Wohnung verkaufen in Hanau-Südost

Woraus sich der Wohnungspreis in Südost zusammensetzt

Wer nur auf die Quadratmeter schaut, hat den kleinsten Teil der Rechnung. Hinzu kommen Etage und Zugang, die Anordnung der Räume, die Raumhöhe, der anteilig zählende Bereich unter Schrägen, Balkon oder Loggia, Keller und Stellplatz, Baujahr sowie baulicher und energetischer Zustand. Etwas, das es beim Einfamilienhaus überhaupt nicht gibt, kommt hinzu: die Gemeinschaft mit Hausgeld, Rücklagenstand, gefassten oder absehbaren Beschlüssen und der Zahl der Parteien, die sich alles teilen. Und in Hanau-Südost entscheidet zuletzt etwas mit, das anderswo eine Nebenrolle spielt: der Abstand zu Gleisfeld, Hafenbecken und Werksflächen und die Frage, zu welcher Seite die Wohn- und Schlafräume zeigen. Zwei Einheiten mit identischem Grundriss trennt das zuverlässiger als ihr Baujahr.

Was der Miteigentumsanteil für Ihre Einheit bedeutet

Die Grenze zwischen Ihrem Sondereigentum und dem gemeinschaftlichen Eigentum zieht die Teilungserklärung samt Aufteilungsplan; dort steht auch der Miteigentumsanteil, der an Ihrer Wohnung hängt. Dieser Anteil hat zwei sehr praktische Folgen: Er bestimmt, welchen Teil von Hausgeld und Sonderumlagen Sie tragen, und meist auch das Gewicht Ihrer Stimme in der Versammlung. In nachträglich aufgeteilten Gründerzeithäusern folgt er selten sauber der Wohnfläche, weil bei der Aufteilung andere Erwägungen zählten – etwa die Zuordnung von Hof, Seitenflügel oder Ladenlokal. Käufer rechnen hier genau nach, denn viel Anteil bei wenig Fläche bedeutet dauerhaft höhere Kosten. Wir holen die Zahl aus der Urkunde, ordnen sie ein und erklären sie im Gespräch, statt sie zum Gegenargument werden zu lassen.

Welche Unterlagen das Kreditinstitut des Käufers sehen will

Beim Wohnungskauf verlangt die Bank deutlich mehr als beim Haus, und ohne das vollständige Paket gibt es keine Zusage. Gefordert werden Abgeschlossenheitsbescheinigung, Aufteilungsplan sowie Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, dazu die Niederschriften der jüngsten Versammlungen, der laufende Wirtschaftsplan und die letzte Jahresabrechnung. Außerdem interessiert das Institut, wie voll die Erhaltungsrücklage ist und welche beschlossenen Arbeiten noch ausstehen. Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung und Energieausweis gehören ebenfalls dazu. Steht das Gebäude in einer denkmalgeschützten Gesamtanlage oder wird es gemischt genutzt, schaut die Bank zusätzlich auf die Kostenverteilung. Unser Backoffice beginnt mit der Beschaffung, bevor die erste Anzeige online geht.

Hausgeld und Rücklage im Altbaubestand richtig lesen

Das Hausgeld fließt direkt in die monatliche Belastung des Käufers und damit in die Rechnung seiner Bank, deshalb kommt es auf die Bestandteile an: umlagefähige Betriebskosten, Verwaltungskosten und der Teil, der in die Erhaltungsrücklage wandert. Ein hoher Betrag ist kein Makel, im Gegenteil – er kann belegen, dass vorgesorgt wird. Bedenklich ist der umgekehrte Fall: wenig Rücklage bei einem Gebäude mit vielen Jahren auf dem Buckel, weil anstehende Arbeiten dann über Sonderumlagen laufen. Bei gründerzeitlichen Häusern in Südost sind Dach, Fassade, Fenster und Stränge die üblichen Posten; steht das Haus in einer geschützten Gesamtanlage, kommt der Genehmigungsweg hinzu. Wir bereiten die Zahlen so auf, dass sie sich einordnen lassen.

Gesamtanlagenschutz und was er für eine Einheit heißt

Bei der 1930 entstandenen Wohnsiedlung an der Annastraße ist nicht das einzelne Haus geschützt, sondern die Anlage als Ganzes – eingetragen im hessischen Denkmalverzeichnis. Für den Verkauf einer einzelnen Wohnung verschiebt das die Perspektive: Was an Fassade, Fenstern und Dach geschehen darf, entscheidet sich nicht in Ihrer Einheit und auch nicht allein in Ihrer Gemeinschaft, sondern im Rahmen der Genehmigungspflicht. Käufer fragen deshalb zuerst nach dem Erhaltungsstand des Verbunds und erst danach nach dem Bad. Wertmindernd ist der Schutz nicht automatisch; teuer wird er dort, wo über Jahre nichts geschehen ist und alles gleichzeitig ansteht. Wir sammeln, was dokumentiert vorliegt, und verweisen für Auflagen im Einzelfall an die zuständige Denkmalbehörde.

Fensterseite, Verglasung und der Wert der Wohnung

In einem Stadtteil mit Fernbahnhof, Hafenbahn und Werksverkehr ist die Ausrichtung kein Detail, sondern ein Preisfaktor. Zwei Einheiten im selben Haus können weit auseinanderliegen, wenn die eine mit Wohn- und Schlafräumen zur Straße zeigt und die andere zum begrünten Innenhof. Dazu kommen Geschoss, Verglasung und der Zeitpunkt des letzten Fenstertauschs – Punkte, über die bei einer Eigentumswohnung meist die Gemeinschaft entscheidet und nicht der einzelne Eigentümer. Wer das im Exposé offen benennt, verliert vielleicht ein paar Anfragen, gewinnt aber Interessenten, die nicht nach der Besichtigung abspringen. Wir nehmen die Merkmale beim Ortstermin auf und stellen sie so nüchtern dar wie die Wohnfläche.

Die Wohnung vermietet abgeben oder den Auszug abwarten

Ohne Mieter erreichen Sie beide Lager – Selbstnutzer, die aus dem Bauch entscheiden, und Anleger, die rechnen – und erzielen in aller Regel mehr. Mit laufendem Vertrag bleiben die Anleger, denn der Käufer tritt in das Mietverhältnis ein und käme nur über durchgesetzten Eigenbedarf heraus. Die eigentliche Frage lautet also: warten oder nicht? Die Antwort hängt an drei Punkten – ob ein Auszug überhaupt absehbar ist, wie die vereinbarte Miete zum ortsüblichen Niveau steht und wie lange Sie eine leerstehende Einheit tragen könnten. Bei zuverlässiger Vermietung ist der Weg zum Anleger oft der bessere, weil der Ertrag nachweisbar ist und kein Leerstand dazwischenkommt. Wir stellen beide Rechnungen auf, bevor Sie sich entscheiden.

Wohnfläche im Altbau und unter Schrägen ansetzen

In gründerzeitlichen Häusern und in ausgebauten Dachgeschossen liegen gefühlte und anrechenbare Fläche oft weit auseinander. Nach der gebräuchlichen Regel zählen Bereiche unter Schrägen nur anteilig, Balkone und Loggien ebenfalls reduziert, Räume ohne Genehmigung als Wohnraum überhaupt nicht. Steht im Kaufvertrag eine zu große Zahl, kostet das Vertrauen und kann bei deutlicher Abweichung Ansprüche auslösen; eine zu kleine kostet schlicht Geld. Im Altbau kommen Durchgangszimmer, Anbauten im Seitenflügel und Räume mit ungewöhnlicher Höhe erschwerend hinzu. Wir prüfen die vorliegende Berechnung, lassen sie im Zweifel neu erstellen, und in den Aufnahmen zeigen wir, wie sich der Raum möblieren lässt – denn aus einer Zahl liest niemand heraus, wo unter der Schräge das Bett steht.

Stellplatz, Hof und Sondernutzungsrecht im Blockrand

In den Gründerzeitstraßen von Südost wird der Stellplatz zum Hauptthema, weil der öffentliche Raum zwischen Werksverkehr, Bahnumfeld und Anwohnern knapp bleibt. Entscheidend ist die rechtliche Zuordnung: Gehört die Fläche zum Sondereigentum oder Teileigentum, hängt an ihr ein eingetragenes Sondernutzungsrecht, oder wird sie seit Jahrzehnten einfach genutzt? Nur in den ersten beiden Fällen geht sie beim Verkauf mit über. Dasselbe gilt für Hofanteile, den Fahrradraum, einen zweiten Kellerverschlag oder den Speicher über der obersten Wohnung. Wir gleichen vor der Vermarktung Urkunde und Wirklichkeit ab und schreiben jede Abweichung ins Exposé, statt sie beim Notartermin auffliegen zu lassen.

Der Energieausweis gehört dem Haus, nicht Ihrer Wohnung

Ohne gültigen Energieausweis darf die Einheit nicht auf den Markt. Ausgestellt wird er für das gesamte Gebäude, nicht für Ihre einzelne Wohnung; üblicherweise verwahrt ihn die Verwaltung, in selbst organisierten Häusern muss er womöglich erst beauftragt werden. Interessenten bekommen ihn unaufgefordert vorgelegt, seine Kennwerte stehen schon in der Anzeige. Käufer übersetzen diese Werte in künftige Heizkosten und möglichen Sanierungsaufwand – mit der Besonderheit, dass über energetische Eingriffe am Gebäude die Gemeinschaft entscheidet und nicht Sie allein. Wer belegen kann, dass Fenster, Dach oder Wärmeerzeuger bereits getauscht wurden, nimmt der Diskussion die Spitze; in geschützten Gesamtanlagen gehört dazu, welche Maßnahmen überhaupt genehmigungsfähig sind.

Zwei zusätzliche Prüfschleifen beim Wohnungskauf

Der Grundablauf gleicht dem Hausverkauf: Wert ermitteln, Unterlagen beschaffen, fotografieren, vermarkten, sich mit einem geprüften Käufer einigen, danach Vertragsentwurf, Beurkundung, Auflassungsvormerkung, Fälligkeit, Übergabe. Zwei Runden kommen obendrauf. Erstens prüft die Bank nicht nur den Käufer, sondern ebenso die Papiere der Gemeinschaft – hier verlieren schlecht vorbereitete Verkäufe regelmäßig Wochen. Zweitens der Verwalter: Enthält die Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung, muss er zustimmen, bevor das Grundbuch den Wechsel einträgt. Wird ein Haus von einem bestellten Miteigentümer selbst verwaltet, geht das erfahrungsgemäß nicht schneller. Beides steht bei uns von Anfang an auf der Liste.

Wie sich die Provision beim Verkauf einer Wohnung verteilt

Steht auf der Käuferseite ein Verbraucher, tragen beide Parteien je die Hälfte; alles dem Käufer aufzuerlegen, ist unzulässig. Zum Anspruch wird der Betrag erst mit dem wirksam geschlossenen Kaufvertrag, eine Anzahlung verlangen wir zu keiner Zeit. Abgegolten ist damit die gesamte Arbeit: Wertermittlung, Beschaffung aller Unterlagen inklusive der Papiere aus der Gemeinschaft, aufbereitete Aufnahmen, Exposé, Objektseite unter eigener Adresse, Werbekampagne, jede Besichtigung, die Prüfung der Interessenten, die Verhandlungsführung, die Vorbereitung beim Notar und die protokollierte Übergabe. Kosten, die außerhalb unserer Leistung anfallen – etwa für Unterlagen oder eine Verwalterzustimmung –, nennen wir vorher und nicht hinterher.