Eigenkapital-Rechner

So rechnet der Eigenkapital-Rechner

Der Rechner addiert zwei Blöcke: die kompletten Kaufnebenkosten und den von Ihnen gewählten Anteil am Kaufpreis. Die Nebenkosten setzen sich aus der Grunderwerbsteuer Ihres Bundeslandes, den Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls der Maklerprovision zusammen – Banken finanzieren diesen Block selten mit, weshalb er fast immer aus eigener Tasche kommt. Dabei arbeitet der Rechner mit Annahmen: Für die Provision setzt er 3,57 Prozent an – drei Prozent zuzüglich Umsatzsteuer –, weil bei Wohnungen und Einfamilienhäusern häufig beide Seiten zahlen. Nach § 656c BGB dürfen sich beide Parteien dort nur in gleicher Höhe verpflichten, und beauftragt nur der Verkäufer, bleibt eine Beteiligung des Käufers nach § 656d BGB auf dessen Anteil begrenzt und wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Teil nachweislich gezahlt hat. Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte und unbebaute Grundstücke gelten diese Grenzen nicht. Die Höhe bleibt in jedem Fall Vereinbarungssache, beim Kauf ohne Makler stellen Sie das Feld auf null. Notar und Grundbuch setzt er mit einem und einem halben Prozent an – Faustwerte am oberen Rand des Üblichen, denn die echten Gebühren folgen der degressiven Tabelle B des GNotKG und liegen bei großen Kaufpreisen anteilig darunter. Beim Eigenkapital ist das die sichere Richtung: Zu knapp gerechnet wird der Kauf teurer als geplant. Ein Beispiel mit genau diesen Sätzen: Bei 400.000 € Kaufpreis in Hessen, geteilter Provision und 10 % gewünschtem Anteil ergeben Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Provision zusammen 44.280 € – 11,07 % des Kaufpreises. Dazu 40.000 € Anteil, also 84.280 € Eigenkapital und ein Darlehen über die restlichen 360.000 €. Das Bundesland verändert über den Steuersatz vor allem den ersten Block. So sehen Sie auf einen Blick, welcher Teil Ihres Geldes Werte schafft und welcher nur den Kauf ermöglicht.

Warum die Kaufnebenkosten Ihr Eigenkapital zuerst aufzehren

Kaufnebenkosten sind verlorene Kosten im wörtlichen Sinn: Sie erhöhen weder den Wert der Immobilie, noch lassen sie sich beim Wiederverkauf zurückholen. Genau deshalb tun sich Banken schwer damit, sie zu finanzieren – einem Darlehen über die Nebenkosten steht kein beleihbarer Gegenwert gegenüber. Für Ihre Planung heißt das: Die ersten Zehntausende Euro Erspartes sind in der Regel bereits durch Steuer, Notar und Provision verplant, bevor auch nur ein Euro in den eigentlichen Kaufpreis fließt. Rechnen Sie Ihr Budget deshalb von hinten: erst die Nebenkosten decken, dann den gewünschten Kaufpreisanteil – und erst der Rest des Ersparten bleibt als Reserve.

Was alles als Eigenkapital zählt

Eigenkapital ist alles, was Sie in die Finanzierung einbringen können, ohne es zu leihen: Guthaben auf Konten, Tages- und Festgeld, verkaufsbereite Wertpapiere, zuteilungsreife Bausparguthaben und Schenkungen aus der Familie. Auch eine bereits abbezahlte oder weitgehend entschuldete Immobilie zählt – nicht als Geld, aber als zusätzliche Sicherheit, die die Bank beleihen kann. Eigenleistungen beim Bau oder bei der Sanierung erkennen manche Banken in begrenztem Umfang an, bewerten sie aber vorsichtig. Nicht dazu gehören Mittel, die Sie selbst erst leihen müssten – ein Privatkredit als „Eigenkapital“ verschlechtert die Bonität, statt sie zu stützen. Erstellen Sie eine ehrliche Liste, bevor Sie den Anteil im Rechner festlegen.

Grunderwerbsteuer: Das Bundesland bestimmt den größten Posten

Die Grunderwerbsteuer ist in den meisten Fällen der größte einzelne Nebenkostenposten – und ihr Satz ist Ländersache. Zwischen Bayern mit 3,5 Prozent und den vier teuersten Ländern mit 6,5 Prozent liegen drei Prozentpunkte: Ab einem Kaufpreis von rund 334.000 Euro macht allein die Landeswahl einen fünfstelligen Unterschied. Der Rechner hinterlegt die Sätze aller sechzehn Länder; Sie wählen nur das Land aus, in dem das Objekt liegt. Da Landtage die Sätze ändern können, lohnt vor der finalen Kalkulation ein Blick auf den aktuellen Stand Ihres Bundeslandes. Fällig wird die Steuer nach dem Kauf per Bescheid. Ohne die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts kommen Sie nach § 22 GrEStG nicht als Eigentümer ins Grundbuch; erteilt wird sie, wenn die Steuer gezahlt, sichergestellt oder gestundet ist oder Steuerbefreiung vorliegt – in der Praxis ist die Zahlung der Regelfall.

Eigenkapitalanteil und Beleihungsauslauf: die Sicht der Bank

Ihr gewählter Eigenkapitalanteil übersetzt sich für die Bank in den Beleihungsauslauf: das Verhältnis des Darlehens zum Wert der Immobilie. Banken bepreisen diesen Wert in Stufen – wer eine Stufe tiefer rutscht, weil er etwas mehr Eigenkapital einsetzt, kann dadurch einen besseren Zinssatz erreichen. Es lohnt sich deshalb, im Rechner mehrere Anteile durchzuspielen und im Bankgespräch gezielt zu fragen, ab welchem Auslauf die nächstgünstigere Kondition gilt. Manchmal entscheiden wenige Tausend Euro zusätzliches Eigenkapital über einen dauerhaft niedrigeren Zins. Der Rechner zeigt Ihnen für jeden Anteil sofort den neuen Kapitalbedarf und die passende Darlehenssumme.

100- und 110-Prozent-Finanzierung: das Konzept und sein Preis

Eine 100-Prozent-Finanzierung deckt den vollen Kaufpreis per Darlehen ab, die Nebenkosten tragen Sie selbst; bei einer 110-Prozent-Finanzierung leiht die Bank auch diese mit. Beide Varianten existieren, sind aber Ausnahmen mit Preis: Das Institut trägt mehr Risiko und verlangt dafür üblicherweise einen höheren Zins und eine sehr belastbare Bonität. Das eigentliche Risiko liegt bei Ihnen – wer mehr schuldet, als die Immobilie wert ist, kann bei einem erzwungenen Verkauf mit Restschulden zurückbleiben. Außerdem dauert es Jahre, bis die Tilgung den ungedeckten Teil aufgeholt hat. Als Konzept sollten Sie beide Varianten kennen; als Standardweg taugen sie nur für Käufer mit hohem, sicherem Einkommen und einem Plan für schnelle Tilgung.

Schenkungen aus der Familie: Eigenkapital mit Spielregeln

Geld aus der Familie ist eine der häufigsten Eigenkapitalquellen – und völlig legitim, wenn die Herkunft sauber dokumentiert ist. Banken fragen nach der Quelle größerer Beträge; ein kurzer Schenkungsvertrag oder zumindest ein schriftlicher Nachweis schafft Klarheit und beschleunigt die Prüfung. Steuerlich greifen persönliche Freibeträge nach § 16 ErbStG, deren Höhe vom Verwandtschaftsverhältnis abhängt. Mehrere Zuwendungen derselben Person werden dabei nach § 14 ErbStG über zehn Jahre zusammengerechnet; liegt eine frühere Schenkung länger zurück, zählt der neue Erwerb wieder für sich und der Freibetrag steht im Ergebnis erneut zur Verfügung. Bei größeren Summen gehört das in die Beratung durch einen Steuerberater. Klären Sie außerdem innerhalb der Familie, ob das Geld geschenkt oder geliehen ist: Ein Darlehen der Eltern ist kein Eigenkapital und muss der Bank gegenüber als Verbindlichkeit angegeben werden.

Die vorhandene Immobilie: stiller Eigenkapital-Baustein

Wer bereits Wohneigentum besitzt, kann es auf zwei Arten in den nächsten Kauf einbringen: als zusätzliche Sicherheit, die die Bank neben dem neuen Objekt beleiht, oder über den Erlös eines Verkaufs, der direkt zu Eigenkapital wird. Die Variante mit Zusatzsicherheit erhält das alte Objekt, erhöht aber die Gesamtverschuldung; der Verkauf schafft echtes Kapital, will aber zeitlich zum Kauf passen. In beiden Fällen beginnt die Rechnung mit derselben Zahl: dem realistischen Marktwert der vorhandenen Immobilie. Eine Wunschvorstellung hilft hier nicht weiter, denn die Bank legt ohnehin ihre eigene, vorsichtige Bewertung an. Wer den Marktwert früh kennt, füllt den Eigenkapitalanteil im Rechner mit einer belastbaren Zahl statt einer Hoffnung.

Puffer behalten: nicht jeder Euro gehört in den Kauf

Die stärkste Finanzierung ist wenig wert, wenn nach dem Notartermin das Konto leer ist. Nach dem Kauf kommen planbare Ausgaben – Umzug, Küche, erste Reparaturen – und unplanbare, die bei gebrauchten Immobilien fast sicher irgendwann anstehen. Behalten Sie deshalb eine Reserve von mehreren Monatsgehältern zurück, auch wenn ein höherer Eigenkapitaleinsatz den Zins etwas drücken würde. Ein minimal besserer Zinssatz wiegt die Kosten eines später nötigen Ratenkredits für die neue Heizung nicht auf. Der im Rechner gewählte Anteil sollte also der Betrag sein, den Sie geben können, ohne Ihre Rücklagen zu räumen – nicht der Betrag, den Sie theoretisch besitzen.

Eigenkapital-Nachweise: so bereiten Sie das Bankgespräch vor

Banken glauben keine Summen, sie prüfen Belege: Zu jedem Eigenkapitalbaustein gehört ein Nachweis, etwa aktuelle Kontoauszüge, Depotübersichten, der Stand des Bausparvertrags oder der schriftliche Beleg einer Schenkung. Bei größeren Beträgen fragt das Institut zusätzlich nach der Herkunft des Geldes – das ist keine Schikane, sondern gesetzliche Pflicht aus der Geldwäscheprävention. Prüfen Sie außerdem die Verfügbarkeit jedes Bausteins: Festgeld hat Kündigungsfristen, Wertpapierverkäufe brauchen Vorlauf, und ein Bausparguthaben ist nicht an jedem Stichtag frei. Wer die Belege beisammen und die Fristen geklärt hat, verkürzt die Kreditprüfung oft um Wochen und tritt gegenüber Verkäufern als vorbereiteter Käufer auf. Legen Sie diese Mappe an, bevor Sie das erste Objekt besichtigen – nicht erst, wenn die Bank danach fragt.