Anschlussfinanzierung – Rechner

Eigenkapital zum Anschluss: der Moment für eine Teilablösung

Zum Ende der Zinsbindung ist jede Sondertilgung frei und kostenlos – es gibt keine Vorfälligkeitsentschädigung, weil das Darlehen regulär zur Ablösung ansteht. Wer über die Jahre etwas angespart hat, kann genau hier einen Teil der Restschuld tilgen, und das wirkt doppelt: Die neue Rate sinkt, und der niedrigere Beleihungsauslauf kann den Zinssatz in eine bessere Konditionsklasse heben. Für den Rechner heißt das: Tragen Sie als Restschuld den Betrag ein, der nach der geplanten Teilablösung übrig bleibt. Gegenzurechnen ist allerdings, was das Geld sonst bringen würde – liegt der Darlehenszins über der Rendite einer sicheren Anlage, gewinnt die Tilgung; bei vermieteten Objekten verschiebt der Werbungskostenabzug der Zinsen die Grenze. Eine Reserve für Instandhaltung und Lebensrisiken sollte unangetastet bleiben, denn einmal getilgtes Geld holt man nur über eine neue Finanzierung zurück.

Die drei Wege: Prolongation, Umschuldung, Forward

Die Prolongation ist das Verlängerungsangebot der eigenen Bank: ein Blatt Papier, eine Unterschrift, kein Aufwand – und genau deshalb selten der beste Preis. Die Umschuldung ist der Wechsel zu einem anderen Institut zum Ende der Zinsbindung: etwas Papierkram, geringe Wechselkosten, aber Zugriff auf den gesamten Markt. Das Forward-Darlehen schließlich sichert heutige Konditionen für eine Anschlussfinanzierung, die erst in einem bis etwa fünfeinhalb Jahren beginnt – gegen einen Zinsaufschlag je Monat Vorlaufzeit. Alle drei Wege führen zum selben Produkt, einem Annuitätendarlehen auf die Restschuld; sie unterscheiden sich im Zeitpunkt der Festlegung und im erzielbaren Zins. Der Rechner vergleicht die ersten beiden direkt, der Forward-Gedanke folgt weiter unten.

Warum der Vergleich bei gleicher Rate der ehrliche ist

Viele Vergleichsrechnungen stellen nur die Monatsraten nebeneinander – und unterschlagen damit den halben Effekt. Dieser Rechner hält die Rate konstant: Beide Szenarien zahlen den Betrag aus dem Hausbank-Angebot, beim günstigeren Zins wandert die Differenz automatisch in zusätzliche Tilgung. So zeigt sich der volle Zinsvorteil an einer einzigen, unbestechlichen Zahl – der Restschuld nach der Bindung. Dass derselbe Betrag auch als Differenz der Zinskosten erscheint, ist kein Zufall, sondern Arithmetik: Bei gleicher Einzahlung ist jeder gesparte Zins-Euro ein getilgter Euro. Wer den Zinsvorteil lieber als kleinere Rate nimmt, rechnet sie selbst – Restschuld mal Summe aus neuem Zins und Tilgung, geteilt durch zwölf. Im Startbeispiel sind das 1.192 statt 1.247 Euro, also 55 Euro Luft im Monat; über zehn Jahre fließen dann allerdings 6.600 Euro weniger ins Darlehen, und die Restschuld landet bei 152.510 Euro – mehr als die 151.432 Euro, die die teurere Prolongation mit der höheren Rate übrig lässt. Beides ist legitim, nur ist es eben nicht dasselbe: Der eine Weg kauft Liquidität, der andere Entschuldung.

Was Zehntelpunkte wirklich wert sind

Die Dimension überrascht selbst erfahrene Eigentümer. Das Startbeispiel rechnet mit 220.000 Euro Restschuld, 4,3 Prozent im Prolongationsangebot, 4,0 Prozent beim neuen Anbieter, 2,5 Prozent Tilgung und zehn Jahren Bindung: Die Rate liegt bei 1.247 Euro, und nach zehn Jahren stehen 144.411 Euro Restschuld statt 151.432 Euro – nach Abzug von 500 Euro Wechselkosten ein Vorteil von 6.520 Euro. Für drei Zehntelpunkte. Bei 300.000 Euro Restschuld und einem halben Punkt Differenz sind es gut 15.000 Euro; der Rechner macht jedes Szenario in Sekunden sichtbar. Die Konsequenz für die Praxis: Wenige Stunden für zwei bis drei Vergleichsangebote stehen hier gegen einen vierstelligen Betrag. Darauf beruht auch die Kalkulation der Banken – die Wechselquote beim Anschluss ist niedrig, und ein Prolongationsangebot, das niemand vergleicht, muss nicht der günstigste Preis sein.

Der Zeitplan: wann Sie was tun sollten

Die Anschlussfinanzierung hat einen klaren Kalender. Rund fünfeinhalb Jahre vor Ablauf der Zinsbindung öffnet sich das Forward-Fenster – ab dann lassen sich Konditionen gegen Aufschlag sichern. Spätestens 18 Monate vorher gehört der Markt beobachtet, zwölf Monate vorher die ersten Angebote eingeholt. Spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung muss die Hausbank Sie nach § 493 Abs. 1 BGB unterrichten, ob sie zu einer neuen Zinsvereinbarung bereit ist – und wenn ja, zu welchem Sollzinssatz. Diese Pflicht gilt für Verbraucherdarlehen; wer über eine Gesellschaft finanziert hat, kann sich nicht darauf berufen. Ihr konkretes Angebot kommt oft erst gegen Ende dieser Frist – zu spät, um ohne eigene Vorarbeit noch stark zu verhandeln. Wer bis zuletzt gar nichts tut, dessen Darlehen läuft nach dem Ende der Bindung variabel verzinst weiter, meist zu schlechteren Konditionen als jedes eingeholte Angebot. Früh anfangen kostet nichts und erhält jede Option.

Wechselkosten: die Grundschuld zieht mit um

Das stärkste Argument der Hausbank – „ein Wechsel ist teuer und kompliziert“ – hält der Rechnung nicht stand. Die bestehende Grundschuld wird beim Bankwechsel in aller Regel nicht gelöscht und neu bestellt, sondern nach §§ 1192, 1154 BGB per Abtretung auf den neuen Gläubiger übertragen. Eine notarielle Beurkundung braucht es dafür nicht; für die Eintragung genügt die öffentliche Beglaubigung der Abtretungserklärung. Notar und Grundbuchamt berechnen zusammen typischerweise wenige hundert Euro, grob 0,2 bis 0,3 Prozent der Grundschuldsumme – Grundlage ist der Nennbetrag der Grundschuld nach dem GNotKG, nicht der Wert der Immobilie. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an, weil zum Ende der Zinsbindung regulär abgelöst wird. Die neue Bank organisiert den Ablauf mit der alten, der Eigentümer unterschreibt und wartet; seine Einreden gegen die Grundschuld bleiben ihm gegenüber jedem Erwerber erhalten. Teurer wird es nur, wenn die Altbank auf Löschung besteht oder die Grundschuld nicht zur neuen Finanzierung passt – die Ausnahme, nicht die Regel. Deshalb startet der Wechselkosten-Regler bei 500 Euro; stellen Sie ihn gern auf Ihr konkretes Notarangebot.

Forward-Darlehen: Versicherung gegen steigende Zinsen

Wer heute weiß, dass in zwei oder drei Jahren eine Anschlussfinanzierung fällig wird, kann den heutigen Zins per Forward-Darlehen reservieren. Der Preis ist ein Aufschlag von grob 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten je Monat Vorlaufzeit – zwei Jahre Vorlauf kosten also rund ein Viertel bis drei Viertel Punkt, wobei viele Anbieter die ersten sechs bis zwölf Monate aufschlagsfrei stellen. Ob sich das rechnet, weiß niemand im Voraus; es ist eine Versicherung, keine Wette mit sicherem Ausgang. Zwei Punkte gehören dabei ins Protokoll: Erstens die Abnahmepflicht – sinken die Zinsen bis zum Start, müssen Sie das teurere Forward-Darlehen trotzdem abnehmen oder eine Nichtabnahmeentschädigung zahlen. Zweitens die Bindungswirkung für die Verhandlung: Ein abgeschlossenes Forward ist fix, das Zeitfenster für Vergleiche liegt davor.

Das Hausbank-Angebot: Basis zum Verhandeln, nicht zum Abheften

Prolongationsangebote liegen erfahrungsgemäß einige Zehntel über dem Marktniveau – nicht aus Bosheit, sondern aus Kalkül: Die Wechselquote ist niedrig, Bequemlichkeit ist bepreisbar. Ein dokumentierter Modellfall eines Vergleichsportals bezifferte den Abstand auf gut zwei Zehntelpunkte; verlässlich vorhersagen lässt er sich nicht, weil er von Bank, Objekt und Beleihungsauslauf abhängt. Die gute Nachricht: Kaum ein Bankpreis ist so verhandelbar. Der Dreischritt dazu: erstens zwei bis drei konkrete Fremdangebote einholen (Vermittlerplattformen liefern sie binnen Tagen), zweitens das beste davon der Hausbank vorlegen, drittens freundlich nach dem finalen Preis fragen. Oft schmilzt der Abstand dabei oder verschwindet ganz – dann gewinnt die Bequemlichkeit zu Recht. Bleibt die Bank bei ihrem Preis, haben Sie die Alternative bereits in der Hand. Der Rechner beziffert vorab, um welchen Betrag überhaupt gespielt wird.

Tilgung anpassen: die zweite Stellschraube des Anschlusses

Der Anschluss ist der natürliche Moment, die Tilgung neu zu justieren – ohne Verhandlung, einfach per Vertragsgestaltung. Wer beim Kauf mit knappen zwei Prozent gestartet ist und heute mehr Luft hat, hebt auf drei oder vier Prozent und verkürzt den Weg zur Schuldenfreiheit um Jahre; der Tilgungsregler des Rechners zeigt sofort, was Rate und Restschuld dazu sagen. Umgekehrt kann eine niedrigere Tilgung Liquidität für Modernisierung oder andere Anlagen freispielen. Dazu gehören ins neue Vertragswerk: Sondertilgungsrechte von mindestens fünf Prozent der Darlehenssumme jährlich und zwei bis drei kostenlose Tilgungssatzwechsel – beides ist marktüblich ohne Zinsaufschlag zu bekommen und über zehn Jahre Bindung mehr wert als ein weiteres Zehntel beim Zins, weil es auf jede Einkommensänderung eine Antwort gibt.

KfW-Darlehen im Anschluss: der Sonderfall mit Fallstrick

KfW-Förderdarlehen haben häufig kürzere Zinsbindungen als Hausbankdarlehen – das Wohneigentumsprogramm etwa bietet fünf und zehn Jahre, danach steht der Anschluss an. Ein Angebot kommt dabei durchaus: Die KfW sagt für ihre Kreditprogramme ausdrücklich zu, rechtzeitig eine Anschlussfinanzierung anzubieten, zugestellt über die durchleitende Bank. Die Besonderheit liegt woanders – die Zinsverbilligung aus Fördermitteln ist mit der ersten Bindung aufgebraucht, das Verlängerungsangebot kommt zu marktüblichen Konditionen, und es ist nicht verhandelbar: ein Angebot, kein Gespräch. Genau deshalb lohnt der Vergleich hier besonders. Die Restschuld aus dem KfW-Baustein lässt sich nämlich problemlos in die allgemeine Anschlussfinanzierung integrieren oder zu einem beliebigen Anbieter umschulden – sie ist dann ein normales Darlehen unter vielen. Wichtig ist der Blick auf den Kalender, damit der KfW-Baustein nicht unbemerkt in teure Konditionen rollt, während die Hauptfinanzierung noch Jahre gebunden ist.

Anschluss abgelehnt? Was dann noch geht

Gelegentlich verweigert die Hausbank die Verlängerung oder bietet nur zu schlechten Konditionen an – etwa nach Zahlungsstörungen, bei verändertem Einkommen im Ruhestand oder weil das Institut sein Kreditbuch umbaut. Panik ist trotzdem fehl am Platz: Die Restschuld samt Grundschuld ist bei anderen Banken finanzierbar, solange Objektwert und Kapitaldienst tragfähig sind; gerade der über die Jahre gesunkene Beleihungsauslauf macht Bestandsfinanzierungen für neue Anbieter attraktiv. Hilfreich sind ein aktueller Objektwert, saubere Unterlagen und notfalls ein Vermittler mit Zugang zu vielen Instituten. Trägt die Rate dauerhaft nicht mehr, stehen weitere Wege offen: Laufzeit verlängern und Tilgung senken, Angehörige in die Haftung nehmen, einen Teil der Fläche vermieten oder eben verkaufen. Was davon passt, hängt am Einzelfall – und zum Verkauf sei offen gesagt, dass wir als Maklerhaus daran verdienen; die Zahlen dafür legen wir Ihnen gern neben die anderen Optionen, die Entscheidung bleibt Ihre.

Anschlussfinanzierung bei vermieteten Objekten: Steuern mitdenken

Für Kapitalanleger hat der Anschluss eine zweite Dimension: Die Darlehenszinsen bleiben Werbungskosten der Vermietung – ein niedrigerer Zins senkt also nicht nur die Kosten, sondern auch den Steuerabzug, netto bleibt der Vorteil aber immer positiv. Interessanter ist die Tilgungsfrage: Wer steuerlich optimiert, tilgt vermietete Objekte traditionell langsamer und nutzt die Liquidität anderweitig; wer Sicherheit priorisiert, tilgt zügig – die richtige Antwort hängt an Steuersatz, Zinsniveau und Lebensphase. Zudem lohnt beim Anschluss der Blick auf die Zuordnung: Darlehen sollten sauber dem vermieteten Objekt zugeordnet bleiben, damit der Zinsabzug nicht gefährdet wird. Die Jahreswirkung der neuen Rate zeigt unser Cashflow-Rechner; die Grundsatzfrage privat oder GmbH beantwortet der Nachbar-Rechner.