Zwischenfinanzierung-Rechner
Das Traumhaus ist da, aber das Geld steckt noch in der alten Immobilie – genau diese Lücke schließt die Zwischenfinanzierung. Dieser Rechner beziffert, was die Brücke kostet: die monatliche Zinslast des tilgungsfreien Darlehens, die Gesamtkosten über die erwartete Laufzeit samt Einmalkosten und – als ehrlichste Zahl von allen – den Preis jedes Monats, um den sich der Verkauf verzögert. Denn die wahre Stellschraube der Brückenkosten ist nicht der Zinssatz, sondern die Verkaufsdauer des Bestandsobjekts. Kauf und Verkauf müssen deshalb zusammen geplant werden; die Marktseite übernehmen wir, die Kreditkonditionen Ihre Bank.
Benötigter Überbrückungsbetrag
Zinssatz pro Jahr
Erwartete Laufzeit
Einmalige Kosten (Grundschuld, Notar)
1.375 €
Monatliche Zinsbelastung
monatlich zu zahlen, tilgungsfrei – die Rückzahlung kommt aus dem Verkaufserlös
13.875 €
Gesamtkosten der Brücke
12.375 € Zinsen über 9 Monate plus 1.500 € Einmalkosten
4,63 %
Kostenquote
der überbrückten Summe – auf ein Jahr gerechnet 6,17 %
1.375 €
Jeder Verzögerungsmonat kostet
reine Zinskosten; eine Verlängerung über das Laufzeitende hinaus kostet zusätzlich Gebühren
Gesamtkosten nach Laufzeit der Brücke:
Der Verzögerungsmonat ist eine Untergrenze: Die vierte Kachel zeigt nur den Brückenzins. Ein Monat Verzug kostet in der Praxis mehr: Die Rate des alten Darlehens läuft weiter, das leerstehende Haus verursacht Betriebskosten, und endet die vereinbarte Laufzeit, kommt eine Verlängerung hinzu. Rechnen Sie den gezeigten Betrag als unteren Rand.
Wie viel die Bank überbrückt: Nicht Ihr Bedarf bestimmt die Höhe, sondern das Bestandsobjekt – und die Bank schlägt zweimal ab: erst vom Marktwert auf den Beleihungswert, dann auf die Beleihungsgrenze. Von dem, was bleibt, geht die Restschuld des alten Darlehens ab. Bei 400.000 Euro Marktwert und 100.000 Euro Restschuld sind das grob 125.000 bis 155.000 Euro. Liegt Ihr Bedarf darüber, fehlt der Brücke die Sicherheit – nicht die Begründung.
So funktioniert die Brücke: Die Zwischenfinanzierung ist ein endfälliges, tilgungsfreies Darlehen: Während der Laufzeit zahlen Sie nur die Zinsen, die Rückzahlung erfolgt in einer Summe – typischerweise aus dem Verkaufserlös der bisherigen Immobilie, die der Bank als Sicherheit dient. Der Zinssatz ist variabel und liegt meist ein bis fünf Punkte über vergleichbarem Baugeld; dafür ist das Darlehen flexibel rückzahlbar, sobald der Verkauf durch ist. Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann die Bank nach § 502 Abs. 1 Satz 1 BGB nur bei gebundenem Sollzinssatz verlangen – beim variablen Zins fehlt es daran.
Hinweis: Die Rechnung ist bewusst einfach: Zinsen auf den vollen Betrag über die erwartete Laufzeit plus Einmalkosten für Notar und Grundbuch, falls eine Grundschuld neu bestellt wird. Sie setzt voraus, dass die Zinsen monatlich gezahlt werden; werden sie stattdessen angesammelt und erst mit dem Darlehen abgelöst, kommt Zinseszins hinzu. Banken rechnen taggenau und teils auf den tatsächlich abgerufenen Betrag; manche verlangen Bereitstellungszinsen für nicht abgerufene Teile. Pauschale Bearbeitungsentgelte sind in Formularverträgen dagegen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam – wenn die Bank eines ausweist, lohnt die Nachfrage. Konditionen hängen stark an der Werthaltigkeit des Bestandsobjekts; ein belastbarer Marktwert gehört deshalb in jedes Bankgespräch. Keine Finanzierungsberatung.
Verkaufsdauer ist der Hebel
Wie der Rechner die Kosten der Brücke beziffert
Eine Zwischenfinanzierung ist tilgungsfrei: Sie zahlen nur Zinsen und lösen das Darlehen am Ende in einer Summe ab, meist aus dem Verkaufserlös. Damit hängen die Kosten fast vollständig an der Laufzeit – und die bestimmt nicht die Bank, sondern die Verkaufsdauer Ihres Bestandsobjekts. Der Rechner arbeitet mit einfacher Monatsverzinsung auf den vollen Betrag, der Rechtsrahmen für Rückzahlung und Entschädigung steht in den §§ 489, 500 und 502 BGB.
Betrag, Zinssatz, Laufzeit, Einmalkosten
Vier Angaben. Der Überbrückungsbetrag ist die Lücke zwischen dem Kaufpreis des neuen Objekts und den verfügbaren Mitteln – wie viel die Bank davon tatsächlich einräumt, entscheidet allerdings das Bestandsobjekt. Den Zinssatz pro Jahr nennt Ihr Finanzierungsangebot; er liegt über dem normalen Baugeld, weil die Bank kurze Laufzeit, jederzeitige Rückzahlbarkeit und das Vermarktungsrisiko einpreist. Die Laufzeit in Monaten ist Ihre Annahme über die Verkaufsdauer, höchstens vierundzwanzig, weil dort die Produktgrenze der meisten Banken liegt. Die Einmalkosten erfassen Notar und Grundbuch für die Grundschuld; den Betrag nennt der Notarkostenvoranschlag.
Zinsen statt Tilgung: der Rechenweg
Ein Zwölftel der Jahreszinsen ergibt die monatliche Zinsbelastung. Sie bleibt in der Rechnung über die ganze Laufzeit gleich, weil nicht getilgt wird – weil Brücken aber meist variabel verzinst sind, kann sie sich bei längerer Laufzeit tatsächlich verändern. Die Monatsbelastung mal der Monatszahl, plus den Einmalkosten, ergibt die Gesamtkosten; auf den Darlehensbetrag bezogen ergibt sich daraus die Kostenquote und, auf zwölf Monate hochgerechnet, die Jahresquote. Die Summe wird dabei aus der ungerundeten Monatsbelastung gebildet, damit sich der halbe Cent nicht über zwei Jahre aufaddiert.
Was die vier Zahlen und das Diagramm zeigen
Sie sehen die monatliche Zinsbelastung, die Gesamtkosten der Brücke, die Kostenquote mit ihrem Jahreswert und den Preis jedes Verzögerungsmonats. Das Diagramm darunter stellt die Gesamtkosten für Laufzeiten von drei bis vierundzwanzig Monaten nebeneinander: Die Einmalkosten bleiben ein fester Sockel, der Zinsanteil wächst mit jedem Monat. Genau das ist die Aussage des Rechners – der Hebel liegt in der Vermarktungszeit, nicht im Zinssatz. Nicht abgebildet sind Bereitstellungszinsen, Verlängerungskosten nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit, die weiterlaufenden Kosten des Altobjekts und die Frage, ob die Bank die Brücke überhaupt gewährt.
Rechtlicher Hinweis
Dieser Rechner wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt, fachlich geprüft und auf Plausibilität kontrolliert. Er liefert eine vereinfachte, automatisierte Orientierungsrechnung auf Basis Ihrer Eingaben und stellt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung dar. Für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Ergebnisse können wir keine Gewähr übernehmen: Gesetze, Steuersätze, Gebührentabellen und Marktwerte ändern sich, und jeder Einzelfall enthält Umstände, die eine Berechnung nicht vollständig abbilden kann.
Lassen Sie das Ergebnis vor jeder bindenden Entscheidung von Ihrer Bank oder einer unabhängigen Finanzierungsberatung prüfen und plausibilisieren. Eine Haftung für Nachteile, die aus der Verwendung der berechneten Werte entstehen, ist ausgeschlossen, soweit sie nicht auf Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit beruht.
Die Brücke beginnt beim Bestandsobjekt
Wie viel bringt Ihre Immobilie – und was heißt das für die Brücke?
Zwei Größen entscheiden über Höhe und Länge der Brücke, und beide gehören dem Bestandsobjekt: was es einbringt und wie lange es braucht. Den Erlös schätzen wir für Sie ein – unser Fragebogen dauert etwa drei Minuten, danach prüft ein Makler Ihre Angaben gegen Lage, Zustand und die beurkundeten Abschlüsse der Umgebung. Meist liegt unsere Antwort schon am nächsten Werktag vor – ohne Kosten, ohne Verpflichtung und in einer Form, die im Bankgespräch standhält.
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Der Umzugs-Werkzeugkasten
Diese Rechner gehören zum Kauf vor dem Verkauf
Am Kauf vor dem Verkauf hängen weitere Rechnungen: der Preis des vorzeitigen Ausstiegs aus dem alten Darlehen, die Struktur der neuen Hauptfinanzierung und die laufenden Kosten eines Hauses, das weder bewohnt noch verkauft ist. Für welche davon schon ein Rechner bereitsteht, zeigt die Auswahl darunter.
Immobilienwechsel in Rhein-Main?
Die kürzeste Brücke ist ein gut vorbereiteter Verkauf
Die günstigste Zwischenfinanzierung ist die, die früh abgelöst wird. Für Eigentümer zwischen Main und Hochtaunus führen wir den Verkauf des Bestandsobjekts mit marktgerechtem Angebotspreis und vollständigen Unterlagen – den beiden Hebeln, die über die Vermarktungszeit entscheiden. Kreditkonditionen verhandelt Ihre Bank; Erlös und Tempo sind unsere Seite der Rechnung.
Wechsel gut getimt
Marktlage und Verkaufsdauern der Region im Blick
Wie lange ein Verkauf im Rhein-Main-Gebiet dauert und welche Preise beurkundet werden, entscheidet über Länge und Kosten jeder Brücke. Unser Newsletter liefert Eigentümern genau diese Marktsignale – bevor die Planung steht, nicht danach.
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Zwischenfinanzierung
Mechanik, Kosten und Risiken der Brückenfinanzierung
Die Zwischenfinanzierung ist das Spezialwerkzeug für den Immobilienwechsel – kurz, flexibel und teurer als normales Baugeld. Die folgenden Abschnitte erklären, wie der Überbrückungskredit funktioniert, was er wirklich kostet und wie sich das größte Risiko – ein zäher Verkauf – klein halten lässt.
Zwischenfinanzierung: Beispielrechnung über 300.000 Euro
Vier Eingaben genügen: der zu überbrückende Betrag, der Zinssatz, die erwartete Laufzeit in Monaten und die Einmalkosten für die Sicherheiten. Im Startbeispiel kostet eine Brücke über 300.000 Euro bei 5,5 Prozent Zins monatlich 1.375 Euro – tilgungsfrei, denn zurückgezahlt wird am Ende in einer Summe. Über neun Monate summieren sich 12.375 Euro Zinsen, mit 1.500 Euro Nebenkosten insgesamt 13.875 Euro oder 4,63 Prozent des Betrags. Weil diese Quote von der Laufzeit abhängt, weist der Rechner sie zusätzlich auf ein Jahr gerechnet aus: 6,17 Prozent. Die vierte Kachel wiederholt die Monatsbelastung bewusst, diesmal als Preis des Verzugs – jeder Monat, den der Hausverkauf länger dauert als geplant, kostet genau diesen Betrag noch einmal.
Wie die Brücke funktioniert: endfällig und tilgungsfrei
Die Zwischenfinanzierung unterscheidet sich grundlegend vom Annuitätendarlehen: Während der Laufzeit fallen nur Zinsen an, getilgt wird nichts – die komplette Rückzahlung erfolgt endfällig in einer Summe, sobald das Geld aus dem Verkauf der bisherigen Immobilie eingeht. Als Sicherheit dient regelmäßig eine Grundschuld auf dem Bestandsobjekt, manchmal ergänzt um die neue Immobilie. Der Zins ist üblicherweise variabel – das hält das Darlehen jederzeit rückzahlbar: Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann die Bank nach § 502 Abs. 1 Satz 1 BGB nur verlangen, wenn Sie bei der Rückzahlung Zinsen zu einem gebundenen Sollzinssatz schulden. Teurer als Baugeld ist die Brücke wegen ihrer kurzen Laufzeit und des Vermarktungsrisikos. Vertraglich sind Laufzeiten von sechs bis vierundzwanzig Monaten üblich, und vierundzwanzig Monate sind bei den meisten Banken auch die Obergrenze; die meisten Brücken enden deutlich früher.
Was die Zwischenfinanzierung kostet
Drei Kostenblöcke kommen zusammen. Erstens der Zins: Er liegt typischerweise ein bis fünf Prozentpunkte über vergleichbarem Baugeld, weil die Bank kurze Laufzeit, variable Rückzahlung und Vermarktungsrisiko einpreist – bei schwer vermarktbaren Objekten auch mehr. Zweitens die Nebenkosten der Sicherheit: Notar- und Grundbuchkosten, falls eine neue Grundschuld bestellt werden muss; existiert auf dem Bestandsobjekt noch eine ausreichende Grundschuld, lässt sie sich oft günstiger wiederverwenden. Pauschale Bearbeitungsentgelte verlangen manche Institute zwar immer noch – in Formularverträgen sind sie nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aber unwirksam (Urteil vom 13.05.2014, XI ZR 405/12; für Unternehmerdarlehen Urteil vom 04.07.2017, XI ZR 562/15). Drittens die stillen Kosten der Doppelphase: Das alte Haus verursacht weiter Betriebskosten und gegebenenfalls Raten. Der Rechner bündelt die ersten beiden Blöcke.
Der Klassiker: erst kaufen, dann verkaufen
Der häufigste Anwendungsfall ist der Wechsel ins nächste Eigenheim, wenn das passende Objekt auftaucht, bevor das alte verkauft ist. Die Brücke verschafft dabei doppelte Handlungsfähigkeit: Sie können beim Kauf zuschlagen und zugleich den Verkauf ohne Zeitdruck führen – wer nicht unter Verkaufszwang steht, kann Angebote abwarten statt sie annehmen zu müssen und verhandelt aus der stärkeren Position. Genau diese Rechnung gehört aufgemacht: Kostet die Brücke im Beispiel oben rund 14.000 Euro, kann allein der Verzicht auf einen Preisnachlass unter Zeitdruck diesen Betrag bereits aufwiegen. Umgekehrt gilt: Wer die Brücke nutzt, um einen unrealistischen Wunschpreis auszusitzen, zahlt doppelt – an die Bank und am Ende doch über den Preisnachlass.
Das Hauptrisiko: Das Haus verkauft sich nicht wie geplant
Die Brücke ist eine Wette auf die Verkaufsdauer – und die will realistisch gesetzt sein. Verzögert sich der Verkauf, laufen die Zinsen weiter; im Beispiel oben kostet jeder zusätzliche Monat eine weitere Monatsbelastung, ein halbes Jahr Verzug über 8.000 Euro. Kritisch wird es, wenn die Laufzeit der Brücke endet, bevor verkauft ist: Verlängerungen sind möglich, aber neu zu verhandeln und selten günstiger, und bei vierundzwanzig Monaten ist der vertragliche Spielraum erschöpft. Im Ernstfall kann die Bank Druck machen – bei wesentlich verschlechterten Verhältnissen darf sie das Darlehen nach § 490 Abs. 1 BGB fristlos kündigen. Selbst verkaufen kann sie nicht: Die Sicherungsgrundschuld muss sie nach § 1193 Abs. 1 BGB mit sechs Monaten kündigen, und die Verwertung läuft über die Zwangsvollstreckung. Die Gegenmittel sind unspektakulär: ein marktgerechter Angebotspreis von Anfang an, eine professionell geführte Vermarktung, die vor dem Kauf des neuen Objekts bereits anläuft, und ein Laufzeitpuffer von zwei bis drei Monaten über der erwarteten Verkaufsdauer. Dazu gehört eine Gegenprobe, die der Rechner nicht leistet: Der Verkaufserlös muss die Brücke vollständig ablösen – Betrag plus Zinsen – und davor noch die Restschuld des alten Darlehens, die Maklerprovision und eine etwaige Vorfälligkeitsentschädigung tragen. Genau deshalb finanziert die Bank nur einen Teil des Werts: Der Abstand ist Ihr Puffer.
Beleihung und Bankgespräch: worauf Institute schauen
Die Bank finanziert die Brücke gegen den Wert des Bestandsobjekts – und setzt dort in zwei Schritten konservative Maßstäbe an. Zuerst zieht sie vom Marktwert einen Sicherheitsabschlag ab, meist zehn bis dreißig Prozent; das Ergebnis ist der Beleihungswert. Davon beleiht sie dann je nach Institut siebzig bis achtzig Prozent, und davon geht die Restschuld noch ab. Wer 400.000 Euro Marktwert und 100.000 Euro Restschuld mitbringt, sollte deshalb zunächst mit rund 125.000 bis 155.000 Euro Brückenrahmen planen, nicht mit der Hälfte des Marktwerts. Der Wert allein genügt der Bank ohnehin nicht: Nach § 505b Abs. 2 Satz 3 BGB darf sie ihre Kreditwürdigkeitsprüfung nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Immobilienwert den Darlehensbetrag übersteigt – die laufende Haushaltsrechnung wird in jedem Fall mitgeprüft. Entscheidend für Konditionen und Tempo ist die Qualität der Wertermittlung: Ein belegbarer Marktwert mit Vergleichsobjekten beschleunigt die Kreditentscheidung und kann sich in der Kondition niederschlagen. Manche Banken akzeptieren auch einen bereits notariell beurkundeten Kaufvertrag über das Bestandsobjekt als beste aller Sicherheiten – dann ist die Rückzahlungsquelle weitgehend gesichert und die Kondition fällt entsprechend besser aus.
Zwischenfinanzierung beim Bausparvertrag
Der zweite klassische Anwendungsfall betrifft Bausparer: Der Vertrag ist angespart, aber noch nicht zuteilungsreif – das Bauspardarlehen gibt es erst später, das Haus soll aber jetzt gekauft werden. Die Bausparkasse oder eine Bank überbrückt dann mit einem tilgungsfreien Darlehen bis zur Zuteilung; abgelöst wird aus Bausparguthaben plus Bauspardarlehen. Die Mechanik entspricht der Verkaufs-Brücke, nur ist das Laufzeitende hier planbarer, weil Zuteilungsprognosen existieren. Verbindlich dürfen sie allerdings nicht einmal sein: Nach § 4 Abs. 5 Bausparkassengesetz darf sich eine Bausparkasse vor der Zuteilung nicht verpflichten, zu einem bestimmten Zeitpunkt auszuzahlen. Zu rechnen bleibt deshalb: Der Zwischenzins läuft auf die volle Summe, und zwar bis zur Zuteilung – bei langer Wartezeit frisst das den Vorteil des günstigen, bei Vertragsabschluss festgeschriebenen Bauspardarlehens auf. Dazu kommen die Abschlussgebühr und ein niedriger Guthabenzins in der Ansparphase. Der Rechner oben bildet den Fall ab, sobald Sie die Zeit bis zur erwarteten Zuteilung als Laufzeit einsetzen.
Alternativen zur Brücke: nicht immer die beste Lösung
Vor dem Abschluss lohnt der Blick auf die Alternativen. Ein Verkauf mit verlängerter Übergabefrist löst das Problem oft eleganter: Das alte Haus wird verkauft, bevor das neue bezahlt werden muss, und die Übergabe auf den Umzugstermin gelegt – kein Kredit, keine Zinsen. Auch die Rückmietvereinbarung – Verkauf jetzt, Wohnen bleiben gegen Miete bis zum Umzug – verschafft Liquidität ohne Brücke. Eine vertraglich vereinbarte Anzahlung des Käufers auf den Kaufpreis oder ein variabel verzinstes Darlehen auf die neue Immobilie kann im Einzelfall ebenfalls günstiger sein. Und manchmal ist die ehrlichste Alternative die Reihenfolge: erst verkaufen, dann kaufen – mit Zwischenmiete als kalkulierbarem Preis für null Finanzierungsrisiko. Welcher dieser Wege zu Ihrem Objekt passt, besprechen wir gern konkret.
Die Brücke im Steuerkontext
Steuerlich folgt die Zwischenfinanzierung dem Zweck des finanzierten Objekts. Dient sie dem Kauf des neuen Eigenheims, sind die Zinsen Privataufwand und nach § 12 Nr. 1 EStG nicht abziehbar. Finanziert die Brücke dagegen eine künftige Vermietungsimmobilie, zählen die Zwischenzinsen zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG), und zwar schon vor der ersten Mieteinnahme, solange die Vermietungsabsicht dokumentiert ist. Eine eigene Frage ist der Verkauf des Altobjekts: Nach einer Haltedauer von über zehn Jahren greift § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG nicht mehr, der Gewinn bleibt also unversteuert. Innerhalb der Zehnjahresfrist greift die Ausnahme in Satz 3 – entweder ausschließliche Eigennutzung seit Anschaffung oder Eigennutzung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren. Diese zweite Alternative rechnet unser Spekulationssteuer-Rechner durch.
Timing in der Praxis: der Ablauf in sechs Schritten
Bewährt hat sich diese Reihenfolge: Erstens Marktwert und realistische Verkaufsdauer des Bestandsobjekts ermitteln – beides zusammen definiert Höhe und Laufzeit der Brücke. Zweitens die Finanzierung des neuen Objekts strukturieren und die Brücke als eigenen Baustein mitverhandeln; im Paket beim selben Institut ist sie in der Praxis häufig günstiger. Drittens die Vermarktung des Altobjekts starten, bevor oder spätestens sobald der neue Kaufvertrag unterschrieben ist – jede Woche Vorsprung ist bares Geld. Viertens beim Verkauf auf Käufer mit gesicherter Finanzierung achten; ein geplatzter Käufer kostet Brückenmonate. Fünftens Übergabetermine beider Verträge aufeinander abstimmen. Sechstens die Brücke unmittelbar nach Kaufpreiseingang ablösen – jeder Tag früher spart Zinsen.
Konditionen verhandeln: die Stellschrauben der Brücke
Auch kurze Darlehen haben Verhandlungsspielraum. Der Zins hängt an drei Faktoren: der Werthaltigkeit und Marktgängigkeit des Bestandsobjekts, dem Beleihungsauslauf und der Frage, ob die Hauptfinanzierung beim selben Institut liegt – im Paket sind Brücken regelmäßig günstiger. Bei den Nebenkosten lohnt der Blick auf die Grundschuld: Eine Neubestellung kostet nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz grob ein halbes bis ein Prozent des Grundschuldbetrags für Notar und Grundbuchamt; eine bestehende abzutreten drückt das auf etwa ein Fünftel. Bereitstellungszinsen für noch nicht abgerufene Beträge sind verhandelbar, ebenso die kostenfreie vorzeitige Rückführung in Teilbeträgen, etwa aus einer Anzahlung des Käufers. Und die Laufzeit: Eine von Anfang an längere vereinbarte Laufzeit mit kostenfreier früher Rückzahlung ist in der Praxis oft günstiger als eine knappe mit teurer Verlängerungsrunde – ob das in Ihrem Angebot so ist, rechnet Ihre Bank vor.
Wann die Brücke die falsche Antwort ist
So nützlich das Instrument ist – es gibt klare Kontraindikationen. Wenn die Haushaltsrechnung schon ohne Brückenzinsen eng ist, verwandelt ein zäher Verkauf die Übergangslösung in eine Dauerbelastung mit Zwangsverkaufsrisiko. Wenn das Bestandsobjekt in einem schwierigen Teilmarkt liegt – ausgefallene Objekte, schwache Nachfrage, Sanierungsstau –, ist die Verkaufsdauer kaum seriös planbar und die Brücke ein Blindflug. Und wenn die Brücke nur dazu dient, einen ambitionierten Wunschpreis gegen den Markt zu verteidigen, finanziert sie ein Hoffen, kein Vorhaben. In all diesen Fällen ist die nüchterne Alternative stärker: erst verkaufen, mit professioneller Vermarktung zum richtigen Preis – und dann mit gesichertem Erlös entspannt kaufen.
Fragen zur Brücke
Zwischenfinanzierung – die häufigsten Fragen
Mechanik, Kosten, Risiken und die Alternativen: die Antworten kompakt. Verbindliche Konditionen nennt die Bank – die Markteinschätzung zum Bestandsobjekt kommt von uns.
Wie funktioniert eine Zwischenfinanzierung?
In vier Schritten. Erstens prüft die Bank den Wert des Bestandsobjekts und Ihre Haushaltsrechnung und räumt daraus einen Rahmen ein. Zweitens wird die Sicherheit bestellt – meist eine Grundschuld auf dem Bestandsobjekt, manchmal eine bestehende, die weiterverwendet wird. Drittens wird der Betrag ausgezahlt und läuft tilgungsfrei: Sie zahlen nur die Zinsen, die Darlehenssumme bleibt unverändert stehen. Viertens wird die Brücke in einer Summe abgelöst, sobald der Kaufpreis für die alte Immobilie eingeht – ohne Vorfälligkeitsentschädigung, solange der Zins variabel ist. Was die Brücke in Ihrem Fall kostet, rechnet der Rechner oben aus vier Eingaben aus; ab zwölf Monaten eingestellter Laufzeit erscheint zusätzlich ein Warnhinweis, denn so lange Brücken deuten auf ein Vermarktungsproblem.
Was ist eine Zwischenfinanzierung?
Ein kurzfristiger, endfälliger Überbrückungskredit, der eine zeitliche Lücke zwischen einer Ausgabe und einer sicher erwarteten Einnahme schließt – beim Immobilienwechsel typischerweise zwischen dem Kauf des neuen Objekts und dem Verkaufserlös des alten. Während der Laufzeit zahlen Sie nur Zinsen, die Tilgung erfolgt komplett am Ende aus dem eingehenden Erlös. Besichert wird meist über eine Grundschuld auf der Bestandsimmobilie. Der zweite verbreitete Fall ist die Überbrückung bis zur Zuteilung eines Bausparvertrags. Von der normalen Baufinanzierung unterscheidet sich die Brücke durch kurze Laufzeit, variablen Zins, jederzeitige Rückzahlbarkeit – und einen entsprechenden Zinsaufschlag. Von der Vorfinanzierung grenzt sie sich dadurch ab, dass die Rückzahlungsquelle bereits feststeht und nur zeitlich verschoben ist; eine Vorfinanzierung bevorschusst Mittel, deren Eingang noch unsicher ist, und ist entsprechend teurer.
Was kostet eine Zwischenfinanzierung?
Zinsen plus Nebenkosten. Der Zinssatz liegt üblicherweise ein bis fünf Prozentpunkte über vergleichbarem Baugeld – die Bank lässt sich kurze Laufzeit, flexible Rückzahlung und das Vermarktungsrisiko des Bestandsobjekts bezahlen. Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten, falls eine Grundschuld neu bestellt wird. Pauschale Bearbeitungsentgelte sind in Formularverträgen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam – wenn die Bank eines ausweist, lohnt die Nachfrage. Im Startbeispiel des Rechners kostet die Brücke über 300.000 Euro für neun Monate bei 5,5 Prozent insgesamt 13.875 Euro, rund 4,6 Prozent des Betrags oder 6,17 Prozent auf ein Jahr gerechnet. Die wichtigste Kostenvariable ist aber die Laufzeit selbst: Ob der Verkauf sechs oder zwölf Monate dauert, verändert die Rechnung stärker als jeder Zehntelpunkt Zins. Genau das zeigt das Diagramm unter den Ergebnissen.
Kann ich ein Haus kaufen, bevor mein altes verkauft ist?
Ja – genau dafür existiert die Zwischenfinanzierung. Die Bank bevorschusst den im Bestandsobjekt gebundenen Erlös, Sie werden beim Neukauf zahlungsfähig und können den Verkauf anschließend ohne Zeitdruck führen. Das ist strategisch wertvoll: Sie müssen kein Angebot annehmen, nur weil ein Termin drückt, und vermeiden die Doppelbelastung aus Zwischenmiete und zweitem Umzug. Voraussetzungen sind ein werthaltiges, marktgängiges Bestandsobjekt, ausreichend freier Beleihungsrahmen und eine Haushaltsrechnung, die die Brückenzinsen einige Monate trägt. Die kritische Planungsgröße ist die realistische Verkaufsdauer – unsere Markteinschätzung zum erzielbaren Erlös bekommen Sie in der Regel binnen eines Werktags, rechtzeitig fürs Bankgespräch.
Was passiert, wenn sich mein Haus nicht verkauft?
Dann läuft die Brücke weiter und kostet jeden Monat ihre Zinsen – im Startbeispiel 1.375 Euro. Endet die vereinbarte Laufzeit vor dem Verkauf, verhandeln Sie eine Verlängerung; die ist üblich, aber selten günstiger, und mit jeder Runde wächst der Druck. Praktisch heißt das: Prüfen Sie den Angebotspreis, bevor die Laufzeit zur Hälfte verstrichen ist, nicht erst am Ende. Ziehen Sie den Käuferkreis weiter, statt am Preis festzuhalten. Und sprechen Sie frühzeitig mit der Bank – eine angekündigte Verlängerung verhandelt sich besser als eine, die am Fälligkeitstag nötig wird. Zieht sich ein Verkauf schon hin, ist eine Preisanpassung fast immer billiger als weitere Brückenmonate: Die Kachel „Jeder Verzögerungsmonat kostet“ liefert die Vergleichszahl.
Fällt bei der Rückzahlung eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
Bei der klassischen, variabel verzinsten Zwischenfinanzierung nein – und das ist nicht Kulanz, sondern Gesetz. Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann die Bank nach § 502 Abs. 1 Satz 1 BGB nur verlangen, wenn Sie zum Zeitpunkt der Rückzahlung Zinsen zu einem gebundenen Sollzinssatz schulden; beim variablen Zins fehlt es daran. Zurückzahlen dürfen Sie nach § 500 Abs. 2 Satz 1 BGB ohnehin jederzeit ganz oder teilweise – die Einschränkung in Satz 2 trifft nur fest verzinste Immobiliardarlehen. Zusätzlich können Sie ein variabel verzinstes Darlehen nach § 489 Abs. 2 BGB mit dreimonatiger Frist kündigen, und dieses Recht ist nicht abdingbar. Anders läge der Fall nur bei einer fest verzinsten Konstruktion, die vorzeitig endet – deshalb gehört die flexible Rückzahlbarkeit ausdrücklich in den Vertrag. Beim alten Hauptdarlehen, das durch den Verkauf abgelöst wird, sieht es dagegen anders aus: Dort ist eine Vorfälligkeitsentschädigung der Regelfall.
Wie viel Zwischenfinanzierung bekomme ich?
So viel, wie das Bestandsobjekt an freiem Beleihungsrahmen hergibt – und der ist kleiner, als viele erwarten, weil die Bank in zwei Stufen abschlägt: erst vom Marktwert auf den Beleihungswert, dann von dort auf die Beleihungsgrenze; die Restschuld geht anschließend ebenfalls ab. Als Faustregel bleiben gut die Hälfte des Marktwerts abzüglich laufender Darlehen. Großzügiger wird es, wenn bereits ein beurkundeter Kaufvertrag über das Altobjekt vorliegt – dann ist der Erlös faktisch sicher und manche Bank finanziert nahe am Nettoerlös. Entscheidend ist in jedem Fall eine belastbare Wertermittlung: Je besser Marktwert und Vermarktungsfähigkeit dokumentiert sind, desto höher der Rahmen und desto besser der Zins. Die Rechnung mit konkreten Zahlen steht im Abschnitt zur Beleihung weiter oben.
Welche Alternativen gibt es zur Zwischenfinanzierung?
Vier, und sie sind nicht immer schlechter. Erstens der Verkauf mit verlängerter Übergabefrist: Das alte Haus wird verkauft, bevor das neue bezahlt werden muss – kein Kredit, keine Zinsen. Zweitens die Rückmietvereinbarung: verkaufen und gegen Miete wohnen bleiben, bis das neue Objekt bezugsfertig ist. Drittens eine vertraglich vereinbarte Anzahlung des Käufers, die den Kaufpreis teilweise vorzieht. Viertens die klassische Reihenfolge: erst verkaufen, dann kaufen, mit Zwischenmiete als kalkulierbarem Preis für null Finanzierungsrisiko. Die Brücke kostet im Startbeispiel rund 14.000 Euro, erspart dafür aber Zwischenmiete, doppelten Umzug und das Risiko, zwischen zwei Immobilien ohne passendes Kaufobjekt zu stehen; vor allem erlaubt sie den Verkauf ohne Zeitdruck – und damit den Verzicht auf Preisnachlässe, die ein Termin erzwingt. Faustregel: Bei einem marktgängigen Bestandsobjekt mit belastbar dokumentiertem Wert gewinnt meist die Brücke, bei schwer kalkulierbaren Objekten die sichere Reihenfolge.
Was ist der Unterschied zwischen Zwischenfinanzierung und Vorfinanzierung?
Die Begriffe werden oft synonym verwendet, meinen im Kern aber zwei Situationen. Die Zwischenfinanzierung überbrückt eine bereits feststehende, nur zeitlich verschobene Geldquelle – den Verkaufserlös, das zuteilungsreif werdende Bausparguthaben, eine fällige Lebensversicherung oder den Erlös, aus dem eine bereits festgesetzte Erbschaftsteuer beglichen wird; Höhe und Herkunft der Rückzahlung sind klar. Keine Brücke ist dagegen die Auszahlung von Miterben oder eines Ex-Partners, wenn die Immobilie anschließend behalten wird: Dann fehlt die Einnahme, die das Darlehen ablöst, und es handelt sich um eine Dauerfinanzierung. Die Vorfinanzierung bevorschusst dagegen Mittel, deren Eingang dem Grunde oder der Höhe nach noch unsicher ist – etwa erwartete Fördermittel oder einen erst geplanten Bausparabschluss; sie ist entsprechend teurer und restriktiver. Für die Praxis des Immobilienwechsels ist fast immer die echte Zwischenfinanzierung gemeint, und je gesicherter die Rückzahlungsquelle, desto besser die Konditionen – der beurkundete Kaufvertrag ist das stärkste Argument.
Wie läuft die Zwischenfinanzierung mit einem Bausparvertrag?
Hier überbrückt das Darlehen die Zeit bis zur Zuteilung: Der Bausparvertrag ist bespart, aber die Zuteilung – und damit Guthaben plus Bauspardarlehen – kommt erst später. Die Bausparkasse oder eine Bank stellt den vollen Betrag tilgungsfrei bereit; mit der Zuteilung wird die Brücke abgelöst und das reguläre Bauspardarlehen übernimmt. Die Laufzeit ist hier besser planbar als bei der Verkaufs-Brücke, weil Zuteilungsprognosen existieren – verbindlich dürfen sie nach § 4 Abs. 5 Bausparkassengesetz allerdings nicht sein. Zu beachten ist außerdem, dass die Brücke vertraglich meist auf vierundzwanzig Monate begrenzt ist: Liegt die Zuteilung weiter entfernt, trägt dieses Modell nicht. Der Rechner oben bildet den Fall ab, sobald Sie die Zeit bis zur erwarteten Zuteilung als Laufzeit einsetzen.
Sind die Zinsen der Zwischenfinanzierung steuerlich absetzbar?
Es kommt auf den Zweck an. Finanziert die Brücke den Erwerb eines künftig vermieteten Objekts, sind die Zinsen Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung – auch schon vor der ersten Miete, solange die Vermietungsabsicht belegbar ist. Dient sie dem neuen Eigenheim, bleiben die Zinsen Privataufwand ohne Abzug. Eine Besonderheit betrifft das Altobjekt: Wird das bisher selbstgenutzte Haus während der Brückenphase vermietet, entscheidet § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG über die Steuerfreiheit des Verkaufs. Nach mehr als zehn Jahren Haltedauer ist der Gewinn ohnehin steuerfrei; innerhalb der Frist genügt nach Satz 3 die Eigennutzung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren, wobei eine kurze Vermietung im Verkaufsjahr nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs unschädlich bleibt (Urteil vom 03.09.2019, IX R 10/19). Kritisch wird es erst, wenn sich die Vermietung über den Jahreswechsel zieht. Die Details gehören zur Steuerberatung; die Fristenrechnung liefert unser Spekulationssteuer-Rechner.
Welche Unterlagen braucht die Bank für eine Zwischenfinanzierung?
Im Kern dieselben wie für jede Baufinanzierung, plus die Verkaufsperspektive des Bestandsobjekts. Konkret: Einkommensnachweise und Selbstauskunft, Unterlagen zum neuen Objekt (Kaufvertragsentwurf, Exposé), vollständige Unterlagen zum Bestandsobjekt – Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Fotos – sowie dessen Wertnachweis und den Stand noch laufender Darlehen. Je konkreter die Verkaufsplanung belegt ist, desto besser: ein Vermarktungsauftrag mit realistischem Angebotspreis, Nachfrageeinschätzung des Maklers oder idealerweise bereits ein beurkundeter Kaufvertrag. Die Vollständigkeit entscheidet dabei über das Tempo: Eine professionell aufbereitete Marktwerteinschätzung ersetzt der Bank viel eigene Prüfarbeit und verkürzt in der Praxis die Bearbeitungszeit spürbar.
Ihr Verkauf, unsere Standorte
Standorte, an denen wir Bestandsobjekte verkaufen
Verkaufsdauer und Erlös hängen am lokalen Markt. Auf den Standortseiten sehen Sie, wo wir zwischen Taunus und Main aktiv sind – mit den Teams, die den Verkauf Ihres Bestandsobjekts vor Ort führen.
