Drei Bauschichten, ein Stadtteil
Immobilie bewerten in Hanau-Innenstadt
Ob Wohnung im wiederaufgebauten Karree oder Gründerzeitbau am Ostrand – wir bewerten Ihre Immobilie in Hanau-Innenstadt kostenlos und nennen Ihnen das Verfahren, das dafür gilt.
100% Kostenlos
Regionale Marktkenntnis
Hochwertige Analyse
100% Unverbindlich
Verfahren folgt Bauschicht
Immobilie bewerten in Hanau-Innenstadt: erst die Bauschicht, dann das Verfahren
Die Innenstadt ist der erste der zehn amtlichen Hanauer Stadtteile und zugleich der kleinste Zuschnitt: Auf rund anderthalb Quadratkilometern liegen Altstadt und Neustadt beieinander, die bis zur kurhessischen Verwaltungsreform 1821 zwei getrennte Städte mit eigenen Bürgermeistern waren. Wer hier eine Immobilie bewerten lässt, trifft deshalb nicht auf einen Teilmarkt, sondern auf drei Bauschichten in Gehweite. Das Neustadt-Karree geht auf die Kapitulation von 1597 zurück, mit der Graf Philipp Ludwig II. von Hanau-Münzenberg reformierte Glaubensflüchtlinge aus den Spanischen Niederlanden aufnahm; das schachbrettartige Straßennetz des Baumeisters Nicolas Gillet prägt den Grundriss bis heute, die Häuser darin stammen aber überwiegend aus dem Wiederaufbau der 1950er und 1960er Jahre. Der Altstadtkern am Altstädter Markt ist denkmalpflegerisch als Gesamtanlage erfasst. Und östlich davon, an Jahnstraße, Julius-Leber-Straße, Hasenpfad und Eberhardstraße, steht erhaltene Gründerzeitsubstanz. Welcher dieser drei Zusammenhänge für Ihr Objekt gilt, entscheidet über Verfahren, Vergleichsbasis und Unterlagen. Wählen Sie deshalb unten den Einstieg, der zu Ihrem Eigentum gehört.
Haus zwischen Raster und Villengürtel
Ein Wohnhaus im Blockrand des Karrees und eine freistehende Stadtvilla am Hasenpfad haben in der Innenstadt dieselbe Postleitzahl und sonst wenig gemeinsam. Wir ordnen Ihr Haus zuerst seiner Bauschicht zu, trennen dann den Bodenwert vom Gebäudewert und klären, ob Ensembleschutz im Spiel ist.
Zur Hausbewertung
Wohnung im wiederaufgebauten Karree
Eigentumswohnungen entstanden hier überwiegend im Geschosswohnungsbau der Wiederaufbaujahre: kleinere bis mittlere Grundrisse, Aufzug und Balkon nicht selbstverständlich. Wir prüfen die Einheit, das Gesamthaus und die Unterlagen der Gemeinschaft und rechnen je nach Mietstatus über Vergleichs- oder Ertragswert.
Zur Wohnungsbewertung
Fläche in einer knappen Gemarkung
Baulücken sind auf anderthalb Quadratkilometern selten; Flächen kommen eher als Nachverdichtung, Hinterland oder Abrissobjekt an den Markt. Wir klären zuerst, was das Baurecht an dieser Stelle zulässt und wie die Fläche erschlossen ist, bevor eine Zahl fällt.
Zur Grundstücksbewertung
Vom Karree-Wert zur Käufergruppe
Immobilie bewerten in Hanau-Innenstadt: was der Wert über die Käufer verrät
Eine Einschätzung liefert nicht nur eine Summe, sie beschreibt auch, wer als Käufer überhaupt in Frage kommt. In der Hanauer Innenstadt sind das erkennbar verschiedene Kreise: Selbstnutzer, die Fußläufigkeit zu Marktplatz und Fußgängerzone einem Garten vorziehen; Kapitalanleger, die auf Wohn- und Geschäftshäuser mit Ladenfläche im Erdgeschoss schauen; und Liebhaber historischer Substanz, die gezielt an Jahnstraße und Eberhardstraße suchen. Entscheiden Sie sich nach der Bewertung für eine Vermarktung, sprechen wir diese Kreise getrennt an. Der erste Schritt bleibt aber der kurze Fragebogen.
Sichtbar bei drei getrennten Käuferkreisen
Ein saniertes Wohn- und Geschäftshaus im Raster interessiert andere Menschen als ein Gründerzeitbau am Hasenpfad. Über Anzeigen auf Facebook und Instagram, ausgesteuert nach Region, Interessen und Lebenssituation, erreichen wir jede dieser Gruppen einzeln – auch die, die gerade kein Portal geöffnet haben.
Der Klick führt nicht in die Trefferliste
Statt zwischen hunderten Suchergebnissen zu verschwinden, bekommt Ihr Objekt eine eigene Seite mit Bildern, Eckdaten und Lage im Stadtteil. Wer dort landet, hat sich für Ihre Adresse entschieden und nicht nur durch eine Liste gescrollt.
Anfragen kommen vorsortiert aus dem Karree
Alle Rückmeldungen laufen bei uns zusammen und werden vorqualifiziert, bevor Sie davon erfahren. Sie führen dann nur Gespräche mit Interessenten, deren Budget zu der ermittelten Größenordnung Ihres Innenstadtobjekts passt.
Die Zahl muss nicht verteidigt werden
Wenn mehrere geprüfte Interessenten gleichzeitig im Gespräch sind, bestätigt das Interesse die Einschätzung von selbst. Gerade am Ostrand, wo frische Vergleichsabschlüsse in der Mikrolage oft fehlen, ist das die belastbarste Probe auf den ermittelten Wert.
Die Zeit im Markt wird spürbar kürzer
Wochenlang unverändert im Schaufenster zu stehen, liest der Markt als Schwäche: Wer spät dazukommt, rechnet fest mit Nachlass. Begleitender Werbedruck drückt genau diese Phase zusammen – und hält damit die Spanne, die wir zuvor hergeleitet haben.
Zwei Interessenten verschieben die Spanne nach oben
Sobald sich zwei oder drei ernsthafte Käufer für dieselbe Wohnung im Karree entscheiden müssen, rückt das obere Ende der eingeschätzten Spanne in Reichweite statt das untere. Diesen Wettbewerb erzeugt nicht die Bewertung, sondern die Reichweite danach.
Ausblick: Vermarktung im Rasterkern
Was nach der Bewertung folgt: Inserat und Kampagne in Hanau-Innenstadt
Am Anfang steht die kostenlose Einschätzung: ein kurzer Fragebogen, danach die persönliche Prüfung und in der Regel binnen eines Werktags eine Rückmeldung. Führt der Weg anschließend in die Vermarktung, zeigt sich, was eine parallel laufende Werbekampagne bewirkt: von Ø 5 auf Ø 13 Anfragen im Monat, ohne dass Ihnen dafür Mehrkosten entstehen – die Kampagne ist in der Maklergebühr enthalten.
Ohne Werbekampagne
Nur ImmoScout-Inserat
Ø 5 Anfragen
Ø 4 Besichtigungen pro Monat
Ca. 3,8 Monate Vermarktungsdauer
Mit paralleler Werbekampagne
ImmoScout + Werbekampagne
Ø 13 Anfragen
Ø 8 Besichtigungen pro Monat
Ca. 1,7 Monate Vermarktungsdauer
Besichtigungen mit richtigem Preisschild
Mit begleitender Kampagne steigen die Termine von Ø 4 auf Ø 8 im Monat. Erst wenn mehrere Interessenten dieselbe Wohnung im Karree von innen gesehen haben, zeigt sich, ob der angesetzte Preis trägt oder ob die Bauschicht anders gelesen wird als gedacht.
Vermarktungsdauer, die kalkulierbar bleibt
Bis zu 50 % kürzer: Statt rund 3,8 Monate dauert die Vermarktung mit begleitender Kampagne im Schnitt etwa 1,7 Monate. Für ein Objekt am Ostrand, für das es in der Mikrolage keine frischen Vergleichsfälle gibt, ist das der Unterschied zwischen einer geführten Vermarktung und einem Dauerangebot.
Preisergebnis auf belastbarer Basis
Wo mehrere geprüfte Interessenten gleichzeitig entscheiden müssen, wird das obere Ende der eingeschätzten Spanne erreichbar – erfahrungsgemäß 5–8 % mehr als bei einem Verkauf ohne begleitende Werbung.
Die Bauschicht bestimmt die Käuferansprache
Erst wenn die Bauschicht eingeordnet ist, steht fest, welche Käufergruppe angesprochen wird.
Mehr erfahren zur Valuvis Methode
Einordnen statt mitteln
Warum in der Hanauer Innenstadt die Bauschicht über die Vergleichsbasis entscheidet
Im Neustadt-Raster ist der schwierige Teil einer Bewertung nicht das Rechnen. Die Substanz stammt weitgehend aus denselben Jahren, die Grundrissfamilien wiederholen sich, Vergleichsfälle stehen im nächsten Karree. Was zählt, sind Sanierungsstand, Grundrisszuschnitt und die Frage, was im Erdgeschoss passiert – Vergleichswerte gibt es reichlich, sie unterscheiden sich nur wenig. Am östlichen Rand des Stadtteils kehrt sich das um: Dort entscheiden Baujahr, Denkmal- oder Ensemblestatus, Grundstücksanteil und der Instandhaltungsstau an historischen Bauteilen, und vergleichbare Abschlüsse in derselben Mikrolage fehlen oft ganz. Ein einzelner Quadratmeterpreis für den Stadtteil trifft weder das eine noch das andere. Deshalb beginnt unsere Arbeit mit der Zuordnung und nicht mit der Formel. Das kostet mehr Aufwand – und ist der einzige Weg zu einer Zahl, die Sie später einem Miterben, einer Bank oder einem Käufer vorlegen können.
1.200+
Objekte bewertet
in Hanau und der Rhein-Main-Region
5.0
Sterne Bewertung
auf Google
3 min
für Ihre Angaben im Fragebogen
Ihre persönliche Einschätzung folgt zeitnah
Rückmeldungen aus dem Stadtkern
Was Eigentümer aus der Hanauer Innenstadt nach der Einschätzung berichten
Was Eigentümer berichten, die ihr Objekt im Neustadt-Karree, am Altstädter Markt oder im Villengürtel haben einschätzen lassen – die einen mit Verkaufsgedanken, die anderen wegen einer Erbregelung. 5,0 Sterne auf Google, und zwar für Zahlen, die erklärt statt bloß mitgeteilt werden.
Ein großes Dankeschön an Valuvis Immobilien! Als ich mich entschied, meine Wohnung in Frankfurt zu verkaufen, war ich mir unsicher über den aktuellen Immobilienmarkt und die Marktsituation. Das Team von Valuvis hat mir mit einer detaillierten Immobilienbewertung geholfen und den Wert meiner Wohnung präzise ermittelt. Ich war beeindruckt, wie professionell und effizient sie meine Wohnung vermarktet haben. Dank ihrer Expertise in Preisverhandlungen konnte ich einen tollen Verkaufspreis erzielen. Für alle, die einen zuverlässigen Immobilienmakler in Frankfurt suchen, kann ich Valuvis wärmstens empfehlen!
Professioneller Verkauf mit Top-Ergebnis
~ Magdalena Eichelsbacher
Der Verkaufsprozess mit diesem Immobilienmakler war eine durchweg positive Erfahrung. Die Bewertung der Immobilie basierte auf fundiertem Marktwissen, und die Verkaufsstrategie war effektiv und zielgerichtet. Die professionelle Herangehensweise und das umfassende Verständnis für den Immobilienmarkt führten zu einem schnellen Verkauf und einem hervorragenden Verkaufspreis. Die kontinuierliche Kommunikation und Beratung während des gesamten Prozesses waren außergewöhnlich und vermittelten uns ein hohes Maß an Sicherheit und Vertrauen.
Strukturiert, transparent und erfolgreich
~ Bernd Rettig
Wir haben uns vom ersten Kontakt an gut aufgehoben gefühlt. Die Beratung war professionell, ehrlich und unaufdringlich – genau das, was man sich bei einem Immobilienkauf in dieser Größenordnung wünscht.
Rundum zufrieden mit dem Kaufprozess
~ Familie Schröder
Herr Rücker ist ein ehrlicher und offener Geschäftspartner. Ich kann ihn guten Gewissens empfehlen. Seine unkomplizierte Art und direkte Kommunikation haben die Zusammenarbeit sehr angenehm gemacht.
Ehrlich, direkt und absolut empfehlenswert
~ Lennart Rondi
Im Namen unserer Webagentur Geomodo bedanke ich mich für die tolle Zusammenarbeit mit Valuvis Immobilien. Wir sind froh in Frankfurt mit einem so zuverlässigen Immobilienmakler arbeiten zu können und freuen uns schon auf's nächste Mal.
Tolle Zusammenarbeit, gerne wieder
~ Niklas Rapp
Ich war anfangs etwas skeptisch, weil der Immobilienmarkt momentan ja eher unübersichtlich ist, aber das Team der Valuvis GmbH hat mich komplett überzeugt. Was mir besonders positiv aufgefallen ist: Man ist hier keine Nummer. Mein Ansprechpartner, Herr Rücker, war gefühlt immer erreichbar und hat sich immer viel Zeit genommen, mir alles in Ruhe zu erklären. Alles verlief super transparent und professionell.
Persönlich betreut statt nur eine Nummer
~ Tanja F.
Der Verkaufsprozess mit diesem Immobilienmakler war eine durchweg positive Erfahrung. Die Bewertung der Immobilie basierte auf fundiertem Marktwissen, und die Verkaufsstrategie war effektiv und zielgerichtet. Die professionelle Herangehensweise und das umfassende Verständnis für den Immobilienmarkt führten zu einem schnellen Verkauf und einem hervorragenden Verkaufspreis. Die kontinuierliche Kommunikation und Beratung während des gesamten Prozesses waren außergewöhnlich und vermittelten uns ein hohes Maß an Sicherheit und Vertrauen.
Strukturiert, transparent und erfolgreich
~ Bernd Rettig
Maximilian Rücker
Geschäftsführer
Woran wir Ihr Objekt messen
Eine Bewertung in der Innenstadt beginnt mit der Frage, in welcher Bauschicht Ihr Objekt steht
Schiefe Zahlen entstehen in der Hanauer Innenstadt so gut wie nie im Rechenweg, sondern einen Schritt davor – bei der Frage, woran ein Objekt überhaupt gemessen wird. Nehmen Sie eine Etage aus dem Wiederaufbau der 1950er Jahre und halten Sie Abschlüsse aus dem Gründerzeitbestand am Hasenpfad daneben: Das Ergebnis geht daneben, je nach Richtung des Vergleichs einmal nach oben, einmal nach unten. Wir drehen die Reihenfolge deshalb um und klären die Bauschicht, bevor wir die erste Referenz auch nur heraussuchen. Auf anderthalb Quadratkilometern mag das übertrieben wirken; gerade weil die Schichten hier so eng aneinanderstoßen, ist es wichtiger als in weitläufigeren Stadtteilen.
Im Neustadt-Karree, dessen Raster auf die Gründung von 1597 zurückgeht, bewerten wir Geschosswohnungsbau und Blockrandbebauung: Sanierungsstand, Grundriss, Lage im Haus und die Nutzung des Erdgeschosses. Wo Laden und Wohnung unter einem Dach liegen, laufen zwei Rechenwege nebeneinander, weil gewerbliche und wohnwirtschaftliche Flächen unterschiedlich behandelt werden. Im Altstadtkern am Altstädter Markt kommt die Gesamtanlage hinzu: Innerhalb dieser Erfassung unterliegen auch Gebäude dem Ensembleschutz, die selbst keine Einzeldenkmäler sind. Und im östlichen Villengürtel um Jahnstraße, Julius-Leber-Straße und Eberhardstraße bewerten wir das, was es im übrigen Stadtteil kaum noch gibt: erhaltene Bausubstanz des 19. Jahrhunderts mit Backstein- und Bruchsteinfassaden, Sandsteingliederung und Ziergiebeln.
Dazu kommt die Frage, wie Ihr Objekt erschlossen ist. Der Bahnhof Hanau West an der Philippsruher Allee liegt am Westrand der Neustadt und ist der älteste Bahnhof der Stadt; am Freiheitsplatz laufen die Linien des Stadtverkehrs zusammen; Marktplatz und Altstädter Markt bilden den Fußgängerzonen-Standort. Für Selbstnutzer ohne Auto und für Berufstätige mit Bezug zum Klinikum an der Leimenstraße ist genau das der Grund, in der Innenstadt zu kaufen. Wer ein Objekt bewertet, ohne diesen Kreis zu kennen, kennt auch den Nachfragerand nicht, an dem sich der Preis später entscheidet.
Was am Schluss bei Ihnen ankommt, ist kein gefälliger Wunschwert, der uns einen Auftrag sichern soll. Es ist eine Zahl, deren Zustandekommen Sie Punkt für Punkt nachlesen können: benannte Vergleichsfälle, begründete Zu- und Abschläge, dazu die Angabe, für welchen Zweck und welchen Stichtag sie gilt. Dahinter stehen mehr als 1.200 Bewertungen und 104 vermittelte Objekte in der Rhein-Main-Region. Was danach geschieht – Verkauf, Vermietung oder schlicht Gewissheit im eigenen Ordner –, legen allein Sie fest; für die Einschätzung selbst stellen wir nichts in Rechnung.
Maximilian Rücker
Geschäftsführer
Jetzt unverbindlich starten
Immobilie in Hanau-Innenstadt bewerten lassen: so beginnt es
Der Fragebogen fragt ab, was wir zum Einstieg brauchen: Objektart, Unterart, Fläche, Baujahr, Adresse. Ab da arbeiten Menschen daran. Wir ordnen Ihr Objekt einer der drei Bauschichten zu, ziehen die passenden Vergleichsfälle heran und melden uns persönlich bei Ihnen. Eine automatische Spanne blinkt nirgends auf – dafür wissen Sie am Schluss, wie die Zahl zustande kommt.
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Wofür der Wert am Ende gelten soll
Wofür Sie den Wert brauchen, verändert das Ergebnis in Hanau-Innenstadt
Eine Immobilie hat nicht einen Wert, sondern je nach Anlass einen anderen. Verkauf, Erbauseinandersetzung und Bankgespräch arbeiten mit verschiedenen Wertbegriffen und häufig auch mit verschiedenen Stichtagen. Deshalb fragen wir zuerst nach dem Zweck – gerechnet wird erst danach.
Nachvollziehbar bis zur einzelnen Vergleichsadresse
Sobald ein Miterbe, ein Interessent oder ein Sachverständiger die Zahl anzweifelt, zählt nur noch die Herleitung. Wir dokumentieren, welche Abschlüsse aus der Innenstadt wir herangezogen haben und warum – damit Sie nicht mit einer nackten Summe in die Diskussion gehen.
Drei Wertbegriffe, die oft verwechselt werden
Beim Verkauf zählt der Marktwert, im Erbfall der Verkehrswert zu einem bestimmten Stichtag, bei der Finanzierung die konservativere Bankgröße. Die drei liegen selten gleichauf. Wir benennen vorab, welcher Begriff Ihren Fall trägt, und sagen offen, wo unsere Markteinschätzung endet und ein Gutachten oder die Bank übernimmt.
Womit Interessenten die Innenstadt vergleichen
Wer in der Hanauer Innenstadt kauft, wägt vor allem innerhalb des Stadtteils ab: Fußläufigkeit zu Marktplatz und Fußgängerzone gegen einen eigenen Garten, eine Wohnung über der Ladenzeile gegen eine ruhige Lage zum Blockinneren, Wiederaufbaubestand im Karree gegen Gründerzeitsubstanz am Ostrand. Diese Abwägungen nehmen wir in der Einschätzung vorweg, statt sie später in der Verhandlung zu erleben.
Was unsere Bewertung im Stadtkern leistet
Vier Punkte, die eine Einschätzung in der Innenstadt von einer Schätzung trennen
Zwischen einer genannten Zahl und einer belastbaren Zahl liegt Arbeit, die man dem Ergebnis nicht ansieht. Diese vier Punkte machen den Unterschied, und keiner davon kostet Sie etwas.
Vergleichsfälle aus dem Neustadt-Raster
Wir suchen die Referenzen innerhalb Ihrer Bauschicht statt im Stadtteilmittel. Eine Wohnung aus dem Wiederaufbau wird an Wohnungen aus dem Wiederaufbau gemessen, ein Gründerzeitbau am Hasenpfad an dem, was am Ostrand tatsächlich beurkundet wurde.
Zuordnung zu Karree, Altstadtkern oder Villengürtel
Vergleich mit beurkundeten Abschlüssen statt Angebotspreisen
Einordnung der Erdgeschossnutzung bei Geschäftshäusern
Zustand vor Ort statt Aktenlage
Feuchte im Sockel eines Gründerzeitbaus, ein Treppenhaus ohne Aufzug, ein Hinterhof, der als Stellplatz durchgeht oder eben nicht: Solche Dinge stehen in keinem Datensatz. Wir sehen sie uns an, wo die Genauigkeit es verlangt.
Begehung von Substanz, Grundriss und Ausstattung
Aufnahme von Hofsituation, Zuwegung und Stellplatzlage
Auch die Begehung ist für Sie kostenlos
Ein Ergebnis für Miterben, Bank und Käufer
Zur Spanne gehört bei uns die Rechnung, die dahintersteht. Wer sie in der Hand hält, sitzt einer Erbengemeinschaft, einem Bankberater oder einem Kaufinteressenten gegenüber, ohne die eigene Zahl vorher verteidigen zu müssen.
Herleitung inklusive der verwendeten Vergleichsfälle
Klare Aussage, für welchen Zweck der Wert gilt
Hinweis, wo Steuerberater, Notar oder Fachanwalt gefragt sind
Erfahrung aus laufenden Besichtigungen
Wir bewerten nicht nur, wir vermarkten auch. Deshalb wissen wir, welche Argumente Interessenten in der Hanauer Innenstadt bewegen und an welchen Punkten sie regelmäßig Abschläge fordern – beim Sanierungsstand, beim Grundriss oder beim Stellplatz.
Rückmeldungen aus Besichtigungen im Stadtkern
Einordnung, welche Merkmale Käufer honorieren
Auf Wunsch nahtloser Übergang in die Vermarktung
Zustand vor Ort statt Aktenlage
Feuchte im Sockel eines Gründerzeitbaus, ein Treppenhaus ohne Aufzug, ein Hinterhof, der als Stellplatz durchgeht oder eben nicht: Solche Dinge stehen in keinem Datensatz. Wir sehen sie uns an, wo die Genauigkeit es verlangt.
Begehung von Substanz, Grundriss und Ausstattung
Aufnahme von Hofsituation, Zuwegung und Stellplatzlage
Auch die Begehung ist für Sie kostenlos
Von der Eingabe zur Rückmeldung
In sechs Schritten zu einer belastbaren Zahl für Ihr Innenstadt-Objekt
Zwischen dem Ausfüllen des Fragebogens und unserer Rückmeldung liegen in der Regel wenige Tage. Wie weit Sie gehen, bestimmen Sie – eine Verpflichtung entsteht an keiner Stelle.
Eckdaten Ihres Innenstadt-Objekts erfassen
Rund drei Minuten, geführte Fragen: Objektart, Unterart, Fläche, Baujahr. Kein Konto, keine hochgeladenen Dokumente, keine Gebühr.
Adresse im Stadtteil angeben
Am Ende steht die Adresse. Sie ist der Punkt, an dem sich entscheidet, ob Ihr Objekt im Raster, in der Gesamtanlage oder am Ostrand liegt – dazu Ihre Kontaktdaten für die Rückmeldung.
Geprüft wird von Hand, nicht vom Server
Statt einer automatisch erzeugten Spanne sieht sich unser Team Ihre Angaben an und sucht die Vergleichsfälle, die zu Baujahr, Lage im Stadtteil und Zuschnitt Ihres Objekts wirklich passen.
Begehung, wo die Bausubstanz es verlangt
Bei Wiederaufbaubestand mit unklarem Sanierungsstand, bei Ensemblelagen am Altstädter Markt oder bei Gründerzeitbauten am Ostrand vereinbaren wir eine kostenlose Begehung – dort entscheiden Details, die aus der Ferne niemand beurteilen kann.
Wir melden uns mit Zahl und Herleitung
In der Regel binnen eines Werktags rufen wir an oder schreiben Ihnen: Wir nennen die Spanne, erklären, woraus sie entsteht, und ordnen ein, was sie für Ihren konkreten Anlass bedeutet.
Der Schritt danach bleibt Ihre Entscheidung
Wollen Sie später verkaufen oder vermieten, führen wir die Sache mit derselben Ansprechperson weiter. Wollen Sie es nicht, behalten Sie die Einschätzung und hören nichts mehr von uns.
Was die Innenstadt-Vermarktung nutzt
Was bereitsteht, wenn aus der Zahl ein Verkauf wird
Mit der Zahl ist die Bewertung abgeschlossen. Führt der Weg danach in eine Vermarktung, greifen zwei Werkzeuge aus dem eigenen Haus – beide setzen genau dort an, wo aus einem ermittelten Wert ein bezahlter Preis wird. Einzeln buchen lassen sie sich nicht; sie gehören zu unserer Vermarktung.
Bilder, die den Unterschied der Bauschichten zeigen
Fotografiert wird beim Termin durch unser Team, ohne externen Fotografen und ohne Wartezeit. Vivesta Studio, unsere selbst entwickelte KI-Bildoptimierung, richtet danach Belichtung, Farben und Raumwirkung aus, entfernt störende Alltagsdetails und richtet leerstehende Räume virtuell ein. Bei einer Wohnung im Wiederaufbaubestand entscheidet die Darstellung darüber, ob Interessenten den sanierten Zustand erkennen oder nur das Baujahr lesen. Grundriss, Raumgrößen und Zustand bleiben dabei unverändert – die Besichtigung hält, was die Bilder versprechen.
Käufer erreichen, die keine Portale durchsehen
Novascale Agency legt für jedes Objekt eine eigene Website mit Bildern, Eckdaten, Lage und direktem Anfrageformular an und schaltet parallel zum Portal-Inserat Kampagnen auf Facebook und Instagram, ausgesteuert nach Region, Interessen und Lebenssituation. So erreichen wir auch Kapitalanleger und Selbstnutzer, die nicht täglich Inserate durchgehen, aber reagieren, wenn in der Hanauer Innenstadt etwas Passendes auftaucht. Alle Anfragen laufen zentral zusammen und werden vorqualifiziert.
Was die drei Schichten trennt
Anderthalb Quadratkilometer, drei Wertlogiken
Der Stadtteil Innenstadt ist der erste von zehn amtlichen Hanauer Stadtteilen, gliedert sich in neun Stadtbezirke und umfasst die historische Altstadt und die Neustadt. Auf dieser kleinen Gemarkung liegen drei Wertlogiken nebeneinander. Im Neustadt-Karree, dessen Raster aus dem Jahr 1597 stammt, steht überwiegend Substanz der 1950er und 1960er Jahre: Blockrand, Geschäftslage im Erdgeschoss, Wohnungen darüber. Im Altstadtkern am Altstädter Markt greift der Ensembleschutz der Gesamtanlage, und mit dem Deutschen Goldschmiedehaus – dem ehemaligen Altstädter Rathaus von 1538 – steht dort eine stilgetreue Rekonstruktion. Am östlichen Rand hingegen ist Gründerzeitsubstanz erhalten geblieben. Ein Mittelwert über alle drei liegt bei jedem einzelnen Objekt daneben, nur jeweils in eine andere Richtung.
Neustadt-Karree: Raster von 1597, Substanz aus dem Wiederaufbau
Altstadtkern: Gesamtanlage mit Ensembleschutz am Altstädter Markt
Ostrand: Gründerzeitsubstanz an Jahnstraße und Hasenpfad
Drei Schichten, drei getrennte Referenzmengen
Aus der Einschätzung wurde eine Vermarktung
Objekte, die zuerst nur zur Einschätzung bei uns lagen
Viele dieser Immobilien kamen ohne Verkaufsabsicht zu uns. Ein Auftrag wurde erst daraus, als die Eigentümer wussten, woran sie sind. Eine Auswahl quer durch Objektarten und Lagen.
Verkauft
Familienfreundliches Reihenhaus
Nieder-Erlenbach (Frankfurt)
Verkaufspreis:
860.000 €
Verkaufsdauer:
4 Wochen
+3–5%
über Marktpreis
Verkauft
Penthouse mit Dachterrasse
Offenbach
Verkaufspreis:
1.050.000 €
Verkaufsdauer:
10 Wochen
+4–6%
über Marktpreis
Verkauft
Apartment als Kapitalanlage
Frankfurt-Niederrad
Verkaufspreis:
125.000 €
Verkaufsdauer:
4 Wochen
+10–15%
über Marktpreis
Verkauft
Wohn- und Geschäftshaus
Aschaffenburg
Verkaufspreis:
1.700.000 €
Verkaufsdauer:
6 Wochen
+6–8%
über Marktpreis
Verkauft
Penthouse mit Dachterrasse
Offenbach
Verkaufspreis:
1.050.000 €
Verkaufsdauer:
10 Wochen
+4–6%
über Marktpreis
Objektart im Stadtkern wählen
Immobilie bewerten in Hanau-Innenstadt – wählen Sie Ihren Objekttyp
Jede Objektart bringt eigene Stellgrößen mit. Wählen Sie den Einstieg, der zu Ihrem Eigentum in der Innenstadt gehört; die Zahl entsteht danach in der persönlichen Prüfung, kostenlos und ohne Verpflichtung.
Wert eines Innenstadthauses ermitteln
Beim Haus trennen wir Bodenwert und Gebäudewert und ordnen die Substanz ein – Blockrandhaus im Karree, Gebäude in der Gesamtanlage oder Stadtvilla am Ostrand.
Wohnungswert im Karree bestimmen
Bei der Wohnung geht es um Etage und Aufzug, um den Zustand des ganzen Hauses, um die Rücklage der Gemeinschaft – und darum, ob ein Mieter darin wohnt.
Bodenwert einer Innenstadtfläche
Bei der Fläche entscheiden Baurecht, Zuschnitt, Erschließung und ein möglicher Altbestand darüber, was sich realisieren lässt – und damit über den Wert.
Wann die Innenstadt eine Bewertung verlangt
Anlässe für eine Immobilienbewertung in Hanau-Innenstadt
Verkaufsabsicht steckt hinter den wenigsten Anfragen. Viel öfter ist die Zahl einfach der Baustein, ohne den eine Familie, ein Kreditinstitut oder eine Behörde nicht weiterkommt. Sechs Situationen, mit denen Eigentümer aus Altstadt und Neustadt regelmäßig bei uns anrufen:
Erbfall in einer Erbengemeinschaft
Objekte im Stadtkern bleiben oft über Generationen in einer Familie und gehören dann plötzlich mehreren zugleich. Ob eine Etage im Karree oder ein Haus am Ostrand unter Geschwistern aufgeteilt wird: Ohne eine Zahl, die jeder Beteiligte gelten lässt, kommt niemand weiter. Von uns kommt die neutrale Markteinschätzung samt dokumentierter Herleitung; alles Steuerliche gehört zu Steuerberater und Notar.
Zahlenbasis für steuerliche Fragen
Für die Aufteilung eines Kaufpreises in Boden und Gebäude oder für Abschreibungen bei einem vermieteten Wohn- und Geschäftshaus brauchen Sie einen nachvollziehbaren Marktwert. Unsere Einschätzung dient als Grundlage – welche steuerliche Wirkung sie entfaltet und welche Fristen gelten, klärt Ihr Steuerberater.
Den Angebotspreis vor dem Inserat klären
Der Einstiegspreis bestimmt, wie die ersten Wochen laufen. Im Raster stehen genügend Vergleichsabschlüsse zur Verfügung, um ihn eng einzugrenzen; am Ostrand zeigen wir Ihnen stattdessen, welche Merkmale den Preis tragen, wenn vergleichbare Objekte in der Mikrolage fehlen.
Ob Erbfall, Sanierung oder Bankgespräch: Am Anfang steht eine Zahl mit Herleitung.
Der Fragebogen dauert rund drei Minuten und kostet nichts. Danach sehen wir uns Ihre Angaben persönlich an und melden uns unverbindlich zurück – mit der Spanne und den Vergleichsfällen, auf denen sie beruht. Ein kleiner erster Schritt, der Sie zu nichts verpflichtet.
Vor einer Sanierung im Bestand rechnen
Bevor Sie Fenster, Heizung oder Dach anfassen, lohnt der Blick auf den Ist-Wert. In der Gesamtanlage Altstadt ist zusätzlich zu klären, was am Erscheinungsbild überhaupt zulässig ist, und bei Gründerzeitfassaden am Ostrand, welche historischen Bauteile erhalten bleiben sollten. Wir sagen Ihnen, welche Investition sich beim späteren Verkauf niederschlägt.
Trennung und die Auszahlung des Miteigentumsanteils
Beim Zugewinnausgleich oder bei der Auszahlung eines Miteigentümers ist der Immobilienwert die zentrale Rechengröße, die beide Seiten mittragen müssen. Ob es dabei um eine Etage im Neustadt-Karree oder um ein Haus an der Eberhardstraße geht, verändert die Vergleichsbasis vollständig – deshalb weisen wir aus, welcher Bauschicht wir Ihr Objekt zugeordnet haben und welche Abschlüsse wir dafür herangezogen haben. Wir bewerten sachlich, legen die Herleitung offen und benennen, welche Unterlagen fehlen. Rechtliche Fragen gehören zu einem Fachanwalt.
Beleihung und Umschuldung im Bestand
Bei einer Anschlussfinanzierung oder Umschuldung leitet Ihre Bank aus dem Immobilienwert den Beleihungswert ab. Bei Innenstadtobjekten hakt sie dabei regelmäßig an denselben Stellen nach: bei der Nutzung des Erdgeschosses, beim Sanierungsstand innerhalb der gleichaltrigen Wiederaufbausubstanz und beim Ensemblestatus, falls das Objekt in der Gesamtanlage Altstadt liegt. Wir führen diese Punkte in der Herleitung einzeln auf, damit Sie vorbereitet ins Gespräch gehen – den Beleihungswert selbst setzt die Bank nach eigenen Richtlinien fest.
Bewertungsfälle mit Sonderlage
Objekte, bei denen die Wertermittlung genauer hinsehen muss
Es gibt Objekte, bei denen das übliche Vorgehen nicht trägt – weil vergleichbare Abschlüsse fehlen oder weil ein einzelner Sonderfaktor die ganze Rechnung verschiebt. Drei solcher Konstellationen treffen wir zwischen Altstädter Markt und Jahnstraße immer wieder an:
Ihr Objekt liegt in der Gesamtanlage Altstadt
Innerhalb einer Gesamtanlage unterliegen auch Gebäude dem Ensembleschutz, die selbst keine Einzeldenkmäler sind. Interessenten kennen diesen Unterschied selten und fordern vorsorglich Abschlag, weil sie Auflagen vermuten, die sie nicht überblicken. Wir klären den tatsächlichen Status, ordnen ein, was er praktisch bedeutet, und bewerten Charakter und Einschränkung getrennt statt in einem diffusen Sicherheitsabschlag. Für verbindliche Auskünfte verweisen wir an die Untere Denkmalschutzbehörde der Stadt Hanau.
Unten Ladenfläche, oben Wohnungen
Die Blockrandbebauung im Karree bringt es mit sich, dass Wohn- und Geschäftshäuser mit Ladenfläche im Erdgeschoss zum Normalbestand gehören. Für die Bewertung heißt das: zwei Nutzungen, zwei Mietniveaus, zwei Risikoprofile in einem Objekt – und ein Käuferkreis, der eher aus Kapitalanlegern als aus Selbstnutzern besteht. Wir rechnen die Flächen getrennt, sehen uns Laufzeiten und Bindungen der Mietverhältnisse an und zeigen Ihnen, welcher Teil des Ertrags den Wert tatsächlich trägt.
Sie erben ein Innenstadtobjekt aus der Ferne
Wer ein Objekt in Hanau erbt, aber nicht in der Region lebt, kennt weder den Zustand noch die Unterlagenlage. Häufig fehlen Wohnflächenberechnung, Nachweise über Sanierungen oder Protokolle der Eigentümerversammlung, und was nicht belegt ist, wird von Käufern zum Preisrisiko erklärt. Im kostenlosen ersten Schritt sichten wir, was vorhanden ist, benennen die Lücken und übernehmen auf Wunsch die Beschaffung über unser Backoffice – anreisen müssen Sie dafür nicht.
Offene Punkte vor dem Fragebogen
Rufen Sie an, bevor Sie Flächen und Baujahre eintragen
Sie sind unsicher, welcher Wertbegriff für Ihren Anlass gilt, ob Ihr Haus in der Gesamtanlage liegt oder wie ein Ladenlokal im Erdgeschoss zu behandeln ist? Schreiben Sie uns oder rufen Sie an – wir klären das vorab, telefonisch, per E-Mail oder persönlich in Hanau. Ohne Kosten und ohne Verpflichtung.
Was am Ostrand zusätzlich zählt
Gründerzeitsubstanz an Jahnstraße und Hasenpfad
Im Neustadt-Karree bewerten wir innerhalb gleichaltriger Substanz: Vergleichsfälle gibt es reichlich, sie unterscheiden sich nur wenig, und die Arbeit liegt darin, Sanierungsstand und Erdgeschossnutzung sauber einzuordnen. Am östlichen Rand des Stadtteils dreht sich das um. Dort, an Jahnstraße, Julius-Leber-Straße, Hasenpfad und Eberhardstraße, steht erhaltene Gründerzeitsubstanz: Backstein- und Bruchsteinvillen, Wohnhäuser mit Sandsteingliederung und Ziergiebeln, freistehend oder in Zeilen. Hier zählen Baujahr, Schutzstatus, Grundstücksanteil und der Instandhaltungsstau an historischen Bauteilen, und vergleichbare Abschlüsse in derselben Mikrolage sind oft nicht verfügbar. Wenige Gehminuten Abstand, zwei verschiedene Verfahren – deshalb fragen wir immer zuerst nach der Adresse.
Baujahr und Schutzstatus statt Baujahrgang einer Serie
Instandhaltungsstau an historischen Bauteilen einzeln bewerten
Grundstücksanteil bei freistehenden Stadtvillen
Wertermittlung ohne frische Vergleichsfälle in der Mikrolage
Immobilie bewerten Hanau-Innenstadt
Grundlagen der Wertermittlung im Hanauer Stadtkern
Welches Verfahren passt zu welchem Objekt? Was bedeutet eine Gesamtanlage praktisch? Und warum ist die Wahl der Vergleichsfälle hier wichtiger als die Rechenmethode? Antworten auf die Fragen, die vor jeder Entscheidung stehen.
Warum ein Innenstadt-Durchschnitt drei Märkte verdeckt
Anderthalb Quadratkilometer genügen der Hanauer Innenstadt, um ihre komplette Spreizung unterzubringen. Eine Wohnung im Geschossbau der Wiederaufbaujahre, ein Wohn- und Geschäftshaus mit Ladenfläche am Marktplatz, eine Stadtvilla am Hasenpfad: drei Bauschichten, drei Käufergruppen, ein Stadtteil. Rechnerisch lässt sich daraus ein Durchschnitt bilden; nutzen kann ihn niemand, weil er bei jedem einzelnen Objekt danebenliegt und noch dazu in wechselnde Richtungen. Wer es ernst meint, fängt hier deshalb nicht beim Quadratmeterpreis an, sondern bei der Frage, welche Schicht überhaupt gemeint ist.
Vergleichs-, Sach- und Ertragswert im Hanauer Stadtkern
Die Wertermittlung kennt drei anerkannte Verfahren, und die Objektart entscheidet über die Wahl. Der Vergleichswert braucht genügend ähnliche Abschlüsse und passt deshalb gut zu Eigentumswohnungen im Neustadt-Karree, wo die Substanz aus denselben Jahren stammt. Der Ertragswert gilt, wo die Miete den Wert treibt – bei vermieteten Wohnungen und vor allem bei Wohn- und Geschäftshäusern mit Ladenfläche im Erdgeschoss. Der Sachwert kommt zum Zug, wenn Vergleichsobjekte fehlen, was bei individuellen Gründerzeitbauten am Ostrand regelmäßig der Fall ist; dort werden Bodenwert und Gebäudesachwert getrennt ermittelt und über einen Marktanpassungsfaktor zusammengeführt. Wir wählen das Verfahren, das zum Objekt passt, und prüfen das Ergebnis gegen ein zweites, wo es sich anbietet.
Was die Gesamtanlage Altstadt für den Wert bedeutet
Die Hanauer Altstadt ist denkmalpflegerisch als Gesamtanlage erfasst. Das ist etwas anderes als ein Einzeldenkmal: Innerhalb einer Gesamtanlage unterliegen auch Gebäude dem Ensembleschutz, die selbst nicht als Einzeldenkmäler geführt werden. Für die Bewertung folgt daraus beides – der Schutz begrenzt bestimmte Veränderungen am Erscheinungsbild und damit die Ausnutzbarkeit, er sichert aber zugleich das Umfeld, was am Altstädter Markt ein eigenständiger Wertfaktor ist. Wir klären den konkreten Status, statt pauschal einen Sicherheitsabschlag anzusetzen, und verweisen für verbindliche Auskünfte an die Untere Denkmalschutzbehörde der Stadt Hanau.
Wiederaufbausubstanz der 1950er richtig einordnen
Beim Luftangriff am 19. März 1945 wurde die Innenstadt zu rund 90 Prozent zerstört; in der Altstadt blieben von etwa 450 Häusern nur sieben stehen. Der Wiederaufbau folgte dem alten Karree-Raster, brachte aber neue Häuser hervor: Geschosswohnungsbau und Blockrandbebauung der 1950er und 1960er Jahre. Für die Bewertung heißt das, dass Baujahr und Bauweise über weite Strecken gleich sind und die Unterschiede woanders liegen – im Sanierungsstand, im Grundriss, in Aufzug und Balkon, die hier nicht selbstverständlich sind, und in der Nutzung des Erdgeschosses. Wer in dieser Schicht bewertet, arbeitet mit vielen Vergleichsfällen, die sich nur in Details unterscheiden; genau diese Details entscheiden dann über die Spanne.
Wohn- und Geschäftshaus: zwei Nutzungen, zwei Rechenwege
Die Blockrandstruktur mit Geschäftslage im Erdgeschoss und Wohnungen darüber ist ein Erbe der Planstadt von 1597 und im Karree bis heute der Normalfall. Bewertet wird ein solches Objekt nicht als Ganzes, sondern in seinen Teilen: Gewerbeflächen und Wohnflächen haben unterschiedliche Mietniveaus, unterschiedliche Vertragslaufzeiten und unterschiedliche Leerstandsrisiken. Wer nur die Gesamtfläche mit einem Faktor multipliziert, über- oder unterschätzt den Ertragsanteil regelmäßig. Wir sehen uns die Mietverträge, die Bindungsdauer und die Lage innerhalb der Fußgängerzone an und rechnen die Anteile getrennt, bevor wir sie zusammenführen.
Wenn Vergleichsobjekte in der Mikrolage fehlen
Am östlichen Rand der Innenstadt kommen Objekte selten an den Markt, und wenn, dann sind sie untereinander kaum vergleichbar: eine freistehende Backsteinvilla, ein Mehrfamilienhaus in einer Zeile, ein Wohnhaus mit Sandsteingliederung und Ziergiebel. In einer solchen Lage nützt der Vergleichswert wenig. Wir arbeiten dann über den Sachwert, ziehen Abschlüsse aus vergleichbaren Beständen anderer Lagen zur Plausibilitätsprüfung heran und machen transparent, wo die Unsicherheit liegt. Wichtig ist, dass die Herleitung diese Lücke benennt, statt sie in einer scheingenauen Zahl zu verstecken – sonst hält die Einschätzung dem ersten Einwand nicht stand.
Unterlagen, die die Spanne im Karree verengen
Je besser die Datengrundlage, desto schmaler die Spanne. Die Basis bilden Grundbuchauszug, ein Grundriss mit Wohnflächenberechnung und der Energieausweis. Bei Wohnungen kommen Teilungserklärung, die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung und der Stand der Instandhaltungsrücklage hinzu – gerade bei Häusern aus den Wiederaufbaujahren steht dort, welche Sanierungen beschlossen oder aufgeschoben wurden. Bei Wohn- und Geschäftshäusern brauchen wir zusätzlich die Mietverträge. Fehlt etwas, ist eine erste Einschätzung trotzdem möglich; sie fällt nur unschärfer aus. Wir sagen Ihnen vorab, welche Unterlagen den größten Effekt haben, und helfen bei der Beschaffung.
Der Stichtag im Erbfall und was er verschiebt
Erben brauchen selten den Wert von heute. Gefragt ist der Wert an einem festen Tag, meist dem Todestag – und bis jemand eine Bewertung beauftragt, sind daraus häufig Monate geworden. In dieser Zwischenzeit verändert sich das Objekt: Das Ladenlokal im Erdgeschoss steht plötzlich leer, eine Wohnung im Karree wurde nicht nachvermietet, eine fällige Reparatur an der Fassade blieb liegen. Wer diese Verschiebung verschweigt, legt einer Erbauseinandersetzung eine Zahl vor, die niemand einordnen kann. Wir schreiben deshalb hin, auf welchen Tag sich die Spanne bezieht und mit welchen Annahmen wir den damaligen Zustand rekonstruiert haben. Davon strikt zu trennen ist die steuerliche Wertermittlung: Dafür gelten eigene gesetzliche Regeln, die vom Marktwert abweichen können, und zuständig sind Steuerberater oder Finanzamt.
Marktwert, Beleihungswert und die Rolle der Bank
Im Finanzierungsgespräch tauchen zwei Größen auf, die selbst erfahrene Eigentümer durcheinanderbringen. Die eine beantwortet die Frage, was sich unter heutigen Bedingungen erzielen ließe – das ist der Marktwert. Die andere fragt danach, was dauerhaft und unabhängig von Marktlaunen erzielbar bliebe, fällt deshalb bewusst vorsichtiger aus und liegt praktisch immer darunter: der Beleihungswert. Die Unterscheidung ist keine Spitzfindigkeit, denn beide Zahlen haben verschiedene Adressaten. Die eine beschreibt Ihr Vermögen, die andere Ihren Kreditrahmen. Unsere Markteinschätzung liefert die erste Größe. Die zweite setzt Ihr Kreditinstitut nach eigenen internen Richtlinien an – darauf haben wir keinerlei Einfluss, und das sagen wir lieber vorher als hinterher.
Der Gutachterausschuss und was er beantworten kann
Für Hanau führt der Gutachterausschuss für den Main-Kinzig-Kreis die Kaufpreissammlung und veröffentlicht Bodenrichtwerte. Diese Werte beschreiben eine Zone, nicht Ihr Grundstück: Zuschnitt, Erschließung, Altbestand und die zulässige Bebauung können den tatsächlichen Bodenwert in beide Richtungen verschieben, und in einer dicht bebauten Innenstadt mit wenigen freien Flächen gilt das besonders. Ein Bodenrichtwert ist deshalb ein Ausgangspunkt der Herleitung und kein Ergebnis. Wir ordnen ihn für Ihre Adresse ein und erklären, welche Zu- und Abschläge wir daraus ableiten.
Selbsteinschätzung: vier Fehler im Stadtkern
Eigene Schätzungen scheitern im Stadtkern fast immer an denselben vier Stellen. Der erste Irrtum: Was im Portal steht, wird für einen erzielten Preis gehalten – tatsächlich ist es eine Forderung, über die noch niemand verhandelt hat. Der zweite: Alles, was der Eigentümer je investiert hat, wandert in voller Höhe in die Rechnung, obwohl ein Käufer den Geschmack des Vorbesitzers nicht mitbezahlt. Der dritte: Es wird quer durch die Bauschichten verglichen, die Backsteinvilla am Hasenpfad also mit der Etage im Wiederaufbaukarree – das verzieht die Zahl systematisch und unbemerkt. Der vierte: Ensembleschutz oder eine Ladenfläche im Erdgeschoss werden entweder komplett übersehen oder zum Drama aufgeblasen. Teuer wird jeder dieser Irrtümer, nur auf verschiedene Weise: zu hoch angesetzt steht das Objekt monatelang, zu niedrig angesetzt gibt man nach, bevor es nötig gewesen wäre. Wer eine Immobilie bewerten lassen will, sollte in Hanau-Innenstadt deshalb auf eine Herleitung bestehen, die er nachlesen kann.
Was Eigentümer im Stadtkern fragen
Immobilie bewerten in Hanau-Innenstadt: Antworten vor dem ersten Schritt
Von den Kosten über den Ablauf bis zur Frage, was mit Ihren Angaben passiert: die Punkte, die Eigentümer aus Altstadt und Neustadt vor einer Einschätzung am häufigsten klären wollen.
Was kostet eine Immobilienbewertung in Hanau-Innenstadt?
Nichts. Weder der Fragebogen noch die persönliche Prüfung durch unser Team noch eine Begehung, falls wir sie für nötig halten. Im Kleingedruckten wartet keine Gebühr, und Sie binden sich an nichts – auch nicht daran, uns später mit Verkauf oder Vermietung zu beauftragen. Etwas völlig anderes ist ein förmliches Verkehrswertgutachten: kostenpflichtig, mit Beweiskraft vor Gericht oder Finanzamt und in den allermeisten Fällen schlicht überflüssig. Um ein Erbe zu ordnen, einen Verkauf im Karree vorzubereiten, in ein Bankgespräch zu gehen oder einfach zu wissen, woran man ist, genügt eine fundierte Markteinschätzung. Welche der beiden Varianten Ihr Fall verlangt, sagen wir Ihnen im ersten Gespräch.
Sehe ich direkt nach dem Fragebogen eine Zahl auf dem Bildschirm?
Nein, und das ist Absicht. Nach dem Fragebogen hinterlegen Sie Ihre Kontaktdaten, danach sieht sich unser Team Ihre Angaben an. Wir ordnen Ihr Objekt der passenden Bauschicht zu, suchen die Vergleichsfälle und melden uns in der Regel binnen eines Werktags telefonisch oder per E-Mail. Eine automatisch erzeugte Zahl ließe sich sofort anzeigen, wäre in einem Stadtteil mit drei so unterschiedlichen Beständen aber wenig wert. Die kurze Wartezeit ist der Preis dafür, dass jemand tatsächlich hingesehen hat.
Warum brauchen Sie die genaue Adresse in der Innenstadt?
Weil sich auf anderthalb Quadratkilometern drei Märkte drängen. Neustadt-Karree, Gesamtanlage am Altstädter Markt oder Villengürtel zwischen Jahnstraße und Hasenpfad – von dieser einen Antwort hängt ab, welche Abschlüsse wir überhaupt heranziehen dürfen. Läge uns nur der Stadtteilname vor, blieben wir bei einem Mittelwert hängen, der auf kein einziges Objekt der Innenstadt zutrifft. Genutzt wird die Hausnummer ausschließlich zur Einordnung: Weitergegeben wird sie nicht, und öffentlich wird zu Ihrem Objekt nichts. Im Telefonat können Sie ergänzen, was sich aus einer Adresse nie ablesen lässt – ein Hinterhof, ein Anbau, ein aufgeschobener Beschluss der Eigentümergemeinschaft.
Wie bewerten Sie ein Haus in der Gesamtanlage der Hanauer Altstadt?
Am Anfang steht die Statusfrage, denn ein Einzeldenkmal und ein Gebäude innerhalb einer Gesamtanlage werden verschieden behandelt. Bei der Gesamtanlage richtet sich der Blick vor allem auf das äußere Erscheinungsbild; im Inneren ist oft mehr machbar, als Eigentümer vermuten. Bewertet wird dann zweigeteilt: auf der einen Seite das, was Auflagen an Spielraum kosten, auf der anderen das, was ein dauerhaft geschütztes Umfeld am Altstädter Markt an Wert beiträgt. Hinzu kommt eine Hanauer Besonderheit – nach der fast vollständigen Zerstörung von 1945 steht in der Altstadt neben Rekonstruktionen wie dem Deutschen Goldschmiedehaus überwiegend Wiederaufbausubstanz, und das gehört in jede ehrliche Einordnung. Verbindlich Auskunft über konkrete Maßnahmen gibt allein die Untere Denkmalschutzbehörde der Stadt Hanau; welche Fragen Sie dort stellen sollten, sagen wir Ihnen vorab.
Was ist eine Wohnung aus dem Wiederaufbau der 1950er wert?
Eine pauschale Antwort gibt es nicht, aber der Rechenweg ist klar. Weil im Karree fast alles aus denselben Jahren stammt, existieren viele Vergleichsfälle, die sich nur in Details unterscheiden. Genau diese Details entscheiden dann: der Sanierungsstand von Fenstern, Leitungen und Heizung, Zuschnitt und Größe des Grundrisses, die Lage im Haus, ob ein Aufzug vorhanden ist und ob es einen Balkon gibt. Dazu kommen der Zustand des Gesamthauses und die Frage, was die Eigentümergemeinschaft an Rücklagen hat und was sie beschlossen hat. Wir prüfen diese Punkte einzeln, statt sie in einem Baujahrsabschlag verschwinden zu lassen.
Genügt die Markteinschätzung oder braucht es ein Verkehrswertgutachten?
Das hängt vom Zweck ab. Für die Vorbereitung eines Verkaufs, für die Orientierung in einer Erbengemeinschaft, für ein Bankgespräch oder für die Entscheidung zwischen Verkauf und Vermietung reicht eine fundierte Markteinschätzung in aller Regel aus. Ein förmliches Verkehrswertgutachten wird gebraucht, wenn eine Zahl vor Gericht, gegenüber dem Finanzamt oder in einem streitigen Verfahren Bestand haben muss. Unsere Einschätzung ist kein beglaubigtes Gutachten, und wir sagen das offen, statt den Eindruck von Beweiskraft zu erwecken. Wenn Ihr Fall ein Gutachten verlangt, weisen wir darauf hin und nennen Ihnen die richtige Anlaufstelle.
Wie genau ist eine Bewertung ohne Besichtigung?
Aus der Ferne stützen wir uns auf Ihre Angaben, auf Vergleichsfälle und auf das, was sich über die Lage im Stadtteil belastbar sagen lässt. Die Größenordnung, die dabei herauskommt, trägt – nur eben mit breiterer Spanne. Was ohne Termin niemand beurteilen kann: der Zustand der Substanz, Feuchte im Sockelbereich, die Qualität des Grundrisses, der wirkliche Stand der Sanierung und die Hofsituation hinter der Blockrandbebauung. Bei Gründerzeitbauten am Ostrand sind das keine Nebensächlichkeiten, sondern die eigentlichen Stellgrößen. Wenn ein Ortstermin die Spanne spürbar enger macht, schlagen wir ihn vor – kostenlos, und ohne dass daraus eine Verpflichtung entstünde.
Wie bewerten Sie ein Wohn- und Geschäftshaus mit Ladenfläche?
Getrennt nach Nutzung. Gewerbliche und wohnwirtschaftliche Flächen haben unterschiedliche Mietniveaus, unterschiedliche Vertragslaufzeiten und unterschiedliche Leerstandsrisiken, deshalb rechnen wir die Anteile einzeln und führen sie erst danach zusammen. Wichtig sind uns die Mietverträge, die Bindungsdauer und die Lage innerhalb der Fußgängerzone zwischen Marktplatz und Altstädter Markt. Weil der Käuferkreis hier eher aus Kapitalanlegern als aus Selbstnutzern besteht, steht der Ertragswert im Vordergrund. Wir zeigen Ihnen zusätzlich, wie sich der Wert verändern würde, wenn die Ladenfläche anders genutzt oder neu vermietet wird.
Ich wohne nicht in Hanau. Geht die Bewertung aus der Ferne?
Ja, bei geerbten Innenstadtobjekten ist das sogar der Regelfall. Den Fragebogen füllen Sie von überall aus, und für die Prüfung brauchen wir zunächst nur Ihre Angaben und die Adresse. Was an Unterlagen fehlt, benennen wir; einen Teil davon beschafft unser Backoffice selbst. Für eine Begehung brauchen wir Zutritt, aber nicht zwingend Ihre Anwesenheit – oft genügt ein Schlüssel bei einem Nachbarn oder einem Mieter. Die Rückmeldung erfolgt telefonisch oder per E-Mail, und auf Wunsch gehen wir die Herleitung Punkt für Punkt mit Ihnen durch.
Warum reicht mir ein kostenloser Online-Rechner nicht aus?
Weil ein Rechner genau die eine Frage nicht beantworten kann, an der hier alles hängt: In welcher der drei Bauschichten steht Ihr Objekt? Er mittelt Angebotspreise und Durchschnitte zu einer Spanne, die im Karree zu hoch und am Hasenpfad zu niedrig liegen kann – oder andersherum. Unser Weg sieht anders aus: beurkundete Abschlüsse statt Forderungen, Zuordnung zur Bauschicht vor der ersten Rechnung, und Sonderfaktoren wie Ensembleschutz, eine Ladenfläche im Erdgeschoss oder aufgeschobene Arbeiten an historischen Bauteilen einzeln bewertet und begründet. Grundlage dafür sind über 1.200 Einschätzungen in der Region. Sie bekommen deshalb keine Bildschirmzahl, sondern eine Immobilienbewertung für Hanau-Innenstadt, die vor einem Miterben, einer Bank oder einem Käufer standhält.
Jenseits des Hanauer Stadtkerns
Immobilie bewerten in Hanau-Innenstadt und in der übrigen Region
Die Immobilienbewertung in Hanau-Innenstadt ist nur ein Ausschnitt unseres Gebiets: Für Eigentümer in ganz Rhein-Main ermitteln wir den Marktwert mit Vergleichsfällen aus der jeweiligen Lage, persönlicher Prüfung und einer Herleitung, die Sie nachlesen können.
