Degressiver AfA-Rechner

Welche Größen über das Ergebnis entscheiden

Drei Angaben steuern den Plan: die Bemessungsgrundlage, der Zeitpunkt und – beim Wirtschaftsgut – die Nutzungsdauer. Die Bemessungsgrundlage ist beim Gebäude allein der Gebäudeanteil samt anteiliger Nebenkosten; der Bodenwert bleibt außen vor, weil Grund und Boden sich nicht abnutzt. Der Zeitpunkt entscheidet doppelt: Er bestimmt, ob überhaupt ein gesetzliches Fenster offen ist, und er kürzt das erste Jahr um ein Zwölftel für jeden vollen Monat davor (§ 7 Abs. 5a Satz 5 beziehungsweise § 7 Abs. 2 Satz 3 EStG, jeweils mit § 7 Abs. 1 Satz 4 EStG). Die Nutzungsdauer wirkt beim Wirtschaftsgut gegenläufig: Sie senkt den linearen Satz, aber der degressive stößt an seinen Deckel – ein Zahlenbeispiel dazu steht weiter unten. Beim Gebäude gibt es diese Wahl nicht, dort rechnet der Vergleich mit den 3 Prozent des § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG.

Restbuchwert statt Anschaffungskosten: Woher der Vorsprung kommt

Der Unterschied der beiden Methoden steckt in der Bemessungsgrundlage. Linear wird jedes Jahr derselbe Prozentsatz der ursprünglichen Kosten angesetzt – der Betrag bleibt konstant. Degressiv wird der Satz dagegen auf den Restbuchwert angewendet, also auf das, was nach den bisherigen Abschreibungen übrig ist. Weil dieser Rest anfangs noch fast den vollen Kosten entspricht, liegen die ersten degressiven Jahresbeträge über der linearen Rate; mit jedem Jahr schrumpfen Grundlage und Betrag. Beim Wohngebäude stehen sich so 5 Prozent vom Restwert und 3 Prozent der Herstellungskosten gegenüber (§ 7 Abs. 4 EStG) – im ersten Jahr ein Vorsprung von zwei Dritteln: 20.000 statt 12.000 Euro bei 400.000 Euro Gebäudekosten, im zweiten Jahr 19.000 Euro. Dieser Vorsprung schmilzt planmäßig, und genau deshalb gehört zur degressiven AfA immer die Frage nach dem richtigen Ausstieg.

Das Wechseljahr: Wann die lineare Rest-AfA übernimmt

Der Wechsel ist gesetzlich vorgesehen: Beim Gebäude erlaubt ihn § 7 Abs. 5a Satz 7 EStG, und Satz 8 bestimmt die Bemessung danach – vom Restwert und dem Prozentsatz, der sich aus der Restlaufzeit ergibt. Für bewegliche Wirtschaftsgüter sagt § 7 Abs. 3 Satz 2 EStG dasselbe mit anderen Worten: Restwert geteilt durch Restnutzungsdauer. Rechnerisch günstig ist der Wechsel in dem Jahr, in dem dieser Verteilungsbetrag erstmals über dem degressiven Betrag liegt – vorher wäre linear ein Verzicht, danach wäre degressiv einer. Beim Wohngebäude mit 5 Prozent und einer Gesamtdauer von 33⅓ Jahren tritt das ein, sobald die Restlaufzeit unter 20 Jahre fällt, also etwa im fünfzehnten Jahr; bei beweglichen Wirtschaftsgütern hängt das Jahr von der Nutzungsdauer ab. Der Rechner legt dafür die schematische Restlaufzeit zugrunde. Weist der Eigentümer eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG), rückt das Wechseljahr nach vorn.

Das Neubau-Zeitfenster: Oktober 2023 bis September 2029

Die degressive Gebäude-AfA ist kein Dauerrecht, sondern ein befristetes Angebot aus dem Wachstumschancengesetz (BGBl. 2024 I Nr. 108). Sie steht für Gebäude in der EU und im EWR offen, soweit sie Wohnzwecken dienen und ihr Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegt; Käufer kommen zum Zug, wenn der Kaufvertrag in diesem Fenster geschlossen wird und der Erwerb noch im Jahr der Fertigstellung erfolgt. Für Bauprojekte ist das eine harte Grenze: Ein Baubeginn nach dem Stichtag lässt den Anspruch vollständig entfallen, ganz gleich wie knapp. Umgekehrt muss niemand hetzen, der ohnehin im Fenster liegt – die 5 Prozent laufen dann über den gesamten Abschreibungszeitraum weiter. Als Baubeginn zählt nach § 7 Abs. 5a Satz 2 EStG das Datum der landesrechtlich vorgeschriebenen Baubeginnsanzeige; ist keine vorgeschrieben, muss der Steuerpflichtige nach Satz 3 erklären, dass er den Baubeginn freiwillig bei der Baubehörde angezeigt hat. Wie sich diese Daten im Einzelfall nachweisen lassen, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Gebraucht gekauft heißt linear: Die Neubau-Bedingung

Die 5-Prozent-Abschreibung belohnt die Schaffung neuen Wohnraums, nicht den Handel mit bestehendem. § 7 Abs. 5a Satz 1 EStG verlangt deshalb, dass das Gebäude vom Steuerpflichtigen hergestellt oder bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wurde. Rutscht der Erwerb in ein späteres Jahr, greift nur noch die lineare AfA – selbst bei einem erst wenige Jahre alten Objekt. Für Kaufinteressenten verschiebt das den Vergleich zweier ähnlicher Objekte um die Differenz zwischen 5 Prozent vom Restwert und 3 Prozent der Kosten; ob ein Neubau mit degressiver Option nach Steuern besser abschneidet als ein nominell günstigeres Bestandsobjekt, hängt vom Preisunterschied und vom persönlichen Steuersatz ab. Den Gegenwert für das Bestandsobjekt liefert unser AfA-Rechner Immobilien, der die lineare Gebäude-AfA nach dem Fertigstellungsjahr ermittelt.

Bewegliche Wirtschaftsgüter: Dreifacher Satz, Deckel bei 30 Prozent

Für Maschinen, Fahrzeuge, Geräte und andere bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens gilt nach § 7 Abs. 2 EStG das Dreifache des linearen Satzes, höchstens aber 30 Prozent vom Restbuchwert; begünstigt sind Anschaffungen vom 1. Juli 2025 bis 31. Dezember 2027. Der Deckel ist dabei die eigentliche Mechanik: Bei acht Jahren Nutzungsdauer wären drei Mal 12,5 Prozent rechnerisch 37,5 Prozent, gestutzt werden daraus 30 – der Faktor wirkt effektiv nur noch mit 2,4. Erst ab zehn Jahren läuft der dreifache Satz ohne Deckelung durch, bei kürzeren Laufzeiten nähern sich beide Methoden an, und ab einer Nutzungsdauer von drei Jahren liegt die lineare Verteilung sogar von Beginn an darüber. Zwei ältere Fenster gelten über § 52 Abs. 15 Satz 4 EStG für damals angeschaffte Wirtschaftsgüter weiter: vom 1. Januar 2020 bis 31. Dezember 2022 mit dem Zweieinhalbfachen und höchstens 25 Prozent, vom 1. April bis 31. Dezember 2024 mit dem Doppelten und höchstens 20 Prozent. Alle drei bildet der Rechner ab und wählt das Regime nach dem Anschaffungsmonat. Wer statt des Methodenvergleichs den Abschreibungsplan eines einzelnen Wirtschaftsguts mit Prüfung der geringwertigen Wirtschaftsgüter braucht, ist mit unserem AfA-Rechner besser bedient.

Degressiv im Vermietungsobjekt: Entlastung, wenn sie gebraucht wird

Bei vermieteten Neubauten wirkt die degressive AfA als Werbungskostenposten gegen die Mieteinnahmen – und zwar am stärksten in der Phase, in der viele Vermieterrechnungen am engsten sind: den ersten Jahren nach Fertigstellung mit gebündelten Anlaufkosten, offenen Restarbeiten und noch nicht voller Vermietung. Ein um zwei Drittel höherer AfA-Betrag im ersten Jahr kann die Steuerlast auf die Mieteinnahmen drücken oder einen Verlust erzeugen, der mit anderen Einkünften verrechenbar ist. Später kehrt sich das Bild: Ab dem Jahr, in dem der degressive Jahresbetrag unter die lineare Rate fällt, zahlen Sie den Vorsprung zurück, denn ein Teil des Volumens ist bereits verbraucht. Voraussetzung für alles davon ist die Einkünfteerzielung – für die eigengenutzte Wohnung gibt es überhaupt keine AfA, gleich nach welcher Methode.

Degressiv im Betrieb: Liquidität aus der Abschreibung

Im Betriebsvermögen zahlt die degressive AfA direkt auf die Liquiditätsplanung ein: Hohe Anfangsabschreibungen senken den Gewinn der ersten Jahre und verschieben Steuerzahlungen nach hinten – Geld, das in dieser Zeit im Unternehmen arbeiten kann. Gerade bei Investitionsschüben mit mehreren Anschaffungen summiert sich der Effekt, weil jedes Wirtschaftsgut seinen eigenen degressiven Plan bekommt und das Wahlrecht je Wirtschaftsgut ausgeübt wird. Der Zusatz des Betriebsvermögens ist dabei keine Formalie: § 7 Abs. 2 Satz 1 EStG verlangt bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens. Wer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, hat kein Anlagevermögen und schreibt Einrichtung oder Geräte linear ab – für ihn bleibt nur die Gebäudespur dieses Rechners. Zugleich verlangt die Methode Disziplin in der Buchführung: § 7 Abs. 2 Satz 3 EStG verweist auf § 7a Abs. 8 EStG und damit auf ein besonderes, laufend zu führendes Verzeichnis.

Kombination mit der Sonderabschreibung nach § 7b EStG

Für den Mietwohnungsneubau hält das Gesetz neben der degressiven AfA eine zweite Beschleunigung bereit: die Sonderabschreibung nach § 7b EStG. Dass sich beide kombinieren lassen, steht ausdrücklich im Gesetz – § 7b Abs. 1 Satz 1 EStG lässt die Sonderabschreibung neben der Absetzung für Abnutzung nach § 7 Abs. 4 oder 5a zu. Das ist deshalb erwähnenswert, weil § 7a Abs. 4 EStG für Wirtschaftsgüter mit Sonderabschreibung sonst die lineare AfA vorschreibt; § 7b ist hier die speziellere Regel. Zwei Unterschiede bleiben: § 7b knüpft an eigene Bedingungen zur Gebäudeeffizienz und an Kostengrenzen, und er begünstigt nur Wohnungen in der EU, während die degressive AfA auch den EWR erfasst. Dieser Rechner bildet die Kombination bewusst nicht ab; welche Reihenfolge und welches Zusammenspiel im Einzelfall tragen, gehört in die steuerliche Begleitung der Planung.

Wann die lineare AfA im Vergleich besser abschneidet

Mehr Abschreibung am Anfang wirkt nur, wenn ihr dort auch Einkommen gegenübersteht. Wer in den ersten Jahren wenig zu versteuern hat – etwa in der Gründungs- oder Elternzeitphase – verbraucht einen Teil des vorgezogenen Volumens ohne Steuereffekt, und später fehlt es, wenn die Einkünfte steigen. Dazu kommt ein Punkt, der selten genannt wird: Solange degressiv abgeschrieben wird, sind Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung ausgeschlossen (§ 7 Abs. 2 Satz 4 und § 7 Abs. 5a Satz 6 EStG). Wer mit einem Schadensfall oder einem frühen Wertverfall rechnet, verliert degressiv also ein Instrument, das die lineare AfA offenhält. Wer schließlich gleichmäßige Jahreswerte für eine Kalkulation über Jahrzehnte braucht, hat mit konstanten Beträgen die einfachere Fortschreibung. Die degressive AfA ist ein Wahlrecht, keine Pflicht; welche Methode im Einzelfall vorzuziehen ist, beurteilt der Steuerberater – der Vergleich im Rechner liefert dafür die Euro-Beträge.

Timing an den Fenstergrenzen: Stichtage ernst nehmen

Beide degressiven Varianten hängen an harten Stichtagen: Beim Wohngebäude zählt der Baubeginn bis zum 30. September 2029 beziehungsweise der Kauf im Jahr der Fertigstellung, bei beweglichen Wirtschaftsgütern die Anschaffung oder Herstellung bis zum 31. Dezember 2027. Wer eine größere Investition ohnehin plant, kann sie mit Blick auf diese Daten legen – ein um Wochen verschobener Vertragsabschluss oder Baustart verändert dann den Abschreibungsverlauf über die gesamte Laufzeit. Umgekehrt taugt ein Stichtag nie als alleiniger Kaufgrund: Ein überteuertes oder unpassendes Objekt wird durch einen besseren AfA-Verlauf nicht gut. Rechnen Sie beide Szenarien mit diesem Rechner durch und lassen Sie Zeitpunkte, Nachweise und Vertragsgestaltung von Steuerberater und gegebenenfalls Notar absichern.

Fallende Beträge brauchen einen Plan

Die lineare AfA lässt sich im Kopf fortschreiben – derselbe Betrag, jedes Jahr. Die degressive Methode verlangt mehr: Jeder Jahresbetrag baut auf dem Restbuchwert des Vorjahres auf, das Wechseljahr muss erkannt und ab dort die Rest-AfA neu bestimmt werden. Wer das ohne durchgängigen Plan führt, riskiert Übertragungsfehler, die sich durch alle Folgejahre ziehen und bei einer späteren Prüfung mühsam zu rekonstruieren sind. Sinnvoll ist deshalb, den kompletten Verlauf einmal sauber festzuhalten – mit Jahresbetrag, Restbuchwert und Wechseljahr – und jede Steuererklärung dagegen abzugleichen. Den Verlauf und das Wechseljahr zeigt der Rechner oben; eine Jahrestabelle zum Ablegen und für die Abstimmung mit dem Finanzamt liefert unser AfA-Rechner für Excel.