Wohnung bewerten in Rüsselsheim-Königstädten

Warum die Quadratmeterrechnung bei Eigentumswohnungen scheitert

Fläche mal Quadratmeterpreis liegt nahe und geht fast nie auf. Zwischen zwei gleich großen Einheiten stehen Stockwerk und Treppenführung, Ausrichtung und Lichteinfall, Zuschnitt, Balkon oder Gartenanteil, Ausstattung und Abstellplatz – dazu der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums und die Kassenlage der Gemeinschaft. In Königstädten kommt ein Punkt hinzu, der sich aus der Ortsgeschichte erklärt: Eine Einheit im aufgeteilten Wiederaufbauhaus an einer der alten Gassen und eine Einheit im planmäßigen Geschossbau der Siedlungsjahre sind zwei grundverschiedene Produkte, auch wenn in beiden Exposés dieselbe Quadratmeterzahl steht. Deshalb erfassen wir diese Merkmale einzeln; zusammengenommen machen sie einen erheblichen Teil des Ergebnisses aus.

Etage, Ausrichtung und Aufzug: die Position im Gebäude

Bei einem freistehenden Haus gibt die Anschrift den Ton an, bei einer Wohnung die Position im Gebäude. Eine Einheit im Erdgeschoss mit eigenem Zugang zu einem abgetrennten Gartenstück wird anders eingeordnet als eine in der obersten Etage, und fehlt ein Aufzug, verliert jedes weitere Stockwerk an Anziehungskraft – besonders bei Käufern, die für die nächsten Jahrzehnte planen. Dachgeschosswohnungen punkten häufig mit Licht und Zuschnitt, bringen aber Schrägen mit, die die anrechenbare Fläche mindern. In Königstädten tritt die Frage hinzu, ob die Wohnräume zur ruhigen Grünkante Richtung Königstädter Wald oder zur Durchgangsstraße weisen. Diese Position sehen wir uns konkret an, statt sie in einem Gebäudedurchschnitt untergehen zu lassen.

Was der Rücklagenstand über den Wohnungswert aussagt

Die Erhaltungsrücklage bleibt bei Einschätzungen erstaunlich oft unbeachtet, obwohl ein Anteil daran zu Ihrer Wohnung gehört. Ist das Konto gut gefüllt, sind absehbare Arbeiten am Gemeinschaftseigentum gedeckt und eine Umlage unwahrscheinlich – Käufer und ihre Banken achten darauf, weil es die Kalkulation absichert. Maßgeblich ist dabei nicht der absolute Betrag, sondern das Verhältnis zum Zustand des Hauses: Eine kleine Rücklage in einer frisch instandgesetzten Anlage ist unproblematisch, eine scheinbar üppige in einem Haus mit offenem Dach reicht womöglich trotzdem nicht. Wir prüfen den Stand, führen ihn als eigenen Posten und ordnen ein, wie er zur vorhandenen Substanz passt.

Versammlungsprotokolle lesen sich wie eine Wertakte

Kaum ein Dokument sagt über den Wert einer Wohnung so viel aus wie die Niederschriften der Eigentümerversammlung – und kaum eines wird schneller beiseitegelegt. Darin stehen gefasste Umlagenbeschlüsse, bevorstehende Arbeiten, Konflikte innerhalb der Gemeinschaft und der Hinweis, ob eine Verwaltung bestellt ist oder in Eigenregie gewirtschaftet wird. Ein bereits gefasster Umlagenbeschluss drückt den Wert, weil die Zahlung den künftigen Eigentümer trifft; eine Gemeinschaft, die planmäßig instand hält und sauber protokolliert, zahlt umgekehrt auf den Preis ein. In den kleinen Königstädter Gemeinschaften, die aus späterer Aufteilung hervorgegangen sind, fehlen förmliche Niederschriften bisweilen vollständig – dann setzen wir den Stand aus Abrechnungen und Belegen der zurückliegenden Jahre zusammen.

Warum der Mietstatus das Bewertungsverfahren bestimmt

Mit laufendem Vertrag zu verkaufen ist eine andere Aufgabe als ohne. Ist niemand eingezogen, bewerben sich Menschen, die selbst darin wohnen wollen. Läuft ein Vertrag, erst recht ein alter, bleiben im Wesentlichen Anleger übrig, für die der Kaufpreisfaktor zählt. Die Rechnung springt damit vom Vergleichs- auf den Ertragswert. Wer einen Auszug abwarten möchte, sollte vorher zwei Dinge wissen: wie weit die beiden Ergebnisse im konkreten Fall auseinanderliegen und wie viele Monate an Hausgeld, Rücklagenzahlung und Nebenkosten in der Wartezeit zusammenkommen. Beide Szenarien rechnen wir durch und stellen sie einander gegenüber, statt eine einzelne Zahl ohne Zusammenhang zu nennen.

Wie Kapitalanleger den Ertragswert einer Einheit rechnen

Anleger interessiert bei einer vermieteten Wohnung nicht, was ein Selbstnutzer zahlen würde, sondern das Verhältnis zwischen Jahresnettokaltmiete und Kaufpreis. Der daraus abgeleitete Kaufpreisfaktor wird mit anderen Anlageformen verglichen. Zusätzlich fließen Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungsaufwand und die Einschätzung ein, wie verlässlich sich die Wohnung erneut vermieten lässt. Für Königstädten spielt dabei eine Rolle, dass der Stadtteil über die Anschlussstelle 29 der A 60 und das benachbarte Rüsselsheimer Dreieck an die Achsen Richtung Frankfurt, Mainz und Flughafenumfeld angebunden ist, während die Stadtbuslinie zum Bahnhof Rüsselsheim führt. Den Ertragswert leiten wir aus den tatsächlichen Zahlen her und halten ihn gegen den Vergleichswert.

Wohnungen aus den Jahrzehnten nach 1956

Am 1. Juli 1956 kam Königstädten zu Rüsselsheim, und in den Jahren darauf setzte der geplante Siedlungsbau auf der früheren Feldflur ein. Aus dieser Phase und den folgenden Jahrzehnten stammt ein großer Teil des heutigen Bestands: zunächst frei stehende Ein- und Zweifamilienhäuser, später Reihenhäuser und Geschosswohnungsbau mit regelmäßigen Zuschnitten. Für die Bewertung ist das eine komfortable Ausgangslage, weil Grundrisse vorhersehbar sind und sich Vergleichsfälle finden lassen. Die eigentliche Frage verlagert sich damit auf den Modernisierungsstand: Sind Fenster, Dach, Leitungen und Wärmeerzeuger erneuert, und wurde darüber gemeinschaftlich beschlossen und abgerechnet? Genau daran trennen sich zwei äußerlich gleiche Anlagen im Ergebnis erheblich.

Stellplatz und Garage sind in Königstädten kein Beiwerk

Der Stadtteil gibt der Anschlussstelle 29 der A 60 seinen Namen, einen eigenen Schienenhalt gibt es nicht; die Verbindung zum Bahnhof Rüsselsheim und damit zu den S-Bahnen Richtung Frankfurt, Flughafen, Mainz und Wiesbaden übernimmt die Stadtbuslinie. Für eine Eigentumswohnung folgt daraus: Ein fester, verbriefter Abstellplatz ist hier dauerhaft wertrelevant und nicht bloß bequem. Auf die rechtliche Form kommt es an – Sondereigentum wiegt schwerer als ein Sondernutzungsrecht, und beides wiegt schwerer als eine gelebte Übung ohne Eintrag. Jede dieser Nebenflächen gleichen wir mit der Teilungserklärung ab und setzen sie einzeln an, damit im Verkaufsfall niemand darüber diskutiert, was eigentlich mitverkauft wird.

Energetische Entscheidungen trifft in der WEG die Mehrheit

Über die Energieeffizienz eines Einfamilienhauses entscheidet der Eigentümer, über die einer Wohnanlage die Gemeinschaft. Der Energieausweis bezieht sich auf das gesamte Gebäude, Dämmung oder ein neuer Wärmeerzeuger werden gemeinsam beschlossen, und die Kosten verteilen sich nach Miteigentumsanteilen. Auf den Wert wirkt das in zwei Richtungen. Ein energetisch schwaches Haus bringt höhere Nebenkosten und absehbaren Aufwand mit, der sich allerdings auf viele Schultern verteilt. Sind Fenster, Dach oder Heizzentrale bereits erneuert, ist das ein nachweisbarer Vorteil, der in Inseraten regelmäßig untergeht. Wir ordnen den Zustand des Gemeinschaftseigentums ein und beziffern, welcher Anteil daran realistisch auf Ihre Einheit entfällt.

Wohnungen im Altortsbestand um den Bismarckplatz

Rund um den Bismarckplatz mit der 1895 gepflanzten Bismarck-Eiche und entlang von Rathausstraße, Obergasse, Hintergasse und Froschgasse liegt der historische Kern; die evangelische Kirche in der Rathausstraße reicht in ihren Ursprüngen bis ins Jahr 880 zurück. Der Luftangriff in der Nacht vom 12. auf den 13. August 1944 zerstörte dort rund 86 Prozent der Gebäude, doch der Wiederaufbau folgte dem alten Gassennetz und nahm die früheren Häusergrundrisse häufig wieder auf; einzelne fränkische Fachwerkhäuser blieben stehen. Wohnungseigentum ist hier fast durchweg durch spätere Aufteilung entstanden, und die Parzellen sind schmal und tief. Für die Bewertung heißt das: Die reine Wohnfläche sagt wenig, entscheidend sind Zufahrt, Stellplatzsituation, Grenzbebauung und die Frage, wie Hof und Nebengebäude in der Teilungserklärung zugeordnet sind.

Typische Fehler bei der eigenen Wohnungseinschätzung

Bei Selbsteinschätzungen wiederholen sich vier Muster. Erstens werden Angebotspreise aus Portalen für erzielte Preise gehalten, obwohl sie lediglich Forderungen sind. Zweitens bleiben die Finanzen der Gemeinschaft unbeachtet, obwohl ein gefasster Umlagenbeschluss oder eine dünne Rücklage den Wert tatsächlich mindert. Drittens wird der Mietvertrag als Randnotiz behandelt, obwohl er das ganze Verfahren umstellt. Viertens fließt die eigene Renovierung voll in die Rechnung ein, obwohl Käufer fremden Geschmack nicht bezahlen. Hinzu kommt, was ein Portal über diesen Stadtteil nicht wissen kann – ob die Einheit im aufgeteilten Altortshaus oder im Geschossbau der Siedlungsjahre liegt und ob ein Abstellplatz verbrieft dazugehört. Wer seine Wohnung bewerten lässt, in Rüsselsheim-Königstädten und über alle drei Ebenen hinweg, geht diesen Mustern aus dem Weg.