Wohnrecht berechnen – Rechner
Tragen Sie die ortsübliche Kaltmiete, das Alter der wohnberechtigten Person, eine etwaige Befristung in Jahren und das Geschlecht ein – der Wohnrecht-Rechner zeigt daraufhin ohne Umweg den maßgeblichen Faktor und den Kapitalwert des Wohnrechts an. Eine Befristung von null Jahren steht dabei für das lebenslange Recht. Hinterlegt sind die amtlichen Tabellen des Bewertungsgesetzes, und der Rechner wählt die, die zum Bewertungsstichtag gehört. Der ermittelte Kapitalwert dient der Orientierung und ersetzt weder eine steuerliche noch eine notarielle Bewertung des konkreten Rechts.
Ortsübliche Kaltmiete pro Monat
Alter des Wohnberechtigten
Befristung (0 = lebenslang)
Geschlecht (für die Sterbetafel)
9,393
Vervielfältiger
lebenslang, Alter 75 (§ 14 BewG)
101.444 €
Kapitalwert des Wohnrechts
Jahresmietwert 10.800 € × Faktor
Kapitalwert je Befristungsdauer in Jahren
Wichtig: Gerechnet wird mit einer berechtigten Person. Steht das Wohnrecht einem Paar gemeinsam zu und endet es erst mit dem Tod des zuletzt Sterbenden, ist nach § 14 Abs. 3 BewG die Person maßgebend, für die sich der höchste Vervielfältiger ergibt – tragen Sie dann deren Alter und Geschlecht ein. Endet das Recht schon mit dem Tod des zuerst Sterbenden, gilt der niedrigste Vervielfältiger. Der Jahresmietwert verdoppelt sich bei zwei Berechtigten nicht, denn bewertet wird dieselbe Wohnung.
Hinweis: Grundlage sind zwei amtliche Tabellen: für das lebenslange Recht die Vervielfältiger des Bundesfinanzministeriums nach § 14 BewG (Stand 2026, Sterbetafel 2022/2024), für das befristete die Anlage 9a des Bewertungsgesetzes nach § 13 Abs. 1 BewG. Beide rechnen mit 5.5 Prozent und mit Zahlung in der Jahresmitte. Maßgeblich ist der Bewertungsstichtag, nicht der Tag der Rechnung.
Hinweis: Dies ist der steuerliche Kapitalwert – als Maßstab für einen Preisabschlag beim Verkauf ist er eher eine Untergrenze. Der Markt rechnet nach § 47 ImmoWertV mit dem Liegenschaftszinssatz, der unter den 5.5 Prozent des Bewertungsgesetzes liegt, und zieht zusätzlich einen Abschlag für den kleineren Käuferkreis ab.
Hinweis: Für die steuerliche Bewertung begrenzt § 16 BewG den Jahresmietwert zusätzlich: Er darf höchstens den Grundbesitzwert geteilt durch 18,6 erreichen. Bei Ihrem Jahresmietwert von 10.800 € greift die Begrenzung ab einem Grundbesitzwert unter 200.880 €. Weist man stattdessen den niedrigeren gemeinen Wert nach (§ 198 BewG), gilt sie nach der Rechtsprechung nicht.
Lebenslang oder befristet
Wie der Kapitalwert des Wohnrechts entsteht
Ein Wohnrecht wird über die Miete bewertet, die die berechtigte Person nicht zahlen muss. Für die Umrechnung dieser Ersparnis in einen heutigen Betrag hält das Bewertungsgesetz zwei amtliche Tabellen bereit – eine für lebenslange, eine für befristete Rechte. Welche gilt, hängt davon ab, was vereinbart wurde; der Rechner wählt sie selbst und nimmt dabei die Fassung, die zum Bewertungsstichtag gehört.
Kaltmiete, Alter, Befristung, Geschlecht
Die ortsübliche Nettokaltmiete für die überlassenen Räume ergibt mal zwölf den Jahresmietwert; als Quelle dient meist der örtliche Mietspiegel. Alter und Geschlecht der wohnberechtigten Person bestimmen den Vervielfältiger, denn das Bewertungsgesetz schreibt beide Merkmale vor. Eine Befristung in Jahren tragen Sie nur ein, wenn das Recht zeitlich begrenzt ist – null steht für das lebenslange Wohnrecht.
Tabelle nachschlagen und deckeln
Beim lebenslangen Recht liest der Rechner den Vervielfältiger zum vollendeten Lebensjahr aus der Tabelle des Bundesfinanzministeriums (§ 14 BewG), die für jeden einzelnen Jahrgang einen eigenen Wert enthält. Bei einer Befristung nimmt er stattdessen den Faktor der Anlage 9a des Bewertungsgesetzes (§ 13 Abs. 1 BewG) – für zehn Jahre etwa 7,745. Beide Tabellen rechnen mit 5,5 Prozent und einer Zahlung in der Jahresmitte. Übersteigt der befristete Wert den lebenslangen, greift die Begrenzung des § 13 Abs. 1 Satz 2 BewG. Jahresmietwert mal Faktor ergibt den Kapitalwert.
Faktor, Kapitalwert und der Deckelungspunkt
Ausgewiesen werden der angewandte Faktor mit allen drei Dezimalstellen und der Kapitalwert des Wohnrechts. Das Diagramm darunter zeigt den Kapitalwert über alle Befristungsjahre und macht sichtbar, wo weitere Jahre nichts mehr bringen: Dort trifft die Linie des befristeten Rechts auf die des lebenslangen. Der Wert dient der Orientierung – etwa für die Minderung eines Kaufpreises oder die Bemessungsgrundlage einer Schenkung. Als Maßstab für einen Preisabschlag am Markt ist er eher eine Untergrenze, weil die Wertermittlung dort mit einem niedrigeren Zinssatz arbeitet.
Rechtlicher Hinweis
Dieser Rechner wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt, fachlich geprüft und auf Plausibilität kontrolliert. Er liefert eine vereinfachte, automatisierte Orientierungsrechnung auf Basis Ihrer Eingaben und stellt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung dar. Für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Ergebnisse können wir keine Gewähr übernehmen: Gesetze, Steuersätze, Gebührentabellen und Marktwerte ändern sich, und jeder Einzelfall enthält Umstände, die eine Berechnung nicht vollständig abbilden kann.
Lassen Sie das Ergebnis vor jeder bindenden Entscheidung von Ihrer Steuerberatung bei steuerlichen Folgen, bei erb-, schenkungs- oder familienrechtlichen Fragen von einer darauf spezialisierten Rechtsanwaltskanzlei und, wo das Gesetz eine Beurkundung oder öffentliche Beglaubigung verlangt, vom Notariat prüfen und plausibilisieren. Eine Haftung für Nachteile, die aus der Verwendung der berechneten Werte entstehen, ist ausgeschlossen, soweit sie nicht auf Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit beruht.
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Wohnrecht berechnen
Eingetragenes Wohnrecht: Bewertung, Grundbuch und Verkaufsfolgen
Ein Wohnrecht verändert den Charakter einer Immobilie grundlegend – rechtlich, steuerlich und am Markt. Die folgenden Beiträge zeigen, wie sich das Recht beziffern lässt, was im Grundbuch dazu steht und welche Konsequenzen Eigentümer, Erben und Käufer kennen sollten.
Der Jahresmietwert: woher die wichtigste Zahl kommt
Jede Wohnrechtsbewertung beginnt mit dem Jahresmietwert, und er ist die einzige Größe, die Sie selbst beschaffen müssen: die ortsübliche Nettokaltmiete für die überlassenen Räume, mal zwölf. Nettokaltmiete heißt ohne Betriebskosten, Heizung und Strom – die zahlt die berechtigte Person ohnehin meist selbst, und sie gehören nicht in den Wert des Wohnvorteils. Als Quelle akzeptieren Finanzämter regelmäßig den örtlichen Mietspiegel; wo es keinen gibt, helfen Vergleichsangebote für ähnliche Wohnungen in derselben Lage. Zwei Fallen lauern hier: Wird nur ein Teil des Hauses überlassen, zählt allein dessen Fläche, nicht die gesamte Wohnfläche. Und zahlt die berechtigte Person ein Entgelt, ist der Jahreswert die ortsübliche Miete abzüglich dieser Zahlung – sonst fällt der Kapitalwert deutlich zu hoch aus.
Wohnrecht für zwei Personen: welches Alter zählt
Der häufigste Fall der Hausübergabe ist auch der, bei dem am meisten falsch gerechnet wird: Das Wohnrecht steht beiden Eltern gemeinsam zu und endet erst, wenn der zweite von ihnen stirbt. Dafür gibt § 14 Abs. 3 BewG eine klare Regel – maßgebend ist die Person, für die sich der höchste Vervielfältiger ergibt. Umgekehrt gilt der niedrigste Vervielfältiger, wenn das Recht schon mit dem Tod des Erstversterbenden erlischt. Wer stattdessen nach Gefühl die jüngere Person einträgt, kann daneben liegen, denn Frauen haben bei gleichem Alter den höheren Faktor – und das kann einen Altersunterschied aufwiegen: Für eine 82-jährige Frau gilt der Vervielfältiger 6,703, für einen 80-jährigen Mann nur 6,509. Maßgebend ist hier also die ältere Person, nicht die jüngere. Nicht verdoppelt wird dagegen der Jahresmietwert – bewertet wird dieselbe Wohnung, nicht zwei.
Kapitalwertfaktor-Tabelle: welche Werte für welchen Stichtag
Die Vervielfältiger kommen aus einer Tabelle des Bundesfinanzministeriums, und entscheidend ist der Bewertungsstichtag – nicht der Tag, an dem Sie rechnen. Für Stichtage ab dem 1. Januar 2026 gilt die Tabelle auf Basis der Sterbetafel 2022/2024: Mit 65 Jahren beträgt der Faktor für Männer 11,444 und für Frauen 12,583, mit 70 Jahren 9,938 beziehungsweise 11,107, mit 75 Jahren 8,282 beziehungsweise 9,393 und mit 80 Jahren 6,509 beziehungsweise 7,490. Für Stichtage ab dem 1. Januar 2027 hat das Ministerium bereits nachgelegt, gestützt auf die Sterbetafel 2023/2025; die Faktoren steigen durchweg um knapp ein Prozent, mit 65 Jahren etwa auf 11,544 für Männer und 12,645 für Frauen. Eine Auszahlungstabelle entsteht aus beiden durch einfaches Multiplizieren: Bei 12.000 Euro Jahresmietwert entspricht das Wohnrecht einer 70-jährigen Frau nach der 2026er Tabelle 133.284 Euro, das eines gleichaltrigen Mannes 119.256 Euro. Der Rechner oben nimmt die Tabelle, die zum heutigen Stichtag gehört, und kennt jeden einzelnen Jahrgang – Sie müssen nicht zwischen Tabellenzeilen schätzen.
Abteilung II: wo das Wohnrecht im Grundbuch steht
Ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB wird als beschränkte persönliche Dienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen – dort, wo Lasten und Beschränkungen stehen, nicht bei den Grundpfandrechten der Abteilung III. Erst diese Eintragung macht aus dem Versprechen ein dingliches Recht, das jeden künftigen Eigentümer bindet; eine nur schuldrechtliche Vereinbarung endet dagegen faktisch mit dem Verkauf. Auch der Rang zählt: Ein erstrangiges Wohnrecht überlebt notfalls sogar die Zwangsversteigerung, ein nachrangiges nicht unbedingt. Wer ein Haus mit Eintrag kauft oder erbt, findet im Wortlaut der Bewilligung meist mehr Klarheit als in der Erinnerung der Familie: Umfang der Räume, Mitbenutzungsrechte und Kostentragung stehen dort oft präzise. Bei einem Recht an nur einem Gebäudeteil gilt außerdem eine gesetzliche Ergänzung – nach § 1093 Abs. 3 BGB dürfen die zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Anlagen und Einrichtungen mitbenutzt werden, auch wenn die Urkunde dazu schweigt.
Verkauf mit eingetragenem Wohnrecht: kleinerer Markt, anderer Preis
Wer eine wohnrechtsbelastete Immobilie veräußert, verkauft faktisch an Investoren statt an Selbstnutzer – denn einziehen kann der Erwerber erst, wenn das Recht endet. Entsprechend verschiebt sich die Nachfrage: Statt Familien auf Eigenheimsuche kalkulieren Kapitalanleger, die auf den unbelasteten Endwert setzen, und verlangen dafür einen Abschlag. Dessen Höhe folgt keiner festen Formel; das Alter der berechtigten Person, Zustand und Lage gehen ebenso ein wie die Frage, ob Teile des Hauses frei nutzbar bleiben. Der steuerliche Kapitalwert liefert einen ersten Anhalt, bildet die Marktreaktion aber nur grob ab. Für einen tragfähigen Angebotspreis braucht es den Vergleich mit tatsächlichen Verkäufen.
Nur wohnen, nicht wirtschaften: die Grenze zum Nießbrauch
Das Wohnungsrecht ist das schlankere der beiden Nutzungsrechte: Es gestattet der berechtigten Person, die bezeichneten Räume selbst zu bewohnen und nach § 1093 Abs. 2 BGB ihre Familie sowie Pflege- und Betreuungspersonal aufzunehmen – mehr nicht. Eine Vermietung an Dritte scheidet aus, solange die Überlassung der Ausübung nicht ausdrücklich gestattet ist (§ 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB), und genau hier liegt die Schwäche im Ernstfall: Zieht die berechtigte Person dauerhaft in eine Pflegeeinrichtung, erwirtschaftet das ungenutzte Recht keinen Cent. Wer sich diese Option offenhalten möchte, vereinbart entweder von vornherein einen Nießbrauch oder nimmt eine Vermietungserlaubnis für den Pflegefall in die Urkunde auf. Für die reine Bewertung nach Bewertungsgesetz spielt der Unterschied dagegen keine Rolle, solange derselbe Jahresmietwert angesetzt wird.
Wohnrecht bei der Schenkung ans Kind
Bei der Übergabe des Elternhauses erfüllt das vorbehaltene Wohnungsrecht zwei Aufgaben zugleich: Die Eltern bleiben rechtlich abgesichert wohnen, und der Kapitalwert mindert den Wert der Schenkung, auf den das Finanzamt zugreift. Gegenüber dem Nießbrauch fällt die Minderung bei gleicher Miete gleich hoch aus, die Übergeber verzichten jedoch auf jede Vermietungsoption. Gewählt wird das Wohnrecht deshalb häufig, wenn die Kinder im selben Haus leben oder eine Vermietung ohnehin nie infrage kommt. Ergänzend sichern Rückforderungsrechte für Fälle wie Insolvenz oder Scheidung des Kindes die ältere Generation ab – ein Punkt für das Gespräch mit dem Notar.
Hausverkauf im Alter gegen Wohnrecht: das andere Einsatzfeld
Nicht nur bei Schenkungen, auch beim Verkauf des eigenen Zuhauses im Ruhestand taucht das Wohnrecht auf: Der Käufer zahlt einen reduzierten Preis und räumt dem Verkäufer dafür das lebenslange Bleiben ein. Der Nachlass auf den Kaufpreis entspricht wirtschaftlich dem Kapitalwert des Rechts – womit der Rechner oben beiden Seiten eine gemeinsame Verhandlungsgrundlage gibt. Für Verkäufer ist entscheidend, das Recht erstrangig eintragen zu lassen und die künftige Kostentragung eindeutig zu regeln. Wer statt eines reduzierten Einmalbetrags lieber monatliche Zahlungen erhalten möchte, landet beim Modell der Leibrente, dem wir eine eigene Rechnerseite widmen.
Wann das Recht endet – und was dann zu tun ist
Das lebenslange Wohnungsrecht erlischt mit dem Tod der berechtigten Person, das befristete mit Ablauf der vereinbarten Zeit; daneben ist jederzeit ein Verzicht gegen Abfindung möglich. Zur Bereinigung des Grundbuchs genügt im Todesfall regelmäßig der Berichtigungsantrag mit Sterbeurkunde. Ein bloßer Auszug lässt das Recht dagegen nicht untergehen – auch eine leerstehende Wohnung bleibt belastet, solange die Eintragung besteht. Vorausschauende Verträge regeln deshalb, was bei dauerhafter Nichtnutzung geschieht, etwa eine Löschungsverpflichtung oder eine Geldzahlung als Ersatz.
Steuerblick: wo der Kapitalwert überall auftaucht
Der hier ermittelte Betrag ist mehr als eine Spielerei: Bei Schenkungen zieht das Finanzamt den Kapitalwert eines vorbehaltenen Wohnrechts vom Steuerwert ab, bei der Erbschaftsteuer mindert ein zugunsten Dritter bestehendes Recht den Erwerb des Erben. Auch Notare greifen auf die Größe zurück, wenn sie den Geschäftswert für eine Beurkundung bestimmen. Und wird ein Wohnrecht gegen Abfindung gelöscht, dient der Kapitalwert oft als Startpunkt der Verhandlung. Für alle diese Anlässe gilt: Die Tabelle liefert die Rechengröße, die rechtssichere Anwendung auf Ihren Fall gehört zu Steuerberater oder Fachanwalt.
Befristetes Wohnrecht in der Praxis: typische Einsatzfälle
Die Befristung, die der Rechner als Eingabe kennt, hat handfeste Anwendungen jenseits der Mathematik. Beim Hausverkauf verschafft ein auf wenige Jahre vereinbartes Wohnrecht dem Verkäufer Zeit für Neubau oder Umzug, ohne dass der Käufer dauerhaft gebunden wäre – der Kapitalwert liefert dabei die Grundlage für den Preisnachlass. In Familien dient die Variante etwa dazu, einem Angehörigen die Wohnung für eine Ausbildungs- oder Übergangszeit zu sichern, ohne das Objekt auf Lebenszeit zu belasten. Auch nach einer Trennung kann ein befristetes Recht regeln, dass ein Partner bis zu einem festen Datum im Haus bleibt. Wichtig ist eine eindeutige Laufzeitregelung in der notariellen Bewilligung, damit am Ende kein Streit über das Auszugsdatum entsteht.
Rund ums Wohnrecht gefragt
Was Eigentümer, Erben und Käufer wissen wollen
Berechnung, Grundbucheintrag, Pflegefall, Verkauf: Hier beantworten wir die Suchfragen, die rund um lebenslange und befristete Wohnrechte am häufigsten gestellt werden.
Was kann der Wohnrecht-Rechner – und was nicht?
Der Wohnrecht-Rechner übersetzt vier Angaben – ortsübliche Kaltmiete, Alter, Befristung und Geschlecht – in den Kapitalwert des Rechts nach den Regeln des Bewertungsgesetzes. Bei lebenslangen Rechten greift er auf den Vervielfältiger der BMF-Tabelle zurück (§ 14 BewG), bei befristeten auf die Anlage 9a des Bewertungsgesetzes (§ 13 Abs. 1 BewG); die Begrenzung auf den lebenslangen Kapitalwert berücksichtigt er automatisch. Vier Dinge leistet er bewusst nicht. Er sagt keinen Marktabschlag für die konkrete Immobilie voraus, denn wie Käufer auf die Belastung reagieren, hängt vom Objekt und der Nachfrage vor Ort ab. Er rechnet mit einer berechtigten Person, nicht mit einem Paar. Er unterstellt ein Recht, das sofort beginnt – ein erst später entstehendes Wohnrecht bleibt nach § 6 Abs. 1 BewG steuerlich zunächst ganz unberücksichtigt. Und er beginnt beim Alter von 40 Jahren, weil darunter die Fallgestaltungen so selten sind, dass die Tabelle besser direkt gelesen wird. Für individuelle Vertragsklauseln braucht es ohnehin die Einschätzung von Fachleuten.
Wie wird ein lebenslanges Wohnrecht berechnet?
Zuerst wird ermittelt, was das Wohnen pro Jahr wert ist: die Kaltmiete, die für die überlassenen Räume ortsüblich erzielbar wäre, multipliziert mit zwölf. Dieser Jahresmietwert wird anschließend mit dem Vervielfältiger aus der Tabelle des Bundesministeriums der Finanzen multipliziert, der aus der Sterbetafel abgeleitet wird und die auf heute abgezinste Restlebenserwartung abbildet. Mit sinkendem Alter der wohnberechtigten Person steigt dieser Vervielfältiger, und mit ihm der Kapitalwert. Frauen erhalten bei gleichem Alter einen etwas höheren Faktor, weil sie statistisch länger leben – § 14 Abs. 1 BewG schreibt die Unterscheidung nach Alter und Geschlecht ausdrücklich vor. Wichtig für den Ernstfall: Endgültig ist diese Rechengröße nicht. Stirbt die berechtigte Person deutlich früher als statistisch erwartet, wird die Steuer nach § 14 Abs. 2 BewG auf Antrag nach der wirklichen Dauer des Rechts berichtigt; bei einer 75-jährigen Person liegt dieses Zeitfenster bei vier Jahren. Der Antrag lohnt sich, weil zu viel gezahlte Steuer zurückkommt.
Wie viel ist ein befristetes Wohnrecht wert?
Bei einer festen Laufzeit wird nicht die Lebenserwartung bemüht, sondern die Anlage 9a des Bewertungsgesetzes: Dort steht für jede Laufzeit ein fester Faktor, berechnet mit dem gesetzlichen Rechnungszins von 5,5 Prozent und einer Zahlung in der Jahresmitte. Für zehn Jahre sind das 7,745 – ein auf zehn Jahre eingeräumtes Recht ist also weniger wert als zehn volle Jahresmieten, denn Geld in der Zukunft zählt weniger als Geld heute. Eine wichtige Grenze gibt es dennoch: Der Kapitalwert des befristeten Rechts darf den eines lebenslangen nicht übersteigen (§ 13 Abs. 1 Satz 2 BewG). Gekappt wird dabei nicht die Laufzeit, sondern der Wert – bei hochbetagten Berechtigten bringt eine lange Befristung deshalb ab einem bestimmten Punkt keinen höheren Kapitalwert mehr. Das Diagramm am Rechner zeigt genau diesen Punkt: Dort laufen die beiden Linien zusammen.
Wie stark mindert ein Wohnrecht den Verkaufspreis einer Immobilie?
Eine feste Prozentzahl wäre unseriös, aber die Richtung ist klar: Der steuerliche Kapitalwert ist für den Marktabschlag eher eine Untergrenze als ein Deckel. Das liegt am Zinssatz – das Bewertungsgesetz rechnet starr mit 5,5 Prozent, während die Wertermittlung am Markt nach § 47 ImmoWertV den Liegenschaftszinssatz heranzieht, der bei Wohnimmobilien darunter liegt. Je niedriger der Zins, desto höher der Barwert der entgangenen Nutzung. Hinzu kommt ein struktureller Effekt, den keine Tabelle erfasst – der Käuferkreis schrumpft auf Anleger, die auf das Ende der Belastung warten können und für diese Geduld zusätzlich belohnt werden wollen. Wer den Kapitalwert aus dem Rechner als Preisnachlass in eine Verhandlung einbringt, verhandelt also tendenziell zu seinen eigenen Lasten, wenn er verkauft. Teilweise frei nutzbare Objekte, etwa ein Zweifamilienhaus mit Wohnrecht nur im Erdgeschoss, schneiden deutlich besser ab als komplett belastete. Ob sich ein Verkauf trotz Belastung lohnt oder das Warten die bessere Strategie ist, lässt sich nur am konkreten Objekt beurteilen – genau dafür bieten wir die persönliche Markteinschätzung an.
Wo und wie wird ein Wohnrecht eingetragen?
Der Weg führt über den Notar: Er beurkundet die Bewilligung und beantragt die Eintragung beim Grundbuchamt, das das Recht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit in Abteilung II vermerkt. In der Bewilligung sollte präzise stehen, welche Räume umfasst sind, ob Garten, Keller und Stellplatz mitbenutzt werden dürfen und wer Betriebskosten und Instandhaltung trägt. Die Gebühren von Notariat und Grundbuchamt bemessen sich nach dem Wert des Rechts, für den der hier berechnete Kapitalwert eine Orientierung liefert. Ohne Eintragung besteht nur ein schuldrechtlicher Anspruch gegen den aktuellen Eigentümer – verkauft dieser, steht die berechtigte Person im schlimmsten Fall ohne Schutz da.
Kann man ein Wohnrecht löschen oder ablösen lassen?
Gegen den Willen der berechtigten Person grundsätzlich nicht – das ist der Sinn der dinglichen Sicherung. Freiwillig ist die Löschung jederzeit möglich: Die berechtigte Person erklärt notariell beglaubigt ihren Verzicht, häufig gegen eine Abfindung, deren Verhandlung beim Kapitalwert ansetzt und je nach Interessenlage darüber oder darunter endet. Anlass ist meist ein geplanter Verkauf, bei dem ein unbelastetes Objekt erheblich mehr erzielt als ein belastetes. Nach dem Tod der berechtigten Person genügt der Berichtigungsantrag mit Sterbeurkunde beim Grundbuchamt. Bei Streit über die Höhe einer Abfindung sollte neben dem Notar auch ein Fachanwalt einbezogen werden.
Wohnrecht oder Nießbrauch – was ist die bessere Wahl?
Die Antwort hängt davon ab, ob Einnahmen aus der Immobilie jemals eine Rolle spielen könnten. Der Nießbrauch erlaubt das Vermieten und sichert damit auch dann Einkommen, wenn die berechtigte Person selbst nicht mehr dort wohnen kann; das Wohnungsrecht beschränkt sich auf das eigene Wohnen und verliert im Pflegefall seinen wirtschaftlichen Nutzen. Dafür ist das Wohnrecht einfacher gehalten und bürdet der berechtigten Person weniger Verwaltungs- und Kostenpflichten auf. Steuerlich werden beide Rechte über Jahreswert und Faktor bewertet, sodass die Minderung bei der Schenkung vergleichbar ausfällt. Viele Familien kombinieren deshalb pragmatisch: Wohnrecht als Standard, Nießbrauch, wenn Flexibilität wichtig ist – entscheiden sollte man es im Beratungsgespräch mit dem Notar.
Was passiert mit dem Wohnrecht beim Umzug ins Pflegeheim?
Rechtlich bleibt das eingetragene Recht bestehen, solange die berechtigte Person lebt und nicht verzichtet – auch wenn die Wohnung leer steht. Wirtschaftlich entsteht jedoch ein Dilemma: Selbst nutzen geht nicht mehr, vermieten ist beim klassischen Wohnungsrecht ohne besondere Gestattung nicht erlaubt, und der Eigentümer kommt an die Räume ebenfalls nicht heran. Gut gestaltete Verträge sehen für diesen Fall vor, dass die berechtigte Person vermieten darf oder gegen eine Ersatzzahlung auf das Recht verzichtet. Fehlt eine solche Klausel, hilft nur die nachträgliche Einigung aller Beteiligten. Wer ein Wohnrecht bestellt, lässt den Pflegefall deshalb besser ausdrücklich mitregeln.
Übersteht ein Wohnrecht die Zwangsversteigerung?
Das entscheidet der Rang im Grundbuch. Steht das Wohnrecht an erster Stelle vor allen Grundpfandrechten, bleibt es in der Zwangsversteigerung grundsätzlich bestehen und der Ersteher übernimmt die Belastung. Ist dagegen eine Grundschuld vorrangig – etwa weil die Bank bei der Finanzierung auf den ersten Rang bestanden hat –, kann das Recht im Verfahren erlöschen; der berechtigten Person bleibt dann ein Ersatzanspruch, den § 92 Abs. 2 ZVG als wiederkehrende Geldrente in Höhe des Jahreswerts ausgestaltet – aus einem Erlös, der nach Befriedigung der vorrangigen Gläubiger häufig nicht mehr reicht. Der erste Rang ist bei einer Übergabe deshalb die zentrale Stellschraube, und spätere Belastungen schwächen ihn. Die Rangfrage gehört zu den wichtigsten Punkten im Notartermin.
Muss die wohnberechtigte Person Miete oder Nebenkosten zahlen?
Miete im eigentlichen Sinn fällt beim typischen unentgeltlichen Wohnrecht nicht an – das Recht ersetzt gerade den Mietvertrag, und genau dieser ersparte Mietzins ist die Grundlage des Kapitalwerts. Anders die laufenden Kosten: Wer welche Position trägt, bestimmt in erster Linie die notarielle Bewilligung, und ohne Regelung entsteht schnell Streit über Heizung, Strom, Grundsteuer oder Versicherung. Verbreitet ist die Aufteilung, dass die berechtigte Person die verbrauchsabhängigen Kosten der genutzten Räume übernimmt, während der Eigentümer Substanz und größere Instandhaltung verantwortet. Denkbar ist auch ein entgeltliches Wohnrecht gegen eine reduzierte Zahlung, und das verändert die Bewertung unmittelbar: Der Jahreswert ist dann die ortsübliche Miete abzüglich des gezahlten Entgelts. Zahlt die berechtigte Person 400 Euro, wo 900 Euro ortsüblich wären, sind nur 500 Euro monatlich anzusetzen – wer stattdessen die volle ortsübliche Miete einträgt, erhält einen deutlich zu hohen Kapitalwert. In notariellen Bewilligungen wird die Kostenverteilung üblicherweise ausdrücklich geregelt; bei Unklarheiten erläutert sie das Notariat.
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Wie viel ein belastetes oder unbelastetes Objekt in Ihrer Stadt tatsächlich erzielen kann, beurteilen wir am besten dort, wo wir die Verkäufe kennen. Hier finden Sie unsere Bewertungsseiten für die Städte und Gemeinden der Region.
