Flächen im Rasterkern und am Ostrand
Grundstück bewerten in Hanau-Innenstadt
Baulücke im Karree, Gartenfläche hinter einer Villa am Hasenpfad oder Abrissobjekt aus den Wiederaufbaujahren – wir bewerten Ihr Grundstück in Hanau-Innenstadt kostenlos und leiten den Wert aus dem zulässigen Maß her.
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Regionale Marktkenntnis
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Was den Bodenwert hier trägt
Grundstück bewerten in Hanau-Innenstadt: das Baurecht kommt vor dem Quadratmeter
Die Gemarkung des Stadtteils misst rund anderthalb Quadratkilometer. Auf so kleiner Fläche ist die klassische Baulücke die Ausnahme; was an den Markt kommt, ist meist eine Nachverdichtung im Blockinneren, eine Hinterlandfläche hinter einem bestehenden Haus oder ein Grundstück, dessen Bestand zur Disposition steht. Dazu kommt eine Besonderheit, die kaum eine andere Innenstadt so hat: Das schachbrettartige Neustadt-Karree von 1597 gibt die Parzellenzuschnitte und die Kanten der Blockrandbebauung bis heute vor, während die Altstadt rund um den Altstädter Markt denkmalpflegerisch als Gesamtanlage erfasst ist. Am östlichen Rand, entlang von Jahnstraße, Julius-Leber-Straße, Hasenpfad und Eberhardstraße, geht es dagegen um Grundstücksanteile gründerzeitlicher Villen. Drei Fragen klären wir deshalb, bevor eine Zahl fällt: was auf der Fläche zulässig ist, was davon praktisch umsetzbar bleibt und welcher Käufer diese Rechnung überhaupt aufmacht.
Bauvolumen über GRZ, GFZ und Geschosszahl ableiten
Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl legen fest, welcher Anteil der Parzelle überbaut und wie viel Geschossfläche insgesamt realisiert werden darf. Zusammen mit der zulässigen Geschosszahl ergibt sich daraus die Wohnfläche, die am Ende verkauft oder vermietet wird – und genau sie trägt den Bodenwert, nicht die Quadratmeterzahl im Grundbuch.
Den Wert vom fertigen Bauvorhaben her aufrollen
Wer gewerblich kauft, beginnt seine Kalkulation nicht beim Boden, sondern beim fertigen Gebäude: Erlöse der geplanten Einheiten minus Baukosten, Abriss, Nebenkosten und Gewinnanspruch. Der Restbetrag ist das, was für den Grund bleibt. Wir stellen diese Kette für Ihre Fläche auf, weil sie im Stadtkern häufig näher am erzielbaren Preis liegt als jede Tabelle.
Ensembleschutz, Zufahrt und Altbestand vorab prüfen
In der Gesamtanlage Altstadt unterliegen auch Gebäude dem Ensembleschutz, die selbst keine Einzeldenkmäler sind – das begrenzt Kubatur und Abrissfreiheit. Bei Hinterlandflächen entscheidet die gesicherte Zufahrt über die Bebaubarkeit. Wir sehen uns beides an, bevor es in einer Verhandlung gegen Sie verwendet wird.
Bodenwert und Abnehmerkreis
Grundstück bewerten in Hanau-Innenstadt: was der Bodenwert über die Käufer sagt
Die Einschätzung endet nicht bei einer Spanne. Sie beschreibt ein zulässiges Bauvolumen, und dieses Volumen entscheidet, wer später überhaupt als Käufer in Frage kommt: ein Bauträger für mehrere Wohneinheiten im Karree, ein privater Bauherr für eine einzelne Parzelle oder ein Eigentümer aus der Nachbarschaft, der die Hinterlandfläche arrondieren will. Sollten Sie sich später für einen Verkauf entscheiden, steuert genau diese Kennzahl, wen wir ansprechen. So sieht dieser Weg im Ausblick aus.
Sichtbar für Bauträger und Nachverdichter
Wer im Hanauer Stadtkern nach Flächen sucht, sucht selten täglich auf Portalen. Über gezielt ausgespielte Anzeigen auf Facebook und Instagram erreichen wir Bauträger, Bestandshalter und private Bauherren mit Bezug zur Innenstadt und zum Umfeld des Klinikums an der Leimenstraße – auch dann, wenn sie gerade nicht aktiv suchen. Das zulässige Bauvolumen Ihrer Fläche bestimmt dabei, welche dieser Gruppen überhaupt angesprochen wird.
Eine eigene Seite, die das Baupotenzial erklärt
Ein Grundstück verkauft sich über eine Vorstellung, nicht über ein Foto. Auf einer eigenen Objektseite zeigen wir Lage im Karree, Zuschnitt, Zufahrtssituation und das ableitbare Bauvolumen so, dass ein Interessent in wenigen Minuten weiß, ob sein Vorhaben hierher passt. Jeder Klick auf diese Seite ist ein belastbares Signal echten Interesses und kein anonymer Portalaufruf.
Anfragen, die zum Baurecht Ihrer Parzelle passen
Wir gleichen vorab ab, ob das Vorhaben eines Interessenten mit dem übereinstimmt, was auf Ihrer Fläche genehmigungsfähig wäre. Gerade in der Gesamtanlage und entlang der historischen Blockrandkanten scheitern Wunschprojekte sonst spät und teuer. So bleiben Ihnen Gespräche erspart, die im Stadtkern ohnehin nicht zu einem Bauantrag geführt hätten.
Verhandeln statt annehmen
Bei einem einzigen Interessenten gibt es keinen Preis, sondern ein Angebot. Liegen mehrere geprüfte Kalkulationen für dieselbe Innenstadtfläche nebeneinander, verschiebt sich die Ausgangslage spürbar zu Ihren Gunsten. Die vorherige Bewertung liefert dabei das Argument, mit dem Sie eine zu niedrige Zahl sachlich zurückweisen können.
Schneller den passenden Bauherrn finden
Flächen im Stadtkern warten oft lange auf den einen Käufer, dessen Vorhaben zum zulässigen Maß passt. Weil Baurecht, Zuschnitt und Zufahrt bereits geklärt sind, lässt sich die spätere Ansprache ohne Vorlauf starten. Das verkürzt genau den Zeitraum, in dem eine Parzelle als schwer vermittelbar gilt.
Mehrere Kalkulationen heben den Grundpreis
Rechnen zwei oder drei Interessenten dieselbe Hanauer Fläche durch, orientiert sich das Ergebnis am oberen Ende der eingeschätzten Spanne statt am Einzelgebot. Wettbewerb ersetzt beim Grundstück das, was bei Wohnungen die Vergleichsangebote leisten – und im Stadtkern gibt es davon wenige.
Wenn die Innenstadtfläche an den Markt geht
Von der Grundstücksbewertung zur Vermarktung in Hanau-Innenstadt
Der eingeschätzte Bodenwert beschreibt das Mögliche. Erreicht wird er nur, wenn genug geeignete Käufer überhaupt von der Fläche wissen. Ein reines Portal-Inserat führt im Schnitt zu Ø 4 Ortsterminen pro Monat, ein Inserat mit begleitender Werbekampagne zu Ø 8 – und die Vermarktungsdauer sinkt von rund 3,8 auf etwa 1,7 Monate.
Ohne Werbekampagne
Nur ImmoScout-Inserat
Ø 5 Anfragen
Ø 4 Besichtigungen pro Monat
Ca. 3,8 Monate Vermarktungsdauer
Mit paralleler Werbekampagne
ImmoScout + Werbekampagne
Ø 13 Anfragen
Ø 8 Besichtigungen pro Monat
Ca. 1,7 Monate Vermarktungsdauer
Mehr Anfragen zur Fläche
Statt Ø 5 gehen mit begleitender Kampagne Ø 13 Anfragen pro Monat ein. Bei einer Parzelle im Stadtkern zählt jede ernsthafte davon doppelt, weil der Kreis geeigneter Käufer klein ist und erst ein zweites Gebot das erste einordnet.
Kürzere Vermarktung der Innenstadtparzelle
Bis zu 50 % kürzer fällt die Vermarktung aus: rund 1,7 statt etwa 3,8 Monate. Der Zeitraum, in dem eine Fläche im Karree als Ladenhüter wahrgenommen wird, schrumpft entsprechend.
Bodenwert, der sich begründen lässt
Wo mehrere Interessenten dieselbe Fläche durchrechnen, wird das obere Ende der Spanne erreichbar – erfahrungsgemäß 5–8 % über einem Verkauf ohne begleitende Kampagne. Die offengelegte Herleitung aus dem Baurecht macht diese Zahl dabei verhandelbar statt angreifbar.
Baurecht wiegt schwerer als der Zuschnitt
Was auf einer Fläche im Rasterkern zulässig ist, prägt den Wert stärker als ihr reiner Zuschnitt.
Mehr erfahren zur Valuvis Methode
Erfahrung mit Flächen im Stadtkern
Warum zwei Innenstadtparzellen gleicher Größe verschieden viel wert sind
Bei keiner anderen Objektart liegen Fläche und Wert so weit auseinander wie beim Grundstück. Eine Parzelle im Neustadt-Karree, auf der eine geschlossene Blockrandbebauung mit mehreren Wohneinheiten zulässig ist, trägt einen ganz anderen Wert als eine gleich große Gartenfläche hinter einer Villa am Hasenpfad, die nur ein einzelnes Haus erlaubt oder deren Zufahrt erst über eine Baulast gesichert werden müsste. In der Gesamtanlage rund um den Altstädter Markt kommt hinzu, dass das Erscheinungsbild Vorgaben unterliegt und damit begrenzt, was überhaupt geplant werden kann. Wir leiten den Wert deshalb aus dem her, was sich realisieren lässt – geprüft am zulässigen Maß, an der Erschließung und an der Rechnung, die ein professioneller Käufer aufmacht.
1.200+
Objekte bewertet
in Hanau und der übrigen Rhein-Main-Region
5.0
Sterne Bewertung
auf Google
3 min
für Ihre Angaben im Fragebogen
Ihre persönliche Einschätzung folgt zeitnah
Stimmen rund um Innenstadtflächen
Was Eigentümer von Innenstadtflächen nach der Einschätzung berichten
Rückmeldungen von Eigentümern einer Baulücke im Karree, einer Hinterlandfläche im Blockinneren und eines Villengrundstücks am Ostrand. 5,0 Sterne auf Google für eine Einschätzung, die beim zulässigen Maß anfängt und nicht beim Quadratmeter.
Ein großes Dankeschön an Valuvis Immobilien! Als ich mich entschied, meine Wohnung in Frankfurt zu verkaufen, war ich mir unsicher über den aktuellen Immobilienmarkt und die Marktsituation. Das Team von Valuvis hat mir mit einer detaillierten Immobilienbewertung geholfen und den Wert meiner Wohnung präzise ermittelt. Ich war beeindruckt, wie professionell und effizient sie meine Wohnung vermarktet haben. Dank ihrer Expertise in Preisverhandlungen konnte ich einen tollen Verkaufspreis erzielen. Für alle, die einen zuverlässigen Immobilienmakler in Frankfurt suchen, kann ich Valuvis wärmstens empfehlen!
Professioneller Verkauf mit Top-Ergebnis
~ Magdalena Eichelsbacher
Der Verkaufsprozess mit diesem Immobilienmakler war eine durchweg positive Erfahrung. Die Bewertung der Immobilie basierte auf fundiertem Marktwissen, und die Verkaufsstrategie war effektiv und zielgerichtet. Die professionelle Herangehensweise und das umfassende Verständnis für den Immobilienmarkt führten zu einem schnellen Verkauf und einem hervorragenden Verkaufspreis. Die kontinuierliche Kommunikation und Beratung während des gesamten Prozesses waren außergewöhnlich und vermittelten uns ein hohes Maß an Sicherheit und Vertrauen.
Strukturiert, transparent und erfolgreich
~ Bernd Rettig
Wir haben uns vom ersten Kontakt an gut aufgehoben gefühlt. Die Beratung war professionell, ehrlich und unaufdringlich – genau das, was man sich bei einem Immobilienkauf in dieser Größenordnung wünscht.
Rundum zufrieden mit dem Kaufprozess
~ Familie Schröder
Herr Rücker ist ein ehrlicher und offener Geschäftspartner. Ich kann ihn guten Gewissens empfehlen. Seine unkomplizierte Art und direkte Kommunikation haben die Zusammenarbeit sehr angenehm gemacht.
Ehrlich, direkt und absolut empfehlenswert
~ Lennart Rondi
Im Namen unserer Webagentur Geomodo bedanke ich mich für die tolle Zusammenarbeit mit Valuvis Immobilien. Wir sind froh in Frankfurt mit einem so zuverlässigen Immobilienmakler arbeiten zu können und freuen uns schon auf's nächste Mal.
Tolle Zusammenarbeit, gerne wieder
~ Niklas Rapp
Ich war anfangs etwas skeptisch, weil der Immobilienmarkt momentan ja eher unübersichtlich ist, aber das Team der Valuvis GmbH hat mich komplett überzeugt. Was mir besonders positiv aufgefallen ist: Man ist hier keine Nummer. Mein Ansprechpartner, Herr Rücker, war gefühlt immer erreichbar und hat sich immer viel Zeit genommen, mir alles in Ruhe zu erklären. Alles verlief super transparent und professionell.
Persönlich betreut statt nur eine Nummer
~ Tanja F.
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Maximilian Rücker
Geschäftsführer
Wie wir an eine Parzelle herangehen
Drei Fragen stehen vor jeder Zahl für ein Grundstück in Hanau-Innenstadt
Die erste Frage gilt dem Baurecht. Existiert für Ihre Fläche ein qualifizierter Bebauungsplan, oder richtet sich die Zulässigkeit nach der vorhandenen Umgebungsbebauung? Im Hanauer Stadtkern ist der zweite Fall häufig, und dort wird die historische Blockrandkante des Karrees von 1597 zum Maßstab: Traufhöhe, Bautiefe und Stellung des Nachbargebäudes geben vor, was sich einfügt. Aus dem zulässigen Maß leiten wir die realisierbare Wohnfläche ab, und diese Größe trägt den Wert. Ein automatisierter Schätzer kennt Ihre Adresse, aber nicht die Kante, an die sich ein Neubau anlegen muss.
Die zweite Frage betrifft den Ort innerhalb des Stadtteils. Rund um den Altstädter Markt greift der Ensembleschutz der Gesamtanlage auch für Gebäude ohne eigenen Denkmalstatus – Kubatur und Erscheinungsbild sind dort keine freie Entscheidung des Bauherrn, und ein Abriss ist nicht selbstverständlich. Im Raster der Neustadt bewerten wir Flächen, deren Umfeld überwiegend aus Wiederaufbausubstanz der 1950er und 1960er Jahre besteht. Am östlichen Rand, zwischen Jahnstraße, Julius-Leber-Straße und Eberhardstraße, stehen erhaltene Gründerzeitvillen auf großzügigen Parzellen; dort lautet die Frage fast immer, ob sich ein Teil des Gartens abtrennen lässt. Drei Lagen, wenige Gehminuten auseinander, drei verschiedene Bewertungsaufgaben.
Die dritte Frage ist die nach dem Käufer. Ein Bauträger baut seine Kalkulation vom fertigen Objekt her auf: Was lassen sich die geplanten Einheiten erlösen, was kosten Abriss, Bau, Anschlüsse und Vermarktung, welchen Gewinnanspruch setzt er an – und welcher Restbetrag bleibt für den Grund? Ein privater Bauherr rechnet anders, zahlt für eine einzelne gut geschnittene Parzelle im Stadtkern mitunter mehr und braucht länger. Ein Anlieger wiederum bewertet eine Hinterlandfläche nach dem Zugewinn für sein eigenes Grundstück. Wir rechnen diese Wege nebeneinander und sagen Ihnen, welcher zu Ihrer Fläche passt.
Am Ende erhalten Sie eine Einschätzung, die zulässiges Maß, Erschließung, Denkmal- und Ensemblelage sowie die Käuferperspektive zusammenführt – mit offen benannten Risiken statt einem pauschalen Sicherheitsabschlag. Der Fragebogen ist der Einstieg, die belastbare Zahl entsteht danach in der persönlichen Prüfung und, wo sinnvoll, bei einem Termin vor Ort. Über 1.200 bewertete Objekte und 104 vermittelte Verkäufe und Vermietungen in der Rhein-Main-Region stehen hinter dieser Einordnung. Beides kostenlos und ohne jede Verpflichtung.
Maximilian Rücker
Geschäftsführer
Den Bodenwert Ihrer Parzelle anfragen
Grundstück in Hanau-Innenstadt bewerten lassen – Fläche und Lage genügen zum Start
Im Fragebogen geben Sie an, wie Ihre Fläche genutzt wird, wie groß sie ist und wo sie liegt; ein Baujahr wird bei Grundstücken nicht abgefragt. Den Baurechtsstatus müssen Sie nicht kennen. Danach prüfen wir die planungsrechtliche Situation, sehen uns Zuschnitt, Zufahrt und Umfeld im Karree an und melden uns persönlich mit einer Einschätzung samt Empfehlung zum weiteren Weg. Eine automatische Zahl erscheint nicht – dafür eine, die auf dem beruht, was auf Ihrer Fläche tatsächlich entstehen darf.
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Der Status führt zum Weg
Welche Strategie zu Ihrer Fläche im Stadtkern passt
Freie Parzelle im Raster, Grundstück mit Gebäude aus den Wiederaufbaujahren oder Gartenfläche hinter einem Bestandshaus: Der planungsrechtliche Status entscheidet nicht nur über den Wert, sondern auch darüber, wie sich die Fläche später sinnvoll an den Markt bringen lässt.
Wiederaufbausubstanz: erhalten oder ersetzen
Steht auf Ihrer Fläche ein Gebäude aus den 1950er oder 1960er Jahren, ist es entweder Teil des Werts oder ein Abzugsposten. Wir stellen beide Szenarien gegenüber: auf der einen Seite der Bodenwert, gemindert um Abbruch und Entsorgung, auf der anderen der Wert mit stehen gelassenem Gebäude. In der Gesamtanlage Altstadt prüfen wir zusätzlich, ob ein Abriss überhaupt in Frage kommt.
Baureife und Zufahrt sauber trennen
Im gewachsenen Stadtkern liegen Kanal, Wasser und Strom meist in der Straße – der Engpass ist ein anderer. Bei Hinterlandflächen im Blockinneren entscheidet die gesicherte Zufahrt darüber, ob überhaupt gebaut werden kann, und sie muss häufig über eine Baulast oder ein Wegerecht geregelt werden. Wir klären diesen Status, weil er den Wert stärker verschiebt als der Zuschnitt.
Bauträger, privater Bauherr oder Anlieger
Steht die Einschätzung, folgt die Entscheidung, auf welchem Weg Sie den Wert tatsächlich einlösen. Bauträger sind zügig, wenn mehrere Einheiten zulässig sind; private Bauherren zahlen für eine einzelne Parzelle in Fußgängerzonennähe mitunter mehr; bei einer Hinterlandfläche ist oft der Nachbar der zahlungskräftigste Interessent. Wir empfehlen den Weg, der zu Ihrer Fläche passt.
Woran wir Innenstadtflächen messen
Vier Punkte, die eine Grundstücksbewertung in Hanau-Innenstadt belastbar machen
Fläche mal Richtwert ist schnell gerechnet und im Stadtkern fast immer daneben. Erst die folgenden vier Punkte verwandeln eine Zahl in eine Entscheidungsgrundlage, und keiner von ihnen wird Ihnen berechnet.
Bodenwert, hergeleitet aus dem zulässigen Maß
Wir klären zuerst, was auf Ihrer Parzelle entstehen darf, und leiten daraus die realisierbare Wohnfläche ab. Erst diese Größe macht aus einem Grundstück einen Wert – alles davor ist Multiplikation.
Auswertung der planungsrechtlichen Lage Ihrer Parzelle
Realisierbare Wohnfläche über GRZ, GFZ und Geschosszahl
Anpassung der Richtwertebene an Zuschnitt und Umfeld
Zuschnitt, Blockrandkante und Nachbarbebauung im Blick
Im Raster von 1597 ist die Nachbarbebauung der Maßstab. Wir erfassen Bautiefe, Traufhöhe des Umfelds, Grenzabstände und die Lage zur Blockrandkante einzeln, weil sie zusammen den Bauraum bestimmen, den ein Käufer wirklich nutzen kann.
Einordnung des Zuschnitts in das historische Karreeraster
Abgleich mit Traufhöhe und Bautiefe der Nachbarbebauung
Prüfung von Ensemblelage und Vorgaben zum Erscheinungsbild
Offene Benennung dessen, was den Wert drückt
Sie bekommen die Rechnung mit Zwischenschritten und die Risiken ausgesprochen statt versteckt: ungesicherte Zufahrt, Leitungsrechte, Altlastenverdacht aus früherer Nutzung, Abbruchkosten. Auf dieser Basis lässt sich rechnen, statt am Verhandlungstisch überrascht zu werden.
Offengelegte Annahmen und nachvollziehbarer Rechenweg
Klärung von Baulasten, Wegerechten und Leitungsrechten
Hinweis, wann eine Bauvoranfrage der schnellere Weg ist
Erfahrung aus Grundstücksverhandlungen im Kern
Wir wissen aus Verhandlungen, an welchen Stellen Bauträger und Bauherren im Hanauer Stadtkern regelmäßig abziehen – und welche Argumente dagegenhalten. Diese Erfahrung fließt in die Einschätzung ein, bevor Sie in ein Gespräch gehen.
Bewertung aus der Perspektive des späteren Käufers
Empfehlung Bauträger, Privatverkauf oder Ansprache der Anlieger
Auf Wunsch nahtloser Übergang in die Vermarktung
Zuschnitt, Blockrandkante und Nachbarbebauung im Blick
Im Raster von 1597 ist die Nachbarbebauung der Maßstab. Wir erfassen Bautiefe, Traufhöhe des Umfelds, Grenzabstände und die Lage zur Blockrandkante einzeln, weil sie zusammen den Bauraum bestimmen, den ein Käufer wirklich nutzen kann.
Einordnung des Zuschnitts in das historische Karreeraster
Abgleich mit Traufhöhe und Bautiefe der Nachbarbebauung
Prüfung von Ensemblelage und Vorgaben zum Erscheinungsbild
So läuft es beim Grundstück
In sechs Schritten zu einer belastbaren Zahl für Ihre Innenstadtfläche
Zwischen Ihren Angaben und unserer persönlichen Rückmeldung liegen in aller Regel nur wenige Tage. Das Tempo geben Sie vor, und verpflichtet sind Sie an keiner Stelle.
Angaben zu Ihrer Bauparzelle machen
In rund drei Minuten nennen Sie die Nutzung und die Größe Ihrer Fläche – geführt, ohne Vorwissen und ohne Kosten. Den Baurechtsstatus klären wir anschließend selbst.
Adresse der Parzelle und Kontakt angeben
Die genaue Lage brauchen wir, um zu erkennen, ob Ihre Fläche im Neustadt-Raster, in der Gesamtanlage Altstadt oder im Villengürtel am Ostrand liegt. Die Kontaktdaten dienen allein dazu, Ihnen die Einschätzung zuzustellen.
Zulässiges Bauvolumen für Ihre Parzelle klären
Wir prüfen die planungsrechtliche Lage, leiten die realisierbare Wohnfläche ab und sehen nach, ob eine Teilung oder eine Bebauung im Blockinneren in Frage kommt.
Fläche, Zufahrt und Umfeld ansehen
Wo es sinnvoll ist, beurteilen wir vor Ort Zuschnitt, Grenzverlauf, Zuwegung, den Zustand eines vorhandenen Bestands und die Bebauung der angrenzenden Grundstücke.
Ihre Einschätzung zur Fläche folgt zeitnah
In der Regel binnen eines Werktags melden wir uns telefonisch oder per E-Mail, nennen die Spanne mit Herleitung und ordnen ein, welcher Käuferkreis für Ihre Parzelle realistisch ist.
Und wenn die Fläche verkauft werden soll
Entscheiden Sie sich für den Verkauf, sprechen wir geprüfte Bauträger, Bauherren und gegebenenfalls Anlieger gezielt an – mit derselben Ansprechperson und ohne Informationsverlust.
Digitale Werkzeuge für eine Bauparzelle
Womit wir arbeiten, wenn aus der Bewertung ein Grundstücksverkauf wird.
Bei einer unbebauten oder abrissreifen Fläche gibt es nichts zu besichtigen außer Boden und Nachbarschaft. Umso wichtiger ist, dass Interessenten sofort erfassen, was hier entstehen könnte. Dafür stehen zwei eigene Werkzeuge bereit.
Aus Boden wird ein vorstellbares Bauvorhaben
Ein Foto einer leeren Parzelle zwischen zwei Brandwänden verkauft nichts. Vivesta Studio, unsere eigene KI-Bildoptimierung, bereitet Aufnahmen aus der Luft, Lagepläne und die Einbettung in die Blockrandbebauung so auf, dass Bauträger und Bauherren Bauraum, Besonnung und Umfeld sofort einordnen können. Fotografiert wird beim Termin durch unser Team – kein externer Fotograf, keine Wartezeit vor dem Start. Verändert wird dabei nichts an den tatsächlichen Verhältnissen; die Aufnahmen zeigen die Lage so, wie ein Interessent sie vor Ort vorfindet.
Den kleinen Kreis möglicher Käufer direkt ansprechen
Für eine Fläche im Hanauer Stadtkern kommt nur eine überschaubare Gruppe in Betracht: Bauträger, Bestandshalter mit Interesse an Wohn- und Geschäftshäusern, private Bauherren und Anlieger. Novascale Agency, unsere hauseigene Agentur, legt für jede Fläche eine eigene Objektseite an und schaltet parallel zum Portal-Inserat Kampagnen auf Facebook und Instagram, ausgesteuert nach Region und Vorhaben. Alle Anfragen laufen zentral zusammen und werden vorqualifiziert – ohne Aufpreis, weil die Kampagne Teil unserer Maklergebühr ist.
Das zulässige Maß entscheidet
Warum das Baurecht den Wert Ihrer Parzelle trägt und nicht die Quadratmeterzahl
Zwei gleich große Flächen im Hanauer Stadtkern können weit auseinanderliegen, und der Grund ist fast immer die Ausnutzbarkeit. Die Grundflächenzahl bestimmt, welcher Anteil der Parzelle überbaut werden darf; die Geschossflächenzahl legt fest, wie viel Geschossfläche über alle Etagen zulässig ist. Zusammen mit Geschosszahl und zulässiger Höhe ergibt sich daraus die realisierbare Wohnfläche – die Größe, mit der jeder professionelle Käufer rechnet. Wo kein qualifizierter Bebauungsplan gilt, tritt an die Stelle der Zahlen die Umgebungsbebauung, und im Karree von 1597 heißt das: Die Nachbarhäuser und die historische Blockrandkante geben den Rahmen vor. Was der Plan oder das Umfeld erlaubt, muss der Zuschnitt anschließend noch hergeben.
Vorgaben zu Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl
Realisierbare Wohnfläche, summiert über alle Etagen
Einfügen in Traufhöhe und Bautiefe der Umgebungsbebauung
Einschätzung, ob ein Einzelhaus oder mehrere Einheiten passen
Eingeschätzt und danach veräußert
Flächen, die nach unserer Einschätzung neue Eigentümer gefunden haben
Von der schmalen Parzelle in der Blockrandzeile bis zum abgetrennten Gartenteil eines Villengrundstücks – Referenzen, die zuerst als reine Wertfrage zu uns kamen und erst später zum Auftrag wurden.
Verkauft
Familienfreundliches Reihenhaus
Nieder-Erlenbach (Frankfurt)
Verkaufspreis:
860.000 €
Verkaufsdauer:
4 Wochen
+3–5%
über Marktpreis
Verkauft
Penthouse mit Dachterrasse
Offenbach
Verkaufspreis:
1.050.000 €
Verkaufsdauer:
10 Wochen
+4–6%
über Marktpreis
Verkauft
Apartment als Kapitalanlage
Frankfurt-Niederrad
Verkaufspreis:
125.000 €
Verkaufsdauer:
4 Wochen
+10–15%
über Marktpreis
Verkauft
Wohn- und Geschäftshaus
Aschaffenburg
Verkaufspreis:
1.700.000 €
Verkaufsdauer:
6 Wochen
+6–8%
über Marktpreis
Verkauft
Penthouse mit Dachterrasse
Offenbach
Verkaufspreis:
1.050.000 €
Verkaufsdauer:
10 Wochen
+4–6%
über Marktpreis
Tragen Sie Ihre Fläche ein
Grundstück bewerten in Hanau-Innenstadt – oder direkt zur passenden Objektart
Beginnen Sie mit dem Einstieg für Grundstücke. Gehört Ihnen stattdessen ein Haus oder eine Eigentumswohnung im Stadtkern, führt Sie der jeweils passende Weg schneller ans Ziel. Belastbar wird die Zahl in jedem dieser Fälle erst durch unsere persönliche Prüfung, und die bleibt kostenlos wie unverbindlich.
Wert der Bauparzelle klären
Wir klären das zulässige Maß, leiten die realisierbare Wohnfläche ab und prüfen Zuschnitt, Zufahrt und Umfeld Ihrer Fläche im Stadtkern.
Wert eines Hauses im Karree
Beim bebauten Grundstück bewerten wir Boden und Gebäude getrennt – bei einem Wohn- und Geschäftshaus im Blockrand ein anderer Weg als bei einer freien Fläche.
Wert einer Wohnung im Blockrand
Bei der Eigentumswohnung zählen Etage, Zustand des Gesamthauses, die Gemeinschaftsfinanzen und der Vermietungsstatus.
Wann eine Fläche bewertet wird
Anlässe für eine Grundstücksbewertung in Hanau-Innenstadt
Bodenwerte sind für Laien schwer einzuschätzen, weil sie nicht an der Fläche hängen, sondern am zulässigen Maß. In den folgenden sechs Situationen zahlt sich eine hergeleitete Zahl deshalb besonders aus:
Erbfall: geerbte Fläche im Stadtkern
Fällt eine Baulücke im Karree oder der Garten eines Villengrundstücks am Hasenpfad in einen Nachlass, wird ihr Wert in der Erbengemeinschaft regelmäßig über- oder unterschätzt, weil niemand das zulässige Maß kennt. Wir legen eine sachliche Basis samt Ausnutzbarkeit vor; über Erbschaft- und Schenkungsteuer sprechen Sie mit Steuerberatung und Notariat.
Bodenwert gegenüber dem Finanzamt einordnen
Für die steuerliche Bewertung unbebauter Flächen legt das Finanzamt eigene Maßstäbe an, die vom Marktwert abweichen können – gerade dort, wo Ensembleschutz oder eine ungesicherte Zufahrt das Bauvolumen begrenzen. Von uns kommt die neutrale Markteinschätzung als Unterlage, die steuerliche Verwendung übernimmt Ihre Steuerberatung.
Verkauf mit einem belastbaren Angebotspreis
Eine Innenstadtfläche unter Wert abzugeben, fällt oft erst auf, wenn dort gebaut ist. Wir ermitteln über das zulässige Maß und die Käuferkalkulation, was ein Bauträger im Hanauer Stadtkern realistisch ansetzen würde – Ihre Grundlage für einen Startpreis, der einer Nachfrage standhält.
Welcher Anlass auch dahintersteht – beim Grundstück beginnt alles beim zulässigen Maß.
Der Fragebogen dauert rund drei Minuten und kostet nichts. Danach sehen wir uns die planungsrechtliche Lage Ihrer Fläche persönlich an und melden uns unverbindlich mit einer Einschätzung und einer Empfehlung zum weiteren Weg. Ein kleiner Schritt am Anfang, der zu nichts verpflichtet.
Abriss oder Bestand – die Rechnung davor
Steht auf Ihrer Fläche ein Gebäude aus den Wiederaufbaujahren, kann der Wert als Neubaugrundstück den Wert des Bestands übersteigen. Wir stellen beide Szenarien gegenüber, inklusive Abbruch- und Entsorgungskosten, und prüfen bei Lagen in der Gesamtanlage vorab, ob ein Abriss überhaupt zulässig wäre.
Trennung und die Teilung des Vermögens
Gehört eine Parzelle zum gemeinsamen Vermögen, braucht der Zugewinnausgleich einen Wert, den beide Seiten akzeptieren. Ob es um eine Fläche im Blockinneren des Neustadt-Karrees geht, deren Zufahrt erst über eine Baulast zu sichern wäre, oder um einen abtrennbaren Gartenteil hinter einer Villa am Ostrand, verändert die Rechnung grundlegend – und genau daran entzünden sich die Meinungsverschiedenheiten. Wir bewerten sachlich auf Basis von Baurecht, Zuschnitt und Erschließung und legen die Herleitung offen. Die rechtliche Seite klärt ein Fachanwalt.
Beleihung für ein eigenes Bauvorhaben
Auch ein Grundstück lässt sich beleihen, etwa als Eigenkapitalbaustein für einen Neubau auf derselben Fläche. Weil im Stadtkern nicht die Quadratmeterzahl, sondern das zulässige Maß und eine gesicherte Zufahrt den Wert tragen, halten wir beides in der Herleitung schriftlich fest – genau danach fragt die Bank zuerst. Sie leitet daraus ihren Beleihungswert ab, den sie nach eigenen Richtlinien festsetzt; unsere Einschätzung gibt Ihnen vorab die Orientierung, mit der Sie in das Gespräch gehen können.
Innenstadtflächen mit Klärungsbedarf
Grundstücke, deren Wert von Teilbarkeit und Erschließung abhängt
Manche Flächen sehen im Lageplan unauffällig aus und tragen trotzdem einen Faktor, der alles verschiebt. Diese drei begegnen uns im Hanauer Stadtkern besonders oft:
Die Villenparzelle am Ostrand, deren Teilung offen ist
Rund um Jahnstraße, Julius-Leber-Straße und Eberhardstraße stehen gründerzeitliche Stadtvillen auf großzügigen Grundstücken, und der Gedanke an eine Abtrennung des rückwärtigen Gartens liegt nahe, weil die Summe zweier Parzellen die Gesamtfläche oft übersteigt. Ob sie zulässig ist, hängt an Mindestgrößen, Abstandsflächen, einer gesicherten Zufahrt für den hinteren Teil und daran, ob die Villa selbst unter Denkmalschutz steht oder das Umfeld prägt. Diese Punkte klären wir im kostenlosen ersten Schritt, damit Sie nicht mit einer Vorstellung in ein Gespräch gehen, die einer Prüfung nicht standhält.
Die Hinterlandfläche ohne gesicherte Zufahrt
Im Blockinneren des Neustadt-Karrees liegen Flächen, die von der Straße aus gar nicht sichtbar sind. Baurechtlich mag dort eine Bebauung denkbar sein – ohne gesicherte Zufahrt bleibt sie es nur auf dem Papier. Geregelt wird das über eine Baulast oder ein Wegerecht, und beides braucht die Mitwirkung des vorderen Eigentümers. Kommt sie nicht zustande, ist der Anlieger häufig der einzige realistische Käufer, was den Preis maßgeblich beeinflusst. Wir klären den Zustand der Erschließung und ordnen ein, welcher Wert der jeweiligen Konstellation entspricht.
Das Abrissobjekt in der Gesamtanlage
Rund um den Altstädter Markt greift der Ensembleschutz der Gesamtanlage auch für Gebäude, die selbst keine Einzeldenkmäler sind. Wer dort mit einem Neubau kalkuliert, muss zuerst wissen, ob ein Abriss zulässig wäre und in welcher Kubatur ein Ersatzbau genehmigungsfähig ist. Beide Antworten verschieben den Wert erheblich, weil sie das realisierbare Bauvolumen begrenzen. Wir benennen die Fragen, die vor einer Kalkulation an die Untere Denkmalschutzbehörde der Stadt Hanau zu richten sind, und sagen, wo eine Bauvoranfrage der schnellere Weg zur Klarheit ist.
Ungeklärtes rund um Ihre Fläche
Klären wir vorab, was auf Ihrer Fläche im Stadtkern zulässig ist
Teilbarkeit, Zufahrt über eine Baulast, Ensemblelage in der Altstadt, ein Bestand aus den Wiederaufbaujahren, der vielleicht weichen müsste, oder die Frage, ob sich eine Bauvoranfrage lohnt – sprechen Sie uns an. Telefonisch, per E-Mail oder bei einem Termin auf Ihrer Parzelle. Kostenlos und ohne Verpflichtung.
Zufahrt, Baulast, Leitungen
Zwischen bebaubar auf dem Papier und bebaubar in der Praxis
Im gewachsenen Hanauer Stadtkern liegt die Erschließung anders als am Ortsrand: Straße, Kanal, Wasser und Strom sind fast überall vorhanden, weil die Blockstruktur seit Jahrhunderten besteht. Der Engpass verschiebt sich damit auf andere Fragen. Reicht die Leitungskapazität für die geplanten Einheiten? Führt eine gesicherte Zufahrt zu einer Fläche im Blockinneren, oder muss sie erst über eine Baulast oder ein Wegerecht geschaffen werden? Liegen fremde Leitungen über das Grundstück, die eine Bebauung einschränken? Und wie ist der Grenzverlauf gegenüber einer Brandwand aus den Wiederaufbaujahren zu bewerten? Jede dieser Fragen wirkt direkt auf den Preis, weil ein Käufer sie in seiner Kalkulation abzieht. Wir klären den Stand, bevor er es tut.
Prüfung der gesicherten Zufahrt bei Flächen im Blockinneren
Einordnung von Baulasten, Wegerechten und Leitungsrechten
Bewertung des Grenzverlaufs zur angrenzenden Blockrandbebauung
Abschätzung der Kosten, die ein Käufer sonst selbst ansetzt
Grundstück bewerten Hanau-Innenstadt
So entsteht ein marktgerechter Bodenwert im Hanauer Stadtkern
Eine Fläche folgt anderen Bewertungsregeln als ein Haus oder eine Wohnung: Es zählen das zulässige Maß, der historische Zuschnitt, die Erschließung und die Kalkulation dessen, der später baut. Hier finden Eigentümer von Flächen in Altstadt und Neustadt die Zusammenhänge dahinter.
Warum die Quadratmeterzahl über den Bodenwert wenig verrät
Kaum ein Missverständnis hält sich bei Grundstücken so hartnäckig wie die Vorstellung, man müsse nur Quadratmeter und Quadratmeterpreis miteinander multiplizieren. Den Ausschlag gibt stattdessen, was dort gebaut werden darf. Eine Parzelle im Neustadt-Karree, auf der sich eine geschlossene Blockrandbebauung mit mehreren Wohneinheiten einfügt, trägt ein Vielfaches dessen, was eine gleich große Gartenfläche im Blockinneren ohne gesicherte Zufahrt bringt. Auf einer Gemarkung von rund anderthalb Quadratkilometern kommt hinzu, dass freie Flächen selten sind und jede Besonderheit deshalb stärker durchschlägt. Eine ernst gemeinte Bewertung beginnt daher mit der Frage nach dem Baurecht und nicht mit dem Zollstock.
Was GRZ und GFZ über die realisierbare Wohnfläche sagen
Zwei Kennzahlen tragen die Bewertung. Über die Grundflächenzahl wird geregelt, welcher Anteil der Parzelle überhaupt bebaut sein darf – bei 0,4 sind es vier Zehntel. Die Geschossflächenzahl deckelt die Summe aller Geschossflächen; steht dort 1,2, darf das 1,2-Fache der Grundstücksfläche entstehen. Zusammen mit der zulässigen Geschosszahl und der maximalen Höhe ergibt sich daraus die realisierbare Wohnfläche, und mit dieser Größe rechnet jeder professionelle Käufer. Wir übersetzen die Vorgaben für Ihre Parzelle in konkretes Bauvolumen und erst daraus in einen Wert.
Das Karree von 1597 gibt die Parzellen und die Blockrandkante vor
Die Hanauer Neustadt entstand ab 1597 als Renaissance-Planstadt mit schachbrettartigem Straßennetz; Baumeister Nicolas Gillet legte die Karrees an, die das Stadtbild bis heute prägen. Der Wiederaufbau nach 1945 folgte diesen Karrees, sodass der Grundriss alt und die Substanz darin überwiegend jung ist. Für die Bewertung einer Fläche bedeutet das zweierlei: Die Parzellenzuschnitte sind historisch vorgegeben und oft schmal und tief, und die Bebauung orientiert sich an einer durchgehenden Blockrandkante. Wo kein qualifizierter Bebauungsplan gilt, wird genau diese Kante zum Maßstab dafür, was sich einfügt. Wir lesen den Zuschnitt Ihrer Fläche deshalb immer im Zusammenhang mit dem Raster, in dem sie liegt.
Wie der Bodenrichtwert einzuordnen ist
Der Gutachterausschuss für den Main-Kinzig-Kreis veröffentlicht Bodenrichtwerte, die sich auf ein gedachtes Standardgrundstück mit einer bestimmten Ausnutzbarkeit beziehen. Ihre Parzelle im Stadtkern wird davon fast immer abweichen: durch einen schmalen historischen Zuschnitt aus dem Karreeraster, durch eine Lage im Blockinneren, durch Vorgaben des Ensembleschutzes in der Altstadt oder durch die großzügigen Zuschnitte im Villengürtel am Ostrand. Für jede dieser Besonderheiten muss die Ebene nach oben oder unten korrigiert werden. Der veröffentlichte Wert markiert damit den Beginn einer Herleitung und nicht deren Schluss. Wir leiten daraus den Wert Ihrer konkreten Fläche ab und legen offen, welche Zu- und Abschläge wir dabei ansetzen.
Die Rechnung vom fertigen Bauvorhaben her: der Residualwert
Gewerbliche Käufer bilden ihren Preis nicht aus einer Tabelle, sondern aus einer Kette, die am fertigen Gebäude beginnt. Sie schätzen die Erlöse der geplanten Einheiten, ziehen davon Bau- und Abbruchkosten, Nebenkosten, Vermarktung und ihren Gewinnanspruch ab; der Restbetrag ist das Budget für den Grund. Diese Größe heißt Residualwert und bildet den erzielbaren Preis im Stadtkern oft genauer ab als eine Richtwertebene, weil sie das konkrete Bauvolumen und die Kostenseite einbezieht. Begrenzt der Ensembleschutz die Kubatur oder verteuert eine schwierige Zufahrt die Baustelle, sinkt der Restbetrag entsprechend. Wir stellen diese Kette für Ihre Fläche auf, damit Sie wissen, worüber Ihr Gegenüber nachdenkt.
Gesamtanlage Altstadt: Ensembleschutz ohne Einzeldenkmal
Die Hanauer Altstadt rund um den Altstädter Markt ist denkmalpflegerisch als Gesamtanlage erfasst. Innerhalb einer solchen Anlage unterliegen auch Gebäude dem Ensembleschutz, die selbst gar keine Einzeldenkmäler sind – ein Punkt, den Eigentümer regelmäßig übersehen. Für eine Grundstücksbewertung ist das zentral, weil Kubatur, Dachform und Erscheinungsbild eines Ersatzbaus damit Vorgaben unterliegen und ein Abriss nicht selbstverständlich zulässig ist. Beides begrenzt das realisierbare Bauvolumen und damit den Betrag, den ein Käufer kalkulieren kann. Wir klären den Status Ihrer Fläche und benennen, welche Fragen vorab an die Untere Denkmalschutzbehörde der Stadt Hanau gehören.
Nachverdichtung und Hinterland auf einer kleinen Gemarkung
Weil der Stadtteil nur rund anderthalb Quadratkilometer umfasst und seit dem Wiederaufbau weitgehend bebaut ist, kommt kaum eine klassische Baulücke an den Markt. Was verkauft wird, ist meist eine Nachverdichtung im Blockinneren, ein abgetrennter Gartenteil oder ein Grundstück, dessen Bestand ersetzt werden soll. Diese Konstellationen haben eine eigene Bewertungslogik: Sie hängen an der Zufahrt, an den Abstandsflächen zu den umliegenden Gebäuden und daran, ob sich ein Neubau zwischen Bestandsbauten überhaupt sinnvoll stellen lässt. Wer seine Fläche bewerten lässt, sollte deshalb nicht nach Vergleichsangeboten suchen, sondern nach einer Herleitung, die diese Punkte einzeln benennt.
Erschließung in gewachsener Bebauung: Zufahrt, Baulast, Leitungsrechte
Ein Grundstück kann baurechtlich bebaubar und praktisch trotzdem blockiert sein. Im Hanauer Stadtkern liegen Straße, Kanal, Wasser und Strom fast überall an, weil die Blockstruktur alt ist; der Engpass ist deshalb selten die Leitung und häufig die Zufahrt. Eine Fläche im Blockinneren braucht eine gesicherte Zuwegung, die über eine Baulast oder ein Wegerecht geregelt wird und die Mitwirkung des vorderen Eigentümers voraussetzt. Fremde Leitungen über das Grundstück oder eine ungeklärte Grenze zu einer Brandwand können zusätzlich Bauraum kosten. Wir prüfen diesen Stand, weil jeder offene Punkt später vom Preis abgezogen wird.
Teilbarkeit gründerzeitlicher Villengrundstücke am Ostrand
Am östlichen Rand des Stadtteils, entlang von Jahnstraße, Julius-Leber-Straße, Hasenpfad und Eberhardstraße, steht erhaltene Gründerzeitsubstanz auf großzügigen Parzellen: Backstein- und Bruchsteinvillen, Wohnhäuser mit Sandsteingliederung und Ziergiebeln, freistehend oder in Zeilen. Genau dort ist die Teilung der häufigste Werthebel, weil die Summe zweier Parzellen die Gesamtfläche oft übersteigt. Zu prüfen sind Mindestgrößen, Abstandsflächen, die Zufahrt zum rückwärtigen Teil und die Frage, ob das Hauptgebäude unter Denkmalschutz steht oder sein Umfeld prägt. Wirtschaftlich lohnt eine Teilung nur, wenn der Zugewinn die Einbußen beim verbleibenden Grundstück übersteigt. Wir stellen beide Varianten nebeneinander, bevor Sie eine Richtung einschlagen.
Ein Haus aus den Wiederaufbaujahren auf der Fläche
Steht auf Ihrem Grundstück ein Gebäude aus den 1950er oder 1960er Jahren, entscheidet das Verhältnis von Boden- und Gebäudewert über den Weg. Übersteigt der Wert der Fläche als Neubaugrundstück den des Bestands, kalkulieren Käufer mit Abbruch und Entsorgung und rechnen im Ergebnis mit dem freien Grund. In anderen Fällen lohnt der Erhalt, etwa bei solider Substanz oder wenn ein Ersatzbau an gleicher Stelle nicht in gleicher Kubatur genehmigungsfähig wäre – ein Punkt, der bei Lagen in der Gesamtanlage Altstadt besonders wiegt. Beide Szenarien legen wir nebeneinander, damit klar ist, welchen Weg Sie am Markt überhaupt anbieten können. Wer sein Grundstück in Hanau-Innenstadt bewerten lässt und diese Abwägung schriftlich vorliegen hat, entscheidet auf einer belastbaren Grundlage statt aus dem Bauch heraus.
Antworten rund um den Hanauer Bodenwert
Grundstück bewerten in Hanau-Innenstadt – häufige Fragen von Eigentümern
Vom zulässigen Maß über den Bodenrichtwert bis zu Zufahrt, Ensembleschutz und Teilbarkeit: die Punkte, die Eigentümer von Flächen im Stadtkern vor einer Einschätzung klären wollen.
Was kostet es, ein Grundstück in Hanau-Innenstadt bewerten zu lassen?
Die Markteinschätzung ist für Sie kostenlos und verpflichtet zu nichts. Sie füllen einen kurzen geführten Fragebogen zu Nutzung, Größe und Lage Ihrer Fläche aus; ein Baujahr wird bei Grundstücken nicht abgefragt. Danach sehen wir uns die planungsrechtliche Lage Ihrer Parzelle an, prüfen Zuschnitt, Zufahrt und Umfeld und melden uns persönlich mit der Einschätzung. Ein Honorar entsteht erst, wenn Sie uns später mit dem Verkauf beauftragen. Eine beglaubigte Verkehrswertermittlung ist die Einschätzung dabei nicht – sie ist die Grundlage, mit der Sie entscheiden können, ob sich ein Gutachten überhaupt lohnt.
Warum ist die Grundstücksgröße für den Bodenwert zweitrangig?
Weil nicht die Größe den Wert bestimmt, sondern das, was entstehen darf. Zwei gleich große Flächen im Hanauer Stadtkern können weit auseinanderliegen, je nachdem, ob sich eine Blockrandbebauung mit mehreren Einheiten einfügt, nur ein einzelnes Haus möglich ist oder die Zufahrt gar nicht gesichert ist. Dazu kommen der historische Zuschnitt aus dem Karreeraster, die Abstandsflächen zur Nachbarbebauung und mögliche Vorgaben des Ensembleschutzes. Ein automatisierter Schätzer, der Fläche mit einer Richtwertebene multipliziert, kann davon nichts erfassen. Wir ermitteln stattdessen die realisierbare Wohnfläche und leiten den Wert daraus ab.
Was sagen GRZ und GFZ über den Wert meiner Fläche aus?
Sie sind die Brücke zwischen Quadratmetern und Wert. Die Grundflächenzahl legt fest, welcher Anteil der Parzelle überbaut werden darf, die Geschossflächenzahl, wie viel Geschossfläche über alle Etagen zulässig ist. Zusammen mit Geschosszahl und Höhe ergibt sich die realisierbare Wohnfläche, und diese Größe trägt den Preis. Gilt für Ihre Fläche kein qualifizierter Bebauungsplan, treten an die Stelle der Zahlen die Nachbargebäude: Traufhöhe, Bautiefe und die Blockrandkante des Karrees geben dann vor, was sich einfügt. Wir rechnen beide Wege durch und zeigen, welches Bauvolumen realistisch genehmigungsfähig wäre.
Ist der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses der erzielbare Preis?
Nein, er ist eine Orientierung. Der Gutachterausschuss für den Main-Kinzig-Kreis bezieht seine Richtwerte auf ein gedachtes Standardgrundstück mit einer bestimmten Ausnutzbarkeit, und Ihre Parzelle wird davon abweichen. Im Stadtkern geschieht das fast immer: durch einen schmalen historischen Zuschnitt, eine Lage im Blockinneren, Vorgaben des Ensembleschutzes in der Altstadt oder durch die großen Zuschnitte im Villengürtel am Ostrand. Jede Besonderheit zieht einen Zu- oder Abschlag nach sich. Hinzu kommt, dass gewerbliche Käufer über die Kalkulation vom fertigen Bauvorhaben her rechnen und je nach Bauvolumen über oder unter der Richtwertebene landen. Wir nehmen den Richtwert als Startpunkt und legen unsere Anpassungen offen.
Wie rechnet ein Bauträger den Preis für eine Innenstadtfläche aus?
Er beginnt nicht beim Boden, sondern beim fertigen Gebäude. Zuerst schätzt er, welche Erlöse sich mit den geplanten Einheiten erzielen lassen. Davon zieht er Baukosten, einen eventuellen Abbruch, Nebenkosten, Vermarktung und seinen Gewinnanspruch ab; was übrig bleibt, ist sein Budget für das Grundstück. Diese Rechnung ist im Prinzip simpel und im Detail heikel, weil jede Annahme voll durchschlägt: Begrenzt der Ensembleschutz die Kubatur oder erschwert eine enge Zufahrt die Baustelle, sinkt der Restbetrag spürbar. Wir stellen die Kette für Ihre Fläche auf, damit Sie in Verhandlungen erkennen, an welcher Stelle ein Abschlag berechtigt ist und an welcher nicht.
Meine Fläche liegt in der Gesamtanlage Altstadt – was heißt das für den Wert?
Es heißt vor allem, dass Sie zwei Fragen vor jeder Zahl klären sollten. Innerhalb der Gesamtanlage rund um den Altstädter Markt greift der Ensembleschutz auch für Gebäude, die selbst keine Einzeldenkmäler sind. Erstens ist damit nicht selbstverständlich, dass ein vorhandener Bestand abgerissen werden darf. Zweitens unterliegt ein Ersatzbau Vorgaben zu Kubatur, Dachform und Erscheinungsbild, was das realisierbare Bauvolumen und damit den Betrag begrenzt, den ein Käufer ansetzen kann. Zugleich kann eine Lage im geschützten Ensemble Interessenten ansprechen, die genau diese Umgebung suchen. Wir ordnen beide Seiten ein und benennen, was vorab bei der Unteren Denkmalschutzbehörde der Stadt Hanau zu klären ist.
Kann ich den Garten meiner Villa am Hasenpfad als Bauplatz abtrennen?
Denkbar ist es, doch dafür müssen mehrere Bedingungen zusammenkommen. Zu prüfen sind Mindestgrundstücksgrößen, die Abstandsflächen zum Bestandsgebäude und zu den Nachbarn sowie die Frage, ob der hintere Teil eine gesicherte Zufahrt bekommt – häufig braucht es dafür eine Baulast. Steht die Villa selbst unter Denkmalschutz oder prägt sie das Umfeld an Jahnstraße, Julius-Leber-Straße oder Eberhardstraße, können zusätzlich Vorgaben zum Erscheinungsbild eine Nachverdichtung begrenzen. Wirtschaftlich lohnt die Teilung nur, wenn der Erlös des neuen Bauplatzes den Wertverlust des verbleibenden Villengrundstücks übersteigt, was keineswegs automatisch der Fall ist. Beides sehen wir uns an und rechnen es gegen, bevor sich bei Ihnen eine Erwartung festsetzt.
Was ist eine Hinterlandfläche ohne eigene Zufahrt wert?
Deutlich weniger als dieselbe Fläche mit gesicherter Zuwegung, und der Abstand ist größer, als die meisten Eigentümer vermuten. Ohne Baulast oder Wegerecht lässt sich im Blockinneren des Karrees nicht bauen, egal was das Baurecht sonst zulassen würde. Kommt eine Einigung mit dem vorderen Eigentümer zustande, hebt das den Wert sofort spürbar. Kommt sie nicht zustande, bleibt häufig nur der Anlieger als realistischer Käufer, der die Fläche seinem eigenen Grundstück zuschlägt – und der weiß um seine Position. Wir klären den Stand und sagen Ihnen, welcher der beiden Werte für Ihre Fläche gerade gilt und was nötig wäre, um in den höheren zu kommen.
Auf dem Grundstück steht ein Haus aus den 1950er Jahren. Lohnt der Abriss?
Das entscheidet das Verhältnis zwischen Bodenwert und Gebäudewert. Übersteigt der Wert der Fläche als Neubaugrundstück den des Bestands, rechnen Käufer mit Abbruch und Entsorgung und kalkulieren anschließend mit dem freien Grund. Dagegen spricht solide Substanz, eine wirtschaftlich sinnvolle Sanierungsmöglichkeit oder der Umstand, dass ein Ersatzbau nicht in gleicher Kubatur genehmigungsfähig wäre – im Hanauer Stadtkern kein Ausnahmefall, weil viele Wiederaufbaubauten die Blockrandkante voll ausnutzen. Liegt die Fläche in der Gesamtanlage Altstadt, ist der Abriss ohnehin nicht selbstverständlich zulässig. Wir stellen beide Szenarien mit ihren Kosten gegenüber, damit Sie wissen, welchen Weg Sie überhaupt anbieten können.
Wie lange dauert es, bis ich die Einschätzung für meine Fläche bekomme?
Für Ihre Angaben brauchen Sie nur wenige Minuten. Eine Zahl erscheint danach nicht automatisch auf dem Bildschirm, denn bei einem Grundstück ließe sich die entscheidende Größe – das zulässige und praktisch umsetzbare Bauvolumen – aus einer Adresse gar nicht ableiten. Wir prüfen die planungsrechtliche Lage persönlich und melden uns in der Regel binnen eines Werktags telefonisch oder per E-Mail. Wo ein Blick auf Zuschnitt, Zufahrt und Nachbarbebauung nötig ist, schlagen wir zusätzlich einen Termin vor Ort vor. Hinter dieser Einordnung stehen über 1.200 bewertete Objekte in der Region, und am Ende halten Sie eine Zahl in der Hand, die einem Bauträger, einer Bank oder einer Erbengemeinschaft standhält.
Flächen auch außerhalb der Innenstadt
Grundstück bewerten in Hanau-Innenstadt und in der übrigen Rhein-Main-Region
Altstadt, Neustadt und der Villengürtel am Ostrand decken nur einen Teil unseres Gebiets ab: Grundstück bewerten in Hanau-Innenstadt folgt derselben Herleitung wie überall in der Rhein-Main-Region – zulässiges Maß, Erschließung und die Rechnung des späteren Käufers, persönlich geprüft und nachvollziehbar dargelegt.
