Bodenwertfaktoren der Lamboyer Parzellen
Grundstück bewerten in Hanau-Lamboy
Ob Siedlungsparzelle im Tümpelgarten, Konversionsfläche am Lamboywald oder Gartenland am Kinzigdamm: Grundstück bewerten in Hanau-Lamboy heißt bei uns, den Bodenwert Ihrer Fläche kostenlos und unverbindlich einzuordnen.
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Regionale Marktkenntnis
Hochwertige Analyse
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Parzellenherkunft statt Quadratmeterzahl
Grundstück bewerten in Hanau-Lamboy: Zuschnitt vor Adresse
Das Stadtteilbüro Lamboy-Tümpelgarten gliedert den Stadtteil in neun benannte Quartiere, und deren Grenzen verlaufen nicht zwischen den Straßen, sondern nach Hausnummernabschnitt und Straßenseite mitten durch sie hindurch. Die Lamboystraße allein berührt sechs dieser Quartiere, Oderstraße und Pappelweg liegen jeweils in zweien gleichzeitig. Wer den Bodenwert deshalb über den Straßennamen herleitet, vergleicht Parzellen, die aus völlig verschiedenen Bauvorgängen stammen. Eine Siedlungsparzelle aus dem Baugebiet Tümpelgarten ist anders zugeschnitten und anders erschlossen als eine Teilfläche des Francois-, Hessen-Homburg- oder Hutier-Geländes, und beide haben mit einer Baulücke zwischen Zeilenbauten oder mit Gartenland am Kinzigdamm wenig gemein. Für Ihre Fläche zählt deshalb, woraus die Parzelle hervorgegangen ist und was auf ihr zulässig bleibt. Beides steht bei uns fest, ehe eine Zahl fällt.
Das zulässige Maß aus GRZ und GFZ herleiten
Wie viel Baumasse auf Ihrer Parzelle zulässig ist, entscheidet über den Bodenwert – nicht ihre Quadratmeterzahl. Wir lesen das zulässige Maß der baulichen Nutzung für genau Ihren Hausnummernabschnitt aus und rechnen es in die Fläche um, die dort real entstehen kann. An dieser Größe setzt jeder bauwillige Käufer an.
Den Bodenwert rückwärts über den Residualwert prüfen
Niemand kauft Boden um seiner selbst willen. Wer bauen will, setzt an, was die fertigen Einheiten einbringen, und nimmt Herstellung, Erschließung, Nebenkosten und die eigene Marge davon weg – der Rest ist sein Budget für die Fläche. Genau diesen Rest rechnen wir für Ihre Lamboyer Parzelle nach, weil er bei ausnutzbaren Flächen näher an der Wirklichkeit liegt als jede Zonenmultiplikation.
Erschließungsstand und Bestandsfragen der Konversion klären
Auf den ehemaligen Kasernengeländen im Osten des Stadtteils liegen Leitungen, Zufahrten und Restbauten nicht dort, wo ein Siedlungsgrundstück sie hätte. Ob die Zufahrt rechtlich gesichert ist, ob ein Nachbar ein Wegerecht hält und wie weit die Erschließung tatsächlich gediehen ist, bewegt den Wert erheblich – und wer solche Punkte erst am Verhandlungstisch erfährt, verliert sie als Argument. Wir klären sie, bevor eine Zahl fällt.
Vom Zuschnitt zur späteren Nachfrage
Wer für eine Lamboyer Parzelle später infrage kommt
Was die Bewertung liefert, ist ein Ausgangswert mit Herleitung. Ob er sich am Markt auch durchsetzt, entscheidet sich daran, wen die Fläche überhaupt erreicht. Lamboy spricht dabei sehr verschiedene Käuferkreise an: Bauwillige, für die der eigene Schienenhalt Bahnhof Hanau Nord an der RB 49 Richtung Friedberg und Gießen den Ausschlag gibt; Familien, die im Tümpelgarten groß geworden sind und im Quartier bleiben wollen; Entwickler, die auf den Konversions- und Gewerbeflächen am Lamboywald rechnen. Wer nur einen dieser Kreise erreicht, lässt einen Teil des ermittelten Bodenwerts liegen.
Sichtbar bei allen passenden Käuferkreisen
Ein ermittelter Bodenwert wird erst real, wenn ihn die richtigen Leute sehen. Wir spielen eine Lamboyer Fläche gezielt an Bauwillige aus dem Hanauer Umfeld, an Ortsansässige aus den Siedlungsquartieren und an Entwickler mit Blick auf Konversionsflächen aus. Die Aussteuerung folgt Region, Lebenssituation und Interessen – niemand wartet hier auf den Zufallstreffer im Portal.
Parzellendetails auf einer eigenen Objektseite
Hinter der Anzeige steht eine eigene Seite für genau dieses Grundstück: Zuschnitt, Quartierslage, Erschließungsstand und das, was dort gebaut werden darf. Weil die Straßenadresse in Lamboy wenig über den Teilmarkt verrät, ist diese Seite der Punkt, an dem sich ernsthafte Kaufabsicht von bloßem Durchklicken scheidet – alle wertbestimmenden Angaben liegen offen.
Aus Interesse werden passende Bauanfragen
Bei Ihnen landen am Ende Anfragen von Leuten, deren Vorhaben zum Zuschnitt und zur ermittelten Größenordnung passt. Wer eine erschlossene Siedlungsparzelle sucht, meldet sich nicht auf eine größere Umnutzungsfläche, und umgekehrt genauso wenig. Über Vorhaben, Finanzierung und Zeitplan sprechen wir ohnehin vor dem ersten Termin, sodass Ihre Zeit nicht für Erstkontakte draufgeht, aus denen nichts wird.
Wettbewerb um die Fläche entsteht
Der bewertete Bodenwert ist ein Startpunkt, kein Ergebnis. Treffen mehrere geeignete Interessenten zeitgleich auf Ihre Lamboyer Parzelle, können Sie auswählen statt nachgeben. Genau diese Lage ist die Voraussetzung dafür, dass sich die ermittelte Zahl am Markt halten lässt.
Die Parzelle steht kürzer im Angebot
Je mehr Käufer gleichzeitig auf eine Fläche in Hanau-Lamboy aufmerksam werden, desto kürzer bleibt sie im Angebot. Ein Grundstück, das schnell seinen Käufer findet, bleibt begehrt. Steht dieselbe Parzelle dagegen Monat für Monat unverändert online, wird sie hinterfragt, obwohl sich an ihr nichts geändert hat.
Entwickler und private Bauherren nebeneinander
Wer als Entwickler rechnet, interessiert sich für Ausnutzbarkeit und Restbetrag und bleibt nüchtern. Eine Familie dagegen, die ihr Quartier nicht verlassen will, lässt sich den richtigen Zuschnitt auch etwas kosten. Werden beide Seiten zur selben Zeit erreicht, stehen sie nebeneinander im Rennen – und erst dieses Nebeneinander holt aus Ihrer Lamboyer Fläche das heraus, was in der Einschätzung steht.
Von der Bodenzahl zur Ansprache
Der Quartiersplan erklärt den Bodenwert nur zur Hälfte
Steht die Zahl, folgt die Frage, wie sie am Markt tatsächlich erzielt wird. Ein Portalinserat allein wartet ab, bis jemand vorbeikommt; läuft daneben eine Werbekampagne, wird Ihre Lamboyer Parzelle aktiv zu den Käufern getragen. Ablesbar ist der Unterschied an Anfragezahl und Tempo: 13 statt durchschnittlich 5 Anfragen, und die Vermarktungsdauer geht von rund 3,8 auf etwa 1,7 Monate zurück.
Ohne Werbekampagne
Nur ImmoScout-Inserat
Ø 5 Anfragen
Ø 4 Besichtigungen pro Monat
Ca. 3,8 Monate Vermarktungsdauer
Mit paralleler Werbekampagne
ImmoScout + Werbekampagne
Ø 13 Anfragen
Ø 8 Besichtigungen pro Monat
Ca. 1,7 Monate Vermarktungsdauer
Doppelt so viele Interessenten auf der Fläche
Mit paralleler Kampagne steigen die Besichtigungen von durchschnittlich 4 auf 8 pro Monat. Deutlich mehr Käufer nehmen Zuschnitt, Nachbarbebauung und Erschließung Ihrer Parzelle selbst in Augenschein, statt nur ein Luftbild anzusehen.
Kürzer im Markt statt Dauerangebot
Die Vermarktungsdauer sinkt um bis zu 50 Prozent, von rund 3,8 auf etwa 1,7 Monate. Bei unbebauten Flächen ist das besonders wichtig, weil ein lange stehendes Grundstücksangebot schnell den Verdacht weckt, an der Bebaubarkeit stimme etwas nicht.
Der ermittelte Bodenwert wird auch bezahlt
Stehen mehrere Kaufwillige gleichzeitig bereit, bewegt sich der erzielbare Preis nach oben: Verkaufspreise liegen erfahrungsgemäß 5–8 % über dem Niveau eines reinen Portalinserats. Damit bleibt die Einschätzung nicht auf dem Papier, sondern landet im Kaufvertrag.
Siedlungsparzelle oder Konversionsfläche
Sagen Sie uns im kurzen Fragebogen, wo in Lamboy Ihre Fläche liegt und wie sie zugeschnitten ist. Die persönliche Einordnung folgt zeitnah, kostet nichts und lässt Ihnen jede Entscheidung offen.
Mehr erfahren zur Valuvis Methode
Erfahrung mit Lamboyer Parzellenzuschnitten
Warum zwei Lamboyer Parzellen an einer Straße ungleich viel wert sind
Im Baugebiet Tümpelgarten wurden ab 1963 rund 700 Wohnungen als Zeilen-, Reihen-, Doppel- und Hochhausbebauung geplant, und die Parzellen wurden dafür in einem Zug zugeschnitten. Auf dem Gelände der Francois-Kaserne entstanden 2002 Reihen- und Doppelhäuser mit eigenen, deutlich kleineren Grundstücken; auf dem früheren Gleisbauhof folgte ab 2010 eine ganz andere Körnung. Dazwischen liegen Baulücken, Restflächen und Gartenland am Kinzigufer, die keinem dieser Vorgänge entstammen. Zwei Flächen an derselben Straße können daher aus verschiedenen Zuschnitten kommen und verschiedene Käufer ansprechen. In Hanau und der Region ist uns dabei so ziemlich alles begegnet, vom schmalen Bauplatz bis zum größeren Entwicklungsareal; hergeleitet wird der Wert bei uns immer aus dem, was zulässig, erschlossen und geschnitten vorliegt.
1.200+
Objekte bewertet
in Hanau und der Rhein-Main-Region
5.0
Sterne Bewertung
auf Google
3 min
für Ihre Angaben im Fragebogen
Ihre persönliche Einschätzung folgt zeitnah
Eigentümer über ihre Bodenwertermittlung
Lamboyer Bodenwerte aus Sicht derer, die sie ermitteln ließen
Was Eigentümer berichten, die ihre Fläche in Lamboy haben einordnen lassen – von der schmalen Restparzelle neben dem Siedlungshaus bis zum größeren Areal nahe dem Lamboywald. 5,0 Sterne auf Google für eine Bewertung, die Zuschnitt und Planungsrecht ernst nimmt, statt Fläche mit einem Zonenwert zu multiplizieren.
Ein großes Dankeschön an Valuvis Immobilien! Als ich mich entschied, meine Wohnung in Frankfurt zu verkaufen, war ich mir unsicher über den aktuellen Immobilienmarkt und die Marktsituation. Das Team von Valuvis hat mir mit einer detaillierten Immobilienbewertung geholfen und den Wert meiner Wohnung präzise ermittelt. Ich war beeindruckt, wie professionell und effizient sie meine Wohnung vermarktet haben. Dank ihrer Expertise in Preisverhandlungen konnte ich einen tollen Verkaufspreis erzielen. Für alle, die einen zuverlässigen Immobilienmakler in Frankfurt suchen, kann ich Valuvis wärmstens empfehlen!
Professioneller Verkauf mit Top-Ergebnis
~ Magdalena Eichelsbacher
Der Verkaufsprozess mit diesem Immobilienmakler war eine durchweg positive Erfahrung. Die Bewertung der Immobilie basierte auf fundiertem Marktwissen, und die Verkaufsstrategie war effektiv und zielgerichtet. Die professionelle Herangehensweise und das umfassende Verständnis für den Immobilienmarkt führten zu einem schnellen Verkauf und einem hervorragenden Verkaufspreis. Die kontinuierliche Kommunikation und Beratung während des gesamten Prozesses waren außergewöhnlich und vermittelten uns ein hohes Maß an Sicherheit und Vertrauen.
Strukturiert, transparent und erfolgreich
~ Bernd Rettig
Wir haben uns vom ersten Kontakt an gut aufgehoben gefühlt. Die Beratung war professionell, ehrlich und unaufdringlich – genau das, was man sich bei einem Immobilienkauf in dieser Größenordnung wünscht.
Rundum zufrieden mit dem Kaufprozess
~ Familie Schröder
Herr Rücker ist ein ehrlicher und offener Geschäftspartner. Ich kann ihn guten Gewissens empfehlen. Seine unkomplizierte Art und direkte Kommunikation haben die Zusammenarbeit sehr angenehm gemacht.
Ehrlich, direkt und absolut empfehlenswert
~ Lennart Rondi
Im Namen unserer Webagentur Geomodo bedanke ich mich für die tolle Zusammenarbeit mit Valuvis Immobilien. Wir sind froh in Frankfurt mit einem so zuverlässigen Immobilienmakler arbeiten zu können und freuen uns schon auf's nächste Mal.
Tolle Zusammenarbeit, gerne wieder
~ Niklas Rapp
Ich war anfangs etwas skeptisch, weil der Immobilienmarkt momentan ja eher unübersichtlich ist, aber das Team der Valuvis GmbH hat mich komplett überzeugt. Was mir besonders positiv aufgefallen ist: Man ist hier keine Nummer. Mein Ansprechpartner, Herr Rücker, war gefühlt immer erreichbar und hat sich immer viel Zeit genommen, mir alles in Ruhe zu erklären. Alles verlief super transparent und professionell.
Persönlich betreut statt nur eine Nummer
~ Tanja F.
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~ Bernd Rettig
Maximilian Rücker
Geschäftsführer
Wie wir eine Lamboyer Fläche einordnen
Ein Grundstück in Hanau-Lamboy bewerten heißt, seine Parzellenherkunft zu lesen
Boden allein hat keinen Wert; bezahlt wird das, was darauf entstehen darf. Am Anfang jeder ernsthaften Einschätzung steht deshalb die Planungsfrage: Liegt ein qualifizierter Bebauungsplan vor, oder bestimmt die vorhandene Nachbarbebauung, was möglich ist? In Lamboy fällt diese Antwort schon zwischen benachbarten Hausnummern unterschiedlich aus, weil die neun Quartiere des Stadtteils nach Hausnummernabschnitt und Straßenseite gegeneinander abgegrenzt sind. Ein Portal-Rechner kommt an dieser Stelle nicht weiter: Ihm steht nur der Straßenname zur Verfügung, und genau dort endet in Lamboy die Genauigkeit.
Als Orientierung dient uns der Bodenrichtwert; geführt wird er vom Gutachterausschuss für den Main-Kinzig-Kreis. Ein Ergebnis ist er damit noch lange nicht, denn was er beschreibt, ist ein Standardgrundstück innerhalb einer abgegrenzten Zone: übliche Größe, üblicher Schnitt, unterstellte Ausnutzbarkeit. Weicht Ihre Lamboyer Parzelle davon ab, weil sie als Restfläche eines größeren Siedlungsvorgangs übrig geblieben ist, weil sie aus einer Konversionsfläche herausgeschnitten wurde oder weil ihre Zufahrt über die Nachbarparzelle führt, muss der Wert angepasst werden. Bei der Parzellenvielfalt dieses Stadtteils ist so eine Abweichung keine Ausnahme, sondern der Normalfall.
Der zweite Maßstab ist die Residualrechnung. Sie fragt nicht, was die Fläche kostet, sondern was sie einem Käufer erlaubt: Von den Erlösen der fertigen Bebauung bleiben nach Herstellung, Erschließung, Vermarktung und Marge genau die Mittel übrig, die für den Boden zur Verfügung stehen. Bei einer erschlossenen Siedlungsparzelle mit klarem Zuschnitt ist diese Rechnung schnell aufgemacht. Bei einer Fläche auf einem ehemaligen Kasernengelände braucht sie zusätzliche Annahmen zu Restbauten, Leitungsverläufen, Rückbau und Bodenbeschaffenheit. Beide Zugänge legen wir nebeneinander und sagen Ihnen, wo sie auseinanderlaufen.
Heraus kommt eine Einschätzung, in der das Zulässige, der Anschlussstand, der Schnitt der Parzelle und ihr Bestand zusammenlaufen und in der offene Punkte auch als solche benannt sind. Den Anfang macht der kurze Online-Fragebogen; belastbar wird die Zahl erst, wenn ein Mensch sie geprüft hat, und wo es die Bandbreite verengt, sehen wir uns die Fläche vor Ort an. Über 1.200 bewertete Objekte und 104 vermittelte Immobilien in der Rhein-Main-Region stehen hinter dieser Arbeitsweise, und vom Start der Vermarktung bis zum Notartermin vergehen im Schnitt neun Wochen. Weder für den Fragebogen noch für die persönliche Einschätzung stellen wir Ihnen etwas in Rechnung, und eine Zusage ist damit nicht verbunden.
Maximilian Rücker
Geschäftsführer
Jetzt den Lamboyer Bodenwert einordnen lassen
Ihre Lamboyer Fläche im Fragebogen beschreiben
Im Fragebogen geben Sie die Objektart Grundstück an, dazu die Unterart, die Fläche und die Adresse; was Sie zur Bebaubarkeit wissen, können Sie ergänzen. Danach übernimmt ein Mensch: Wir sehen Ihre Angaben durch, ordnen die Adresse dem richtigen Lamboyer Quartier zu und klären, was dort zulässig ist. Nach einem Baujahr fragt der Fragebogen beim Grundstück nicht. Ausgefüllt ist er in wenigen Minuten, und er kostet Sie weder Geld noch eine Zusage.
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Wege zu einer belastbaren Bodenzahl
Grundstück bewerten in Hanau-Lamboy: die Methode folgt der Parzellenherkunft
Eine Baulücke zwischen Zeilenbauten, eine Teilfläche aus einem früheren Kasernengelände und ein Gartengrundstück nahe dem Kinzigufer verlangen jeweils einen eigenen Ansatz. Welcher davon für Ihre Fläche trägt, sagen wir Ihnen vorab und mit Begründung – eine Einheitsformel für den ganzen Stadtteil gibt es hier nicht.
Restbauten und versiegelte Flächen einrechnen
Ein Nebengebäude, eine Garagenzeile oder eine befestigte Hoffläche aus früherer Nutzung kann Ihrer Lamboyer Parzelle Wert hinzufügen oder ihn aufzehren – das hängt allein an der Substanz. Wir rechnen die geräumte Fläche gegen die Fläche mit erhaltenem Bestand und beziehen ein, ob das Vorhandene baurechtlich überhaupt verschwinden darf.
Auf welcher Stufe der Baureife Ihre Fläche steht
Ob eine Fläche erst Baurecht braucht, ob sie baureif ist oder ob zusätzlich die Anschlüsse liegen, macht im Wert einen erheblichen Unterschied. In den Siedlungsquartieren des Tümpelgartens lässt sich die Stufe meist eindeutig belegen, auf früheren Betriebs- und Kasernenflächen selten. Wir ordnen Ihre Parzelle einer Stufe zu und sagen Ihnen, was daraus für die Zahl folgt.
Nach der Zahl den passenden Käuferweg wählen
Welcher Käuferweg trägt, lässt sich seriös erst nach der Bewertung sagen: ein Projektentwickler, eine bauwillige Familie oder ein strukturiertes Bieterverfahren. Eine gut geschnittene Parzelle in Gehweite zum Bahnhof Hanau Nord spricht andere Käufer an als eine große Fläche im Gewerbeumfeld am Lamboywald – und der Wettbewerb zwischen ihnen kann den Preis spürbar heben.
Das Valuvis-Vorgehen bei Lamboyer Flächen
Vier Prüfschritte hinter einer Lamboyer Grundstückseinschätzung
Steht ein Verkauf an, ist ein Nachlass zu ordnen oder eine Finanzierung vorzubereiten, trägt die Rechnung Fläche mal Zonenwert nicht weit. Diese vier Prüfschritte machen die Einschätzung tragfähig, und keiner davon wird Ihnen berechnet.
Bebaubarkeit im richtigen Quartier geprüft
Wir ordnen Ihre Adresse zunächst dem tatsächlichen Quartier zu – nach Hausnummernabschnitt und Straßenseite, nicht nach Straßennamen. Erst danach klären wir die Zulässigkeit – entweder aus einem Bebauungsplan oder, wo keiner existiert, aus dem, was ringsum schon gebaut ist. Das ergibt ein Bauvolumen, und dieses Volumen ergibt den Wert.
Zuordnung der Adresse zum tatsächlichen Lamboyer Quartier
Planungsrecht genau dieses Abschnitts ausgewertet
Umrechnung des zulässigen Maßes in reale Geschossfläche
Zuschnitt, Grenzen und Erschließung angesehen
Grundstücksgrenzen aus einem Siedlungsvorgang der Sechzigerjahre verlaufen anders als die Grenzen einer herausgeschnittenen Konversionsfläche. Vor Ort nehmen wir Zuschnitt, Grenzverlauf, Zufahrt und Anschlussstand auf und prüfen, ob sich eine hintere Teilfläche überhaupt erreichen ließe. Was wir dabei sehen, trägt doppelt: Es begründet die Zahl und liefert, falls Sie später verkaufen, gleich die Aufnahmen für die Objektdarstellung.
Zuschnitt, Grenzen und Zufahrt vor Ort aufgenommen
Abgleich vorhandener Anschlüsse mit dem Bedarf eines Bauvorhabens
Baulasten sowie Wege- und Leitungsrechte abgefragt
Auch Restflächen und Gartenland bewertet
Ein klassischer Bauplatz ist längst nicht jede Fläche. Eine schmale Restparzelle neben dem Reihenhaus, eine Gartenfläche am Kinzigdamm oder ein Streifen an der alten Kleinbahntrasse hat einen Wert, er muss nur sauber hergeleitet werden. Diese Herleitung liefern wir, lange bevor ein Verkauf überhaupt zur Debatte steht.
Einschätzung von Rest-, Garten- und Nebenflächen
Herleitung des Werts auch ohne vergleichbare Angebote im Quartier
Offen benannt, wo unsere Einschätzung an ihre Grenze stößt
Ohne Kosten und ohne Verkaufsdruck
Die Bewertung ist kostenlos, und danach müssen Sie gar nichts tun. Kommt es irgendwann doch zu einem Verkauf, läuft die aktive Werbekampagne ohne Aufpreis mit, weil sie bereits in der Maklergebühr steckt. Wann dieser Schritt ansteht, bestimmen Sie.
Einschätzung zum Nulltarif, ohne Folgeverpflichtung
Weder Beauftragung noch Alleinauftrag als Bedingung
Vermarktung startet nur auf Ihr ausdrückliches Wort
Zuschnitt, Grenzen und Erschließung angesehen
Grundstücksgrenzen aus einem Siedlungsvorgang der Sechzigerjahre verlaufen anders als die Grenzen einer herausgeschnittenen Konversionsfläche. Vor Ort nehmen wir Zuschnitt, Grenzverlauf, Zufahrt und Anschlussstand auf und prüfen, ob sich eine hintere Teilfläche überhaupt erreichen ließe. Was wir dabei sehen, trägt doppelt: Es begründet die Zahl und liefert, falls Sie später verkaufen, gleich die Aufnahmen für die Objektdarstellung.
Zuschnitt, Grenzen und Zufahrt vor Ort aufgenommen
Abgleich vorhandener Anschlüsse mit dem Bedarf eines Bauvorhabens
Baulasten sowie Wege- und Leitungsrechte abgefragt
Der Weg zur Zahl für Ihre Parzelle
In sechs Schritten zum Bodenwert Ihrer Lamboyer Fläche
Meist vergehen nur wenige Tage, bis aus Ihren ersten Angaben eine Zahl geworden ist, die Sie vorzeigen können. An jeder Station entscheiden Sie selbst, ob Sie weitergehen.
Angaben zur Grundstücksfläche machen
Sie starten mit der Objektart Grundstück, wählen die Unterart und tragen die Fläche ein. Kein Fachwissen nötig, keine Kosten – und nach einem Baujahr fragt der Fragebogen beim Grundstück gar nicht erst.
Die Lamboyer Adresse mit Hausnummer hinterlegen
Zum Abschluss tragen Sie die vollständige Adresse ein. Gerade die Hausnummer brauchen wir hier, weil sie über die Quartierszuordnung entscheidet. Dazu Ihre Kontaktdaten, damit die Einschätzung Sie auch erreicht.
Planungsrecht des Abschnitts auswerten
Unser Team klärt, was an Ihrem Abschnitt zulässig ist: Art und Maß der baulichen Nutzung, wie viele Vollgeschosse erlaubt sind und wie viel Fläche damit tatsächlich zusammenkommt. Genau daran hängt der Bodenwert.
Die Parzelle bei einer Begehung ansehen
Lässt sich der Zuschnitt aus Karten und Unterlagen nicht abschließend beurteilen, kommen wir vorbei. Grenzverlauf, Zufahrt, Anschlussstand, Nachbarbebauung und der Zustand vorhandener Restbauten sind vor Ort schnell geklärt.
Das Ergebnis im Gespräch erklärt bekommen
Den Zonenwert rechnen wir auf Ihre Parzelle herunter, halten die Residualbetrachtung dagegen und melden uns in der Regel binnen eines Werktags – telefonisch oder per E-Mail, mit Ergebnis und Erklärung dazu.
Über den Verkauf entscheiden Sie danach selbst
Fällt die Entscheidung für einen Verkauf, sprechen wir Bauwillige und Entwickler gezielt an. Fällt sie dagegen aus, bleibt Ihnen die Zahl – und von uns hören Sie nichts mehr, solange Sie sich nicht melden.
Ausblick auf die Vermarktung der Parzelle
Was folgt, wenn Sie Ihre Lamboyer Fläche später verkaufen
Was in Ihrer Fläche steckt, bringt die Bewertung ans Licht. Ob dieses Potenzial beim Käufer ankommt, entscheidet sich daran, wie sichtbar es gemacht wird und wen die Anzeige überhaupt erreicht.
Zeigen, was auf der Fläche entstehen kann
Bei einer Fläche kauft niemand das, was dort steht, sondern das, was er sich darauf vorstellt. Was unser Team beim Termin aufnimmt, geht anschließend durch Vivesta Studio, die von uns selbst entwickelte KI-Bildoptimierung: Belichtung, Farben und Raumwirkung werden optimiert, Außenaufnahmen unabhängig vom Wetter aufbereitet, sodass Zuschnitt, Nachbarbebauung und Lage im Quartier schon beim ersten Klick lesbar sind. Ein externer Fotograf muss dafür nicht erst einen Termin finden, die Vermarktung startet also ohne Verzug. Der Effekt liegt nicht im hübscheren Bild, sondern in mehr qualifizierten Anfragen und in einer Fläche, der man ihr Potenzial ansieht.
Die passenden Käuferkreise gezielt erreichen
Für eine Lamboyer Fläche kommen sehr unterschiedliche Gruppen infrage: Bauwillige, denen der Halt Hanau Nord wichtig ist, Ortsansässige aus den Siedlungsquartieren und Entwickler mit Blick auf größere Areale. Novascale Agency, unsere hauseigene Agentur, richtet dafür eine eigene Objektwebsite ein und steuert parallel zum Portal Anzeigen auf Facebook und Instagram nach Region, Interessen und Lebenssituation aus – so sehen Ihre Fläche auch die, die keine Inserate durchgehen. Jede Rückmeldung landet bei uns und ist vorqualifiziert, ehe Sie jemanden auf das Grundstück führen.
Zulässiges Maß statt Parzellengröße
Was auf der Parzelle entstehen darf, trägt den Wert
Gleiche Größe bedeutet in Lamboy noch lange keinen gleichen Wert, denn was gebaut werden darf, fällt von Abschnitt zu Abschnitt verschieden aus. Wie viel Grundstück überbaut werden darf, wie viel Geschossfläche insgesamt zusammenkommt und wie viele Vollgeschosse erlaubt sind, ergibt zusammen das Bauvolumen, an dem der Bodenwert hängt. In den Siedlungsquartieren des Tümpelgartens war dieses Maß Teil der ursprünglichen Planung und ist entsprechend dokumentiert; auf den umgenutzten Flächen der früheren Kasernengelände wurde es später neu gefasst, und in einzelnen Abschnitten richtet es sich schlicht nach dem, was die Nachbarschaft vorgibt. Wir lesen das Planungsrecht Ihres Abschnitts und rechnen es in ein greifbares Bauvolumen um.
Zulässiges Maß der baulichen Nutzung abschnittsgenau ausgelesen
Summe der Flächen über sämtliche Vollgeschosse ermittelt
Geschosszahl, Höhe und überbaubare Fläche gegengeprüft
Geklärt, welche Bauform der Abschnitt überhaupt hergibt
Erst die Bodenwertermittlung, dann der Notartermin
Grundstücke aus Hanau und dem Umland nach unserer Einschätzung
Von der Restparzelle im Wohnquartier bis zum größeren Entwicklungsareal: Flächen, bei denen am Anfang unsere Einschätzung stand und am Ende ein Notartermin.
Verkauft
Familienfreundliches Reihenhaus
Nieder-Erlenbach (Frankfurt)
Verkaufspreis:
860.000 €
Verkaufsdauer:
4 Wochen
+3–5%
über Marktpreis
Verkauft
Penthouse mit Dachterrasse
Offenbach
Verkaufspreis:
1.050.000 €
Verkaufsdauer:
10 Wochen
+4–6%
über Marktpreis
Verkauft
Apartment als Kapitalanlage
Frankfurt-Niederrad
Verkaufspreis:
125.000 €
Verkaufsdauer:
4 Wochen
+10–15%
über Marktpreis
Verkauft
Wohn- und Geschäftshaus
Aschaffenburg
Verkaufspreis:
1.700.000 €
Verkaufsdauer:
6 Wochen
+6–8%
über Marktpreis
Verkauft
Penthouse mit Dachterrasse
Offenbach
Verkaufspreis:
1.050.000 €
Verkaufsdauer:
10 Wochen
+4–6%
über Marktpreis
Boden, Haus oder Wohnung prüfen
Grundstück bewerten in Hanau-Lamboy – oder direkt die richtige Objektart ansteuern
Beschreiben Sie Ihre Lamboyer Fläche im kurzen Fragebogen. Steht auf der Parzelle bereits ein Wohnhaus oder geht es um eine Eigentumswohnung, nehmen Sie besser gleich den passenden Einstieg. Tragfähig ist die Zahl ohnehin erst, wenn ein Mensch Ihre Angaben durchgesehen hat.
Wert der Parzelle prüfen
Bei einer unbebauten Fläche zählt, was dort entstehen darf – dafür nehmen wir uns das Planungsrecht Ihres Lamboyer Quartiers, den Schnitt und den Anschlussstand einzeln vor.
Haus samt Grundstück bewerten
Gehört ein Haus zur Parzelle, werden Boden und Gebäude getrennt betrachtet – beim Reihenhaus aus den Francoisgärten anders als beim Siedlungshaus im Tümpelgarten.
Eigentumswohnung im Stadtteil bewerten
Bei Wohnungseigentum entscheiden Geschoss und Schnitt, wie das Gesamthaus dasteht, was die Gemeinschaft zuletzt beschlossen hat und ob vermietet oder frei übergeben wird.
Sechs Situationen mit Entscheidungsbedarf
Anlässe für eine Lamboyer Bodenwertermittlung
Hinter einer Bodenwertfrage steht fast immer ein konkreter Anlass, und an ihm hängt meist eine Entscheidung, die ohne belastbare Zahl nicht fällt. Eine geerbte Restparzelle im Siedlungsquartier, Gartenland am Kinzigufer, ein Bauplatz, auf dem seit Jahren nichts passiert: Mit diesen sechs Konstellationen kommen Lamboyer Eigentümer am häufigsten zu uns.
Geerbte Fläche unter Miterben aufteilen
Viele Grundstücke in den Siedlungsquartieren des Tümpelgartens haben seit der ersten Bauphase den Eigentümer nie gewechselt. Kommt der Erbfall, steht eine Gruppe von Miterben vor einem Grundstück, dessen Wert keiner von ihnen benennen kann. Geteilt werden kann erst, wenn feststeht, was Boden und Nebengebäude wert sind und wie diese Zahl zustande kommt – genau diese Herleitung legen wir offen. Was daraus steuerlich und rechtlich folgt, klären Steuerberater und Notar mit Ihnen.
Den Bodenanteil für das Finanzamt begründen
Bei einer Schenkung an die nächste Generation, bei einer Vermögensaufstellung oder wenn Boden- und Gebäudewert getrennt ausgewiesen werden müssen, braucht der Bodenanteil eine Herleitung, die jemand nachvollziehen kann. Richtwert, Ausnutzbarkeit und die tatsächliche Quartierslage Ihrer Lamboyer Parzelle bilden dafür die Grundlage, und wir halten fest, worauf jede Annahme beruht. Die steuerliche Bewertung des Ergebnisses trifft Ihr Berater.
Den Angebotspreis vor dem Verkauf begründen
Bei einer Baulücke zwischen Zeilenbauten oder einer Restparzelle neben dem eigenen Haus ist Preisschätzen nach Gefühl der teuerste Weg. Ein zu hoher Ansatz macht die Fläche zum Dauerangebot, ein zu niedriger beschert dem ersten Interessenten ein Schnäppchen auf Ihre Kosten. Über Planungsrecht und Residualbetrachtung entsteht stattdessen ein Startpreis, den Sie im Gespräch auch verteidigen können.
Zu jeder Lamboyer Parzelle gehört eine begründete Zahl
Welcher Anlass es auch ist: Am Anfang stehen rund drei Minuten im Fragebogen. Den Rest übernehmen wir – persönliche Prüfung Ihrer Angaben, Einordnung der Fläche und eine Rückmeldung, für die weder eine Rechnung noch eine Gegenleistung fällig wird.
Umnutzung von Rest- und Nebenbauten durchrechnen
Eine Garagenzeile, ein Schuppen oder eine befestigte Hoffläche auf Ihrer Parzelle kann erhalten, ersetzt oder zurückgebaut werden, und jede Variante verschiebt den Bodenwert anders. Auf umgenutzten Flächen des Francois-, Hessen-Homburg- oder Hutier-Geländes kommen Fragen zu Leitungsverläufen und Untergrund hinzu. Wir stellen die Varianten nebeneinander, damit Sie sehen, welche sich im Wert niederschlägt und welche vor allem Kosten verursacht.
Nach einer Trennung eine gemeinsame Zahl finden
Steht nach einer Trennung ein gemeinsames Grundstück zur Übernahme, zur Teilung oder zum Verkauf an, braucht es zuerst eine Zahl, die beide Seiten akzeptieren. Bei einem Bauplatz, der einmal für ein gemeinsames Haus gedacht war, ersetzt eine neutrale Herleitung viele Diskussionen. Wir stellen beiden Seiten dieselbe Grundlage zur Verfügung; die Umsetzung gehört in die Hände von Fachanwalt oder Notar.
Die Fläche als Kreditsicherheit einordnen lassen
Dient Ihre Lamboyer Fläche als Sicherheit für eine Finanzierung, fragt die Bank zuerst nach ihrem Wert. Weil bei uns nicht nur der Zonenwert, sondern die tatsächliche Quartierslage in Bodenwert und Bebaubarkeit einfließt, kennen Sie die Größenordnung schon vor dem Termin. Welchen Beleihungswert die Bank daraus macht, richtet sich allein nach ihren eigenen Richtlinien.
Flächen, die eine Einzelprüfung brauchen
Lamboyer Flächen mit ungeklärtem Zuschnitt
Manche Flächen sperren sich gegen jede Tabelle. Fehlt die eigene Zufahrt, gehören mehrere Personen zum Eigentum oder gilt kein Bebauungsplan, hilft kein Standardansatz weiter. Für diese Konstellationen zeigen wir, woran die Einschätzung hängt und wie wir in Hanau-Lamboy trotzdem zu einer Zahl kommen, die Bestand hat.
Geerbte Parzelle in einer Erbengemeinschaft
Mehrere Geschwister erben ein Grundstück im Stadtteil, und die Vorstellungen gehen auseinander: halten, verkaufen oder ausgezahlt werden, oft alles gleichzeitig. Ohne neutrale Wertbasis steht die Fläche jahrelang still, während sich die Fronten verhärten. Was wir kostenfrei liefern, ist eine Einschätzung mit offener Rechnung: Quartierslage, Zuschnitt und Bebaubarkeit werden einzeln ausgewiesen. Um die rechtliche Auseinandersetzung kümmern sich Notar oder Fachanwalt.
Teilbarkeit einer Siedlungsparzelle aus den Sechzigern
Viele Grundstücke im Tümpelgarten wurden beim Baugebiet ab 1963 großzügiger zugeschnitten, als es heute üblich wäre, und die Frage nach einer Abtrennung liegt nahe. Ob sie trägt, entscheidet sich an der Erschließbarkeit der rückwärtigen Fläche, an Abstandsflächen, an der Lage der Leitungen und am zulässigen Maß im jeweiligen Abschnitt. Wir prüfen die Teilbarkeit ergebnisoffen und stellen den Wert der ungeteilten Fläche dem Wert nach einer Teilung gegenüber, damit Sie nicht auf gut Glück planen.
Wenn kein Bebauungsplan den Rahmen vorgibt
Zu Ihrer Fläche existiert kein Bebauungsplan, und auf die Frage, was dort entstehen darf, bekommen Sie keine klare Antwort. Maßstab ist dann die vorhandene Umgebung: Ein Vorhaben ist zulässig, soweit es sich dort einfügt. In Lamboy wird das schnell knifflig, weil die maßgebliche Umgebung schon im nächsten Hausnummernabschnitt aus einem anderen Bauvorgang stammen kann. Wir werten sie abschnittsgenau aus, nennen Ihnen eine ehrliche Bandbreite statt einer Scheinzahl und sagen, welche behördliche Auskunft daraus Sicherheit machen würde.
Fragen zu Ihrer Lamboyer Fläche
Reden wir über den Zuschnitt Ihrer Lamboyer Fläche
Ob es um die Bebaubarkeit, eine mögliche Teilung, die Zufahrt über das Nachbargrundstück oder den richtigen Zeitpunkt geht – wir nehmen uns Zeit für Ihre Parzelle. Am Telefon, per E-Mail oder auf der Fläche selbst – offen, unverbindlich und ohne Drängeln.
Erschließung im Quartiersraster
Vom Gartenland am Kinzigdamm zum voll erschlossenen Bauplatz
Gleich nach dem Bauvolumen kommt die Erschließung als Wertfaktor. Baureif erschlossen heißt: gesicherte Zufahrt, alle Anschlüsse liegen an, ein Käufer kann sofort planen und bauen. Fehlt davon etwas, trägt er die Herstellung selbst – und holt sich den Betrag beim Preis zurück. In den Wohnquartieren rund um den Tümpelgarten war die Erschließung Teil des ursprünglichen Bauvorgangs und ist entsprechend eindeutig. Bei Gartenland am Kinzigdamm, bei Streifen entlang der alten Kleinbahntrasse und auf umgenutzten Betriebsflächen liegt der Fall anders: Dort sind Zufahrten oft nur tatsächlich vorhanden und nicht rechtlich gesichert. Wo Ihre Parzelle steht, prüfen wir vorab und beziffern, was dieser Stand für den Wert bedeutet.
Anschlussstand für Straße, Kanal, Wasser und Strom erhoben
Zufahrt und ihre rechtliche Sicherung nachgeprüft
Noch offene Erschließungsbeiträge beziffert
Wertvergleich zwischen ungeteilter Fläche und Abtrennung
Grundstück bewerten Hanau-Lamboy
Was den Bodenwert zwischen Tümpelgarten und Gleisbauhof bestimmt
Bei einer Fläche zählen andere Größen als bei einem Haus oder einer Wohnung: was gebaut werden darf, wie weit die Erschließung gediehen ist, wie die Parzelle geschnitten ist und was noch darauf steht. Was hinter einer belastbaren Lamboyer Bodenzahl steckt, ist hier der Reihe nach aufgeschrieben.
Warum die Straßenadresse in Lamboy kein Teilmarkt-Indikator ist
Das Stadtteilbüro Lamboy-Tümpelgarten gliedert den Stadtteil in neun benannte Quartiere, und diese Grenzen laufen nicht zwischen den Straßen, sondern mitten hindurch. Die Lamboystraße ist auf sechs Quartiere verteilt, bei Friedrich-Engels-Straße, Chemnitzer Straße, Cranachstraße und Grünewaldstraße entscheidet sogar die Straßenseite über die Zuordnung, und Oderstraße wie Pappelweg liegen jeweils in zwei Quartieren gleichzeitig. Für die Grundstücksbewertung folgt daraus eine unbequeme Konsequenz: Zwei Parzellen mit derselben Straßenadresse können zu verschiedenen Teilmärkten gehören. Wer den Bodenwert über den Straßennamen herleitet, mittelt Flächen zusammen, die aus verschiedenen Bauvorgängen stammen. Wir arbeiten deshalb mit Hausnummernabschnitt und Straßenseite statt mit dem Straßennamen.
Warum die Parzellengröße allein noch keinen Wert ergibt
Kaum eine Annahme hält sich hartnäckiger als die, ein Grundstück sei Fläche mal Quadratmeterpreis. Gezahlt wird aber für die künftige Bebauung, nicht für den Boden darunter. In Lamboy lässt sich das an zwei Grundstücken zeigen, die nur wenige Hausnummern auseinanderliegen: Die eine Parzelle stammt aus dem Siedlungsvorgang ab 1963 und ist auf ein freistehendes Haus zugeschnitten, die andere wurde aus einer größeren Fläche herausgeschnitten und trägt Reste einer früheren Nutzung. Gleiche Größe, und doch zwei Rechnungen, die nichts miteinander zu tun haben. Jede ernsthafte Einschätzung setzt deshalb beim Planungsrecht an und nicht beim Maßband.
Wie aus zwei Kennzahlen ein Bauvolumen wird
Das Maß der baulichen Nutzung wird über Kennzahlen beschrieben. Die Grundflächenzahl beziffert den Anteil der Parzelle, der überbaut werden darf – bei 0,3 also dreißig Prozent. Die Geschossflächenzahl bezieht sich auf die Summe aller Geschossflächen und erlaubt bei 0,7 das 0,7-Fache der Grundstücksfläche. Nimmt man die zulässige Zahl der Vollgeschosse und die Bauweise hinzu, steht die Fläche fest, die real entstehen kann, und mit ihr der Bodenwert. In Lamboy lohnt der genaue Blick besonders, weil das Maß in benachbarten Abschnitten unterschiedlich gefasst sein kann: dort, wo ein Wohnquartier als Ganzes geplant wurde, anders als dort, wo eine ehemalige Betriebsfläche später neu geordnet wurde.
Den Bodenrichtwert des Gutachterausschusses richtig einordnen
Für abgegrenzte Zonen werden Bodenrichtwerte geführt, und zwar vom Gutachterausschuss für den Main-Kinzig-Kreis, der die Kaufpreissammlung des Kreises auswertet. Sie zeigen die Richtung an, ein Preisschild für Ihre Parzelle sind sie nicht. Was dahintersteht, ist ein gedachtes Standardgrundstück: übliche Größe, üblicher Schnitt, eine unterstellte Ausnutzbarkeit. Weicht Ihre Lamboyer Fläche davon ab, muss der Wert angepasst werden: nach oben bei guter Ausnutzbarkeit, günstigem Schnitt und gesicherter Zufahrt, nach unten bei einer schmalen Restfläche, einer Erschließung über das Nachbargrundstück oder Restbauten, die nicht ohne Weiteres weichen dürfen. Weil die Richtwertzonen nicht deckungsgleich mit den neun Quartieren verlaufen, ist die Abweichung vom Standard hier eher die Regel als die Ausnahme. Wir setzen beim Zonenwert an und arbeiten uns von dort zu Ihrer konkreten Fläche vor.
Die Residualrechnung: wie ein Entwickler den Preis herleitet
Wer gewerblich kauft, beginnt die Rechnung am Ende. Maßgeblich ist, was sich mit der fertigen Bebauung erzielen lässt; abgezogen werden Herstellung und Erschließung, die Nebenkosten, der Vertrieb und die eigene Marge. Was danach noch übrig ist, steht für den Boden zur Verfügung. Je mehr Fläche zulässig ist und je reibungsloser sie sich umsetzen lässt, desto größer fällt dieser Betrag aus. Bei einer erschlossenen Parzelle in einem Lamboyer Wohnquartier ist die Rechnung übersichtlich. Bei einer Fläche auf ehemaligem Kasernen- oder Betriebsgelände kommen Annahmen zu Rückbau, Leitungsverläufen, Untergrund und Zeitbedarf hinzu, die das Ergebnis deutlich verschieben. Beide Varianten rechnen wir durch, damit Sie den Ansatz eines professionellen Käufers kennen, bevor er ihn vorträgt.
Erschließung: wann eine Parzelle wirklich bebaubar ist
Was auf dem Papier bebaubar ist, lässt sich in der Praxis noch lange nicht bebauen. Von baureif erschlossen spricht man erst, wenn die Zufahrt rechtlich gesichert ist und Strom, Wasser, Kanalisation sowie der Straßenanschluss bereitstehen. Wo das nicht zutrifft, setzt ein Käufer die Herstellungskosten an und kürzt den Preis um diesen Betrag. In den Wohnquartieren rund um den Tümpelgarten war die Erschließung Teil des Bauvorgangs und ist entsprechend klar geregelt. Bei Gartenland am Kinzigdamm, bei Streifen entlang der früheren Kleinbahntrasse und auf umgenutzten Betriebsflächen ist sie es oft nicht: Eine Zufahrt, die seit Jahrzehnten genutzt wird, steht deswegen noch nicht im Grundbuch. Diesen Unterschied klären wir, bevor ein Käufer ihn entdeckt.
Der Zuschnitt der Siedlungsparzellen aus den Sechzigern
Das Baugebiet Tümpelgarten wurde ab 1963 für rund 700 Wohnungen angelegt, mit einer gemischten Struktur aus Zeilenbauten, Reihen- und Doppelhäusern sowie Hochhäusern. Die Grundstücke wurden dafür in einem Zug zugeschnitten und fallen nach heutigen Maßstäben teils großzügig aus, besonders in den Wegen mit Baumnamen. Für die Bewertung ist das doppelt interessant: Solche Parzellen sind untereinander gut vergleichbar, und zugleich stellt sich häufig die Frage nach einer Abtrennung. Ob eine Teilung trägt, entscheidet sich an der Erschließbarkeit der hinteren Fläche, an Abstandsflächen und am zulässigen Maß. Der Zuschnitt geht bei uns als eigener Posten in die Herleitung ein und wird nicht in einem Stadtteildurchschnitt begraben.
Konversionsparzellen: wenn Flächen neu geschnitten wurden
Östlich der Kernstadt entstanden ab den 1890er Jahren große Kasernenanlagen: die Francois-Kaserne 1891 bis 1894, die Hessen-Homburg-Kaserne 1908 bis 1912, die Hutier-Kaserne 1911 bis 1913. Nach dem Abzug der US-Armee bis Ende 2008 wurden Teile dieser Gelände neu geordnet – auf dem Francois-Areal entstanden 2002 Reihen- und Doppelhäuser mit Eigentumswohnungen, auf dem früheren Gleisbauhof ab 2010 Wohnungen und Handelsflächen, auf dem Hutier-Gelände die Hauptfeuerwache mit angrenzendem Gewerbegebiet am Lamboywald. Parzellen aus solchen Umnutzungen sind anders geschnitten als gewachsene Baugrundstücke: Grenzen folgen früheren Betriebsstrukturen, Leitungen verlaufen unerwartet, und Restbauten binden Fläche. Für die Bewertung heißt das, dass der Zuschnitt einzeln geprüft werden muss.
Baulücken zwischen Bestandsbauten richtig einschätzen
Eine Baulücke im Bestand ist bewertungstechnisch ein Sonderfall, weil ihr Wert fast vollständig von der Nachbarschaft bestimmt wird. Den Rahmen setzt, was ringsum bereits steht – nach Nutzungsart, Maß, Bauweise und der Fläche, die überhaupt überbaut werden darf. In Lamboy ist das anspruchsvoller als anderswo, weil die maßgebliche Umgebung schon im nächsten Abschnitt aus einem anderen Bauvorgang stammen kann: Ein Zeilenbau auf der einen Seite und ein Reihenhaus jüngeren Datums auf der anderen ergeben keinen eindeutigen Rahmen. Wir werten die Umgebungsbebauung abschnittsgenau aus und geben Ihnen eine begründete Bandbreite statt einer Scheingenauigkeit.
Gartenland und Nebenflächen am Kinzigufer bewerten
Nicht jede Fläche ist Bauland, und trotzdem hat sie einen Wert. Gartenland am Kinzigdamm, Flächen im Umfeld der Kleingartenanlage Alte May oder Grünflächen nahe der Biotopfläche Tümpelgarten werden nicht über die Bebaubarkeit bewertet, sondern über ihre tatsächliche und zulässige Nutzung, ihre Erreichbarkeit und die Frage, ob sie an ein Nachbargrundstück sinnvoll angebunden werden können. Eine solche Fläche kann als Arrondierung für den Nachbarn deutlich mehr wert sein als am freien Markt. Umgekehrt führt die Hoffnung auf künftiges Baurecht regelmäßig zu überzogenen Erwartungen. Wir sagen Ihnen offen, welcher der beiden Fälle vorliegt.
Die Stufen der Baureife und was sie im Wert ausmachen
Vom Land ohne Baurecht über Bauerwartungsland bis zum baureif erschlossenen Grundstück führt eine Treppe, und jede ihrer Stufen hat eigene Voraussetzungen und einen eigenen Preis. Maßgeblich ist dabei nicht, was ein Eigentümer für möglich hält, sondern was planungsrechtlich gesichert ist. In den Lamboyer Wohnquartieren ist die Stufe meist eindeutig, weil Planung und Erschließung dokumentiert sind. Auf umgenutzten Betriebs- und Konversionsflächen ist sie es selten, weil dort Verfahren, Altlastenfragen und Erschließungsbeiträge hineinspielen. Wir ordnen Ihre Parzelle einer Stufe zu und erklären, welche Schritte nötig wären, um auf die nächste zu kommen – und ob sich der Aufwand rechnet.
Der eigene Schienenhalt als Bodenwertfaktor
Lamboy hat mit dem Bahnhof Hanau Nord an der Friedberger Straße einen eigenen Schienenhalt, der 1879 mit dem Streckenabschnitt Hanau–Heldenbergen-Windecken ans Netz ging und heute von der RB 49 in Richtung Friedberg und Gießen angefahren wird. Damit gehört der Stadtteil zu den wenigen Hanauer Stadtteilen mit eigener Station. Für den Bodenwert ist das relevant, weil Bauwillige ohne Auto-Fixierung die fußläufige Erreichbarkeit einer Station einpreisen. Der Effekt ist allerdings kein pauschaler Aufschlag über den ganzen Stadtteil: Er wirkt dort am stärksten, wo die Wege kurz sind, und tritt in den entfernteren Abschnitten hinter Zuschnitt und Bebaubarkeit zurück. Wir gewichten ihn deshalb abschnittsbezogen.
Nachgefragt zur Lamboyer Bodenbewertung
Grundstück bewerten in Hanau-Lamboy: Fragen von Eigentümern
Planungsrecht, Bodenrichtwert, Teilbarkeit, Erschließung, Erbfall: die Punkte, an denen Lamboyer Eigentümer vor einer Bodenwertermittlung am häufigsten hängen bleiben.
Wie läuft eine Grundstücksbewertung in Hanau-Lamboy ab?
Am Anfang steht bei uns nicht die Quadratmeterzahl, sondern die Frage nach dem, was auf der Fläche gebaut werden darf. Dazu ordnen wir Ihre Adresse zunächst dem tatsächlichen Quartier zu, denn in Lamboy entscheidet der Hausnummernabschnitt und teils sogar die Straßenseite über die Zuordnung. Für genau diesen Abschnitt lesen wir das Planungsrecht, erheben den Erschließungsstand, nehmen Zuschnitt und Grenzverlauf auf und bewerten, was an Restbauten vorhanden ist. Der Zonenwert bildet den Startpunkt und wird auf die Eigenheiten Ihrer Parzelle heruntergerechnet; zusätzlich halten wir dagegen, was ein bauwilliger Käufer über den Residualweg ansetzen würde. Der Fragebogen liefert die Eckdaten, die belastbare Zahl entsteht in der persönlichen Prüfung danach.
Warum hilft ein Vergleich über die Straßenadresse in Lamboy nicht weiter?
Weil die Quartiersgrenzen im Stadtteil feiner verlaufen als das Straßennetz. Die Lamboystraße allein berührt sechs Quartiere, bei mehreren Straßen trennt die Straßenseite die Zuordnung, und Oderstraße wie Pappelweg liegen in zwei Quartieren gleichzeitig. Ein Vergleich über den Straßennamen wirft daher Parzellen zusammen, die aus verschiedenen Bauvorgängen stammen und unterschiedlich zugeschnitten sind. Das Ergebnis ist ein Mittelwert, der auf keine der beiden Flächen passt. Wir vergleichen deshalb abschnittsgenau und begründen, welche Bezugsflächen wir überhaupt heranziehen.
Was kostet die Bewertung, und binde ich mich damit an einen Verkauf?
Kosten entstehen Ihnen keine, weder beim Fragebogen noch bei der persönlichen Prüfung, in der wir das Zulässige, den Anschlussstand und den Schnitt Ihrer Parzelle durchgehen. Eine Bindung geht damit ebenfalls nicht einher: Es gibt keinen Auftrag, keine Unterschrift, und die Zahl können Sie einfach für sich behalten. Ein großer Teil der Lamboyer Eigentümer, die uns eine Fläche einordnen lassen, verkauft nie: Meist geht es um eine Übergabe innerhalb der Familie oder um einen Nachlass, der geregelt werden muss. Davon zu trennen ist das förmliche Gutachten über den Verkehrswert, nötig überall dort, wo eine Zahl gegenüber Gericht oder Finanzamt standhalten muss; dafür braucht es einen öffentlich bestellten Sachverständigen, und dafür wird abgerechnet. Die allermeisten Anlässe kommen mit einer fundierten Markteinschätzung aus.
Ist der Bodenrichtwert der Verkaufspreis meiner Lamboyer Parzelle?
Nein. Ein Bodenrichtwert, wie ihn der Gutachterausschuss für den Main-Kinzig-Kreis veröffentlicht, beschreibt eine ganze Zone und ein darin gedachtes Standardgrundstück mit üblichem Schnitt und unterstellter Ausnutzbarkeit. Von diesem Standard weicht Ihre Parzelle mit ziemlicher Sicherheit ab: nach oben bei gutem Schnitt und vollständiger Erschließung, nach unten bei einer schmalen Restfläche, einer Zufahrt über das Nachbargrundstück oder Restbauten, die nicht ohne Weiteres weichen dürfen. Weil die Richtwertzonen nicht deckungsgleich mit den neun Quartieren des Stadtteils verlaufen, sagt der Zonenwert in Lamboy besonders wenig über die einzelne Fläche. Er ist für uns der Startpunkt, von dem aus wir zum Wert Ihres konkreten Grundstücks rechnen.
Kann ich von meinem Grundstück im Tümpelgarten eine Teilfläche abtrennen?
Das ist eine der häufigsten Fragen im Stadtteil, weil die Parzellen des Baugebiets ab 1963 nach heutigen Maßstäben teils großzügig zugeschnitten wurden. Ob eine Teilung trägt, entscheidet sich an mehreren Punkten: Ist die hintere Fläche über eine gesicherte Zufahrt erreichbar, bleiben die Abstandsflächen für beide Teile gewahrt, lässt das zulässige Maß im jeweiligen Abschnitt eine zusätzliche Bebauung zu, und wo verlaufen Leitungen und Anschlüsse? Wir prüfen das ergebnisoffen und stellen den Wert der ungeteilten Fläche dem Wert nach einer Teilung gegenüber. Manchmal lohnt sich die Teilung deutlich, manchmal senkt sie den Wert des Restgrundstücks stärker, als die neue Parzelle einbringt. Für die förmliche Teilung selbst sind Vermessungsbüro und Bauaufsicht die richtigen Adressen.
Was ist bei einer Fläche auf früherem Kasernengelände zu beachten?
Parzellen, die aus den ehemaligen Kasernengeländen im Osten des Stadtteils hervorgegangen sind, folgen anderen Regeln als gewachsene Baugrundstücke. Ihre Grenzen orientieren sich an früheren Betriebsstrukturen, Leitungen verlaufen nicht dort, wo man sie erwartet, und Restbauten oder versiegelte Flächen binden Grundstücksfläche, die erst nach einem Rückbau nutzbar wird. Hinzu kommen Fragen zu Untergrund und Erschließungsbeiträgen, die ein Käufer einpreist. Für die Bewertung heißt das, dass der Residualansatz zusätzliche Annahmen braucht und die Bandbreite breiter ausfällt. Wir benennen diese Annahmen offen, statt eine scheinbar exakte Zahl zu nennen, und sagen Ihnen, welche Unterlage die Bandbreite am schnellsten verengt.
Wie schlägt sich der Erschließungsstand im Wert nieder?
Baureif erschlossen bedeutet: gesicherte Zufahrt, dazu Anschlüsse an Straße, Kanalisation, Wasser und Strom. Ein Käufer kann dann sofort planen und bauen, und diesen Zustand bezahlt er auch. Wo etwas fehlt, kalkuliert er die Herstellung ein und kürzt den Preis entsprechend, häufig deutlicher, als Eigentümer erwarten. In den Lamboyer Wohnquartieren war die Erschließung Teil des ursprünglichen Bauvorgangs und ist entsprechend eindeutig. Bei Gartenland am Kinzigdamm oder auf umgenutzten Betriebsflächen sind Zufahrten dagegen häufig nur tatsächlich vorhanden, aber nicht rechtlich gesichert. Diesen Punkt klären wir vor der Bewertung, damit er nicht erst in der Verhandlung auftaucht.
Wie bewerten Sie eine Baulücke, für die kein Bebauungsplan gilt?
Ohne qualifizierten Bebauungsplan gibt die Nachbarschaft den Rahmen vor: Ein Vorhaben ist zulässig, soweit es sich nach Nutzungsart, Maß, Bauweise und überbaubarer Fläche dort einfügt. Für die Bewertung sehen wir uns deshalb an, welche Baukörper ringsum stehen, wie tief sie reichen und wie sie erschlossen sind. In Lamboy ist das anspruchsvoller als anderswo, weil die maßgebliche Umgebung schon im nächsten Hausnummernabschnitt aus einem anderen Bauvorgang stammen kann. Heraus kommt eine begründete Bandbreite, und genau so geben wir sie Ihnen weiter, statt eine einzelne Zahl vorzutäuschen. Brauchen Sie Verlässlichkeit, führt der nächste Schritt über eine Bauvoranfrage.
Steigert die Nähe zum Bahnhof Hanau Nord den Bodenwert?
Ja, aber nicht als pauschaler Aufschlag über den ganzen Stadtteil. Lamboy gehört zu den wenigen Hanauer Stadtteilen mit eigenem Schienenhalt: Der Bahnhof Hanau Nord an der Friedberger Straße wird von der RB 49 Richtung Friedberg und Gießen bedient. Bauwillige, die ohne festes zweites Auto planen, preisen die fußläufige Erreichbarkeit einer Station spürbar ein, und das schlägt auf den Bodenwert durch. Der Effekt ist jedoch abschnittsabhängig: Wo die Wege kurz sind, wiegt er schwer, in den entfernteren Quartieren tritt er hinter Zuschnitt und Bebaubarkeit zurück. Wir gewichten ihn deshalb quartiersgenau statt über eine Stadtteilpauschale.
Lässt sich der Wert eines geerbten Grundstücks für die Erbauseinandersetzung belegen?
Ja, und in einer Erbengemeinschaft steht dieser Schritt meist ganz am Anfang. Sie bekommen von uns eine Einschätzung der Fläche samt vorhandener Nebenbauten, in der offenliegt, wie der Wert entstanden ist: Quartierszuordnung, Planungsrecht des Abschnitts, Zuschnitt, Erschließungsstand. Weil in den Lamboyer Siedlungsquartieren viele Grundstücke seit der ersten Bauphase denselben Familiennamen tragen, sitzen dort häufig Miterben zusammen, deren Vorstellungen weit auseinandergehen; eine gemeinsame, neutrale Grundlage senkt die Temperatur solcher Gespräche erheblich. Ein beglaubigtes Gutachten ist unsere Markteinschätzung dabei nicht. Für die rechtliche Auseinandersetzung wenden Sie sich an Notar oder Fachanwalt, für steuerliche Fragen an Ihren Steuerberater.
Was ist Gartenland am Kinzigdamm überhaupt wert?
Gartenland wird nicht über die Bebaubarkeit bewertet, sondern über die tatsächlich und rechtlich zulässige Nutzung, die Erreichbarkeit und die Frage nach einem sinnvollen Anschluss an ein Nachbargrundstück. Eine Fläche am Kinzigufer oder im Umfeld der Kleingartenanlage Alte May kann als Arrondierung für den direkten Nachbarn deutlich mehr wert sein als am freien Markt, weil dort nur ein einziger Interessent den vollen Nutzen hat. Umgekehrt führt die Hoffnung auf künftiges Baurecht regelmäßig zu überzogenen Preisvorstellungen, die sich in der Vermarktung nicht halten lassen. Wir sagen Ihnen offen, welcher der beiden Fälle vorliegt, und leiten den Wert entsprechend her. Damit haben Sie eine Grundlage, bevor Sie mit dem Nachbarn ins Gespräch gehen.
Warum kommt ein Online-Rechner bei einer Lamboyer Fläche nicht weit?
Weil er Fläche und Zonenwert multipliziert und damit gerade das überspringt, worauf es hier ankommt: welches Quartier tatsächlich zuständig ist, welches Maß dort gilt, wie weit die Erschließung reicht, wie die Parzelle geschnitten ist und was noch darauf steht. Eine Siedlungsparzelle aus den Sechzigern und eine Teilfläche aus einem umgenutzten Betriebsgelände bekommen bei ihm dieselbe Zahl, obwohl sie wirtschaftlich nichts gemein haben. Bei uns wird stattdessen das Planungsrecht Ihres Abschnitts gelesen, die Fläche angesehen und die Residualbetrachtung dagegengehalten. Was dabei herauskommt, hält einem Bankgespräch, einem Kaufinteressenten und einer Erbengemeinschaft stand – und es beginnt damit, dass Sie Ihr Grundstück in Hanau-Lamboy kostenlos bewerten lassen.
Über die Lamboyer Quartiersgrenzen hinaus
Grundstück bewerten in Hanau-Lamboy und der Region
Was beim Grundstück bewerten in Hanau-Lamboy gilt, gilt ebenso in den übrigen Hanauer Stadtteilen und im weiteren Rhein-Main-Gebiet: Planungsrecht des jeweiligen Abschnitts, Erschließungsstand, Zuschnitt und eine Residualrechnung dagegengehalten – geprüft von Menschen, nicht von einer Formel.
