Wohnvorteil berechnen – Rechner

Wie wird der Wohnvorteil berechnet?

In zwei Schritten: Zuerst wird der Brutto-Wohnwert bestimmt – in der Trennungszeit der Mietwert einer kleineren, angemessenen Wohnung, ab Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags die volle ortsübliche Kaltmiete der Immobilie. Davon abgezogen werden die Darlehenszinsen, nach der BGH-Rechtsprechung auch die Tilgung bis zur Höhe des Wohnwerts sowie die nicht umlagefähigen Hauskosten wie Verwaltungs- und Erhaltungsaufwand. Das Ergebnis ist der anrechenbare Wohnvorteil, der dem unterhaltsrelevanten Einkommen des Bewohners als fiktive Einnahme zugerechnet wird. Ein Beispiel mit den Startwerten des Rechners: 1.600 Euro Marktmiete minus 600 Euro Zinsen, 500 Euro Tilgung und 100 Euro Kosten ergeben 400 Euro anrechenbaren Wohnvorteil ab dem Scheidungsantrag. In der Trennungszeit liegt derselbe Fall bei null, weil die 1.200 Euro Belastung den dort maßgeblichen Wohnwert von 900 Euro übersteigen – der Rechner weist beide Phasen deshalb parallel aus und markiert die Kappung.

Was ist der Unterschied zwischen angemessenem und objektivem Wohnwert?

Es sind die Maßstäbe der beiden Trennungsphasen. Der angemessene Wohnwert gilt in der noch offenen Trennungszeit – regelmäßig bis zur Zustellung des Scheidungsantrags oder bis feststeht, dass die Ehe endgültig gescheitert ist. Angesetzt wird dann nur, was der Bewohner für eine seinen Verhältnissen entsprechende kleinere Wohnung zahlen müsste; das schützt davor, allein wegen der Unterhaltsrechnung sofort aus dem Familienheim gedrängt zu werden. Der objektive Wohnwert ist die volle Marktmiete des tatsächlichen Objekts und gilt ab der Verfestigung der Trennung. Der Sprung zwischen beiden Werten kann mehrere hundert Euro Monat für Monat ausmachen. Der Zeitpunkt des Scheidungsantrags wirkt dabei nicht nur hier: Er ist zugleich der Stichtag für das Endvermögen im Zugewinnausgleich (§ 1384 BGB) und begrenzt den Trennungsunterhalt. Wer ihn isoliert betrachtet, übersieht die Kopplung – die Gesamtwirkung gehört in die anwaltliche Beratung. Der Rechner weist beide Werte getrennt aus.

Werden Zinsen und Tilgung vom Wohnvorteil abgezogen?

Ja – beide, aber mit einer Obergrenze. Die Darlehenszinsen sind als Preis des Wohnens im Eigentum unstreitig abziehbar. Für die Tilgung hat der BGH seine frühere strenge Linie aufgegeben: Mit Beschluss vom 15.12.2021 (XII ZB 557/20) für den Ehegattenunterhalt und vom 09.03.2022 (XII ZB 233/21) für den Kindesunterhalt steht fest, dass Tilgungsleistungen auf das Immobiliendarlehen neben den Zinsen bis zur Höhe des Wohnvorteils abzugsfähig sind. Der Wohnwert kann durch den Schuldendienst also auf null sinken, wird aber nicht negativ. Ein darüber hinausgehender Ratenanteil erhöht diesen Abzug nicht weiter, ist deswegen aber nicht wertlos: Er kann als verbleibende Verbindlichkeit gesondert einkommensmindernd wirken und daneben im Rahmen der zusätzlichen Altersvorsorge-Quote. Beim Mindestunterhalt minderjähriger Kinder gilt eine weitere Schranke: Gefährdet die Rate den Mindestunterhalt, scheidet eine vollständige Aussetzung der Tilgung aus, zumutbar sein kann aber ausnahmsweise eine Streckung. Der Rechner kappt automatisch und warnt je Phase, wenn Ihre Abzüge den Wohnwert übersteigen.

Wie wirkt der Wohnvorteil beim Kindesunterhalt?

Er erhöht das unterhaltsrelevante Einkommen des barunterhaltspflichtigen Elternteils und kann ihn damit in eine höhere Stufe der Düsseldorfer Tabelle heben – aus 300 Euro anrechenbarem Wohnvorteil werden so schnell spürbar höhere Monatsbeträge je Kind. Abgezogen werden auch hier Zinsen und – nach dem BGH-Beschluss vom 09.03.2022 (XII ZB 233/21) – Tilgung bis zur Höhe des Wohnwerts, begrenzt durch den Schutz des Mindestunterhalts. Umgekehrt gilt: Wohnt das Kind mietfrei im Eigentum eines Elternteils, mindert das den Barunterhalt des anderen nicht; der BGH hat das mit Beschluss vom 18.05.2022 (XII ZB 325/20) entschieden und den Ausgleich in das unterhaltsrechtliche Verhältnis der Eltern zueinander verwiesen. Für die konkrete Tabelleneinstufung bleibt die vollständige Einkommensrechnung nötig – der Rechner liefert deren Immobilien-Baustein.

Was gilt beim Wohnvorteil, wenn das Haus noch nicht abbezahlt ist?

Gerade in dieser Lage zeigen die Abzüge ihre volle Wirkung: Zins und Tilgung der laufenden Finanzierung mindern den Wohnwert, zusammen jedoch höchstens bis auf null. Bei einer frisch finanzierten Immobilie bleibt vom stattlichen Wohnwert eines Familienheims unterhaltsrechtlich deshalb oft wenig bis nichts übrig – wer 1.400 Euro Rate auf 1.500 Euro Marktmiete zahlt, hat kaum anrechenbaren Vorteil. Zwei Grenzen gehören dazu: Der überschießende Ratenanteil erhöht den Wohnvorteil-Abzug nicht weiter, kann aber als verbleibende Verbindlichkeit gesondert in die Einkommensrechnung eingehen; und beim Kindesunterhalt darf die Tilgung den Mindestunterhalt nicht aushöhlen. Bedeutsam ist die Entwicklung über die Zeit: Mit sinkender Restschuld verschiebt sich die Rate vom Zins zur Tilgung und die Restschuld selbst schrumpft, der anrechenbare Wohnvorteil wächst also. Unterhaltsvereinbarungen bilden diesen Verlauf besser ab, wenn sie ihn mitdenken, statt die Zahl des ersten Jahres festzuschreiben.

Gilt der Wohnvorteil auch bei hälftigem Miteigentum?

Ja – und zwar in voller Höhe beim wohnenden Ehegatten, denn maßgeblich ist die tatsächliche Nutzung des ganzen Objekts, nicht die Eigentumsquote. Der im Haus verbliebene Partner muss sich also die komplette (angemessene bzw. objektive) Miete als Wohnwert zurechnen lassen, auch wenn ihm nur die Hälfte gehört. Das Gegengewicht bildet die Nutzungsentschädigung: Zahlt der Bewohner dem ausgezogenen Miteigentümer für dessen Hälfte eine Entschädigung, mindert diese Zahlung seinen anrechenbaren Wohnvorteil entsprechend – beide Institute dürfen zusammen nicht zur Doppelbelastung oder Doppelbegünstigung führen. Trägt der Bewohner zudem den vollen Kapitaldienst des gemeinsamen Darlehens, ist auch das in der Gesamtrechnung zu berücksichtigen. Zahlen Sie bereits eine Nutzungsentschädigung, ziehen Sie sie vom Ergebnis des Rechners ab – die Engine oben kennt diese Größe nicht.

Zählt mietfreies Wohnen bei den Eltern als Wohnvorteil?

Nicht als klassischer Wohnvorteil, denn der setzt Wohnen im eigenen Objekt oder kraft eigenen Rechts – etwa Nießbrauch oder Wohnungsrecht – voraus. Wer kostenlos bei Eltern oder beim neuen Partner unterkommt, erhält eine freiwillige Zuwendung Dritter, und die rechnen die Gerichte nur zurückhaltend an: Grundsätzlich soll die Großzügigkeit Dritter den Unterhaltsgläubiger nicht entlasten beziehungsweise den Pflichtigen nicht belasten. Allerdings gibt es Spielräume über die Billigkeit – insbesondere wenn das mietfreie Wohnen dauerhaft und verlässlich ist, kann es als ersparte Wohnkosten in die Bewertung der Leistungsfähigkeit oder Bedürftigkeit einfließen. Die Abgrenzung ist einzelfallgeprägt und ein typisches Anwaltsthema; der Rechner dieser Seite modelliert den Eigentums-Fall, der die weit überwiegende Praxis ausmacht.

Kann ich den Wohnvorteil durch Verkauf oder Vermietung beenden?

Ja – mit dem Verkauf endet der Wohnvorteil, an seine Stelle treten aber die Erträge des Erlöses: Zinsen aus der Anlage des Kapitals werden als Einkommen angerechnet, und nach Rechtskraft der Scheidung kann sogar eine Obliegenheit bestehen, Immobilienvermögen ertragreich zu verwerten. Bei der Vermietung ersetzen die tatsächlichen Nettomieteinnahmen den fiktiven Wohnwert – oft die sauberste Lösung, weil echte Zahlen jede Schätzdiskussion beenden. Taktisch gilt: Ein Wohnungswechsel allein lässt den Vorteil nur entfallen, wenn er wirtschaftlich vernünftig ist; wer das Haus leer stehen lässt, muss sich den erzielbaren Mietwert als fiktives Einkommen weiter zurechnen lassen. Welcher Weg sich unter dem Strich lohnt, hängt von Unterhalt, Zugewinn und Steuer zugleich ab und gehört deshalb mit Ihrer anwaltlichen Vertretung bewertet – die beiden Marktzahlen dafür, Verkaufs- und Mietwert, liefern wir.

Wohnvorteil und Nutzungsentschädigung – was ist der Unterschied?

Zwei Perspektiven auf dasselbe mietfreie Wohnen. Der Wohnvorteil ist ein unterhaltsrechtliches Rechenelement: Er erhöht als fiktives Einkommen die Leistungsfähigkeit oder senkt die Bedürftigkeit des Bewohners in der Unterhaltsformel – Geld fließt deswegen nicht gesondert. Die Nutzungsvergütung ist dagegen eine echte Zahlung des Alleinnutzers an den ausgezogenen Ehegatten (§ 1361b Abs. 3 S. 2 BGB) oder an die übrigen Miteigentümer und Miterben, die dafür eine Neuregelung der Benutzung nach § 745 Abs. 2 BGB verlangen müssen. In beiden Fällen entsteht der Anspruch erst mit diesem Verlangen, nicht rückwirkend ab dem Auszug. Beide Institute überschneiden sich wirtschaftlich und dürfen nicht kumuliert werden: Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 27.11.2024 (XII ZB 28/23) entschieden, dass eine Nutzungsvergütung grundsätzlich ausscheidet, wenn der Wohnvorteil bereits über den Trennungsunterhalt kompensiert wurde; fehlt eine Unterhaltsregelung, ist summarisch zu prüfen, welche Unterhaltsansprüche bei einer Vergütung entstünden. Umgekehrt mindert eine gezahlte Vergütung den anrechenbaren Wohnwert – der Rechner oben bildet sie nicht ab, ziehen Sie sie vom Ergebnis ab.

Welche Kosten darf ich vom Wohnwert sonst noch abziehen?

Nur die nicht umlagefähigen Positionen – also das, was ein Vermieter nicht per Betriebskostenabrechnung auf einen Mieter abwälzen könnte. Anerkannt sind insbesondere Verwaltungskosten, ein angemessener Instandhaltungsaufwand beziehungsweise die Erhaltungsrücklage und bei Eigentumswohnungen der entsprechende Teil des Hausgelds. Nicht abziehbar sind Heizung, Strom, Wasser, Müllgebühren und die Grundsteuer, denn diese Kosten trüge der Bewohner auch als Mieter zusätzlich zur Kaltmiete – sie schmälern den Vorteil des mietfreien Wohnens nicht. Ebenfalls nicht hierher gehören Modernisierungen, die den Objektwert steigern: Sie sind Vermögensbildung, keine Last des Wohnens. Für die Verhandlung gilt: Belegen statt pauschalieren – Hausgeldabrechnung und Handwerkerrechnungen machen aus dem Streitposten eine nachvollziehbare Zahl, die Sie im Rechner als Monatswert ansetzen.