Wohnung verkaufen in Messel

Wohnung verkaufen in Messel: Wie ermitteln Sie den Wert meiner Einheit?

Am Anfang steht die Einheit selbst: Fläche, Geschoss, Zuschnitt, Ausstattung, Zustand und die Raumhöhen unter eventuellen Schrägen. Dazu kommt, was die Teilungserklärung an Keller, Nebenräumen, Hof- oder Gartenanteil zuordnet. Danach betrachten wir das Haus als Ganzes, also die laufenden Kosten, den Instandhaltungsstand und die Frage, wie viele Eigentümer mitentscheiden. Zuletzt ordnen wir die Lage ein: Satzungsbereich des Ortskerns, jüngere Wohnlagen daneben oder der Ortsteil Grube Messel am Bahnhof. Den Abschluss bildet die Begehung bei Ihnen vor Ort, und die kostet Sie nichts.

Wie bewerten Sie eine Wohnung ohne Vergleichsobjekte im Ort?

Mit einer anderen Herleitung als andernorts. Wo eine lange Reihe ähnlicher Verkäufe fehlt, stützen wir uns auf die Merkmale Ihrer Einheit, auf die Begehung und auf unsere Beobachtung des weiteren Umlands, ohne eine fremde Zahl einfach zu übernehmen. Wichtiger als die Statistik wird dann die Vermarktung: Eine seltene Einheit muss erklärt werden, damit ein Käufer ihren Wert überhaupt erkennt. Genau dafür bauen wir eine eigene Objektseite und sprechen beide Käufergruppen getrennt an. Die Einschätzung selbst ist kostenlos und verpflichtet Sie zu nichts.

Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf meiner Wohnung in Messel?

Gebraucht werden die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, der Grundbuchauszug, der Grundriss, eine nachvollziehbare Wohnflächenangabe und ein gültiger Energieausweis. Dazu kommen die Abrechnungen der vergangenen Jahre, Nachweise über durchgeführte Instandhaltung und, sofern eine Verwaltung besteht, deren Beschlüsse und der Rücklagenstand. Bei laufender Vermietung gehört der Mietvertrag dazu. Verwalten sich die Eigentümer selbst, stellen wir den Kostenstand gemeinsam mit Ihnen zusammen. Die Beschaffung bei Gemeinde, Landkreis und Amtsgericht übernimmt unser Backoffice, damit Sie keine Termine bei Behörden wahrnehmen müssen.

Wirkt die Gestaltungssatzung des Ortskerns auf meinen Wohnungsverkauf?

Sie wirkt vor allem auf die Erwartungen des Käufers. Der historische Ortskern ist als Gesamtanlage geschützt, zusätzlich gelten eine Gestaltungssatzung und eine Erhaltungssatzung der Gemeinde Messel. Was an Fassade, Dach oder Fenstern zulässig ist, ist dort also kommunal geregelt, und diese Bauteile gehören in aller Regel zum Gemeinschaftseigentum. Für den Verkauf heißt das: Wir benennen offen, in welchem Regelkreis das Haus steht, und verweisen für die konkreten Vorgaben auf die Gemeinde. Käufer, die ein Objekt in dieser Umgebung suchen, empfinden das meist als Qualitätsversprechen und nicht als Hürde.

Kann ich meine vermietete Einliegerwohnung verkaufen, ohne zu kündigen?

Ja – und in Messel ist das sogar der übliche Weg, weil Einliegerwohnungen den örtlichen Mietmarkt tragen. Ein Verkauf beendet kein Mietverhältnis; der Erwerber übernimmt den bestehenden Vertrag mitsamt Kaution und Abrechnungsstand. Beworben wird die Einheit deshalb als Anlageobjekt, und Anleger wollen zuerst wissen, welcher Betrag monatlich ankommt, welche Lasten davon abgehen und welcher Anteil beim Eigentümer hängen bleibt. Bei einer Einliegerwohnung im Zweifamilienhaus gehört dazu auch, wie Zugang, Hof und Nebenräume zwischen beiden Parteien geregelt sind. Steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht zu, bauen wir dessen Frist von vornherein in den Terminplan. Alles, was Eigenbedarf oder Kündigung betrifft, beantwortet ein Fachanwalt.

Wir sind nur zwei Eigentümer im Haus und haben keinen Verwalter. Was heißt das?

Das ist in Messel eher die Regel als die Ausnahme und kein Hindernis. Es bedeutet aber, dass niemand auf Zuruf eine fertige Unterlagenmappe liefert. Wir stellen deshalb gemeinsam mit Ihnen zusammen, wie sich die laufenden Kosten verteilen, welche Instandhaltung in den vergangenen Jahren erfolgt ist und welche Absprachen zwischen den Parteien gelten. Sind Vereinbarungen bisher nur mündlich getroffen worden, empfiehlt sich vor der Vermarktung eine schriftliche Fassung. Eine offen dargelegte Selbstverwaltung überzeugt Käufer und Banken, eine lückenhafte drückt dagegen zuverlässig auf den Preis.

Wie lange dauert es, eine Wohnung in Messel zu verkaufen?

Vom Auftrag bis zum Notartermin liegen bei uns durchschnittlich weniger als neun Wochen. Den Takt bestimmen allerdings die Papiere: Fehlen Teilungserklärung, Aufteilungsplan oder eine belegbare Aufstellung der laufenden Kosten, kann weder der Interessent noch seine Bank zusagen. Unser Backoffice setzt die Anforderungen deshalb schon mit der Auftragserteilung in Gang, lange vor der ersten Besichtigung. Sieht die Urkunde eine Zustimmung der übrigen Eigentümer zur Veräußerung vor, ist diese Frist im Ablauf bereits berücksichtigt. Und ein Angebotspreis, der zur Einheit passt, spart am Ende die meiste Zeit.

Wer kauft in Messel eine Eigentumswohnung?

Beide großen Gruppen, und wir sprechen sie getrennt an. Eigennutzer sind häufig Pendlerhaushalte, die über die Rhein-Main-Bahn Richtung Darmstadt oder über Dieburg weiter unterwegs sind, Umzügler aus Darmstadt und den Nachbargemeinden sowie Käufer, denen Wald und Ortsgröße wichtig sind. Kapitalanleger achten auf Aufteilung, Vermietbarkeit und laufende Zahlen und finden vor allem bei Einliegerwohnungen und ausgebauten Obergeschossen passende Objekte. Über die Portale allein kommen Ø 5 Anfragen pro Monat zusammen, mit paralleler Meta-Kampagne sind es Ø 13.

Soll ich die Wohnung vor dem Verkauf noch herrichten lassen?

Das entscheidet sich erst vor Ort, eine allgemeine Antwort gibt es nicht. Wer im Messeler Bestand kauft, weiß, dass ein Haus aus dem 17. oder 18. Jahrhundert Arbeit mitbringt, und rechnet sie ein. Hinzu kommt: Dach, Fassade und Fenster sind bei einer geteilten Hofreite meist Gemeinschaftseigentum – darüber bestimmen Sie ohnehin nicht allein. Steht das Haus zudem in der Gesamtanlage oder im Geltungsbereich von Gestaltungs- und Erhaltungssatzung, ist jede Veränderung an der Außenhülle kommunal gebunden. Innerhalb Ihrer eigenen Räume dagegen wirkt wenig Aufwand viel: entrümpelte Flächen, saubere Wände, ein geordneter Hofzugang. Umfassende Umbauten spielen den Einsatz fast nie wieder ein. Was sich rechnet, benennen wir bei der Begehung, und die gehört zur kostenfreien Einschätzung dazu.

Wie wird die Wohnfläche im ausgebauten Dachgeschoss berechnet?

Flächen unter Schrägen zählen je nach Raumhöhe anteilig oder gar nicht, und ob Balkon, Terrasse oder Spitzboden einfließen, hängt von der zugrunde gelegten Berechnung ab. Weil viele Messeler Einheiten beim Ausbau eines Obergeschosses entstanden sind, weichen überlieferte Angaben hier besonders oft von einer heutigen Berechnung ab. Eine zu großzügig genannte Fläche fällt spätestens bei der Prüfung durch die Bank auf und beschädigt das Vertrauen mitten in der Verhandlung. Wir gleichen die vorhandenen Zahlen mit Grundriss und Aufteilungsplan ab und weisen im Exposé aus, worauf die genannte Fläche beruht. Für ein förmliches Aufmaß vermitteln wir bei Bedarf an einen Fachbetrieb.

Was kostet der Verkauf über Ihr Maklerbüro?

Unser Honorar hängt am Ergebnis: Vor dem Notartermin fließt nichts, und die Provision teilen sich beide Seiten. Abgedeckt ist damit alles, was zwischen Erstgespräch und Schlüsselübergabe anfällt – die Werteinordnung, das Zusammentragen der Papiere bei der Gemeinde Messel, beim Landkreis Darmstadt-Dieburg, beim Amtsgericht Dieburg und bei einer etwaigen Verwaltung, Innenaufnahmen und Grundriss, das Exposé, der Portalauftritt, die eigene Objektseite und die Meta-Kampagne dazu. Für Werbung stellen wir Ihnen nichts gesondert in Rechnung. Ebenso enthalten: vorab geprüfte Interessenten, Bonitätsnachweise, die Preisverhandlung und die Übergabe mit Protokoll. Welche Sätze für Ihre Einheit gelten, erfahren Sie, bevor irgendetwas unterschrieben wird.

Können Sie meine Wohnung verkaufen, ohne dass es im Ort bekannt wird?

Ja. In Messel kennt man einander, und wohnt im selben Haus noch eine zweite Partei, bleibt ein Portalauftritt ohnehin niemandem verborgen. Wir können deshalb ganz auf die Veröffentlichung verzichten und Ihre Einheit ausschließlich Kaufinteressenten aus unserer geprüften Datei vorstellen – Menschen, deren Absicht und Finanzierung bereits belegt sind. Termine legen wir einzeln und so, dass an der Hofdurchfahrt kein Betrieb entsteht. Wer davon erfährt, bestimmen dann Sie, bis der Kaufvertrag beim Notar liegt.