Ihr Flächenwert in der Wetterau
Grundstück bewerten in Friedberg (Hessen)
Ob Baulücke in der Kernstadt, Ortsrandfläche im Stadtteil oder Obstlage bei Ockstadt: Erfahren Sie kostenlos, was Ihre Fläche in Friedberg tragen kann.
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Regionale Marktkenntnis
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Woran sich der Flächenwert entscheidet
Grundstück bewerten in Friedberg (Hessen): die zulässige Nutzung schlägt die Quadratmeterzahl
Wer in Friedberg ein Grundstück bewerten lassen will, merkt schnell: Beim unbebauten Grundstück ist die Fläche nur die halbe Wahrheit. Entscheidend ist, was darauf zulässig und tatsächlich umsetzbar ist. Zwei gleich große Flächen im Friedberger Stadtgebiet können weit auseinanderliegen, je nachdem, ob sie im Bebauungsplan als Bauland geführt sind, ob sie erschlossen sind, wie das Gelände liegt und was im Boden steckt. In einer Stadt, die von der dicht bebauten Kernstadt auf dem Basaltrücken bis zu Feldflur, Hanglagen und Streuobstbeständen an den Ortsrändern reicht, ist diese Prüfung keine Formalie. Diese drei Fragen klären wir, bevor wir über einen Preis sprechen.
Bebaubarkeit über GRZ und GFZ bestimmen
Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl legen fest, wie viel Fläche überbaut und wie viel Geschossfläche insgesamt realisiert werden darf. Diese umsetzbare Fläche ist der zentrale Werthebel, und wir ermitteln sie aus dem Bebauungsplan Ihrer konkreten Lage.
Residualwert aus Sicht des Bauherren rechnen
Wer baut, rechnet rückwärts: Was lässt sich am Ende erzielen, was kosten Bau, Erschließung und Zeit, was bleibt für den Boden übrig? Genau diese Rechnung bestimmt, was ein Erwerber für Ihre Fläche zahlen kann. Wir führen sie nach, statt nur einen Richtwert zu multiplizieren.
Baugrund, Altlasten und Fundlage vorab prüfen
Fels im Untergrund, hangbedingte Gründung, alter Bergbau oder eine archäologisch bekannte Fundlage können Erdarbeiten spürbar verteuern. Wer solche Punkte erst in der Verhandlung erfährt, verliert. Wir prüfen sie vorher und ordnen ein, was sie für den Wert bedeuten.
Zwischen Hanglage, Feldflur und Ortsrand
Was eine Fläche in Friedberg wert macht
Der ermittelte Wert entscheidet mit, wer später überhaupt angesprochen werden kann: ein privater Bauherr, der ein Haus für die eigene Familie plant, ein Nachbar, der arrondieren will, oder ein gewerblicher Erwerber, der mehrere Einheiten realisiert. Diese Gruppen rechnen völlig unterschiedlich. So sieht der Weg aus, den eine sauber eingeordnete Fläche danach nehmen kann.
Sichtbarkeit bei Bauherren und Nachbarn zugleich
Flächen werden anders gesucht als Häuser. Über gezielte Meta-Ads erreichen wir private Bauherren aus der Wetterau ebenso wie Erwerber, die im Friedberger Stadtgebiet gezielt nach Baumöglichkeiten Ausschau halten und in einer Portalliste nie auf Ihre Fläche gestoßen wären.
Eine Seite, die zeigt, was möglich ist – mit geprüften Anfragen
Bei einer unbebauten Fläche muss man sich alles vorstellen: Auf der eigenen Objektseite werden Zuschnitt, Zufahrt, Erschließungssituation und zulässige Nutzung so dargestellt, dass Interessenten ohne Rückfragen verstehen, worum es geht. Die planungsrechtlichen Eckdaten stellen wir früh bereit und prüfen Interessenten vorab – Sie sprechen nur mit Menschen, die wissen, was auf der Fläche geht, statt Termine mit Bauwilligen zu führen, deren Vorstellung nie zulässig war.
Wettbewerb, der das Potenzial hebt
Sind Erschließung, Zuschnitt und zulässige Nutzung vorab dokumentiert, entfällt der häufigste Hebel für Preisabschläge: die Unsicherheit der Gegenseite. Vorbereitete Unterlagen und ein begründeter Wert verkürzen trotz Prüfaufwand den Weg bis zum Abschluss spürbar. Und erst wenn mehrere Erwerber gleichzeitig rechnen, zeigt sich, was eine teilbare oder gut geschnittene Fläche wirklich trägt – dieser Wettbewerb stabilisiert den Preis am oberen Ende der ermittelten Spanne.
Nach der Flächenbewertung
Flächen ohne Gebäude bewerten
Steht der Wert fest und entscheiden Sie sich zu verkaufen, macht die Vermarktungsform den Unterschied. Ein reines Inserat bringt im Schnitt Ø 5 Anfragen, mit paralleler Kampagne sind es Ø 13, und die Vermarktung verkürzt sich von rund 3,8 auf etwa 1,7 Monate.
Ohne Werbekampagne
Nur ImmoScout-Inserat
Ø 5 Anfragen
Ø 4 Besichtigungen pro Monat
Ca. 3,8 Monate Vermarktungsdauer
Mit paralleler Werbekampagne
ImmoScout + Werbekampagne
Ø 13 Anfragen
Ø 8 Besichtigungen pro Monat
Ca. 1,7 Monate Vermarktungsdauer
Mehr Grundlagen als der Bodenrichtwert allein
Ein Richtwert beschreibt ein gedachtes Standardgrundstück, nicht Ihres. Mit Kampagne steigen die Besichtigungen von Ø 4 auf Ø 8 pro Monat, und Sie erfahren, was Erwerber für genau diesen Zuschnitt zu rechnen bereit sind.
Klarheit über nutzbare und nicht nutzbare Fläche
Abstandsflächen, Zuwegung und nicht überbaubare Bereiche entscheiden mit. Statt rund 3,8 Monate dauert die Vermarktung mit Kampagne etwa 1,7 Monate, also bis zu 50 Prozent kürzer bis zur belastbaren Antwort.
Ein Flächenwert, der die Erschließung kennt
Ob Kanal, Wasser, Strom und eine tragfähige Zufahrt anliegen, verschiebt den Preis erheblich. Ist das geklärt und mehrfach nachgefragt, liegt der erzielte Preis erfahrungsgemäß 5–8 Prozent über einem Verkauf ohne begleitende Kampagne.
Mehr erfahren zur Valuvis Methode
Flächen zwischen Taunusrand und Wetterau
Warum beim Grundstück die Prüfung wichtiger ist als die Rechnung
Bei einem Haus können Sie sehen, was Sie kaufen. Bei einer unbebauten Fläche entscheidet, was auf dem Papier steht und was im Boden liegt. Planungsrechtlicher Status, Erschließung, Zuschnitt, Zufahrt, Gefälle, Baugrund und mögliche Belastungen bestimmen zusammen, ob eine Fläche Bauland, Gartenland, Ackerland oder schlicht eine Reserve ohne absehbare Nutzung ist. Zwischen diesen Kategorien liegen keine Prozente, sondern Größenordnungen. Wir haben in der Wetterau und der Rhein-Main-Region zahlreiche Flächen eingeschätzt, und jede Grundstücksbewertung beginnt deshalb mit der Frage, was zulässig ist, bevor wir über einen Quadratmeterpreis sprechen.
1.200+
Objekte bewertet
im Wetteraukreis und der Rhein-Main-Region
5.0
Sterne Bewertung
auf Google
3 min
für Ihre Angaben im Fragebogen
Ihre persönliche Einschätzung folgt zeitnah
Stimmen von Flächeneigentümern
Was Friedberger Grundstückseigentümer nach unserer Einschätzung sagen
Rückmeldungen von Eigentümern, die ihre Fläche einordnen ließen: geerbte Parzellen, Gartengrundstücke am Ortsrand und Baulücken, die seit Jahrzehnten in Familienbesitz sind. 5,0 Sterne auf Google für eine Bewertung, die zuerst prüft und dann rechnet.
Ein großes Dankeschön an Valuvis Immobilien! Als ich mich entschied, meine Wohnung in Frankfurt zu verkaufen, war ich mir unsicher über den aktuellen Immobilienmarkt und die Marktsituation. Das Team von Valuvis hat mir mit einer detaillierten Immobilienbewertung geholfen und den Wert meiner Wohnung präzise ermittelt. Ich war beeindruckt, wie professionell und effizient sie meine Wohnung vermarktet haben. Dank ihrer Expertise in Preisverhandlungen konnte ich einen tollen Verkaufspreis erzielen. Für alle, die einen zuverlässigen Immobilienmakler in Frankfurt suchen, kann ich Valuvis wärmstens empfehlen!
Professioneller Verkauf mit Top-Ergebnis
~ Magdalena Eichelsbacher
Der Verkaufsprozess mit diesem Immobilienmakler war eine durchweg positive Erfahrung. Die Bewertung der Immobilie basierte auf fundiertem Marktwissen, und die Verkaufsstrategie war effektiv und zielgerichtet. Die professionelle Herangehensweise und das umfassende Verständnis für den Immobilienmarkt führten zu einem schnellen Verkauf und einem hervorragenden Verkaufspreis. Die kontinuierliche Kommunikation und Beratung während des gesamten Prozesses waren außergewöhnlich und vermittelten uns ein hohes Maß an Sicherheit und Vertrauen.
Strukturiert, transparent und erfolgreich
~ Bernd Rettig
Wir haben uns vom ersten Kontakt an gut aufgehoben gefühlt. Die Beratung war professionell, ehrlich und unaufdringlich – genau das, was man sich bei einem Immobilienkauf in dieser Größenordnung wünscht.
Rundum zufrieden mit dem Kaufprozess
~ Familie Schröder
Herr Rücker ist ein ehrlicher und offener Geschäftspartner. Ich kann ihn guten Gewissens empfehlen. Seine unkomplizierte Art und direkte Kommunikation haben die Zusammenarbeit sehr angenehm gemacht.
Ehrlich, direkt und absolut empfehlenswert
~ Lennart Rondi
Im Namen unserer Webagentur Geomodo bedanke ich mich für die tolle Zusammenarbeit mit Valuvis Immobilien. Wir sind froh in Frankfurt mit einem so zuverlässigen Immobilienmakler arbeiten zu können und freuen uns schon auf's nächste Mal.
Tolle Zusammenarbeit, gerne wieder
~ Niklas Rapp
Ich war anfangs etwas skeptisch, weil der Immobilienmarkt momentan ja eher unübersichtlich ist, aber das Team der Valuvis GmbH hat mich komplett überzeugt. Was mir besonders positiv aufgefallen ist: Man ist hier keine Nummer. Mein Ansprechpartner, Herr Rücker, war gefühlt immer erreichbar und hat sich immer viel Zeit genommen, mir alles in Ruhe zu erklären. Alles verlief super transparent und professionell.
Persönlich betreut statt nur eine Nummer
~ Tanja F.
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~ Bernd Rettig
Maximilian Rücker
Geschäftsführer
Unser Blick auf die Fläche
Ein Grundstück in Friedberg (Hessen) zu bewerten beginnt mit dem Planungsrecht
Die erste Frage bei jeder Fläche lautet nicht, wie groß sie ist, sondern was auf ihr zulässig ist. Liegt sie im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, im unbeplanten Innenbereich oder im Außenbereich? Danach richtet sich alles Weitere. Eine Fläche im Innenbereich, die sich in die vorhandene Bebauung einfügt, ist eine andere Größe als eine Parzelle in der Feldflur, die landwirtschaftlich genutzt wird und auf absehbare Zeit auch nur so genutzt werden darf. Wir klären diesen Status zuerst, weil jede Zahl davor eine Behauptung wäre.
Danach folgen die Details: Zuschnitt und Tiefe, die Zufahrt und ihre rechtliche Sicherung, die Erschließung mit Kanal, Wasser und Strom, das Gefälle sowie die Frage, welcher Teil der Fläche nach Abzug von Abstandsflächen und Zuwegung überhaupt bebaubar bleibt. Gerade bei Ortsrandflächen und langen, schmalen Parzellen, wie sie in den Friedberger Stadtteilen häufig vorkommen, klafft zwischen Gesamtfläche und nutzbarer Fläche eine erhebliche Lücke.
Die dritte Ebene ist der Untergrund und die Umgebung. Die Kernstadt liegt auf einem Basaltrücken, was Erdarbeiten anspruchsvoller machen kann. In Bauernheim und Ossenheim reichen die geologischen Verhältnisse bis zu Braunkohlevorkommen aus dem Pliozän, in Ossenheim wurde im 19. Jahrhundert tatsächlich Braunkohle abgebaut. In Bruchenbrücken wiederum ist eine bedeutende archäologische Fundlage dokumentiert, denn hier wurde eine Siedlung der ältesten Linearbandkeramik mit siebzehn Hausgrundrissen ergraben. Solche Umstände entscheiden nicht über Zulässigkeit, aber sie können Zeit und Aufwand bei Erdarbeiten beeinflussen, und beides fließt in den Preis ein.
Am Ende steht eine nachvollziehbare Einschätzung, die Sie einer Erbengemeinschaft, einer Bank oder einem Erwerber vorlegen können, mit klarer Trennung zwischen dem, was gesichert ist, und dem, was erst eine Bauvoranfrage klären kann. Diese Erfahrung stammt aus über 1.200 Bewertungen in der Region. Der Einstieg über den Fragebogen ist kostenlos, die belastbare Zahl entsteht in der persönlichen Prüfung, und auch die kostet Sie nichts.
Maximilian Rücker
Geschäftsführer
Flächenwert jetzt ermitteln
Grundstück in Friedberg (Hessen) bewerten lassen: starten Sie mit der Fläche
Im Fragebogen geben Sie die Art der Fläche, die Grundstücksgröße und die Adresse an. Ein Baujahr fragen wir hier bewusst nicht ab, weil es bei unbebauten Flächen keine Rolle spielt. Danach prüfen wir Ihre Angaben persönlich, klären den planungsrechtlichen Rahmen und melden uns mit einer fundierten Einschätzung. Eine automatisch erzeugte Spanne erscheint dabei nicht auf dem Bildschirm.
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Bewertung mit Baurechtsblick
Grundstück bewerten in Friedberg (Hessen): die passende Strategie für Ihre Fläche
Ob baureife Parzelle, Fläche mit altem Bestandsgebäude oder Ortsrandgrundstück ohne Baurecht: Der planungsrechtliche Status entscheidet über den Wert und über den Weg, auf dem er sich realisieren lässt.
Altbestand als Chance oder Kostenfaktor einordnen
Steht auf Ihrer Fläche noch eine Scheune, ein Stall oder ein wenig werthaltiges Gebäude, kann das beides sein. Ein Bestandsgebäude kann Baurecht sichern, aber Abbruch und Entsorgung kosten Geld. Wir rechnen beide Seiten gegen und zeigen den wirtschaftlich sinnvollen Weg.
Planungsrechtlichen Status und Baureife klären
Baureif, erschlossen, unbeplanter Innenbereich oder Außenbereich: Zwischen diesen Stufen liegen Größenordnungen im Wert. Wir klären den Status Ihrer Friedberger Fläche und sagen offen, was gesichert ist und was erst eine Bauvoranfrage beantworten kann.
Verwertungsweg nach der Bewertung wählen
Verkauf an einen privaten Bauherren, Arrondierung an den Nachbarn, Teilung in zwei Parzellen oder Verkauf im Ganzen: Nach der Bewertung entscheidet der Weg darüber, ob der ermittelte Wert auch ankommt. Wir zeigen die Alternativen mit ihren Folgen.
Das Valuvis-Prinzip für Flächen
Vier Bausteine einer belastbaren Grundstücksbewertung in Friedberg (Hessen)
Eine Zahl aus dem Netz nützt bei Flächen noch weniger als bei Gebäuden, weil sie das Planungsrecht nicht kennt. Diese vier Bausteine machen aus einer Schätzung eine Einschätzung, auf die Sie sich stützen können. Alle sind kostenlos.
Planungsrecht vor Quadratmeterpreis
Wir klären zuerst, was auf Ihrer Fläche zulässig ist: Bebauungsplan oder unbeplanter Bereich, Art und Maß der Nutzung, überbaubare Fläche. Erst danach rechnen wir, weil jede Zahl davor nur geraten wäre.
Auswertung von Bebauungsplan und planungsrechtlichem Status
Ermittlung der realistisch überbaubaren Fläche
Kostenlose Ersteinschätzung ohne jede Verpflichtung
Erschließung und Zufahrt konkret geprüft
Ob Kanal, Wasser und Strom anliegen und ob die Zufahrt rechtlich gesichert ist, verschiebt den Wert erheblich. Wir prüfen die Erschließungssituation und benennen, welche Kosten ein Erwerber einkalkulieren wird.
Prüfung von Kanal-, Wasser- und Stromanschluss
Klärung von Zuwegung, Wegerechten und Baulasten
Einordnung möglicher Erschließungsbeiträge
Baugrund und Umgebung mitgedacht
Fels, Hanglage, hoher Grundwasserstand, alter Bergbau oder eine bekannte archäologische Fundlage können Erdarbeiten verteuern. Wir sprechen diese Punkte an, bevor die Gegenseite sie zum Preisargument macht.
Einordnung von Gefälle, Gründungsaufwand und Zufahrt
Hinweis auf bekannte Besonderheiten des Untergrunds
Klare Trennung zwischen gesichert und noch zu klären
Der klare nächste Schritt danach
Nach der Bewertung wissen Sie, ob sich Verkauf, Teilung, Arrondierung oder Halten lohnt. Auf Wunsch begleiten wir Sie nahtlos weiter und sprechen genau die Erwerber an, die zu Ihrer Fläche passen.
Belegte Empfehlung zu Verkauf, Teilung oder Halten
Auf Wunsch direkter Übergang in die Vermarktung
Gezielte Ansprache privater und gewerblicher Erwerber
Erschließung und Zufahrt konkret geprüft
Ob Kanal, Wasser und Strom anliegen und ob die Zufahrt rechtlich gesichert ist, verschiebt den Wert erheblich. Wir prüfen die Erschließungssituation und benennen, welche Kosten ein Erwerber einkalkulieren wird.
Prüfung von Kanal-, Wasser- und Stromanschluss
Klärung von Zuwegung, Wegerechten und Baulasten
Einordnung möglicher Erschließungsbeiträge
So bewerten wir Ihre Fläche
In sechs Schritten zum belastbaren Grundstückswert in Friedberg (Hessen)
Von den ersten Angaben im Fragebogen bis zur fundierten Einschätzung Ihrer Fläche vergehen wenige Tage. Sie bestimmen das Tempo und gehen keine Verpflichtung ein.
Fragebogen zur Fläche starten
In rund drei Minuten beantworten Sie wenige Fragen zur Art der Fläche und zur Grundstücksgröße. Ein Baujahr wird bei unbebauten Flächen nicht abgefragt.
Lage und Kontakt hinterlegen
Zum Abschluss geben Sie die Adresse oder die Flurbezeichnung für die genaue Einordnung an sowie Ihre Kontaktdaten, damit wir Ihnen die Einschätzung persönlich übermitteln können.
Planungsrechtlichen Status klären
Wir prüfen, ob Ihre Fläche im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, im unbeplanten Innenbereich oder im Außenbereich liegt, und leiten daraus die zulässige Nutzung ab.
Zuschnitt und Erschließung vor Ort prüfen
Wo es sinnvoll ist, sehen wir uns die Fläche an: Zufahrt, Gefälle, Bewuchs, Nachbarbebauung und die Frage, welcher Teil nach Abzug von Abstandsflächen und Zuwegung nutzbar bleibt.
Fundierte Einschätzung erhalten
Wir ordnen den Bodenrichtwert auf Ihre konkrete Fläche um, rechnen den Verwertungsweg nach und melden uns in der Regel innerhalb eines Werktags persönlich mit dem Ergebnis.
Auf Wunsch in die Vermarktung
Entscheiden Sie sich für den Verkauf, übernehmen wir mit vorbereiteten Unterlagen und gezielter Ansprache passender Erwerber, ohne Wechsel des Ansprechpartners.
Ausblick auf die Flächenvermarktung
Was nach der Bewertung folgt, wenn Sie Ihre Friedberger Fläche verkaufen.
Eine unbebaute Fläche verkauft sich nicht über Bilder von Räumen, sondern über die Vorstellung dessen, was möglich ist. Dafür setzen wir zwei digitale Werkzeuge ein.
Sichtbar machen, was auf der Fläche möglich ist
Eine Wiese sieht auf einem Foto wie eine Wiese aus. Vivesta Studio bereitet Aufnahmen und Darstellung so auf, dass Zuschnitt, Zufahrt, Ausrichtung und Umgebung ohne Erklärung erfassbar werden. Das erhöht die Zahl qualifizierter Anfragen deutlich, weil Interessenten das Potenzial sehen, statt es sich mühsam zusammenreimen zu müssen.
Bauherren und Nachbarn gezielt erreichen
Über Novascale schalten wir Kampagnen auf Facebook und Instagram und richten eine eigene Objektseite ein. Damit erreichen wir private Bauwillige aus der Wetterau, ortsansässige Familien, die im vertrauten Stadtteil bauen möchten, und Nachbarn, für die eine Arrondierung interessant ist, ohne dass diese aktiv auf Portalen suchen müssen.
Bodenrichtwert richtig lesen
Warum der Richtwert nur der Ausgangspunkt Ihrer Bewertung ist
Der Bodenrichtwert wird vom Gutachterausschuss geführt, dessen Geschäftsstelle beim Wetteraukreis angesiedelt ist und damit in Friedberg als Kreisstadt erreichbar bleibt. Er beschreibt jedoch ein gedachtes Standardgrundstück einer Zone und nicht Ihre konkrete Parzelle. Zuschnitt, Tiefe, Gefälle, Zufahrt, Erschließungsstand, Bewuchs und die Frage, wie viel Fläche nach Abzug von Abstandsflächen tatsächlich überbaubar bleibt, führen im Einzelfall zu erheblichen Zu- oder Abschlägen. Wer den Richtwert einfach mit der Quadratmeterzahl multipliziert, erhält eine Zahl, die in beide Richtungen weit danebenliegen kann.
Richtwert als Startpunkt, nicht als Ergebnis
Anpassung an Zuschnitt, Tiefe, Gefälle und Zufahrt
Berücksichtigung des tatsächlichen Erschließungsstands
Abgleich mit tatsächlichen Abschlüssen im Stadtgebiet
Bodenwert statt Bausubstanz in Friedberg
Vier bebaute Referenzen aus der Rhein-Main-Region
Vier Gebäude stehen zur Ansicht: Reihenhaus, Penthouse, Anlageapartment und ein Haus mit Wohn- und Gewerbeteil. Flächen vermitteln wir ebenfalls, dort steht aber zuerst die Frage, was gebaut werden darf.
Verkauft
Familienfreundliches Reihenhaus
Nieder-Erlenbach (Frankfurt)
Verkaufspreis:
860.000 €
Verkaufsdauer:
4 Wochen
+3–5%
über Marktpreis
Verkauft
Penthouse mit Dachterrasse
Offenbach
Verkaufspreis:
1.050.000 €
Verkaufsdauer:
10 Wochen
+4–6%
über Marktpreis
Verkauft
Apartment als Kapitalanlage
Frankfurt-Niederrad
Verkaufspreis:
125.000 €
Verkaufsdauer:
4 Wochen
+10–15%
über Marktpreis
Verkauft
Wohn- und Geschäftshaus
Aschaffenburg
Verkaufspreis:
1.700.000 €
Verkaufsdauer:
6 Wochen
+6–8%
über Marktpreis
Verkauft
Penthouse mit Dachterrasse
Offenbach
Verkaufspreis:
1.050.000 €
Verkaufsdauer:
10 Wochen
+4–6%
über Marktpreis
Flächenwert online prüfen
Grundstück bewerten in Friedberg (Hessen) oder gleich die passende Objektart wählen
Starten Sie mit dem Einstieg für unbebaute Flächen. Besitzen Sie stattdessen ein Haus oder eine Eigentumswohnung, führt Sie der passende Weg schneller zum Ziel. Für den belastbaren Wert folgt in jedem Fall die kostenlose persönliche Prüfung.
Wert Ihrer Fläche prüfen lassen
Bei der unbebauten Fläche klären wir zuerst die zulässige Nutzung, dann Erschließung und Zuschnitt und erst danach den Preis je Quadratmeter.
Hauswert ermitteln
Beim Haus trennen wir Boden und Gebäude und beurteilen Substanz, Zuschnitt und Nebengebäude einzeln, also ein anderer Weg als bei der reinen Fläche.
Wohnungswert bestimmen
Bei der Eigentumswohnung zählen Lage im Haus, der Zustand der Anlage und der Vermietungsstatus, ergänzt um die Unterlagen der Gemeinschaft.
Wertfrage bei der Fläche
Wann Friedberger Flächen eine Bewertung brauchen
Grundstücke liegen oft jahrzehntelang unbeachtet im Familienbesitz, bis eine Entscheidung ansteht. Weil bei Flächen das Planungsrecht über den Wert bestimmt, ist eine fundierte Grundstücksbewertung in diesen Anlässen besonders wertvoll:
Fläche erben oder übertragen
Geerbte Parzellen in der Feldflur, ein Gartengrundstück am Ortsrand oder eine Baulücke aus Familienbesitz müssen fair aufgeteilt werden. Ohne belegbaren Wert entsteht Streit, gerade wenn eine Fläche Bauland ist und eine andere nicht. Wir liefern die neutrale Grundlage; steuerliche Fragen klären Sie mit Steuerberater und Notar.
Wert und Steuerfragen einordnen
Bei Schenkung, Übertragung oder der Aufteilung eines Kaufpreises brauchen Sie eine nachvollziehbare Wertermittlung für die Fläche. Unsere Einschätzung dient als neutrale Grundlage; die steuerliche Verwertung übernimmt Ihr Steuerberater, weil dort eigene Regeln gelten.
Verkauf konkret vorbereiten
Bei Flächen entscheidet die Vorbereitung stärker als bei Gebäuden. Wir klären Status, Erschließung und Zuschnitt, bevor die ersten Interessenten fragen, und leiten daraus einen Startpreis ab, der auch dann trägt, wenn ein Erwerber seine eigene Rechnung aufmacht.
Ob Erbfall, Teilung oder Verkauf: Klären Sie zuerst, was auf Ihrer Fläche geht.
Starten Sie mit dem kostenlosen Fragebogen. Danach prüfen wir Ihre Angaben persönlich, klären den planungsrechtlichen Rahmen und melden uns unverbindlich mit einer fundierten Einschätzung.
Vor Teilung oder Erschließung rechnen
Lohnt es sich, eine tiefe Parzelle zu teilen, eine Zufahrt herzustellen oder eine Bauvoranfrage zu stellen, bevor Sie verkaufen? Solche Schritte kosten Geld und Zeit, können den Wert aber deutlich heben. Wir rechnen beide Varianten und sagen Ihnen ehrlich, welche sich lohnt.
Trennung und Vermögensteilung
Auch unbebaute Flächen gehören zum Zugewinnausgleich, werden dabei aber oft unterschätzt oder pauschal angesetzt. Wir bewerten sachlich, legen die Herleitung offen und dokumentieren, welche Annahmen zur Nutzbarkeit wir getroffen haben. Rechtliche Fragen klären Sie mit einem Fachanwalt.
Finanzierung und Beleihung vorbereiten
Wer auf der eigenen Fläche bauen oder sie als Sicherheit einsetzen will, braucht eine belastbare Größenordnung. Banken bewerten unbebaute Flächen besonders vorsichtig. Unsere Einschätzung gibt Ihnen eine Orientierung; den Beleihungswert setzt die Bank nach ihren eigenen Richtlinien fest.
Untergrund in der Wetterau prüfen
Streuobstlage bei Ockstadt – der Gang über die Grenze zuerst
Bei einer Fläche entscheidet die zulässige Nutzung, und die liest sich nicht am Schreibtisch ab. Wir gehen das Flurstück mit Ihnen ab, sehen Zuschnitt, Zufahrt, Erschließung, Hangneigung und Bewuchs an und holen die Auskünfte beim Wetteraukreis ein, dessen Verwaltung hier in der Kreisstadt sitzt. So steht vor der Einordnung fest, was auf dem Grundstück überhaupt möglich ist.
Mo – Do
08:00 – 18:30 Uhr
Fr
08:00 – 18:00 Uhr
Sa
08:00 – 16:00 Uhr
So
geschlossen
Fragen zu Ihrer Fläche?
Sprechen Sie mit uns über den Wert Ihres Friedberger Grundstücks
Ob es um den planungsrechtlichen Status, eine mögliche Teilung, die Erschließung oder eine geerbte Parzelle geht, deren Nutzung niemand mehr kennt: Wir nehmen uns Zeit. Telefonisch, per E-Mail oder persönlich vor Ort, ehrlich und unverbindlich.
Friedberger Baurecht, kurz erklärt
Ockstädter Obstlage oder Innenbereich: GRZ und GFZ entscheiden
Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl sagen über den Wert einer Fläche mehr aus als ihre Größe, und der Bodenrichtwert gilt für eine Zone und nicht für Ihr Flurstück. Wir erklären, wie sich Zuschnitt, Zuwegung und Hangneigung in dieser Rechnung niederschlagen.
Marktzahlen
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Marktzahlen aus Ihrer Lage
Monatlich statt täglich
Kein Spam, keine Weitergabe
Abmeldung jederzeit möglich
Flächenwissen für Eigentümer in Friedberg (Hessen)
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Flächenwissen für Eigentümer in Friedberg (Hessen)
Grundstück bewerten Friedberg (Hessen)
Vom Planungsrecht zum Preis: Flächen in Friedberg richtig einordnen
Bei unbebauten Grundstücken entscheiden Planungsrecht, Erschließung und Zuschnitt über den Preis. Hier finden Eigentümer Antworten, die eine Multiplikation mit dem Richtwert nicht liefern kann.
Innenbereich oder Außenbereich: die Frage vor allen anderen
Wer ein Grundstück bewerten will, muss zuerst wissen, wo es planungsrechtlich liegt, denn davon hängt ab, ob dort überhaupt gebaut werden darf. Innerhalb eines Bebauungsplans ist die Sache am klarsten, denn dort ist geregelt, was und wie gebaut werden darf. Im unbeplanten Innenbereich richtet sich die Zulässigkeit danach, ob sich ein Vorhaben in die vorhandene Bebauung einfügt, was Auslegung zulässt und deshalb eine Bauvoranfrage sinnvoll macht. Im Außenbereich ist Bauen grundsätzlich die Ausnahme und im Wesentlichen privilegierten Vorhaben vorbehalten. Für Friedberger Flächen ist diese Einordnung entscheidend, weil das Stadtgebiet von dicht bebauten Ortskernen bis zu weiter Feldflur reicht. Zwischen den Kategorien liegen keine Prozente, sondern Größenordnungen, und deshalb steht diese Prüfung bei uns immer am Anfang.
GRZ und GFZ: Was die zwei Kennzahlen für Ihren Wert bedeuten
Die Grundflächenzahl gibt an, welcher Anteil des Grundstücks überbaut werden darf, die Geschossflächenzahl, wie viel Geschossfläche insgesamt zulässig ist. Aus beiden ergibt sich, wie viel Nutzfläche auf Ihrer Parzelle realisierbar wäre, und genau diese Menge bestimmt den Wert, nicht die Quadratmeterzahl der Fläche. Hinzu kommen Bauweise, Zahl der Vollgeschosse, Baugrenzen und Abstandsflächen, die den tatsächlich bebaubaren Bereich weiter einschränken. In gewachsenen Ortslagen der Friedberger Stadtteile ist die zulässige Dichte häufig moderater als in neueren Baugebieten, was sich unmittelbar auf die Rechnung eines Erwerbers auswirkt. Wir ermitteln diese Kennzahlen für Ihre konkrete Lage und übersetzen sie in eine Größenordnung, die Sie im Gespräch verwenden können.
Erschließung: der Unterschied zwischen anliegend und angeschlossen
Eine Fläche gilt als erschlossen, wenn sie an eine befahrbare Straße grenzt und die Versorgung mit Wasser, Strom und die Abwasserentsorgung gesichert sind. Zwischen anliegenden Leitungen in der Straße und einem tatsächlich hergestellten Anschluss liegt jedoch ein Kostenblock, den Erwerber sofort einrechnen. Bei rückwärtigen Parzellen, wie sie in den tiefen Grundstücken der Friedberger Stadtteile häufig vorkommen, kommt die Frage der Zuwegung hinzu: Ist die Zufahrt über eine Baulast oder ein Wegerecht dauerhaft gesichert, oder beruht sie auf einer bloßen Duldung des Nachbarn? Diese Unterscheidung kann über die Bebaubarkeit entscheiden. Wir klären den Stand und benennen die Kosten, die realistisch anfallen, statt sie im Preis verschwinden zu lassen.
Bodenrichtwert anpassen: Warum die Zone nicht Ihr Grundstück ist
Der Gutachterausschuss veröffentlicht Bodenrichtwerte für Zonen, und die Geschäftsstelle ist beim Wetteraukreis angesiedelt, dessen Verwaltung in Friedberg als Kreisstadt sitzt. Ein Richtwert beschreibt jedoch ein fiktives Standardgrundstück dieser Zone: bestimmte Größe, bestimmter Zuschnitt, üblicher Erschließungszustand. Ihre Fläche weicht davon fast immer ab. Ein sehr tiefer oder sehr schmaler Zuschnitt mindert, weil die nutzbare Fläche sinkt. Eine ausgeprägte Hanglage, wie sie in Ockstadt und Bauernheim vorkommt, kann Blick und Besonnung bringen, verlangt aber aufwendigere Gründung und Entwässerung. Eine mögliche Teilung dagegen hebt den Wert deutlich. Wir nehmen den Richtwert als Startpunkt und leiten den realen Wert Ihrer Fläche daraus ab, nachvollziehbar Schritt für Schritt.
Die Residualwertmethode einfach erklärt
Für baureife Flächen ist die Residualrechnung das ehrlichste Verfahren, weil sie so denkt, wie ein Erwerber denkt. Ausgangspunkt ist der Erlös, der sich mit dem zulässigen Bauvolumen erzielen ließe. Davon werden Baukosten, Erschließungs- und Nebenkosten, Finanzierungskosten, die Dauer des Vorhabens und eine Risikomarge abgezogen. Was übrig bleibt, ist der Betrag, den der Boden tragen kann. Diese Rechnung erklärt, warum Flächen mit höherer zulässiger Dichte überproportional wertvoller sind und warum jede Einschränkung, ob Abstandsfläche, Zufahrt oder Gefälle, unmittelbar auf den Bodenpreis durchschlägt. Wir führen die Rechnung offen und zeigen Ihnen die Annahmen, damit Sie im Verhandlungsgespräch nicht nur eine Zahl nennen, sondern deren Herleitung.
Baugrund und Untergrund: Was in Friedberg mitzudenken ist
Was unter der Fläche liegt, ist selten sichtbar und häufig teuer. Die Kernstadt liegt auf einem Basaltrücken, was Aushub und Gründung aufwendiger machen kann. In Ossenheim wurde im 19. Jahrhundert Braunkohle abgebaut, und in Bauernheim reichen die geologischen Verhältnisse ebenfalls bis zu Braunkohlevorkommen aus dem Pliozän. In Bruchenbrücken ist eine der bedeutendsten Fundstellen der ältesten Linearbandkeramik dokumentiert, mit siebzehn ergrabenen Hausgrundrissen und Bestattungen. Nichts davon macht Bauen unmöglich, aber alles davon kann Erdarbeiten verlängern oder verteuern, und ein Erwerber wird es einkalkulieren. Für die Bewertung heißt das: Wir sprechen bekannte Besonderheiten an und trennen sauber zwischen dokumentierter Faktenlage und Spekulation, statt beides zu vermischen.
Teilen oder im Ganzen verkaufen: eine Rechenfrage
Bei tiefen Parzellen, wie sie in den Friedberger Stadtteilen häufig vorkommen, stellt sich regelmäßig die Frage, ob eine Teilung sinnvoll ist. Zwei separat bebaubare Parzellen können zusammen mehr wert sein als eine große Fläche, aber nur, wenn die Voraussetzungen stimmen: eine gesicherte Zuwegung für den hinteren Teil, ausreichende Grundstücksbreiten, die Einhaltung der Abstandsflächen und eine planungsrechtliche Zulässigkeit der rückwärtigen Bebauung. Dazu kommen Kosten für Vermessung, Teilung und gegebenenfalls Erschließung sowie der Zeitaufwand. Ob sich das rechnet, lässt sich nur im Einzelfall beantworten. Wir stellen beide Varianten gegenüber, mit Kosten, Zeit und erwartbarem Erlös, damit Sie eine Entscheidung auf Zahlen stützen können statt auf ein Bauchgefühl.
Die Fläche mit Altbestand: Abbruch als Kosten- oder Chancenfaktor
Viele Flächen sind nicht wirklich unbebaut, sondern tragen noch eine Scheune, einen Stall oder ein altes Nebengebäude, wie sie in den gewachsenen Ortskernen von Bauernheim, Ossenheim, Bruchenbrücken und Dorheim zum Bestand gehören. Für die Bewertung ist das zweischneidig. Einerseits verursachen Abbruch, Entsorgung und gegebenenfalls die Beseitigung von Baustoffen, die heute anders behandelt werden, Kosten, die ein Erwerber abzieht. Andererseits kann ein Bestandsgebäude Baurecht sichern, das bei einer reinen Freifläche im gleichen Bereich nicht ohne Weiteres gegeben wäre. Welche Seite überwiegt, hängt vom Zustand des Gebäudes und vom planungsrechtlichen Umfeld ab. Wir bewerten beide Seiten getrennt und weisen den Saldo aus, statt pauschal einen Abbruchabschlag anzusetzen.
Landwirtschaftliche Fläche, Gartenland, Bauerwartungsland: drei Welten
Nicht jede Fläche im Friedberger Stadtgebiet ist ein potenzieller Bauplatz, und das ehrlich zu sagen gehört zu einer seriösen Bewertung. Landwirtschaftlich genutzte Flächen in der Feldflur folgen einem eigenen Markt, in dem Bodenqualität, Zuschnitt und Bewirtschaftbarkeit zählen. Gartenland und Streuobstflächen, wie sie rund um Ockstadt in erheblichem Umfang vorhanden sind, haben ebenfalls ihren eigenen Käuferkreis, der etwas anderes sucht als ein Bauherr. Bauerwartungsland schließlich ist eine Hoffnung, kein Baurecht, und wird deshalb mit deutlichem Abschlag gehandelt. Wer diese Kategorien vermischt, kommt zu Zahlen, die im Gespräch mit ernsthaften Interessenten sofort auffallen. Wir ordnen Ihre Fläche klar zu und begründen, warum.
Typische Fehler bei der Selbsteinschätzung von Grundstücken
Bei Flächen verschätzen sich Eigentümer besonders häufig, und meist in dieselbe Richtung. Der erste Fehler ist die Multiplikation der Fläche mit dem Bodenrichtwert, ohne Zuschnitt, Erschließung und nutzbaren Anteil zu prüfen. Der zweite ist die Annahme, was der Nachbar vor Jahren erzielt habe, gelte auch heute und für ein anders geschnittenes Grundstück. Der dritte ist die Hoffnung auf künftiges Baurecht, das nicht in Aussicht steht, denn Hoffnung ist kein Wertfaktor, sondern ein Risiko, das ein Erwerber sich vergüten lässt. Der vierte ist, Erschließungskosten und Zuwegung zu unterschätzen. Eine neutrale Einschätzung räumt diese Punkte aus, bevor sie Geld kosten. Wer sein Grundstück bewerten in Friedberg (Hessen) lassen möchte, bekommt bei uns genau diese Prüfung kostenlos.
Fragen von Friedberger Flächeneigentümern
Grundstück bewerten in Friedberg (Hessen): die häufigsten Fragen
Vom planungsrechtlichen Status über die Erschließung bis zur geerbten Parzelle: fundierte Antworten für Friedberger Eigentümer unbebauter Flächen.
Warum fragen Sie beim Grundstück kein Baujahr ab?
Weil es bei einer unbebauten Fläche keine Aussagekraft hat. Der Fragebogen ist deshalb für Grundstücke bewusst kürzer als für Häuser oder Wohnungen: Sie geben die Art der Fläche, die Grundstücksgröße und die Adresse beziehungsweise Flurbezeichnung an, mehr braucht es für den Einstieg nicht. Alles Weitere klären wir danach in der persönlichen Prüfung, und dort geht es um Fragen, die eine Software ohnehin nicht beantworten könnte: planungsrechtlicher Status, Erschließungsstand, Zuwegung, Zuschnitt und Gefälle. Genau diese Punkte bestimmen den Wert Ihrer Fläche, und deshalb liegt der Schwerpunkt unserer Arbeit dort und nicht im Formular.
Woher weiß ich, ob meine Fläche bebaubar ist?
Der erste Schritt ist die Frage, ob die Fläche im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt, im unbeplanten Innenbereich oder im Außenbereich. Bei einem Bebauungsplan ergibt sich die zulässige Nutzung unmittelbar aus dessen Festsetzungen. Im unbeplanten Innenbereich kommt es darauf an, ob sich ein Vorhaben in die Umgebungsbebauung einfügt, was Beurteilungsspielraum lässt. Im Außenbereich ist Bauen die Ausnahme. Verbindliche Sicherheit gibt letztlich nur eine Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt. Wir klären den Status vorab, sagen Ihnen, wie belastbar die Einordnung ist, und empfehlen eine Bauvoranfrage dort, wo sie den Wert Ihrer Fläche entscheidend verändern könnte.
Ich habe eine Parzelle in der Feldflur geerbt. Was ist die wert?
Das hängt zuallererst davon ab, in welcher Kategorie sie steht. Eine landwirtschaftlich genutzte Fläche folgt einem eigenen Markt mit eigener Preislogik, in dem Bodengüte, Zuschnitt und Bewirtschaftbarkeit zählen. Gartenland und Streuobstflächen, wie sie rund um Ockstadt verbreitet sind, haben wieder einen anderen Käuferkreis. Erst wenn planungsrechtlich Bauland vorliegt, gelten Baulandpreise. Diese Unterscheidung ist kein Detail, sondern der wesentliche Unterschied. Wir ordnen Ihre geerbte Fläche zu, sagen offen, was sie ist und was nicht, und beziffern sie in der zutreffenden Kategorie, statt eine Hoffnung auf künftiges Baurecht zu bepreisen.
Wie wirkt sich eine fehlende Erschließung auf den Wert aus?
Erheblich, weil jeder Erwerber die Kosten sofort abzieht. Zu unterscheiden ist zwischen Leitungen, die in der Straße anliegen, und einem tatsächlich hergestellten Anschluss an Ihre Fläche. Hinzu kommen mögliche Erschließungsbeiträge und die Frage, ob die Zufahrt rechtlich dauerhaft gesichert ist, etwa über eine Baulast oder ein eingetragenes Wegerecht, oder ob sie auf einer Duldung des Nachbarn beruht. Gerade bei rückwärtigen Parzellen entscheidet dieser Punkt manchmal über die Bebaubarkeit insgesamt. Wir prüfen den Stand und benennen die realistisch anfallenden Kosten, damit Sie sie einpreisen können, statt in der Verhandlung überrascht zu werden.
Meine Fläche liegt am Hang. Ist das ein Vor- oder Nachteil?
Beides, und die Bewertung muss beide Seiten abbilden. Hanglagen, wie sie in Ockstadt am Fuß des Winterstein-Taunus und in Bauernheim vorkommen, bringen Blick, Besonnung und oft eine ruhigere Lage, was für viele Bauherren ein echtes Argument ist. Gleichzeitig verlangen sie aufwendigere Gründung, gegebenenfalls Stützmauern, eine sorgfältige Entwässerung und eine Zufahrt, die auch bei Nässe funktioniert. Diese Mehrkosten rechnet ein Erwerber gegen. Welche Seite überwiegt, hängt vom konkreten Gefälle, vom Zuschnitt und von der Ausrichtung ab. Wir prüfen das vor Ort, statt Hanglage pauschal als Zuschlag oder als Abschlag zu behandeln.
Lohnt es sich, meine Fläche vor dem Verkauf zu teilen?
Manchmal deutlich, manchmal gar nicht. Zwei separat bebaubare Parzellen können zusammen mehr erzielen als eine große Fläche, aber nur wenn die Voraussetzungen stimmen: gesicherte Zuwegung für den hinteren Teil, ausreichende Breiten, eingehaltene Abstandsflächen und planungsrechtliche Zulässigkeit der rückwärtigen Bebauung. Dagegen stehen Kosten für Vermessung, Teilung, gegebenenfalls Erschließung sowie der Zeitaufwand. Bei sehr tiefen Grundstücken in den Friedberger Stadtteilen lohnt die Prüfung fast immer. Wir stellen beide Varianten mit Kosten, Zeit und erwartbarem Erlös gegenüber, sodass Sie auf Zahlen entscheiden und nicht auf Vermutungen.
Was kostet die Bewertung meiner Fläche und bin ich danach gebunden?
Unsere Grundstücksbewertung kostet Sie nichts, weder der Einstieg über den Fragebogen noch die persönliche Prüfung des planungsrechtlichen Rahmens noch eine eventuelle Besichtigung. Eine Verpflichtung, uns danach mit einem Verkauf zu beauftragen, entsteht daraus nicht. Viele Eigentümer lassen eine geerbte oder seit Langem gehaltene Fläche einschätzen, um überhaupt zu wissen, worüber sie reden, oft ohne jede Verkaufsabsicht. Ein förmliches Verkehrswertgutachten mit Beweiskraft vor Gericht oder Finanzamt ist etwas anderes und kostenpflichtig. Für Erbregelungen, Verkaufsüberlegungen und Bankgespräche reicht unsere fundierte Markteinschätzung in aller Regel aus.
Steht auf meiner Fläche noch eine alte Scheune. Mindert das den Wert?
Nicht zwangsläufig. Abbruch und Entsorgung kosten Geld, und ein Erwerber zieht diese Summe ab, besonders wenn Baustoffe zu berücksichtigen sind, die heute gesondert behandelt werden. Auf der anderen Seite kann ein Bestandsgebäude Baurecht sichern oder eine bestehende Zufahrt und Anschlüsse mitbringen, die bei einer reinen Freifläche erst hergestellt werden müssten. In den gewachsenen Ortskernen von Bauernheim, Ossenheim, Bruchenbrücken und Dorheim ist genau diese Konstellation häufig. Wir bewerten beide Seiten getrennt, weisen den Saldo aus und sagen Ihnen, ob ein Abbruch vor dem Verkauf sinnvoll ist oder ob Sie ihn besser dem Erwerber überlassen.
Wie lange dauert es, bis ich eine Einschätzung erhalte?
Die Angaben im Fragebogen dauern nur wenige Minuten. Danach prüfen wir persönlich und melden uns in der Regel innerhalb eines Werktags telefonisch oder per E-Mail mit einer ersten Einordnung. Wie schnell daraus eine belastbare Zahl wird, hängt vom planungsrechtlichen Status ab: Liegt ein Bebauungsplan vor, geht es zügig. Ist eine Einordnung im unbeplanten Innenbereich zu treffen oder empfiehlt sich eine Bauvoranfrage, dauert es entsprechend länger, weil dann Behördenzeiten ins Spiel kommen, auf die weder Sie noch wir Einfluss haben. Wir sagen Ihnen von Anfang an, welcher Weg für Ihre Fläche zu erwarten ist.
Warum sollte ich meine Fläche von Valuvis bewerten lassen?
Weil ein Rechner nur Fläche mal Richtwert kann und damit genau das ignoriert, was den Wert eines Grundstücks ausmacht. Unsere Stärke ist die Prüfung vor der Rechnung: planungsrechtlicher Status, umsetzbare Geschossfläche, Erschließung, Zuwegung, Zuschnitt und bekannte Besonderheiten des Untergrunds. Dazu kommt Ortskenntnis, denn eine Baulücke in der Kernstadt auf dem Basaltrücken, eine Ortsrandfläche in Dorheim und eine Obstlage bei Ockstadt sind drei verschiedene Märkte. Sie bekommen eine begründbare Spanne samt offen gelegten Annahmen, die Sie einer Bank, einem Erwerber oder einer Erbengemeinschaft vorlegen können. Der Einstieg ist kostenlos und unverbindlich.
Über Friedberg hinaus
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Neben Friedberg ermitteln wir für Flächeneigentümer in der Wetterau und der gesamten Rhein-Main-Region den Wert ihres Grundstücks: mit Prüfung des Planungsrechts, der Erschließung und des tatsächlich nutzbaren Anteils.
