Denkmal-AfA-Rechner

Vom Abzugsbetrag zur echten Ersparnis: drei Stellen, an denen es klemmt

Ein Abschreibungsbetrag ist noch kein Geld auf dem Konto – dazwischen liegen drei Mechanismen, die über die tatsächliche Entlastung entscheiden. Erstens die Verrechnung: Bei Vermietung erzeugt die hohe Abschreibung regelmäßig einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung, der mit Ihren übrigen Einkünften verrechnet wird. Reichen diese nicht aus, geht nichts verloren, der Vorteil verschiebt sich aber über den Verlustvortrag nach § 10d EStG in spätere Jahre. Zweitens die Grenze beim Eigennutzer: Der Abzug nach § 10f EStG ist ein Sonderausgabenabzug und wirkt nur, soweit im jeweiligen Jahr zu versteuerndes Einkommen vorhanden ist – ein Überhang verfällt endgültig, weil er weder vortragsfähig ist noch in ein anderes Jahr verschoben werden kann. Wer 27.000 Euro Jahresabzug ansetzt, braucht ein entsprechend hohes Einkommen, sonst bleibt ein Teil wirkungslos. Drittens der Verkauf: Erhöhte Absetzungen mindern nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG die Anschaffungskosten und erhöhen damit den steuerpflichtigen Gewinn, wenn innerhalb von zehn Jahren verkauft wird. Weil der Begünstigungszeitraum erst mit dem Sanierungsabschluss beginnt, reicht er häufig über diese Frist hinaus – die Ersparnis ist dann zu einem Teil nur gestundet. Für selbst genutzte Wohnungen greift dagegen die Ausnahme des § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG.

Die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde: das Schlüsseldokument

Ohne Bescheinigung keine Denkmalabschreibung – so einfach ist die Grundregel. Ausgestellt wird sie von der nach Landesrecht zuständigen oder von der Landesregierung bestimmten Stelle; welche Behörde das konkret ist, unterscheidet sich von Land zu Land. Bestätigt wird zweierlei: dass das Gebäude ein Baudenkmal nach Landesrecht ist und dass die durchgeführten Maßnahmen nach Art und Umfang zur Erhaltung des Denkmals oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich waren. An diese denkmalrechtlichen Feststellungen ist das Finanzamt gebunden, solange die Bescheinigung nicht offensichtlich rechtswidrig ist (§ 7i Abs. 2 Satz 1 EStG) – es prüft also nicht erneut, ob eine Maßnahme denkmalgerecht war. Die steuerliche Einordnung bleibt dagegen seine Sache: Es entscheidet selbst, ob Herstellungskosten, Anschaffungskosten oder sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand vorliegen, wie Gemeinkosten und Gewinnaufschläge zu behandeln sind und ob weitere Zuschüsse abzuziehen sind. Der bescheinigte Betrag ist damit die Obergrenze Ihrer Bemessungsgrundlage, nicht automatisch ihr Endwert. Bewahren Sie das Dokument über den gesamten Begünstigungszeitraum auf; es trägt Ihre Abschreibung zwölf beziehungsweise zehn Jahre lang.

Abstimmung vor Baubeginn: der Fehler, der am teuersten wird

Die Förderung setzt voraus, dass die Baumaßnahmen vor ihrem Beginn mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt wurden. Wer erst saniert und dann fragt, riskiert die Bescheinigung für genau diese Arbeiten – und damit den steuerlichen Kern des gesamten Projekts, selbst wenn das Ergebnis fachlich einwandfrei ist. Die richtige Reihenfolge lautet deshalb: zuerst das Vorhaben mit der Behörde abstimmen, dann ausführen, anschließend die Bescheinigung beantragen und erst danach die Beträge in der Steuererklärung ansetzen. Planen Sie die Abstimmung fest in den Bauzeitenplan ein, bevor Gewerke beauftragt werden. Auch spätere Änderungen am abgestimmten Umfang gehören vor ihrer Ausführung zurück auf den Tisch der Behörde.

Was zu den begünstigten Kosten zählt – und was nicht

Begünstigt sind die bescheinigten Aufwendungen für Baumaßnahmen, die der Erhaltung des Denkmals oder seiner sinnvollen Nutzung dienen – etwa eine denkmalgerechte Erneuerung von Fassade, Dach und Tragwerk oder Umbauten, die das Gebäude überhaupt erst nutzbar machen. Entscheidend ist dabei eine Unterscheidung, die § 7i EStG zieht und die viele übersehen: Die erhöhten Absetzungen erfassen nur Herstellungskosten. Was steuerlich Erhaltungsaufwand ist – bei einer denkmalgerechten Instandsetzung oft ein erheblicher Teil der Rechnung –, läuft bei Vermietung über § 11b EStG und wird dort gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt, bei Eigennutzung über § 10f Abs. 2 EStG über zehn Jahre. Diese Einordnung trifft nicht die Denkmalbehörde, sondern das Finanzamt; der Rechner oben bildet den § 7i-Fall ab, also reine Herstellungskosten. Nicht in die Denkmal-AfA gehören außerdem der Kaufpreis der Altsubstanz und der Grundstücksanteil: Beide sind keine Sanierungskosten, die Altsubstanz wird bei Vermietung stattdessen regulär linear abgeschrieben, der Boden gar nicht. Erhalten Sie Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln für die Sanierung, mindern diese die begünstigte Bemessungsgrundlage. Eine saubere, maßnahmenbezogene Belegablage zahlt sich hier doppelt aus.

Vermietung oder Eigennutzung: 100 oder 90 Prozent

Die Nutzung bestimmt Rechtsgrundlage, Höhe und Mechanik des Abzugs. Nach § 7i EStG werden die bescheinigten Kosten als erhöhte Absetzungen bei den Werbungskosten angesetzt: zwölf Jahre, bis zu 100 Prozent, verrechnet mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Das Gesetz knüpft dabei nicht an die Vermietung an, sondern an ein Baudenkmal, das der Einkunftserzielung dient – typischerweise ein vermietetes Objekt, ebenso aber ein betrieblich genutztes Gebäude im Betriebsvermögen. Eigennutzer greifen zu § 10f EStG und ziehen zehn Jahre lang bis zu 9 Prozent wie Sonderausgaben ab, zusammen also höchstens 90 Prozent; ein Zehntel bleibt ungenutzt, weil die Norm keine Restwertregel für diesen Fall kennt. Dafür ist § 10f die seltene Gelegenheit, als Selbstnutzer überhaupt Gebäudekosten steuerlich geltend zu machen. Zwei Grenzen sind wichtig: § 10f Abs. 3 EStG lässt den Abzug insgesamt nur bei einem Gebäude zu, bei Ehegatten, die die Voraussetzungen des § 26 Abs. 1 EStG erfüllen, bei zwei Gebäuden – und nach Abs. 4 verbraucht schon ein Miteigentumsanteil dieses Kontingent. Und § 10f Abs. 1 Satz 3 EStG schließt den Sonderausgabenabzug für Aufwendungen aus, für die bereits erhöhte Absetzungen nach § 7h oder § 7i gezogen wurden – derselbe Euro kann also nicht erst über den einen und dann über den anderen Weg laufen. Wer die Nutzung im Begünstigungszeitraum wechselt, verliert den Vorteil nicht, sollte aber zwei Dinge wissen: Der Zeitraum hängt am Jahr des Sanierungsabschlusses und nicht am Jahr des Wechsels – wer im fünften Jahr von Eigennutzung auf Vermietung umstellt, hat noch die Jahre fünf bis zwölf und keine zwölf neuen. Und ein bis dahin nicht ausgeschöpfter Teil bleibt als Restwert erhalten, läuft danach aber mit dem regulären Gebäudesatz weiter, nicht mit 9 oder 7 Prozent. Spielen Sie einen solchen Wechsel vorab mit Ihrem Steuerberater durch. Der Rechner oben stellt beide Modi direkt nebeneinander.

Die reguläre AfA auf die Altsubstanz: der zweite Topf für Vermieter

Wer ein Denkmal vermietet, schreibt zweigleisig ab: Die bescheinigten Sanierungskosten laufen über die Denkmal-AfA, der auf die Altsubstanz entfallende Teil der Anschaffungskosten daneben über die normale lineare Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG. Das ist nicht bloß erlaubt, sondern vorgeschrieben: § 7a Abs. 3 EStG verlangt, dass während des Begünstigungszeitraums mindestens die reguläre Abschreibung berücksichtigt wird. Weil die meisten Baudenkmale vor 1925 fertiggestellt wurden, gilt für die Altsubstanz häufig der höhere Altbausatz von 2,5 Prozent – jüngere Denkmale gibt es allerdings, von den Siedlungen des Neuen Bauens bis zu Bauten der Nachkriegsmoderne, und dort greifen 2,0 Prozent. Maßgeblich ist immer das tatsächliche Baujahr, deshalb fragt der Rechner es ab. Während der zwölf Jahre sind beide Töpfe strikt zu trennen: Jeder Euro gehört entweder zur Altsubstanz oder zu den Sanierungskosten, nie zu beiden. Danach endet die Trennung – ein nicht ausgeschöpfter Restwert wird den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes hinzugerechnet und die weitere Abschreibung einheitlich für das gesamte Gebäude bemessen (§ 7i Abs. 1 Satz 8 in Verbindung mit § 7h Abs. 1 Satz 5 EStG). Eigennutzer haben den zweiten Topf nicht – ohne Einkünfte aus dem Gebäude fehlt die Quelle, gegen die eine Gebäude-AfA laufen könnte. Der Rechner blendet die Altsubstanz-Eingaben im Eigennutzungsmodus deshalb aus.

§ 7h EStG: die Schwesternorm für das Sanierungsgebiet

Die erhöhten Absetzungen gibt es nicht nur für eingetragene Baudenkmale. Nach § 7h EStG gelten dieselben Sätze und Zeiträume für Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen, wenn dort bestimmte Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt werden. Drei Unterschiede sollten Sie kennen. Im Verfahren stellt die zuständige Gemeindebehörde die Bescheinigung aus, nicht die Denkmalbehörde. Bei den Zuschüssen ist § 7h enger gefasst: Dort mindern nur Zuschüsse aus Sanierungs- oder Entwicklungsförderungsmitteln die Bemessungsgrundlage, während § 7i jeden Zuschuss aus öffentlichen Kassen abzieht. Und § 7h Abs. 1a EStG schließt Maßnahmen aus, die zur Herstellung eines neuen Gebäudes führen – ein Ausschluss, den § 7i nicht kennt. Für Eigennutzer öffnet § 10f EStG auch diesen Weg. Ob ein Objekt in einem solchen Gebiet liegt, lässt sich bei der Gemeinde erfragen – gerade in historischen Ortskernen lohnt der Blick, denn ein Gebäude muss kein Einzeldenkmal sein, um gefördert zu werden. Die Staffel dieses Rechners lässt sich deshalb auf § 7h-Fälle übertragen, die Zuschuss-Eingabe nur mit dieser Einschränkung.

Denkmal vom Bauträger: worauf es im Kaufvertrag ankommt

Viele Denkmalobjekte werden als Paket verkauft: Erwerb der unsanierten Substanz plus Sanierung durch den Bauträger. Steuerlich begünstigt sind in dieser Konstellation die Anschaffungskosten nur insoweit, wie sie auf Baumaßnahmen entfallen, die nach dem rechtswirksamen Abschluss des obligatorischen Erwerbsvertrags durchgeführt worden sind – Arbeiten, die bei Vertragsschluss bereits erledigt waren, fallen heraus. Der Kaufvertrag sollte den Preis deshalb nachvollziehbar in Grundstück, Altsubstanz und Sanierungsanteil aufteilen, denn diese Aufteilung bestimmt später, welcher Betrag in die Denkmal-AfA und welcher in die reguläre AfA wandert. Solange die Bescheinigung fehlt, ist der im Vertrag ausgewiesene Sanierungsanteil nur ein Schätzwert – der bescheinigte Betrag kann niedriger ausfallen, und das Finanzamt ordnet die Posten anschließend eigenständig als Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand ein. Prüfen Sie vor der Beurkundung, ob die Abstimmung mit der Denkmalbehörde vorliegt und wer die Bescheinigung beantragt – im Zweifel gemeinsam mit steuerlichem Beistand.

Warum der Grenzsteuersatz über die Wirkung entscheidet

Die Denkmalabschreibung mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen – was das in Euro bringt, hängt an Ihrem Grenzsteuersatz. Dieselben 27.000 Euro Jahresabschreibung entlasten einen Spitzenverdiener deutlich stärker als jemanden mit niedriger Progression. Genau deshalb fragt der Rechner den Satz ab, und genau deshalb ist das Ergebnis eine Überschlagsgröße: Er multipliziert die Jahresbeträge mit einem festen Satz, während zwei Effekte in entgegengesetzte Richtungen davon abweichen. Der erste wirkt nach unten und wird oft unterschätzt: Ein Abzug von 27.000 Euro schiebt das Einkommen durch die Progressionszone nach unten, sodass der obere Teil des Abzugs zu einem niedrigeren Satz wirkt als der eingegebene. Nur wenn Ihr zu versteuerndes Einkommen den Jahresabzug deutlich übersteigt, gilt der Satz für den ganzen Betrag. Der zweite wirkt nach oben: Zur Einkommensteuer kommen der Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent der Steuer und, bei Kirchenmitgliedschaft, die Kirchensteuer – die tatsächliche Entlastung liegt insoweit über dem reinen Einkommensteuersatz, weshalb der Regler hier bis 50 Prozent reicht. Die beiden Effekte heben sich nicht gegenseitig auf, sie treffen unterschiedliche Einkommenslagen. Für die Projektentscheidung taugt die Überschlagsrechnung; für die Finanzierungsplanung sollte ein Steuerberater die Jahre einzeln durchrechnen.

Das Baudenkmal selbst: Eintrag nach Landesrecht als Fundament

Ob ein Gebäude als Baudenkmal gilt, regelt nicht das Steuerrecht, sondern das Denkmalrecht des jeweiligen Bundeslandes – maßgeblich ist die Einstufung durch die Denkmalbehörde, dokumentiert etwa in der Denkmalliste oder dem Denkmalbuch des Landes. Vor jedem Kauf mit Sanierungsabsicht steht deshalb die Frage: Ist das Objekt tatsächlich geschützt, und was genau steht unter Schutz – das ganze Gebäude, nur die Fassade oder ein Ensemble? Davon hängt ab, welche Maßnahmen abstimmungspflichtig sind und wofür eine Bescheinigung in Betracht kommt. Ein Blick in die Denkmalliste und ein frühes Gespräch mit der Behörde schaffen Klarheit, bevor Kaufpreis und Sanierungsbudget festgezurrt werden.

Typische Stolpersteine beim Denkmalprojekt

Die häufigsten Fehler folgen einem Muster: Es wird gebaut, bevor abgestimmt ist – die Förderung für diese Arbeiten steht dann auf dem Spiel. Es werden Posten angesetzt, die die Bescheinigung nicht deckt – das Finanzamt streicht sie. Der Kaufpreis der Altsubstanz wird in die Denkmal-AfA gerechnet, obwohl er dort nicht hingehört. Zuschüsse bleiben unberücksichtigt, obwohl sie die Bemessungsgrundlage mindern. Und Belege werden nicht maßnahmenbezogen sortiert, sodass sich am Ende nicht mehr zuordnen lässt, welche Rechnung zu welcher bescheinigten Maßnahme gehört. Alle fünf Fallen lassen sich mit derselben Grundhaltung vermeiden: erst das Verfahren, dann die Baustelle – und die Steuererklärung von Anfang an mitgedacht.