Haus bewerten in Hanau-Lamboy

Warum der Hausnummernabschnitt den Vergleichskreis bestimmt

Das Stadtteilbüro Lamboy-Tümpelgarten führt neun Quartiere, deren Grenzen nicht zwischen den Straßen verlaufen, sondern durch sie hindurch. Die Lamboystraße gehört je nach Seite und Hausnummernabschnitt zu sechs verschiedenen Quartieren; bei Friedrich-Engels-Straße, Chemnitzer Straße, Cranachstraße, Grünewaldstraße und Am Tümpelgarten entscheidet allein die Straßenseite; Oderstraße und Pappelweg liegen in zwei Quartieren zugleich. Für die Bewertung heißt das: Zwei Häuser mit derselben Straßenadresse können verschiedenen Teilmärkten angehören, weil sie aus verschiedenen Bauphasen stammen. Wer den Vergleichskreis über den Straßennamen zieht, mischt Substanz aus verschiedenen Jahrzehnten. Wir bilden ihn deshalb über Hausnummer, Straßenseite und die daraus folgende Bauphase.

Vergleichswert im Quartier oder Sachwert bei Konversionssubstanz

Damit das Vergleichswertverfahren funktioniert, braucht es genug beurkundete Abschlüsse ähnlicher Objekte. In den Francoisgärten liegt diese Voraussetzung meist vor, weil dort 2002 in einem Zug 155 Reihen- und Doppelhäuser mit vergleichbarem Zuschnitt und Baustandard entstanden sind; für die Häuser des Tümpelgartens aus dem Erschließungszeitraum ab 1963 gilt das Gleiche. Anders sieht es bei nachgenutzter Konversionssubstanz aus den Jahren 1891 bis 1913 aus: Jedes dieser Gebäude hat seine eigene Nutzungsgeschichte, passende Abschlüsse existieren deshalb kaum. In diesem Fall übernimmt der Sachwert die Arbeit – der Bodenwert entsteht für sich, der Gebäudesachwert daneben, und ein Marktanpassungsfaktor führt beides zusammen. Welches Verfahren zum Zug kommt, richtet sich bei uns nach der Datenlage; wo es die Daten hergeben, kontrollieren wir das Ergebnis mit dem jeweils anderen Verfahren.

Der Bodenrichtwert und die Parzellen des Tümpelgartens

Was der Gutachterausschuss für den Main-Kinzig-Kreis als Bodenrichtwert führt, bezieht sich auf ein gedachtes Grundstück mittleren Zuschnitts mit üblicher Erschließung. Ihre Parzelle weicht davon fast immer ab, und jede Abweichung gehört nachgerechnet. Im Tümpelgarten stammen die Grundstücke aus der planmäßigen Erschließung ab 1963 und fallen spürbar großzügiger aus als in den Francoisgärten, wo 2002 auf begrenzter Konversionsfläche dicht gebaut wurde. Am Lamboywald wiederum verlaufen die Grenzen noch entlang des alten Kasernenrasters und damit unregelmäßig. Der Richtwert markiert für uns in all diesen Fällen den Anfang der Rechnung und nicht ihr Ergebnis: Was Ihre Fläche wert ist, entsteht durch die Zu- und Abschläge, die wir von dort aus nachvollziehbar ansetzen.

Was an Reihenhäusern der Francoisgärten seit 2002 angefallen ist

Häuser, die 2002 auf dem Gelände der früheren Francois-Kaserne übergeben wurden, sind noch nicht in dem Alter, in dem Dach oder Rohbau zur Diskussion stehen. Was hier über den Wert entscheidet, sind andere Punkte: der Zustand der Haustechnik im ersten Austauschzyklus, die Qualität der Ausbaugewerke, die Frage, ob der oft schmale Garten sinnvoll genutzt wird, und ob am Reihenmittelhaus ein Stellplatz gesichert ist. Weil die Häuser in einer Zeile weitgehend gleich gebaut sind, fällt jede Abweichung unmittelbar auf und wirkt überproportional auf die Zahl. Wir nehmen deshalb genau diese Unterschiede auf, statt die ganze Zeile über einen Quadratmeterpreis abzurechnen.

Bauphasensprung innerhalb eines Straßenzugs richtig einpreisen

Wenn innerhalb weniger Hausnummern das Baujahr um Jahrzehnte wechselt, entsteht eine Falle, in die Selbsteinschätzungen regelmäßig laufen: Der Eigentümer orientiert sich am zuletzt gehörten Preis aus der Nachbarschaft, ohne zu prüfen, ob das Nachbarhaus überhaupt zur selben Bauphase gehört. In Lamboy ist das keine Ausnahme, sondern die Regel, weil die Quartiersgrenzen den Bauphasen folgen und mitten durch die Straßen laufen. Ein Haus aus dem Siedlungsjahrgang der Sechziger und ein Reihenhaus von 2002 unterscheiden sich in Restnutzungsdauer, Energiestandard und erwartbarem Erneuerungsaufwand fundamental. Wir ordnen Ihr Haus zuerst zu und rechnen erst danach – das ist der Unterschied zwischen einer Zahl und einer Vermutung.

Bahnhof Hanau Nord: was der eigene Halt für den Käuferkreis bedeutet

Lamboy hat mit dem Bahnhof Hanau Nord an der Friedberger Straße einen eigenen Schienenhalt; in Betrieb ist er seit dem 1. Dezember 1879, als das Streckenstück Hanau–Heldenbergen-Windecken in Richtung Friedberg freigegeben wurde, angefahren von der heutigen RB 49 nach Friedberg und Gießen. Damit zählt Lamboy zu den wenigen Hanauer Stadtteilen, in deren eigenem Gebiet ein Bahnsteig liegt. Für Sie als Hauseigentümer ist das weniger eine Verkehrsauskunft als eine Information darüber, wer als Käufer in Frage kommt: Ein Teil der Interessenten misst jedes Haus zuerst am Fußweg zum Bahnsteig, andere Haushalte richten sich danach, wie schnell sie über A 66 und A 45 wegkommen. Wir nehmen diese Lagequalität nüchtern auf und wägen sie gegen Zustand, Grundstück und Bauphase ab. Einen festen Zuschlag je Gehminute gibt es nicht; wer mit so einer Größe operiert, arbeitet mit Zahlen ohne Beleg.

Wohnfläche im ausgebauten Dachgeschoss eines Siedlungshauses

Keine andere Angabe bewegt die Zahl so stark wie die Wohnfläche – und keine wird so oft ungeprüft aus alten Papieren übernommen. Ob Flächen unter Dachschrägen, Kellerräume, ein Wintergarten oder Balkone voll, anteilig oder gar nicht zählen, hängt davon ab, nach welcher Methode gerechnet wurde. Bei Häusern aus dem Tümpelgarten, deren Dachgeschosse nachträglich ausgebaut und deren Anbauten über Jahre ergänzt wurden, sammeln sich solche Unschärfen besonders leicht an. Fällt die Fläche zu großzügig aus, fällt das dem Sachverständigen der Käuferseite auf und die Verhandlung gerät ins Rutschen; fällt sie zu knapp aus, zahlen Sie drauf. Wir prüfen die Fläche gegen die anerkannten Regeln und erstellen die Berechnung auf Wunsch von Grund auf neu.

Anbauten, Wintergärten und Garagen ohne Genehmigung

In den Lamboyer Siedlungsquartieren ist nach der Erschließung über Jahrzehnte hinweg erweitert worden: Wintergarten hier, Garage dort, dazu Dachgauben, Einliegerwohnungen und ausgebaute Kellerräume. Werthaltig ist eine solche Fläche allerdings nur, wenn sie baurechtlich sauber ist. Eine genehmigte Wohneinheit mit eigenem Zugang und eigenem Bad steht in der Rechnung ganz anders da als ein Raum, der einfach bewohnt wird. Ohne Genehmigung droht nicht nur ein Abschlag – im ungünstigen Fall kommen Auflagen hinzu. Deshalb klären wir den Status, ehe wir Nutzungspotenzial in Ansatz bringen, und sagen Ihnen, welche Nachweise sich beim Bauamt noch nachträglich beschaffen lassen. Diese Nachricht hören Sie besser von uns als vom Käufer.

Nachgenutzte Kasernenbauten und ihre Auflagen

Zwischen den Wohnquartieren stehen Gebäude aus der Zeit der großen Kasernenanlagen: die Francois-Kaserne von 1891 bis 1894, die Hessen-Homburg-Kaserne von 1908 bis 1912, die Hutier-Kaserne von 1911 bis 1913, dazu Schulbauten wie die Gebeschusschule von 1912. Nach dem vollständigen Abzug der US-Armee Ende 2008 wurden diese Flächen neu belegt; auf dem Areal der Hutier-Kaserne entstand die 2011 eingeweihte Hauptfeuerwache. Backsteinsubstanz, große Geschosshöhen und mögliche Erhaltungsauflagen machen solche Objekte zu Einzelfällen, für die es keine Vergleichszahlen gibt. Wir bewerten sie über den Sachwert, prüfen die zulässige Nutzung und ordnen die Auflagen als Kosten- oder Qualitätsposten ein; verbindlich entscheiden Bauaufsicht und Denkmalbehörde.

Zweifamilienhaus im Tümpelgarten: wenn die Miete mitrechnet

Ab der zweiten Wohneinheit verschiebt sich die Käufergruppe in Richtung Kapitalanleger, und mit ihr die Rechenlogik. Nach vorn rücken dann die jährliche Nettokaltmiete, was die Bewirtschaftung verschlingt, wie es um die Instandhaltung steht und welches Mietniveau die Lage überhaupt hergibt; der Wert entsteht über den Ertrag und wird anschließend am Sachwert gespiegelt. Zwei- und Dreifamilienhäuser sind im Baugebiet des Tümpelgartens durchaus verbreitet, viele seit der Fertigstellung in Familienbesitz und mit Mietverträgen, die seit Jahrzehnten laufen. Mieterliste, Betriebskosten und Ertragsrechnung bereiten wir so auf, dass ein kritischer Anleger nichts daran aussetzen kann, und weisen aus, welcher Teil des Werts aus der Vermietung stammt und welcher aus der Substanz.

Vor dem Verkauf erneuern oder im Ist-Zustand anbieten

Eine Investition vor dem Verkauf trägt sich nur, wenn der Zugewinn am Preis über dem liegt, was sie an Geld und Zeit bindet. Bei Kleinigkeiten ist die Rechnung fast immer positiv: ausgebesserte Wände, reparierte Details, ein aufgeräumter Garten. Bei Bad, Heizung oder Fassade sieht es anders aus, denn Käufer haben eigene Vorstellungen und honorieren eine fremde Auswahl selten in voller Höhe. Eine Ausnahme gibt es allerdings: Wenn eine einzelne Maßnahme ein Haus aus dem Siedlungsjahrgang des Tümpelgartens vom Renovierungsobjekt zum bezugsfertigen Zuhause macht, öffnet sie den Kreis möglicher Käufer deutlich. Wer sein Haus in Hanau-Lamboy bewerten lässt, bekommt diese Gegenrechnung für sein konkretes Objekt – rechtzeitig, also bevor der Handwerker kommt.

Markteinschätzung oder förmliches Verkehrswertgutachten

Für die allermeisten Anlässe reicht eine sorgfältige Markteinschätzung aus. Sie nennt die erreichbare Größenordnung und genügt, um vor einem Verkauf den Preis zu finden, in ein Bankgespräch zu gehen oder in der Familie eine Absprache zu treffen; bei uns kostet sie nichts und legt ihre Grundlagen offen. Sobald der Wert allerdings gerichtsfest sein soll – im Streitfall, im Nachlassverfahren oder gegenüber einer Behörde –, führt kein Weg an einem förmlichen Gutachten vorbei, das ein öffentlich bestellter Sachverständiger erstellt und in Rechnung stellt. Unsere Einschätzung ist dafür ausdrücklich kein Ersatz. Welcher Weg zu Ihrem Fall gehört, sagen wir Ihnen vorab und ohne Berechnung; steuerliche und rechtliche Fragen beantworten Steuerberater, Notar oder Fachanwalt.