Grundstück bewerten in Höchst im Odenwald

Warum reicht die Grundstücksgröße für eine Bewertung nicht aus?

Weil nicht die Größe den Wert bestimmt, sondern das, was auf der Fläche entstehen darf. Zwei gleich große Parzellen in Höchst im Odenwald können weit auseinanderliegen, je nachdem, ob dort ein eigenständiges Haus zulässig ist, ob die Fläche Hausgarten bleibt oder ob die Bebaubarkeit überhaupt nicht gesichert ist. Dazu kommen Zuschnitt, Zuwegung, Hangneigung und Erschließung, die die theoretisch zulässige Bebauung praktisch begrenzen. Wir ermitteln deshalb zuerst die realisierbare Wohnfläche und leiten daraus den Wert ab. Für den Anfang genügen uns die Angaben aus dem Fragebogen.

Was kostet eine Grundstücksbewertung in Höchst im Odenwald?

Für Sie fällt dabei nichts an. Weder der Fragebogen noch die persönliche Durchsicht der planungsrechtlichen Lage noch der Termin auf Ihrem Flurstück werden berechnet, und Gebühren im Kleingedruckten kennen wir nicht. Eine Zusage, uns später den Verkauf zu übertragen, ist damit ebenfalls nicht verbunden. Davon zu unterscheiden ist das förmliche Verkehrswertgutachten einer vereidigten Sachverständigen oder eines vereidigten Sachverständigen – dieses kostet Geld und kommt nur dort ins Spiel, wo ein Gericht, das Finanzamt oder eine Behörde ausdrücklich darauf besteht. Geht es dagegen um einen Verkauf, eine Erbregelung, das Gespräch mit der Bank oder die Überlegung, ob sich das Abteilen einer Hoffläche lohnt, reicht eine sauber hergeleitete Markteinschätzung völlig aus.

Sehe ich den Grundstückswert direkt nach dem Fragebogen?

Eine Zahl auf dem Bildschirm erscheint bewusst nicht. Im Anschluss an den Fragebogen hinterlassen Sie Ihre Kontaktdaten; danach nimmt sich jemand von uns die planungsrechtliche Situation Ihres Flurstücks persönlich vor, und binnen eines Werktags erreicht Sie die Rückmeldung per Telefon oder E-Mail. Gerade bei Flächen taugt eine Sofortzahl am wenigsten, denn die Größe, an der alles hängt – was hier zulässig und praktisch auch umsetzbar ist –, steht in keiner Adressdatenbank. Ausgefüllt ist der Bogen rasch, ein Baujahr fragen wir bei unbebauten Parzellen erst gar nicht ab. Der kurzen Wartezeit steht eine Einordnung gegenüber, die sich an dem ausrichtet, was auf genau diesem Grundstück möglich ist.

Kann ich mich beim Verkauf am Bodenrichtwert orientieren?

Als Ausgangspunkt ja, als Ergebnis nein. Der Richtwert des Gutachterausschusses bezieht sich auf ein fiktives Standardgrundstück innerhalb einer ganzen Zone; Ihr Flurstück kommt darin nicht einzeln vor. Im Höchster Gemeindegebiet weicht es fast immer ab – durch den schmalen Zuschnitt einer Baulücke im Dorfkern, durch eine Zufahrt über die alte Hofeinfahrt, durch Höhenunterschied und Stützmauern oder durch eine Lage am Rand der bebauten Ortslage eines Höhendorfs. Jede Abweichung verlangt eine Anpassung nach oben oder unten. Zusätzlich kalkulieren Käufer über den Residualwert, der je nach Ausnutzbarkeit darüber oder darunter liegen kann. Wir arbeiten heraus, wo Ihre Fläche innerhalb der Zone steht.

Wie kommt ein Bauträger auf seinen Grundstückspreis?

Sein Weg führt vom Ende zum Anfang. Am Beginn steht die Schätzung, was sich nach fertiger Bebauung erlösen lässt; davon wandern Baukosten, Erschließung, Außenanlagen, Vermarktung und die eigene Marge ab, und was übrig bleibt, ist für ihn der Bodenpreis. Vom Prinzip her simpel, in der Ausführung heikel – jede einzelne Annahme schlägt voll durch. Steht eine enge Hofeinfahrt im Weg, fällt das Gelände deutlich ab oder muss die Erschließung erst nachgeholt werden, wächst die Kostenseite und der verbleibende Betrag schrumpft; diesen Zusammenhang unterschätzen viele Eigentümer. Wir rechnen den Residualwert für Ihre Fläche selbst durch, damit Sie in der Verhandlung wissen, worauf Ihr Gegenüber seine Zahl stützt.

Was bedeutet Hanglage für den Wert eines Grundstücks?

Sie wirkt in beide Richtungen. Auf der Kostenseite verlangt ein Hang Erdbewegung, eine aufwendigere Gründung und häufig eine Stützmauer; steht bereits eine, gehört ihr Zustand in die Prüfung, weil eine Sanierung ins Geld geht. Diesen Mehraufwand setzt ein Käufer als Abzug an. Auf der Qualitätsseite stehen Ausblick, Besonnung und Ruhe, und in den Höhenortsteilen zwischen Talsohle und Waldrand ist genau das für einen Teil der Interessenten der Kaufgrund. Wir bewerten beides getrennt und sagen Ihnen, welche Seite bei Ihrer Parzelle überwiegt. Für eine verbindliche Aussage zum Untergrund kann ein Bodengutachten nötig sein.

Darf ich eine Hoffläche in Höchst im Odenwald abteilen?

Möglicherweise, es hängt aber an mehreren Bedingungen. Zu prüfen sind die Festsetzungen beziehungsweise die maßgebliche Umgebungsbebauung, Mindestgrößen, Abstandsflächen und die Frage, ob der hintere Teil eine gesicherte Zufahrt bekommt – dafür braucht es oft eine Baulast. Bei den dreiseitigen Hofreiten in den Dorfkernen kommt hinzu, dass Scheune oder Stall häufig genau dort stehen, wo die Trennlinie verlaufen müsste, und dass die Breite der alten Hofeinfahrt begrenzt, welches Fahrzeug überhaupt auf den hinteren Teil kommt. Wirtschaftlich lohnt eine Teilung nur, wenn die Summe der Einzelparzellen den Wert der ungeteilten Fläche übersteigt. Wir prüfen beides und rechnen es durch, bevor Erwartungen entstehen.

Wie stark drückt eine fehlende Erschließung den Preis?

So stark, wie die Nachholung kostet – und dieser Betrag wird vom Preis abgezogen. Erschlossen heißt, dass Anschlüsse an Straße, Kanalisation, Wasser und Strom vorhanden und die Beiträge abgegolten sind. Fehlen sie, geht der Käufer in Vorleistung, bevor er überhaupt bauen kann, und der Punkt spielt in der Verhandlung eine große Rolle. Bei Baulücken im Kernort und in den Talorten an der Mümling ist die Erschließung meist gegeben, in Annelsbach, Forstel, Pfirschbach oder Hummetroth nicht durchgängig, und dort fällt sie wegen der Entfernung zur nächsten Leitung aufwendiger aus. Wir klären den Stand und schätzen die offenen Kosten, damit dieser Posten von Anfang an in der Rechnung steht statt später als Überraschung.

Zählt eine Hofscheune zum Wert oder dagegen?

Das hängt vom Verhältnis zwischen Flächen- und Gebäudewert ab. Übersteigt der Wert der geräumten Parzelle den des Gebäudes, kalkulieren Käufer Abbruch- und Entsorgungskosten ein und rechnen im Ergebnis mit der freien Fläche. In anderen Fällen trägt der Bestand zum Wert bei: solide Bruchsteinsockel, ein nutzbarer Dachraum oder die Möglichkeit einer Umnutzung sprechen für den Erhalt, und in den gewachsenen Dorfkernen dürfte ein Neubau an derselben Stelle die vorhandene Kubatur oft nicht mehr erreichen. Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, ist ein Abbruch ohnehin nicht frei wählbar. Wir stellen Abbruch, Erhalt und Umnutzung nebeneinander, damit Sie wissen, welchen Weg Sie überhaupt anbieten können.

Spielt die Entfernung zum Bahnhof bei einem Bauplatz eine Rolle?

Sie ist einer der härtesten Maßstäbe vor Ort. Auf dem Gemeindegebiet liegen drei Stationen der Odenwaldbahn: im Kernort Höchst sowie in Hetschbach und Mümling-Grumbach. Für Käufer, die nach Darmstadt oder ins Rhein-Main-Gebiet pendeln, entscheidet der Weg zum Bahnsteig darüber, ob eine Fläche überhaupt in die engere Wahl kommt. Außerhalb dieses Radius rechnet eine andere Gruppe: Menschen, die Platz für Werkstatt, Tiere oder einen großen Garten suchen und dafür bewusst in die Höhe gehen. Beide Gruppen zahlen, nur für verschiedene Eigenschaften. Wir ordnen Ihre Fläche in dieses Bild ein, weil daran hängt, wie viele Interessenten sie überhaupt durchrechnen.

Welche Unterlagen brauchen Sie für die Bewertung eines Grundstücks?

Für den Einstieg genügen Nutzung, Größe und Lage aus dem Fragebogen; ein Baujahr wird bei einer Fläche nicht abgefragt. Belastbarer wird die Einschätzung, wenn ein aktueller Lageplan oder Katasterauszug, der Grundbuchauszug samt eingetragener Lasten und – falls vorhanden – eine Auskunft zum Bebauungsplan vorliegen. Hilfreich sind außerdem Belege zu bereits gezahlten Erschließungsbeiträgen, Hinweise auf Wegerechte oder Baulasten und bei Hangparzellen alles, was zur bestehenden Stützmauer bekannt ist. Fehlt Ihnen etwas davon, ist das kein Hindernis: Unser Backoffice beschafft fehlende Unterlagen, wenn daraus ein Auftrag wird. Wir sagen Ihnen im Gespräch, welche Lücke die Zahl wirklich beeinflusst.

Warum kommt ein Online-Rechner bei einem Grundstück nicht weit?

Er reduziert Ihre Fläche auf Größe mal Zonenwert und kennt weder das Planungsrecht für Ihr Flurstück noch die Breite der Hofeinfahrt, den Höhenunterschied, den Erschließungsstand oder die Rückwärtsrechnung eines Bauträgers – bei Grundstücken in Höchst im Odenwald also genau die Punkte, an denen sich der Wert entscheidet. Wir klären die planungsrechtliche Lage, leiten die realisierbare Wohnfläche ab, sehen uns die Parzelle vor Ort an und rechnen aus der Perspektive der möglichen Käufer nach. Diese Erfahrung stammt aus über 1.200 Einschätzungen in der Region. Am Ende halten Sie eine Zahl in der Hand, die einem Bauträger, einer Bank oder einer Erbengemeinschaft standhält.