Büro vermieten in Oberursel Bommersheim

Was kostet es, eine Gewerbefläche in Oberursel Bommersheim vermieten zu lassen?

Unser Honorar bemisst sich bei gewerblichen Flächen nach Nettokaltmiete und Laufzeit; vereinbart wird es vorab und schriftlich, und es entsteht erst mit dem unterschriebenen Mietvertrag. Enthalten sind dann alle Schritte: die Aufnahme der Gebäude und Nebenflächen, die Klärung der zulässigen Nutzung, die Herleitung des Betrags, Bildaufbereitung und Exposé, die Prüfung der interessierten Betriebe, die Verhandlung und die protokollierte Übergabe. Vorschüsse gibt es bei uns nicht, Auslagen rechnen wir nicht pauschal ab, und bleibt die Fläche unvermietet, zahlen Sie nichts. Was im Einzelfall gilt, besprechen wir, bevor Sie uns beauftragen.

Büro vermieten in Oberursel Bommersheim – welche Flächen kommen infrage?

In der Regel Gebäude, die nie als Büro geplant waren: das ausgebaute Wirtschaftsgebäude hinter einem Vorderhaus, der Lagerteil auf einer tiefen Parzelle, eine Remise mit eigener Zufahrt oder ein Ladenlokal im gewachsenen Ortskern beziehungsweise an der Frankfurter Landstraße. Was Sie hier nicht finden, sind Etagen mit Empfang und Konferenzzone - wer danach sucht, sucht in anderen Lagen. Das ist kein Nachteil, weil der Mieterkreis dadurch klar umrissen ist: Handwerks- und Kleingewerbebetriebe, die Werkstatt und Schreibtisch in einem brauchen, und Planungs- und Dienstleistungsbüros, die eine abgeschlossene Einheit einer Etage vorziehen. Auf genau diese Gruppen richten wir die Vermarktung aus, nachdem die Nutzungsfrage geklärt ist.

Darf ich ein ehemaliges Wirtschaftsgebäude in Bommersheim als Büro vermieten?

Das hängt davon ab, welche Nutzung für das Gebäude genehmigt ist. Eine Scheune oder ein Stall, baurechtlich als Lager oder Nebengebäude geführt, ist nicht automatisch Bürofläche, und der Mietvertrag ändert daran nichts. Wird eine andere als die genehmigte Nutzung aufgenommen, kommt eine Nutzungsänderung in Betracht; dabei spielen Belichtung, Rettungswege, Brandschutz und der Stellplatznachweis eine Rolle. Liegt das Gebäude im alten Ortskern an der Langen Straße oder der Burgstraße, kommen Rücksichten auf das historische Ortsbild bei Fenstern, Dach und Fassade hinzu. Wir sehen die Bauakte durch und klären den Punkt mit der Stadt Oberursel (Taunus), bevor die Fläche angeboten wird - die erste Einordnung Ihrer Unterlagen ist für Sie kostenlos.

Welchen Mietansatz trägt eine Gewerbefläche mit eigener Hofzufahrt?

Seriös beantworten lässt sich das nur am Objekt selbst. Es kommt auf die zulässige Nutzung an, auf den Ausbaustand, auf lichte Höhe und Zuschnitt, auf Belichtung, Heizung und Sanitär sowie darauf, wie Zufahrt, Hoffläche, Rangiermöglichkeit und Stellplätze beschaffen sind. Wir ziehen zunächst vergleichbare Büro-, Werkstatt-, Laden- und Lagerflächen heran und rechnen diese Merkmale anschließend Punkt für Punkt gegen, anstatt mit einem Mittelwert je Quadratmeter zu arbeiten. Heraus kommt ein Betrag, den Sie in einem Gespräch mit einem Geschäftsführer belegen können. Der Einstieg dazu ist eine kostenlose, vertrauliche Ersteinschätzung, die Sie zu nichts verpflichtet.

Welche Laufzeit ist bei einer Fläche im Bommersheimer Ortskern sinnvoll?

Pauschal lässt sich das nicht sagen, weil jede Laufzeit ein Tausch ist. Lange gebunden bedeutet Ertragssicherheit, aber auch Festlegung auf Betrag und Nutzung; kurz gebunden bedeutet Beweglichkeit, führt bei einer Fläche mit eigenem Zuschnitt aber schnell in die nächste Suche. In der Praxis bewährt sich oft eine mittlere Bindung mit einer Option, die der Mieter innerhalb einer klar benannten Frist ziehen kann. Bei einem gewachsenen Grundstück kommt Ihre eigene Planung hinzu: Wollen Sie die Fläche für Angehörige oder eine spätere eigene Nutzung offenhalten, richtet sich die Bindungsdauer daran aus. Diesen Punkt klären wir mit Ihnen, ehe verhandelt wird.

Warum fällt eine Festlaufzeit ohne gewahrte Schriftform weg?

Weil das Gesetz für Gewerbemietverträge mit mehr als einem Jahr Laufzeit die Schriftform verlangt. Ist sie nicht gewahrt, bleibt der Vertrag wirksam, wird aber ordentlich kündbar - die Festlaufzeit hilft dann nicht mehr. Die Lücke entsteht fast nie im Hauptvertrag, sondern in dem, was später ohne Form vereinbart wird: ein zusätzlicher Stellplatz, ein angepasster Betrag, eine Zusage zu einem Umbau im Hof. Bei uns wird jede Änderung als formwirksamer Nachtrag geführt, und Anlagen, Pläne und Flächenaufstellungen bleiben mit dem Vertrag deckungsgleich. Ist die Konstellation verwickelt, geht der Entwurf zusätzlich an einen Fachanwalt für Miet- und Gewerberecht.

Lohnt sich eine Indexklausel im Gewerbemietvertrag?

Bei langer Festlaufzeit in der Regel ja, weil sie Ihnen die wiederkehrende Verhandlung erspart. Die Miete folgt dann dem Verbraucherpreisindex, und die Anpassung ergibt sich aus einer Rechnung statt aus einem Gespräch - jedes solche Gespräch belastet ein laufendes Mietverhältnis. Wichtig sind eine wirksame Formulierung und eine Anpassungsschwelle, die auch ein kleiner Betrieb kalkulieren kann. Für den Mieter hat die Klausel den Vorteil, dass er die Entwicklung selbst nachvollziehen kann, statt auf ein Schreiben zu warten. Wir stimmen die Wertsicherung auf die vereinbarte Laufzeit ab und erklären ihre Wirkung vorher, damit die erste Anpassung niemanden überrascht.

Wie prüfen Sie, ob ein Betrieb die Gewerbemiete dauerhaft trägt?

Nicht über einen einzelnen Nachweis. Am Anfang steht die Auskunft einer anerkannten Wirtschaftsauskunftei, dazu kommen Rechtsform, Bestandsdauer und die Frage, wer für das Unternehmen unterschreiben darf. Der zweite Teil ist der wichtigere: Wir halten das geplante Vorhaben gegen Ihr Objekt. Passen Raumhöhe, Zugang, Hoffläche, Rangierfläche und Stellplätze zu dem, was dort täglich stattfinden soll, und deckt sich die Nutzung mit dem, was genehmigt ist? Vorgeschlagen wird ein Betrieb erst, wenn beide Teile stimmen. Bei jungen Unternehmen suchen wir eine Lösung über zusätzliche Sicherheiten, statt sie von vornherein auszusortieren.

Kann ich eine große Fläche in zwei getrennte Gewerbeeinheiten aufteilen?

Häufig ja, und meist wächst der Bewerberkreis dadurch deutlich, weil viele Betriebe weniger Fläche suchen, als eine gewachsene Einheit hergibt. Eine Trennwand genügt allerdings nicht: Zähler, Sanitär- und Sozialräume, Zugang, Hofanteil und Stellplätze brauchen eine eindeutige Zuordnung, und der Vertrag muss benennen, welche Flächen beide Mieter gemeinsam benutzen. Kritisch ist auf einer tiefen Bommersheimer Parzelle der Zugang, weil dieselbe Einfahrt für beide der einzige Weg ist. Ob die geplante Aufteilung zulässig ist, klären wir mit der Stadt Oberursel (Taunus) vor dem ersten Angebot. Und wir rechnen nach, ob zwei kleinere Einheiten zusammen wirklich mehr tragen als eine große.

Wer zahlt den Rückbau, wenn der Gewerbemieter auszieht?

Diejenige Seite, die der Vertrag benennt - weshalb die Frage an den Anfang der Laufzeit gehört und nicht an ihr Ende. Bewährt hat sich, die Einbauten in zwei Gruppen zu teilen: Was ein Nachfolger gebrauchen kann, bleibt; was auf einen einzelnen Betrieb zugeschnitten ist, wird entfernt, und dafür steht die Pflicht ausdrücklich im Vertrag. Grundlage bleibt in jedem Fall der dokumentierte Zustand bei Vertragsbeginn, also Maße, Ausstattung und Bilder als Anlage, einschließlich der Hoffläche. In alter Substanz gehört zusätzlich die Art der Ausführung geregelt, weil ein grober Rückbau an Fachwerk und Putz mehr anrichten kann als der Einbau. Wir nehmen den Ausgangszustand vollständig auf und erteilen Ausbaufreigaben nur schriftlich.

Gilt die Mietpreisbremse für Gewerbeflächen in Bommersheim?

Nein. Mietpreisbremse und Kappungsgrenze gehören zum Wohnraummietrecht und spielen bei gewerblich genutzten Flächen keine Rolle; den Betrag für eine Büro-, Werkstatt-, Laden- oder Lagerfläche vereinbaren Sie frei. Das gibt Spielraum, bedeutet aber auch: Wo der Vertrag eine Lücke lässt, greift kein Gesetz ein, das sie schließt. Aufmerksamkeit verdient der Fall, dass eine Einheit teilweise zu Wohnzwecken genutzt wird - auf einem gewachsenen Grundstück, wo Wohnen und Arbeiten nebeneinanderliegen, kommt das durchaus vor. Dann entscheidet der Schwerpunkt der Nutzung darüber, welches Regime gilt, und wir lassen die Einordnung bei Bedarf von einem Fachanwalt für Miet- und Gewerberecht klären.

Wie wichtig sind Zufahrt und Stellplätze bei der Gewerbevermietung?

Sie entscheiden oft vor allem anderen, weil eine Fläche im hinteren Grundstücksteil nur über den Hof zu erreichen ist. Breite und Höhe der Einfahrt, die Tiefe des Hofes und die Frage, ob ein Transporter wenden oder nur rückwärts einfahren kann, bestimmen, wer überhaupt anfragt. Bei den Stellplätzen gilt Ähnliches: Mitarbeiter können die U3-Station im Stadtteil nutzen, Kundschaft und Lieferverkehr kommen aber über die Frankfurter Landstraße. Wir nehmen diese Maße auf und stellen sie an den Anfang der Flächenbeschreibung. Im Vertrag halten wir Mitarbeiterstellplätze, Flächen für Kundenfahrzeuge und reine Rangierfläche auseinander, gerade wenn im Vorderhaus weiter gewohnt wird.

Kann ich meine Bommersheimer Gewerbefläche aus der Ferne vermieten?

Ja, das ist bei uns Routine. Aufnahme mit Maßen und Bildern, Klärung der zulässigen Nutzung, Vermarktung, Prüfung der Betriebe, Besichtigungen, Verhandlung und die dokumentierte Übergabe von Fläche, Hof und Schlüsseln laufen vor Ort über uns. Sie erhalten nach jedem Schritt eine Rückmeldung, und entschieden wird schriftlich. Gehört das Anwesen mehreren Eigentümern oder einer Erbengemeinschaft - bei alten Hofreiten eher Regel als Ausnahme -, halten wir alle Beteiligten auf demselben Stand und bündeln Rückfragen, damit keine Entscheidung an unterschiedlichem Kenntnisstand scheitert. Auch Handwerksbetriebe vor Ort beauftragen wir, wenn vor der Übergabe etwas zu erledigen ist.