Grundstück verkaufen in Dreieich-Sprendlingen

Die Bauschicht entscheidet über das Einfügungsgebot

Wo für eine Fläche kein Bebauungsplan gilt, richtet sich das Zulässige innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile danach, ob sich ein Vorhaben nach Art und Maß in die nähere Umgebung einfügt. In Sprendlingen ist diese nähere Umgebung je nach Standort grundverschieden: Im Kern rund um Lindenplatz und Erasmus-Alberus-Kirche stehen traufständige Fachwerkhäuser und Hofreiten auf schmalen, tiefen Parzellen; im Siedlungsgürtel der Aufbaujahre folgen freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser einem gleichförmigen Raster; aus den Wohnungsbaujahren bis 1977 stammen Zeilenbebauung und Geschosswohnungsbau. Dieselbe Grundstücksgröße trägt deshalb nicht überall dasselbe Bauvolumen, und zwei Parzellen mit identischem Flächenmaß können sich im erzielbaren Preis deutlich unterscheiden. Für Sie als Eigentümer heißt das: Bevor über eine Zahl gesprochen wird, muss feststehen, in welcher dieser Umgebungen Ihre Fläche liegt und was daraus folgt.

Bodenrichtwert im Kreis Offenbach richtig lesen

Weil Sprendlingen zur Stadt Dreieich gehört, führt der Gutachterausschuss für den Kreis Offenbach die Bodenrichtwerte dieses Gebiets. Was dort erscheint, ist ein je Quadratmeter gemittelter Lagewert für eine ganze Zone, berechnet an einem gedachten Referenzgrundstück mit unterstelltem Zuschnitt und unterstellter Bebaubarkeit. Als Ausgangspunkt einer Wertermittlung hat diese Zahl ihren Platz; als Preisschild für Ihre Parzelle taugt sie nicht. Tiefe und Zuschnitt, die Art der Zufahrt, der Leitungsanschluss, ein alter Baumbestand oder ein Gebäude mit Rückbaukosten verschieben das Ergebnis erheblich. Der Sprendlinger Sonderfall kommt hinzu: Eine einzige Zone kann Parzellen aus mehreren Bauperioden enthalten, sodass ein gleichförmig vermessenes Grundstück der Aufbaujahre und eine schmale Hofparzelle aus dem Kern denselben Richtwert tragen und sich am Markt trotzdem völlig unterschiedlich verhalten. Wir setzen beim Richtwert an, rechnen diese Merkmale offen dagegen und machen damit jede Abweichung begründbar.

Woher das Baurecht einer Sprendlinger Fläche kommt

Zwei Quellen kommen für das Baurecht einer Parzelle in Betracht. Liegt ein Bebauungsplan vor, regelt er Nutzungsart, Nutzungsmaß, Bauweise und die überbaubare Grundstücksfläche – jede einzelne dieser Festsetzungen wirkt unmittelbar auf den erzielbaren Preis. Ohne Bebauungsplan gilt innerhalb der zusammenhängend bebauten Ortsteile das Einfügungsgebot, und dann zählt allein, was in der Nachbarschaft bereits steht. Außerhalb dieser Bereiche bleibt Bebauung auf wenige gesetzlich benannte Ausnahmen begrenzt. In Dreieich ist die Zuständigkeit dabei aufgeteilt: Die Bauleitplanung liegt bei der Stadt, deren Rathaus seit dem Zusammenschluss von 1977 in Sprendlingen steht; die Baugenehmigung erteilt die Bauaufsicht beim Kreis Offenbach. Sie brauchen also zwei Auskünfte aus zwei Häusern, und beide sollten vorliegen, bevor jemand ein Angebot abgibt. Der mündliche Hinweis, auf der Fläche lasse sich schon etwas machen, trägt im Verkaufsgespräch nicht weit.

Erschließung: Was an der Parzelle anliegen muss

Erschlossen heißt: Die Fläche grenzt an eine öffentliche Verkehrsfläche, und Trinkwasser, Abwasser, Strom sowie in aller Regel Telekommunikation liegen an. Fehlt eines dieser Glieder, setzt ein Interessent die Nachrüstung an – und weil er den wirklichen Aufwand nicht kennt, setzt er sie hoch an. Als Zweites stellt sich die Beitragsfrage: Sind die Erschließungsbeiträge abgerechnet, oder landet eine offene Forderung beim neuen Eigentümer? Ein dritter Punkt betrifft rückwärtige Lagen, wie sie in Sprendlingen hinter den Hofdurchfahrten des alten Kerns und draußen Richtung Herrnröther Wiesen und Seegewann vorkommen: Dort muss die Zuwegung über ein Geh- und Fahrtrecht im Grundbuch oder über eine Baulast abgesichert sein, sonst existiert sie rechtlich nicht. Alle drei Punkte stimmen wir mit der Stadt Dreieich und den Versorgungsunternehmen ab, bevor die Anzeige online geht.

Gleichförmige Grundstücke der Aufbaujahre teilen

Das gleichförmige Raster der nach 1945 angelegten Siedlung im Norden und Westen Sprendlingens hat eine Folge, die vielen Eigentümern erst spät auffällt: Steht das Haus mittig auf der Parzelle, liegt hinten oft eine Fläche, für die sich rechnerisch eine zweite Baustelle ergibt. Wirtschaftlich reizvoll ist das, weil zwei überschaubare Zuschnitte zusammen häufig mehr einbringen als ein großes Stück – kleinere Grundstücke erreichen mehr Interessenten und passen zu mehr Finanzierungen. Gegenzurechnen sind Vermessungshonorar, Grundbuchvollzug und gegebenenfalls einzutragende Dienstbarkeiten; hinzu kommt, dass sich der Wert der verbleibenden Hausparzelle durch die Abtrennung verändert, etwa wenn Garten und Belichtung schrumpfen. Am Anfang steht deshalb keine Vermessung, sondern eine Gegenüberstellung beider Varianten mit Erlösen und Kosten, die Sie nebeneinanderlegen können.

Die Bauvoranfrage als Preisargument

Wer wissen will, ob ein bestimmtes Vorhaben genehmigungsfähig ist, muss dafür keinen ausgearbeiteten Bauantrag einreichen: Die Bauvoranfrage klärt genau diese eine Frage vorab. Der daraufhin erteilte Vorbescheid ist für die Behörde befristet bindend und macht aus einer Annahme eine überprüfbare Zusage. Wirtschaftlich schlägt sich das nieder, weil ein Erwerber das Genehmigungsrisiko nicht mehr in sein Gebot einrechnen muss – der Preis wird ruhiger und besser verteidigbar. Dem gegenüber stehen Verwaltungsgebühren sowie das Honorar für die einzureichenden Pläne, und beides rentiert sich längst nicht bei jeder Parzelle. Am größten ist der Nutzen dort, wo kein Bebauungsplan greift und allein die Einfügung in die Nachbarschaft zählt: in Sprendlingen also genau an den Übergängen, an denen alter Kern, Aufbausiedlung, Wohnungsbaujahre und jüngere Nachverdichtung aneinanderstoßen. Ob sich der Aufwand bei Ihnen lohnt, schätzen wir vorab ein und sagen es Ihnen geradeheraus; den Schriftwechsel mit dem Amt übernehmen wir.

Bauträger und private Bauherren rechnen gegenläufig

Die beiden Käuferkreise kommen von entgegengesetzten Enden zur selben Parzelle. Ein Unternehmen rechnet rückwärts: Es schätzt, was sich später an Wohneinheiten veräußern lässt, zieht Baukosten, Nebenkosten und die eigene Marge ab, und was übrig bleibt, ist das Budget für den Boden. Ausschlaggebend ist deshalb die Stückzahl, die sich in die umgebende Sprendlinger Bauschicht einfügen lässt. Eine private Bauherrin geht den umgekehrten Weg: Sie startet bei Eigenkapital und Finanzierungszusage und arbeitet sich nach oben – für den Standort, an dem sie tatsächlich wohnen will, überschreitet sie dabei mitunter das, was eine nüchterne Renditerechnung erlauben würde. Dafür braucht ihre Entscheidung Zeit und hängt am Votum der Bank. Als Eigentümer sollten Sie daraus vor allem einen Schluss ziehen: Ein zurückhaltendes Gebot sagt nichts über die Qualität Ihrer Fläche, es zeigt nur, nach welcher Logik gerechnet wurde. Einordnen lässt sich diese Logik erst, wenn ein Gebot aus dem jeweils anderen Kreis daneben auf dem Tisch liegt – fehlt es, haben Sie schlicht keinen Vergleichswert.

Altlastenverdacht auf gewerblich genutzten Flächen

Hat auf einem Flurstück früher ein Handwerksbetrieb gearbeitet, wurde dort Vieh gehalten oder Material abgestellt, richtet ein Käufer seine Aufmerksamkeit zuerst nach unten. In Sprendlingen trifft das vor allem die gewerblich geprägten Bereiche am Autobahnanschluss und an den großen Ausfallstraßen, außerdem alte Hofstellen im Kern, auf denen Wohnen und Arbeiten über Generationen zusammenfielen. Steht Ihre Fläche im Altlastenkataster – oder gibt es auch nur einen plausiblen Anfangsverdacht –, fordert die Gegenseite entweder eine Bodenanalyse oder kürzt das Gebot pauschal, und diese Kürzung liegt regelmäßig weit über dem, was die Analyse gekostet hätte. Unabhängig davon beeinflussen Bodenaufbau, Grundwasserstand und frühere Aufschüttungen, wie teuer die Gründung eines Neubaus ausfällt. Verschwiegenes fällt Ihnen nach dem Notartermin als Anspruch des Käufers wieder vor die Füße. Wir sammeln deshalb, was bekannt ist, legen es schriftlich nieder und führen es im Exposé auf.

Hofreiten im Kern: Altbestand als Frage, nicht als Antwort

Rund um Alberusstraße, Hellgasse, Tempelstraße und Hauptstraße liegen Parzellen, auf denen Wohnhaus, Scheune und Hoftor eine bauliche Einheit bilden. Für einen Grundstücksverkauf sind das zwei getrennte Fragen. Die erste lautet, ob das Gebäude oder ein unmittelbar angrenzendes Objekt dem Denkmalschutz unterliegt – der Kern trägt mehrere geschützte Bauten, unter ihnen die Erasmus-Alberus-Kirche von 1716 bis 1718, das Alte Rathaus mit Torbogen und das evangelische Pfarrhaus in der Tempelstraße. Die zweite lautet, ob ein Rückbau überhaupt zulässig wäre und was er kosten würde. Erst wenn beides beantwortet ist, steht fest, ob Ihre Fläche an Sanierer geht oder an Neubauwillige, und davon hängen Zielgruppe und Preis ab. Wir holen die Auskünfte ein und benennen im Exposé, was gesichert ist und was offen bleibt.

Welche Akten die finanzierende Bank verlangt

Ohne Unterlagen keine Kreditzusage, ohne Kreditzusage kein Beurkundungstermin – kürzer lässt sich die Kette nicht fassen. Im Zentrum steht ein tagesaktueller Grundbuchauszug, daneben ein Flurkartenauszug mit Flurstücksnummer und amtlichem Flächenmaß. Sehen will die Bank außerdem den Baulastenauszug, eine Aussage zur planungsrechtlichen Einordnung und den Erschließungsstand. Gibt es bereits ein Bodengutachten, Vermessungsunterlagen oder Eintragungen zu Altlasten, gehören sie in dieselbe Mappe; steht ein Gebäude auf der Fläche, kommen dessen Bestandsunterlagen hinzu. Unser Backoffice fordert all das bei den zuständigen Stellen an, bevor vermarktet wird – denn eine vollständige Akte nimmt dem Erwerber den Anlass, Unsicherheit in sein Gebot einzurechnen.

Spekulationsfrist bei unbebauten Parzellen

Bei einem selbst bewohnten Haus gibt es eine Ausnahme für Eigennutzer; auf ein unbebautes Flurstück lässt sie sich nicht übertragen, denn dort wohnt niemand. Maßgeblich bleibt damit ausschließlich, wie viel Zeit zwischen dem Erwerb und dem Weiterverkauf liegt. Fällt der Verkauf noch in die laufende Frist, ist ein erzielter Gewinn steuerpflichtig; ist sie abgelaufen, entfällt die Belastung im Normalfall. Geerbte Parzellen genießen dabei einen Vorteil: Die Haltedauer des Erblassers rechnet weiter, weshalb bei Sprendlinger Grundbesitz aus den Aufbaujahren oder aus noch früherer Zeit die Frist praktisch immer erfüllt sein dürfte. Heikel wird es in zwei Fällen – wenn Sie binnen kurzer Zeit mehrere Flächen abstoßen oder ein Grundstück aufteilen und die Teile nacheinander veräußern. Dann rückt die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel in den Blick. Auf solche Konstellationen weisen wir Sie hin; die Berechnung selbst übernimmt Ihr Steuerberater.

Gewässerrandstreifen und Baumbestand am Hengstbach

Nicht jede Quadratmeterzahl im Grundbuch ist auch überbaubare Fläche. Grenzt eine Parzelle an ein Gewässer, an geschützten Baumbestand oder an ein Naturdenkmal, können Abstände, Schutzvorgaben oder Erhaltungspflichten den nutzbaren Teil verkleinern. In Sprendlingen betrifft das vor allem Flächen am Hengstbach, der durch den Ortskern läuft, sowie Lagen am Übergang zu den Herrnröther und Bornwaldswiesen, zum Seegewann und zu den Waldflächen Richtung Neu-Isenburg; in dieser Landschaft steht auch das Naturdenkmal der Schneitel-Hainbuchen. Ein Käufer, der davon erst nach der Beurkundung erfährt, wird unangenehm; einer, der es vorher weiß, rechnet damit. Wir fragen solche Bindungen ab und stellen sie im Exposé neben das Flächenmaß.