AfA-Rechner Immobilien
Mit dem AfA-Rechner für Immobilien ermitteln Sie in Sekunden, mit welchem Satz Ihr Gebäude abgeschrieben wird und wie viel AfA Sie jährlich ansetzen können. Aus Kaufpreis samt Nebenkosten, Gebäudeanteil, Baujahr und Kaufdatum entsteht ein vollständiger Abschreibungsplan samt Restbuchwert-Verlauf – inklusive der anteiligen Rechnung im Kaufjahr und der jährlichen Steuerersparnis zu Ihrem Grenzsteuersatz. Der Rechner bildet die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG vereinfacht ab; welcher Anteil des Kaufpreises auf das Gebäude entfällt, ergibt sich vorrangig aus dem Kaufvertrag, hilfsweise aus dem Verhältnis der Verkehrswerte. Verbindliche Aussagen zu Ihrem Einzelfall trifft nur eine steuerliche Beratung. Stand der verwendeten AfA-Sätze und Tarifgrenzen: 2026.
Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten
Gebäudeanteil am Kaufpreis
Baujahr (Fertigstellung)
Kaufjahr
Kaufmonat
Persönlicher Grenzsteuersatz
2 %
AfA-Satz
für Baujahr 1980 – 50 Jahre AfA-Dauer, verteilt auf 50 Kalenderjahre
6.000 €
Jährliche Abschreibung
aus 300.000 € Gebäudeanteil, im ersten Jahr anteilig ab dem Kaufmonat
2.520 €
Steuerersparnis pro Jahr
bei 42 % Grenzsteuersatz – pro vollem Jahr, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer
Restbuchwert und kumulierte Steuerersparnis über die Jahre
Tabelle: Seitlich scrollen, um alle Spalten zu sehen.
| Jahr | Abschreibung | Restbuchwert (31.12.) |
|---|---|---|
| 2026 | 6.000 € | 294.000 € |
| 2027 | 6.000 € | 288.000 € |
| 2028 | 6.000 € | 282.000 € |
| 2029 | 6.000 € | 276.000 € |
| 2030 | 6.000 € | 270.000 € |
| 2031 | 6.000 € | 264.000 € |
| 2032 | 6.000 € | 258.000 € |
| 2033 | 6.000 € | 252.000 € |
| 2034 | 6.000 € | 246.000 € |
| 2035 | 6.000 € | 240.000 € |
| 2036 | 6.000 € | 234.000 € |
| 2037 | 6.000 € | 228.000 € |
| 2038 | 6.000 € | 222.000 € |
| 2039 | 6.000 € | 216.000 € |
| 2040 | 6.000 € | 210.000 € |
| 2041 | 6.000 € | 204.000 € |
| 2042 | 6.000 € | 198.000 € |
| 2043 | 6.000 € | 192.000 € |
| 2044 | 6.000 € | 186.000 € |
| 2045 | 6.000 € | 180.000 € |
| 2046 | 6.000 € | 174.000 € |
| 2047 | 6.000 € | 168.000 € |
| 2048 | 6.000 € | 162.000 € |
| 2049 | 6.000 € | 156.000 € |
| 2050 | 6.000 € | 150.000 € |
| 2051 | 6.000 € | 144.000 € |
| 2052 | 6.000 € | 138.000 € |
| 2053 | 6.000 € | 132.000 € |
| 2054 | 6.000 € | 126.000 € |
| 2055 | 6.000 € | 120.000 € |
| 2056 | 6.000 € | 114.000 € |
| 2057 | 6.000 € | 108.000 € |
| 2058 | 6.000 € | 102.000 € |
| 2059 | 6.000 € | 96.000 € |
| 2060 | 6.000 € | 90.000 € |
| 2061 | 6.000 € | 84.000 € |
| 2062 | 6.000 € | 78.000 € |
| 2063 | 6.000 € | 72.000 € |
| 2064 | 6.000 € | 66.000 € |
| 2065 | 6.000 € | 60.000 € |
| 2066 | 6.000 € | 54.000 € |
| 2067 | 6.000 € | 48.000 € |
| 2068 | 6.000 € | 42.000 € |
| 2069 | 6.000 € | 36.000 € |
| 2070 | 6.000 € | 30.000 € |
| 2071 | 6.000 € | 24.000 € |
| 2072 | 6.000 € | 18.000 € |
| 2073 | 6.000 € | 12.000 € |
| 2074 | 6.000 € | 6.000 € |
| 2075 | 6.000 € | 0 € |
Die Sätze nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG gelten für alle Gebäude, die nicht gleichzeitig zum Betriebsvermögen gehören, nicht Wohnzwecken dienen und nach dem 31. März 1985 beantragt wurden – für diese gilt nach Nr. 1 ein eigener Satz von 3 Prozent, unabhängig vom Baujahr. Voraussetzung der AfA ist, dass mit dem Gebäude Einkünfte erzielt werden; Eigennutzer ohne Vermietung haben keine Gebäude-AfA. Welcher Anteil des Kaufpreises auf das Gebäude entfällt, richtet sich nach dem Verhältnis der Verkehrswerte und folgt vorrangig der Vereinbarung im Kaufvertrag; die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums ist dafür ein Hilfsmittel der Verwaltung, kein bindender Maßstab (BFH, IX R 26/19). Maßgeblich für die Zwölftelung ist der Monat, in dem Besitz, Nutzen und Lasten übergehen – nicht das Datum der Beurkundung. Liegt das Kaufjahr vor dem Baujahr, beginnt der Plan im Januar des Fertigstellungsjahres, weil der Rechner den Fertigstellungsmonat nicht abfragt. Für Wohngebäude mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 kann die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG günstiger sein: 5 Prozent vom jeweiligen Restbuchwert statt eines festen Betrags. Dieser Rechner bildet ausschließlich die lineare AfA ab.
Vom Kaufpreis zur Steuerersparnis
Wie sich Satz, Jahresrate und Ersparnis ergeben
Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nie der Boden. Der Rechner trennt deshalb zuerst den Gebäudeanteil vom Kaufpreis, leitet aus dem Baujahr den gesetzlichen Satz ab und rechnet die Abschreibung über Ihren Grenzsteuersatz in eine jährliche Ersparnis um. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 EStG – die lineare Abschreibung des Gebäudes, Stand 2026.
Was Sie eingeben – und woher die Angaben kommen
Sechs Angaben genügen: der Kaufpreis einschließlich der anteiligen Kaufnebenkosten, der Gebäudeanteil in Prozent, das Fertigstellungsjahr, Kaufjahr und Kaufmonat sowie Ihr Grenzsteuersatz. Den Gebäudeanteil nennt im besten Fall der Kaufvertrag; sonst ergibt er sich aus dem Verhältnis der Verkehrswerte von Gebäude und Boden. Das Fertigstellungsjahr steht in der Bauakte, der Monat des Übergangs von Besitz, Nutzen und Lasten im Kaufvertrag, der Grenzsteuersatz im letzten Steuerbescheid.
Bemessungsgrundlage, Satz und Zwölftelung
Kaufpreis mal Gebäudeanteil ergibt die Bemessungsgrundlage. Darauf wendet der Rechner den Satz des Fertigstellungsjahres an. Vor 1925 fertiggestellt: 2,5 Prozent über 40 Jahre. Fertigstellung 1925 bis 2022: 2 Prozent über 50 Jahre. Fertigstellung ab 2023: 3 Prozent über 33 Jahre. Im Kaufjahr zählt nur der Zeitraum ab dem Monat des Übergangs, und vor der Fertigstellung beginnt kein Plan. Die Steuerersparnis ist die Jahresrate mal Grenzsteuersatz – überschlägig, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.
Kennzahlen, Verlaufsgrafik und Abschreibungsplan
Sie sehen den AfA-Satz samt Dauer, die jährliche Abschreibung und die Steuerersparnis pro vollem Jahr. Darunter zeigt die Grafik, wie der Restbuchwert fällt und die Steuerersparnis sich aufsummiert, und der Abschreibungsplan listet jedes Kalenderjahr mit Rate und Restbuchwert auf. Nicht abgebildet sind nachträgliche Herstellungskosten, Sonderabschreibungen, die degressive AfA und ein kürzerer Ansatz über eine nachgewiesene Restnutzungsdauer.
Rechtlicher Hinweis
Dieser Rechner wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt, fachlich geprüft und auf Plausibilität kontrolliert. Er liefert eine vereinfachte, automatisierte Orientierungsrechnung auf Basis Ihrer Eingaben und stellt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung dar. Für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Ergebnisse können wir keine Gewähr übernehmen: Gesetze, Steuersätze, Gebührentabellen und Marktwerte ändern sich, und jeder Einzelfall enthält Umstände, die eine Berechnung nicht vollständig abbilden kann.
Lassen Sie das Ergebnis vor jeder bindenden Entscheidung von Ihrer Steuerberatung und, soweit es um Erb-, Schenkungs- oder Familienrecht geht, einer darauf spezialisierten Rechtsanwaltskanzlei prüfen und plausibilisieren. Eine Haftung für Nachteile, die aus der Verwendung der berechneten Werte entstehen, ist ausgeschlossen, soweit sie nicht auf Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit beruht.
Gebäudewert braucht eine Grundlage
AfA berechnen – und den Wert des Objekts dahinter kennen
Jede Abschreibungsrechnung hängt am Gebäudewert, und der beginnt beim Gesamtwert der Immobilie. Diese Ausgangszahl liefert unsere Markteinschätzung. Den Anfang macht ein Online-Fragebogen, der Sie etwa drei Minuten kostet; was Sie dort eintragen, geht anschließend durch die Hände unseres Teams und wird gegen beurkundete Abschlüsse in Ihrer Umgebung gestellt. Was dabei herauskommt, erfahren Sie meist am nächsten Werktag – ohne Kosten und ohne dass daraus eine Verpflichtung entsteht.
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Weiterrechnen für Kapitalanleger
Rendite, Steuer und Finanzierung im Zusammenspiel
Die Abschreibung ist ein Baustein der Vermieterrechnung – Mietrendite, Finanzierungsrate und die Steuer beim späteren Verkauf sind die anderen. Was davon bei uns schon als Rechner bereitsteht, finden Sie hier.
Kapitalanlage im Gespräch
Reden wir über Ihre vermietete Immobilie
Ob Zukauf, Bestandsobjekt oder die Frage, was Ihre Kapitalanlage am Markt einbringt: Wir ordnen Objekt und Lage im Rhein-Main-Gebiet nüchtern ein. Rufen Sie an, schreiben Sie uns, oder lassen Sie uns das Objekt gemeinsam ansehen. Was steuerlich daraus folgt, gehört zu Ihrem Steuerberater; die Marktseite übernehmen wir.
Für Vermieter gedacht
Newsletter für Kapitalanleger: Zahlen, Einordnungen, neue Rechner
Wer vermietet, rechnet über Jahre – und profitiert von Informationen, die Schritt halten. Unser Newsletter berichtet, was sich auf dem Rhein-Main-Immobilienmarkt bewegt, welche Rechner dazukommen und welche Themen Vermieter zwischen Mietrendite und Haltedauer beschäftigen. Ein Klick genügt, um ihn wieder abzubestellen.
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AfA-Rechner Immobilien
Abschreibung verstehen: vom Gebäudewert zum jährlichen Steuerhebel
Die AfA wirkt unauffällig und über Jahrzehnte – und steckt voller Detailregeln, von der Kaufpreisaufteilung bis zur Monatsrechnung im Kaufjahr. Hier finden Kapitalanleger die Mechanik hinter den Zahlen; die Anwendung auf Ihren Steuerfall gehört in fachkundige Hände.
So rechnet der AfA-Rechner für Immobilien
Der Rechner bestimmt zuerst den Abschreibungssatz, und der richtet sich nach dem Fertigstellungsjahr des Gebäudes. § 7 Abs. 4 EStG kennt dafür drei Stufen: 2,5 Prozent für Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden, 2 Prozent für die Jahre 1925 bis 2022 und 3 Prozent ab 2023 – Stand 2026. Die Bemessungsgrundlage leitet der Rechner aus Ihren Eingaben her: Kaufpreis inklusive Nebenkosten mal Gebäudeanteil, denn abgeschrieben wird ausschließlich das Gebäude, nie das Grundstück. Im Kaufjahr zählt nur der Anteil ab dem Monat des Übergangs – wer im Juli kauft, setzt sechs Zwölftel der Jahres-AfA an. Rechnen Sie den vorbelegten Fall nach: Für ein 1980 fertiggestelltes Gebäude gilt der Satz von 2 Prozent; dann ergeben 375.000 Euro Kaufpreis mit 80 Prozent Gebäudeanteil eine Jahres-AfA von 6.000 Euro, im Juli-Kaufjahr entsprechend 3.000 Euro – bei 42 Prozent Grenzsteuersatz eine Steuerersparnis von 2.520 Euro pro vollem Jahr.
Nur das Gebäude wird abgeschrieben – nie der Boden
Die Logik der AfA ist Abnutzung: Ein Gebäude verschleißt über die Jahrzehnte, ein Grundstück nicht. Deshalb erlaubt das Steuerrecht die Absetzung für Abnutzung ausschließlich auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises, während der Boden steuerlich unverändert in den Büchern steht. Im Rechner steckt diese Trennung im Regler für den Gebäudeanteil: Wer ihn zu hoch ansetzt – im Extremfall auf 100 Prozent –, überschätzt seine jährliche AfA entsprechend. Bei hohen Bodenrichtwerten kann der Bodenanteil einen erheblichen Teil des Gesamtpreises ausmachen; die saubere Trennung beider Werte ist darum keine Formalie, sondern bestimmt die Höhe Ihres Steuervorteils über Jahrzehnte.
Kaufpreisaufteilung: die wichtigste Stellschraube der AfA
Wie viel vom Kaufpreis auf das Gebäude entfällt, ist bei gebrauchten Immobilien nicht naturgegeben, sondern eine Bewertungsfrage – und genau hier entscheidet sich die Höhe Ihrer Abschreibung. Maßstab ist nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs das Verhältnis der Verkehrswerte von Gebäude sowie Grund und Boden; eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung darf das Finanzamt nicht einfach durch eine eigene Rechnung ersetzen, solange sie die realen Wertverhältnisse nicht grundlegend verfehlt (BFH, Urteil vom 21. Juli 2020, IX R 26/19). Die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums ist dabei ein Hilfsmittel der Verwaltung, kein bindender Maßstab – sie ergibt häufig einen höheren Bodenanteil, als Käufern lieb ist. Wer die Aufteilung schon beim Kauf sachverständig begründen lässt, kann über die gesamte Haltedauer mehr AfA-Volumen behalten. Dieses Thema gehört deshalb vor die Beurkundung, nicht in die erste Steuererklärung danach.
Wer die AfA nutzen kann – und wer leer ausgeht
Die Abschreibung steht nur denen offen, die mit der Immobilie Einkünfte erzielen: Vermieter setzen die AfA als Werbungskosten gegen ihre Mieteinnahmen, gewerbliche Eigentümer als Betriebsausgabe. Wer sein Haus oder seine Wohnung selbst bewohnt, geht dagegen leer aus – für Eigennutzer existiert keine Gebäude-AfA. Für Selbstnutzer entfällt dieser Posten in der Nachsteuerrechnung also vollständig, während ihnen andere Vorteile bleiben, etwa die Steuerfreiheit des Verkaufsgewinns bei eigenen Wohnzwecken. Auch bei teilweiser Vermietung, etwa einer Einliegerwohnung, lässt sich der vermietete Anteil anteilig abschreiben. Wie die Aufteilung in Ihrem Fall aussieht, klären Sie am besten mit steuerlicher Begleitung.
Das Fertigstellungsjahr entscheidet, nicht das Kaufjahr
Ein verbreiteter Irrtum: Viele Käufer glauben, mit dem Erwerb beginne eine neue Abschreibung nach den Regeln für Neubauten. Tatsächlich knüpft der AfA-Satz an das Jahr der ursprünglichen Fertigstellung des Gebäudes an – ein Altbau bleibt satztechnisch ein Altbau, egal wie oft er den Eigentümer wechselt. Das Kaufjahr bestimmt lediglich, ab wann Sie abschreiben und wie viele Zwölftel im ersten Jahr anfallen. Deshalb fragt der Rechner Baujahr und Kaufjahr getrennt ab: Das eine liefert den Satz, das andere den Startpunkt Ihres persönlichen Abschreibungsplans. Bei umfassend kernsanierten Objekten kann im Einzelfall anderes gelten – ein Punkt für das Gespräch mit dem Steuerberater.
Anteilige AfA im Kaufjahr: Monate zählen, nicht Tage
Im Jahr des Erwerbs dürfen Sie die Abschreibung nur zeitanteilig ansetzen, und zwar monatsweise ab dem Monat des Übergangs: Ein Kauf im Juli bringt sechs Zwölftel der Jahres-AfA, ein Kauf im Dezember nur ein Zwölftel. Dieselbe Logik gilt spiegelbildlich im Jahr eines späteren Verkaufs. Für die Jahresrechnung macht der Kaufmonat damit einen echten Unterschied, auch wenn er über die Gesamtlaufzeit nichts an der Summe ändert – was im ersten Jahr fehlt, hängt die Abschreibung hinten an. Unser Rechner bildet genau das ab: Sie geben Kaufjahr und Kaufmonat ein, der Abschreibungsplan zeigt das anteilige erste Jahr und verschiebt das Laufzeitende entsprechend.
AfA heute, Spekulationssteuer morgen: der doppelte Blick
Die Abschreibung wirkt über den Verkaufstag hinaus, und zwar gegen Sie, wenn Sie innerhalb der zehnjährigen Frist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG verkaufen: Nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG mindert die genutzte AfA die Anschaffungskosten, die Sie dem Verkaufspreis gegenüberstellen dürfen, und vergrößert so den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Jeder Euro Abschreibung senkt also heute Ihre Einkommensteuer und erhöht morgen den Gewinn, den das Finanzamt beim vorzeitigen Verkauf besteuert. Nach Ablauf der Frist bleibt der Gewinn im Rahmen privater Vermögensverwaltung steuerfrei, sodass aus dem aufgeschobenen Vorteil ein endgültiger wird – bei gewerblichem Grundstückshandel oder im Betriebsvermögen gilt das nicht. Abschreibung und Haltedauer wirken damit zusammen; wie sich beides in Ihrem Fall verhält, rechnet Ihre Steuerberatung durch.
Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten: Was sofort zählt
Nicht jede Investition nach dem Kauf wandert in die langjährige Abschreibung. Laufende Reparaturen und Instandhaltungen sind Erhaltungsaufwand und mindern als Werbungskosten sofort das zu versteuernde Einkommen – oft der schnellere Steuereffekt. Maßnahmen, die das Gebäude erweitern oder wesentlich verbessern, gelten dagegen als Herstellungskosten und erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage, wirken also nur verteilt über die Restlaufzeit. Eine Falle lauert in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung, also nach dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten: Übersteigen die Instandsetzungskosten ohne Umsatzsteuer in diesem Zeitraum fünfzehn Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, behandelt das Finanzamt sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG insgesamt als anschaffungsnahe Herstellungskosten – der Sofortabzug entfällt rückwirkend. Ausgenommen bleiben Erweiterungen und Erhaltungsarbeiten, die üblicherweise jährlich anfallen. Größere Sanierungen direkt nach dem Erwerb sollten Sie deshalb vorab steuerlich durchplanen lassen.
Warum die AfA der stille Renditehebel für Vermieter ist
Die Abschreibung ist ein Werbungskostenposten, der kein Geld kostet: Sie mindert über die gesamte Laufzeit die zu versteuernden Mieteinnahmen, ohne dass dafür ein Euro vom Konto abfließt. Wie groß der Effekt ausfällt, hängt an Ihrem Grenzsteuersatz – bei 0 Prozent bleibt er aus, bei 42 Prozent fließen 42 Cent je Euro Abschreibung zurück; der Rechner weist den Betrag pro Jahr aus und summiert ihn in der Grafik auf. Ein Teil dieses Hebels bleibt oft ungenutzt, weil die Kaufpreisaufteilung dem Zufall überlassen oder nachträgliche Herstellungskosten nicht in die Bemessungsgrundlage aufgenommen werden. Wer die eigene AfA dagegen kennt und den Abschreibungsplan vor sich hat, kalkuliert Kaufangebote, Mieten und Modernisierungen auf einer anderen Grundlage. Genau diese Übersicht liefert der Rechner oben – als Startpunkt für das Gespräch mit Ihrem steuerlichen Berater.
AfA in der Steuererklärung: die Anlage V als jährliche Routine
Angesetzt wird die Abschreibung in der Anlage V der Einkommensteuererklärung, in der Vermieter ihre Einnahmen und Werbungskosten je Objekt aufführen. Für das erste Jahr muss die Bemessungsgrundlage belegt sein: Kaufvertrag, die Wertaufteilung zwischen Gebäude und Boden, dazu die Rechnungen zu Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer. Danach wiederholt sich derselbe Betrag, solange sich an der Bemessungsgrundlage nichts ändert – wer den Abschreibungsplan einmal sauber abgelegt hat, erledigt den Posten in wenigen Minuten pro Jahr. Kommen nachträgliche Herstellungskosten hinzu, beginnt ab diesem Jahr eine neue Rate. Eine geordnete Ablage der Ursprungsbelege zahlt sich deshalb über die gesamte Abschreibungsdauer aus.
Fragen zur Gebäude-AfA
Häufige Fragen zur Abschreibung von Immobilien
Vom Unterschied zwischen Gebäude- und Bodenwert über den Satz nach Baujahr bis zur Wirkung beim Wiederverkauf – Antworten für Vermieter und Kapitalanleger. Verbindlich bewertet Ihren Fall ein Steuerberater.
Wie funktioniert der AfA-Rechner für Immobilien?
Der AfA-Rechner braucht sechs Angaben: den Kaufpreis einschließlich Kaufnebenkosten, den Gebäudeanteil in Prozent, das Baujahr, das Kaufjahr, den Kaufmonat und Ihren Grenzsteuersatz. Kaufpreis und Gebäudeanteil ergeben zusammen die Bemessungsgrundlage, denn der Bodenanteil wird nicht abgeschrieben. Aus dem Baujahr leitet der Rechner den linearen Abschreibungssatz nach § 7 Abs. 4 EStG ab: 3 Prozent ab Fertigstellung 2023, 2 Prozent für die Jahrgänge 1925 bis 2022 und 2,5 Prozent für alles davor. Daraus berechnet er die jährliche Abschreibung, die Dauer und den anteiligen Betrag im Kaufjahr, bei dem nur die Monate ab dem Übergang zählen. Als Ergebnis sehen Sie drei Kennzahlen, eine Verlaufsgrafik und den Abschreibungsplan für jedes Kalenderjahr. Das Ergebnis dient der Orientierung; die steuerliche Umsetzung klären Sie mit Ihrem Berater.
Was ist die AfA bei Immobilien überhaupt?
AfA steht für Absetzung für Abnutzung – die steuerliche Berücksichtigung des Wertverzehrs, den ein Gebäude durch Alter und Nutzung erleidet. Vermieter dürfen deshalb jedes Jahr einen festen Prozentsatz des Gebäudewerts als Werbungskosten von ihren Mieteinnahmen abziehen, bis das Gebäude vollständig abgeschrieben ist. Die Besonderheit: Dieser Abzug kostet kein Geld, denn es fließt nichts ab – die Abnutzung wird rein rechnerisch angesetzt. Dadurch sinkt das zu versteuernde Einkommen, während die Miete in voller Höhe auf dem Konto landet. Gesetzliche Grundlage für die lineare Gebäude-AfA ist § 7 Abs. 4 EStG; daneben existieren Sonderformen, etwa für Denkmäler oder bestimmte Neubauten; sie bleiben hier außen vor.
Kann ich als Eigennutzer die AfA geltend machen?
Nein. Die Abschreibung setzt voraus, dass Sie mit dem Gebäude steuerpflichtige Einkünfte erzielen – also vermieten, verpachten oder es betrieblich nutzen. Fehlt diese Einkunftsquelle, weil Sie die Immobilie nur selbst bewohnen, gibt es nichts, wogegen sich die AfA verrechnen ließe. Interessant wird es bei Mischfällen: Vermieten Sie eine Einliegerwohnung oder einzelne Räume, können Sie den vermieteten Anteil des Gebäudewerts anteilig abschreiben. Auch ein späterer Wechsel zur Vermietung öffnet die Tür zur AfA ab diesem Zeitpunkt. Für Selbstnutzer gibt es lediglich punktuelle Sondertatbestände, etwa bei Baudenkmälern – ob einer davon auf Sie zutrifft, beantwortet ein Steuerberater.
Wie teile ich den Kaufpreis auf Gebäude und Grundstück auf?
Rechtlicher Maßstab ist das Verhältnis der Verkehrswerte. Steht im notariellen Kaufvertrag eine Aufteilung, darf das Finanzamt sie nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 21. Juli 2020 (IX R 26/19) nicht durch eine eigene Rechnung ersetzen, solange sie die realen Wertverhältnisse nicht grundlegend verfehlt und wirtschaftlich haltbar ist. Fehlt die vertragliche Regelung, ermittelt das Finanzamt die Aufteilung selbst und greift dabei häufig auf die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zurück – ein Verwaltungshilfsmittel, das oft einen hohen Bodenanteil ergibt und laut demselben Urteil keinen bindenden Maßstab setzt. Als Argumente für einen sachgerechten Gebäudeanteil dienen Bodenrichtwerte, der Gebäudezustand und gegebenenfalls ein Sachverständigengutachten. Weil die Aufteilung die AfA über die gesamte Haltedauer prägt, ist früher fachlicher Rat hier besonders wirksam; nachträgliche Korrekturen sind möglich, aber mühsam.
Welcher AfA-Satz gilt für meine Immobilie?
Das hängt vom Fertigstellungsjahr des Gebäudes ab, nicht vom Datum Ihres Kaufs. § 7 Abs. 4 EStG staffelt die lineare AfA in drei Stufen, Stand 2026: Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden, werden mit 2,5 Prozent über 40 Jahre abgeschrieben. Für die Fertigstellungsjahre 1925 bis 2022 gelten 2 Prozent über 50 Jahre. Wurde das Gebäude nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt, sind es 3 Prozent über 33 Jahre – die kürzeste der drei Dauern. Ein höherer Satz bedeutet also immer eine kürzere Abschreibungsdauer, und die Reihenfolge verläuft nicht einfach vom Alt- zum Neubau. Geben Sie das Baujahr ein, dann zeigt der Rechner den passenden Satz und die daraus folgende Dauer. Eigene Regeln gelten für Gebäude im Betriebsvermögen, die nicht Wohnzwecken dienen.
Wie wird die AfA im Jahr des Kaufs berechnet?
Zeitanteilig nach Monaten: Angesetzt wird ein Zwölftel der Jahres-AfA für jeden Monat ab dem Monat, in dem Besitz, Nutzen und Lasten auf Sie übergegangen sind. Ein Erwerb mit Übergang im Juli bedeutet also sechs Zwölftel, ein Übergang im Oktober nur drei Zwölftel der vollen Jahresabschreibung. Auf die Gesamtsumme der Abschreibung hat das keinen Einfluss: Was im ersten Jahr offen bleibt, hängt sich hinten an den Plan an. Maßgeblich ist der wirtschaftliche Übergang laut Kaufvertrag, nicht das Beurkundungsdatum. Aus diesem Grund steht der Kaufmonat als eigenes Feld im Rechner, und das erste Jahr erscheint im Abschreibungsplan mit seinem anteiligen Betrag.
Was passiert mit der genutzten AfA, wenn ich die Immobilie später verkaufe?
Bei einem Verkauf vor Ablauf von zehn Jahren holt das Finanzamt einen Teil des Vorteils zurück. Der Mechanismus läuft über den Buchwert: Was Sie abgeschrieben haben, haben Sie steuerlich bereits verbraucht, und genau dieser verbrauchte Teil steht Ihnen nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG beim Verkauf nicht mehr als Anschaffungskosten gegenüber. Je niedriger der Restbuchwert, desto höher damit der steuerpflichtige Gewinn. Wer nach Ablauf der Frist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG verkauft oder die Immobilie zuvor ausreichend selbst genutzt hat, bleibt im Rahmen privater Vermögensverwaltung steuerfrei – bei gewerblichem Grundstückshandel oder im Betriebsvermögen gilt das nicht. Die Spalte Restbuchwert im Abschreibungsplan zeigt Ihnen deshalb nebenbei, mit welchem Wert Sie im jeweiligen Jahr in eine Verkaufsrechnung gehen würden.
Kann ich Modernisierungskosten zusätzlich zur Gebäude-AfA abschreiben?
Das kommt auf die Art der Maßnahme an. Reparaturen und Instandhaltungen – neue Fenster gleicher Qualität, Heizungswartung, Malerarbeiten – sind Erhaltungsaufwand und sofort in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar. Maßnahmen, die den Standard wesentlich heben oder Wohnfläche schaffen, zählen als Herstellungskosten: Sie erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage und wirken nur über die Abschreibungsdauer verteilt. Vorsicht in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung, gerechnet ab dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten: Überschreiten die Instandsetzungskosten ohne Umsatzsteuer fünfzehn Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, werden sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG insgesamt den Herstellungskosten zugeschlagen und der Sofortabzug geht verloren. Nicht in diese Grenze fallen Erweiterungen des Gebäudes und Erhaltungsarbeiten, die üblicherweise jährlich anfallen. Planen Sie größere Arbeiten nach dem Kauf, gehört die zeitliche Staffelung vorher auf den Tisch Ihres Steuerberaters.
Welchen Betrag trage ich als Kaufpreis ein – mit oder ohne Nebenkosten?
In das Kaufpreisfeld gehört der volle Betrag einschließlich der Erwerbsnebenkosten, also Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision. Den Bodenanteil ziehen Sie dort nicht selbst ab – das übernimmt der zweite Regler, der Gebäudeanteil am Kaufpreis. Beide Felder zusammen ergeben die Bemessungsgrundlage, die der Rechner im Sublabel der Kennzahl ausweist. Wer den Gebäudeanteil bereits vorab herausrechnet und dann zusätzlich einen Regler unter 100 Prozent stehen lässt, kürzt ihn doppelt und erhält eine zu niedrige AfA. Kennen Sie den Prozentsatz nur ungefähr, liefert der Rechner dennoch eine brauchbare Größenordnung; rechnen Sie dann mit einer vorsichtigen Annahme. Für die Steuererklärung selbst sollte die Bemessungsgrundlage sauber hergeleitet und mit Ihrem Berater abgestimmt sein.
Wie läuft die AfA weiter, wenn ich die Immobilie erbe oder geschenkt bekomme?
Bei einem unentgeltlichen Erwerb treten Sie steuerlich in die Fußstapfen des Vorgängers: Sie führen dessen Abschreibung mit derselben Bemessungsgrundlage, demselben Satz und der verbleibenden Restdauer einfach fort. Eine neue AfA auf den aktuellen Verkehrswert entsteht durch Erbschaft oder Schenkung also nicht – war das Gebäude beim Vorgänger bereits voll abgeschrieben, bleibt für den Übernehmer nichts mehr übrig. Anders liegt der Fall, wenn Sie im Zuge der Übernahme eine Gegenleistung erbringen, etwa Geschwister auszahlen: Für den entgeltlich erworbenen Teil beginnt eine eigene Abschreibung auf Basis Ihrer Aufwendungen. Solche Mischfälle gehören wegen der Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil in steuerliche Beratung. Halten Sie dafür die alten Steuerunterlagen des Vorgängers bereit, denn ohne sie lässt sich die fortzuführende AfA kaum rekonstruieren.
Ortskenntnis für Anleger
Immobilienmakler für Kapitalanlagen im Rhein-Main-Gebiet
Über die Rendite entscheidet am Ende das Objekt an seinem Standort – nicht die Abschreibungstabelle. Auf unseren Ortsseiten finden Sie die Städte und Gemeinden, in denen wir vermietete Immobilien vermarkten und Eigentümer beraten.
