Grundstück bewerten in Bad Vilbel-Massenheim

Warum genügt die Quadratmeterzahl für eine Grundstücksbewertung nicht?

Weil nicht die Größe den Wert bestimmt, sondern das, was auf der Fläche entstehen darf. Zwei gleich große Parzellen in Bad Vilbel-Massenheim können weit auseinanderliegen, je nachdem, ob dort ein eigenständiges Haus zulässig ist, ob die Fläche Hausgarten bleibt oder ob sie im Streuobstgürtel draußen in der Gemarkung liegt. Dazu kommen Zuschnitt, Zuwegung, Bewuchs und Erschließung, die die theoretisch zulässige Bebauung praktisch begrenzen. Wir ermitteln deshalb zuerst die realisierbare Wohnfläche und leiten daraus den Wert ab. Für den Anfang genügen uns die Angaben aus dem Fragebogen.

Was kostet eine Grundstücksbewertung in Bad Vilbel-Massenheim?

Für Sie fällt dabei nichts an. Weder der Fragebogen noch die persönliche Durchsicht der planungsrechtlichen Lage noch der Termin auf Ihrem Flurstück werden berechnet, und Gebühren im Kleingedruckten kennen wir nicht. Eine Zusage, uns später den Verkauf zu übertragen, ist damit ebenfalls nicht verbunden. Davon zu unterscheiden ist das förmliche Verkehrswertgutachten einer vereidigten Sachverständigen oder eines vereidigten Sachverständigen – dieses kostet Geld und kommt nur dort ins Spiel, wo ein Gericht, das Finanzamt oder eine Behörde ausdrücklich darauf besteht. Geht es dagegen um einen Verkauf, eine Erbregelung, das Gespräch mit der Bank oder die Überlegung, ob sich das Abteilen eines Gartengrundstücks lohnt, reicht eine sauber hergeleitete Markteinschätzung völlig aus.

Bekomme ich den Grundstückswert sofort nach dem Fragebogen angezeigt?

Eine Zahl auf dem Bildschirm erscheint bewusst nicht. Im Anschluss an den Fragebogen hinterlassen Sie Ihre Kontaktdaten; danach nimmt sich jemand von uns die planungsrechtliche Situation Ihres Flurstücks persönlich vor, und in der Regel binnen eines Werktags erreicht Sie die Rückmeldung per Telefon oder E-Mail. Gerade bei Flächen taugt eine Sofortzahl am wenigsten, denn die Größe, an der alles hängt – was hier zulässig und praktisch auch umsetzbar ist –, steht in keiner Adressdatenbank. Ausgefüllt ist der Bogen rasch, ein Baujahr fragen wir bei unbebauten Parzellen erst gar nicht ab. Der kurzen Wartezeit steht eine Einordnung gegenüber, die sich an dem ausrichtet, was auf genau diesem Grundstück möglich ist.

Wie belastbar ist der Bodenrichtwert für meine Massenheimer Parzelle?

Als Ausgangspunkt taugt er, als Ergebnis nicht. Der Richtwert des Gutachterausschusses bezieht sich auf ein fiktives Standardgrundstück innerhalb einer ganzen Zone; Ihr Flurstück kommt darin nicht einzeln vor. In Bad Vilbel-Massenheim weicht es fast immer ab – durch den schmalen Zuschnitt einer Parzelle aus der Weberzeit, durch eine Zufahrt über die alte Durchfahrt eines ehemaligen Anwesens, durch einen ungewöhnlich tiefen Hausgarten im Siedlungsring oder durch eine Lage am Rand der Feldflur. Jede Abweichung verlangt eine Anpassung nach oben oder unten. Zusätzlich kalkulieren Käufer über die Rückwärtsrechnung, die je nach Ausnutzung darüber oder darunter liegen kann. Wir arbeiten heraus, wo Ihre Fläche innerhalb der Zone steht.

Wie rechnet ein Bauträger den Preis für ein Grundstück aus?

Sein Weg führt vom Ende zum Anfang. Am Beginn steht die Schätzung, was sich nach fertiger Bebauung erlösen lässt; davon wandern Baukosten, Erschließung, Außenanlagen, Vermarktung und die eigene Marge ab, und was übrig bleibt, ist für ihn der Bodenpreis. Vom Prinzip her simpel, in der Ausführung heikel – jede einzelne Annahme schlägt voll durch. Steht eine enge Durchfahrt im Weg, verlangt der Untergrund nahe am Erlenbach eine aufwendigere Gründung oder muss die Erschließung erst nachgeholt werden, wächst die Kostenseite und der verbleibende Betrag schrumpft. Hinzu kommt, dass sich ein Bauträger in Bad Vilbel-Massenheim erst trägt, wenn mehrere Einheiten zulässig sind, was der kleinteilige Bestand hier nicht überall hergibt. Wir rechnen diesen Weg für Ihre Fläche selbst durch, damit Sie in der Verhandlung wissen, worauf Ihr Gegenüber seine Zahl stützt.

Wirkt sich die Lage am Erlenbach auf den Grundstückswert aus?

Ja, und zwar in beide Richtungen. Auf der Qualitätsseite stehen Grün vor der Tür, der Auenpark am Bachlauf und eine Nachbarschaft, die sich nicht beliebig verdichten lässt; für einen Teil der Käufer ist genau das der Grund, hier zu suchen. Auf der technischen Seite gehören Grundwasserstand, Bodenverhältnisse und die Anforderungen an Gründung und Abdichtung in die Prüfung, dazu vorhandener Baumbestand, der den Standort eines Hauses vorgeben kann. Beides bewerten wir getrennt, statt es in einem pauschalen Abschlag zu vermischen, und sagen Ihnen, welche Seite bei Ihrer Parzelle überwiegt. Für eine verbindliche Aussage zum Untergrund kann ein Bodengutachten nötig sein.

Darf ich in Bad Vilbel-Massenheim ein Grundstück teilen?

Möglicherweise, es hängt aber an mehreren Bedingungen. Zu prüfen sind vorhandene Festsetzungen beziehungsweise die maßgebliche Umgebungsbebauung, Mindestgrößen, Abstandsflächen und die Frage, ob der hintere Teil eine gesicherte Zufahrt bekommt – dafür braucht es oft eine Baulast, die beim Wetteraukreis im Baulastenverzeichnis geführt wird. Bei den ehemaligen landwirtschaftlichen Anwesen im Kern kommt hinzu, dass Scheune oder Stall häufig genau dort stehen, wo die Trennlinie verlaufen müsste, und dass die Breite der alten Durchfahrt begrenzt, welches Fahrzeug überhaupt auf den hinteren Teil kommt. Wirtschaftlich lohnt eine Teilung nur, wenn die Summe der Einzelparzellen den Wert der ungeteilten Fläche übersteigt. Wir prüfen beides und rechnen es durch, bevor Erwartungen entstehen.

Was kostet mich eine noch fehlende Erschließung beim Verkauf?

So viel, wie die Nachholung kostet – und dieser Betrag wird vom Preis abgezogen. Erschlossen heißt, dass Anschlüsse an Straße, Kanalisation, Wasser und Strom vorhanden und die Beiträge abgegolten sind. Fehlen sie, geht der Käufer in Vorleistung, bevor er überhaupt bauen kann, und der Punkt spielt in der Verhandlung eine große Rolle. Bei Lücken im Massenheimer Kern und in den Baugebieten der Jahrzehnte nach der Eingemeindung ist die Erschließung meist gegeben; je weiter eine Fläche Richtung Erlenbachaue oder Feldflur liegt, desto weniger gilt das von selbst, und die Entfernung zur nächsten Leitung macht es aufwendiger. Wir klären den Stand und schätzen die offenen Kosten, damit dieser Posten von Anfang an in der Rechnung steht statt später als Überraschung.

Zählt eine alte Scheune auf dem Grundstück zum Wert oder dagegen?

Das hängt vom Verhältnis zwischen Flächen- und Gebäudewert ab. Übersteigt der Wert der geräumten Parzelle den des Gebäudes, kalkulieren Käufer Abbruch- und Entsorgungskosten ein und rechnen im Ergebnis mit der freien Fläche. In anderen Fällen trägt der Bestand zum Wert bei: solide Sockel aus gebranntem Ziegel, wie sie die örtliche Ziegelvergangenheit hinterlassen hat, ein nutzbarer Dachraum oder die Möglichkeit einer Umnutzung sprechen für den Erhalt. Im Massenheimer Kern kommt hinzu, dass ein Neubau an derselben Stelle die vorhandene Kubatur oft nicht mehr erreichen dürfte. Steht das Gebäude unter Denkmalschutz oder in unmittelbarer Nachbarschaft eines Kulturdenkmals, ist ein Abbruch ohnehin nicht frei wählbar. Wir stellen Abbruch, Erhalt und Umnutzung nebeneinander, damit Sie wissen, welchen Weg Sie überhaupt anbieten können.

Spielt der fehlende Bahnhalt bei einem Bauplatz eine Rolle?

Er sortiert die Interessenten, statt den Wert pauschal zu drücken. In Bad Vilbel-Massenheim gibt es keinen eigenen Schienenhalt; die Stadtbusse binden den Ortsteil an den Bahnhof der Kernstadt an, und über die eigene Anschlussstelle an der B 3 geht es Richtung A 661. Wer ohne Auto auskommen will, sucht deshalb eher in den Ortsteilen mit eigenem Halt. Hier kauft stattdessen, wer Ruhe, Garten und den Feldrand höher gewichtet oder wer ohnehin mit dem Wagen zur Arbeit fährt. Beide Gruppen zahlen, nur für verschiedene Eigenschaften. Wir ordnen Ihre Fläche in dieses Bild ein, weil daran hängt, wie viele Interessenten sie überhaupt durchrechnen.

Welche Unterlagen sollte ich für eine Grundstücksbewertung bereitlegen?

Für den Einstieg genügen Nutzung, Größe und Lage aus dem Fragebogen; ein Baujahr wird bei einer Fläche nicht abgefragt. Belastbarer wird die Einschätzung, wenn ein aktueller Lageplan oder Katasterauszug, der Grundbuchauszug samt eingetragener Lasten und – falls vorhanden – eine Auskunft zum Planungsrecht vorliegen. Hilfreich sind außerdem Belege zu bereits gezahlten Erschließungsbeiträgen, Hinweise auf Wegerechte oder Baulasten und bei Flächen nahe am Erlenbach alles, was zu Bodenverhältnissen und Baumbestand bekannt ist. Fehlt Ihnen etwas davon, ist das kein Hindernis: Unser Backoffice beschafft fehlende Unterlagen, wenn daraus ein Auftrag wird. Wir sagen Ihnen im Gespräch, welche Lücke die Zahl wirklich beeinflusst.

Kann ich mein Grundstück in Massenheim aus der Ferne bewerten lassen?

Ja, und das ist bei geerbten Flächen eher die Regel als die Ausnahme. Den Fragebogen füllen Sie von überall aus; die Prüfung des Planungsrechts, des Zuschnitts und des Erschließungsstands übernehmen wir, und für den Eindruck vor Ort fahren wir selbst nach Bad Vilbel-Massenheim. Sie bekommen die Einschätzung samt Rechenweg telefonisch oder per E-Mail, und wenn mehrere Miterben beteiligt sind, erklären wir die Herleitung gern allen Beteiligten, damit die Zahl nicht zum Streitpunkt wird. Ein Online-Rechner käme hier nicht weit, weil er weder das Baurecht für Ihr Flurstück noch die Breite der Durchfahrt oder die Lage im Ring kennt. Diese Arbeitsweise stammt aus über 1.200 Einschätzungen in der Region und hält auch dem Gespräch mit Bank, Notar oder Erbengemeinschaft stand.