Bewertung Erbbaurecht – Rechner

Die Zinsdifferenz: der Maßstab der amtlichen Bewertung

Beide Bewertungsschienen rechnen dieselbe Kerngröße: § 50 Abs. 2 ImmoWertV für den Verkehrswert und § 193 Abs. 3 BewG für den Steuerwert kapitalisieren die Differenz zwischen einer angemessenen Verzinsung des Bodenwerts und dem vertraglich vereinbarten Erbbauzins. Nicht der ganze Erbbauzins mindert also den Wert, sondern nur sein Überschuss über die Bodenwertverzinsung. Der Grund ist einfach: Dass der Boden nicht mitgekauft wird, ist bereits dadurch abgebildet, dass man vom Wert des fiktiven Volleigentums den Bodenwert abzieht – den Erbbauzins zusätzlich in voller Höhe abzuziehen, würde denselben Boden zweimal zählen. Liegt der vereinbarte Zins genau auf dem Niveau der Bodenwertverzinsung, ist die Differenz null und das Erbbaurecht aus Zinssicht neutral.

Was das Erbbaurecht ist – und was Ihnen gehört

Das Erbbaurecht trennt, was sonst zusammenfällt: Das Gebäude gehört Ihnen, der Boden darunter dem Erbbaurechtsgeber – häufig einer Kirche, Kommune oder Stiftung. § 1 Abs. 1 ErbbauRG beschreibt es als das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Nach § 11 Abs. 1 ErbbauRG gelten dafür die Vorschriften über Grundstücke entsprechend, und § 14 Abs. 1 ErbbauRG ordnet ein eigenes Erbbaugrundbuch an; das Recht lässt sich damit verkaufen, vererben und mit Grundpfandrechten belasten. Die Laufzeit vereinbart der Vertrag, verbreitet sind mehrere Jahrzehnte bis zu 99 Jahren. Dieser Vertrag ist das eigentliche Fundament des Objekts.

Der Erbbauzins: laufende Zahlung statt Bodenkaufpreis

Statt den Boden mitzukaufen, bezahlen Sie seine Nutzung laufend – vereinbart wird der Erbbauzins üblicherweise als Prozentsatz des Bodenwerts und jährlich oder monatlich entrichtet, gesichert als Reallast nach § 9 ErbbauRG. Was beim Einstieg Eigenkapital spart, summiert sich über die Jahre erheblich; genau das macht die nominale Zinssumme sichtbar. Anders als eine Kreditrate tilgt der Erbbauzins nichts: Am Ende der Zahlungen steht kein Eigentum am Boden. Ob die Konstruktion für Sie günstig ist, hängt deshalb vom Vergleich mit den Kosten eines Bodenkaufs und von Ihrer Haltedauer ab. Der Rechner liefert dafür die Rohzahlen.

Anpassungsklauseln: der Zins bleibt nicht stehen

Praktisch jeder Erbbauvertrag enthält eine Wertsicherungsklausel, die den Erbbauzins in Abständen an einen Index koppelt – meist an die Entwicklung der Verbraucherpreise. Zulässig sind solche Preisklauseln bei Erbbaurechtsverträgen mit einer Laufzeit von mindestens 30 Jahren, § 4 Abs. 1 PrKG. Dient das Bauwerk Wohnzwecken, begrenzt § 9a Abs. 1 ErbbauRG die Erhöhung: Sie darf unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls nicht unbillig sein, gilt in der Regel als unbillig, soweit sie über die Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht, und darf frühestens drei Jahre nach Vertragsabschluss oder nach der letzten Erhöhung verlangt werden. Wer kauft, sollte die letzte Anpassung, den Rhythmus und die Bezugsgröße kennen; wer verkauft, legt sie am besten offen. Der Rechner arbeitet mit konstantem Zins – mit einer üblichen Indexklausel liegt die tatsächliche Last je nach Preisentwicklung deutlich darüber.

Der Barwert: künftige Zinslast in heutigem Geld

Zahlungen in ferner Zukunft wiegen heute weniger als derselbe Betrag morgen – der Liegenschaftszinssatz drückt genau das aus. Der Rentenbarwertfaktor rafft die gesamte Zahlungsreihe der Restlaufzeit auf einen Betrag zum heutigen Stichtag zusammen. Je höher der Zinssatz, desto kleiner der Barwert; je länger die Restlaufzeit, desto größer. Wichtig ist, diese Zahl richtig zu lesen: Sie beschreibt, was die Bodennutzung Sie über die Restlaufzeit insgesamt kostet – sie ist kein Abschlag, den man vom Wert eines vergleichbaren Volleigentums abzieht. Dafür steht die Zinsdifferenz. Für Verhandlungen über den Ankauf des Bodens ist der Barwert dagegen die richtige Orientierungsgröße, weil er der Zahlungsreihe gegenübersteht, die der Ankauf beendet.

Vom Barwert zur Bewertung: den Wert des Erbbaurechts einordnen

Die förmliche Bewertung eines Erbbaurechts folgt der Immobilienwertermittlungsverordnung: Nach § 48 Abs. 2 ImmoWertV wird der Verkehrswert im Vergleichswertverfahren oder auf andere geeignete Weise ermittelt, und § 50 ImmoWertV beschreibt den finanzmathematischen Weg dorthin – ausgehend vom Wert des fiktiven Volleigentums, abzüglich des Bodenwerts, zuzüglich der kapitalisierten Zinsdifferenz und abzüglich des bei Ablauf nicht zu entschädigenden Gebäudewertanteils. Für die erste Einordnung genügt oft die einfachere Logik dieses Rechners: Je länger der Vertrag noch läuft und je näher der Zins an der Bodenwertverzinsung liegt, desto kleiner die Lücke zum Volleigentum – schrumpft die Restlaufzeit dagegen auf wenige Jahrzehnte, wächst der Abstand spürbar, weil Finanzierung und Weiterverkauf schwerer werden. Diese Orientierung ersetzt kein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten; für Preisverhandlungen und die Frage, ob sich ein Bodenankauf lohnt, reicht sie aber meist aus.

Warum Erbbau-Objekte günstiger gehandelt werden

Der Käufer eines Erbbau-Objekts erwirbt weniger als der Käufer von Volleigentum: keinen Boden, dafür eine laufende Zinspflicht, ein Vertragsende am Horizont und Klauseln, die er übernehmen muss. Vier Punkte entscheiden darüber, wie groß der Abstand ausfällt – und sie sind auch die Antwort auf die verbreitete Warnung, von Erbpacht die Finger zu lassen: eine kurze Restlaufzeit, ein Erbbauzins deutlich über der Bodenwertverzinsung, eine vertraglich gekürzte oder ganz ausgeschlossene Entschädigung zum Vertragsende und weitreichende Zustimmungsvorbehalte des Grundstückseigentümers. Hinzu kommt der kleinere Käuferkreis, weil nicht jeder Erwerber und nicht jeder Kreditgeber die Konstruktion mitgeht. Das ist kein Makel, sondern Mechanik; wer sie kennt, kann realistisch anbieten und verhandeln. Pauschale Abschlagsquoten ersetzen dabei keine Einzelfallbetrachtung.

Kurze Restlaufzeit, schwere Finanzierung

Kreditgeber richten die Tilgung in der Regel so aus, dass das Darlehen vor dem Ende des Erbbaurechts zurückgeführt ist, denn mit dem Vertragsende erlischt ihre Sicherheit am Objekt. Schrumpft die Restlaufzeit unter die übliche Finanzierungsdauer, folgen schnellere Tilgung, höhere Eigenkapitalanforderungen – oder eine Absage. Für Verkäufer heißt das: Nicht der Zustand des Hauses, sondern die Restlaufzeit kann zum eigentlichen Vermarktungshindernis werden. Oft lohnt es, vor dem Verkauf mit dem Erbbaurechtsgeber über eine Verlängerung zu sprechen, weil ein verlängerter Vertrag den Käuferkreis sofort vergrößert – wer das tut, sollte die Folgen für den Entschädigungsanspruch kennen. Solche Gespräche brauchen Vorlauf und gehören an den Anfang der Verkaufsplanung.

Heimfall: wann der Geber das Recht zurückfordern kann

Der Heimfall ist die vertraglich vereinbarte Pflicht des Erbbauberechtigten, das Erbbaurecht beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen, § 2 Nr. 4 ErbbauRG – typisch bei groben Vertragsverstößen oder ausbleibendem Erbbauzins. Wegen Zahlungsverzug greift er erst, wenn der Rückstand mindestens zwei Jahresbeträge erreicht, § 9 Abs. 4 ErbbauRG. Übertragen wird dabei das Erbbaurecht samt Gebäude, denn das Bauwerk ist wesentlicher Bestandteil des Rechts; dafür schuldet der Eigentümer eine angemessene Vergütung nach § 32 Abs. 1 ErbbauRG, die der Vertrag in Höhe und Berechnung aber abweichend regeln und sogar ausschließen darf. Käufer sollten diese Klauseln vor der Beurkundung anwaltlich prüfen lassen, denn hier verstecken sich die größten Risiken der Konstruktion. Bei vertragstreuer Nutzung bleibt der Heimfall Theorie.

Vertragsende und Verlängerung: rechtzeitig verhandeln

Läuft das Erbbaurecht aus, wird das Bauwerk Bestandteil des Grundstücks und gehört dem Grundstückseigentümer, § 12 Abs. 3 ErbbauRG. Dafür schuldet er nach § 27 Abs. 1 ErbbauRG eine Entschädigung für das Bauwerk – ihre Höhe, die Zahlungsweise und sogar ihr vollständiger Ausschluss sind jedoch vertraglich frei vereinbar. Eine zwingende Untergrenze von zwei Dritteln des gemeinen Werts des Bauwerks gilt nur für Erbbaurechte, die zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt wurden, § 27 Abs. 2 ErbbauRG. Und der Eigentümer kann die Entschädigung abwenden, indem er das Recht für die voraussichtliche Standdauer des Bauwerks verlängert; lehnt der Berechtigte ab, erlischt der Anspruch, § 27 Abs. 3 ErbbauRG. Verlängerung, Neuabschluss oder der Ankauf des Bodens sind die üblichen Wege, und alle drei verhandeln sich leichter mit langem Vorlauf – was Ihr Vertrag vorsieht, zeigt aber nur der Vertragstext.

Verkaufen mit Erbbaurecht: erklärungsbedürftig, aber machbar

Viele Erbbauverträge verlangen nach § 5 Abs. 1 ErbbauRG die Zustimmung des Erbbaurechtsgebers zur Veräußerung – planen Sie diesen Schritt und seine Dauer fest ein. Verweigert er sie ohne ausreichenden Grund, kann das Amtsgericht sie auf Antrag ersetzen, § 7 Abs. 3 ErbbauRG. Interessenten brauchen mehr Unterlagen als üblich: den Erbbauvertrag, die vertraglich geschuldete Zinshöhe, die Anpassungshistorie und Angaben zur Restlaufzeit, dazu früh die Frage der Finanzierbarkeit. Ein Erbbau-Objekt verkauft sich über die Erklärung: Wer Vertrag, Zinshistorie und Restlaufzeit vollständig vorlegt, verkürzt die Prüfzeit der Käuferbank und nimmt dem Objekt das Fragezeichen. Unsere Einschätzung zeigt vorab, welcher Preis mit welcher Restlaufzeit erreichbar ist.