Wohnflächenverordnung (WoFlV) – Rechner
Zählt das Kellerabteil? Wie viel bringt die Loggia? Und warum fehlt die Treppe in der Berechnung? Die Wohnflächenverordnung beantwortet all das in fünf Paragrafen – dieser Rechner macht daraus einen Schnell-Check: Flächenart auswählen, bei Räumen die lichte Höhe dazu, Quadratmeter einstellen – und Sie sehen den Anrechnungssatz, die tatsächlich zählende Fläche und die exakte Rechtsgrundlage. Zehn Flächentypen vom Wohnraum über den Wintergarten bis zum Treppenhaus sind hinterlegt, jeweils mit dem Paragrafen, auf den Sie sich berufen können. Rechtsstand: November 2026.
Um welche Fläche geht es?
Gemessene Grundfläche
Diese Fläche auf der Anrechnungsleiter des § 4 WoFlV
25 %
Anrechnungssatz
Freisitze zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte
0 % – zählt nicht
25 % – ein Viertel
50 % – die Hälfte
100 % – volle Anrechnung
Ergebnis: Von 15 m² gemessener Grundfläche zählen 3,75 m² zur Wohnfläche – Rechtsgrundlage ist § 4 Nr. 4 WoFlV.
3,75 m²
Zählt zur Wohnfläche
von 15 m² gemessener Grundfläche
11,25 m²
Bleibt unberücksichtigt
Differenz zwischen gemessener Grundfläche und anrechenbarer Wohnfläche
§ 4 Nr. 4 WoFlV
Rechtsgrundlage
Wohnflächenverordnung in der Fassung seit 2004
Vor dem Ablesen: Geprüft wird eine einzelne Fläche, nicht Ihre Wohnung. Zwei Dinge entscheiden über ein richtiges Ergebnis. Erstens die Höhe: Liegt ein Raum teilweise unter einer Dachschräge, hat er nicht eine Höhe, sondern drei Zonen – messen Sie die Streifen ab zwei Metern, zwischen einem und zwei Metern und darunter getrennt und geben Sie jeden einzeln ein. Ihre Summe muss die Grundfläche des Raums ergeben. Zweitens bedeuten null Prozent zweierlei: Keller, Kellerabteil und Treppenhaus gehören von vornherein nicht zur Wohnung, während die Treppe mit mehr als drei Steigungen aus der Fläche herauszurechnen ist, die Sie im Raum gemessen haben.
Grenzen der Zahl: Beim Freisitz ist das Viertel der Regelsatz und die Hälfte die Obergrenze des § 4 Nr. 4 – welcher Wohnwert dafür genügt, sagt die Verordnung nicht, das entscheidet die Rechtsprechung im Einzelfall. Beim Aufmaß zählen Sockelleisten, Einbaumöbel, Heizkörper und Badewanne nach § 3 Abs. 2 ausdrücklich mit; Türnischen sowie Schornsteine und Pfeiler über 1,50 Meter Höhe und 0,1 Quadratmeter Grundfläche bleiben außen vor. Verbindlich ist die Verordnung nach § 1 nur, wenn die Wohnfläche nach dem Wohnraumförderungsgesetz zu berechnen ist – für alle anderen Wohnungen ist sie der Maßstab, den die Gerichte heranziehen. Wo es um Miete, Kaufpreis oder einen Streitfall geht, ersetzt dieser Check kein Aufmaß durch eine sachverständige Person.
Zehn Flächentypen, drei Höhenstufen
Wie der Rechner die Anrechnung einer Fläche prüft
Dieser Rechner misst nicht Ihre Wohnung aus, sondern beantwortet eine Regelfrage: Zählt diese eine Fläche – und wenn ja, mit welchem Satz? Dafür ist der Katalog der §§ 2 bis 4 WoFlV hinterlegt, jeder Flächentyp mit Faktor und Rechtsgrundlage. Die Verordnung gilt unverändert seit dem 1. Januar 2004; die hinterlegten Sätze sind am Wortlaut geprüft.
Flächenart wählen, Quadratmeter angeben
Zuerst wählen Sie die Flächenart – zehn Typen vom Wohnraum über Freisitz, Wintergarten und Abstellraum bis zum Treppenhaus stehen bereit. Geht es um einen Raum, fragt der Rechner zusätzlich die lichte Höhe ab, denn von ihr hängt der Satz ab; bei Balkon, Keller und Co. entfällt die Frage, weil die Verordnung für sie eigene Nummern vorsieht. Dann geben Sie die gemessene Grundfläche ein, in ganzen oder halben Quadratmetern – aus eigenem Aufmaß, der Bauzeichnung oder der Wohnflächenberechnung aus der Hausakte.
Faktor nachschlagen, Fläche gewichten
Der Rechner schlägt den Anrechnungsfaktor des gewählten Typs nach und multipliziert ihn mit Ihrer Fläche. Dahinter liegen zwei getrennte Fragen der Verordnung: § 2 entscheidet, ob eine Fläche überhaupt zur Wohnung gehört, § 4 mit welchem Satz – voll ab zwei Metern lichter Höhe, zur Hälfte zwischen einem und zwei Metern, ein Viertel beim Freisitz, null bei den Zubehörräumen. Deshalb nennt das Ergebnis je Typ die Stelle, die Ihre Frage tatsächlich beantwortet, etwa § 4 Nr. 4 WoFlV für den Balkon.
Satz, Leiter, zählende Fläche
Sie sehen den Anrechnungssatz in Prozent und die Nadel auf der Anrechnungsleiter des § 4 – so wird sichtbar, welche vier Stufen die Verordnung überhaupt kennt und wo Ihre Fläche darauf liegt. Daneben stehen die zählende Fläche in Quadratmetern, der Teil, der unberücksichtigt bleibt, und die Rechtsgrundlage zum Nachschlagen. Die Zahl ist eine belegte Regelauskunft für eine einzelne Fläche – ein Aufmaß der ganzen Wohnung ersetzt sie nicht.
Rechtlicher Hinweis
Dieser Rechner wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt, fachlich geprüft und auf Plausibilität kontrolliert. Er liefert eine vereinfachte, automatisierte Orientierungsrechnung auf Basis Ihrer Eingaben und stellt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung dar. Für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Ergebnisse können wir keine Gewähr übernehmen: Gesetze, Steuersätze, Gebührentabellen und Marktwerte ändern sich, und jeder Einzelfall enthält Umstände, die eine Berechnung nicht vollständig abbilden kann.
Lassen Sie das Ergebnis vor jeder bindenden Entscheidung von einem Fachbetrieb, einem Architektur-, Vermessungs- oder Sachverständigenbüro oder einer anderen für die Leistung sachkundigen Person und, soweit es um Steuer-, Vertrags- oder mietrechtliche Fragen geht, von Ihrer Steuerberatung oder einer Rechtsanwaltskanzlei prüfen und plausibilisieren. Eine Haftung für Nachteile, die aus der Verwendung der berechneten Werte entstehen, ist ausgeschlossen, soweit sie nicht auf Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit beruht.
Regelwerk trifft Realität
Die Verordnung regelt die Fläche – den Preis regelt Ihr Markt
Wenn alle Anrechnungsfragen geklärt sind, bleibt die wichtigere offen: Was ist die so ermittelte Wohnfläche am Markt wert? Dafür braucht es keine Paragrafen, sondern Vergleichsdaten – und die haben wir: Unsere Einschätzung stützt sich auf die tatsächlich beurkundeten Verkäufe in Ihrer Gemeinde, nicht auf Angebotspreise aus Portalen. Der Weg dahin ist ein kurzer Online-Fragebogen, etwa drei Minuten Ihrer Zeit; danach prüft unser Team persönlich und meldet sich in der Regel binnen eines Werktags – kostenlos und unverbindlich.
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Vom Einzelfall zur Gesamtfläche
Die Rechner-Familie rund um die Wohnfläche
Dieser Check klärt die einzelne Fläche und ihren Paragrafen. Wer wissen will, wie dieselbe Wohnung nach der Normwelt der DIN 277 aussieht, warum beide Methoden auseinanderfallen und welche Zahl Bank und Exposé erwarten, findet den passenden Rechner hier gleich daneben.
Anrechnungsfrage geklärt?
Dann klären wir jetzt, was Ihre Immobilie wert ist
Hinter den meisten Flächenfragen steht eine größere Entscheidung: vermieten, verkaufen, übertragen. Wir begleiten sie im Rhein-Main-Gebiet mit sauberen Zahlen – von der plausibilisierten Wohnfläche über die Markteinschätzung bis zur Beurkundung.
Verordnungen im Blick
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wohnflächenverordnung
Fünf Paragrafen, drei Prüfschritte, zwei Dauerirrtümer
Fünf Paragrafen regeln seit 2004, was in Deutschland als Wohnfläche gilt. Wo die Verordnung zwingend ist, wie ihre Anrechnungslogik funktioniert und welche Irrtümer sich hartnäckig halten.
Vom Förderrecht zum Universalmaßstab: wo die WoFlV gilt
Formal ist der Anwendungsbereich schmal: § 1 erklärt die Verordnung für verbindlich, wenn Wohnfläche nach dem Wohnraumförderungsgesetz zu berechnen ist – also im sozialen Wohnungsbau und bei geförderten Objekten. Ihre eigentliche Macht entfaltet sie aber außerhalb dieses Pflichtbereichs: Der Bundesgerichtshof zieht sie heran, wann immer Mietvertrag oder Kaufvertrag von „Wohnfläche“ sprechen, ohne eine Methode zu nennen – und das ist der Normalfall. Damit ist die WoFlV faktisch der Standard für den gesamten deutschen Wohnungsmarkt geworden: für die Mieterhöhung, die Betriebskostenverteilung, die Exposé-Angabe, die Grundsteuererklärung in den Flächen-Ländern. Wer anders rechnen will, muss das ausdrücklich vereinbaren – und trägt das Risiko, dass die Abrede im Streitfall nicht hält.
Die Dreischritt-Systematik: welche Räume, welche Maße, welche Quote
Die Verordnung arbeitet in drei sauber getrennten Schritten. Schritt eins (§ 2): Welche Räume gehören überhaupt dazu? Alles, was ausschließlich zur Wohnung zählt – einschließlich Wintergärten, Schwimmbädern und Freisitzen –, abzüglich der Zubehörräume und der Räume, die dem Bauordnungsrecht nicht genügen. Schritt zwei (§ 3): Wie werden diese Räume gemessen? Mit den lichten Maßen zwischen den Bauteilen, samt Detailregeln für Nischen, Pfeiler und Treppen. Schritt drei (§ 4): Zu welchem Anteil zählt die gemessene Fläche? Hier sitzt die bekannte Staffel – voll ab zwei Metern Höhe, halb zwischen einem und zwei, null darunter, ein Viertel für den Balkon. Wer die drei Schritte auseinanderhält, löst fast jeden Zweifelsfall: Erst die Raumfrage, dann die Messfrage, zuletzt die Quotenfrage. Der Rechner oben beantwortet davon den ersten und den dritten Schritt für eine einzelne Fläche – gemessen haben müssen Sie selbst.
Der Zubehörraum-Katalog des § 2: draußen bleibt draußen
Die praktisch wichtigste Ausschlussliste steht in § 2 Absatz 3, und sie hat drei Stufen. Nummer 1 zählt in den Buchstaben a bis g die Zubehörräume auf: Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen. Sie zählen nie zur Wohnfläche, unabhängig davon, wie ausgebaut oder hochwertig sie sind. Das entscheidende Kriterium ist dabei die Lage, nicht die Nutzung: Der Abstellraum hinter der Wohnungstür gehört dazu, das identisch große Kellerabteil zwei Etagen tiefer nicht. Nummer 2 nimmt Räume aus, die bauordnungsrechtlich kein Aufenthaltsraum sind – welche Mindesthöhe und welchen Fensterflächenanteil ein Raum dafür braucht, steht nicht in der Verordnung, sondern in der Landesbauordnung des jeweiligen Landes. Nummer 3 schließt Geschäftsräume aus: Das häusliche Arbeitszimmer zählt mit, die abgetrennte Praxis mit eigenem Eingang nicht. Der Rechner oben hinterlegt die häufigsten Fälle der Nummer 1 mit Satz und Paragraf; die Nummern 2 und 3 sind Einzelfallfragen, die sich nicht in einen Faktor gießen lassen.
Die Messregeln des § 3: Nischen, Pfeiler, Treppen
Vor dem Gewichten steht das Messen, und § 3 beantwortet dazu zwei Fragen in dieser Reihenfolge: Was gehört in die Grundfläche hinein, und was kommt wieder heraus? Hinein gehört nach Absatz 2 mehr, als die meisten erwarten – Tür- und Fensterbekleidungen, Sockel- und Schrammleisten, fest eingebaute Öfen, Heiz- und Klimageräte, Badewannen, freiliegende Installationen und Einbaumöbel zählen ausdrücklich mit. Wer sie herausrechnet, weist zu wenig Fläche aus. Heraus kommt nach Absatz 3 Nummer 1 bis 4 nur Bestimmtes, jeweils an einer Schwelle: Schornsteine, Vormauerungen und freistehende Pfeiler erst oberhalb von 1,50 Meter Höhe und 0,1 Quadratmeter Grundfläche, Treppen erst ab der vierten Steigung – bis zu drei Stufen bleibt die Fläche also drin –, Türnischen immer, Fenster- und offene Wandnischen nur, wenn sie bis zum Fußboden herunterreichen und mehr als 0,13 Meter tief sind. Gemessen wird dabei mit den lichten Maßen zwischen den Bauteilen, ab Vorderkante ihrer Bekleidung. Für die Datenquelle lässt Absatz 4 beides zu, das Aufmaß im fertigen Raum und die Bauzeichnung; wurde abweichend von der Zeichnung gebaut, muss neu ermittelt werden – wahlweise durch Ausmessen oder anhand einer berichtigten Zeichnung.
Die Anrechnungsquoten des § 4 – und ihre Spielräume
Die Höhenstaffel ist starr: mindestens zwei Meter lichte Höhe heißt volle Anrechnung, ein bis unter zwei Meter die Hälfte, darunter nichts. Spielraum gibt es an genau zwei Stellen. Erstens beim Freisitz – Balkon, Loggia, Dachgarten und Terrasse stehen gemeinsam in § 4 Nummer 4 und zählen „in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte“. Welche Eigenschaften die Hälfte rechtfertigen, sagt die Verordnung nicht; sie nennt kein einziges Kriterium. Herausgearbeitet hat das die Rechtsprechung, und sie fragt nach dem eigenen Wohnwert des Freisitzes: Größe im Verhältnis zur Wohnung, Witterungsschutz, Nutzbarkeit über die Sommermonate hinaus. Fehlt eines davon, bleibt es beim Viertel – und wer mehr ansetzt, trägt im Streitfall die Darlegungslast. Zweitens beim Wintergarten: Unbeheizbar wird er halbiert, beheizbar zählt er wie Wohnraum, sofern er die zwei Meter lichte Höhe erreicht. Nachträgliches Aufrüsten mit einer festen Heizung macht aus einem 20-m²-Wintergarten also 10 zusätzliche Quadratmeter Wohnfläche. Diese beiden Stellschrauben sind die häufigsten Quellen legitimer Flächenunterschiede zwischen zwei korrekten Berechnungen desselben Objekts.
Ein Bundesrecht, kein Flickenteppich: der Bayern-und-NRW-Irrtum
Zu den verbreitetsten Missverständnissen gehört die Suche nach einer „Wohnflächenverordnung Bayern“ oder „WoFlV NRW“. Sie existieren nicht: Die Verordnung ist Bundesrecht und gilt wortgleich von Flensburg bis Garmisch. Was es auf Landesebene gibt, sind andere Regelwerke, die mit der Wohnflächenberechnung zusammenwirken – die Landesbauordnungen etwa bestimmen, ab welcher Raumhöhe ein Dachzimmer Aufenthaltsraum sein darf, und die Grundsteuergesetze der vier flächenbasierten Länder – Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen – greifen auf die WoFlV-Fläche als Eingangsgröße zu. Dadurch kann dieselbe Dachkammer in München genehmigungsfähig sein und in Düsseldorf nicht – aber die Anrechnungsquote ihrer Fläche wäre in beiden Städten identisch. Wer in Suchmaschinen nach Landesvarianten sucht, braucht in Wahrheit fast immer eine dieser Nachbarmaterien, nicht eine andere Flächenverordnung.
Vor 2004 gerechnet? Der Bestandsschutz alter Berechnungen
Die Verordnung trat am 1. Januar 2004 in Kraft; die Wohnflächenvorschriften der II. Berechnungsverordnung sind seither weggefallen, während die II. BV im Übrigen weiter besteht. Für Altfälle enthält § 5 eine Übergangsregel: Wurde die Wohnfläche bis Ende 2003 nach der II. BV berechnet, bleibt es bei dieser Berechnung – neu zu rechnen ist erst, wenn bauliche Änderungen eine Neuberechnung erforderlich machen. Das erklärt, warum in vielen Hausakten zwei verschiedene Quadratmeterzahlen nebeneinander existieren, ohne dass eine davon „falsch“ wäre. Entscheidend ist aber, wofür die Zahl gebraucht wird: § 5 wirkt nur innerhalb der Verordnung. Für ein Mietverhältnis hat der Bundesgerichtshof 2023 klargestellt, dass die bei Vertragsschluss geltenden Berechnungsvorschriften maßgeblich sind, nicht die der Erstberechnung (Beschluss vom 17.10.2023, VIII ZR 61/23). Ein Aufmaß aus den sechziger Jahren trägt einen Mietvertrag von heute also nicht – und weil die alte Methode Freisitze großzügiger ansetzen konnte, fällt die Differenz meist zulasten des Vermieters aus.
Die Verordnung im Alltag: Miete, Nebenkosten, Grundsteuer, Förderung
Wie viele Rechtsfolgen an der WoFlV-Fläche hängen, zeigt erst der Rundblick. Im Mietverhältnis bestimmt sie die Zulässigkeit von Mieterhöhungen, und dort zählt seit dem Urteil vom 18.11.2015 (VIII ZR 266/14) allein die tatsächliche Fläche. Als Verteilerschlüssel der Betriebskosten gilt dasselbe: Auch dort hat der Bundesgerichtshof die frühere Zehn-Prozent-Toleranz aufgegeben (Urteil vom 30.05.2018, VIII ZR 220/17). Bei der Grundsteuer ist die Wohnfläche in den vier flächenbasierten Ländern – Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen – die Eingangsgröße der Gebäudekomponente; sie wird dort nicht unmittelbar besteuert, sondern über eine Messzahl von 70 Prozent und je nach Land über einen Lagefaktor in den Messbetrag überführt. Ein Flächenfehler wirkt deshalb Jahr für Jahr fort. Im geförderten Wohnungsbau entscheidet die Fläche nach § 10 WoFG über die Angemessenheit der Wohnungsgröße und damit über die Förderfähigkeit; konkrete Flächengrenzen setzt das Landesförderrecht. Bei der Versicherung fließt sie in die Versicherungssumme ein, beim Verkauf in Exposé und Kaufvertrag. Eine einmal sauber nach der Verordnung erstellte und dokumentierte Berechnung bedient alle diese Zwecke zugleich – ein Aufmaß, das sich über Jahrzehnte immer wieder belegen lässt.
Streit um die Fläche: wie Gerichte mit der Verordnung umgehen
Vor Gericht ist die Verordnung die Messlatte, an der Flächenangaben scheitern oder bestehen – allerdings keine ausnahmslose. Für frei finanzierten Wohnraum legt der Bundesgerichtshof „Wohnfläche“ im Zweifel nach der WoFlV aus, weil er eine stillschweigende Einigung darauf annimmt; diese Annahme weicht, wenn die Parteien dem Begriff eine andere Bedeutung gegeben haben, wenn am Ort eine andere Berechnungsmethode üblich ist oder wenn eine andere nach der Art der Wohnung naheliegt (Urteil vom 23.05.2007, VIII ZR 231/06). Nach ständiger Rechtsprechung ist eine Fläche, die mehr als zehn Prozent unter der vereinbarten liegt, ein Mangel, der zur Minderung berechtigt – und zwar in voller Höhe der Abweichung, nicht nur um den Teil oberhalb der Schwelle. Ein „circa“ im Vertrag verschafft dabei keinen zusätzlichen Spielraum (Urteil vom 10.03.2010, VIII ZR 144/09). Jenseits der zehn Prozent muss der Mieter die Beeinträchtigung nicht eigens darlegen; unterhalb der Schwelle trägt er die Darlegungslast, und praktisch entscheidet dann ein Sachverständigen-Aufmaß. Für Eigentümer folgt daraus eine einfache Strategie: Wer seine Fläche nach der Verordnung ermittelt, dokumentiert und im Vertrag die Methode benennt, nimmt dem Streit das Material.
Fragen zur Verordnung
Häufige Fragen: Geltung, Anrechnung und Streitfälle
Geltungsbereich, Anrechnungssätze und die Klassiker vom Abstellraum bis zum Arbeitszimmer – kompakt beantwortet mit Paragrafenangabe.
Was regelt die Wohnflächenverordnung?
Die WoFlV legt seit dem 1. Januar 2004 in fünf Paragrafen fest, wie die Wohnfläche einer Wohnung zu berechnen ist: § 2 bestimmt, welche Räume dazugehören und welche Zubehörräume nicht; § 3 regelt die Messung nach lichten Maßen samt Sonderfällen wie Pfeilern, Nischen und Treppen; § 4 enthält die Anrechnungsstaffel – voll ab zwei Metern Deckenhöhe, halbiert in der Zone von ein bis zwei Metern, gestrichen darunter, geviertelt beim Balkon. Unmittelbar verpflichtend ist sie nur für preisgebundenen Wohnraum nach dem Wohnraumförderungsgesetz; die Rechtsprechung wendet sie aber auf praktisch alle Mietverhältnisse und Flächenangaben an, wenn nichts anderes vereinbart wurde. Der Rechner oben übersetzt diesen Katalog in einen Klick-Check je Flächenart.
Ist die Wohnflächenverordnung für private Vermieter verpflichtend?
Rechtlich nein, praktisch ja. Die Verordnung selbst bindet nur den geförderten Wohnungsbau. Für frei finanzierte Wohnungen dürfen die Parteien theoretisch eine andere Methode vereinbaren – etwa die DIN 277. Tun sie es nicht, und das ist der Regelfall, verstehen die Gerichte unter „Wohnfläche“ die Berechnung nach WoFlV – der Bundesgerichtshof begründet das mit einer stillschweigenden Einigung der Parteien (Urteil vom 23.05.2007, VIII ZR 231/06). Automatisch ist das aber nicht: Dieselbe Entscheidung lässt eine andere Methode zu, wenn sie am Ort üblich ist oder nach der Art der Wohnung naheliegt. Eine ausdrückliche abweichende Vereinbarung muss zudem klar sein und darf den Mieter nicht überraschend benachteiligen, sonst kippt sie. Für Vermieter ist der pragmatische Weg deshalb, von vornherein nach der Verordnung zu rechnen: Jede andere Methode schafft Angriffsfläche, ohne nennenswerte Vorteile zu bieten.
Zählt der Abstellraum zur Wohnfläche?
Das hängt allein von seiner Lage ab. Ein Abstellraum innerhalb der Wohnung – die Speisekammer, die Kammer neben dem Flur – gehört zur Wohnfläche, denn § 2 Absatz 3 Nummer 1 Buchstabe b nimmt ausdrücklich nur „Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung“ aus. Die Kellerbox in der Tiefgarage oder das abgetrennte Dachbodenabteil zählen folglich nicht, selbst wenn sie zur Wohnung vermietet sind. Maßgeblich ist dabei nicht, wie gut der Raum ausgebaut ist, sondern ob er hinter der Wohnungstür liegt. Diese Innen-außen-Grenze ist eine der am häufigsten übersehenen Regeln der Verordnung: In vielen Altberechnungen fehlen innenliegende Kammern komplett – und damit Fläche, die in Miete, Kaufpreis und Versicherungssumme zählt. Zu beachten bleibt die Höhenstaffel: Liegt die Kammer unter einer Dachschräge, zählt sie nur zur Hälfte. Der Rechner führt die Innen- und die Außenvariante als getrennte Flächentypen.
Wie rechnet die Wohnflächenverordnung Balkone und Terrassen an?
Mit dem Viertel als Regel und der Hälfte als begründungsbedürftiger Obergrenze: § 4 Nr. 4 bestimmt, dass die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen „in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte“ anzurechnen sind. Ein 16-m²-Balkon bringt demnach üblicherweise 4 m² Wohnfläche. Wer mehr ansetzen will, braucht einen überdurchschnittlichen Wohnwert – geschützte Lage, Besonnung, Größe, hochwertige Ausstattung –, und muss das im Streitfall darlegen; pauschale 50-Prozent-Ansätze halten vor Gericht selten. Interessant für geförderten Wohnraum: Dort begrenzen Förderbestimmungen den Ansatz teils strenger. Im Zweifel fahren Eigentümer mit dem Viertel sicher und weisen den Freisitz im Exposé zusätzlich mit voller Größe als Ausstattungsmerkmal aus.
Gibt es eine eigene Wohnflächenverordnung für Bayern oder NRW?
Nein – die Wohnflächenverordnung ist eine bundesrechtliche Verordnung und gilt in allen sechzehn Ländern identisch; Suchbegriffe wie „WoFlV NRW“ oder „Wohnflächenverordnung Bayern“ führen auf dieselbe Rechtsgrundlage. Verwechslungen entstehen durch echte Landesmaterien daneben: Die Landesbauordnungen regeln unterschiedlich, welche Mindesthöhen ein Aufenthaltsraum braucht – das beeinflusst, ob ein Raum überhaupt Wohnraum sein darf, nicht aber seine Anrechnungsquote. Und in der Grundsteuer nutzen vier Länder die WoFlV-Wohnfläche als Berechnungsgröße: Bayern mit dem reinen Flächenmodell, Hamburg mit dem Wohnlagemodell, Hessen und Niedersachsen mit einem Lagefaktor – alle vier mit je eigenen Landesgesetzen zur Steuer selbst. Die Flächenberechnung dahinter ist überall dieselbe – die unseres Rechners.
Was gilt für Wintergarten und Schwimmbad nach WoFlV?
Entscheidend ist die Beheizbarkeit – nicht, ob tatsächlich geheizt wird. Unbeheizbare Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume werden nach § 4 Nr. 3 zur Hälfte angerechnet; sie gehören nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 ausdrücklich zur Wohnung, gelten aber nicht als vollwertig nutzbar. Ist der Wintergarten dagegen beheizbar – mit fest installierter, dauerhaft nutzbarer Heizung, nicht bloß einem mobilen Radiator –, greift die Halbierung nicht und er zählt wie jeder Wohnraum zu 100 Prozent, soweit er zwei Meter lichte Höhe erreicht. Damit ist die Heizungsfrage ein echter Flächenhebel: Die Nachrüstung eines 18-m²-Wintergartens verwandelt 9 in 18 anrechenbare Quadratmeter. Offene Terrassenüberdachungen sind übrigens kein Wintergarten – ihnen fehlt die allseitige Schließung, sie laufen als Terrasse mit dem Viertel-Ansatz.
Zählt das Arbeitszimmer oder ein Geschäftsraum zur Wohnfläche?
Das häusliche Arbeitszimmer zählt voll – es ist ein normaler Raum der Wohnung; wie er genutzt wird, interessiert die Verordnung nicht, und auch der steuerliche Abzug als Arbeitszimmer ändert daran nichts. Anders der echte Geschäftsraum: Flächen, die ausschließlich beruflich oder gewerblich genutzt werden und sich räumlich von der Wohnung trennen lassen – die Anwaltskanzlei mit eigenem Zugang, der Laden im Erdgeschoss –, bleiben nach § 2 außen vor; für sie wird nach DIN 277 oder gif-Richtlinie gerechnet. Die Grenze verläuft bei Mischnutzung: Solange der Raum Teil der Wohnung ist und auch privat genutzt werden kann, bleibt er Wohnfläche. Bei Wohn-Geschäfts-Kombinationen empfiehlt sich die getrennte Ausweisung beider Flächenarten mit Methodenangabe.
Wie genau muss nach der Wohnflächenverordnung gemessen werden?
Die Verordnung verlangt die lichten Maße zwischen den Bauteilen, ab Vorderkante ihrer Bekleidung, und erlaubt in § 3 Absatz 4 ausdrücklich beides: das Aufmaß im fertigen Raum oder die Ableitung aus der Bauzeichnung. Wurde abweichend von der Zeichnung gebaut, ist neu zu ermitteln – wahlweise durch Ausmessen oder anhand einer berichtigten Zeichnung. Zur Genauigkeit schweigt die Verordnung, doch die Praxis ist streng: Weil im Mietrecht die Zehn-Prozent-Schwelle und bei Mieterhöhungen die exakte Fläche zählen, entscheiden Zentimeter. Empfehlenswert ist der Laser-Entfernungsmesser statt des Maßbands, die Messung an mehreren Stellen je Wand (Altbauwände laufen selten parallel) und die Dokumentation aller Einzelmaße in einer Skizze. Unter Dachschrägen kommt ein eigener Arbeitsschritt hinzu: Loten Sie die Punkte, an denen die lichte Höhe genau einen und genau zwei Meter erreicht, auf den Fußboden, markieren Sie dort die beiden Linien und messen Sie die drei Streifen getrennt. Ihre Summe muss die Grundfläche des Raums ergeben – diese Probe deckt die meisten Dachgeschossfehler auf.
Ist die II. Berechnungsverordnung noch gültig?
Teilweise: Die II. Berechnungsverordnung besteht als Regelwerk weiter, ihre Wohnflächenvorschriften sind aber weggefallen. Bis Ende 2003 wurde Wohnfläche nach den §§ 42 bis 44 II. BV ermittelt; zum 1. Januar 2004 übernahm die WoFlV diese Aufgabe. Die wichtigste Änderung betrifft den Freisitz, und sie ist feiner, als sie oft wiedergegeben wird: Die alte Norm erlaubte es, Balkone, Loggien, Dachgärten und gedeckte Freisitze „bis zur Hälfte“ anzurechnen – eine Ermessensregel mit Obergrenze, kein fester Satz. Die WoFlV macht daraus einen Regelsatz von einem Viertel mit der Hälfte als Höchstgrenze und nennt die Terrasse erstmals ausdrücklich. Dazu kam die klare Regelung unbeheizbarer Wintergärten. Für Bestandsberechnungen gilt der Übergang des § 5: Eine bis 2003 nach altem Recht erstellte Berechnung bleibt wirksam, solange keine baulichen Änderungen eine Neuberechnung erfordern. Deshalb können für dieselbe Wohnung zwei verschiedene korrekte Zahlen existieren. Für einen Mietvertrag ist gleichwohl die Methode maßgeblich, die bei seinem Abschluss galt – nicht die der Erstberechnung.
Wo finde ich den offiziellen Text der Wohnflächenverordnung?
Der amtliche Volltext ist frei zugänglich im Portal „Gesetze im Internet“ des Bundesjustizministeriums unter dem Kürzel WoFlV – fünf Paragrafen, die sich in zehn Minuten lesen lassen und für Eigentümer lohnende Lektüre sind. Verlassen Sie sich lieber auf diese Quelle als auf Zusammenfassungen in Foren: Viele kursierende „WoFlV-Tabellen“ vermischen die Verordnung mit der alten II. BV oder mit DIN-Werten. Für die tägliche Anwendung haben wir die Regeln der §§ 2 bis 4 in den Rechner oben gegossen – mit Paragrafenangabe zu jedem Ergebnis, sodass Sie jede Anrechnung direkt im Originaltext nachschlagen können. Wer die Verordnung dann noch gegen die Normwelt stellen will, findet den Vergleich mit der DIN 277 im Rechner-Karussell.
Regional verwurzelt
Wo wir Flächen und Werte vor Ort prüfen
Paragrafen gelten bundesweit, Preise sind lokal. An diesen Standorten verbinden wir beides: sauber berechnete Flächen und Werteinschätzungen aus den beurkundeten Abschlüssen vor Ort.
