Immobilie verkaufen in Roßdorf

Was kostet es, eine Immobilie in Roßdorf zu verkaufen?

Im Vorfeld zahlen Sie nichts – weder für die Einschätzung noch für Fotos, Exposé oder Schaltung. Bezahlt werden wir allein, wenn der Verkauf zustande kommt, und zwar nach dem Termin beim Notariat; bewohnen Sie das Objekt selbst, teilen sich beide Vertragsseiten den Betrag nach hessischer Übung. Abgedeckt sind damit Bewertung, Aktenbeschaffung, Bildaufbereitung, die eigene Objektseite und die parallel laufende Kampagne. Objektbezogen können Posten dazukommen, etwa die Löschung einer Grundschuld oder eine Forderung Ihrer Bank wegen vorzeitiger Ablösung. Diese Zahlen legen wir Ihnen schriftlich vor, bevor Ihr Roßdorfer Objekt an den Markt geht.

Wie lange dauert ein Immobilienverkauf in Roßdorf bis zum Notartermin?

Im Durchschnitt trennen Auftragserteilung und Beurkundung bei uns keine neun Wochen. Ob es schneller oder langsamer geht, hängt an drei Größen: welche Objektart verkauft wird, ob sie im Kernort oder in Gundernhausen steht und mit welcher Zahl Sie einsteigen wollen. Der kürzeste Weg entsteht aus einem realistischen Einstieg plus fertiger Aktenmappe; eine zu ambitionierte Zahl dehnt die Sache verlässlich, weil erst Wochen ins Land gehen müssen, bevor jemand nachkorrigiert. Alte Substanz in den Ortskernen bringt Vorlauf mit sich, weil Bauakte und behördliche Auskünfte Zeit brauchen – wir holen sie vor dem Start ein und nicht mitten in der Verhandlung. Dass wir jeden Interessenten vorab abklopfen, spart obendrein die Termine, die ohnehin im Sand verlaufen wären.

Wie ermitteln Sie den Wert meiner Immobilie in Roßdorf?

Am Beginn steht eine Einsortierung in zwei Achsen: Kernort oder Gundernhausen – und dann alter Ortskern, Werkshausschicht aus der Steinbruchzeit, Siedlungsring der Pendlerjahrzehnte oder jüngeres Baugebiet an der Gemarkungsgrenze. Erst danach kommen die Rechengrößen: tatsächlich erzielte Vergleichspreise, der Zustand, den ausschließlich ein Ortstermin offenlegt, die Erreichbarkeit über die drei Anschlussstellen der B 26 und die Überlegung, für wen dieses eine Haus überhaupt gebaut zu sein scheint. Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses beim Landkreis Darmstadt-Dieburg gehen als ein Faktor unter mehreren ein und sind nie das Ergebnis. Bezahlen müssen Sie dafür nichts, verpflichten tut Sie das ebenfalls nicht. Ein beglaubigtes Gutachten allerdings ersetzt unsere Einschätzung nicht – wird eines für Gericht oder Finanzamt verlangt, sagen wir das offen.

Macht es einen Unterschied, ob mein Objekt im Kernort oder in Gundernhausen liegt?

Ja, und zwar bei der Käufergruppe mehr als beim Etikett. Gundernhausen war bis zum 1. Januar 1977 eine eigenständige Gemeinde und hat sich seinen eigenen Dorfkern samt evangelischer Kirche bewahrt; bis heute gilt dort mit 06071 die Dieburger Telefonvorwahl, im Kernort dagegen 06154. Wer Ortsnähe zu Darmstadt sucht, landet eher im Kernort mit seiner Versorgung und den Schulen; wer Platz, Hofsituation und Feldrand will, sieht sich in Gundernhausen um. Wir richten Exposé und Kampagne danach aus, statt beide Ortsteile über einen Kamm zu scheren.

Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf in Roßdorf?

Sechs Papiere bilden den Sockel: Auszug aus dem Grundbuch, Flurkarte, Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis, Flächenberechnung, Grundrisse, Energieausweis. Steht Ihr Haus in einem der beiden Ortskerne oder stammt es aus der Werkshausschicht am Roßberg, tritt die Bauakte hinzu – Bank und Käuferseite wollen den Unterschied zwischen ursprünglicher Genehmigung und späterem Anbau schwarz auf weiß sehen, bei Hofstellen meist rund um Scheune und Rückgebäude. Eigentumswohnungen verlangen obendrein Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen, unbebaute Parzellen die baurechtliche Einordnung. Sammeln müssen Sie davon nichts selbst. Unser Backoffice stellt die Anträge beim Bauamt der Gemeinde Roßdorf, beim Landkreis Darmstadt-Dieburg und beim Grundbuchamt, lange bevor jemand nachhakt.

Soll ich mein Roßdorfer Haus vor dem Verkauf noch sanieren?

In voller Höhe zahlt sich das so gut wie nie aus. Wer kurz vor dem Verkauf Bad, Fenster oder Heizung erneuert, sieht davon nur einen Bruchteil im Kaufpreis wieder – und bei den schmalen Werkshäusern aus der Roßberger Steinbruchzeit ist die unangetastete Substanz für viele Interessenten sogar genau der Grund, sich überhaupt zu melden. Wirkung erzielen die kleinen Handgriffe: Keller und Speicher leerräumen, Hof und Zuwegung frei machen, klemmende Türen und Bagatellschäden richten, die auf Fotos wie Vernachlässigung aussehen. Steht Ihr Gebäude unter Schutz, sind manche Eingriffe zudem abstimmungspflichtig; dann fahren Sie mit einem offen benannten und eingepreisten Zustand meist besser. Wir gehen mit Ihnen durch, welche Position sich rechnet und welche Sie streichen können – entscheiden tun Sie.

Kann ich in Roßdorf verkaufen, ohne ein Inserat zu schalten?

Das ist ausdrücklich vorgesehen. Weder Portalanzeige noch Schild am Zaun sind nötig; die Vermarktung stützt sich dann allein auf unsere vorqualifizierte Käuferdatenbank und auf Direktansprache. In zwei Dorfkernen, in denen man einander kennt, gibt genau dieser Punkt für etliche Eigentümer den Ausschlag – nach einem Todesfall in der Familie, während einer Trennung oder vor einem Umzug, von dem noch niemand wissen soll. Die Adresse gibt es für Interessenten erst, nachdem Ernsthaftigkeit und Finanzierung geklärt sind. Wettbewerb entsteht trotzdem: Auch im vertraulichen Verfahren sprechen wir mehrere geeignete Parteien im selben Zeitfenster an.

Wir haben in Roßdorf geerbt – wie einigt sich die Erbengemeinschaft?

Solange keine belegbare Zahl auf dem Tisch liegt, verhandelt eine Erbengemeinschaft über Gefühle. Genau dort setzen wir an. Ein Roßdorfer Nachlass besteht selten nur aus dem Wohnhaus: Meist gehören Hof, Scheune und ein Streifen Gartenland dazu, und jeder Beteiligte denkt beim Wort Wert an ein anderes dieser Teile. Wir beziffern die Bestandteile einzeln – Wohnteil, Nebengebäude, Fläche – und schaffen so eine gemeinsame Rechengrundlage. Alle Miterben erhalten dieselbe Information zur selben Zeit, Rundgänge legen wir auf wenige gebündelte Termine, und jeden Schritt der Erlösverteilung halten wir schriftlich fest. Was erbrechtlich oder steuerlich gilt, klären Notariat, Fachanwalt oder Steuerberater.

Woran erkennen Sie einen zahlungsfähigen Käufer?

Die Geldfrage stellen wir vor dem ersten Rundgang, nicht hinterher: Wie hoch ist das Eigenkapital, läuft bereits ein Gespräch mit einer Bank, und wie weit ist es gediehen? Ehe wir ein Objekt für jemanden zurückstellen, muss die schriftliche Zusage des Kreditinstituts vorliegen. Klingt banal, wird in der Praxis aber ständig übersprungen – und dann platzt der Verkauf nach sechs Wochen, während Ihr Haus in der Zwischenzeit nicht am Markt war. Geht es um sanierungsbedürftige Substanz, etwa ein Werkshaus aus der Steinbruchzeit, fragen wir zusätzlich nach dem geplanten Umbau, weil die Bank ihn mitbewertet. Für Sie heißt das: eine kürzere Terminliste, dafür belastbare Namen darauf.

Ich wohne nicht mehr in Roßdorf – geht der Verkauf trotzdem?

Ja – ein erheblicher Teil unserer Mandate läuft genau so. Die Aufnahmen entstehen vor Ort, die Rundgänge führen wir, die Auskünfte holen wir beim Bauamt der Gemeinde Roßdorf und beim Landkreis Darmstadt-Dieburg ein, den Schriftverkehr mit dem Notariat halten ebenfalls wir. Ihre Rolle ändert sich dadurch nicht: Per Telefon und Videokonferenz sind Sie eingebunden und geben jede wesentliche Weichenstellung selbst frei, ohne dafür an den Odenwaldrand fahren zu müssen. Unterlagen wandern digital hin und her; wollen Sie zur Beurkundung nicht anreisen, lässt sich das per Vollmacht regeln. Unterm Strich läuft ein solcher Verkauf genauso ab wie einer, bei dem der Eigentümer zwei Straßen weiter wohnt.

Schadet der fehlende Bahnanschluss dem Verkaufspreis in Roßdorf?

Er verschiebt die Argumentation, mehr nicht. Der Personenverkehr auf der Strecke Darmstadt Ost – Groß-Zimmern endete 1966, stillgelegt wurde sie 1982; im Alten Bahnhof ist heute das Südhessische Handwerksmuseum untergebracht. Käufer, die auf einen Bahnsteig angewiesen sind, sind hier ohnehin nicht die Zielgruppe. Wer über die Straße kommt, findet drei Anschlussstellen der B 26 und den Beginn der B 38 im Ort vor, dazu Buslinien nach Darmstadt und Reinheim. Wir schreiben das nüchtern ins Exposé, statt eine Anbindung zu behaupten, die es nicht gibt – das spart Enttäuschungen beim Termin und hält ernsthafte Interessenten im Verfahren.

Warum Valuvis und nicht ein Maklerbüro aus Darmstadt?

Weil ein Objekt zwischen Roßberg und Gundernhäuser Flur mehr verdient als die vierte Zeile in einer Ortsliste. Neben dem Portalinserat läuft bei uns eine eigene Kampagne auf Facebook und Instagram, deren Klicks alle auf einer Seite landen, die allein Ihrem Objekt gehört – verständlich auch für jemanden, der Roßdorf noch nie auf einer Karte gesucht hat. Die Bilder dazu entstehen beim Ortstermin und werden bei Vivesta Studio nachbearbeitet, die Papiere besorgt unser Backoffice bei Gemeinde und Kreis, ehe die erste Nachfrage kommt. Ihre Geschichte müssen Sie dabei nur einmal erzählen: Von der Ersteinschätzung bis zur Schlüsselübergabe bleibt dieselbe Person zuständig. Den Anfang machen wir kostenfrei; ob mehr daraus wird, liegt anschließend bei Ihnen.