Ehegattenschaukel-Rechner
Die Ehegattenschaukel klingt nach Trick, nutzt aber ausdrückliche Regeln des Steuerrechts: Ein Ehegatte verkauft die vermietete Immobilie zum Verkehrswert an den anderen – grunderwerbsteuerfrei nach § 3 Nr. 4 GrEStG, und der Erwerber schreibt das Gebäude vom heutigen, höheren Wert neu ab. Dieser Rechner macht den Hebel als Rechenbeispiel messbar: alte gegen neue AfA, jährliche Steuerersparnis, Notar- und Grundbuchkosten und der Punkt, an dem sich das Modell bezahlt hat. Dazu die Spielregeln, an denen Schaukeln scheitern – vom Scheingeschäft bis zur übersehenen Spekulationsfrist. Stand: November 2026.
Ursprüngliche Anschaffungskosten
Heutiger Verkehrswert (Kaufpreis an den Partner)
Gebäudeanteil am Kaufpreis
Persönlicher Grenzsteuersatz
Abschreibung des Verkäufers
1.680 €
Steuerersparnis pro Jahr
aus dem zusätzlichen AfA-Volumen beim Erwerber
5.500 €
Einmalige Transaktionskosten
Notar und Grundbuch – Grunderwerbsteuer fällt zwischen Ehegatten nicht an
3,3 Jahre
Amortisation
ab dann trägt sich das Modell Jahr für Jahr
Saldo aus Steuerersparnis und Notarkosten – an der Nulllinie hat sich die Schaukel bezahlt:
Tabelle: Seitlich scrollen, um alle Spalten zu sehen.
| Position | vor der Schaukel | nach der Schaukel |
|---|---|---|
| AfA-Bemessungsgrundlage (Gebäude) | 240.000 € | 440.000 € |
| Jährliche AfA (2 %) | 4.800 € | 8.800 € |
| Zusätzliche AfA pro Jahr | — | 4.000 € |
Wichtig: Die Schaukel funktioniert nur mit vermieteten Objekten und nur als echtes Geschäft: Kaufvertrag zum Verkehrswert, notarielle Beurkundung, tatsächliche Kaufpreiszahlung oder marktübliche Finanzierung. Fehlt der Vollzug, ist der Vertrag ein Scheingeschäft nach § 41 Abs. 2 AO, bei unangemessener Gestaltung greift § 42 AO. Und prüfen Sie vor dem Termin die Spekulationsfrist des Verkäufers: Liegt dessen Anschaffung keine zehn Jahre zurück, löst der Verkauf an den Partner Spekulationssteuer aus. Bei gemischt genutzten Objekten geben Sie oben nur den vermieteten Anteil von Anschaffungskosten und Verkehrswert ein – für den selbst bewohnten Teil gibt es keine Abschreibung.
Hinweis: Der Rechner nutzt die lineare AfA von 2 Prozent. Sie gilt für Gebäude mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG); davor fertiggestellte Gebäude nehmen 2,5 Prozent, nach 2022 fertiggestellte 3 Prozent. Der Satz hängt am Fertigstellungsjahr des Gebäudes, nicht am Datum Ihres Schaukel-Kaufs – ein Bestandsobjekt wird durch den Verkauf an den Partner also nicht zum Neubau.
Zur Auswahl oben: Bei 2 Prozent läuft eine Abschreibung 50 Jahre. Wer vor 1976 gekauft hat, schreibt längst nichts mehr ab – dann ist nicht die Differenz, sondern das komplette neue AfA-Volumen der Gewinn, und die Ersparnis fällt deutlich höher aus. Fragen Sie im Zweifel Ihren Steuerberater, wie viele Jahre der Abschreibungsreihe noch offen sind.
Hinweis: Die Transaktionskosten setzt der Rechner mit 1 Prozent des Kaufpreises an. Das deckt Beurkundung, Vollzug, Vormerkung und Eigentumsumschreibung nach dem GNotKG ab. Wird der Kaufpreis finanziert, kommen Grundschuldbestellung und Grundbucheintrag hinzu und der Satz steigt auf etwa 1,3 Prozent.
Hinweis: Zwei Hebel bleiben bewusst außen vor, weil sie von Ihren Vertragsdaten abhängen: Die Finanzierungszinsen des Kaufpreises mindern als Werbungskosten die Vermietungseinkünfte, soweit das Darlehen dem Erwerb des vermieteten Objekts dient (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG) – oft der zweite große Vorteil des Modells. Und weist ein Gutachten eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach, steigt der AfA-Satz über die hier gerechneten 2 Prozent hinaus (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Beim Erwerber beginnt zudem eine neue zehnjährige Spekulationsfrist.
Alte gegen neue AfA
Wie der Rechner den Steuerhebel beziffert
Der Vorteil der Ehegattenschaukel entsteht an einer einzigen Stelle: Der erwerbende Partner schreibt das Gebäude vom heutigen Verkehrswert ab, nicht mehr von den alten Anschaffungskosten. Der Rechner stellt beide Abschreibungen gegenüber, übersetzt die Differenz in Steuerersparnis und hält die einmaligen Kosten daneben. Gerechnet wird mit dem linearen Satz von 2 Prozent und den Notargebühren nach dem GNotKG, Stand: November 2026.
Alte Kosten, heutiger Wert, Gebäudeanteil
Sie geben die ursprünglichen Anschaffungskosten aus dem alten Kaufvertrag ein und den heutigen Verkehrswert, der zugleich der Kaufpreis an den Partner ist – ein fremdüblicher Preis ist Bedingung des Modells. Der Gebäudeanteil trennt den abschreibbaren Teil vom Boden und steht in der Regel im Notarvertrag, der Grenzsteuersatz macht aus dem Abschreibungsvolumen eine Ersparnis. Zuletzt wählen Sie, ob die Abschreibung des Verkäufers noch läuft oder nach fünfzig Jahren schon ausgelaufen ist.
Zwei Abschreibungen, Differenz, Nulldurchgang
Aus altem und neuem Wert ermittelt der Rechner je die Jahresabschreibung mit 2 Prozent auf den Gebäudeanteil (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG); ist die alte Abschreibung ausgelaufen, zählt das komplette neue Volumen. Die Differenz mal Grenzsteuersatz ergibt die jährliche Ersparnis. Die Transaktionskosten setzt der Rechner mit einem Prozent des Kaufpreises für Notar und Grundbuch an – Grunderwerbsteuer fällt nach § 3 Nr. 4 GrEStG nicht an. Kosten geteilt durch Jahresersparnis ergibt die Amortisationszeit.
Ersparnis, Kosten und der Verlauf
Sie sehen die jährliche Steuerersparnis, die einmaligen Transaktionskosten, die Zahl der Jahre bis zur Amortisation und darunter den Saldo über fünfzehn Jahre: Solange er unter der Nulllinie liegt, zahlt die Gestaltung noch auf die Notarkosten ein. Die Tabelle stellt die Bemessungsgrundlagen vor und nach der Schaukel gegenüber. Alles sind Orientierungswerte vor Steuerberatung – Finanzierungszinsen, eine kürzere Nutzungsdauer und abweichende AfA-Sätze für Baujahre vor 1925 oder nach 2022 sind nicht abgebildet.
Rechtlicher Hinweis
Dieser Rechner wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt, fachlich geprüft und auf Plausibilität kontrolliert. Er liefert eine vereinfachte, automatisierte Orientierungsrechnung auf Basis Ihrer Eingaben und stellt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung dar. Für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Ergebnisse können wir keine Gewähr übernehmen: Gesetze, Steuersätze, Gebührentabellen und Marktwerte ändern sich, und jeder Einzelfall enthält Umstände, die eine Berechnung nicht vollständig abbilden kann.
Lassen Sie das Ergebnis vor jeder bindenden Entscheidung von Ihrer Steuerberatung bei steuerlichen Folgen, bei erb-, schenkungs- oder familienrechtlichen Fragen von einer darauf spezialisierten Rechtsanwaltskanzlei und, wo das Gesetz eine Beurkundung oder öffentliche Beglaubigung verlangt, vom Notariat prüfen und plausibilisieren. Eine Haftung für Nachteile, die aus der Verwendung der berechneten Werte entstehen, ist ausgeschlossen, soweit sie nicht auf Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit beruht.
Der Verkehrswert ist das Fundament
Die Schaukel steht und fällt mit einem belastbaren Kaufpreis
Das Finanzamt akzeptiert die Ehegattenschaukel nur zum marktgerechten Preis – ein zu niedriger Preis wird als teilweise Schenkung behandelt, ein zu hoher bei der Abschreibungsgrundlage gekappt. Eine dokumentierte Einschätzung aus dem echten Marktgeschehen Ihrer Gemeinde ist deshalb der Ausgangspunkt des Modells: Dafür füllen Sie einen Online-Fragebogen in etwa drei Minuten aus; unser Team prüft Ihre Angaben persönlich und meldet sich in der Regel binnen eines Werktags – kostenfrei und unverbindlich, als Grundlage für Notartermin und Steuerberater-Gespräch.
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Gestaltung im Verbund
Die Rechner rund um Übertragung und Vermieter-Steuern
Die Schaukel spielt selten allein: Die AfA-Rechner zeigen das Abschreibungs-Umfeld, in das der Erwerber eintritt – und wer nach dem Kauf sanieren will, prüft mit dem Rechner zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten die 15-Prozent-Grenze, die mit dem Erwerb neu zu laufen beginnt.
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Verkehrswert fürs Finanzamt, Mietwert für die Renditerechnung und die ehrliche Alternative des Marktverkaufs: Diese drei Zahlen stellen wir Ihnen im Rhein-Main-Gebiet zusammen – als Grundlage für das Gespräch mit Steuerberater und Notar, und auf Wunsch mit direktem Draht zu beiden.
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Steuermodelle, Rechtsprechung und Marktwerte für Vermieter
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ehegattenschaukel
Der Steuerhebel im Detail: Mechanik, Voraussetzungen, Fallstricke
Wie der Verkauf an den eigenen Ehepartner Steuern spart, welche Regeln das Finanzamt verlangt und wann das Modell nach hinten losgeht.
Das Prinzip: Verkauf statt Schenkung – und AfA vom Neuwert
Die Mechanik der Ehegattenschaukel ist in einem Satz erzählt: Ein Ehegatte verkauft dem anderen die vermietete Immobilie zum heutigen Verkehrswert – mit echtem Kaufvertrag, Notar und Kaufpreisfluss. Der steuerliche Effekt entsteht beim Käufer: Er erwirbt zu seinen eigenen, tatsächlich gezahlten Anschaffungskosten und schreibt den Gebäudeanteil neu ab – anders als bei einer Schenkung, bei der er nach § 11d Abs. 1 EStDV die Anschaffungskosten und den Abschreibungssatz des Rechtsvorgängers fortführen müsste. Genau darin liegt der Unterschied, der dem Modell seinen Namen gibt: Es muss ein Verkauf sein, keine Übertragung. Der Verkäufer realisiert den Wertzuwachs bei abgelaufener Spekulationsfrist steuerfrei. Aus einem Objekt, dessen AfA nach Jahrzehnten auf Basis alter Anschaffungskosten dahintröpfelte oder ganz ausgelaufen war, wird so neues Abschreibungsvolumen – im Startbeispiel des Rechners wachsen aus 300.000 Euro Altkosten und 550.000 Euro Verkehrswert zusätzliche 4.000 Euro AfA pro Jahr, die bei 42 Prozent Grenzsteuersatz 1.680 Euro jährliche Ersparnis bedeuten. Der Name „Schaukel“ rührt daher, dass das Spiel nach Jahren in die Gegenrichtung wiederholt werden kann.
Warum keine Grunderwerbsteuer anfällt – und was trotzdem kostet
Der Charme des Modells liegt in einer gesetzlichen Befreiung: Grundstücksverkäufe zwischen Ehegatten sind nach § 3 Nr. 4 GrEStG von der Grunderwerbsteuer ausgenommen – in Hessen wären das sechs Prozent des Kaufpreises, die dieselbe Gestaltung unter Fremden sofort unattraktiv machen würden; dasselbe gilt für eingetragene Lebenspartner, die die Norm ausdrücklich nennt. Übrig bleiben die Vollzugskosten: Beurkundung des Kaufvertrags, Vollzug, Vormerkung und Grundbuchumschreibung schlagen nach dem GNotKG zusammen mit rund einem Prozent des Kaufpreises zu Buche – beim 550.000-Euro-Objekt also etwa 5.500 Euro, die der Rechner als Einmalkosten gegen die jährliche Ersparnis stellt. Wird der Kaufpreis finanziert, kommen Grundschuldbestellung und Grundbucheintrag hinzu und der Satz steigt auf etwa 1,3 Prozent. Die Amortisations-Kachel zeigt, nach wie vielen Jahren die Ersparnis die Kosten eingeholt hat; der Verlaufsgraph darunter macht denselben Punkt als Nulldurchgang sichtbar. Bei kräftigem Wertzuwachs liegt er im einstelligen Jahresbereich, bei kleinem Zuwachs rückt er weit hinter den gezeigten Fünfzehn-Jahres-Horizont.
Die Spielregeln des Finanzamts: Fremdvergleich und echter Vollzug
Die Schaukel ist legal – aber nur als ernst gemeintes Geschäft unter den Bedingungen des Fremdvergleichs. Das heißt konkret: Kaufpreis zum nachweisbaren Verkehrswert (ein Gutachten oder eine dokumentierte Markteinschätzung gehört in die Akte), notarielle Beurkundung, Grundbuchvollzug und vor allem tatsächlicher Kaufpreisfluss – per Überweisung oder über eine marktüblich verzinste Finanzierung, gern auch als Verkäuferdarlehen mit schriftlichem Vertrag, Zins und Tilgung wie unter Dritten. Was nicht funktioniert: Rückzahlung am nächsten Tag als „Schenkung“, stillschweigender Verzicht auf die Raten, Phantasiepreise in beide Richtungen. Solche Konstruktionen wertet die Finanzverwaltung als Scheingeschäft nach § 41 Abs. 2 AO oder als Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO – dann platzt nicht nur die AfA, sondern es drohen Schenkungsteuer-Nachforderungen. Die Schaukel gehört deshalb in die Hand von Steuerberater und Notar; der Rechner liefert die Entscheidungszahlen dafür.
Die Spekulationsfristen: der doppelte Blick auf den Kalender
Zwei Zehnjahresfristen entscheiden über das Timing. Erstens die des Verkäufers: Der Verkauf an den Ehegatten ist ein ganz normales privates Veräußerungsgeschäft – liegt die eigene Anschaffung keine zehn Jahre zurück, wird der Wertzuwachs einkommensteuerpflichtig, und die schönste AfA-Rechnung kippt; bei geerbten oder geschenkten Objekten wird dem Erwerber die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG), was die Frist oft schon abgelaufen sein lässt. Zweitens die des Käufers: Weil die Schaukel ein entgeltlicher Erwerb ist, greift diese Zurechnung hier gerade nicht – für den übernehmenden Ehegatten beginnt eine neue zehnjährige Frist, und wer das Objekt mittelfristig am Markt verkaufen will, baut sich damit eine frische Wartezeit ein. Beide Uhren gehören vor dem Notartermin auf den Kalender. Am stärksten wirkt die Schaukel deshalb bei lange gehaltenen Bestandsobjekten, die weitervermietet werden sollen – dort greift der AfA-Hebel, ohne dass eine der Fristen stört, und dort ist die alte Abschreibung oft schon ausgelaufen, was den Vorteil zusätzlich vergrößert.
Der zweite Hebel: Finanzierungszinsen als Werbungskosten
Neben der AfA versteckt sich im Modell ein zweiter, oft größerer Effekt: Finanziert der erwerbende Ehegatte den Kaufpreis über ein Bankdarlehen, mindern die Schuldzinsen als Werbungskosten seine Vermietungseinkünfte, soweit das Darlehen mit dem Erwerb des vermieteten Objekts in wirtschaftlichem Zusammenhang steht (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG) – aus einer längst entschuldeten Immobilie wird so wieder ein steuerlich wirksames Finanzierungsobjekt, während der freigesetzte Kaufpreis beim Verkäufer für andere Zwecke zur Verfügung steht. Der Effekt will aber richtig gelesen werden: Zinsen sind echter Aufwand, von dem nur der Grenzsteuersatz zurückkommt. Ein echter Gewinn entsteht dort, wo bereits bestehende private Schulden in einkünftebezogene umgewandelt werden – wird dagegen neues Geld aufgenommen und angelegt, trägt das Paar netto den größeren Teil der Zinsen selbst und setzt dem einen unsicheren Anlageertrag entgegen. Wichtig bleibt die saubere Trennung: Das Darlehen muss dem Immobilienkauf dienen und marktüblich ausgestaltet sein. Der Rechner konzentriert sich auf den AfA-Kern; den Zinshebel kalkuliert der Steuerberater anhand Ihrer Finanzierungskonditionen dazu.
Schaukel-Varianten: GbR, Teilverkauf unter Partnern, Kinder-Modelle
Die Grundfigur kennt Spielarten für besondere Lagen. Bei der GbR-Variante bringen die Ehegatten das Objekt in eine vermögensverwaltende Gesellschaft ein und verschieben Anteile – das erlaubt feinere Dosierung und wiederholte Anpassungen, verlangt aber Beachtung der grunderwerbsteuerlichen Beteiligungsgrenzen, die bei Ehegatten durch die persönliche Befreiung entschärft sind. Der hälftige Verkauf – nur ein Miteigentumsanteil wechselt – halbiert Kosten und Effekt und wird deshalb oft als erste Runde gewählt. Und die „Familienschaukel“ Richtung Kinder bleibt ebenfalls grunderwerbsteuerfrei, weil § 3 Nr. 6 GrEStG den Erwerb durch Verwandte in gerader Linie befreit; unter Geschwistern greift diese Befreiung dagegen nicht, weil sie nur Vor- und Nachfahren erfasst. Dafür kommen Richtung Kinder Schenkungs- und Pflichtteilsthemen hinzu, sobald der Preis vom Marktwert abweicht. Gemeinsam bleibt allen Varianten: Ohne belastbaren Verkehrswert und steuerliche Begleitung wird aus Gestaltung schnell Streitstoff.
Wann sich die Schaukel nicht lohnt – die ehrliche Gegenliste
So elegant der Hebel ist, so klar sind seine Grenzen. Selbstgenutzte Immobilien bringen steuerlich nichts: Ohne Vermietung gibt es keine AfA und keine Werbungskosten – das Familienheim schaukelt man nicht aus Steuergründen. Kleine Wertzuwächse lohnen nicht: Liegt der Verkehrswert nur wenig über den Altkosten, frisst die Transaktion die Ersparnis; der Verlaufsgraph im Rechner bleibt dann über alle fünfzehn gezeigten Jahre unter der Nulllinie. Kurze Resthaltedauer spricht dagegen: Wer das Objekt ohnehin bald am Markt verkaufen will, verliert durch die neue Spekulationsfrist Flexibilität und zahlt die gesparte Steuer über die AfA-Minderung zurück. Wer dagegen bald sanieren will, prüft vorher die Dreijahresfrist: Instandsetzung und Modernisierung über 15 Prozent der neuen Gebäude-Anschaffungskosten werden nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu Herstellungskosten und wandern in die Abschreibung, statt sofort abziehbar zu sein – und diese Frist beginnt mit dem Schaukel-Erwerb neu. Auch die Erbfolge gehört bedacht: Liegt das Objekt danach ganz bei einem Ehegatten, läuft der volle Wert später durch einen Nachlass, und der Freibetrag, der jedem Kind je Elternteil zusteht, wird einseitig verbraucht. Und schließlich das Eherisiko: Nach der Schaukel gehört die Immobilie dem Partner – im Scheidungsfall zählt die neue Eigentumslage, bei Zugewinngemeinschaft gleicht der Kaufpreis im Endvermögen das rechnerisch aus, bei Gütertrennung ist die Verschiebung endgültig. Die Schaukel ist ein Werkzeug für stabile Vermieter-Ehen mit Altbestand und Wertzuwachs – nicht weniger, nicht mehr.
Schaukel oder Verkauf am Markt: die Alternativen-Rechnung
Bevor die Immobilie intern die Seite wechselt, lohnt der Blick auf die externe Alternative. Der Marktverkauf realisiert den Wertzuwachs ebenfalls steuerfrei (nach abgelaufener Frist), macht das Kapital aber vollständig liquide – ohne neue Vermietungsverantwortung, ohne Klumpenrisiko, zu heutigen Preisen. Die Schaukel punktet umgekehrt dort, wo das Objekt strategisch gehalten werden soll: gute Lage, verlässliche Mieter, langfristige Vermögensplanung in der Familie. Die nüchterne Vergleichsrechnung braucht drei Zahlen: den erzielbaren Marktpreis, die Nach-Steuer-Rendite des gehaltenen Objekts mit neuem AfA-Hebel und die Alternativanlage des Verkaufserlöses. Den Marktpreis liefern wir aus den realen Abschlüssen Ihrer Gemeinde – und wenn die Entscheidung Richtung Verkauf fällt, begleiten wir ihn im Rhein-Main-Gebiet gleich mit. So oder so entscheiden Sie auf Zahlenbasis statt nach Steuertrend.
Fragen zur Schaukel
Häufige Fragen zur Ehegattenschaukel
Legalität, Kosten, Fristen und die typischen Stolpersteine des Modells – kompakt beantwortet.
Was ist die Ehegattenschaukel?
Ein steuerliches Gestaltungsmodell für vermietete Immobilien: Ein Ehegatte verkauft das Objekt zum heutigen Verkehrswert an den anderen – notariell beurkundet, mit echtem Kaufpreisfluss und grunderwerbsteuerfrei nach § 3 Nr. 4 GrEStG. Der Effekt: Der erwerbende Partner schreibt das Gebäude von den neuen, höheren Anschaffungskosten ab und kann Finanzierungszinsen als Werbungskosten geltend machen, während der Verkäufer den Wertzuwachs nach abgelaufener Zehnjahresfrist steuerfrei vereinnahmt. Aus alter, kleiner oder ausgelaufener AfA wird so frisches Abschreibungsvolumen. Nicht zu verwechseln mit der Güterstandsschaukel: Dort wechseln Ehegatten per Ehevertrag den Güterstand und lösen einen Zugewinnausgleich aus – eine andere Gestaltung mit anderen Steuerfolgen, die nichts mit der Abschreibung zu tun hat. Der Rechner oben beziffert den Hebel dieser Immobilien-Schaukel aus fünf Angaben – von der zusätzlichen Jahres-AfA über die Steuerersparnis bis zur Amortisation der Nebenkosten.
Ist die Ehegattenschaukel legal?
Ja – sie nutzt ausdrückliche gesetzliche Regeln: die Grunderwerbsteuer-Befreiung für Ehegatten, die Steuerfreiheit privater Veräußerungsgewinne nach zehn Jahren und das Recht jedes Erwerbers auf AfA von seinen tatsächlichen Anschaffungskosten. Verträge zwischen Ehegatten sind steuerlich anzuerkennen, wenn sie dem Fremdvergleich standhalten und ernsthaft vollzogen werden; eine Gestaltung ist nicht schon deshalb unzulässig, weil sie steuerlich motiviert ist. Eine höchstrichterliche Entscheidung, die das Modell als solches abgesegnet hätte, gibt es allerdings nicht – es entscheidet immer der Einzelfall. Die Abgabenordnung zieht zwei Grenzen: das Scheingeschäft nach § 41 Abs. 2 AO und den Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten nach § 42 AO. Wer den Kaufpreis nie fließen lässt, ihn postwendend „zurückschenkt“ oder Mondpreise ansetzt, riskiert die Aberkennung der AfA und Schenkungsteuer obendrauf. Die Zutaten der sauberen Schaukel sind deshalb immer gleich: dokumentierter Verkehrswert, notarieller Vertrag, echter Zahlungsfluss oder marktübliche Finanzierung – und steuerliche Begleitung von Anfang an.
Welche Kosten fallen bei der Ehegattenschaukel an?
Die große Position entfällt: Grunderwerbsteuer wird zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern nicht erhoben. Bei einem Verkauf an einen Dritten wären in Hessen 6 Prozent fällig, beim 550.000-Euro-Objekt also 33.000 Euro – ein Betrag, der die Gestaltung unter Fremden von vornherein ausschließen würde. Bleiben die Vollzugskosten: Beurkundung des Kaufvertrags, Vollzug, Vormerkung und Eigentumsumschreibung kosten nach dem GNotKG rund ein Prozent des Kaufpreises – im Beispiel etwa 5.500 Euro. Wird der Kaufpreis finanziert, kommen Grundschuldbestellung und Grundbucheintrag hinzu und der Satz steigt auf etwa 1,3 Prozent; liegt noch ein Altdarlehen auf dem Objekt, können Löschung der Grundschuld, Umschuldung und eine Vorfälligkeitsentschädigung die Rechnung deutlich verschieben. Dazu das Honorar des Steuerberaters für die Strukturierung. Der Rechner stellt die Einmalkosten der jährlichen Ersparnis gegenüber und zeigt im Verlauf, wann der Saldo die Nulllinie überschreitet.
Funktioniert die Ehegattenschaukel auch beim selbst bewohnten Haus?
Als Steuermodell nein. Der AfA-Hebel und der Werbungskostenabzug setzen Einkünfte aus Vermietung voraus – beim Eigenheim gibt es beides nicht, also verpufft der Kern des Modells; übrig blieben nur Notar- und Grundbuchkosten. Umgekehrt entfällt beim Eigenheim aber auch das Spekulationsrisiko: Die selbst genutzte Wohnung ist vom privaten Veräußerungsgeschäft ausgenommen, eine Übertragung ist also unabhängig von der Zehnjahresfrist möglich und bindet das Objekt danach nicht neu. Deshalb haben Übertragungen des Familienheims zwischen Ehegatten durchaus ihren Platz, nur mit anderen Motiven – und mit einer klaren Arbeitsteilung: Für Haftungsschutz und güterrechtliche Zuordnung ist der entgeltliche Verkauf das Mittel, für die reine Steuerfreistellung die Schenkung, die § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG für Ehegatten und Lebenspartner ohne Wertgrenze privilegiert, solange die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Für die Rechnung dieses Rechners gilt schlicht: ohne Vermietung keine Schaukel. Wer ein gemischt genutztes Objekt hält, gibt oben nur den vermieteten Anteil ein.
Was passiert mit der Spekulationssteuer bei der Ehegattenschaukel?
Sie ist der wichtigste Prüfpunkt vor dem Notartermin – gleich doppelt. Für den Verkäufer ist der Deal ein normales privates Veräußerungsgeschäft: Liegt seine eigene Anschaffung keine zehn Jahre zurück, versteuert er den Gewinn aus dem Verkauf an den eigenen Partner mit dem persönlichen Steuersatz – das kann die gesamte Gestaltung unwirtschaftlich machen. Bei geerbten oder geschenkten Objekten läuft die Frist des Vorbesitzers weiter, was oft rettet. Für den Käufer startet mit dem Erwerb eine neue zehnjährige Frist, und hier liegt der am häufigsten übersehene Punkt: Verkauft er innerhalb dieser Zeit, mindert die zwischenzeitlich genutzte Abschreibung nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG seine Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn – der Fiskus holt die gesparte Steuer also zurück und versteuert den Wertzuwachs obendrein. Die Ersparnis dieses Rechners ist deshalb keine unbedingte: Sie wird endgültig erst, wenn das Objekt die zehn Jahre übersteht. Beide Uhren gehören vor den Notartermin, nicht danach.
Muss der Kaufpreis bei der Ehegattenschaukel wirklich fließen?
Ja – das ist die Gretchenfrage des Modells. Das Finanzamt erkennt Verträge zwischen Ehegatten nur an, wenn sie dem Fremdvergleich standhalten: wie vereinbart durchgeführt, mit tatsächlichem Zahlungsfluss. In der Praxis üblich sind drei Wege: die Überweisung aus vorhandenem Vermögen des Erwerbers, die Bankfinanzierung (deren Zinsen zugleich den zweiten Steuerhebel liefern) oder ein Verkäuferdarlehen – also Stundung des Kaufpreises gegen marktübliche Verzinsung, schriftlich fixiert und tatsächlich bedient. Wichtig ist, dass das Geld aus dem Vermögen des Erwerbers kommt: Eine Zahlung von einem Gemeinschaftskonto, das der verkaufende Partner gefüllt hat, ist genau der Kreislauf, den die Prüfung sucht. Nicht tragfähig sind ebenso sofortige Rückschenkung, nie eingeforderte Raten und die Verrechnung mit erfundenen Gegenansprüchen. Solche Muster lassen die Konstruktion als Scheingeschäft auffliegen – mit Verlust der AfA und möglicher Schenkungsteuer. Die Finanzierungsstruktur gehört deshalb vor der Beurkundung auf den Tisch des Steuerberaters.
Wie oft kann man die Ehegattenschaukel wiederholen?
Grundsätzlich mehrfach – daher der Name: Nach Jahren neuen Wertzuwachses kann das Objekt zum dann aktuellen Verkehrswert zurück- oder weitergeschaukelt werden, und der AfA-Hebel lädt sich erneut auf. In der Praxis setzen drei Faktoren den Takt: Erstens braucht jede Runde wieder echten Wertzuwachs, sonst amortisieren sich die Transaktionskosten nicht. Zweitens sollte die Spekulationsfrist des jeweiligen Verkäufers abgelaufen sein – was bei sauberer Planung einen natürlichen Zehnjahres-Rhythmus ergibt. Drittens wächst mit jeder Wiederholung die Aufmerksamkeit des Finanzamts für die Ernsthaftigkeit: Wechselnde Eigentümer ohne wirtschaftliche Substanz laden zur Missbrauchsprüfung ein. Wer das Modell als langfristige Familienstrategie fährt, belegt deshalb jede Runde einzeln: echte Zahlungsflüsse, dokumentierter Wert, Abstimmung mit dem Steuerberater vor der Beurkundung.
Welche Rolle spielt der Gebäudeanteil bei der Schaukel?
Eine zentrale – denn abgeschrieben wird nur das Gebäude, nie der Grund und Boden. Beim Kauf wird der Preis deshalb aufgeteilt, und je höher der Gebäudeanteil, desto größer das neue AfA-Volumen: 80 Prozent Gebäudeanteil auf 550.000 Euro ergeben 440.000 Euro AfA-Basis, 60 Prozent nur 330.000 Euro – das sind 2.200 Euro Jahresabschreibung Unterschied, die bei 42 Prozent Grenzsteuersatz gut 900 Euro Steuer im Jahr ausmachen. Wie stark sich der Regler auf das Ergebnis des Rechners auswirkt, hängt zusätzlich von den alten Anschaffungskosten ab, weil er den Anteil auf beide Werte anwendet. Die Aufteilung muss sachgerecht sein: Die Finanzverwaltung nutzt eine eigene Arbeitshilfe, die gerade in teuren Lagen hohe Bodenanteile ausweist; eine qualifizierte Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag mit nachvollziehbarer Begründung hat vor Gerichten aber gutes Gewicht. Im Rechner stellen Sie den Anteil per Regler ein – für die Durchsetzung beim Finanzamt gehört eine nachvollziehbare Begründung der Aufteilung in den Notarvertrag und im Streitfall ein Gutachten dazu.
Was sind die Risiken und Nachteile der Ehegattenschaukel?
Vier Punkte gehören in jede ehrliche Abwägung. Steuerlich: Scheitert der Fremdvergleich, platzen AfA und Zinsabzug rückwirkend, und es drohen Schenkungsteuer samt Zinsen – mit professioneller Begleitung sinkt dieses Risiko deutlich, ganz ausschließen lässt sich das Ergebnis einer Betriebsprüfung aber nicht. Zivilrechtlich: Nach der Übertragung gehört die Immobilie dem Partner – bei Scheidung, Tod oder dessen Gläubigerzugriff zählt die neue Eigentumslage; Güterstand und Erbplanung müssen zur Schaukel passen. Wirtschaftlich: Die neue Spekulationsfrist bindet das Objekt zehn Jahre, und die Ersparnis wirkt nur, soweit überhaupt steuerpflichtige Einkünfte da sind, von denen sich die zusätzliche Abschreibung abziehen lässt – bei einem Objekt, das nach Zinsen und Kosten ohnehin kaum Überschuss abwirft, bleibt vom Grenzsteuersatz im Ergebnis wenig übrig. Praktisch: Finanzierungen müssen umgehängt werden, was Banken-Zustimmung und teils Vorfälligkeiten kostet, und der Kaufpreis muss tatsächlich aufgebracht werden. Kurz: ein starkes Werkzeug für stabile Verhältnisse mit klarer Halteabsicht – kein Schnellschuss fürs Jahresende.
Brauche ich für die Ehegattenschaukel ein Verkehrswertgutachten?
Zwingend vorgeschrieben ist es nicht – in der Praxis gehört ein dokumentierter Wert aber in jede Akte. Der Kaufpreis muss dem Fremdvergleich standhalten: Zu niedrig angesetzt, wertet das Finanzamt die Differenz als Schenkung (mit Schenkungsteuer-Folgen oberhalb der Freibeträge und Anrechnung auf künftige Übertragungen); zu hoch angesetzt, gerät die AfA-Basis in die Missbrauchsprüfung. Ein dokumentierter Marktwert nimmt beiden Angriffen die Grundlage. Dafür genügt je nach Objektgröße eine fundierte, schriftliche Markteinschätzung auf Basis realer Vergleichsverkäufe; bei komplexen Objekten oder erwartbarem Streit ist das Vollgutachten die sichere Stufe. Wir liefern die marktdatenbasierte Einschätzung für Objekte im Rhein-Main-Gebiet kostenfrei als Startpunkt – ob es mehr braucht, entscheidet sich im Gespräch mit Ihrem Steuerberater.
Marktwerte für Gestalter
Verkehrswerte als Gestaltungsgrundlage: unsere Standorte
Jede Schaukel beginnt mit dem belastbaren Marktpreis. An diesen Standorten gewinnen wir ihn aus den tatsächlichen Verkaufsfällen der jeweiligen Gemeinde – dokumentiert und nachvollziehbar als Ausgangspunkt für das Gespräch mit Steuerberater und Notar.
