Eigenkapitalrendite Immobilien – Rechner
Die Eigenkapitalrendite beantwortet die Frage, mit der jede Investitionsentscheidung steht oder fällt: Wie verzinst sich das Geld, das Sie tatsächlich aus eigener Tasche einsetzen? Dieser Rechner zieht vom Jahresreinertrag Ihrer Immobilie die Darlehenszinsen ab und setzt das Ergebnis ins Verhältnis zu Ihrem Eigenkapital. Zum Vergleich läuft die Objektrendite mit, sodass Sie sofort sehen, ob der Fremdkapitalhebel für oder gegen Sie arbeitet. Gerechnet wird mit den Zinsen auf das Anfangsdarlehen, vor Steuern und ohne Tilgung; die Annahmen stehen unter dem Ergebnis. Das Werkzeug ersetzt keine Anlage-, Finanzierungs- oder Steuerberatung. Stand: 2026.
Kaufpreis
Kaufnebenkosten
Eingesetztes Eigenkapital
Kaltmiete pro Monat
Nicht umlagefähige Kosten pro Jahr
Sollzins pro Jahr
2,23 %
Eigenkapitalrendite
1.335 € Überschuss nach Zinsen, bezogen auf 60.000 € gebundenes Eigenkapital
3,64 %
Objektrendite zum Vergleich
Reinertrag von 12.000 € geteilt durch 330.000 € Gesamtinvestition
10.665 €
Zinskosten im ersten Jahr
bei 270.000 € Darlehen und 3,95 % Zins
Eigenkapitalrendite, Objektrendite und Sollzins
Ergebnis: Der Hebel wirkt gegen Sie: Der Sollzins liegt über der Objektrendite von 3,64 %, das Fremdkapital drückt die Verzinsung Ihres Eigenkapitals. Erst unter diesem Zinssatz dreht die Richtung.
Hinweis: Gerechnet wird mit den Zinsen auf das Anfangsdarlehen, vor Steuern und ohne Tilgung – die Tilgung ist kein Kostenblock, sondern baut Vermögen auf, bindet aber Liquidität. Angesetzt sind zwölf volle Monatsmieten; ein Mietausfall wirkt nur insoweit, wie Sie ihn über das Mietausfallwagnis in die nicht umlagefähigen Kosten einrechnen. Die Wertentwicklung der Immobilie bleibt außen vor. Das Darlehen deckt hier 90 % des Kaufpreises – oberhalb von etwa 80 Prozent verlangen Banken Zinsaufschläge, die der Rechner nicht einrechnet.
Hebel sichtbar machen
Wie Eigenkapital- und Objektrendite entstehen
Der Rechner vergleicht zwei Renditen, die oft verwechselt werden: Die Objektrendite misst, was die Immobilie selbst erwirtschaftet; die Eigenkapitalrendite misst, was Ihr eingesetztes Geld daraus macht. Liegt die zweite über der ersten, arbeitet der Fremdkapitalhebel für Sie. Grundlage sind sechs Eingaben, die Zinsen auf das Anfangsdarlehen und eine Betrachtung vor Steuern und ohne Tilgung.
Sechs Angaben aus Kaufvertrag, Mietvertrag und Finanzierung
Kaufpreis und Kaufnebenkosten in Prozent beschreiben, was der Erwerb insgesamt kostet; das eingesetzte Eigenkapital, was Sie davon selbst tragen. Den Sollzins entnehmen Sie Ihrem Finanzierungsangebot – nicht den Effektivzins, denn gerechnet wird auf die Darlehenssumme. Auf der Ertragsseite stehen die monatliche Kaltmiete ohne Umlagen und jene Kosten, die Sie nicht weitergeben können: Verwaltung, Instandhaltung und das Mietausfallwagnis, das die Anlage 3 zur Immobilienwertermittlungsverordnung bei Wohnnutzung mit zwei Prozent des Rohertrags ansetzt. Als deklarierte Praxisspanne rechnet man zehn bis zwanzig Prozent der Jahresnettokaltmiete an; der Startwert des Rechners liegt im oberen Bereich davon.
Gesamtinvestition, Darlehen, Reinertrag und Zinsen
Kaufpreis plus Nebenkosten ergibt die Gesamtinvestition; was Ihr Eigenkapital davon nicht deckt, ist das Darlehen. In den Nenner geht nur das gebundene Eigenkapital ein, also höchstens die Gesamtinvestition – überschüssiges Kapital verzinst sich nicht in dieser Immobilie. Die Jahreskaltmiete abzüglich der nicht weitergebbaren Kosten ist der Reinertrag. Davon gehen die Zinsen auf das Anfangsdarlehen ab; der Rest, geteilt durch das gebundene Eigenkapital, ist die Eigenkapitalrendite. Die Objektrendite nimmt denselben Reinertrag, teilt ihn aber durch die gesamte Investition. Die Tilgung bleibt außen vor, weil sie Vermögen umschichtet und keine Kosten verursacht.
Zwei Renditen, Zinslast, Diagramm und Hebel-Urteil
Ausgewiesen werden die Eigenkapitalrendite, die Objektrendite zum Vergleich und die Zinskosten des ersten Jahres. Ein Balkendiagramm stellt beide Renditen neben den Sollzins, sodass die Hebelrichtung ablesbar wird: Die Objektrendite ist zugleich Ihr Grenzzins, und ein Hinweis unter dem Diagramm nennt sie als solchen. Beachten Sie die Empfindlichkeit – im Startzustand verschieben fünfzig Euro mehr Monatsmiete die Eigenkapitalrendite um einen ganzen Prozentpunkt. Nicht berücksichtigt sind Steuern, Abschreibung, Wertentwicklung, Tilgungsgewinn, Mietsteigerungen, Leerstand und der Zinsrückgang über die Laufzeit; es ist eine Barbetrachtung des ersten Jahres.
Rechtlicher Hinweis
Dieser Rechner wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt, fachlich geprüft und auf Plausibilität kontrolliert. Er liefert eine vereinfachte, automatisierte Orientierungsrechnung auf Basis Ihrer Eingaben und stellt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung dar. Für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Ergebnisse können wir keine Gewähr übernehmen: Gesetze, Steuersätze, Gebührentabellen und Marktwerte ändern sich, und jeder Einzelfall enthält Umstände, die eine Berechnung nicht vollständig abbilden kann.
Lassen Sie das Ergebnis vor jeder bindenden Entscheidung von Ihrer Steuerberatung und bei mietrechtlichen Fragen von einer Rechtsanwaltskanzlei prüfen und plausibilisieren. Eine Haftung für Nachteile, die aus der Verwendung der berechneten Werte entstehen, ist ausgeschlossen, soweit sie nicht auf Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit beruht.
Erst die Miete, dann der Hebel
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Die nächste Kennzahl wartet
Vom Hebel zur vollständigen Anlagerechnung
Die Eigenkapitalrendite ist der Schlussstein einer Kette: Erst müssen Kaufpreis, Nebenkosten und Mietertrag belastbar sein, dann trägt der Hebel. Mit den übrigen Rechnern prüfen Sie die Glieder dieser Kette einzeln nach.
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Eigenkapitalrendite Immobilien
Eigenkapitalrendite verstehen: Formel, Hebel und Grenzen der Kennzahl
Kaum eine Kennzahl wird bei Immobilien so oft zitiert und so oft missverstanden wie die Eigenkapitalrendite. Diese Beiträge erklären die Rechnung, den Leverage-Effekt dahinter und die Punkte, an denen die einfache Formel an ihre Grenzen stößt.
So rechnet der Eigenkapitalrendite-Rechner
Der Rechner bildet zuerst die Gesamtinvestition: Kaufpreis plus Kaufnebenkosten in Prozent. Was davon nicht durch Ihr Eigenkapital gedeckt ist, gilt als Darlehen. Vom Jahresreinertrag – zwölf Kaltmieten abzüglich der nicht umlagefähigen Kosten – werden die Zinsen auf das Anfangsdarlehen abgezogen; der Rest wird durch das gebundene Eigenkapital geteilt und mit hundert multipliziert. Ein nachrechenbares Beispiel: 300.000 Euro Kaufpreis, zehn Prozent Nebenkosten und 60.000 Euro Eigenkapital ergeben 270.000 Euro Darlehen. Bei 12.000 Euro Reinertrag und 3,5 Prozent Zins bleiben nach 9.450 Euro Zinskosten noch 2.550 Euro – bezogen auf das Eigenkapital sind das 4,25 Prozent. Stellen Sie den Sollzins-Regler auf 3,50 Prozent, wenn Sie dieses Beispiel im Rechner nachvollziehen möchten; mit dem voreingestellten Satz fällt das Ergebnis niedriger aus.
Der Leverage-Effekt: warum weniger Eigenkapital mehr Rendite bringen kann
Der Hebel beruht auf einer einzigen Bedingung: Die Immobilie muss mehr abwerfen, als das geliehene Geld kostet. Liegt die Objektrendite über dem Sollzins, verdient jeder fremdfinanzierte Euro eine Differenz mit – und dieser Überschuss wird dem immer kleineren Eigenkapital zugerechnet, dessen Verzinsung dadurch steigt. Im Beispiel oben verzinst sich das Objekt mit rund 3,6 Prozent, das Darlehen kostet 3,5 Prozent; schon dieser schmale Abstand hebt die Eigenkapitalrendite auf 4,25 Prozent. Halbieren Sie das Eigenkapital, steigt sie weiter. Der Mechanismus ist keine Zauberei, sondern Arithmetik – und genau deshalb funktioniert er in beide Richtungen.
Wenn der Hebel kippt: negatives Leverage
Dieselbe Rechnung, die die Rendite nach oben hebelt, kann sie unter null drücken. Kostet das Darlehen mehr, als die Immobilie abwirft, frisst jeder fremdfinanzierte Euro Rendite – je weniger Eigenkapital im Spiel ist, desto schneller. Steigt im Beispiel der Zins von 3,5 auf 4,5 Prozent, übersteigen die Zinskosten von 12.150 Euro den Reinertrag von 12.000 Euro: Die Eigenkapitalrendite wird negativ, obwohl die Immobilie selbst unverändert wirtschaftet. Der Rechner zeigt diesen Zustand offen an, statt ihn zu kaschieren. Für die Praxis heißt das: Der Abstand zwischen Objektrendite und Zins ist Ihre Sicherheitsmarge – und sie sollte Zinssprünge nach der Zinsbindung überleben.
Eigenkapitalrendite und Mietrendite: zwei Fragen, zwei Kennzahlen
Die beiden Kennzahlen werden gern verwechselt, beantworten aber verschiedene Fragen. Die Mietrendite – brutto oder netto – bewertet die Immobilie als solche: Ertrag im Verhältnis zum Kaufpreis beziehungsweise zur Gesamtinvestition, unabhängig von der Finanzierung. Die Eigenkapitalrendite bewertet dagegen Ihre persönliche Finanzierungsentscheidung: Sie hängt massiv davon ab, wie viel eigenes Geld Sie einsetzen und was das Darlehen kostet. Dieselbe Wohnung kann also eine magere Mietrendite und zugleich eine ansehnliche Eigenkapitalrendite haben – oder umgekehrt. Seriös vergleichen lässt sich nur gleichartig: Objekte untereinander über die Mietrendite, Finanzierungsvarianten über die Eigenkapitalrendite.
Objektrendite als Kompass: die Vergleichszahl im Rechner
Neben der Eigenkapitalrendite weist der Rechner die Objektrendite aus – je nach Quelle auch Gesamtkapitalrendite oder Nettomietrendite genannt, gemeint ist dieselbe Rechnung: Jahresreinertrag geteilt durch die komplette Investition inklusive Nebenkosten. Diese Zahl ist der Kompass für den Hebel, denn der Vergleich mit dem Sollzins entscheidet über dessen Richtung. Objektrendite über dem Zins: Fremdkapital lohnt sich rechnerisch. Objektrendite darunter: Jeder geliehene Euro verschlechtert das Ergebnis. Damit ist die ausgewiesene Objektrendite zugleich Ihr Grenzzins – genau an diesem Satz kippt die Hebelrichtung, und der Abstand zum vereinbarten Zins ist Ihre Marge. Die Kennzahl hat noch einen zweiten Nutzen – sie bleibt stabil, wenn Sie nur an der Finanzierung drehen, und zeigt damit, ob eine verlockend hohe Eigenkapitalrendite aus einem guten Objekt stammt oder nur aus einem riskant kleinen Kapitaleinsatz.
Warum die Tilgung in der Formel fehlt
Dass der Rechner nur Zinsen abzieht und keine Tilgung, irritiert auf den ersten Blick – schließlich überweisen Sie der Bank beides. Der Grund: Die Tilgung ist betriebswirtschaftlich kein Aufwand, sondern Vermögensumschichtung. Jeder getilgte Euro senkt Ihre Restschuld und gehört anschließend Ihnen, nur eben gebunden in der Immobilie statt auf dem Konto. Würde man sie als Kosten verbuchen, sähe jede solide Finanzierung künstlich schlecht aus. Für Ihre Liquiditätsplanung bleibt die Tilgung trotzdem zentral: Sie muss Monat für Monat aus Miete oder Einkommen bedient werden. Rendite und Zahlungsfähigkeit sind zwei getrennte Prüfungen – der Rechner beantwortet die erste.
Was als Eigenkapital zählt – und warum die Nebenkosten dazugehören
In die Rechnung gehört das Kapital, das tatsächlich in den Erwerb fließt: die Anzahlung auf den Kaufpreis plus alles, was Sie für Grunderwerbsteuer, Notariat, Grundbuch und gegebenenfalls Provision aus eigener Tasche zahlen. Gerade die Nebenkosten werden gern vergessen, dabei finanzieren Banken sie in der Regel nicht mit – sie sind also fast immer Teil des Eigenkapitaleinsatzes. Der Rechner setzt deshalb die Gesamtinvestition inklusive Nebenkosten an und hält Ihr Eigenkapital dagegen. Tragen Sie weniger Eigenkapital ein, als die Nebenkosten ausmachen, unterstellt die Rechnung allerdings ein Darlehen, das Banken in dieser Höhe meist nicht vergeben. Nicht hinein gehören dagegen Rücklagen für künftige Instandhaltung: Das ist Risikopuffer, kein Investitionsbetrag, und sollte neben der Rechnung verfügbar bleiben.
Welche Eigenkapitalrendite gilt als gut?
Eine gesetzliche oder wissenschaftlich fixierte Schwelle gibt es nicht, und jede Pauschalzahl verdient Misstrauen – schon deshalb, weil die kursierenden Richtwerte auf unterschiedlichen Formeln beruhen. Der oft genannte Zielwert um die zehn Prozent stammt überwiegend aus Rechnungen, die den Jahresreinertrag ungeschmälert durch das Eigenkapital teilen, also ohne Zinsabzug; für die zinsbereinigte Variante, mit der dieser Rechner arbeitet, nennen Fachportale eher sechs bis acht Prozent. Vergleichen Sie deshalb nie Zahl mit Zahl, ohne zu prüfen, welche Formel dahintersteht. Belastbarer als jeder Richtwert ist ohnehin die eigene Messlatte: Was brächte dasselbe Kapital in einer breit gestreuten Wertpapieranlage, was auf dem Festgeldkonto – und wie viel Mehrrendite verlangen Sie für Vermietungsaufwand, Leerstandsrisiko und Unteilbarkeit der Immobilie? Achten Sie bei diesem Vergleich auf die Bezugsgröße: Hier steht eine Barrendite des ersten Jahres, Wertpapierrenditen werden dagegen meist als Gesamtertrag inklusive Kursgewinnen genannt – Tilgungsgewinn und Wertentwicklung Ihrer Immobilie fehlen auf dieser Seite der Waage.
ROE bei Aktien, Eigenkapitalrendite bei Immobilien: gleiche Idee, anderes Terrain
Wer den Begriff aus der Unternehmensanalyse kennt, trifft hier einen alten Bekannten: Der Return on Equity teilt den Jahresgewinn einer Firma durch ihr Eigenkapital, und Aktienanleger nutzen ihn, um Geschäftsmodelle zu vergleichen. Bei der Immobilie ist die Idee identisch, nur die Zutaten sind andere – statt Bilanzgewinn der Mietreinertrag nach Zinsen, statt bilanziellem Eigenkapital Ihr tatsächlich eingesetztes Geld. Ein wichtiger Unterschied bleibt: Beim Unternehmen bestimmt das Management die Verschuldung, bei der Immobilie entscheiden Sie selbst über den Hebel. Die Kennzahl misst hier also weniger die Qualität eines fremden Geschäftsmodells als die Konsequenz Ihrer eigenen Finanzierungsentscheidung.
Die Grenzen der Jahr-eins-Betrachtung
Der Rechner arbeitet bewusst mit einer Momentaufnahme: Zinsen auf das volle Anfangsdarlehen, die heute eingetragene Miete, keine Steuern. In der Realität verschieben sich die Größen Jahr für Jahr – die Restschuld sinkt mit jeder Tilgungsrate und mit ihr die Zinslast, Mieten entwickeln sich, nach der Zinsbindung wird neu verhandelt, und steuerlich wirken Abschreibung und Werbungskostenabzug auf das Ergebnis. Eine vollständige Mehrjahresbetrachtung leistet nur eine detaillierte Investitionsrechnung, etwa über den internen Zinsfuß. Als Ersteinschätzung ist die Jahr-eins-Rendite trotzdem wertvoll: Sie zeigt die Startbedingungen und die Hebelrichtung – wer hier schon im Minus liegt, braucht sehr gute Gründe weiterzurechnen.
Antworten zur Eigenkapitalrendite
Eigenkapitalrendite bei Immobilien: die häufigsten Fragen
Wie wird gerechnet, was ist ein guter Wert, und warum steigt die Rendite mit weniger Eigenkapital? Hier die Antworten auf die Fragen, die Kapitalanleger am häufigsten stellen.
Wie funktioniert der Eigenkapitalrendite-Rechner?
Sie geben sechs Werte ein: Kaufpreis, Kaufnebenkosten in Prozent, Ihr eingesetztes Eigenkapital, die monatliche Kaltmiete, den Sollzins und jene Jahreskosten, die sich nicht auf Mieter umlegen lassen. Der Rechner ermittelt daraus die Gesamtinvestition, das benötigte Darlehen und den Jahresreinertrag, zieht die Zinsen auf das Anfangsdarlehen ab und teilt das Ergebnis durch Ihr gebundenes Eigenkapital. Als Vergleichsgröße erscheint die Objektrendite, ein Balkendiagramm stellt beide Renditen neben den Sollzins, und ein Ergebnishinweis sagt Ihnen, ob der Fremdkapitalhebel in Ihrer Konstellation für oder gegen Sie arbeitet. Alle Werte lassen sich live verschieben – so sehen Sie unmittelbar, wie empfindlich die Kennzahl auf Zins und Kapitaleinsatz reagiert.
Wie berechnet man die Eigenkapitalrendite bei Immobilien?
Die Grundformel lautet: Jahresreinertrag minus Fremdkapitalzinsen, geteilt durch das eingesetzte Eigenkapital, mal hundert. Der Jahresreinertrag ist die Jahreskaltmiete abzüglich der Kosten, die Sie nicht auf Mieter umlegen können – Verwaltung, Instandhaltung und das Mietausfallwagnis, das die Anlage 3 zur ImmoWertV bei Wohnnutzung mit zwei Prozent des Rohertrags ansetzt. Durchgerechnet: Bei 330.000 Euro Gesamtinvestition, 60.000 Euro Eigenkapital und 270.000 Euro Darlehen zu 3,5 Prozent fallen 9.450 Euro Zinsen an; von 12.000 Euro Reinertrag bleiben 2.550 Euro, also 4,25 Prozent auf das Eigenkapital. Wichtig ist die Konsistenz: Nebenkosten gehören in die Investitionssumme, und die Tilgung zählt nicht zu den Kosten.
Was ist eine gute Eigenkapitalrendite?
Eine allgemeingültige Schwelle existiert nicht, auch wenn Ratgeber gern Werte um die zehn Prozent als Ziel nennen. Diese Größe gehört meist zu einer Formel ohne Zinsabzug; rechnet man die Darlehenszinsen heraus, wie dieser Rechner es tut, gelten eher sechs bis acht Prozent als gut. Vergleichen Sie Ihr Ergebnis also nur mit Werten derselben Rechenbasis. Und selbst innerhalb derselben Rechenbasis bleibt der Wert ein Startpunkt, kein Urteil: Er beschreibt das erste Jahr einer Finanzierung, deren Zinslast mit jeder Tilgungsrate sinkt. Wie Sie Ihr Ergebnis einordnen, erläutert der Wissensbeitrag zu den Richtwerten.
Warum steigt die Eigenkapitalrendite, wenn ich weniger Eigenkapital einsetze?
Das ist der Leverage-Effekt. Solange die Immobilie mehr erwirtschaftet, als das Darlehen kostet, erzeugt jeder fremdfinanzierte Euro einen kleinen Überschuss. Dieser Überschuss wird rechnerisch Ihrem Eigenkapital gutgeschrieben – und je weniger davon im Spiel ist, desto größer fällt die prozentuale Verzinsung aus. Die Kehrseite gehört in denselben Satz: Der Hebel vergrößert auch Verluste. Dreht sich das Verhältnis, weil der Zins steigt oder die Miete ausfällt, wird aus derselben Mechanik ein Renditekiller. Mehr Hebel heißt deshalb nie bessere Investition, sondern immer nur: mehr Ausschlag in beide Richtungen.
Kann die Eigenkapitalrendite negativ werden?
Ja, und der Rechner zeigt das ungeschönt an. Negativ wird sie, sobald die Zinskosten den Jahresreinertrag übersteigen – typischerweise bei hohem Fremdkapitalanteil in Kombination mit einem Zins über der Objektrendite oder zu optimistisch angesetzter Miete. Dann zahlen Sie real drauf: Die Immobilie erwirtschaftet die Finanzierungskosten nicht mehr, und die Differenz kommt aus Ihrem übrigen Einkommen. Eine negative Jahr-eins-Rendite muss ein Investment nicht zwingend beerdigen, etwa wenn erhebliches Mietsteigerungspotenzial oder ein strategischer Grund dahintersteht – aber sie gehört klar benannt und nicht durch Schönrechnen der Eingaben versteckt.
Was ist der Unterschied zwischen Eigenkapitalrendite und Mietrendite?
Die Mietrendite misst das Objekt, die Eigenkapitalrendite Ihre Finanzierung. Für die Brutto- oder Nettomietrendite spielt es keine Rolle, ob Sie bar zahlen oder zu neunzig Prozent finanzieren – sie setzt den Ertrag ins Verhältnis zum Kaufpreis beziehungsweise zur Gesamtinvestition und eignet sich deshalb, um Immobilien untereinander zu vergleichen. Die Eigenkapitalrendite rechnet dagegen mit Darlehen und Zinsen und beantwortet, wie gut Ihr persönlich eingesetztes Geld arbeitet. Beide Kennzahlen gehören zusammen gelesen: Erst die Mietrendite sagt, ob das Objekt taugt, dann die Eigenkapitalrendite, ob die Finanzierungsstruktur dazu passt.
Warum zählt die Tilgung nicht zu den Kosten?
Weil Sie mit der Tilgung kein Geld verlieren, sondern umschichten: Jede Rate senkt die Restschuld, und der getilgte Betrag steckt anschließend als Eigentum in der Immobilie. Kosten im Renditesinn sind nur die Zinsen, denn die fließen endgültig an die Bank ab. Würde die Formel die Tilgung abziehen, wirkte eine schnelle Entschuldung absurd renditeschädlich. Davon zu trennen ist die Liquiditätsfrage: Zins und Tilgung müssen zusammen Monat für Monat bezahlbar sein, notfalls auch bei Leerstand. Prüfen Sie deshalb beides – die Rendite mit diesem Rechner, die Tragbarkeit der vollen Rate mit einem Finanzierungsrechner oder Ihrer Bank.
Wie wirken sich Steuern und Abschreibung auf die Eigenkapitalrendite aus?
Der Rechner arbeitet bewusst vor Steuern, weil die steuerliche Wirkung von Ihrer persönlichen Situation abhängt. Grundsätzlich gilt: Mieteinnahmen sind zu versteuern, im Gegenzug mindern Zinsen, Abschreibung auf den Gebäudeanteil und weitere Werbungskosten das zu versteuernde Ergebnis. Gerade die Abschreibung kann die Nachsteuer-Rendite spürbar verbessern, obwohl sie keine Liquidität kostet. Dauerhaft geschenkt ist dieser Vorteil allerdings nicht. Wer innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG verkauft, bekommt die bereits genutzte Abschreibung beim Veräußerungsgewinn wieder angerechnet (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG) – aus dem Steuervorteil wird dann überwiegend eine Stundung. Bei hohem Grenzsteuersatz und hoher Fremdfinanzierung weichen Vor- und Nachsteuerbetrachtung deutlich voneinander ab. Für die Feinrechnung gehören Ihre konkreten Zahlen zu einem Steuerberater – als Richtungsentscheid taugt die Vorsteuer-Rendite trotzdem.
Wie viel Eigenkapital sollte ich bei einer Kapitalanlage-Immobilie einsetzen?
Eine Faustformel greift hier zu kurz, denn die Antwort balanciert drei Größen: Rendite, Risiko und Konditionen. Mehr Fremdkapital hebelt die Eigenkapitalrendite, solange die Objektrendite über dem Zins liegt – verschärft aber jeden Rückschlag und verteuert oft den Zinssatz, weil Banken hohe Beleihungsausläufe bepreisen. Mehr Eigenkapital stabilisiert die Rechnung, bindet jedoch Kapital, das anderswo arbeiten könnte. In der Finanzierungspraxis gilt es als Konvention, die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zu tragen, weil Banken sie selten beleihen; wie viel darüber hinaus sinnvoll ist, hängt von Ihren Konditionen, Ihrem Einkommen und Ihrer Risikotragfähigkeit ab und gehört in ein Gespräch mit Ihrer Bank oder einer unabhängigen Finanzierungsberatung. Spielen Sie die Varianten im Rechner durch – genau dafür ist der Eigenkapital-Regler da.
Ist die Eigenkapitalrendite dasselbe wie der Return on Equity (ROE)?
Das Konzept ist identisch, der Anwendungsfall nicht ganz. Return on Equity ist der englische Fachbegriff und bezeichnet in der Unternehmensanalyse den Jahresgewinn im Verhältnis zum bilanziellen Eigenkapital einer Firma; Aktienanleger vergleichen damit die Profitabilität von Geschäftsmodellen. Bei Immobilien überträgt man die Idee auf das private Investment: Statt des Bilanzgewinns steht der Mietreinertrag nach Zinsen im Zähler, statt des Buchwerts Ihr tatsächlich eingesetztes Kapital im Nenner. Auch der Begriff Eigenkapitalrentabilität meint dasselbe. Wer beide Welten vergleicht, sollte nur beachten, dass Bilanzkennzahlen Steuern und Abschreibungen bereits enthalten – die einfache Immobilienformel hier bewusst nicht.
Marktkenntnis vor Mathematik
Vermieten im Rhein-Main-Gebiet: Ihre Standorte, unsere Erfahrung
Ob der Hebel trägt, entscheidet am Ende das Mietniveau der konkreten Lage. Auf unseren Vermietungsseiten sehen Sie, in welchen Städten und Gemeinden der Region wir Eigentümer bei Vermietung und Bestandsentscheidungen begleiten.
