungsbaujahre, wo Interessenten ohnehin mit Alternativen kalkulieren, entscheidet genau diese Konstellation über das Ergebnis.
Hauswert und Vermarktung zusammengedacht
Haus bewerten in Dreieich-Sprendlingen: Was nach der Einschätzung zählt
Die Einschätzung steht am Anfang, der Notartermin am Ende – dazwischen liegt die Vermarktung, und deren Zuschnitt schreibt beim Ergebnis mit. Wer allein auf ein Portal setzt, kommt im Schnitt auf Ø 4 Besichtigungen pro Monat; läuft eine Werbekampagne mit, sind es Ø 8, und die Vermarktung braucht statt rund 3,8 Monaten nur etwa 1,7.
Ohne Werbekampagne
Nur ImmoScout-Inserat
Ø 5 Anfragen
Ø 4 Besichtigungen pro Monat
Ca. 3,8 Monate Vermarktungsdauer
Mit paralleler Werbekampagne
ImmoScout + Werbekampagne
Ø 13 Anfragen
Ø 8 Besichtigungen pro Monat
Ca. 1,7 Monate Vermarktungsdauer
Ø 8 Besichtigungen pro Monat
Mit begleitender Kampagne verdoppeln sich die Termine gegenüber Ø 4 beim reinen Inserat. Bei einem Sprendlinger Haus braucht es diese Zahl, weil Fachwerkbestand, Siedlungshaus und Reihenhaus jeweils andere Interessenten ansprechen und nicht jeder Erste der Richtige ist.
Kürzere Wege vom Wertansatz zum Käufer
Rund 3,8 Monate braucht ein Haus ohne Begleitung; mit paralleler Kampagne sind es im Mittel etwa 1,7 Monate und damit bis zu 50 % weniger. Dem Wertansatz bleibt damit erspart, sich über Monate gegen den Eindruck wehren zu müssen, an diesem Haus stimme etwas nicht.
Ausblick: erfahrungsgemäß 5–8 % mehr am Markt
Entscheiden mehrere vorgeprüfte Parteien im selben Zeitfenster, wird das obere Ende der eingeschätzten Spanne erreichbar: Erfahrungsgemäß liegt das Ergebnis dann fünf bis acht Prozent höher als bei einem Verkauf, der ohne begleitende Kampagne läuft. Gemeint ist ein Ausblick auf die spätere Vermarktung – eine Zusage für Ihr Sprendlinger Haus ist damit nicht verbunden.
Der Hauswert bestätigt sich am Markt
Ob der ermittelte Wert eines Sprendlinger Hauses trägt, zeigt sich an der Zahl der ernsthaften Kaufinteressenten.
Mehr erfahren zur Valuvis Methode
Erfahrung mit Sprendlinger Hausbestand
Warum bei einem Sprendlinger Haus die Bauperiode die Vergleichsobjekte bestimmt
Die eigentliche Arbeit an einer Hausbewertung steckt in der Auswahl der Referenzen. Wo Hofreiten des Ortskerns, Siedlungshäuser der Aufbaujahre, Reihenhauszeilen der Wohnungsbaujahre und jüngere Nachverdichtung keine zehn Gehminuten auseinanderliegen, ist diese Auswahl alles andere als eine Formalie. Deshalb steht bei uns am Anfang die Zuordnung: Baujahrgang und Ausbaustand zuerst, beurkundete Abschlüsse danach – und zwar nur solche, die wirklich dasselbe beschreiben. Beim Fachwerk- und Hofreitenbestand gibt es solche Abschlüsse häufig gar nicht; dann führt der Weg über den Sachwert, dessen Ergebnis wir anschließend gegen das Marktgeschehen plausibilisieren. Das kostet mehr Zeit als eine Multiplikation mit der Wohnfläche, liefert aber als Einziges eine Zahl, die einer Verhandlung standhält.
1.200+
Objekte bewertet
im Kreis Offenbach und in ganz Rhein-Main
5.0
Sterne Bewertung
auf Google
3 min
für Ihre Angaben im Fragebogen
Ihre persönliche Einschätzung folgt zeitnah
Stimmen Sprendlinger Hauseigentümer
Was Eigentümer nach unserer Hauseinschätzung berichten
Hier sprechen Eigentümer aus den Hofreiten des Ortskerns, aus dem Siedlungsgürtel der Aufbaujahre und aus den Wohnstraßen der Wohnungsbaujahre über ihre Erfahrung – manche standen vor einem Verkauf, andere vor einer Erbregelung, wieder andere wollten schlicht wissen, wo sie stehen. Bewertet wurde das auf Google mit 5,0 Sternen, und zwar für eine Herleitung, die Grundstück und Gebäude konsequent auseinanderhält.
Ein großes Dankeschön an Valuvis Immobilien! Als ich mich entschied, meine Wohnung in Frankfurt zu verkaufen, war ich mir unsicher über den aktuellen Immobilienmarkt und die Marktsituation. Das Team von Valuvis hat mir mit einer detaillierten Immobilienbewertung geholfen und den Wert meiner Wohnung präzise ermittelt. Ich war beeindruckt, wie professionell und effizient sie meine Wohnung vermarktet haben. Dank ihrer Expertise in Preisverhandlungen konnte ich einen tollen Verkaufspreis erzielen. Für alle, die einen zuverlässigen Immobilienmakler in Frankfurt suchen, kann ich Valuvis wärmstens empfehlen!
Professioneller Verkauf mit Top-Ergebnis
~ Magdalena Eichelsbacher
Der Verkaufsprozess mit diesem Immobilienmakler war eine durchweg positive Erfahrung. Die Bewertung der Immobilie basierte auf fundiertem Marktwissen, und die Verkaufsstrategie war effektiv und zielgerichtet. Die professionelle Herangehensweise und das umfassende Verständnis für den Immobilienmarkt führten zu einem schnellen Verkauf und einem hervorragenden Verkaufspreis. Die kontinuierliche Kommunikation und Beratung während des gesamten Prozesses waren außergewöhnlich und vermittelten uns ein hohes Maß an Sicherheit und Vertrauen.
Strukturiert, transparent und erfolgreich
~ Bernd Rettig
Wir haben uns vom ersten Kontakt an gut aufgehoben gefühlt. Die Beratung war professionell, ehrlich und unaufdringlich – genau das, was man sich bei einem Immobilienkauf in dieser Größenordnung wünscht.
Rundum zufrieden mit dem Kaufprozess
~ Familie Schröder
Herr Rücker ist ein ehrlicher und offener Geschäftspartner. Ich kann ihn guten Gewissens empfehlen. Seine unkomplizierte Art und direkte Kommunikation haben die Zusammenarbeit sehr angenehm gemacht.
Ehrlich, direkt und absolut empfehlenswert
~ Lennart Rondi
Im Namen unserer Webagentur Geomodo bedanke ich mich für die tolle Zusammenarbeit mit Valuvis Immobilien. Wir sind froh in Frankfurt mit einem so zuverlässigen Immobilienmakler arbeiten zu können und freuen uns schon auf's nächste Mal.
Tolle Zusammenarbeit, gerne wieder
~ Niklas Rapp
Ich war anfangs etwas skeptisch, weil der Immobilienmarkt momentan ja eher unübersichtlich ist, aber das Team der Valuvis GmbH hat mich komplett überzeugt. Was mir besonders positiv aufgefallen ist: Man ist hier keine Nummer. Mein Ansprechpartner, Herr Rücker, war gefühlt immer erreichbar und hat sich immer viel Zeit genommen, mir alles in Ruhe zu erklären. Alles verlief super transparent und professionell.
Persönlich betreut statt nur eine Nummer
~ Tanja F.
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Maximilian Rücker
Geschäftsführer
Wie wir an ein Sprendlinger Haus herangehen
Bei einem Haus in Sprendlingen beginnt die Bewertung beim Baujahrgang
Die erste Frage lautet nicht, in welcher Straße Ihr Haus steht, sondern aus welcher Zeit es stammt. Sprendlingen hat seinen Siedlungskörper in Schüben aufgebaut: Um Lindenplatz und Erasmus-Alberus-Kirche steht der alte Fachwerk- und Hofreitenbestand mit traufständigen Häusern und Nebengebäuden. Im Norden und Westen liegt die Planungssiedlung, die in den Aufbaujahren nach dem Krieg auf der grünen Wiese entstand und in deren Zeit Sprendlingen 1947 Stadtrechte erhielt. Danach folgten die Wohnungsbaujahre mit Zeilenbebauung, Reihenhäusern und Mehrfamilienhäusern, und zuletzt kam der jüngere Bestand mit Nachverdichtung in den Baulücken hinzu. Jede dieser Schichten hat ihre eigene Substanzgeschichte.
Daraus folgt der zweite Schritt: die Trennung von Boden und Gebäude. Im Siedlungsgürtel sind die Grundstücke gleichförmig geschnitten und großzügiger als im Kern; bei einem unsanierten Haus aus dieser Zeit kann der Boden den größeren Wertanteil tragen, und die entscheidende Frage lautet dann, was auf der Parzelle baurechtlich noch möglich wäre. Im historischen Ortskern ist es umgekehrt: Die Parzellen sind schmal und über Jahrhunderte gewachsen, häufig mit Nebengebäuden und Hofflächen belegt, und der Wert steckt stärker in der Substanz des Gebäudes. Wir rechnen beide Ebenen einzeln, weil sie sich unabhängig voneinander bewegen.
Dazu kommt die Frage nach dem Papier. In einem Bestand, der über Jahrzehnte erweitert wurde, sind Anbauten, ausgebaute Dachgeschosse, Wintergärten und Garagen entstanden, deren Genehmigungen nicht immer auffindbar sind. Hinzu kommen Wegerechte und Baulasten, die im Baulastenverzeichnis und nicht im Grundbuch stehen. Solche Punkte gefährden im Ernstfall die Finanzierung eines Käufers und tauchen erfahrungsgemäß im ungünstigsten Moment auf. Wir klären sie vor der Bewertung, damit sie nicht mitten in der Verhandlung gegen Sie wirken. Für verbindliche Auskünfte bleiben die Bauaufsicht und bei geschützten Objekten die Denkmalbehörde zuständig.
Was am Schluss bei Ihnen ankommt, ist kein Einzelwert, sondern eine offengelegte Rechnung: der angesetzte Bodenwert, der Gebäudewert, jeder Zu- und Abschlag mit seiner Begründung und die Abschlüsse, auf die sich das Ganze stützt. Mit dieser Unterlage lässt sich ein Gespräch in der Familie führen, ein Termin bei der Bank bestehen oder eine Preisverhandlung durchhalten. Der Fragebogen markiert dabei nur den Einstieg; gerechnet wird danach in der persönlichen Prüfung und, wo der Zustand es erfordert, bei einem Rundgang durch das Haus. Für Sie entstehen daraus weder Kosten noch Pflichten – hinter der Einordnung stehen über 1.200 Bewertungen und 46 vermittelte Häuser in der Region.
Maximilian Rücker
Geschäftsführer
Der Einstieg für Ihr Sprendlinger Haus
Haus in Dreieich-Sprendlingen bewerten lassen – die Eckdaten reichen zum Start
Hausart, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Baujahr – mehr müssen Sie im Fragebogen nicht eintragen. Den Rest erledigen wir: Zuordnung Ihres Hauses zur passenden Sprendlinger Bauschicht, Prüfung des Bodenwerts für Ihre konkrete Parzelle, Suche nach vergleichbaren Abschlüssen und anschließend ein persönlicher Anruf oder eine Mail mit der Einschätzung, in der Grundstück und Gebäude getrennt ausgewiesen sind. Auf dem Bildschirm springt dabei bewusst keine Sofortzahl auf; was Sie bekommen, ist eine Zahl mit nachvollziehbarer Herleitung.
Hochwertig
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Wo beim Haus die Unterschiede entstehen
Drei Stellen, an denen zwei Bewertungen für dasselbe Sprendlinger Haus auseinandergehen
Weichen zwei Bewertungen desselben Hauses spürbar voneinander ab, steckt dahinter nur selten ein Rechenfehler. Meist fehlen der einen schlicht jene Faktoren, die sich erst beim genauen Hinsehen zeigen. Drei davon prüfen wir bei jedem Sprendlinger Haus, unabhängig von seiner Bauschicht.
Was sich erst beim Gang durchs Haus zeigt
Kein Datensatz verrät, ob ein Grundriss für eine Familie funktioniert oder sich in Winkeln verliert, ob der Keller nach Regentagen trocken bleibt und ob ein Umbau aus einem früheren Jahrzehnt heute als Pluspunkt oder als Altlast zu werten ist. Das klärt sich beim Gang durch die Räume. Gerade beim älteren Sprendlinger Bestand ist die Begehung darum nicht das Extra zur Bewertung, sondern ihr Kern.
Ausgebaute Flächen und ihr Genehmigungsstand
Ob ausgebautes Dachgeschoss, abgeschlossene Einliegerwohnung oder ein zu Wohnraum umgenutztes Nebengebäude einer Hofreite: Solche Flächen heben den Hauswert spürbar, allerdings nur unter einer Bedingung – die Einheit muss baurechtlich sauber dastehen. Deshalb steht bei uns die Prüfung des Genehmigungsstands vor jeder Zeile, in der Mietpotenzial angesetzt wird.
Zuschnitt, Nachbarbebauung und Reserven im Grundstück
Im Siedlungsgürtel entscheidet der Zuschnitt darüber, ob ein Anbau oder eine zweite Baustelle im hinteren Grundstücksteil denkbar wäre; im Ortskern begrenzen Hoffläche und angrenzende Bebauung, was überhaupt geht. Wir bewerten Grundstücksform, Erschließung und mögliche Reserven einzeln statt in einem Sammelzuschlag.
So entsteht die Hauseinschätzung
Vier Bausteine einer belastbaren Hauseinschätzung in Sprendlingen
Von der bloßen Hausnummer zu einer Zahl, mit der sich arbeiten lässt, führt kein automatisierter Weg, sondern Handarbeit. Vier Bausteine gehören bei uns fest dazu, und für keinen davon stellen wir Ihnen etwas in Rechnung.
Einordnung nach Bauperiode statt nach Straßenzug
Wir ordnen Ihr Haus zuerst seinem Baujahrgang zu und suchen erst danach Vergleichsfälle. Eine Hofreite im Ortskern wird nicht an Reihenhäusern gemessen, und ein Siedlungshaus der Aufbaujahre nicht an jüngerer Nachverdichtung.
Zuordnung zu Ortskern, Siedlungsgürtel, Wohnungsbaujahren oder jüngerem Bestand
Vergleichs- oder Sachwertverfahren je nach Datenlage
Getrennte Ermittlung von Bodenwert und Gebäudewert
Die Bausubstanz wird vor Ort aufgenommen
Wir nehmen Dachstuhl, Kellersohle, Heizungsanlage, Fenster, Elektroinstallation und Zuschnitt dort auf, wo sie über den Wert entscheiden. Bei Sprendlinger Häusern der älteren Bauschichten trennt genau diese Aufnahme eine unverbindlich weite Spanne von einer belastbaren Zahl.
Begehung mit Blick auf die typischen Schwächen des Baujahrgangs
Aufnahme von Nebengebäuden, Zuwegung und Außenanlagen
Auch die Begehung ist für Sie kostenlos
Herleitung mit offengelegten Zwischenschritten
Nicht nur das Ergebnis geht an Sie, sondern der komplette Rechenweg: der angesetzte Bodenwert, die Entstehung des Gebäudewerts und die Begründung hinter jedem einzelnen Zu- und Abschlag. Wer Ihnen später widerspricht, bekommt damit eine Antwort, die mehr ist als eine Behauptung.
Offengelegte Vergleichsfälle und Annahmen
Belegte Kostenansätze statt pauschaler Sanierungsabschläge
Klare Aussage, für welchen Zweck der Wert gilt
Was Käufer bei Häusern dieses Zuschnitts fragen
Bei Besichtigungen wiederholen sich die Fragen je nach Bauschicht: Beim Fachwerkbestand gilt das Interesse der Substanz, beim Siedlungshaus der Haustechnik, beim Reihenhaus dem Zustand der ganzen Zeile. Wo Interessenten üblicherweise nachhaken und Nachlässe fordern, wissen wir deshalb vorher – und genau das steht schon in der Einschätzung statt erst im Verhandlungsprotokoll.
Bekannte Nachfragepunkte je Baujahrgang
Einschätzung, welche Modernisierung sich im Preis zeigt
Auf Wunsch nahtloser Übergang in die Vermarktung
Die Bausubstanz wird vor Ort aufgenommen
Wir nehmen Dachstuhl, Kellersohle, Heizungsanlage, Fenster, Elektroinstallation und Zuschnitt dort auf, wo sie über den Wert entscheiden. Bei Sprendlinger Häusern der älteren Bauschichten trennt genau diese Aufnahme eine unverbindlich weite Spanne von einer belastbaren Zahl.
Begehung mit Blick auf die typischen Schwächen des Baujahrgangs
Aufnahme von Nebengebäuden, Zuwegung und Außenanlagen
Auch die Begehung ist für Sie kostenlos
Der Ablauf bei einem Sprendlinger Haus
In sechs Schritten zur Zahl für Ihr Sprendlinger Haus
Haben Sie den Fragebogen ausgefüllt, dauert es bis zu unserer persönlichen Rückmeldung meist nur wenige Tage. Wie viele der folgenden Schritte Sie gehen, entscheiden allein Sie; eine Bindung entsteht an keiner Stelle.
Die Eckdaten Ihres Hauses angeben
Hausart, Wohn- und Grundstücksfläche und das Baujahr sind in etwa drei Minuten eingetragen – Schritt für Schritt geführt, ohne dass Sie Unterlagen heraussuchen müssen und ohne Gebühr.
Standort des Hauses und Kontaktweg angeben
Erst über den Standort lässt sich Ihr Haus der zutreffenden Bauschicht innerhalb Sprendlingens zuordnen – deshalb fragen wir ihn ab. Der Kontaktweg wiederum dient allein dazu, dass die fertige Einschätzung Sie auch erreicht.
Was auf der Parzelle baurechtlich möglich ist
Für Ihre Parzelle ermitteln wir den Bodenwert, nehmen Zuschnitt, Erschließung und eine mögliche Teilung in den Blick und gehen der Frage nach, ob dort noch ungenutztes Baurecht liegt, das den Wert nach oben zieht.
Das Gebäude bei der Begehung aufnehmen
Verlangt die Genauigkeit einen Rundgang, nehmen wir Dach, Keller, Haustechnik und Grundriss vor Ort auf und achten dabei gezielt auf die Schwachstellen, die beim jeweiligen Baujahrgang immer wieder auftreten.
Unsere Antwort kommt meist am Folgetag
Sie hören per Telefon oder Mail von uns: Wir nennen die Spanne, weisen Grundstück und Gebäude darin getrennt aus und legen offen, auf welchen Vergleichsfällen und welchen Annahmen das beruht.
Wird daraus ein Hausverkauf, geht es nahtlos weiter
Entschließen Sie sich irgendwann doch zum Verkauf, führt dieselbe Ansprechperson die Sache einfach weiter – von der Aufbereitung des Hauses bis zur gezielten Ansprache der Käufer, die zu dieser Bauschicht passen.
Zwei Werkzeuge nach der Einschätzung
Was zum Einsatz kommt, wenn aus der Hauseinschätzung ein konkreter Verkauf wird
Mit der Einschätzung steht der mögliche Rahmen fest. Ausgefüllt wird er erst durch die Art, wie das Haus präsentiert wird, und durch die Auswahl derer, die es überhaupt zu sehen bekommen. Genau diese beiden Aufgaben übernehmen zwei eigene digitale Werkzeuge – aufpreisfrei und fest in unsere Vermarktung eingebaut.
Den Charakter jeder Bauperiode sichtbar machen
Ein sichtbares Fachwerkgefüge, der über Jahrzehnte gewachsene Garten hinter einem Siedlungshaus, der überraschend helle Grundriss eines Reihenhauses – auf schwachen Aufnahmen bleibt davon nichts übrig. Vivesta Studio zieht Belichtung, Farbwerte und Raumwirkung nach, nimmt Alltagsgegenstände aus dem Bild, möbliert leergeräumte Zimmer digital und bereitet Außenaufnahmen so auf, dass das Wetter am Aufnahmetag keine Rolle mehr spielt. Die Fotos entstehen beim Ortstermin durch unser eigenes Team, sodass niemand auf einen externen Fotografen warten muss. Unangetastet bleiben Grundriss, Raumgrößen und Zustand – die Besichtigung soll bestätigen, was die Bilder versprechen.
Käufer erreichen, die Sprendlingen noch gar nicht suchen
Ein erheblicher Teil der Käufer sitzt im dicht besiedelten Band zwischen Frankfurt und Offenbach und hat Sprendlingen bei der Suche bislang schlicht nicht mitgedacht. Novascale Agency baut deshalb für jedes Haus eine eigene Website auf – Bildstrecke, Eckdaten, Einordnung der Lage und ein Anfrageformular ohne Umweg – und startet begleitend zum Portal-Inserat Kampagnen auf Facebook und Instagram, die nach Region, Interessen und Lebenssituation ausgesteuert werden. Was an Anfragen eingeht, sammelt sich an einer Stelle und wird vorqualifiziert, ehe überhaupt ein erster Besichtigungstermin vereinbart wird.
Boden gegen Bausubstanz
Welcher Anteil am Hauswert im Boden liegt und welcher im Gebäude
Die Frage, wie viel vom Hauswert im Grundstück steckt und wie viel im Gebäude, wird innerhalb Sprendlingens sehr unterschiedlich beantwortet – und zwar nach Bauperiode, nicht nach Himmelsrichtung. Im Siedlungsgürtel der Aufbaujahre liegen gleichförmig geschnittene Parzellen, auf denen ein unsaniertes Haus rechnerisch kaum noch etwas beiträgt; dort entscheidet, was baurechtlich auf der Fläche noch möglich wäre. Im historischen Ortskern rund um Lindenplatz und Erasmus-Alberus-Kirche sind die Parzellen schmal, häufig mit Nebengebäuden und Hofflächen belegt, und der Wert sitzt in der Substanz des Hauses selbst. Bei den Reihenhauszeilen der Wohnungsbaujahre wiederum ist der Bodenanteil klein und der Zustand des Gebäudes die zentrale Stellgröße. Wir rechnen beides getrennt und sagen Ihnen, welcher Teil des Wertes wovon getragen wird.
Bodenwert der konkreten Parzelle als eigener Rechenschritt
Prüfung von Zuschnitt, Erschließung und Teilbarkeit
Nebengebäude und Hofflächen als Wertfaktor und als Last
Klärung, ob Anbau oder zusätzliche Wohneinheit realisierbar ist
Zuerst bewertet, später veräußert
Häuser, die nach unserer Einschätzung in neue Hände gegangen sind
Freistehende Einfamilienhäuser mit alt gewachsenem Garten stehen hier neben Reihenhäusern aus den Wohnungsbaujahren. Gemeinsam ist diesen Referenzen, dass am Anfang niemand verkaufen wollte: Es ging zunächst allein um den Wert, der Auftrag ergab sich erst danach.
Verkauft
Familienfreundliches Reihenhaus
Nieder-Erlenbach (Frankfurt)
Verkaufspreis:
860.000 €
Verkaufsdauer:
4 Wochen
+3–5%
über Marktpreis
Verkauft
Penthouse mit Dachterrasse
Offenbach
Verkaufspreis:
1.050.000 €
Verkaufsdauer:
10 Wochen
+4–6%
über Marktpreis
Verkauft
Apartment als Kapitalanlage
Frankfurt-Niederrad
Verkaufspreis:
125.000 €
Verkaufsdauer:
4 Wochen
+10–15%
über Marktpreis
Verkauft
Wohn- und Geschäftshaus
Aschaffenburg
Verkaufspreis:
1.700.000 €
Verkaufsdauer:
6 Wochen
+6–8%
über Marktpreis
Verkauft
Penthouse mit Dachterrasse
Offenbach
Verkaufspreis:
1.050.000 €
Verkaufsdauer:
10 Wochen
+4–6%
über Marktpreis
Ihre Objektart auswählen
Haus bewerten in Dreieich-Sprendlingen – Wohnung und Grundstück ebenso
Für ein Haus wählen Sie den ersten Einstieg. Gehört Ihnen dagegen eine Eigentumswohnung aus den Wohnungsbaujahren oder eine unbebaute Parzelle, kommen Sie über den jeweils eigenen Weg schneller ans Ziel. Belastbar wird die Zahl in allen drei Fällen erst durch unsere persönliche Prüfung, und die bleibt kostenlos wie unverbindlich.
Hauswert in Sprendlingen anfragen
Bodenwert und Gebäudewert entstehen bei uns in zwei getrennten Rechnungen; die Substanz beurteilen wir entlang der Schwachstellen, die für die jeweilige Sprendlinger Bauschicht kennzeichnend sind.
Wohnungswert in Sprendlingen klären
Über den Wohnungswert entscheiden das Geschoss, der Zustand des gesamten Gebäudes, die angesparte Rücklage der Eigentümergemeinschaft und die Art der Übergabe – vermietet oder bezugsfrei.
Grundstück in Sprendlingen einordnen
Was auf einer unbebauten Parzelle tatsächlich umsetzbar ist, ergibt sich aus dem Baurecht, dem Zuschnitt, der Erschließung und einem eventuell noch vorhandenen Altbestand.
Wenn der Wert des Hauses gebraucht wird
Anlässe für eine Hausbewertung in Sprendlingen
Hinter dem Wert eines Hauses steht fast immer eine Weichenstellung, die sich im Nachhinein nur mit erheblichem Aufwand korrigieren lässt. Sechs Anlässe führen Hauseigentümer aus Sprendlingen besonders häufig zu uns:
Elternhaus im Ortskern vererben oder übergeben
Steht die Aufteilung unter Geschwistern an oder soll das Haus schon zu Lebzeiten übergeben werden, kommt es auf die getrennte Rechnung für Boden und Gebäude besonders an. Bei einer Hofreite mit Scheune und Nebengebäuden, die sich kaum sinnvoll in Quadratmeter übersetzen lässt, gilt das gleich doppelt. Die neutrale Grundlage stellen wir bereit; alles zu Erbschaft- und Schenkungsteuer gehört zu Steuerberater und Notar.
Grundanteil und Gebäudeanteil für den Steuerberater
Soll ein Kaufpreis steuerlich in einen Boden- und einen Gebäudeanteil zerlegt werden – etwa bei einem vermieteten Haus aus den Wohnungsbaujahren –, hält das nur mit einer sauber dokumentierten Herleitung stand. Wir rechnen beide Ebenen einzeln durch und halten jede Annahme schriftlich fest; was daraus steuerlich folgt, verantwortet Ihr Steuerberater.
Den Einstiegspreis vor der Vermarktung setzen
Keine spätere Korrektur wirkt so stark wie der Preis, mit dem ein Haus startet. Wir leiten diese Größenordnung aus beurkundeten Abschlüssen Sprendlinger Häuser derselben Bauschicht ab, sodass Interessenten angezogen statt vergrault werden und Sie nicht schon nach wenigen Wochen nachgeben müssen.
Ob Erbe, Trennung oder Verkauf – die Herleitung macht die Zahl brauchbar.
Etwa drei Minuten kostet Sie der Fragebogen an Zeit, Gebühren fallen dafür keine an. Im Anschluss prüft ein Mensch Ihre Angaben und meldet sich mit einer Einschätzung, in der Grundstück und Gebäude getrennt ausgewiesen sind. Mehr als diesen einen kleinen Schritt verlangt Ihnen niemand ab.
Sanieren oder so verkaufen, wie es ist
Neues Dach, andere Heizung, gedämmte Fassade – trägt sich das vor dem Verkauf überhaupt noch? Im Siedlungsgürtel der Aufbaujahre kommt diese Frage besonders häufig auf, weil dort Generationswechsel und aufgelaufener Sanierungsbedarf zeitlich zusammentreffen. Wir stellen die Kosten der zu erwartenden Wirkung gegenüber und sagen Ihnen ohne Umschweife, wann sich der Verkauf im Ist-Zustand eher rechnet.
Trennung und Auszahlung des anderen Teils
Soll das gemeinsame Haus aufgeteilt werden oder übernimmt es eine Seite allein, steht und fällt die Auszahlung mit einem Wert, den beide als neutral akzeptieren. Wir legen die Rechnung für Boden und Gebäude getrennt offen, sodass jeder Schritt für beide Seiten nachvollziehbar bleibt und der Verdacht einer Benachteiligung gar nicht erst entsteht. Für die rechtliche Seite ist ein Fachanwalt zuständig.
Kreditgespräch und Beleihung vorbereiten
Ob Anschlussfinanzierung oder kreditfinanzierte Modernisierung: Die Bank rechnet in beiden Fällen mit dem Beleihungswert Ihres Hauses. Unsere Einschätzung verschafft Ihnen schon vor dem Termin ein Gefühl für die Größenordnung und eine Liste der Unterlagen, nach denen voraussichtlich gefragt wird. Den Beleihungswert selbst legt das Institut anschließend nach seinen eigenen Maßstäben fest.
Häuser ohne direkte Vergleichsobjekte
Drei Sprendlinger Häuser, deren Wert sich nicht pauschal ableiten lässt
Für manche Häuser findet sich am Markt schlicht kein Pendant, an dem sich der Wert ablesen ließe. Drei solcher Konstellationen treffen wir im Sprendlinger Bestand immer wieder an, und jede von ihnen braucht ein eigenes Vorgehen:
Die Hofreite mit Nebengebäuden am Ortskern
Ein traufständiges Fachwerkhaus mit Scheune, Hoffläche und Nebengebäuden rund um Alberusstraße, Hellgasse oder Tempelstraße hat kaum vergleichbare Abschlüsse. Ein reiner Vergleichswert wäre hier eine Scheingenauigkeit, und Käufer setzen für die Unsicherheit über die Substanz gern einen üppigen Sicherheitsabschlag an. Wir sehen uns Balkenköpfe, Sockel, Deckenaufbauten und Feuchtigkeit vor Ort an, rechnen über den Sachwert, bewerten die Nebengebäude als eigene Position und plausibilisieren das Ergebnis gegen den Markt.
Das Siedlungshaus der Aufbaujahre im Originalzustand
Häuser, die in den Aufbaujahren im Norden und Westen Sprendlingens entstanden, kommen beim Generationswechsel oft unverändert auf den Markt: originale Fenster, alte Heizung, ungedämmtes Dach, dafür ein solide geschnittenes Grundstück. Interessenten nennen dann gern eine runde Abschlagssumme, die mit den tatsächlichen Kosten wenig zu tun hat. Wir beziffern die anstehenden Maßnahmen einzeln und stellen dem gegenüber, was der Boden allein trägt – damit Sie wissen, ab welcher Zahl ein Verkauf im Ist-Zustand vernünftig ist.
Das Reihenmittelhaus ohne vergleichbares Angebot am Markt
In den Reihenhauszeilen der Wohnungsbaujahre ist das Mittelhaus anders zu rechnen als das Endhaus: weniger Fassade, weniger Grundstück, dafür geringere Unterhaltskosten. Steht gerade nichts Vergleichbares am Markt, fehlt die Orientierung völlig. Im kostenlosen ersten Schritt ziehen wir beurkundete Abschlüsse derselben Bauperiode heran, gewichten Lage in der Zeile, Grundstücksanteil und Modernisierungsstand und zeigen Ihnen, worauf die Spanne beruht.
Ihr Haus lässt sich schwer einordnen?
Sprechen wir vorab über die Besonderheiten Ihres Hauses
Eine Scheune, deren Genehmigung niemand mehr findet, ein Anbau aus einem längst vergangenen Jahrzehnt, ein Wegerecht quer über das Nachbargrundstück oder die offene Frage, ob eine Sanierung kurz vor dem Verkauf noch sinnvoll ist: Für all das genügt ein Anruf oder eine kurze Nachricht. Wir besprechen es am Telefon, per E-Mail oder bei Ihnen zu Hause in Sprendlingen – kostenfrei und ohne dass daraus eine Verpflichtung erwächst.
Abschläge mit Kostenansatz belegen
Warum pauschale Abschläge beim älteren Sprendlinger Bestand danebenliegen
Ältere Heizung, einfach verglaste Fenster, ein Dach ohne Dämmung – kaum liegt einer dieser Punkte auf dem Tisch, fallen im Gespräch Beträge, die mit den realen Kosten wenig zu tun haben. Dass ein Abschlag gerechtfertigt ist, steht außer Frage; über seine Höhe entscheidet aber allein das, was sich beziffern lässt. Dazu kommt, dass in Sprendlingen die Bauschicht vorgibt, welche Maßnahme überhaupt sinnvoll ist: Am Fachwerk im Ortskern richten falsch gewählte Materialien häufig mehr an als der Zustand vor dem Eingriff, beim Siedlungshaus der Aufbaujahre führen Gebäudehülle und Haustechnik die Liste an, und bei einem Reihenhaus der Wohnungsbaujahre lässt sich mancher Eingriff nicht ohne die übrige Zeile umsetzen. Wir kalkulieren die tatsächlich anstehenden Maßnahmen einzeln durch und trennen sie von dem, was am Ende reine Geschmacksfrage ist.
Kostenansätze für Heizung, Fenster, Dach und Dämmung
Einordnung, welche Maßnahme zur jeweiligen Bauperiode passt
Trennung von notwendiger und freiwilliger Modernisierung
Belegbare Argumente gegen überzogene Käuferforderungen
Haus bewerten Dreieich-Sprendlingen
Was den Wert eines Hauses in Sprendlingen zwischen Ortskern und Neubaustraße bestimmt
Grundstück, Bausubstanz, Baurecht und Genehmigungsstand lassen sich beim Haus nicht voneinander lösen. Die folgenden Zusammenhänge werden für Hauseigentümer in Sprendlingen dann relevant, wenn ein Verkauf, eine Erbregelung oder eine Finanzierung ansteht.
Welches Wertermittlungsverfahren zu welchem Baujahrgang passt
Ohne eine hinreichende Zahl ähnlicher, beurkundeter Abschlüsse trägt das Vergleichswertverfahren nicht. Bei den weitgehend typisierten Reihenhäusern und Doppelhaushälften, die in Sprendlingen bis zur Fusion von 1977 entstanden, liegt diese Datenbasis üblicherweise vor; beim Fachwerk- und Hofreitenbestand rund um den Lindenplatz fehlt sie fast immer. Dort führt der Weg über das Sachwertverfahren, bei dem Bodenwert und Gebäudesachwert zunächst einzeln ermittelt und anschließend über einen Marktanpassungsfaktor zusammengerechnet werden. Ist das Haus vermietet und beherbergt es mehrere Parteien, kommt das Ertragswertverfahren als dritte Betrachtung hinzu. Wer ein Einzelstück dennoch mit Vergleichswerten belegen will, produziert eine Genauigkeit, die es gar nicht gibt – und die in der ersten ernsthaften Diskussion in sich zusammenfällt.
Vom Bodenrichtwert zum Wert der eigenen Parzelle
Was der Gutachterausschuss als Bodenrichtwert veröffentlicht, beschreibt ein gedachtes Standardgrundstück und nicht das Ihre. Sobald Ihre Parzelle davon abweicht, ist eine Anpassung fällig – und in einem Ort, dessen Grundstückszuschnitte über Jahrhunderte entstanden sind, weicht sie so gut wie immer ab. Eine schmale historische Parzelle im Ortskern, belegt mit Hoffläche und rückwärtigen Nebengebäuden, folgt anderen Regeln als das rechteckig vermessene Grundstück im Siedlungsgürtel. Hinzu treten Erschließung und Zuwegung sowie die Frage, ob sich der hintere Teil eigenständig bebauen ließe; beides schlägt auf den tatsächlichen Bodenwert durch. Der Richtwert ist für uns deshalb nur der Ausgangspunkt einer Rechnung, an deren Ende der Wert Ihrer konkreten Fläche steht.
Restnutzungsdauer: was vom Gebäudewert nach Jahrzehnten übrig bleibt
Im Sachwertverfahren wird der Herstellungswert eines Gebäudes über die Gesamtnutzungsdauer abgeschrieben; was bleibt, ist die Restnutzungsdauer. Entscheidend ist dabei nicht das Baujahr allein, sondern der Modernisierungsgrad: Ein Siedlungshaus der Aufbaujahre mit erneuertem Dach, neuen Fenstern und getauschter Heizung hat rechnerisch eine deutlich längere Restnutzungsdauer als ein gleich altes Haus im Originalzustand. Genau hier entstehen die größten Unterschiede zwischen zwei Einschätzungen desselben Objekts. Wir dokumentieren, welche Modernisierungen wir anerkannt haben und mit welchem Gewicht, damit die Herleitung überprüfbar bleibt.
Typische Schwachstellen der Sprendlinger Bauschichten
Eine pauschale Zustandsnote bringt in einem Stadtteil mit vier nebeneinanderliegenden Bauperioden wenig. Am Fachwerk und an den Hofreiten prüfen wir Balkenköpfe, aufsteigende Feuchte im Sockelbereich und gut gemeinte frühere Sanierungen, bei denen zum falschen Material gegriffen wurde. In den Häusern der Aufbaujahre richtet sich der Blick auf Dachaufbau, Kellerabdichtung, Elektroinstallation und einfach verglaste Fenster, weil in jenen Jahren schnell und mit knappen Mitteln gebaut wurde. An den Reihenhäusern und Mehrfamilienhäusern der Wohnungsbaujahre wiederum sind Betondetails, Flachdachanschlüsse, Bäder und Haustechnik die üblichen Kandidaten. Nur wer weiß, wonach zu suchen ist, kann den Aufwand beziffern statt ihn zu schätzen – und ausschließlich bezifferter Aufwand übersteht eine Verhandlung.
Reihenhaus, Doppelhaushälfte, freistehend: die Bauform als Wertfaktor
Innerhalb derselben Bauperiode macht die Bauform einen erheblichen Unterschied. Ein freistehendes Haus bietet Umgang, Belichtung von allen Seiten und mehr Gestaltungsfreiheit, verursacht aber höhere Unterhalts- und Energiekosten. Eine Doppelhaushälfte spart eine Außenwand und damit Energie, bindet Sie aber in Abstimmungen mit der anderen Hälfte. Beim Reihenhaus ist zusätzlich zu unterscheiden, ob es sich um ein Endhaus mit seitlichem Grundstücksanteil oder um ein Mittelhaus handelt. In den Sprendlinger Reihenhauszeilen führt diese Unterscheidung regelmäßig zu spürbar verschiedenen Ergebnissen, obwohl die Häuser äußerlich gleich wirken.
Die Einliegerwohnung zählt nur mit sauberer Genehmigung
Zusätzlicher, eigenständig nutzbarer Wohnraum wirkt sich deutlich auf den Hauswert aus – sei es eine abgeschlossene Einliegerwohnung, ein separat erschlossenes Dachgeschoss oder ein zu Wohnzwecken ausgebautes Nebengebäude. Das gilt jedoch nur, wenn die Einheit baurechtlich sauber dasteht: genehmigt, in sich abgeschlossen, mit eigenem Zugang und eigenem Bad. Ein Kellerraum, den die Familie nebenher mitbenutzt, erfüllt das nicht. Im älteren Sprendlinger Bestand bleibt dieser Status häufig im Dunkeln, weil über Jahrzehnte angebaut und ausgebaut wurde und die Bauakte Lücken hat. Wir klären die Genehmigungslage, ehe wir Nutzungspotenzial in die Rechnung schreiben – andernfalls enthält die Einschätzung einen Posten, den ein Käufer nach einer Anfrage beim Bauamt sofort wieder streicht.
Wohnflächenangaben, die im Verkauf nicht standhalten
Die Wohnfläche gehört zu den wirksamsten Größen in jeder Hausbewertung – und zu den am häufigsten falsch angegebenen. Ob Dachschrägen, Kellerräume, Wintergärten, Balkone und Terrassen ganz, anteilig oder überhaupt nicht zählen, hängt von der angewandten Berechnungsmethode ab. Bei Sprendlinger Häusern mit nachträglich ausgebautem Dachgeschoss, Anbauten aus mehreren Jahrzehnten und zu Wohnraum umgenutzten Nebengebäuden häufen sich deshalb die Fehler. Rechnet man zu großzügig, entsteht ein Preis, der spätestens dem Sachverständigen der Gegenseite auffällt und die Verhandlung zum Kippen bringt; rechnet man zu knapp, verschenken Sie bares Geld. Wir prüfen die Berechnung nach den anerkannten Regeln und stellen bei Bedarf eine korrekte Flächenaufstellung zusammen.
Wegerechte, Baulasten und verschwundene Bauakten
Wer nur ins Grundbuch schaut, übersieht einen Teil der wertrelevanten Bindungen. Zufahrts- und Abstandsflächenbaulasten etwa stehen im Baulastenverzeichnis, das eine eigene Abfrage verlangt. Im Sprendlinger Ortskern, wo Hofreiten und rückwärtige Zufahrten über Generationen zusammengewachsen sind, gehören Wegerechte und Grunddienstbarkeiten zum Normalfall. Dazu treten Anbauten, Dachausbauten oder Garagen, deren Genehmigung sich nicht mehr auftreiben lässt. Im Ernstfall bringt ein solcher Punkt die Finanzierung eines Käufers ins Wanken und wird in der Verhandlung zum Druckmittel. Deshalb sehen wir diese Unterlagen durch, bevor die Bewertung steht – und nicht erst, wenn sie zum denkbar ungünstigsten Zeitpunkt auf den Tisch kommen.
Mehrfamilienhaus: wenn der Ertrag den Hauswert bestimmt
Sobald mehrere Mietparteien im Haus wohnen, verschiebt sich das Käuferprofil zum Kapitalanleger – und mit ihm die Art zu rechnen. Jahresnettokaltmiete, Kaufpreisfaktor, Instandhaltungsstand und die Frage, welches Mietniveau der Standort überhaupt hergibt, rücken in den Vordergrund. Den Ausschlag gibt dann der Ertragswert, der anschließend gegen den Sachwert plausibilisiert wird. Betroffen sind in Sprendlingen in erster Linie die Mehrfamilienhäuser aus den Wohnungsbaujahren; dort können zusätzlich stille Reserven hinzukommen, etwa ein ausbaufähiges Dachgeschoss oder eine mögliche Nachverdichtung im rückwärtigen Grundstücksteil. Mieterliste, Betriebskosten und Renditerechnung bereiten wir so auf, dass ein kritisch rechnender Anleger daran nichts auszusetzen findet.
Energieausweis und energetischer Stand als Wertfaktor
Für den Verkauf eines Hauses ist ein Energieausweis vorzulegen, und Interessenten lesen ihn genauer, als viele Eigentümer erwarten. Er beschreibt allerdings nur einen Ausschnitt: Dämmstandard, Heizungsart und Verbrauch beziehungsweise Bedarf. Für den Wert entscheidend ist, was daraus an konkreten Maßnahmen folgt und was diese kosten. Ein Siedlungshaus der Aufbaujahre mit erneuerter Hülle steht hier anders da als ein baugleiches im Originalzustand, obwohl Baujahr und Grundriss identisch sind. Wer sein Haus bewerten lässt, in Dreieich-Sprendlingen und mit dieser Rechnung im Rücken, kann einer pauschalen Forderung im Gespräch sachlich begegnen statt auf eine runde Summe einzugehen.
Was Sprendlinger Hauseigentümer uns fragen
Haus bewerten in Dreieich-Sprendlingen – Fragen aus der Praxis
Warum Boden und Gebäude getrennt gerechnet werden, was bei verschwundenen Bauakten gilt, wie sich ein Sanierungsstau beziffern lässt – diese Fragen stellen Hauseigentümer in Sprendlingen regelmäßig, bevor sie eine Einschätzung beauftragen.
Was kostet es, in Dreieich-Sprendlingen ein Haus bewerten zu lassen?
Nichts. Weder für die persönliche Prüfung noch für einen Rundgang durch Ihr Haus stellen wir Ihnen etwas in Rechnung, und ein späterer Verkaufsauftrag ist damit in keiner Weise verbunden. Ein Großteil der Eigentümer, die uns beauftragen, bereitet damit eine Erbregelung vor, geht damit in ein Bankgespräch oder möchte einfach wissen, welchen Wert dieser Teil des Vermögens hat. Davon zu unterscheiden ist das förmliche Verkehrswertgutachten, das vor Gericht oder gegenüber dem Finanzamt Beweiskraft entfaltet: Es kostet Geld und wird für die meisten Anlässe gar nicht gebraucht. Los geht es mit dem kurzen Fragebogen, alles Weitere klären wir im Gespräch.
Warum rechnen Sie Boden und Gebäude beim Haus einzeln?
Weil die beiden Ebenen nach verschiedenen Regeln funktionieren und sich unabhängig voneinander entwickeln. Für das Grundstück zählen der Bodenwert der konkreten Parzelle und die tatsächlich beurkundeten Abschlüsse, für das Gebäude dagegen Substanz, Baujahr, Ausstattung und die verbleibende Restnutzungsdauer. Ein unsaniertes Siedlungshaus aus den Aufbaujahren kann seinen Wert überwiegend aus dem Boden ziehen; bei einer Hofreite am Ortskern liegt das Gewicht in aller Regel andersherum. Sichtbar wird der eigentliche Verhandlungsgegenstand erst durch diese Trennung – ebenso wie die Frage, ob auf der Fläche noch ungenutztes Baurecht liegt, das den Wert anhebt. Ein Gesamtbetrag, in dem beides steckt, gibt darauf keine Antwort.
Spielt das Baujahr meines Hauses wirklich eine so große Rolle?
In Sprendlingen mehr als die Adresse. Der Ort trägt vier Bauschichten dicht nebeneinander: den Fachwerk- und Hofreitenbestand rund um Lindenplatz und Erasmus-Alberus-Kirche, die Planungssiedlung der Aufbaujahre im Norden und Westen, die Reihenhauszeilen und Mehrfamilienhäuser der Wohnungsbaujahre und den jüngeren Bestand samt Nachverdichtung. Zwei Häuser an derselben Straße können deshalb aus völlig verschiedenen Perioden stammen, andere Käufergruppen ansprechen und ganz andere Schwachstellen mitbringen. Wir ordnen Ihr Haus zuerst seiner Bauschicht zu und suchen erst danach Vergleichsfälle – sonst entsteht eine Zahl, die zu keinem Objekt passt.
Zeigt der Fragebogen den Hauswert direkt auf dem Bildschirm an?
Nein. Am Ende des Fragebogens hinterlassen Sie einen Kontaktweg, und erst danach setzt sich jemand mit Ihren Angaben auseinander. Wir ordnen das Haus seiner Bauschicht zu, sehen uns den Bodenwert der Parzelle an, suchen nach passenden Abschlüssen und rufen üblicherweise binnen eines Werktags an oder schreiben eine Mail. Gerade beim Haus wäre eine sofort eingeblendete Zahl besonders unzuverlässig: Substanz, Grundriss, Nebengebäude und Genehmigungsstand geben den Ausschlag, und keine dieser Größen lässt sich aus einer Adresse herauslesen. Die kurze Wartezeit ist genau das, was dabei herausspringt, wenn wirklich gerechnet wird.
Wie bewerten Sie ein Fachwerkhaus mit Nebengebäuden im Ortskern?
Für eine traufständige Hofreite mit Scheune und Hoffläche gibt es selten passende Vergleichsabschlüsse, deshalb rechnen wir hier über den Sachwert und plausibilisieren das Ergebnis anschließend gegen den Markt. Die Nebengebäude bewerten wir als eigene Positionen, weil sie je nach Zustand und Nutzbarkeit Wert tragen oder Last sind. Bei der Begehung sehen wir uns Balkenköpfe, Sockelbereich, Deckenaufbauten und Feuchtigkeit an, weil Käufer für Unsicherheit über die Substanz reflexhaft einen hohen Abschlag ansetzen. Steht das Objekt unter Schutz, ordnen wir ein, was das praktisch bedeutet; verbindliche Auskünfte zu einzelnen Maßnahmen erteilt die Denkmalbehörde.
Wie viel Zeit vergeht, bis mir der Wert meines Hauses vorliegt?
Eine erste persönliche Einordnung bekommen Sie üblicherweise innerhalb eines Werktags, nachdem der Fragebogen bei uns eingegangen ist. Ein Rundgang durch das Haus – bei Häusern fast immer angebracht – nimmt je nach Größe und Anzahl der Nebengebäude ungefähr eine Stunde in Anspruch. Wenige Tage später liegt Ihnen die ausgearbeitete Einschätzung vor, mit getrennt ausgewiesenem Boden- und Gebäudewert und mit Kostenansätzen für die anstehenden Maßnahmen. Zwischen Ihrer ersten Anfrage und einer Zahl, mit der sich arbeiten lässt, liegt damit in der Regel weniger als eine Woche. Wie schnell es vorangeht, geben Sie vor, und verpflichtet sind Sie in keiner Phase.
Mindert ein Sanierungsstau den Hauswert automatisch?
Ja, aber nicht in beliebiger Höhe. Abziehen lässt sich, was sich an einzelnen Maßnahmen festmachen lässt: Heizungserneuerung, Fenster, Dacheindeckung, Dämmung, Elektroinstallation. Diese Positionen kalkulieren wir realistisch und unterscheiden dabei zwischen dem, was wirklich ansteht, und dem, was nur dem Geschmack eines Käufers entspricht. In Sprendlingen tritt die Bauschicht als zweite Bedingung hinzu: Am Fachwerk kann eine Maßnahme mit dem falschen Material mehr anrichten als der Zustand davor, und am Reihenhaus lässt sich mancher Eingriff nicht ohne die übrige Zeile umsetzen. Wer konkrete Beträge zur Hand hat, kann einer pauschal in den Raum gestellten Forderung sachlich widersprechen, statt sich auf eine runde Zahl einzulassen.
Wie viel ist mein Reihenhaus aus den Wohnungsbaujahren wert?
Bei den Reihenhauszeilen, die bis zur Fusion von 1977 entstanden, ist die Datenlage vergleichsweise gut, weil die Häuser einander ähneln und regelmäßig gehandelt werden. Trotzdem entscheidet die Position in der Zeile: Ein Endhaus mit seitlichem Grundstücksanteil und zusätzlicher Fassade rechnet sich anders als ein Mittelhaus mit geringeren Unterhaltskosten. Dazu kommen Modernisierungsstand, Grundrissänderungen, ausgebautes Dachgeschoss und die Frage, ob Stellplatz oder Garage dazugehören. Wir ziehen beurkundete Abschlüsse derselben Bauperiode heran, gewichten diese Punkte einzeln und legen offen, worauf die Spanne beruht.
Was muss ich an Unterlagen bereitlegen, damit die Zahl trägt?
Zum Start reichen die Grundstücksgröße, die Wohnfläche, das Baujahr und eine grobe Beschreibung des Zustands. Enger wird die Spanne mit Grundbuchauszug, Grundriss samt Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Belegen über durchgeführte Modernisierungen. Lohnend ist außerdem eine Abfrage im Baulastenverzeichnis, das nicht beim Grundbuch, sondern getrennt davon geführt wird. Im älteren Sprendlinger Bestand fehlt erfahrungsgemäß das eine oder andere Papier, allen voran Genehmigungen für Anbauten und Dachausbauten zurückliegender Jahrzehnte. Ein Problem ist das nicht: Wir benennen Ihnen die Dokumente mit der größten Wirkung auf das Ergebnis, und unser Backoffice fordert sie bei den zuständigen Stellen für Sie an.
Wann genügt eine Einschätzung und wann braucht es ein Gutachten?
In der überwiegenden Zahl der Fälle genügt eine gut begründete Markteinschätzung – etwa zur Vorbereitung eines Verkaufs, zur Preisfindung, als Orientierung vor dem Termin bei der Bank, als Gesprächsgrundlage unter Miterben oder für eine Übersicht über das eigene Vermögen. Sie kostet nichts, ist Schritt für Schritt hergeleitet und liegt schnell vor. Ein förmliches Verkehrswertgutachten wird dann verlangt, wenn ein Gericht, das Finanzamt oder eine andere Behörde ein Dokument mit Beweiskraft sehen will; dafür fallen Gebühren an, und die Bearbeitung zieht sich spürbar länger hin. Welche der beiden Kategorien in Ihrem Fall greift, sagen wir Ihnen unumwunden, statt Ihnen etwas anzubieten, das Sie nicht brauchen. Und in beiden Richtungen bleibt der kostenlose Fragebogen der sinnvolle Ausgangspunkt.
Häuser auch jenseits von Sprendlingen
Haus bewerten in Dreieich-Sprendlingen und in der übrigen Rhein-Main-Region
Unsere Arbeit endet nicht am Rand des größten Dreieicher Stadtteils: Auch in der übrigen Region lassen Eigentümer ihr Haus bei uns bewerten – mit getrennter Rechnung für Boden und Gebäude, mit einem Termin vor Ort und mit Vergleichsfällen aus derselben Bauperiode. Ob das Haus in Dreieich-Sprendlingen steht oder irgendwo sonst im Rhein-Main-Gebiet: Der Weg dorthin führt jeweils über denselben kostenlosen Fragebogen.
