CO₂-Kosten-Rechner für Vermieter und Mieter

Ein Rechenbeispiel mit den Startwerten

Wie sich die Stellschrauben auswirken, zeigt der voreingestellte Fall: 15.000 Kilowattstunden Erdgas laut Gasrechnung erzeugen 2.721 Kilogramm CO₂ – auf 80 Quadratmetern Wohnfläche sind das 34,0 Kilogramm je Quadratmeter und damit Stufe 6 mit 50 Prozent Vermieteranteil. Bei 60 Euro je Tonne kostet das 163,26 Euro, mit Umsatzsteuer 194,28 Euro, von denen beide Seiten je 97,14 Euro tragen. Ein Beispiel für die Hebelwirkung: Dieselben 15.000 Kilowattstunden auf nur 65 Quadratmetern ergeben 41,9 Kilogramm je Quadratmeter – Stufe 7, 60 Prozent, und der Vermieteranteil steigt auf 116,57 Euro, ohne dass sich am Verbrauch etwas geändert hätte. Die Fläche im Nenner wiegt damit genauso schwer wie der Verbrauch im Zähler.

Zehn Stufen zwischen null und 95 Prozent

Das Modell spannt sich über die gesamte Bandbreite des Gebäudebestands: Sehr effiziente Häuser mit einem Ausstoß unter zwölf Kilogramm je Quadratmeter und Jahr lassen den Mieter die CO₂-Kosten vollständig tragen, denn dort entscheidet allein sein Heizverhalten über den Verbrauch. Mit jeder Stufe schlechterer Bilanz wächst der Vermieteranteil in Zehn-Prozent-Schritten, bis Gebäude mit 52 Kilogramm und mehr den Eigentümer mit 95 Prozent belasten. Auf die Grenzen kommt es an: Der Ausstoß wird auf eine Nachkommastelle gerundet, und der untere Wert einer Spanne gehört bereits zur höheren Stufe – genau 12,0 Kilogramm bedeuten also 10 Prozent Vermieteranteil, nicht null. Die Logik dahinter: Je schlechter die Hülle und Technik, desto weniger kann der Mieter an den Emissionen ändern. Die Stufe Ihres Gebäudes ist damit zugleich eine amtlich definierte Kurzdiagnose seines energetischen Zustands.

Verbrauch schätzen, Abrechnung kontrollieren

Für die Vorschau genügt der Jahresverbrauch aus der letzten Abrechnung – den Rest übernimmt der Rechner mit den amtlichen Standardfaktoren. Für die tatsächliche Abrechnung gilt dagegen die Rechnung des Lieferanten: Energieversorger und Brennstofflieferanten müssen dort die Emissionen in Kilogramm, den heizwertbezogenen Emissionsfaktor, den Energiegehalt in Kilowattstunden, den CO₂-Kostenanteil und einen Hinweis auf die Erstattungsansprüche ausweisen (§ 3 Abs. 1 CO2KostAufG). Zwei Fallen lauern dabei: Bei Fernwärme weicht der Faktor je nach Erzeugungsmix des Netzes deutlich vom Startwert des Rechners ab, und Gasrechnungen zählen die Kilowattstunden brennwertbezogen – auf diese Zahl passt der Faktor 0,1814 statt der heizwertbezogenen 0,201, ein Unterschied von knapp elf Prozent, der eine ganze Stufe kosten kann. Am sichersten übernehmen Sie die auf der Rechnung ausgewiesenen Kilogramm direkt; fehlen die Angaben, fordern Sie sie beim Versorger an.

Ein Preisschild auf den energetischen Zustand

Wirtschaftlich betrachtet verwandelt das Stufenmodell den Sanierungsstau in einen laufenden Kostenposten: Der Vermieteranteil ist umso höher, je mehr das Gebäude emittiert, und steigt mit jedem Jahr, in dem der CO₂-Preis je Tonne angehoben wird. Damit bekommt der energetische Zustand erstmals ein jährlich wiederkehrendes Preisschild, das unabhängig von Vermietbarkeit und Mieterhöhungen wirkt. Steuerlich bleibt der Anteil nicht folgenlos: Weil er nicht umlagefähig ist, zählt er bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu den Werbungskosten und mindert die Steuerlast – wie stark, klärt Ihre Steuerberatung. Für Eigentümer effizienter Gebäude ist das Modell umgekehrt eine stille Belohnung, ihr Anteil liegt bei null oder nahe daran. Wer Sanierungsentscheidungen kalkuliert, sollte den eingesparten CO₂-Anteil deshalb als dauerhaften Ertragsbaustein mitrechnen, nicht nur die Energieersparnis selbst.

So setzen Sie den Anteil in der Abrechnung um

Bei zentraler Wärmeversorgung läuft die Umsetzung über die Heizkostenabrechnung: Sie ermitteln den Vermieteranteil an den CO₂-Kosten und ziehen ihn ab, bevor der Rest nach den §§ 6 bis 10 der Heizkostenverordnung auf die Mieter verteilt wird. Das Gesetz verlangt drei Angaben in der Abrechnung – den auf den Mieter entfallenden Anteil an den CO₂-Kosten, die Einstufung des Gebäudes und die Berechnungsgrundlagen (§ 7 Abs. 3 CO2KostAufG). Fehlen sie, darf der Mieter seinen Heizkostenanteil um drei Prozent kürzen (§ 7 Abs. 4). Professionelle Messdienstleister haben die Aufteilung in ihre Abrechnungen integriert – kontrollieren sollten Sie die Einstufung trotzdem, denn sie basiert auf den gemeldeten Flächen. Versorgt sich der Mieter selbst, etwa über eine Gasetagenheizung, dreht sich der Weg um: Der Mieter berechnet den Vermieteranteil und macht ihn in Textform binnen zwölf Monaten geltend, gerechnet ab der Abrechnung seines Lieferanten. Als Vermieter sollten Sie solche Erstattungsverlangen zügig prüfen und nicht aussitzen.

Die Verbindung zum Energieausweis

Stufenmodell und Energieausweis beschreiben denselben Sachverhalt aus zwei Richtungen: Der Ausweis bewertet den energetischen Stand des Gebäudes für Verkauf und Vermietung, die CO₂-Einstufung übersetzt ihn in eine konkrete jährliche Kostenverteilung. Ein Gebäude, das im Ausweis schwach abschneidet, landet fast zwangsläufig auch in einer teuren Stufe – und umgekehrt verbessert jede Maßnahme, die den Ausweis hebt, mittelfristig die Einstufung. Für Vermieter lohnt es sich, beide Dokumente zusammen zu lesen: Der Ausweis zeigt die Stellschrauben, die Stufe beziffert, was deren Vernachlässigung pro Jahr kostet. Bei einer Neuvermietung fragen Interessenten regelmäßig nach beidem.

Ausnahmen: Denkmalschutz und andere rechtliche Hürden

Das Gesetz erkennt an, dass nicht jeder Eigentümer seinen Vermieteranteil durch Sanierung senken kann. Stehen einer wesentlichen energetischen Verbesserung öffentlich-rechtliche Vorgaben entgegen, halbiert sich der Vermieteranteil der jeweiligen Stufe (§ 9 Abs. 1 CO2KostAufG); genannt sind dort denkmalschutzrechtliche Beschränkungen, eine rechtliche Verpflichtung zur Abnahme von Wärmelieferungen – also der kommunale Anschluss- und Benutzungszwang – und die Lage im Gebiet einer Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 des Baugesetzbuchs. Verhindern die Vorgaben sowohl Maßnahmen an der Gebäudehülle als auch eine Verbesserung der Wärmeversorgung, entfällt die Aufteilung ganz und der Mieter trägt die Kosten allein (§ 9 Abs. 2). Entscheidend ist die Nachweispflicht: Auf die Kürzung kann sich nur berufen, wer dem Mieter die Umstände nachweist (§ 9 Abs. 3) – etwa durch Bescheide der Denkmalbehörde oder die Satzung der Gemeinde. Im Rechner stellen Sie diesen Fall über das Auswahlfeld zur Beschränkung ein.

Nichtwohngebäude folgen eigenen Regeln

Das Zehn-Stufen-Modell gilt für Wohngebäude, also für Gebäude, die nach ihrer Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen dienen. Bei Nichtwohngebäuden – Büros, Läden, Hallen – teilen sich die Parteien die CO₂-Kosten hälftig; das im Gesetz für 2025 angekündigte eigene Stufenmodell für diesen Bestand ist nicht in Kraft. Eine verbreitete Fehlvorstellung betrifft die Vertragsfreiheit: Abweichende Vereinbarungen sind nur zugunsten der Mietseite wirksam, denn eine Klausel, die dem Gewerbemieter mehr als 50 Prozent der CO₂-Kosten zuweist, ist unwirksam (§ 8 Abs. 1 CO2KostAufG). Entschieden wird außerdem über das Gebäude, nicht über die einzelne Einheit: Der Laden im Wohnhaus läuft im Stufenmodell, die Wohnung im Bürohaus unter dem 50-Prozent-Deckel. Für Mischobjekte entscheidet damit die überwiegende Nutzung des Gebäudes, welches Regime greift – im Zweifel gehört diese Einordnung in rechtliche Beratung.

Den eigenen Anteil senken: was wirklich auf die Stufe wirkt

Die Einstufung hängt am tatsächlichen Ausstoß, und der hat zwei Treiber: den Zustand von Gebäudehülle und Anlagentechnik sowie das Verbrauchsverhalten der Bewohner. Dauerhaft nach unten bewegt sich die Stufe vor allem durch bauliche Maßnahmen – Dämmung, effizientere Wärmeerzeugung oder der Umstieg auf Energieträger mit geringeren Emissionen. Am Ende dieser Linie steht der Sonderfall, in dem gar nichts mehr zu teilen ist: Für Holzpellets, Scheitholz und für den Strom einer Wärmepumpe fallen keine Kosten nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz an, es gibt also auch keinen CO₂-Anteil zu verteilen. Ein sparsamer Mieter kann ein Gebäude in einem milden Jahr eine Stufe besser aussehen lassen, ein verschwenderischer das Gegenteil bewirken; verlassen sollte man sich auf diesen Effekt nicht. Wer plant, verbindet die Stufenbetrachtung am besten mit der Frage, welche Maßnahme auch Miete und Objektwert hebt.

Vermietete Eigentumswohnung: die Aufteilung läuft über zwei Abrechnungen

Wer eine einzelne Eigentumswohnung vermietet, erhält die Heizkostenabrechnung zunächst von der Hausverwaltung – und dort endet die Arbeit nicht. Die WEG-Abrechnung verteilt die Brennstoffkosten auf die Einheiten, die gesetzliche Aufteilung zwischen Ihnen und Ihrem Mieter müssen Sie anschließend selbst vornehmen, denn der Verwalter kennt weder Ihren Mietvertrag noch Ihre Pflicht aus dem Stufenmodell. Wichtig ist dabei die Reihenfolge: Eingestuft wird bei zentraler Versorgung das gesamte Gebäude, nicht Ihre Einheit. Sie übernehmen also Einstufung und Prozentsatz des Gebäudes aus der Verwalter- oder Messdienstabrechnung und wenden sie auf die CO₂-Kosten Ihrer Einheit an, bevor Sie die Heizkosten an den Mieter weiterreichen. Fehlen die CO₂-Angaben in der Verwalterabrechnung, fordern Sie sie dort nach – ohne sie ist Ihre eigene Abrechnung gegenüber dem Mieter angreifbar.