Anschaffungsnahe Herstellungskosten

So prüft der 15-Prozent-Check

Der Rechner multipliziert Ihren Gebäudewert mit 15 Prozent und stellt das Ergebnis Ihren Netto-Renovierungskosten der ersten drei Jahre gegenüber. Der Zeiger auf dem Halbkreis zeigt, wo Sie zwischen dem sofort absetzbaren Bereich und der Umqualifizierung stehen. Ein Beispiel mit gerundeten Zahlen: Bei 240.000 Euro Gebäudewert liegt die Grenze bei 15 Prozent davon, also 36.000 Euro – wer in den ersten drei Jahren netto 42.500 Euro renoviert, überschreitet sie um 6.500 Euro. Die Folge ist, dass rückwirkend alle 42.500 Euro als Herstellungskosten gelten und nur noch über die Abschreibung wirken; genau diese Gesamtsumme nennt der Rechner, nicht die Überschreitung. Wegen dieser Hebelwirkung lohnt die Prüfung vor der Auftragsvergabe.

Was hinter der Regel steckt: § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG

Ohne die Vorschrift könnten Käufer ein heruntergewirtschaftetes Objekt günstig erwerben, sofort umfassend instand setzen und den gesamten Aufwand im ersten Jahr von der Steuer abziehen. Der Gesetzgeber behandelt solche Investitionen deshalb wie einen Teil des Kaufpreises: Übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungskosten der ersten drei Jahre netto 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, gelten sie insgesamt als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Sie erhöhen dann die Bemessungsgrundlage der Abschreibung, statt als Werbungskosten sofort zu wirken. Die Vorschrift steht im Bewertungsrecht des Betriebsvermögens und gilt dort unmittelbar; für private Vermieter wird sie über § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG für anwendbar erklärt. Wer selbst einzieht, hat dagegen ohnehin keinen Werbungskostenabzug, der umqualifiziert werden könnte.

Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten im Vergleich

Erhaltungsaufwand hält ein Gebäude in seinem Zustand – die neue Heizung ersetzt die alte, das Dach wird repariert, einzelne Sanitärobjekte werden getauscht. Solche Kosten dürfen Vermieter grundsätzlich sofort als Werbungskosten abziehen; handelt es sich um größeren Erhaltungsaufwand an einem überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäude außerhalb eines Betriebsvermögens, erlaubt § 82b EStDV wahlweise eine gleichmäßige Verteilung über zwei bis fünf Jahre. Herstellungskosten dagegen schaffen etwas Neues oder heben das Gebäude über seinen bisherigen Standard; sie wirken nur über die Gebäude-AfA, die bei den linearen Sätzen 33 bis 50 Jahre läuft. Die 15-Prozent-Grenze durchbricht diese Trennung in den ersten drei Jahren: Auch klassischer Erhaltungsaufwand wird bei Überschreiten in Herstellungskosten umqualifiziert. Deshalb reicht es nicht, nur die Art der Arbeiten zu prüfen – die Summe zählt ebenso.

Standardhebung: wenn aus Renovierung Herstellung wird

Unabhängig von der 15-Prozent-Grenze können Arbeiten auch ihrem Wesen nach Herstellungskosten sein. Maßgeblich sind allein die vier zentralen Ausstattungsbereiche Heizung, Sanitär, Elektroinstallation und Fenster; eine Hebung in mindestens drei davon ist ein starkes Indiz, verlangt aber den Sprung von sehr einfachem auf mittleren oder von mittlerem auf anspruchsvollen Standard (BFH vom 12. September 2001, IX R 39/97). Fällt eine Hebung in zwei Bereichen mit Herstellungskosten zusammen, genügt das ebenfalls. Innerhalb der ersten drei Jahre nach der Anschaffung prüft die Finanzverwaltung eine Standardhebung allerdings gar nicht, solange die Netto-Aufwendungen die 15 Prozent nicht übersteigen – genau das macht die Summenprüfung dieses Rechners zum ersten Schritt. Eigenständig wichtig wird die Standardhebung danach, und schon vorher in zwei Ausnahmefällen: bei der Hebung einzelner Wohnungen eines Mehrfamilienhauses und beim Beginn einer planmäßigen Sanierung in Raten. Auch Erweiterungen wie ein Anbau oder der erstmalige Ausbau des Dachgeschosses sind von vornherein Herstellungskosten.

Welche Kosten in die Prüfsumme gehören – und welche nicht

In die Prüfung fließen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen der ersten drei Jahre ein, nach der Rechtsprechung einschließlich reiner Schönheitsreparaturen wie Malerarbeiten, wenn sie in diesem Zeitraum anfallen. Ausgenommen sind Aufwendungen für Erweiterungen sowie Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen – etwa die Wartung der Heizung. Erweiterungen sind allerdings kein Trost: Sie gelten aus eigenem Recht als Herstellungskosten und laufen nur außerhalb dieser Prüfsumme. Entlastend wirken dagegen Erstattungen Dritter, etwa einer Versicherung: In die Summe geht nur der Saldo ein, der Ihnen nach der Erstattung bleibt (BFH vom 14. Juni 2016, IX R 25/14). Wer eine Eigentumswohnung vermietet, übersieht leicht einen ganzen Kostenblock: Beiträge zur Erhaltungsrücklage wirken steuerlich erst in dem Jahr, in dem die Gemeinschaft das Geld für eine konkrete Maßnahme verwendet (BFH vom 14. Januar 2025, IX R 19/24) – erst dann gehören sie zu Ihren Aufwendungen und damit in diese Prüfsumme. Bei Eigenleistung zählt das Material, nicht die eigene Arbeitszeit. Welche Rechnung in welchen Topf gehört, entscheidet über das Ergebnis; eine saubere Belegsammlung ab dem ersten Tag lohnt sich deshalb doppelt.

Warum der Rechner nach Netto-Beträgen fragt

Die 15-Prozent-Grenze stellt auf die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer ab – verglichen wird also der Netto-Rechnungsbetrag Ihrer Handwerker mit 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten. Wer versehentlich Brutto-Beträge ansetzt, rechnet sich schneller über die Schwelle, als es das Gesetz verlangt. Bei einem größeren Budget kann allein dieser Unterschied darüber entscheiden, ob die Grenze hält. Tragen Sie deshalb in den Rechner die Summen aus Ihren Rechnungen vor Umsatzsteuer ein und heben Sie die Belege auf.

Der Drei-Jahres-Zeitraum beginnt mit der Anschaffung

Maßgeblich sind die drei Jahre nach der Anschaffung des Gebäudes. Der Zeitraum läuft taggenau, und zwar ab dem Tag, an dem das wirtschaftliche Eigentum auf Sie übergeht – nicht ab dem Notartermin und nicht ab der Grundbucheintragung. Von da an zählt jede Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahme in die gemeinsame Summe, unabhängig davon, in welchem der drei Jahre sie anfällt. Für die zeitliche Zuordnung kommt es auf die Durchführung der Arbeiten an, nicht allein auf das Rechnungsdatum – auch hier stecken Details, die der Steuerberater kennt. Wer diesen Stichtag notiert, kann die Frist exakt im Kalender führen.

Timing-Strategien rund um die Drei-Jahres-Marke

In der Praxis diskutiert werden zwei Stellschrauben, wenn die Summe absehbar in die Nähe der Grenze läuft: der Zeitpunkt unaufschiebbarer Arbeiten und die Frage, ob aufschiebbare Maßnahmen hinter das Ende des Drei-Jahres-Zeitraums fallen – danach gilt wieder die normale Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten. Beides ist enger begrenzt, als es klingt. Eine Maßnahme über das Fristende laufen zu lassen, verschiebt sie nicht vollständig: Reicht sie in den Zeitraum hinein, wird sie anteilig bis zum Fristablauf erfasst. Hinzu kommen die Zuordnung einzelner Gewerke und die Gesamtbetrachtung zusammenhängender Maßnahmen, die eine zeitliche Trennung entwerten kann. Nehmen Sie das Rechenergebnis deshalb als Gesprächsgrundlage mit zum Steuerberater, nicht als fertigen Plan.

Was die Überschreitung konkret kostet

Der Unterschied liegt im Zeitpunkt der Steuerwirkung, nicht in ihrer Höhe: Sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen im Jahr der Zahlung, Herstellungskosten verteilen sich über die gesamte Abschreibungsdauer des Gebäudes – je nach AfA-Satz mehrere Jahrzehnte. Liquide macht sich das deutlich bemerkbar, gerade in den teuren ersten Jahren nach dem Kauf mit Zinsen und Anlaufkosten. Zur Veranschaulichung, mit groben Annahmen: 40.000 Euro Erhaltungsaufwand entlasten bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent im Zahlungsjahr um rund 16.800 Euro. Als anschaffungsnahe Herstellungskosten erhöhen dieselben 40.000 Euro nur die AfA-Bemessungsgrundlage – bei einem Satz von zwei Prozent sind das 800 Euro Abschreibung im Jahr, also etwa 336 Euro Entlastung, und nach zehn Jahren ist davon rund ein Fünftel angekommen. Nominal geht nichts verloren, der Zeitpunkt verschiebt sich um Jahrzehnte. Kritisch ist zudem der Rückwirkungseffekt: Überschreitet die Summe die Grenze erst im dritten Jahr, werden auch die bereits abgezogenen Kosten der Vorjahre umqualifiziert, und das Finanzamt ändert die betroffenen Bescheide über die einschlägige Korrekturnorm der Abgabenordnung.

Gebäudewert statt Kaufpreis: die richtige Bezugsgröße

Die 15 Prozent beziehen sich nicht auf den vollen Kaufpreis, sondern nur auf die Anschaffungskosten des Gebäudes – der Bodenanteil bleibt außen vor, denn der Boden verschleißt steuerlich nicht. Zu den Gebäude-Anschaffungskosten zählen neben dem anteiligen Kaufpreis auch die anteiligen Nebenkosten des Erwerbs. Je höher der Bodenanteil, desto kleiner fällt die Bezugsgröße aus und desto schneller ist die Grenze erreicht – bei hohen Bodenrichtwerten ein regelmäßig unterschätzter Effekt. Die Aufteilung des Kaufpreises steht im Idealfall schon im Kaufvertrag; sonst liefert sie die Arbeitshilfe der Finanzverwaltung oder ein Sachverständigengutachten. Weil ein Fehler hier unmittelbar auf die Grenze durchschlägt, lohnt die Sorgfalt doppelt.