Bewertungsgrundlagen in den Lamboyer Quartieren
Immobilie bewerten in Hanau-Lamboy
Immobilie bewerten in Hanau-Lamboy beginnt bei der Hausnummer: Nennen Sie uns Ihre, und wir sagen Ihnen kostenfrei, welcher Bestand für Ihr Objekt der Maßstab ist.
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Regionale Marktkenntnis
Hochwertige Analyse
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Neun Quartiere, ein Straßennetz
Immobilie bewerten in Hanau-Lamboy: warum der Straßenname als Vergleich nicht trägt
In fast jedem Stadtteil genügt die Straße, um einen Teilmarkt zu benennen. In Hanau-Lamboy genügt sie nicht. Das Stadtteilbüro Lamboy-Tümpelgarten führt neun benannte Quartiere, deren Grenzen quer durch die Straßenzüge verlaufen – abgegrenzt nach Hausnummernabschnitt und teils nach Straßenseite. Die Lamboystraße trägt allein sechs solcher Zuordnungen. Bei der Friedrich-Engels-Straße, der Chemnitzer Straße, der Cranachstraße und der Grünewaldstraße zählt die eine Straßenseite zu einem anderen Quartier als die gegenüberliegende, Oderstraße und Pappelweg tauchen gleich in zwei Quartierslisten auf. Diese Feinteilung ist kein Verwaltungsformalismus: Sie bildet ab, in welcher Bauphase gebaut wurde. Nach wenigen Hausnummern steht neben nachgenutzter Kasernensubstanz der Siedlungsbau ab 1963, dahinter Reihenhäuser von 2002 und Wohnungen ab 2010. Deshalb gilt hier ein anderer Ausgangspunkt als anderswo: Wer eine Immobilie bewerten lassen möchte, braucht zuerst die abschnittsgenaue Zuordnung, danach erst Verfahren, Vergleichsfälle und Unterlagenliste. Suchen Sie sich unten den Einstieg, der auf Ihr Eigentum zutrifft.
Haus mit Quartier statt bloßer Adresse
Zwischen einem Reihenhaus der Francoisgärten von 2002 und einem Einfamilienhaus im Tümpelgarten aus den Sechzigerjahren liegen wenige Gehminuten und mehrere Jahrzehnte Bauweise. Beim Haus lesen wir zuerst Hausnummer und Straßenseite, leiten daraus das Quartier ab, rechnen Boden und Gebäude anschließend getrennt und suchen die Referenzfälle innerhalb derselben Bauphase.
Zur Hausbewertung
Wohnung mit Jahrgang und Gemeinschaftsunterlagen
Lamboyer Wohnungseigentum verteilt sich auf weit auseinanderliegende Jahrgänge: Geschossbauten des Tümpelgartens ab 1963, die 60 Eigentumswohnungen der Francoisgärten von 2002, die 146 Wohnungen auf dem früheren Gleisbauhof-Gelände ab 2010. Deshalb schauen wir auf die Einheit, auf das Gesamtgebäude und auf die Beschlusslage der Gemeinschaft – und wählen danach zwischen Vergleichs- und Ertragswert.
Zur Wohnungsbewertung
Freie Fläche am Rand der Siedlungsquartiere
Eine Baulücke im Wohnquartier, eine Konversionsfläche Richtung Lamboywald und Gartenland am Kinzigdamm haben kaum etwas gemeinsam außer der Stadtteilgrenze. Bei unbebauten Flächen beginnen wir mit Zuschnitt, zulässigem Bauvolumen und Erschließungsstand, ehe eine Größenordnung überhaupt sinnvoll ist.
Zur Grundstücksbewertung
Wen die ermittelte Zahl später anspricht
Was eine Wertermittlung über Ihren Käuferkreis verrät
Eine Wertermittlung beantwortet eine zweite Frage gleich mit: für wen Ihr Objekt überhaupt in Betracht kommt. In Lamboy fallen diese Gruppen deutlich auseinander. Da sind Berufstätige, denen der eigene Schienenhalt wichtig ist – der Bahnhof Hanau Nord an der Friedberger Straße, bedient von der RB 49 Richtung Friedberg und Gießen. Da sind Haushalte, die den Stadtteil längst kennen und innerhalb der Quartiere umziehen wollen. Da sind Käufer, die gezielt junge Substanz in den Francoisgärten oder am Kinzigbogen suchen. Und da sind Gewerbetreibende, die Flächen im Gewerbegebiet Hanau-Nord oder in nachgenutzten Kasernenbauten anfragen. Fällt Ihre Entscheidung später zugunsten einer Vermarktung, spielen wir jede dieser Gruppen einzeln an – über Meta Ads bei Facebook und Instagram, deren Ausspielung wir nach Wohnregion, Interessenlage und Lebensphase steuern, parallel zum Inserat im Portal. Vorher steht aber nur der kurze Fragebogen, und der kostet Sie nichts.
Das Quartier bestimmt, wem die Anzeige erscheint
Ein Reihenhaus in den Francoisgärten, eine Wohnung im Wohnpark Kinzigbogen und ein Siedlungshaus zwischen Ahorn-, Buchen- und Eschenweg sprechen jeweils andere Haushalte an. Sobald feststeht, in welchem der neun Quartiere Ihr Objekt liegt, steht damit auch fest, an wen sich eine spätere Werbung richtet. Der Adressatenkreis wird schmal und trifft, statt breit über den Main-Kinzig-Kreis zu laufen.
Eine Objektseite, die das Quartier erklärt
Wird aus der Bewertung eine Vermarktung, landet jeder Klick auf einer eigenen Seite für genau dieses Objekt – Bilder, Eckdaten, Lage, Anfrageformular. Wer Lamboy nicht kennt, erfährt dort, dass zwischen Nordbahnhof, Lamboywald und Kinzigufer sehr unterschiedliche Wohnlagen liegen. Wer nachrechnet, hat Fläche, Baujahr und Nutzung beisammen, statt sie aus einer Portalzeile zu erraten.
Vorgefilterte Anfragen statt offener Liste
Eine begründete Zahl filtert, bevor der erste Termin stattfindet. Wir klären mit Interessenten vorab Finanzierungsstand, Zeithorizont und Vorstellungen und geben erst danach einen Besichtigungstermin. Was bei Ihnen ankommt, sind Gespräche mit Haushalten, die in diesem Quartier tatsächlich zum Abschluss kommen könnten.
Sie verhandeln mit einer hergeleiteten Zahl
Wer die Bestandteile seines Werts benennen kann, verhandelt anders: Er begründet, statt zu beharren. Das ist gerade hier entscheidend, weil Interessenten gern mit Zahlen von der gegenüberliegenden Straßenseite argumentieren. Mit der abschnittsgenauen Zuordnung im Rücken ist dieses Argument in einem Satz entkräftet.
Kurze Sichtbarkeitsphase statt Dauerangebot
Je länger ein Inserat unverändert online steht, desto selbstverständlicher erwarten Interessenten einen Abschlag. Ein geprüfter Startwert plus begleitende Werbung halten diese Phase kurz. Im Lamboyer Siedlungsbestand fällt ein überhöhter Ansatz zudem rasch auf, weil Objekte desselben Jahrgangs immer wieder auf den Markt kommen.
Zwei Interessentenkreise am selben Objekt
Passt die Zahl, treffen zwei Gruppen aufeinander: Pendler, denen der eigene Bahnhalt zusagt, und Ortsansässige, die innerhalb von Lamboy wechseln möchten. Genau daraus entsteht Wettbewerb – und der hebt das Ergebnis über das, was ein einziger Interessent von sich aus angeboten hätte. Fehlt der belastbare Startwert, kommt es zu dieser Konstellation erst gar nicht.
Zwischen Zuordnung und Erlös
Was nach der Zahl über den Erlös entscheidet
Alles beginnt mit der kostenlosen Einschätzung: kurzer Fragebogen, persönliche Prüfung, Rückmeldung meist schon am folgenden Werktag. Wer danach vermarktet, sieht den Unterschied in den Zahlen – aus Ø 5 monatlichen Anfragen werden Ø 13, und statt rund 3,8 Monaten Vermarktungsdauer sind es etwa 1,7.
Ohne Werbekampagne
Nur ImmoScout-Inserat
Ø 5 Anfragen
Ø 4 Besichtigungen pro Monat
Ca. 3,8 Monate Vermarktungsdauer
Mit paralleler Werbekampagne
ImmoScout + Werbekampagne
Ø 13 Anfragen
Ø 8 Besichtigungen pro Monat
Ca. 1,7 Monate Vermarktungsdauer
Von Ø 4 auf Ø 8 Termine im Monat
Wo innerhalb der eingeschätzten Spanne ein Objekt wirklich steht, zeigt sich erst, wenn mehrere Interessenten es von innen gesehen haben. In einem klein zugeschnittenen Quartier, in dem gerade kein zweites Objekt desselben Jahrgangs angeboten wird, sind diese Termine die einzige echte Probe aufs Exempel.
Bis zu 50 % weniger Zeit im Markt
Mit begleitender Kampagne schrumpft die Vermarktung von rund 3,8 auf etwa 1,7 Monate. Damit verkürzt sich genau der Abschnitt, in dem ein Inserat an Zugkraft verliert und Interessenten anfangen, den Preis als Verhandlungsmasse zu lesen.
Erfahrungsgemäß 5–8 % über dem Alleingang
Müssen mehrere vorgeprüfte Interessenten gleichzeitig entscheiden, wird das obere Ende der Spanne realistisch – erfahrungsgemäß fünf bis acht Prozent oberhalb dessen, was ohne begleitende Werbung herauskäme.
Der Vergleichsfall steht selten in derselben Straße
Weil die Quartiersgrenzen quer durch die Lamboyer Straßenzüge laufen, findet sich der brauchbare Vergleichsfall häufig zwei Straßen weiter, der unbrauchbare dagegen direkt gegenüber. Wir suchen ihn über Hausnummernabschnitt und Bauphase – zuerst für die Wertermittlung, später für die Frage, wem wir das Objekt zeigen.
Mehr erfahren zur Valuvis Methode
Einordnung vor Berechnung
Warum Abschnittsgenauigkeit in Lamboy mehr wiegt als Quadratmeterpreise
Eine Durchschnittszahl pro Quadratmeter setzt voraus, dass der Bestand halbwegs einheitlich ist. Für Hanau-Lamboy trifft diese Voraussetzung nicht zu. Die Quartiersliste des Stadtteilbüros schneidet die Lamboystraße nach Nord- und Südseite sowie nach Hausnummernabschnitten, und dieselbe Trennlogik greift bei Friedrich-Engels-Straße, Chemnitzer Straße, Cranachstraße, Grünewaldstraße, Lenbachstraße, Neuhofstraße und Am Tümpelgarten. Was sie unterscheidet, ist real: wilhelminische Kasernenbauten der Jahre 1891 bis 1913, Siedlungsbau ab 1963, Reihen- und Doppelhäuser von 2002, Wohnungen ab 2010. Keiner dieser Jahrgänge wird von einem gemeinsamen Mittelwert getroffen. Unsere Arbeit fängt deshalb bei der Zuordnung an – Quartier, Objektart, Verfahren, Vergleichsfälle – und braucht mehr Zeit als eine Formel. Dafür erhalten Sie eine Zahl, die vor Miterben, Bank oder Käufer standhält.
1.200+
Objekte bewertet
in Hanau und im übrigen Rhein-Main-Gebiet
5.0
Sterne Bewertung
auf Google
3 min
für Ihre Angaben im Fragebogen
Ihre persönliche Einschätzung folgt zeitnah
Rückmeldungen aus den Quartieren
Was Lamboyer Eigentümer über unsere Einschätzung berichten
Hier sprechen Eigentümer, die ihr Haus, ihre Wohnung oder eine unbebaute Fläche haben einordnen lassen – teils mit Verkaufsabsicht, teils zur Vorbereitung einer Übergabe. 5,0 Sterne auf Google stehen für Zahlen, die begründet und nicht behauptet werden.
Ein großes Dankeschön an Valuvis Immobilien! Als ich mich entschied, meine Wohnung in Frankfurt zu verkaufen, war ich mir unsicher über den aktuellen Immobilienmarkt und die Marktsituation. Das Team von Valuvis hat mir mit einer detaillierten Immobilienbewertung geholfen und den Wert meiner Wohnung präzise ermittelt. Ich war beeindruckt, wie professionell und effizient sie meine Wohnung vermarktet haben. Dank ihrer Expertise in Preisverhandlungen konnte ich einen tollen Verkaufspreis erzielen. Für alle, die einen zuverlässigen Immobilienmakler in Frankfurt suchen, kann ich Valuvis wärmstens empfehlen!
Professioneller Verkauf mit Top-Ergebnis
~ Magdalena Eichelsbacher
Der Verkaufsprozess mit diesem Immobilienmakler war eine durchweg positive Erfahrung. Die Bewertung der Immobilie basierte auf fundiertem Marktwissen, und die Verkaufsstrategie war effektiv und zielgerichtet. Die professionelle Herangehensweise und das umfassende Verständnis für den Immobilienmarkt führten zu einem schnellen Verkauf und einem hervorragenden Verkaufspreis. Die kontinuierliche Kommunikation und Beratung während des gesamten Prozesses waren außergewöhnlich und vermittelten uns ein hohes Maß an Sicherheit und Vertrauen.
Strukturiert, transparent und erfolgreich
~ Bernd Rettig
Wir haben uns vom ersten Kontakt an gut aufgehoben gefühlt. Die Beratung war professionell, ehrlich und unaufdringlich – genau das, was man sich bei einem Immobilienkauf in dieser Größenordnung wünscht.
Rundum zufrieden mit dem Kaufprozess
~ Familie Schröder
Herr Rücker ist ein ehrlicher und offener Geschäftspartner. Ich kann ihn guten Gewissens empfehlen. Seine unkomplizierte Art und direkte Kommunikation haben die Zusammenarbeit sehr angenehm gemacht.
Ehrlich, direkt und absolut empfehlenswert
~ Lennart Rondi
Im Namen unserer Webagentur Geomodo bedanke ich mich für die tolle Zusammenarbeit mit Valuvis Immobilien. Wir sind froh in Frankfurt mit einem so zuverlässigen Immobilienmakler arbeiten zu können und freuen uns schon auf's nächste Mal.
Tolle Zusammenarbeit, gerne wieder
~ Niklas Rapp
Ich war anfangs etwas skeptisch, weil der Immobilienmarkt momentan ja eher unübersichtlich ist, aber das Team der Valuvis GmbH hat mich komplett überzeugt. Was mir besonders positiv aufgefallen ist: Man ist hier keine Nummer. Mein Ansprechpartner, Herr Rücker, war gefühlt immer erreichbar und hat sich immer viel Zeit genommen, mir alles in Ruhe zu erklären. Alles verlief super transparent und professionell.
Persönlich betreut statt nur eine Nummer
~ Tanja F.
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~ Bernd Rettig
Maximilian Rücker
Geschäftsführer
Warum wir zuerst die Hausnummer lesen
Eine Einschätzung in Hanau-Lamboy beginnt beim Quartier, nicht bei der Straße
Fehler in einer Wertermittlung entstehen selten in der Rechnung. Sie entstehen davor, bei der Frage, welchem Teilmarkt ein Objekt zuzuordnen ist. In Lamboy ist diese Frage besonders heikel, denn der Stadtteil führt neun benannte Quartiere: Gleisbauhof und Nordbahnhof, Lamboywald und Bulau, dazu Moselstraße, Karl-Marx-/Paul-Ehrlich-Straße, Feuerbachstraße, Francoisgärten und Tümpelgarten. Abgegrenzt werden sie nach Hausnummernabschnitt und Straßenseite. Wer über den Straßennamen einen Vergleich bildet, stellt damit regelmäßig Objekte aus verschiedenen Jahrzehnten nebeneinander, ohne es zu bemerken. Wir setzen an dieser Stelle an, weil jede spätere Entscheidung – Verfahren, Referenzfälle, Unterlagen – von der richtigen Zuordnung abhängt.
Geografisch bildet Lamboy den östlichsten Bezirk der Hanauer Kernstadt, östlich der Bahnstrecke Friedberg–Hanau und nördlich der Kinzig gelegen, mit rund 6,6 Quadratkilometern Fläche. Der Name stammt von Guillaume de Lamboy, einem kaiserlichen General, der die Festung Hanau 1635/36 belagerte; ein Wandbild an der Lamboystraße hält das fest, ein Gedenkstein an der Karl-Marx-Straße erinnert an die Schlacht bei Hanau von 1813. Den heutigen Baubestand prägt jedoch eine jüngere Geschichte: Ab den 1890er Jahren entstanden hier große Kasernenanlagen – die Francois-Kaserne zwischen 1891 und 1894, die Hessen-Homburg-Kaserne zwischen 1908 und 1912, die Hutier-Kaserne zwischen 1911 und 1913, dazu der Yorckhof als Offizierswohnanlage. Ganze Straßenabschnitte sind davon bis heute geprägt, und genau dort verlaufen die Quartiersgrenzen.
Danach liest sich der Stadtteil fast wie eine Zeitleiste. Im Tümpelgarten wurde ab 1963 ein Baugebiet für rund 700 Wohnungen erschlossen, mit Zeilenbauten, Reihen- und Doppelhäusern sowie Hochhäusern; 1964 kam die Tümpelgartenschule hinzu, und die Wohnwege tragen dort Baumnamen von Ahorn bis Ulme. Im Quartier Feuerbachstraße heißen die Straßen nach Malern, im Quartier Moselstraße nach Flüssen – ein praktischer Hinweis darauf, wo man sich gerade befindet. 2002 entstanden auf dem Areal der Francois-Kaserne 155 Reihen- und Doppelhäuser sowie 60 Eigentumswohnungen, ab 2010 auf dem Gleisbauhof-Gelände weitere 146 Wohnungen samt Handelsfläche. Die Hauptfeuerwache der Stadt Hanau wurde 2011 auf dem Gelände der Hutier-Kaserne eingeweiht, nördlich davon liegt das Gewerbegebiet Am Lamboywald. Einen Vorzug teilt Lamboy mit wenigen Hanauer Stadtteilen: den eigenen Schienenhalt Bahnhof Hanau Nord an der Friedberger Straße, seit dem 1. Dezember 1879 in Betrieb, heute von der RB 49 bedient und mit zwei Außenbahnsteigen ausgestattet.
Was Sie am Ende bekommen, ist keine Gefälligkeitszahl zur Auftragssicherung, sondern eine Einschätzung samt Begründung: Quartier, Objektart, angewandtes Verfahren, herangezogene Vergleichsfälle und der Zweck, für den die Zahl gilt. Los geht es über den kurzen Online-Fragebogen; anschließend sehen wir uns Ihre Angaben persönlich an und melden uns meist innerhalb eines Werktags. Über 1.200 eingeordnete Objekte haben uns gezeigt, wie weit zwei Adressen derselben Straße auseinanderliegen können. Was Sie mit dem Ergebnis anfangen – verkaufen, vermieten oder schlicht Bescheid wissen –, bleibt Ihre Sache; kosten wird es Sie in keinem Fall etwas.
Maximilian Rücker
Geschäftsführer
So kommen Sie zur ersten Zahl
Immobilie in Hanau-Lamboy bewerten lassen – so starten Sie
Der Fragebogen fragt nacheinander Objektart, Fläche, Baujahr und Adresse ab und endet mit Ihren Kontaktdaten; gut drei Minuten sollten Sie einplanen. Auf dem Bildschirm erscheint danach absichtlich keine automatische Spanne. Stattdessen sehen wir uns Ihre Angaben an, ordnen das Objekt dem zutreffenden Lamboyer Quartier zu und melden uns meist innerhalb eines Werktags. Wünschen Sie eine Begehung, kommen wir vorbei. Beides kostenlos, beides unverbindlich.
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Rechenweg vor Rechenergebnis
Der Rechenweg richtet sich nach Objektart und Quartier
Über den Rechenweg entscheidet nicht der Wunsch des Eigentümers, sondern die Objektart zusammen mit ihrer Lage im Quartier. Wir bestimmen ihn vorab und erklären die Wahl, damit die Zahl am Ende zu Ihrem Fall gehört und nicht zu einem gedachten Mittelwert für den Stadtteil.
Weshalb wir die Verfahrenswahl offenlegen
Bei einem Reihenhaus der Francoisgärten oder einer Wohnung aus dem Bestand am Kinzigbogen existieren genügend beurkundete Abschlüsse desselben Jahrgangs – dort trägt der Vergleich. Bei nachgenutzter Kasernensubstanz oder einem Einzelobjekt mit ungewöhnlichem Zuschnitt existieren sie nicht, also werden Boden und Gebäude einzeln bewertet. Steht ein Mietverhältnis dahinter, bestimmt der Ertrag die Rechnung. Welchen Weg wir gewählt haben, halten wir schriftlich fest, ebenso die Begründung – und wo es sinnvoll ist, prüfen wir das Ergebnis mit einem zweiten Verfahren nach.
Marktwert, Verkehrswert, Beleihungswert: was wann gilt
Diese Begriffe werden im Alltag synonym verwendet, obwohl sie Verschiedenes meinen und selten dieselbe Zahl ergeben. Für eine Erbauseinandersetzung wird ein Verkehrswert zum Stichtag gebraucht, für den Markteintritt eine Preisstrategie, für die Finanzierung eine Größe, die das Institut selbst festlegt. Wir sagen Ihnen vorab, welcher Begriff Ihren Anlass abdeckt, wie weit er trägt und ab wo eine andere Auskunft nötig wird.
Wie Käufer entlang der RB 49 rechnen
Interessenten für Lamboy haben meist parallel in anderen Hanauer Stadtteilen und entlang der Bahnstrecke Friedberg–Hanau gesucht und stellen Wege, Zustand und Nebenkosten gegeneinander. Die einen zählen zuerst die Schritte bis zum Bahnhof Hanau Nord, die anderen schauen auf die ruhigen Wohnwege im Tümpelgarten oder die Nähe zum Lamboywald. Diese Gegenrechnungen nehmen wir in der Einschätzung vorweg, damit sie Sie nicht erst am Verhandlungstisch treffen.
Woran Sie eine tragfähige Zahl erkennen
Vier Merkmale einer belastbaren Lamboyer Einschätzung
Brauchbar wird eine Einschätzung erst, wenn Sie ihren Weg nachvollziehen können. Vier Punkte machen den Unterschied sichtbar – und keiner davon taucht später auf einer Rechnung auf.
Einordnung bis auf den Hausnummernabschnitt
Maßgeblich sind hier Hausnummer und Straßenseite, nicht der Straßenname; daraus ergibt sich das Quartier und damit der Bestand, an dem gemessen wird. Erst danach steht das Verfahren fest. Wo Quartiersgrenzen mitten durch Straßenzüge verlaufen, ersetzt keine Fernauskunft diesen Schritt.
Quartierszuordnung nach Hausnummer und Straßenseite
Bauphase des Objekts vor der Rechnung geklärt
Vor-Ort-Termin ohne Kosten, wo er Klarheit bringt
Vergleichsfälle aus dem passenden Quartier
Ein Siedlungshaus der Sechzigerjahre wird an seinem eigenen Jahrgang gemessen, ein Haus aus den Francoisgärten an Abschlüssen von 2002. Grundlage sind beurkundete Kaufpreise, nicht die Forderungen, die in Portalanzeigen stehen.
Beurkundete Kaufpreise als Datengrundlage
Getrennte Auswertung je Quartier und Baujahrgang
Benannte Referenzfälle statt anonymer Mittelwerte
Eine Herleitung, die jeder Beteiligte nachlesen kann
Bei uns kommt die Spanne nie ohne ihre Begründung. Vor Miterben, im Bankgespräch oder gegenüber einem Kaufinteressenten müssen Sie die Zahl deshalb nicht neu erfinden, sobald jemand mit der Nachbarstraße argumentiert.
Begründete Verfahrenswahl schriftlich festgehalten
Eindeutig benannter Zweck der Wertaussage
Offener Verweis, wo Fachberatung nötig wird
Kostenfrei und ohne Auftragsbindung
Für Einschätzung, Prüfung und gegebenenfalls Begehung berechnen wir nichts, und ein Auftrag entsteht daraus auch nicht. Ein Teil der Lamboyer Eigentümer lässt zunächst nur einordnen, weil in der Familie eine Übergabe ansteht – und kommt Jahre später darauf zurück.
Keine Kosten für Einschätzung und Begehung
Weder Auftrag noch Exklusivbindung noch Nachfassanrufe
Ergebnis und Unterlagen bleiben vertraulich
Vergleichsfälle aus dem passenden Quartier
Ein Siedlungshaus der Sechzigerjahre wird an seinem eigenen Jahrgang gemessen, ein Haus aus den Francoisgärten an Abschlüssen von 2002. Grundlage sind beurkundete Kaufpreise, nicht die Forderungen, die in Portalanzeigen stehen.
Beurkundete Kaufpreise als Datengrundlage
Getrennte Auswertung je Quartier und Baujahrgang
Benannte Referenzfälle statt anonymer Mittelwerte
Der Weg bis zu Ihrer Rückmeldung
In sechs Schritten zur eingeordneten Lamboyer Immobilie
Von Ihren ersten Angaben bis zu einer vorzeigbaren Zahl vergehen in der Regel nur wenige Tage. Wie weit Sie diesen Weg gehen, liegt bei Ihnen; eine Verpflichtung entsteht an keiner Station.
Objektart wählen und Flächen eintragen
Zuerst die Grundfrage: Haus, Wohnung, Grundstück oder Gewerbe – dann Unterart, Flächen und Baujahr. Rund drei Minuten reichen dafür, Fachwissen braucht es nicht, und bezahlen müssen Sie nichts.
Adresse mit Hausnummer und Straßenseite angeben
Am Ende steht die Adresse, und in Lamboy zählt dabei jede Stelle: Hausnummer und Straßenseite legen das Quartier fest und damit die Vergleichsbasis. Ihre Kontaktdaten brauchen wir, um Ihnen das Ergebnis mitteilen zu können.
Wir lesen Ihre Angaben persönlich
Kein Automat erzeugt hier eine Spanne. Ein Mitarbeiter geht Ihre Eingaben durch, ordnet das Objekt seinem Quartier zu, legt das Verfahren fest und sucht Abschlüsse, die zu Baujahr, Bauphase und Zuschnitt tatsächlich passen.
Begehung, wo das Quartier allein nicht reicht
Bei nachgenutzter Kasernensubstanz, ungewöhnlichen Zuschnitten oder stark schwankendem Modernisierungsstand innerhalb einer Zeile schlagen wir einen Vor-Ort-Termin vor. Er kostet nichts und klärt Dinge, die aus der Distanz niemand beurteilen kann.
Rückmeldung mit hergeleiteter Spanne
Sie hören von uns per Telefon oder E-Mail, meist innerhalb eines Werktags. Wir nennen die Spanne, begründen den eingeschlagenen Rechenweg und sagen Ihnen, was die Zahl für Ihr konkretes Vorhaben praktisch bedeutet.
Ob daraus ein Auftrag wird, liegt bei Ihnen
Fällt später die Entscheidung für Verkauf oder Vermietung, übernimmt dieselbe Ansprechperson, und Sie müssen Ihre Ausgangslage kein zweites Mal schildern. Bleibt es bei der Einschätzung, ist das ebenfalls ein vollständiges Ergebnis.
Was erst nach der Einordnung greift
Womit aus der eingeordneten Zahl ein Ergebnis wird
Mit der Zahl ist die Bewertung abgeschlossen. Führt Ihr Weg danach in die Vermarktung, kommen zwei selbst entwickelte Werkzeuge dazu, die genau dort ansetzen, wo aus einem Wert ein Preis wird.
Bilder, die junge und nachgenutzte Substanz gleichermaßen tragen
Vivesta Studio ist unsere eigene KI-Bildoptimierung: Sie korrigiert Belichtung und Farben, verbessert die Raumwirkung, räumt störende Alltagsdetails aus dem Bild, stattet leerstehende Zimmer virtuell aus und löst Außenaufnahmen vom Wetter des Aufnahmetags. Die Aufnahmen entstehen direkt beim Termin durch unsere eigenen Leute; ein externer Fotograf muss also gar nicht erst eingeplant werden. In Lamboy reicht der Bestand vom Backsteinbau der Kasernenzeit über das Siedlungshaus der Sechzigerjahre bis zur jungen Wohnung am Kinzigbogen – ob Interessenten diesen Unterschied überhaupt wahrnehmen, entscheidet die Darstellung. Kein Eingriff verändert dabei Grundriss, Zimmermaße oder Zustand; was die Bilder zeigen, steht beim Termin genauso vor Ihnen.
Jede Zielgruppe bekommt ihre eigene Kampagne
Novascale Agency ist unsere hauseigene Agentur. Sie baut für jedes Objekt eine eigene Website und schaltet zusätzlich zum Portal Meta Ads bei Facebook und Instagram, gesteuert nach Wohnregion, Interessenlage und Lebensphase. Auf diese Weise erreichen wir auch Leute, die Portale gar nicht durchforsten, aber zugreifen, wenn in Lamboy das Richtige erscheint. Was an Anfragen hereinkommt, bündeln wir und prüfen es vor – ohne Mehrkosten, denn beides steckt bereits in der Maklergebühr.
Warum die Quartiersgrenze mitten durch die Straße läuft
Die Lamboystraße und ihre sechs Zuordnungen
Als Hauptachse des Stadtteils ist die Lamboystraße zugleich das beste Beispiel dafür, weshalb eine Straße hier keinen Teilmarkt abbildet. Die Quartiersliste des Stadtteilbüros ordnet sie sechs verschiedenen Quartieren zu: Südseite bis Nummer 32 zum Quartier Karl-Marx-/Paul-Ehrlich-Straße, Nordseite bis Nummer 23 zum Nordbahnhof, Nordseite 23a bis 67 zum Gleisbauhof, Nordseite ab Nummer 69 zum Lamboywald, Südseite 34 bis 50 zu den Francoisgärten, Südseite ab Nummer 52 zur Feuerbachstraße. Andernorts wiederholt sich das Muster: In der Friedrich-Engels-Straße zählt die Westseite zum Nordbahnhof-Quartier und die Ostseite zum Gleisbauhof, Cranach- und Grünewaldstraße sind nach Nord- und Südseite aufgeteilt, Am Tümpelgarten ebenso, und Oderstraße wie Pappelweg gehören zwei Quartieren zugleich an. Für die Wertermittlung folgt daraus eine einfache Konsequenz: Uns interessiert nicht die Straße, sondern die Hausnummer – und wir sagen Ihnen, welchen Bestand wir daraufhin zum Vergleich heranziehen.
Sechs Quartiere teilen sich eine einzige Hauptachse
Straßenseite und Hausnummer bestimmen die Zuordnung
Quartiersgrenzen folgen den Bauphasen des Bestands
Vergleichsfälle werden abschnittsweise ausgewählt
Aufträge, die mit einer Wertfrage begannen
Vom eingeordneten Objekt zum beurkundeten Abschluss
Bei vielen dieser Objekte ging es anfangs allein um eine Wertfrage. Ein Auftrag wurde erst daraus, nachdem die Eigentümer ihre Größenordnung kannten. Eine Auswahl über verschiedene Objektarten und Lagen in Hanau und der Region hinweg.
Verkauft
Familienfreundliches Reihenhaus
Nieder-Erlenbach (Frankfurt)
Verkaufspreis:
860.000 €
Verkaufsdauer:
4 Wochen
+3–5%
über Marktpreis
Verkauft
Penthouse mit Dachterrasse
Offenbach
Verkaufspreis:
1.050.000 €
Verkaufsdauer:
10 Wochen
+4–6%
über Marktpreis
Verkauft
Apartment als Kapitalanlage
Frankfurt-Niederrad
Verkaufspreis:
125.000 €
Verkaufsdauer:
4 Wochen
+10–15%
über Marktpreis
Verkauft
Wohn- und Geschäftshaus
Aschaffenburg
Verkaufspreis:
1.700.000 €
Verkaufsdauer:
6 Wochen
+6–8%
über Marktpreis
Verkauft
Penthouse mit Dachterrasse
Offenbach
Verkaufspreis:
1.050.000 €
Verkaufsdauer:
10 Wochen
+4–6%
über Marktpreis
Ein Fragebogen für jede Objektart
Immobilie bewerten in Hanau-Lamboy – Haus, Wohnung oder Fläche
Stellgrößen und Rechenweg unterscheiden sich je Objektart erheblich. Starten Sie dort, wo Ihr Eigentum hingehört; die Rückmeldung bekommen Sie von einem Menschen. Tragfähig ist die Zahl ohnehin erst nach unserer Prüfung – kostenlos und ohne Verpflichtung.
Hauswert in Hanau-Lamboy ermitteln
Grund und Gebäude gehen beim Haus getrennt in die Rechnung, und die Substanz wird ihrer Bauphase zugeordnet – beim Siedlungshaus der Sechzigerjahre anders als beim Reihenhaus von 2002.
Wohnungswert im Lamboyer Geschossbau bestimmen
Etage und Zuschnitt, Instandhaltungszustand des Gesamtgebäudes, Rücklagen und Beschlüsse der Gemeinschaft sowie der Mietstatus bestimmen hier gemeinsam das Ergebnis.
Flächenwert im Quartier prüfen
Den Ausschlag gibt bei freien Flächen das Machbare: Baurecht und Bauvolumen, Parzellenschnitt, Erschließungsstand und die Einbindung ins umgebende Quartier.
Weshalb Eigentümer die Zahl brauchen
Anlässe für eine Lamboyer Wertermittlung
Nur ein Teil unserer Einschätzungen mündet in einen Verkauf. Oft braucht es die Zahl überhaupt erst, damit eine Familie sich einigen, ein Institut kalkulieren oder ein Amt entscheiden kann. Mit diesen sechs Anliegen kommen Eigentümer aus Hanau-Lamboy am häufigsten auf uns zu:
Nachlass, der quer durch die Quartiere reicht
Zu einem Lamboyer Nachlass gehören oft ein Siedlungshaus im Tümpelgarten und zusätzlich eine Wohnung oder eine Gartenparzelle aus einem völlig anderen Quartier. Bevor nicht feststeht, welcher Bestandteil nach welchem Verfahren zu bewerten ist, kann eine Erbengemeinschaft nicht teilen. Jeden Posten weisen wir deshalb mit eigener Quartierszuordnung und offener Herleitung aus; für Steuer- und Beurkundungsfragen sind Steuerberater und Notar die richtigen Ansprechpartner.
Steuerlicher Anlass mit neutraler Wertbasis
Ob Kaufpreisaufteilung zwischen Boden und Gebäude, Schenkung oder Nachweis gegenüber einem Amt – ohne nachvollziehbaren Marktwert kommt keiner dieser Vorgänge voran. Bei Lamboyer Objekten gehört dazu die Angabe, in welcher Bodenrichtwertzone die Fläche liegt; geführt werden diese Daten vom Gutachterausschuss für den Main-Kinzig-Kreis. Was wir liefern, ist eine neutrale Basis mit offengelegter Ableitung; die steuerliche Behandlung des Ergebnisses beantwortet Ihr Steuerberater.
Den Einstieg festlegen, ehe das Inserat läuft
Die ersten Wochen entscheidet der Startpreis. Setzen Sie ihn zu hoch an, wird das Objekt zum Dauerangebot; setzen Sie ihn zu tief an, verschenken Sie bares Geld. Anhand tatsächlicher Abschlüsse aus dem passenden Lamboyer Quartier zeigen wir Ihnen die realistische Größenordnung – und in welcher Reihenfolge Argumente wirken, wenn Interessenten mit Zahlen aus der Nachbarstraße anrücken.
Gleich welcher Anlass: Zuerst muss Ihr Objekt im richtigen Quartier stehen.
Ein paar Minuten am Fragebogen, mehr verlangen wir nicht. Danach schaut sich ein Mitarbeiter Ihre Angaben an und meldet sich mit einer Einschätzung zurück – kostenfrei, unverbindlich und als kleiner Anfang, der Sie zu nichts bindet.
Was eine Modernisierung im Siedlungsbestand bewegt
Ein Blick auf den Ist-Wert lohnt sich, bevor Fenster, Heizung oder Dach angefasst werden. Im Bestand ab 1963 ist der Modernisierungsstand der eigentliche Werthebel, weil Grundriss und Zuschnitt innerhalb einer Zeile kaum variieren. Von uns erfahren Sie, welche Maßnahme sich später im Kaufpreis wiederfindet und welche vor allem Ihren eigenen Alltag verbessert.
Trennung: die Auszahlung vorbereiten
Ohne eine von beiden Seiten getragene Wertangabe lässt sich ein Zugewinnausgleich nicht rechnen. Wir bewerten sachlich, sprechen auf Wunsch mit jeder Partei einzeln und legen offen, welches Quartier, welches Verfahren und welche Vergleichsfälle zugrunde liegen. Für die rechtliche Einordnung ist ein Fachanwalt zuständig.
Finanzierungsgespräch mit eigener Größenordnung
Steht eine Anschlussfinanzierung an, bildet Ihr Institut aus dem Immobilienwert seinen Beleihungswert. Mit unserer Einschätzung betreten Sie den Termin mit einer eigenen Größenordnung, statt sich von der Zahl der Bank überraschen zu lassen. Festgesetzt wird der Beleihungswert allein vom Institut nach dessen Richtlinien – und wer lediglich seine Vermögensübersicht für die Ruhestandsplanung sortieren will, kommt mit derselben Zahl ebenfalls weiter.
Wenn die Ausgangslage die Rechnung erschwert
Lamboyer Bewertungen mit erschwerter Ausgangslage
Schwierig wird eine Bewertung selten wegen des Objekts, häufig wegen der Ausgangslage: Es fehlen Papiere, es fehlt der passende Vergleich, oder zwei Rechenwege führen zu verschiedenen Zahlen. Solche Konstellationen begegnen uns in Hanau-Lamboy regelmäßig – und so gehen wir damit um:
Geerbtes Objekt ohne vollständige Unterlagen
Wenn ein Objekt jahrzehntelang in derselben Hand war, fehlen nach dem Erbfall oft die Papiere: keine Wohnflächenberechnung, keine Genehmigung für den rückwärtigen Anbau, kein Beleg über die letzte Dachsanierung. Beim Siedlungsbestand des Tümpelgartens kommt hinzu, dass viele Veränderungen über Jahrzehnte in Eigenleistung entstanden sind. Das Risiko liegt darin, dass die Erbengemeinschaft nach Gefühl teilt und sich jemand hinterher übergangen sieht. Wir sichten als kostenlosen ersten Schritt, was vorliegt, benennen konkret die bei Bauamt oder Grundbuchamt nachzufordernden Papiere und liefern eine erste Einordnung als gemeinsame Arbeitsgrundlage – selbst dann, wenn die Erben über mehrere Bundesländer verteilt leben.
Vermietet oder frei: zwei Rechenwege, ein Objekt
Ob eine Lamboyer Wohnung vermietet oder frei übergeben wird, verschiebt nicht nur den Käuferkreis, sondern den ganzen Rechenweg: Frei verfügbar wird über den Vergleich bewertet, dauerhaft vermietet über den Ertrag. Das Risiko besteht darin, dass Eigentümer mit einer Vergleichszahl aus der Nachbarschaft planen, während ihr tatsächlicher Käufer über die Rendite rechnet – der Abstand zwischen beiden Zahlen zeigt sich dann erst in der Verhandlung. Wir ermitteln in solchen Fällen beide Größen, benennen die für Ihren Anlass maßgebliche und erklären, welche Rolle Mietverhältnis und Restlaufzeiten für den Kreis möglicher Käufer spielen.
Kein Vergleichsangebot im eigenen Quartier
Die Lamboyer Quartiere sind klein zugeschnitten, und so kann es vorkommen, dass im eigenen Abschnitt über längere Zeit nichts Vergleichbares angeboten wurde – etwa bei nachgenutzter Kasernensubstanz oder bei einem Einzelobjekt am Rand des Lamboywalds. Das Risiko ist, dass ersatzweise Zahlen aus einem Quartier mit ganz anderer Bauphase einfließen und die Einschätzung dadurch systematisch verrutscht. Wir wechseln in diesem Fall auf das Sachwertverfahren, ziehen beurkundete Abschlüsse vergleichbarer Bauphasen aus dem weiteren Hanauer Stadtgebiet heran und weisen aus, welche Fälle wir verwendet haben. Ein Vor-Ort-Termin gehört hier ebenfalls dazu, kostenfrei, weil der bauliche Zustand solcher Einzelstücke aus der Distanz nicht zu beurteilen ist.
Erst sprechen, dann ausfüllen
Klären wir vorab, welche Zahl Ihr Anlass verlangt
Unklar, zu welchem Quartier Ihre Hausnummer zählt? Unsicher, welcher Wertbegriff zu Ihrem Vorhaben passt oder ob es überhaupt einen Vor-Ort-Termin braucht? Greifen Sie zum Hörer oder schreiben Sie uns – telefonisch, per E-Mail oder persönlich in Hanau-Lamboy klären wir das vorab, ohne Kosten und ohne Verpflichtung.
Was für jedes Objekt im Stadtteil gilt
Bahnhof Hanau Nord, Lamboywald und Kinzigufer als Rahmen
Einige Wertfaktoren wirken unabhängig vom Quartier auf den gesamten Stadtteil. Lamboy erstreckt sich über rund 6,6 Quadratkilometer östlich der Bahnstrecke Friedberg–Hanau und nördlich der Kinzig. Mit dem Bahnhof Hanau Nord an der Friedberger Straße, seit dem 1. Dezember 1879 in Betrieb und heute von der RB 49 Richtung Friedberg und Gießen bedient, verfügt der Stadtteil über einen eigenen Schienenhalt – das hat längst nicht jeder Hanauer Stadtteil. Im Norden schließt der Lamboywald an, im Süden das Kinzigufer mit der Adresse Am Kinzigdamm; dazwischen liegen die Biotopfläche Tümpelgarten, die Kleingartenanlage Alte May und das Licht- und Luftbad. Die Wohnquartiere gruppieren sich um benannte Mitten wie den Hessen-Homburg-Platz, den Sophie-Scholl-Platz, den Ulanenplatz und den Johann-Kaiser-Ring; die evangelische Kreuzkirche an der Karl-Marx-Straße und die katholische Kirche Heilig Geist dienen als weitere Orientierungspunkte. Gewerbliche Nutzungen konzentrieren sich im Gewerbegebiet Hanau-Nord, am Lamboywald und in nachgenutzten Kasernenbauten. All das führen wir als einzelne Positionen, weil ein pauschaler Lagezuschlag genau die Unterschiede verwischt, auf die es ankommt.
Eigener Schienenhalt mit Regionalbahnanbindung
Lamboywald, Tümpelgarten-Biotop und Kinzigufer als Grünlagen
Benannte Quartiersmitten als Orientierung im Wohnbestand
Gewerbliche Nutzungen räumlich klar gebündelt
Immobilie bewerten Hanau-Lamboy
Wie aus Quartierszuordnung, Verfahren und Unterlagen eine Zahl wird
Weshalb trägt der Straßenname hier keinen Vergleich? Welcher Rechenweg gehört zu welcher Objektart? Und welches Dokument verengt die Spanne wirklich? Das Rüstzeug für Ihre nächste Entscheidung.
Die Adresse allein bestimmt in Lamboy noch keinen Teilmarkt
Anderswo reicht der Straßenname, um einen Teilmarkt zu umreißen. In Hanau-Lamboy führt das in die Irre, weil die neun Quartiere nach Hausnummernabschnitt und Straßenseite abgegrenzt werden und allein die Lamboystraße auf sechs davon entfällt. Zwei Objekte derselben Straße können damit ein Siedlungshaus der Sechzigerjahre und ein Reihenhaus von 2002 sein. Unser Ausgangspunkt ist deshalb die Hausnummer samt Straßenseite, und daraus ergibt sich, welcher Bestand als Maßstab überhaupt zulässig ist.
Quartiersgrenzen folgen Bauphasen, nicht Straßenverläufen
Die Feinteilung ist kein Zufallsprodukt, sondern bildet die Wachstumsgeschichte des Stadtteils ab. Zwischen 1891 und 1913 entstanden die großen Kasernenanlagen, ab 1963 wuchs das Baugebiet Tümpelgarten, 2002 kamen die Francoisgärten auf dem Kasernenareal hinzu, ab 2010 folgte Wohnungsbau auf dem Gleisbauhof-Gelände. Jede Phase brachte eigene Grundrissfamilien, eigene Bauweisen und einen eigenen Instandhaltungsbedarf mit. Genau deshalb schneidet eine Quartiersgrenze mitten durch eine Straße: Sie folgt dem Baujahr, nicht dem Asphalt.
Vergleichs-, Sach- und Ertragswert nach Objektart zugeordnet
Welches Verfahren greift, hängt an der Objektart. Damit der Vergleichswert trägt, braucht es eine ausreichende Zahl ähnlicher beurkundeter Fälle; das ist dort gegeben, wo sich Baujahrgänge und Grundrisse wiederholen – in Lamboy in den Francoisgärten, im Siedlungsbestand des Tümpelgartens und bei den Wohnungen am Kinzigbogen. Fehlen solche Fälle, kommt der Sachwert zum Zug: Bodenwert und Gebäudewert entstehen dann getrennt voneinander und werden anschließend per Marktanpassungsfaktor verbunden, was bei nachgenutzter Kasernensubstanz die Regel ist. Steht das Objekt unter Mietvertrag, zählt der Ertragswert, weil die Miete den Preis treibt. Wo es sich anbietet, rechnen wir mit einem zweiten Verfahren gegen und erläutern, warum die Wahl so ausgefallen ist.
Verkehrswert, Angebotspreis und beurkundeter Preis auseinanderhalten
Im Gespräch werden diese Zahlen fortlaufend vermischt, obwohl jede etwas anderes leistet. Beim Verkehrswert handelt es sich um eine begründete Schätzung dessen, was zu einem Stichtag bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr herauskäme. Der Angebotspreis ist eine Forderung und damit eine strategische Setzung, die absichtlich über oder unter dem Wert liegen kann. Belegkraft hat allein der beurkundete Preis, denn er wurde tatsächlich gezahlt. Wer sich beim Selbsteinschätzen an Portalanzeigen der Nachbarstraße orientiert, häuft zwei Fehler übereinander: Forderung gegen Forderung – und dazu die falsche Quartierszuordnung.
Welches Dokument die Spanne wirklich schmaler macht
Wie eng die Spanne ausfällt, hängt an der Qualität der Grundlage – und welche Papiere zählen, entscheidet die Objektart. Ein Haus verlangt Grundbuchauszug, Baujahr und Belege zu Modernisierungen, dazu den Grundriss samt Wohnflächenberechnung und den Energieausweis. Eine Wohnung zusätzlich Teilungserklärung, jüngere Versammlungsprotokolle und den Rücklagenstand; in den Anlagen des Tümpelgartens ist die Beschlusslage zu Dach, Fassade und Heizzentrale oft der Knackpunkt. Bei einer freien Fläche sind Bebauungsplan oder Bauvoranfrage sowie der Erschließungsstand maßgeblich. Bis die Mappe vollständig ist, müssen Sie nicht warten: Eine erste Einordnung gelingt auch so, nur eben grober, und wir nennen Ihnen das eine Dokument, das den größten Unterschied macht.
Wohnfläche, Nutzfläche und Grundfläche sauber trennen
Eine falsch angesetzte Fläche kostet unauffällig viel Geld. Wohnfläche, Nutzfläche und Grundfläche folgen unterschiedlichen Regeln, und wie Dachschrägen oder ein Wintergarten einzurechnen sind, hat kaum jemand parat. Im Lamboyer Siedlungsbestand ab 1963 wird das besonders relevant, weil Keller, Anbauten und ausgebaute Dachräume dort über Jahrzehnte in Eigenleistung entstanden sind und nicht automatisch als Wohnfläche gelten. Was wie zählt, klären wir vor der Bewertung und weisen im Ergebnis aus, mit welchen Flächen wir gerechnet haben.
Der Bodenrichtwert ist eine Zone, kein Grundstückswert
Der Bodenrichtwert gibt einen durchschnittlichen Lagewert je Quadratmeter für eine Zone mit weitgehend gleichen Merkmalen an; geführt wird er vom Gutachterausschuss für den Main-Kinzig-Kreis. Er markiert einen Ausgangspunkt, kein Ergebnis, denn Ihr Grundstück weicht in Zuschnitt, Tiefe, Erschließung und zulässiger Bebauung von der zugrunde gelegten Modellparzelle ab. In Lamboy fällt das besonders auf, weil die Parzellen der Siedlungsquartiere völlig anders geschnitten sind als die Flächen, die aus der Konversion der Kasernenareale hervorgingen. Wir nehmen den Bodenrichtwert als Bezugsgröße und rechnen die Abweichungen Ihres Grundstücks nachvollziehbar dagegen.
Was der Stichtag im Erbfall mit der Zahl macht
Nach einem Erbfall zählt nicht, was das Objekt heute wert ist, sondern was es an einem festgelegten Stichtag wert war, üblicherweise am Todestag. Bis zur Bewertung vergehen häufig Monate, in denen sich an Gebäude oder Ausstattung etwas getan hat. Bleibt dieser Unterschied unausgesprochen, ist die Einschätzung für eine Erbauseinandersetzung kaum brauchbar, weil die Beteiligten mit verschiedenen Zeitpunkten hantieren. Auf welchen Stichtag sich unsere Zahl bezieht und mit welchen Annahmen wir gearbeitet haben, schreiben wir deshalb dazu. Die steuerliche Bewertung folgt eigenen gesetzlichen Regeln und kann vom Marktwert abweichen – zuständig sind dafür Steuerberater oder Finanzamt.
Wo die Markteinschätzung endet und das Gutachten beginnt
Solange es um die eigene Orientierung, ein Gespräch mit der Bank oder eine gütliche Verständigung unter Miterben geht, trägt eine fundierte Markteinschätzung; bei uns kostet sie nichts und weist ihre Grundlage aus. Soll der Wert dagegen vor Gericht, vor einem Nachlassgericht oder gegenüber einem Amt standhalten, braucht es zwingend ein Gutachten zum Verkehrswert, das ein öffentlich bestellter Sachverständiger gegen Honorar erstellt. An dessen Stelle tritt unsere Einschätzung ausdrücklich nicht, und wir geben sie auch nicht dafür aus. Was Ihre Situation verlangt, sagen wir Ihnen vorab und ohne Berechnung; bei rechtlichen und steuerlichen Fragen verweisen wir an Notar, Fachanwalt oder Steuerberater.
Warum das Institut eine vorsichtigere Zahl ansetzt
Bei Finanzierung und Umschuldung treffen zwei Größen aufeinander, die gern in einen Topf geworfen werden. Was am Markt erzielbar wäre, drückt der Marktwert aus; er beziffert Ihr Vermögen. Bewusst zurückhaltender fällt der Beleihungswert aus: Er soll auf lange Sicht tragen, lässt kurzfristige Ausschläge außen vor und liegt daher meist niedriger – dafür steckt er Ihren Kreditrahmen ab. Werden beide Größen vermischt, entsteht eine Planung, die an der Wirklichkeit vorbeigeht. Von uns bekommen Sie die Markteinschätzung als Orientierung fürs Gespräch; den Beleihungswert legt das Institut nach eigenen Richtlinien fest, und darauf haben wir keinen Zugriff.
Wie der Halt der RB 49 in die Bewertung eingeht
Der Bahnhof Hanau Nord an der Friedberger Straße gehört zum Quartier Nordbahnhof, ist seit dem 1. Dezember 1879 in Betrieb, verfügt über zwei Außenbahnsteige und wird heute von der RB 49 Richtung Friedberg und Gießen bedient. Für Eigentümer ist das weniger eine Verkehrs- als eine Zielgruppenauskunft: Ein Teil der Interessenten braucht einen wohnortnahen Schienenhalt und misst jedes Objekt zuerst am Fußweg dorthin. Weil nicht jeder Hanauer Stadtteil einen eigenen Halt besitzt, wirkt dieser Punkt in Lamboy als echter Lagefaktor. Wir behandeln ihn als einen Faktor unter mehreren und wägen ihn gegen Quartier, Objektart und Zustand ab, statt daraus ein pauschales Preisargument zu machen.
Nachgenutzte Kasernenbauten und ihre Wertfragen
Francois-Kaserne, Hessen-Homburg-Kaserne, Hutier-Kaserne und der Yorckhof als Offizierswohnanlage entstanden zwischen 1891 und 1913; ab 1945 nutzte sie die US-Armee, die Ende 2008 vollständig abzog. Was heute steht, dient teils gewerblichen, teils öffentlichen Zwecken – auf dem Areal der Hutier-Kaserne wurde 2011 die Hauptfeuerwache der Stadt Hanau eingeweiht. Solche Backsteinsubstanz bringt eigene Bewertungsfragen mit: große Geschosshöhen, aufwendige Gebäudehüllen, Auflagen bei Veränderungen und ein Nutzerkreis, der mit dem eines Wohnobjekts wenig gemein hat. Vergleichsfälle fehlen hier fast immer, weshalb das Sachwertverfahren greift; verbindliche Auskünfte zum Schutzstatus einzelner Gebäude erteilt die zuständige Denkmalbehörde.
Typische Irrtümer beim Selberschätzen in Lamboy
Vier Muster tauchen bei Selbsteinschätzungen immer wieder auf. Zunächst werden Portalforderungen für Abschlüsse gehalten, obwohl sie bloße Wünsche sind. Dann fließen eigene Investitionen in voller Höhe ein, obwohl kein Käufer persönlichen Geschmack mitfinanziert. Am teuersten wird der dritte Punkt: der Blick über die Quartiersgrenze, also die Zahl von gegenüber, obwohl die andere Straßenseite zu einem Quartier mit anderer Bauphase zählt. Schließlich gerät der Umfang durcheinander, etwa wenn ein ausgebauter Dachraum als vollwertige Wohnfläche geführt wird. Jedes dieser Muster schlägt aufs Ergebnis durch – nach oben durch ein Objekt, das ewig am Markt bleibt, nach unten durch verfrühtes Nachgeben. Wer seine Immobilie bewerten lassen will, in Hanau-Lamboy und mit nachlesbarer Herleitung, umgeht sie von vornherein.
Gefragt vor der Einordnung
Häufige Fragen zur Immobilienbewertung in Hanau-Lamboy
Quartierszuordnung, Verfahrenswahl, Umgang mit Ihren Daten: Diese Fragen erreichen uns aus Lamboy am häufigsten, bevor jemand den Fragebogen ausfüllt.
Was ist meine Immobilie in Hanau-Lamboy wert?
Maßgeblich ist zuerst, in welchem der neun Lamboyer Quartiere Ihr Objekt liegt, und erst danach zählen Fläche und Baujahr. Ein Reihenhaus der Francoisgärten, eine Wohnung aus dem Bestand am Kinzigbogen und ein Siedlungshaus im Tümpelgarten laufen über verschiedene Rechenwege, obwohl zwischen ihnen nur wenige Gehminuten liegen. Hinzu kommen Zustand, Modernisierungsstand und die Frage nach Vermietung oder freier Übergabe. Fläche mal Durchschnittspreis für den Stadtteil führt deshalb zu keiner brauchbaren Zahl. Sobald der kurze Fragebogen bei uns liegt, sieht ihn ein Mitarbeiter durch; die Ersteinordnung erhalten Sie meist schon am nächsten Werktag.
Ist die Immobilienbewertung in Hanau-Lamboy kostenlos?
Ja, und zwar einschließlich einer späteren Begehung. Weder die erste persönliche Einschätzung nach dem Fragebogen noch der Vor-Ort-Termin erscheint bei Ihnen auf einer Rechnung; versteckte Gebühren gibt es nicht, und eine Beauftragung für Verkauf oder Vermietung entsteht dadurch ebenso wenig. In eine völlig andere Kategorie fällt das förmliche Gutachten über den Verkehrswert, dem vor Gericht und beim Finanzamt Beweiskraft zukommt: Es stammt von einem öffentlich bestellten Sachverständigen, kostet Honorar und wird in den allermeisten Fällen gar nicht gebraucht. Verkaufsvorbereitung, Bankgespräche, Familienübergaben oder die reine Standortbestimmung sind mit einer fundierten Markteinschätzung abgedeckt.
Warum reicht der Straßenname in Lamboy nicht als Vergleich?
Weil die Quartiersgrenzen hier nicht zwischen den Straßen verlaufen, sondern durch sie hindurch. Die Lamboystraße verteilt sich auf sechs Quartiere, getrennt nach Nord- und Südseite sowie nach Hausnummernabschnitten; bei Friedrich-Engels-Straße, Chemnitzer Straße, Cranachstraße und Grünewaldstraße gehört jede Straßenseite einem anderen Quartier an. Dahinter stecken reale Unterschiede der Bausubstanz, denn die Grenzen folgen den Bauphasen. Zwei Objekte mit identischer Straßenadresse liegen deshalb unter Umständen in verschiedenen Teilmärkten. Ein Vergleich über den Straßennamen stellt damit Bausubstanz aus verschiedenen Jahrzehnten nebeneinander und verschiebt das gesamte Wertbild.
Wo kann ich in Hanau-Lamboy eine Immobilie bewerten lassen?
Der Einstieg läuft über den kurzen Online-Fragebogen auf dieser Seite; abgefragt werden Objektart und Unterart, die Flächen, das Baujahr, die Adresse und zuletzt Ihre Erreichbarkeit. Ab da übernimmt ein Mensch. Wir ordnen Ihr Objekt anhand von Hausnummer und Straßenseite dem zutreffenden Quartier zu, legen das Verfahren fest und suchen Vergleichsfälle aus derselben Bauphase. Die Rückmeldung erreicht Sie telefonisch oder per E-Mail, meist innerhalb eines Werktags. Auf Wunsch kommen wir für eine kostenlose Begehung vorbei, was sich vor allem dann lohnt, wenn der Modernisierungsstand innerhalb einer Zeile stark schwankt.
Nach welchem Verfahren wird in Lamboy gerechnet?
Die Objektart legt das Verfahren fest, die Quartierszuordnung die Vergleichsbasis. Bei frei verfügbaren Eigentumswohnungen und typisierten Häusern aus den Francoisgärten oder dem Siedlungsbestand des Tümpelgartens liegt der Vergleichswert nahe, weil genügend beurkundete Abschlüsse desselben Jahrgangs vorhanden sind. Fehlen sie – etwa bei nachgenutzten Kasernenbauten oder Einzelobjekten ohne Pendant im Quartier –, greift das Sachwertverfahren mit getrennter Ermittlung von Boden und Gebäude. Läuft ein Mietvertrag, tritt der Ertragswert nach vorn, weil Käufer in dieser Lage über die Rendite kalkulieren. Wir legen die Wahl vorab fest, begründen sie und rechnen dort, wo es sinnvoll ist, mit einem zweiten Verfahren gegen.
Welche Unterlagen brauche ich für die Wertermittlung?
Das hängt von der Objektart ab. Den Kern bilden der Grundbuchauszug sowie, soweit greifbar, Grundrisse samt Flächenberechnung und der Energieausweis. Ein Haus ergänzen Baujahr und Belege zu Modernisierungen, eine Wohnung Teilungserklärung, Protokolle und Rücklagenstand, eine freie Fläche Bebauungsplan oder Bauvoranfrage. Im Lamboyer Siedlungsbestand fragen wir zusätzlich nach der Genehmigungslage von An- und Ausbauten, weil dort über Jahrzehnte viel in Eigenleistung entstanden ist. Auf Vollständigkeit kommt es nicht an: Eine erste Einordnung gibt es auch ohne, sie fällt dann grober aus, und wir benennen das Dokument mit dem größten Hebel.
Erscheint am Ende des Fragebogens sofort eine Zahl?
Nein, bewusst nicht. Am Schluss hinterlassen Sie Ihre Kontaktdaten, danach nimmt sich unser Team die Eingaben vor. Eine automatisch erzeugte Spanne ließe sich technisch anzeigen, in Lamboy wäre sie jedoch kaum aussagekräftig: Ein Rechenschritt, der beim Reihenhaus von 2002 sitzt, geht beim Siedlungshaus derselben Straße daneben, sobald die Hausnummer zu einem anderen Quartier zählt. Bei uns steht daher die Zuordnung am Anfang, erst danach folgen Verfahrenswahl und die Suche nach passenden Abschlüssen. Melden werden wir uns meist innerhalb eines Werktags, telefonisch oder per E-Mail – diese kurze Wartezeit ist der Gegenwert dafür, dass wirklich jemand hingesehen hat.
Taugt eine Markteinschätzung als Teilungsgrundlage für Miterben?
Meistens ja. Streben die Miterben eine gütliche Lösung an, genügt eine Markteinschätzung mit offengelegter Ableitung als gemeinsamer Bezugspunkt, und Kosten entstehen dabei nicht. Wichtig ist der Ausweis von Quartierszuordnung und herangezogenen Vergleichsfällen – in Lamboy scheitern Gespräche sonst genau daran, dass ein Beteiligter eine Zahl aus der Nachbarstraße im Kopf hat. Legt jemand Widerspruch ein oder schaltet sich ein Nachlassgericht ein, besteht die Gegenseite auf einem förmlichen Gutachten zum Verkehrswert aus der Hand eines öffentlich bestellten Sachverständigen; das kostet Honorar und lässt sich durch unsere Einschätzung nicht ersetzen. Wie der Nachlass steuerlich zu bewerten ist, beantwortet Ihr Steuerberater, im Zweifel das Finanzamt.
Wie wirkt sich der Bahnhof Hanau Nord auf den Wert aus?
Seine Wirkung entfaltet er über den Interessentenkreis, und dieser Kreis entscheidet zuletzt über die erzielbare Zahl. Mit dem Bahnhof Hanau Nord an der Friedberger Straße hat Lamboy einen eigenen Schienenhalt, bedient von der RB 49 Richtung Friedberg und Gießen – ein Vorzug, über den nicht jeder Hanauer Stadtteil verfügt. Ein Teil der Käufer ist auf einen wohnortnahen Halt angewiesen und misst jedes Objekt zuerst am Fußweg dorthin. Umgekehrt kann unmittelbare Gleisnähe je nach Bauweise und Ausrichtung der Räume Geräusche bedeuten, die in den Preis einfließen. Wir prüfen deshalb den tatsächlichen Fußweg und die Lage innerhalb des Quartiers Nordbahnhof statt der Luftlinie.
Was bringt der Bodenrichtwert für mein Grundstück in Lamboy?
Er liefert einen Ausgangspunkt, kein Ergebnis. Als durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter beschreibt er eine Zone mit weitgehend gleichen Merkmalen und wird vom Gutachterausschuss für den Main-Kinzig-Kreis geführt. Ihr konkretes Grundstück weicht davon in Zuschnitt, Tiefe, Erschließung und zulässiger Bebauung ab. In Lamboy fällt dieser Abstand besonders auf, weil die Parzellen der Siedlungsquartiere ab 1963 ganz anders geschnitten sind als die Flächen aus der Konversion der Kasernenareale. Wir nehmen den Bodenrichtwert als Bezugsgröße, rechnen die Abweichungen Ihres Grundstücks nachvollziehbar dagegen und benennen die Annahmen, die dabei eingeflossen sind.
Bin ich nach der Einordnung zu etwas verpflichtet?
Nein. Hinter den meisten Anfragen steckt ohnehin kein Verkaufsvorhaben, sondern der Wunsch nach Orientierung: Eine Übertragung in der Familie steht an, eine Modernisierung wird abgewogen, ein Bankgespräch steht bevor, oder jemand möchte den Anteil der Immobilie am eigenen Vermögen kennen. In Lamboy kommt hinzu, dass sich im Siedlungsbestand ab 1963 in vielen Haushalten die Frage stellt, wann das Objekt in die nächste Generation übergeht. Verpflichtet sind Sie zu nichts und können die Einschätzung so lange liegen lassen, bis Sie sie brauchen. Möchten Sie keinen weiteren Kontakt, hören Sie von uns nichts mehr.
Warum liegt Ihre Einschätzung neben dem Portalwert?
Ein Portal-Rechner arbeitet mit Fläche, Baujahr und Postleitzahl und bildet daraus einen Mittelwert. Genau die hier entscheidende Unterscheidung kann er nicht treffen: Hausnummernabschnitt und Straßenseite kennt er nicht und damit auch nicht das Quartier, zu dem Ihr Objekt zählt. Für den ganzen Stadtteil rechnet er eine einzige Zahl, obwohl der Bestand von nachgenutzter Kasernensubstanz über Siedlungsbau ab 1963 bis zu Wohnungen ab 2010 reicht. Bei uns steht die Zuordnung am Anfang; danach fällt die Entscheidung zwischen Vergleichs-, Sach- und Ertragswertverfahren, die Basis bilden beurkundete Abschlüsse, und jeder Zu- oder Abschlag wird begründet. Gedeckt ist das durch über 1.200 eingeordnete Objekte in der Rhein-Main-Region. Was Sie erhalten, ist folglich keine Bildschirmzahl, sondern eine Immobilienbewertung für Hanau-Lamboy, die einem Miterben, einer Bank oder einem Käufer standhält.
Derselbe Maßstab in der ganzen Region
Wertermittlung in Hanau-Lamboy, in Hanau und in Rhein-Main
Ob Sie eine Immobilie bewerten in Hanau-Lamboy, in den übrigen Hanauer Stadtteilen oder irgendwo sonst im Rhein-Main-Gebiet – überall gilt dieselbe Reihenfolge: erst der richtige Teilmarkt, dann das dazu passende Verfahren, dann Referenzfälle aus derselben Bauphase und am Schluss eine Begründung, die Sie in Ruhe nachlesen können.
