Wohnung verkaufen in Rodgau-Jügesheim

Woraus sich der Preis einer Jügesheimer Wohnung ergibt

Die Quadratmeterzahl ist der kleinste Posten in dieser Rechnung. Dazu kommen Geschoss und Zugang, die Abfolge der Räume, Balkon oder Terrasse samt Himmelsrichtung, Keller und Stellplatz, das Baujahr sowie der bauliche und energetische Stand des Hauses. Eine zweite Ebene fehlt beim Einfamilienhaus vollständig: die Gemeinschaft mit Hausgeld, Stand der Erhaltungsrücklage, beschlossenen oder erkennbar anstehenden Arbeiten und der Frage, auf wie viele Schultern sich das alles verteilt. In Jügesheim tritt eine dritte Ebene hinzu, und die lässt sich in Minuten messen: der Fußweg zur Station Rodgau-Jügesheim und zu den Geschäften der Versorgungsmitte. Liegt beides in wenigen Gehminuten, meldet sich ein anderer und deutlich größerer Kreis als bei einer gleich großen Wohnung draußen an der Gemarkungsgrenze.

Der Miteigentumsanteil und was er monatlich kostet

Wo Ihr Sondereigentum endet und das Gemeinschaftseigentum beginnt, legen Teilungserklärung und Aufteilungsplan fest; dort ist auch der Miteigentumsanteil vermerkt, der zu Ihrer Einheit gehört. Dieser Anteil wirkt an zwei Stellen ganz konkret: Er legt fest, welchen Teil von Hausgeld und Sonderumlagen Sie schultern, und in aller Regel auch das Gewicht Ihrer Stimme in der Versammlung. Gerade in den Häusern, die am Haufendorf-Kern nachträglich aus Hofreiten geteilt wurden, deckt er sich selten sauber mit der Wohnfläche; bei der Aufteilung zählten andere Überlegungen, etwa die damalige Familiensituation oder die Frage, wer Scheune und Werkstattgebäude aus der Zeit des Lederhandwerks bekommt. Käufer rechnen an dieser Stelle genau nach: ein großer Anteil bei kleiner Fläche bedeutet dauerhaft mehr Kosten im Monat. Wir lesen den Anteil aus der Urkunde heraus, setzen ihn ins Verhältnis zur Fläche und erklären ihn im Gespräch, bevor ihn jemand gegen Sie verwendet.

Diese WEG-Papiere will das Kreditinstitut sehen

Eine Wohnung finanziert die Bank nur gegen deutlich mehr Papier als ein Haus, und unvollständig geht gar nichts. Verlangt werden Abgeschlossenheitsbescheinigung, Aufteilungsplan und Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, ergänzt um die Niederschriften der letzten Versammlungen, den geltenden Wirtschaftsplan und die jüngste Jahresabrechnung. Zusätzlich will das Institut wissen, wie es um die Erhaltungsrücklage steht und welche beschlossenen Arbeiten noch offen sind. Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung und Energieausweis kommen hinzu. In einem geteilten Wohnhaus am Kern, das sich selbst verwaltet, fehlt davon fast immer etwas; dann stellen wir aus Kontobelegen, Rechnungen der Handwerker und älteren Beschlüssen wieder her, was sich herstellen lässt. Damit fängt unser Backoffice an, ehe irgendwo eine Anzeige erscheint.

Hausgeld und Rücklage: hohe Zahlen sind kein Makel

Das Hausgeld erhöht Monat für Monat die Belastung des Erwerbers und taucht deshalb in der Kalkulation seiner Bank auf. Auf die Zusammensetzung kommt es daher an: umlagefähige Betriebskosten, Verwaltungskosten und der Anteil, der in die Erhaltungsrücklage geht. Eine hohe Summe spricht nicht gegen das Haus, im Gegenteil, sie kann zeigen, dass vorgesorgt wird. Heikel ist die umgekehrte Konstellation, eine dünne Rücklage bei einem Gebäude mit vielen Jahren auf dem Buckel, weil fällige Arbeiten dann über Sonderumlagen laufen. Im jüngeren Geschosswohnungsbau der Versorgungsmitte bleibt das überschaubar, dort hat sich noch wenig Instandhaltungshistorie angesammelt. In einem geteilten Wohnhaus am Haufendorf-Kern dagegen, wo zwei oder drei Parteien alles miteinander tragen, trifft jede Maßnahme den Einzelnen sofort. Wir ordnen diese Posten für den Erwerber ein, damit aus einer Zahl kein Schreckgespenst wird.

Geschoss, Aufzug, Stellplatz: die Lage im Haus

Bei Wohnungen entscheidet nicht nur die Lage im Ort, sondern die Lage im Gebäude. Das Erdgeschoss punktet bei Menschen, die Stufen vermeiden wollen, verliert aber, wenn Einblick von der Straße möglich ist. Das oberste Geschoss ohne Aufzug schließt einen Teil der Interessenten aus, gewinnt dafür bei Ruhe und Ausblick. Ein Aufzug ist in den kleinen Mehrfamilienhäusern am Kern praktisch nie vorhanden, im jüngeren Geschosswohnungsbau der Ortsmitte dagegen ein handfestes Argument. Und der Stellplatz wiegt umso schwerer, je enger die Gassen ringsum sind. Wir gewichten diese Merkmale ausdrücklich, statt sie in einer Aufzählung untergehen zu lassen – denn jedes von ihnen verschiebt, wer sich überhaupt meldet.

Balkonausrichtung als stilles Preisargument

Kaum ein Merkmal wird in Anzeigen so stiefmütterlich behandelt und in Besichtigungen so genau geprüft wie der Außenbereich. Entscheidend sind drei Dinge: Wohin zeigt der Balkon, was sieht man von dort, und wann kommt die Sonne an? Ein Balkon zur ruhigen Hofseite eines geteilten Wohnhauses am Ortskern kann mehr wert sein als ein größerer zur Durchgangsstraße. Für die anrechenbare Fläche gilt außerdem, dass Balkone und Terrassen nur anteilig zählen – wer sie voll einrechnet, produziert eine Zahl, die im Kaufvertrag Probleme macht. Wir benennen Ausrichtung, Tageszeit der Besonnung und Ausblick offen und fotografieren den Außenbereich so, dass er seine Wirkung entfaltet, ohne etwas zu versprechen, was der Termin nicht hält.

Fußweg zur Rodgaubahn statt Kilometerangabe

Die Station Rodgau-Jügesheim liegt an der Rodgaubahn, deren Strecke seit 1896 besteht; die S-Bahn-Linie S1 fährt von dort über Offenbach nach Frankfurt. Für Pendlerhaushalte ist nicht die Luftlinie relevant, sondern die tatsächliche Gehzeit von der Haustür bis zum Bahnsteig, inklusive Querungen und Umwegen. Genau diese Zahl gehört ins Exposé, und zwar ehrlich: Eine geschönte Angabe fällt beim ersten Besuch auf und kostet Vertrauen im weiteren Gespräch. Dasselbe gilt für den Weg zur Nahversorgung in der Ortsmitte und für Familien zusätzlich für den Schulweg zur Georg-Büchner-Schule am Nordring. Wir laufen die Wege ab, bevor wir sie beschreiben – das ist der Unterschied zwischen einer Behauptung und einem Argument.

Leer übergeben oder mit laufendem Mietvertrag

Eine freie Wohnung spricht beide Seiten an, die Eigennutzer, die nach Gefühl entscheiden, und die Anleger, die rechnen, und das schlägt sich in aller Regel im Erlös nieder. Läuft ein Mietvertrag weiter, bleiben die Anleger übrig; der Erwerber tritt in das Mietverhältnis ein, und ohne durchgefochtenen Eigenbedarf kommt er daraus nicht wieder heraus. Es geht also um die Frage, ob sich das Warten lohnt. Drei Größen beantworten sie: die Aussicht auf einen Auszug, das Verhältnis der vereinbarten Miete zum ortsüblichen Niveau und Ihre Fähigkeit, die Einheit eine Weile leer zu tragen. Ist die Wohnung verlässlich vermietet und liegt der Bahnsteig der Rodgaubahn in wenigen Gehminuten, führt der Weg über den Anleger oft weiter, weil sich der Ertrag belegen lässt und keine Leerstandsmonate dazwischenkommen. Beide Rechnungen legen wir Ihnen vor der Entscheidung hin.

Anrechenbare Fläche im ausgebauten Dachgeschoss

In den kleinen Mehrfamilienhäusern am Ortskern liegt die oberste Einheit häufig unter der Schräge, und dort gehen gefühlte und anrechenbare Fläche weit auseinander. Nach der gebräuchlichen Regel zählen Bereiche unter Schrägen nur anteilig, Räume ohne Genehmigung als Wohnraum überhaupt nicht. Steht im Kaufvertrag eine zu große Zahl, kostet das Vertrauen und kann bei deutlicher Abweichung Ansprüche nach sich ziehen; eine zu kleine kostet schlicht Geld. Erschwerend kommen in nachträglich geteilten Häusern Durchgangszimmer, Anbauten an frühere Nebengebäude und Räume mit ungewöhnlicher Höhe hinzu. Wir sehen uns die vorliegende Berechnung an, lassen sie im Zweifel neu erstellen, und in den Aufnahmen zeigen wir, wie sich der Raum möblieren lässt – aus einer Zahl liest niemand heraus, dass unter der Schräge das Bett steht und nicht der Kleiderschrank.

Der Energieausweis wird fürs Gebäude ausgestellt

Ohne gültigen Energieausweis darf die Einheit nicht auf den Markt. Ausgestellt wird er für das gesamte Gebäude, nicht für Ihre einzelne Wohnung; üblicherweise verwahrt ihn die Verwaltung, in selbst organisierten Häusern muss er womöglich erst beauftragt werden. Interessenten bekommen ihn unaufgefordert vorgelegt, und seine Kennwerte stehen schon in der Anzeige. Käufer übersetzen diese Werte in künftige Heizkosten und möglichen Sanierungsaufwand – mit der Besonderheit, dass bei einer Wohnung nicht Sie allein, sondern die Gemeinschaft über energetische Eingriffe am Gebäude bestimmt. Wer belegen kann, dass Fenster, Dach oder Wärmeerzeuger bereits getauscht wurden, nimmt der Diskussion die Spitze. Im jüngeren Geschosswohnungsbau der Ortsmitte fällt dieser Punkt meist unauffällig aus, im geteilten Altbestand am Kern wird er zum Verhandlungsthema.

Verwalterzustimmung und Bankprüfung der Gemeinschaft

Der Grundablauf gleicht dem Hausverkauf: Wert ermitteln, Unterlagen beschaffen, fotografieren, vermarkten, sich mit einem geprüften Käufer einigen, danach Vertragsentwurf, Beurkundung, Auflassungsvormerkung, Fälligkeit, Übergabe. Zwei Schleifen kommen obendrauf. Erstens durchleuchtet die Bank nicht nur den Käufer, sondern ebenso die Papiere der Gemeinschaft – hier verlieren schlecht vorbereitete Verkäufe regelmäßig Wochen. Zweitens der Verwalter: Enthält die Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung, muss er zustimmen, ehe das Grundbuch den Wechsel einträgt. Wird ein Haus von einem dazu bestellten Miteigentümer selbst verwaltet, geht das erfahrungsgemäß nicht schneller, sondern langsamer. Beides steht bei uns von Anfang an auf der Liste, damit es den Zeitplan nicht sprengt.

Wann die Maklerprovision fällig wird und wer sie trägt

Kauft ein Verbraucher, teilen sich Verkäufer und Käufer den Betrag zu gleichen Teilen; die Last allein auf die Käuferseite zu schieben, lässt das Gesetz nicht zu. Fällig wird die Provision in dem Moment, in dem ein wirksamer Kaufvertrag zustande kommt, Vorkasse kennen wir nicht. Enthalten ist alles, was dazwischen liegt: Wertermittlung, Beschaffung der Unterlagen bis hin zum Ordner der Gemeinschaft, Bildaufbereitung, Exposé, eigene Objektseite, Werbekampagne, sämtliche Besichtigungen, die Prüfung der Interessenten, die Verhandlung, die Vorbereitung der Beurkundung und das Übergabeprotokoll. Was daneben an Gebühren anfallen kann, etwa für Urkunden oder die Zustimmung einer Verwaltung, nennen wir Ihnen vorher der Höhe nach.